רילקו נדלן

[dudi621dudi]

רילקו נדלן

רילקו נדלן
הי,
מישהו השקיע/משקיע דרך חברת REALCO נדלן?
אשמח מאוד לחוות דעת חיובית או שלילית...

תודה!

 

[aeonf]

אין משמעות לחברה, יש משמעות לנכס ולמחיר שלו

רילקו נדלן
הי,
מישהו השקיע/משקיע דרך חברת REALCO נדלן?
אשמח מאוד לחוות דעת חיובית או שלילית...

תודה!

אין משמעות לחברה, יש משמעות לנכס ולמחיר שלו
מה זה משנה אם X מוכר לך נכס טוב/רע או Y?
מה שמשנה זה אם הנכס הוא טוב או רע.
&nbsp

 

[dudi621dudi]

זה מאוד משנה

אין משמעות לחברה, יש משמעות לנכס ולמחיר שלו
מה זה משנה אם X מוכר לך נכס טוב/רע או Y?
מה שמשנה זה אם הנכס הוא טוב או רע.
&nbsp

זה מאוד משנה
במחיוד בעסקה שהציעו לי
החברה נכנסת גם כשותפה
התזרים השוטף עובר דרכה
היא יכולה להחליט על דחיית המימוש בשנתיים בלי אישור המשקיעים
אמינות המקצועיות שלהם וכו' וכו'
&nbsp

 

[aeonf]

זה סיפור אחר לגמרי

זה מאוד משנה
במחיוד בעסקה שהציעו לי
החברה נכנסת גם כשותפה
התזרים השוטף עובר דרכה
היא יכולה להחליט על דחיית המימוש בשנתיים בלי אישור המשקיעים
אמינות המקצועיות שלהם וכו' וכו'
&nbsp

זה סיפור אחר לגמרי
אבל גם פה חשוב יותר העסקה מאשר החברה, החברה סביר להניח תרוויח בכל מקרה כסף גם אם אתה תפסיד בגלל זה חשוב קודם כל לבדוק את העסקה לגופו של עניין הרבה לפני שבודקים את החברה, לחברה יכול להיות שם טוב היום ושם רע מחר, עסקה טובה היא עסקה טובה ועסקה גרועה היא עסקה גרועה.
חוץ מזה אני ממליץ לך לקרוא את:
https://www.hasolidit.com/מגדיר-הרעלים-הפיננסיים
עם דגש על סעיף 6.
&nbsp

 

[dudi621dudi]

זה סיפור אחר לגמרי
אבל גם פה חשוב יותר העסקה מאשר החברה, החברה סביר להניח תרוויח בכל מקרה כסף גם אם אתה תפסיד בגלל זה חשוב קודם כל לבדוק את העסקה לגופו של עניין הרבה לפני שבודקים את החברה, לחברה יכול להיות שם טוב היום ושם רע מחר, עסקה טובה היא עסקה טובה ועסקה גרועה היא עסקה גרועה.
חוץ מזה אני ממליץ לך לקרוא את:
https://www.hasolidit.com/מגדיר-הרעלים-הפיננסיים
עם דגש על סעיף 6.
&nbsp

 

[Boston Guy]

לא חושב שיש לך מנוס מביצוע Due Diligence יסודי בעצמך

זה מאוד משנה
במחיוד בעסקה שהציעו לי
החברה נכנסת גם כשותפה
התזרים השוטף עובר דרכה
היא יכולה להחליט על דחיית המימוש בשנתיים בלי אישור המשקיעים
אמינות המקצועיות שלהם וכו' וכו'
&nbsp

לא חושב שיש לך מנוס מביצוע Due Diligence יסודי בעצמך
הנטייה של אנשים "לחפש המלצות של משקיעים קיימים" במקום לעשות את העבודה היסודית של בדיקה ואימות של כל מילה שהחברה הזו סיפרה לך על עצמה ולימוד העיסקה הספציפית ותנאיה לרוב מובילה למקום מאוד לא טוב.

כמו שכל אדם שקנה באתר אינטרנט כדוגמת אמאזון יודע, חלק גדול מה"המלצות" ו"חוות הדעת" שאתה מקבל על מוצר או שירות - מאנשים שאינך מכיר - הן משוחדות ו\או מפוברקות - ומיוצרות על ידי כל מני "מגיבים מטעם" ו "מגיבים בתשלום".

אם אני הייתי שוקל להכנס לעיסקה כזו דרך יזם מסויים - בדיוק כמו האנשים האחרים שהגיבו לך כאן, הייתי מתרכז בלבדוק את העיסקה ותנאיה ופחות בלבדוק את החברה שדרכה העיסקה מתבצעת.

בלי לדעת כלום על העיסקה הספציפית שעליה אתה מדבר - אתה צריך לוודא, בראש ובראשונה, מה הסטטוס שלך בעיסקה. ביותר מדי עיסקאות בתחום הזה החוזים מוגדרים כך שה"משקיע הקטן" בת'כלס אינו "שותף" בעסק ואין לו בעלות על כלום. הוא בעצם "מלווה כספים" לחברה, בתקווה שהוא יראה את כספו חזרה יום אחד עם איזושהיא תשואה. כלומר, במילים אחרות - הוא נותן הלוואה חפשית, בלי ערבון.

 

[aeonf]

דווקא לישראלי יש בזה יתרון מיסויי גדול

לא חושב שיש לך מנוס מביצוע Due Diligence יסודי בעצמך
הנטייה של אנשים "לחפש המלצות של משקיעים קיימים" במקום לעשות את העבודה היסודית של בדיקה ואימות של כל מילה שהחברה הזו סיפרה לך על עצמה ולימוד העיסקה הספציפית ותנאיה לרוב מובילה למקום מאוד לא טוב.

כמו שכל אדם שקנה באתר אינטרנט כדוגמת אמאזון יודע, חלק גדול מה"המלצות" ו"חוות הדעת" שאתה מקבל על מוצר או שירות - מאנשים שאינך מכיר - הן משוחדות ו\או מפוברקות - ומיוצרות על ידי כל מני "מגיבים מטעם" ו "מגיבים בתשלום".

אם אני הייתי שוקל להכנס לעיסקה כזו דרך יזם מסויים - בדיוק כמו האנשים האחרים שהגיבו לך כאן, הייתי מתרכז בלבדוק את העיסקה ותנאיה ופחות בלבדוק את החברה שדרכה העיסקה מתבצעת.

בלי לדעת כלום על העיסקה הספציפית שעליה אתה מדבר - אתה צריך לוודא, בראש ובראשונה, מה הסטטוס שלך בעיסקה. ביותר מדי עיסקאות בתחום הזה החוזים מוגדרים כך שה"משקיע הקטן" בת'כלס אינו "שותף" בעסק ואין לו בעלות על כלום. הוא בעצם "מלווה כספים" לחברה, בתקווה שהוא יראה את כספו חזרה יום אחד עם איזושהיא תשואה. כלומר, במילים אחרות - הוא נותן הלוואה חפשית, בלי ערבון.

דווקא לישראלי יש בזה יתרון מיסויי גדול
לא שאני אומר שזה מומלץ אבל לפעמים שווה לבנות עסקה בה במקום EQUITY נותנים הלוואה או הלוואת בעלים + KICKER או סתם הלוואה PLAIN VANILLA ואז ההחזרים עד גובה ההלוואה אינם ממוסים או שממוסים בשיעור של ריבית שזה 25% במקום מס שולי ואולי גם ביטוח-לאומי.
&nbsp

 

[אורחים בפורום]

יש הנחה סמויה בדברים שלך

דווקא לישראלי יש בזה יתרון מיסויי גדול
לא שאני אומר שזה מומלץ אבל לפעמים שווה לבנות עסקה בה במקום EQUITY נותנים הלוואה או הלוואת בעלים + KICKER או סתם הלוואה PLAIN VANILLA ואז ההחזרים עד גובה ההלוואה אינם ממוסים או שממוסים בשיעור של ריבית שזה 25% במקום מס שולי ואולי גם ביטוח-לאומי.
&nbsp

יש הנחה סמויה בדברים שלך
בתגובתך יש הנחה סמויה, שיש החזרים

ביותר מדי מקרים בעסקאות כגון אלה המשקיעים הקטנים שמראש הם לא הבינו על מה הם חתמו, ושאין להם שום אפשרות לבחון את העסקה במהלך ההתגלגלות שלה ולהבין מה קורה עם הכסף שלהם, בטח שאין להם שום אפשרות לקבל החלטה מושכלת במעלה הדרך, לא מצליחים לקבל בחזרה אפילו את הקרן שלהם.

בעוד קצת מקרים המשקיעם מקבלים רסיסי אחוזי תשואה ממה "שהבטיחו" להם.

ובמעט מדי מקרים המשקיעים הקטנים מקבלים את מה "שהובטח" להם ביציאה לדרך.

זה שוק פרוץ שבו כל דיאלים גבר. ממש לא מתאים למשקיע קטן שאין לו לא את הידע, ולא את היכולת, לבחון את הדברים לעומק ועל ציר הזמן.

 

[aeonf]

אני מסכים איתך לחלוטין

יש הנחה סמויה בדברים שלך
בתגובתך יש הנחה סמויה, שיש החזרים

ביותר מדי מקרים בעסקאות כגון אלה המשקיעים הקטנים שמראש הם לא הבינו על מה הם חתמו, ושאין להם שום אפשרות לבחון את העסקה במהלך ההתגלגלות שלה ולהבין מה קורה עם הכסף שלהם, בטח שאין להם שום אפשרות לקבל החלטה מושכלת במעלה הדרך, לא מצליחים לקבל בחזרה אפילו את הקרן שלהם.

בעוד קצת מקרים המשקיעם מקבלים רסיסי אחוזי תשואה ממה "שהבטיחו" להם.

ובמעט מדי מקרים המשקיעים הקטנים מקבלים את מה "שהובטח" להם ביציאה לדרך.

זה שוק פרוץ שבו כל דיאלים גבר. ממש לא מתאים למשקיע קטן שאין לו לא את הידע, ולא את היכולת, לבחון את הדברים לעומק ועל ציר הזמן.

אני מסכים איתך לחלוטין
רק מציין עובדה שסיווג השקעה בתור הלוואה ולא בתור EQUITY זה לאו דווקא חיסרון.
להשקיע זה טוב, זה לא אומר שכל השקעה היא טובה
&nbsp

 

[Boston Guy]

אכן - השאלה היא האם אתה מסתכל בחצי הכוס המלאה או הריקה

אני מסכים איתך לחלוטין
רק מציין עובדה שסיווג השקעה בתור הלוואה ולא בתור EQUITY זה לאו דווקא חיסרון.
להשקיע זה טוב, זה לא אומר שכל השקעה היא טובה
&nbsp

אכן - השאלה היא האם אתה מסתכל בחצי הכוס המלאה או הריקה
אתה מתייחס לאספקט של "כמה מס יהיה צריך לשלם על הרווח".
אני מתייחס לאספקט של "כשהפירמידה תתמוטט והיזם יעלם"... ובמצב כזה - האם המשקיע נשאר עם איזשהוא נכס מוחשי בידיים (יש לו X בלאטות שרשומות על שמו) שאותו אולי אפשר יהיה לממש ולהחזיר לעצמו חלק מהכסף שהושקע - כל מה שיש לו זו חתיכת נייר מהיזם, שאפילו לנגב אי אפשר איתה כי הנייר חלק מדי ולא סופג, והכל נמרח....

 

[אורחים בפורום]

כשהפירמידה מתמוטטת

אכן - השאלה היא האם אתה מסתכל בחצי הכוס המלאה או הריקה
אתה מתייחס לאספקט של "כמה מס יהיה צריך לשלם על הרווח".
אני מתייחס לאספקט של "כשהפירמידה תתמוטט והיזם יעלם"... ובמצב כזה - האם המשקיע נשאר עם איזשהוא נכס מוחשי בידיים (יש לו X בלאטות שרשומות על שמו) שאותו אולי אפשר יהיה לממש ולהחזיר לעצמו חלק מהכסף שהושקע - כל מה שיש לו זו חתיכת נייר מהיזם, שאפילו לנגב אי אפשר איתה כי הנייר חלק מדי ולא סופג, והכל נמרח....

כשהפירמידה מתמוטטת
כשהפירמידה מתמוטטת מסתבר לך שלא קראת עד הסוף את מה שחתמת עליו והיזם לקח משכנתא "קלה" בגובה 50% מערך הפרוייקט, וכמו שאתה יודע הבנק הוא נושה מובטח וראשון.

מבחינת המשקיע הקטן, כנראה שהלך הכסף למרות שהבלטות רשומות על שמו...

 

[aeonf]

עוד הפעם, אין ויכוח

אכן - השאלה היא האם אתה מסתכל בחצי הכוס המלאה או הריקה
אתה מתייחס לאספקט של "כמה מס יהיה צריך לשלם על הרווח".
אני מתייחס לאספקט של "כשהפירמידה תתמוטט והיזם יעלם"... ובמצב כזה - האם המשקיע נשאר עם איזשהוא נכס מוחשי בידיים (יש לו X בלאטות שרשומות על שמו) שאותו אולי אפשר יהיה לממש ולהחזיר לעצמו חלק מהכסף שהושקע - כל מה שיש לו זו חתיכת נייר מהיזם, שאפילו לנגב אי אפשר איתה כי הנייר חלק מדי ולא סופג, והכל נמרח....

עוד הפעם, אין ויכוח
אין ספק שעדיף שיהיה רווח תוך הבנת הסיכונים ועם DD כהלכה, אח"כ לחשוב על איך לשלם כמה שפחות מס...
&nbsp
אני יכול לומר לך שבחודש האחרון הגשתי דו"חות מס בארץ ובארה"ב, אני חבר בקרן שמשקיעה בחוב בארה"ב יחד עם עוד הרבה משקיעים אמריקאיים.
להם דווקא היה עדיף לסווג את ההכנסות מהקרן בתור ORDINARY INCOME כדי להעמיס הוצאות, אותי דווקא זה דפק חזק מאד כי זה העלה לי את המיסוי בארץ מ25% למס שולי עם מינימום 31% + ביטוח לאומי אם לא הייתי מחזיק דרך LLC.
לשנה הברה סידרתי את העניין עם מנהל הקרן לשנות את הסיווג חזרה לINTEREST INCOME.
&nbsp
תכנון מיסוי הוא חלק חשוב מעסקה כזו או אחרת, כמובן שהוא בא רק אחרי שהחלטת שהיא עסקה טובה.
&nbsp

 

[אורחים בפורום]

השקעות נדלן בחו"ל עם חברות ישראליות

רילקו נדלן
הי,
מישהו השקיע/משקיע דרך חברת REALCO נדלן?
אשמח מאוד לחוות דעת חיובית או שלילית...

תודה!

השקעות נדלן בחו"ל עם חברות ישראליות
שלום רב

סוג ההשקעה שאתה מכוון אליה אינו קשור רק לטיב החברה, הוא קשור בעיקר אליך, לרמת ההבנה והידע שלך בתחום.

השקעות מעין אלה מאוד מסוכנות למי שאין לו ידע מעמיק ונרחב בעולם הנדלן בכלל, ובשוק הרלוונטי להשקעה המסויימת.

אתה חייב להבין לאיזה סיכונים חושפים אותך ההסכמים מול החברה ולדעת מה לדרוש בחוזה. איך לקרא את הנתונים, מה המשמעות של מה שכתוב במסמכים, ובעיקר, מה לא כתוב בהם.

צא מנקודת הנחה בסיסית שלחברה יש אינטרס מובהק וראשון, והוא, להרוויח, וכמה שיותר. האינטרס הבסיסי שלך, גם הוא להרוויח, ובד"כ זה לא עומד בסתירה לאינטרס של החברה.
ברם לפעמים יש התנגשות בין החלטה שאתה היית מחליט אם היית מבין את הסיטואציה והיה לך את היכולת לקבל את ההחלטה, לבין החלטה שהחברה מקבלת. מכיוון שלך אין לא את הידע ולא את הכלים לקבל החלטות........ קבל עצת חינם, אל תשים את כספך על קרן הצבי...

בהצלחה

 

[dudi621dudi]

אכן... תודה

השקעות נדלן בחו"ל עם חברות ישראליות
שלום רב

סוג ההשקעה שאתה מכוון אליה אינו קשור רק לטיב החברה, הוא קשור בעיקר אליך, לרמת ההבנה והידע שלך בתחום.

השקעות מעין אלה מאוד מסוכנות למי שאין לו ידע מעמיק ונרחב בעולם הנדלן בכלל, ובשוק הרלוונטי להשקעה המסויימת.

אתה חייב להבין לאיזה סיכונים חושפים אותך ההסכמים מול החברה ולדעת מה לדרוש בחוזה. איך לקרא את הנתונים, מה המשמעות של מה שכתוב במסמכים, ובעיקר, מה לא כתוב בהם.

צא מנקודת הנחה בסיסית שלחברה יש אינטרס מובהק וראשון, והוא, להרוויח, וכמה שיותר. האינטרס הבסיסי שלך, גם הוא להרוויח, ובד"כ זה לא עומד בסתירה לאינטרס של החברה.
ברם לפעמים יש התנגשות בין החלטה שאתה היית מחליט אם היית מבין את הסיטואציה והיה לך את היכולת לקבל את ההחלטה, לבין החלטה שהחברה מקבלת. מכיוון שלך אין לא את הידע ולא את הכלים לקבל החלטות........ קבל עצת חינם, אל תשים את כספך על קרן הצבי...

בהצלחה

אכן... תודה

 

[1ניר בבגני]

השקעה עם חברה- אמינות סיכויים וסיכונים

רילקו נדלן
הי,
מישהו השקיע/משקיע דרך חברת REALCO נדלן?
אשמח מאוד לחוות דעת חיובית או שלילית...

תודה!

השקעה עם חברה- אמינות סיכויים וסיכונים
הי דודי

השאלה המקורית שלך היתה טובה. זה כן רלונטי לקבל חוות דעת של לקוחות קודמים על חברה כזו או אחרת. ממליץ לך להשלים את הבדיקה.

ועם זאת, אכן ישנם שיקולים נוספים לקחת בחשבון. למשל בדיקת נאותות חייבת לכלול בחינה של מודל ההשקעה ובדיקה אוביקטיבית של עסקת הנדלן גופא.

עכשיו תראה. אל תתן לאנשים להוריד אותך כי אתה לא יודע. בכל השקעה יש סיכויים ויש סיכונים. זה בסדר לא לדעת וזה מצוין לשאול! איך לדעתך כל המשקיעים כאן הגיעו לידע אם לא דרך אי ידיעה שאלות וניסיון?!

אדם חושב מבין שבכל דרך השקעה ישנם יתרונות, חסרונות, סיכויים וסיכונים. אם המגבלה שלך היא שאתה לא יודע עדין מספיק, אז ישנם דרכי פעולה אפשריות לשכך את הפער. למשל:
1- לעשות שיתוף פעולה עם משקיע אחר שיודע (תקרא במדריך השקעות שכתבתי אני מסביר מה הקריטריונים למילה יודע)
2- לשכור שירות של מישהו אחר שיודע (פשוט תפריד בין מי שמוכר לך את הנכס למי שאתה מסתמך עליו מקצועית, זה קל ויפתור לך את השאלה המקורית ששאלת)
3- תעשה בעצמך - תלמד ותעשה לבד זו גם דרך אפשרית אך כמובן שמגדילה את החשיפה לטעויות, ולכן לא בהכרח מומלץ לך ספציפית כרגע ועם זאת פעולה בדרכים הנ"ל באופן אסטרטגי תכשיר אותך לעבר השקעות הבאות שלך

מציע לך ללמוד עוד קרא בעמוד 5 של המדריך לביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב

האם לא להשתתף בכלכלת השקעות רק כי עדין אתה לא יודע מספיק?
הכלכלה במהותה בכלל ולא רק השקעות, מבוססת על החלפת שירותים ומוצרים על בסיס ערך של התמחות. יש מספיק משאבים שיכולים לגשר לך ביעילות על הפער לעבר עמדה יותר יעילה מאשר אי עשייה.

 

[יניב אלטמן]

שלום, האם עשית לבסוף עיסקה על רילקו ?

 

[יניב אלטמן]

שלום, האם לבסוף עשית עסקה עם רילקו ?

 

[מוטי גרון]

שלום, גם אני שוקל לבצע עסקה עם רילקו ואשמח לקבל משוב על החברה ממי שמכיר את החברה מניסיון אישי או קיבל מידע עליה ממקורות אחרים.