אורתם סהר - אסיפת מחזיקי אג"ח

[aeonf]

כל המידע הזה פומבי

אפשר לבדוק בדו"חות לבורסה.
&nbsp

 

[mosk8888]

אורתם סהר - אסיפת מחזיקי אג"ח

אסיפה מחר, 28/9 שעה 14:00, במשרדי אורתם סהר

 

[dw2322]

ביאליק 155 ר"ג

http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=1059543
&nbsp
כל שועלי האגחים כנראה יגיעו. יהיה מעניין

 

[raphgold]

יש עדכון מהאסיפה?

אשמח לשיתוף..

 

[שמעון ריטבלט]

המנכ"ל והבעלים אמיר נחום מוכן ללכת מיד

הוא כבר הפסיד את החברה לדבריו.
יצא כתב הצבעה בהמשך האם להענות
לבקשות החברה.

 

[rinmat]

ובתור מחזיק אגח ד

מה אתה חושב לעשות? ואם היית באסיפה איך התקבל שם הצעת החברה, האם זה נראה רציני

 

[שמעון ריטבלט]

ל- rinmat יעלה כתב הצבעה

עיקר האסיפה הוקדש למונולוג של המנכ"ל אמיר נחום
שתיאר כיצד הגענו עד הלום.
האם בקשת החברה מהמחזיקים תענה ?
יש להמתין לתוצאות הצבעה בכתב כרגע לא יצא
עדין כתב הצבעה.
נא ראה דיווח החברה מיום שישי האחרון
ומצגת החברה מאתמול.

 

[yel5]

לשמעון. אמיר נחום הוא בעל השליטה כיום

עם 45.45% ממניות החברה. אם מזכר ההשקעה ימומש - חלקו יקטן ל~ 10%.
עד כאן העובדות.
שאלתי היא האם הסכמתו לותר על השליטה נובעת מכך שאם לא ימצא משקיע שיזרים כמה עשרות מיליוני ₪ אז החברה עשויה להגיע לכינוס ואז חלקו יקטן ל- 0 ?
בעצם אין כאן שום צעד הירואי מצידו אלא נסיון לחלץ ערך מהאחזקה שלו. מה דעתך?

 

[שמעון ריטבלט]

ל- YEL5 נכון מאוד

 

[yel5]

שמעון - תודה על התשובה

 

[dw2322]

סיקור אסיפת אורתם סהר, כולל תאור מרתק של ענף הנדלן

התכנסנו בחדר ישיבות לא גדול, שהיה מלא לחלוטין (אני ושמעון אפילו ישבנו מאחורה) במוסדיים, פרטיים ונציגי החברה. כיבוד רציני לא היה, רק מים וקולה.

מעבר לסקירה של אורתם, היה מעניין ומרתק לשמוע תאור של מצב הנדלן בישראל מפי האתון, זה שתכל'ס עושה את העבודה פה:
&nbsp
נאמן יוסי רזניק: בתקופה קודם לאסיפה דיברו עם מחזיקים גדולים בסדרות השונות. מינו את עו"ד אופיר נאור לייצג את כלל הסדרות. אין מומחה מטעם בית המשפט כרגע. יש מומחה כלכלי - איציק ועומר מבייקר טילי. הם מונו אחרי התייעצות עם המחזיקים הגדולים.
&nbsp
אמיר נחום (בעל השליטה ומנהל החברה זה 16 שנה):
- עד 2014 היינו חברת ביצוע לאחרים, הרבה עבור המדינה: רכבת, חיל אויר, בתי חולים ויזמים פרטיים: אזורים, נווה גד, הגינדים, רייסדור.
- אחרי שחטפנו מהלומות ב 2014 כקבלן מבצע - בי"ח רמב"ם בחיפה שהיה בשותפות עם מנרב - מכה של 100 מלש"ח, חלקנו 50. אז נכנסנו לריב משפטי, ניסינו להיות "מנשים" לסיים את הפרוייקט ולתבוע את המזמין (המדינה/בית החולים), אחרי שיאוכלס, ואכן סיימנו. למנרב, כחברה יותר גדולה, זה היה פחות משמעותי. בפרוייקט הזה אורתם הוציאה 50 מיליון יותר ממה שקיבלה.
- אחרי זה בנינו לגינדי את הבניינים בחדרה, שבאחד מהם נפלה מרפסת. בלי להכנס מי אשם שיחקנו תפקיד מבוגר אחראי ולקחנו על עצמנו לתקן, ממסד ועד טפחות, והשקענו שם 26 מלש"ח שעדיין לא קיבלנו מהביטוח (הראל למשל, שיושבים פה בחדר). בפרוייקט הזה יש פוליסות גדולות של 70-80 מלש"ח שצריכות לכסות הכל, אך חברות הביטוח מתנהלות בציניות. אנחנו משלמים פוליסות אך לא מקבלים את הפיצוי. גם גינדי הוציאו מכיסם 20-30 מיליון והביטוח עדיין לא מכסה גם אותם.
- באמצע 2014 נחטפו 3 נערים בגוש עציון ובתגובה משרד הבטחון סגר את יו"ש. תבינו, אני צרכן של פועלים. אין פועלים זרים יותר בישראל. אולי 2000-3000. רק באורתם עובדים כ 5000. פעם היו 80,000 פועלים. שטייניץ וש"ס הוציאו אותם, והשאירו אותם רק בחקלאות וסיעוד. אז עם מה אני אמור לתפעל את פס הייצור שלי? רק פועלי שטחים. צה"ל סגר את יו"ש הרמטית במשך 3 חודשים. מצאו את הגופות ואז החל צוק איתן. חודשיים עם 0 פועלים. היו לנו 54 אתרים. יולי אוגוסט 0 פרודוקציה. רק המשכורות לצוות הישראלי זה 14 מלש"ח לחודש. כל הציוד באתרים - יש 50 מנופים, 40 בשכירות, כל תבניות המתכת - הכל בשכירות. זה מייצר חודשיים איחור במערכת, כשהיו 5500 יח"ד בבנייה. כלומר קנס פיגורים של 30 מלש"ח לחודש. החוזה הקבלני הוא חוזה דרקוני. בכל דבר אני אשם.
בסה"כ כל המכות ביחד היו 150 מלש"ח. לכן, זהו, נמאס, גמרנו לעבוד בשביל אחרים. שינינו את האופי של החברה ועברנו למודל דימרי - יזם שבונה לעצמו.
- התחלנו לרכוש קרקעות, כשמתמקדים בפריפריות, כי הממוצע לצרכן שם הוא 1 מלש"ח. נוריד מהם מע"מ זה 850, נוריד קרקע 650, נוריד 150 שזה רווח ומימון ונשאר 500 שזה עלות הביצוע, שזה מה שעשינו פעם. אבל הפעם נשאיר את ה 150 אצלנו ולכן אפשר לעבוד. בחומש הקרוב, וכנראה גם בזה אחריו, אין סיכון שיווקי בפריפריה. גם חריש היום זה מיליון. ב 1-1.2 מיליון אין בעיה שיווקית.
- התחלנו עם יקנעם, אריאל, חריש ואז הגיעה המדינה ופתחה לנו אצטדיון של הזדמנויות: המחיר למשתכן. התחלנו עם ראש העין, שהיה פרוייקט של יאיר לפיד. ואז התחילו לפנות אלינו יזמים גדולים.
- החלטנו שבמקום לבנות 5000 יח"ד עבור אחרים נצטמצם ונבנה אלפיים בשבילנו. נקצץ 50% בכ"א ובתקורות וזה יחסוך הון. תבינו, נושא הכשרה כ"א לוקח הרבה זמן וכסף.
ירדנו לפס ייצור של אלפיים, מתוכו מוסרים כל שנה 600 יח"ד. לפי ifrs מכירים ברווח רק במסירה. עם דירה צריך להרוויח 150 אלש"ח אחרת לא עוברים בנק. כלומר 600-700 דירות שנתי מביא לנו 100 מיליון גולמי, לשנה. קרקע בפריפריה זה 100-300 אלף במחיר למשתכן וזה כולל פיתוח. בראש העין בגלל הקרקע הסלעית זה יותר יקר.
- פה נוצרה סינרגיה עם יזמים גדולים. בלעדנו הם לא במשחק. בהתחלה היו אפי קפיטל, שזו חברה פרטית מקסימה. הקמנו חברה משותפת חצי חצי ורכשנו קרקע בראש העין וקרית מוצקין. אז באו גינדי אחזקות ואמרו שגם הם רוצים. הם שמים 100 מלש"ח ראשוני ולאחר מכן הם יעמידו 75% ואנחנו 25% הון. אנחנו חצי חצי ברווח + דמי ביצוע. אז גם וילאר קפצו עלינו ושלמה טיסר ביקש בוא לך איתי. וילאר מממנת 70% (או 90%, לא ברור מה רשמתי) ואורתם 30 (או 10). חצי חצי ברווחים. אז הגיע רייסדור, איתו קנינו קרקע ל 600 יח"ד בקרית גת וחריש. הוא מממן 100% עד קבלת היתר ואז עוברים למודל גינדי.
- לכן במצגת בעבר חשבתי שנגיע ל 1500 וכיום אני באלפיים, כלומר מודל השותפויות מצליח. לכל היזמים הללו יש הערכה רבה לאורתם סהר כקבלן מבצע.
- הבעיה של אורתם היא שתוכנית העבודה מתממשת. זו חברה שתרוויח 100 מיליון שנתי גולמי, ונשאר חצי אחרי מס. אין שום סיבה שזה לא יתממש
- במקביל לזה, אנחנו סוגרים קבלנות לאחרים של פעם. היינו ב 2.7 מיליארד צבר ועם הזמן גומרים ונשאר 700 מיליון. כל חודש סוגרים 70 בערך כלומר בפברואר 2017 אנחנו לא קבלן מבצע יותר עבור אחרים. אין לקוחות שלא משלמים השאלה רק באיזה קצב. רק עם המדינה לא יודעים מתי משלמים. בינינו לה את תחנת הרכבת בעמק יזרעאל - תחנת כפר יהושע.
- תראו לי חברה קבלנית אחת שסגרה פרוייקטים. זה בלתי אפשרי אלא אם כן מנהלי הפרוייקטים בנוי בצורה מקצועית
- הלקוחות עובדים עם אשראי קצר. שוטף 30 עד שוטף 60. יש לקוחות טובים עם שוטף 15.
- הבאנו הביתה 1.7 מיליארד חשבונות סופיים (ירידה מ 2.4 ל 700 מיליון). מתוך ה 1.8 מיליארד יש 130 מיליון של נוולים שלא רוצים לשלם. אין פרוייקט אחד טוב שאורתם לא היתה קבלן טוב אחרת תיקנו. מסרנו פרוייקטים טובים.
- אורי דורי הוא היו"ר ואנחנו בונים לו בחדרה. גם ממנו לוקח זמן לקבל חשבון סופי, 8-10 חודש. זו עבודה קשה להביא חשבון סופי. החברים משלמים חשבון סופי תוך 8 חודשים, הנוולים לוקחים אותנו לבי"מ. גם המדינה חייבת לאורתם סכומי עתק, אבל כרגע אין דיונים בבית המשפט. נתיבי איילון חייבים לנו 25 מיליון. זה הגשרים במודיעין. בתי חולים חייבים 50 מיליון.
- ב Q2 2017 אין יותר פעילות קבלנית, ואז יש לנו צבר 800 מיליון עבור עצמי. כלומר תוכנית העבודה שלי התממשה.
- זה רלוונטי לדיון היום. אין לי את הפריווילגיה לא לשלם לפועלים. הם לא עשירים ולא יכולים לתת לי אשראי. אני נותן צ'ק דחוי לבנאי והוא בא לנאוי עם צ'ק 60 יום ונאוי נותן לו מזומן. הגדולים הולכים לבנקים כד לסלוק. אם אני לא אשלם האתרים יעצרו, ואז חבל על המפגש הזה
- עשינו תוכנית תזרימית ל 2016. שמנו ברקס על הביצוע ותכננו לשלם את האגחים. המאי שילמנו את ה' ותכננו לשלם את ד' באוקטובר. התוכנית היתה לצמצם חוב, לרדת מ 280 ל 150-160. הוצ' המימון שלנו 15-20 מלשח בשנה. אנחנו יודעים לשרת חוב, וזה למרות שהאגח לא מדורג ובריבית גבוהה יותר. לא חשבנו לבוא אליכם למחזר חוב אלא לפרוע. החוב ירד ל 200. אבל החיים מפתיעים.
- לא השתנה כלום בפעילות למעט 2 דברים:
1. הלחץ לשרת תזרים אגח דורש להביא חשבונות סופיים הביתה, וזה אומר להתפשר. אם התפשרתי 3% על 1.8 מיליארד זה יוצא 60 מיליון. 30 פרוייקטים שכל אחד זה 3 מיליון פשרה יוצא 100 מיליון. בתחילת 2016 הבנתי שאם לא אפר קובננטים לא אשרוד. דיברתי עם הבנקים וקיבלתי הסכמה. עכשיו אני מבקש ממכם. על מנת לשלם לכם אני צריך להתפשר עם הלקוחות.
2. ארועים חיצוניים שגרמו לשינוי גדול. נושא המעילה שהחברה פרסמה. המעצר המתוקשר שלי. אתם הסמן הימני של השוק. ברגע שבסס"ח, bdi, נאוי ואחרים חוששים לספקים אז הלך עלינו.
אין לנו יותר שוטף 90. גג שוטף 30. במקום להיות פתוח מול ספקים ב 10-15 מיליון זה ירד ב 60-70% וזה למרות שלא קרה שום דבר בפעילות.
&nbsp
- המשכנו לרכוש קרקעות. השותפים לא נבהלו, גם אחרי העיתונות הצהובה. מצאנו מקורות לשרת את אגח ד' באוקטובר. הבנתי שצריך לחזק את בסיס ההון. התחלנו לשכנע משקיעים, למשל, צחי נחמיאס של מגה אור בשנה שעברה. אבל אז היה לחץ של מוסדי אחד שמנע ממנו להכנס לאורתם. עשינו עבודה שקטה עם עוד 3-4 משקיעים ובסוף אחד איתו חתמנו בשבוע שעבר. נדבקשנו לא לפרסם את שמו, וזה כי יש "נשמות טובות" שמנסות להפריע
הוא מקבל את החברה. 85%. אני מפסיד אותה. הוא מביא 85 מיליון, 50 בסגירה ועוד 35 בהמשך. ברור שהוא ימנה הנהלה חדשה ואותי בוודאות הוא יחליף. אחרי שהתהליך יושלם יהיה פה בעל שליטה AAA
&nbsp
שאלה מהקהל - מה הוודאות? קשה להגיד. 70-90%. הם יושבים איתנו חודשים והיו איתנו בתקופות הקשות בתקשורת. הם יזמים גדולים. יש להם אלפי יח"ד ואין להם קבלן ביצוע. הם צריכים פלטפורמה ציבורית. הם בעצם קונים את החברה בסנט.

 

[dw2322]

המשך

המשך...

שמעון שלנו שאל - על מה חתמתם? MOU, מזכר הבנות לא מחייב.
אוקטובר זה חגים, 15.10 זה לא כזה ארוך לכן די סביר שיאריך ל 15.11 מישהו אחר העיר שכנראה יגלוש גם לדצמבר.
dd לוקח זמן.
שמעון - למה אתה משלם לספקים ולא לנו? הכי קל לי לא לשלם לספק. הוא קהל שבוי שלי אבל אז האתר יהיה סגור.
- קיבלנו מעו"ד המשקיע, יגאל ארנון, את דרישות ה dd. יש פגישות מדי יום.
- המשרדים שלנו עוברים לבסר 4
- אם העיסקה הזו לא תושלם אז יש עוד 2 משקיעים פוטנציאלים. אנחנו צריכים לדאוג שאורתם תשאר עסק חי
- באוגוסט פרסמנו Q2 וצרפנו תזרים מזומנים חזוי.לא היתה שם הערת עסק חי אלא משהו בצבע בהיר - הפניית תשומת לב, שלו הייתי מודע לחשיבותה הייתי מתנגד לפרסם. 4 ימים אחרי הדוח נפלו עלינו השמיים: bdi הודיעה לספקים לעבור למזומן בלבד, כאילו אנחנו מוסא מהשטחים. בסס"ח הודיעה לספקים שהיא מורידה דירוג ותמשיך ותוריד. גם d&b, גם נאוי סגרו וגם בנקים כבר לא מקבלים יותר שיקים דחויים של אורתם.
בגלל זה הוצאנו עשרות מיליונים מזומן שלא התכוונו להוציא בתזרים, אחרת האתרים היו עוצרים. אם אהיה פחדן ואשלם את אגח ד' אני עלול לגרום לעצירת העסק. יום אחרי זה החברה תעצור. עלול לא להיות לי מזומן לשלם לספקים: ספק דלתות או טרקטוריסט. בזכותם אנחנו קיימים ובגללם משקיעים מוכנים להזרים 85 מלש"ח. כל חודש שאני עובד אנחנו זכאים לעוד 100 מלש"ח. אם נעצור אז לא נקבל אותם + ערבויות שהבנקים יקחו לנו. היקף הערבויות הוא 340 מלש"ח. לכן תהיו בשקט 4 חודשים. אם אתם תעצרו הכל אז בשביל החשבונות הסופיים זו תהיה חגיגה (יתחמקו מתשלום)
- אני כבר בעצם הפסדתי את החברה.אני עובד בשבילכם 4 חודשים. העסק מתנהל בצורה זהירה.
משקיע מהקהל שאל אם יש ערבות מצד המשקיע. לא, אבל הוא כבר השקיע מעל מיליון שקלים ב dd (משרד רו"ח, עו"ד). כמה מזומן יש לכם? יתרת מזומן 40-70 מיליון 40 מיליון מרותקים לבנקים: איגוד, פועלים, לאומי, מזרחי. אנחנו נדרשים לרתק 25% מזומן לערבויות. הבנק אומר רוצה 10 מיליון ערבות? בבקשה, תפקיד אצלי 25% מזומן.
לכן ה 340 מיליון ערבויות זה חרב של הבנקים על החברה. אם החברה תעצור הלקוחות יחלטו ערבויות והבנקים יבואו לכאן
- הערבויות צפויות להסתיים ברבעון 2-3 של 2017 (כנראה בגין עבודות הקבלנות לאחרים)
- אני שאלתי אם אמיר אם הוא מוכן לשים ערבות אישית. תשובה: לא
- נפרסם תזרים מזומנים חדש
- הקפאת הליכים זה מעשה של אין ברירה. זה סרט שלא כדאי בכלל לדבר עליו.
- מ-ד' מבקשים דחייה של 4 חודשים (ויש פיצוי יפה של 2% בתשקיף), ומ-ה' ו-י' מבקשים לבטל עמידה בקובננטים

לאחר מכן היה החלק שלנו, שהוא מסווג.

סה"כ היתה הרצאה מרתקת מצד אמיר נחום והיה שווה להגיע.
3 האגחים מסוכנים ללא ספק ולכן נסחרים היכן שנסחרים. אין פה מתנות חינם.
יש סיכוי לצאת מהברוך באם ניתן להם זמן ונוותר על הקובננטס, המשקיע אכן יכנס ויזרים 85 מלש"ח, שזה סכום די משמעותי בשביל חברה כזו, באם בסס"ח, נאוי והבנקים ירגעו ויאפשרו לחברה ולספקים להמשיך לעבוד ובאם התוכנית העיסקית של אמיר נחום תצליח יש סיכוי לראות פארי.

 

[yel5]

dw - מהנה לקרוא, מידע מועיל ומאיר עיניים. שמחתי לגלות

את הפרטים הבאים:
א. הקטנה עקבית של קבלנות ביצוע לאחרים לטובת ייזום בניה
ב. לאורתם יש שם טוב בשוק כקבלן מבצע. השם הטוב עם שיתופי הפעולה מצד חברות אחרות מקטינים הסיכוי להיעלמותה.
ג. פרט למשקיע שעמו נחתם מזכר השקעה קיימים עוד 2 משקיעים פוטנציאליים.

 

[3718]

תודה! מעניין

 

[dw2322]

אכן, זה מצב פירמה בקשיים שעדיין לא יצא לי להיות בו

בהמשך יעלו כתבי הצבעה, ואני מתכוון להצביע בעד מתן הארכה, שכן אין לנו כל סיבה להיות מתאבדים שיעיים ולהביא את הבנקים לרסק את החברה.
&nbsp
אם כולם ירגיעו אז בסס"ח, bdi ונאוי יפסיקו לפחד, יחזרו לעבודה כרגיל מול הספקים, החברה תצליח לשרוד (ואולי אפילו להרוויח, אבל זה כבר עניין של בעלי המניות ולא שלנו) ואנחנו נקבל את כספנו, שזה מה שמעניין אותנו.
מבחינת סדרות ה' ו-י' תשלום מהמדינה בסך כמה עשרות מיליונים לגמרי ירגיע את העניינים, ובטווח של כמה שנים אני מניח שסביר שמשרד האוצר כן יואיל ברוב טובו לשלם על העבודה שקיבל

עם כזה מוסר תשלומים קלוקל משוגע מי שעובד עם המדינה

 

[dw2322]

כתבי ההצבעה עלו למאיה

מבקשים להצביע על דחיית התשלום לסידרה ד' ואי העמידה בקובננטס ל-ה' ו-י'.
אפשר להצביע עד יום ראשון 9.10

 

[love rain]

אני כבר הצבעתי בעד .אין ברירה.

 

[mosk8888]

דיווח בהיר ויפה מאד, תודה.

אהבתי את הקטע שנוצרה סינרגיה עם יזמים גדולים שבלעדי אורתם הם לא במשחק.
שאלה: באם יש להם בעיית תשלום מול ספקים מאחר והבנקים/נאוי סגרו הברז, מדוע אותם יזמים גדולים שצריכים לשמור על אורתם חיה לא מסייעים בנושא הספקים (האם אתה/שמעון שאלתם בנושא).
דרך אגב, האם אותם יזמים גדולים (גינדי לדוגמא לא במשחק של השתלטות על אורתם).

 

[prizman]

מעניין מאוד.

 

[dw2322]

המצגת

http://mayafiles.tase.co.il/RPdf/1060001-1061000/P1060077-00.pdf