קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל

[אורחים בפורום]

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...

 

[aeonf]

למה אתם לא לומדים מהטעויות של עצמכם?

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...

למה אתם לא לומדים מהטעויות של עצמכם?
הם טוענים שיש בעיה אם זה, למה לא לברר מה הבעיה בדיוק? זה נכס שלכם, למה אתם צריכים אותם בשביל למכור? תחפשו ברוקר מומלץ ו/או מנהל נכסים חדש ותעשו מה שטוב לכם, ככה גם תקבלו כנראה את התמונה המלאה והאמיתית.
בקרוב מאד גם תראו שלא 10% ולא נעליים.

 

[צבי ליך]

הם במילכוד של משקיע קטן

למה אתם לא לומדים מהטעויות של עצמכם?
הם טוענים שיש בעיה אם זה, למה לא לברר מה הבעיה בדיוק? זה נכס שלכם, למה אתם צריכים אותם בשביל למכור? תחפשו ברוקר מומלץ ו/או מנהל נכסים חדש ותעשו מה שטוב לכם, ככה גם תקבלו כנראה את התמונה המלאה והאמיתית.
בקרוב מאד גם תראו שלא 10% ולא נעליים.

הם במילכוד של משקיע קטן
היה גם לפני שנה דיון בפורום לגבי צוראל (ולדעתי מחקו שרשור ישן יותר שפתחתי לגביו).
&nbsp
ממה שנחשפתי אליו, הוא שיווק נכסים סביב 70,000$ כשמחיר השוק חצי מזה.
מדובר על השקעות בפרברים קשים של דטרויט, והוא היה נותן למשקיעים CMA מבושל.
קשה מאד למצוא אנשי מקצוע סבירים ואמינים בשוק הזה (בטח ובטח כאלה שירצו לעבוד עם משקיע קטנטן בלי אופק התרחבות). גם לטוס לא משתלם.

 

[aeonf]

בלתי אפשרי למצוא ברוקר סביר שימכור את הנכס?

הם במילכוד של משקיע קטן
היה גם לפני שנה דיון בפורום לגבי צוראל (ולדעתי מחקו שרשור ישן יותר שפתחתי לגביו).
&nbsp
ממה שנחשפתי אליו, הוא שיווק נכסים סביב 70,000$ כשמחיר השוק חצי מזה.
מדובר על השקעות בפרברים קשים של דטרויט, והוא היה נותן למשקיעים CMA מבושל.
קשה מאד למצוא אנשי מקצוע סבירים ואמינים בשוק הזה (בטח ובטח כאלה שירצו לעבוד עם משקיע קטנטן בלי אופק התרחבות). גם לטוס לא משתלם.

בלתי אפשרי למצוא ברוקר סביר שימכור את הנכס?
אולי להציע לו את ה6% המלאים כדי שיהיה לו מוטיווציה גבוהה?
תמיד יש אנשים שמתמחים בהשקעות בGHETTO,
יעני SLUM LORDS

 

[צבי ליך]

אפשרי, אבל קשה מאד

בלתי אפשרי למצוא ברוקר סביר שימכור את הנכס?
אולי להציע לו את ה6% המלאים כדי שיהיה לו מוטיווציה גבוהה?
תמיד יש אנשים שמתמחים בהשקעות בGHETTO,
יעני SLUM LORDS

אפשרי, אבל קשה מאד
למצוא מתווך טוב זה אף פעם לא קל, ועוד יותר קשה אם המחירים נמוכים.
&nbsp
אני מסתכל על פונטיאק, מישיגן.
זה נכס שצוראל שיווקו שם בפברואר 2016, ובחצי שנה האחרונה עומד למכירה:
https://www.zillow.com/homes/668-madison-avenue,-Pontiac,-MI_rb/24406831_zpid/
&nbsp
הקונים מתחלקים בעיקר לשני סוגים:
&nbsp
1. משקיעים ופליפרים שמתמחים באזור (צוראל, למשל).
הם בדרך כלל לא קונים סינגל פאמילי משופצים במחיר מלא.
הם יקנו במזומן נכסים שהם Distressed, ובגלל הנפח פעילות שלהם וזה שהמתווך לא צריך להתעסק בניירת ולאכול להם את הראש, שווה למתווכים לעבוד איתם.
בד"כ יש להם יחסים עם מתווכים קבועים, שיצפו לקבל את החלק שלהם מעמלת התיווך.
&nbsp
2. Sub Prime First Time Home Buyers.
הם אומנם קונים נכסים משופצים, ומשלמים מחירים גבוהים (יחסית. זה שוק ש-80,000$ בו זה מחיר גבוה), אבל לא קל למצוא אותם.
זאת גם לא אוכלוסייה פשוטה.
המתווך צריך למצוא אותם, לשכנע אותם, לעזור להם עם כל הטופסולוגיה, לדאוג להם למשכנתא ומענקים, להחזיק להם את היד, ולקוות שהם לא יפילו את העסקה איכשהו, ושהבנק לא יפיל את העסקה.
&nbsp
יש גם סוג ביניים של קונים. קונים לא מקומיים שקונים ממשווקים כמו צוראל.
&nbsp
ממה שאני מבין, הסוג הראשון של הקונים לא רלבנטי לאסתר, כי הנכס משופץ.
הסוג השני דורש הרבה עבודה של המתווך, כשבסוף הוא יקבל במקרה הכי טוב 5,000$.
במקביל הוא צריך להתמודד עם מוכר ישראלי שישאב לו את הזמן (בעיקר בגלל חוסר היכרות עם התהליך), ומוגבל ביכולת שלו לטפל בדרישות בשטח של הבנק והעירייה.
אז אני לא אומר שזה בלתי אפשרי, אבל כמו שקשה למצוא חברת ניהול טובה בגטו, קשה למצוא מתווך טוב בגטו

 

[aeonf]

אין כאלה שמחפשים TURN KEY?

אפשרי, אבל קשה מאד
למצוא מתווך טוב זה אף פעם לא קל, ועוד יותר קשה אם המחירים נמוכים.
&nbsp
אני מסתכל על פונטיאק, מישיגן.
זה נכס שצוראל שיווקו שם בפברואר 2016, ובחצי שנה האחרונה עומד למכירה:
https://www.zillow.com/homes/668-madison-avenue,-Pontiac,-MI_rb/24406831_zpid/
&nbsp
הקונים מתחלקים בעיקר לשני סוגים:
&nbsp
1. משקיעים ופליפרים שמתמחים באזור (צוראל, למשל).
הם בדרך כלל לא קונים סינגל פאמילי משופצים במחיר מלא.
הם יקנו במזומן נכסים שהם Distressed, ובגלל הנפח פעילות שלהם וזה שהמתווך לא צריך להתעסק בניירת ולאכול להם את הראש, שווה למתווכים לעבוד איתם.
בד"כ יש להם יחסים עם מתווכים קבועים, שיצפו לקבל את החלק שלהם מעמלת התיווך.
&nbsp
2. Sub Prime First Time Home Buyers.
הם אומנם קונים נכסים משופצים, ומשלמים מחירים גבוהים (יחסית. זה שוק ש-80,000$ בו זה מחיר גבוה), אבל לא קל למצוא אותם.
זאת גם לא אוכלוסייה פשוטה.
המתווך צריך למצוא אותם, לשכנע אותם, לעזור להם עם כל הטופסולוגיה, לדאוג להם למשכנתא ומענקים, להחזיק להם את היד, ולקוות שהם לא יפילו את העסקה איכשהו, ושהבנק לא יפיל את העסקה.
&nbsp
יש גם סוג ביניים של קונים. קונים לא מקומיים שקונים ממשווקים כמו צוראל.
&nbsp
ממה שאני מבין, הסוג הראשון של הקונים לא רלבנטי לאסתר, כי הנכס משופץ.
הסוג השני דורש הרבה עבודה של המתווך, כשבסוף הוא יקבל במקרה הכי טוב 5,000$.
במקביל הוא צריך להתמודד עם מוכר ישראלי שישאב לו את הזמן (בעיקר בגלל חוסר היכרות עם התהליך), ומוגבל ביכולת שלו לטפל בדרישות בשטח של הבנק והעירייה.
אז אני לא אומר שזה בלתי אפשרי, אבל כמו שקשה למצוא חברת ניהול טובה בגטו, קשה למצוא מתווך טוב בגטו

אין כאלה שמחפשים TURN KEY?
אני מניח שיש לא מעט כאלה.
חוץ מזה למתווך אפשר להציע גם 8%, זה הפרש קטן יחסית, העיקר להפטר מהצרה.
מה שבטוח הוא שאם לפחות לא מנסים למכור אז הכנס לא ימכר.
&nbsp

 

[צבי ליך]

אתה צודק. היא חייבת למצוא נציג חדש

אין כאלה שמחפשים TURN KEY?
אני מניח שיש לא מעט כאלה.
חוץ מזה למתווך אפשר להציע גם 8%, זה הפרש קטן יחסית, העיקר להפטר מהצרה.
מה שבטוח הוא שאם לפחות לא מנסים למכור אז הכנס לא ימכר.
&nbsp

אתה צודק. היא חייבת למצוא נציג חדש
הסתכלתי על נכסים שנמכרו ומפורסמים באיזור של הנכס אליו שמתי לינק.
המודעות של הנכסים שנמכרו לאחרונה במחירים גבוהים, פנו ל-Owner Occupied.
המודעות של הנכסים שנמכרו לאחרונה בזול (מתחת ל-60,000) פנו בעיקר למשקיעים.

יש כאלה שפנו גם וגם.
כן ראיתי נכס אחד חריג יחסית שנמכר למשקיעים, במחיר שהוא באמצע הטווח (699 E Madison Ave) אז לא יכולתי לשלול שאולי כן יש שוק ל-Turn Key.

אז רציתי לבדוק אם זה נכס שצוראל שיווק, אז גיליתי שזה לא רק התביעות.האתר שלו נעלם, הפייסבוק כנ"ל, ולפי התגובות כאן, גם את האיש עצמו נעלם:
http://unadlan.co.il/תשואה-מובטחת/

אני עדיין סקפטי אם כדאי לכוון נכס משופץ שם למשקיעי Turn Key, אבל בטוח שאסתר צריכה למצוא מישהו שיטפל בנכס.
צוראל איבד את האינטרס להועיל.
לך תדע מה מצב הנכס.

 

[Boston Guy]

אנא עדכנו את הפורום בהתפתחויות בעניין... נחזיק לכם אצבעות

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...

אנא עדכנו את הפורום בהתפתחויות בעניין... נחזיק לכם אצבעות
יכול לעזור כאן לאחרים לשמוע שהענין הסתיים בשלום ושיצאתם ממנו ללא נזק כלכלי.
ויכול לעזור לאנשים לשמוע שחס וחלילה הסיפור לא הסתיים בצורה כזו אופטימית.

 

[צבי ליך]

בהצלחה אסתר

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...

בהצלחה אסתר
להבנתי, יוסי צוראל יודע מצויין מה הוא עושה.
הוא פונה לאנשים חסרי ניסיון שלא יודעים להעריך את השווי של הנכסים, ומשווק להם נכסים במחיר מופקע.
&nbsp
ממה שאני הכרתי, נראה שלפחות חלק מהמשווקים שהוא מעסיק/העסיק, לא מודעים לבעיות.

 

[aeonf]

הנה עוד כמה לקוחות מרוצים שלו

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...

הנה עוד כמה לקוחות מרוצים שלו
https://www.takdin.co.il/searchg/יוסף צוראל.html
&nbsp
https://www.takdin.co.il/searchg/ת ק ירושלים 31120 04 19 אילן וולוך נ יוסף צוראל_hd_6351459.html

 

[1ניר בבגני]

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...

קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
הי אסתר

אם את צריכה ברוקר מקומי למכירה מוזמנת לפנות אליי בפרטי. עבדתי שם מספר שנים ואני יכול להפנות אותך בשמחה.

אם תקראי מה כתבתי למשקיע שרק עתה בודק נכס ואו חברה ישראלית להשקיע עימה, אז אמרתי לו שימצא לכל הפחות 2-3 משקיעים שעובדים עם החברה לפחות 2-3 שנים כי מה לעשות שלוקח זמן לתוצאות להתבטא בפני השטח!

אחר כך גם הסברתי שעם כל החישובים האנליטיים הדבר הכי חשוב הוא האנשים - ובמיוחד לרדת לפרטים של הצוות המקומי המתפעל בשטח- התשובה המלאה כאן.
אני כותב את זה כאן, כי אם היית מסתכלת גם לפני שנתיים כתבתי כאן אותו הדבר, ולצערי כנראה גם עוד שנתיים אמשיך לכתוב את אותו הדבר, ועדין אני מקוה שכמה שיותר אנשים שיקראו ויפנימו ידעו לבצע בקרה טובה יותר.
אני לא מכיר את החברה הספציפית ולא נדבר עליהם בפרט, אלא על התהליך הנכון לבצע בדיקת נאותות.

כתגובה לחברים בתגובות הקודמות. הנה דעתי. הצלחה או כישלון היא תוצאה. אפשר לעשות לבד, אפשר בעזרת גורם מקצועי או בעזרת חברה. בכל אופן בכל דרכי הפעולה אפשר להצליח או להיכשל. לצד הכשלונות יש גם הצלחות, מי שמצליח לרוב לא חוזר לכאן לפרט על כך. מי שנכשל כן, וזה בסדר.