1ניר בבגני
New member
הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה
הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה
אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל"ן בחו"ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל"ן בארה"ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. במאמר זה נסקור ונסביר כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות.
נדל"ן להשקעה בארה"ב: הדרך לניהול הנכון
בארה"ב פועלות חברות ניהול נכסים. ישנן חברות ניהול נכסים מורשות וישנן שאינן מורשות. מבין חברות ניהול הנכסים המורשות ישנן טובות יותר ולעומתן יש חברות טובות פחות. על כך, הקדשנו מאמר נפרד המסביר כיצד לאתר ולסנן חברת ניהול טובה. לאחר שסיננתם חברת ניהול טובה, ישנם חששות הנפוצים וכעת, אנו נציע את דרכי הפעולה להתמודד איתם בקלות:
האתגר הראשון בניהול הנכס מרחוק הוא וידוא אמיתות הממצאים. ביום בהיר או מעונן, משקיע מקבל הודעה מחברת ניהול על צורך בביצוע תיקונים בבית. הסיבה יכולה להיות תלונה של דייר והיא יכולה להיות גם דיווח של חברת הניהול שנכנסה לבית של דייר שעזב ומצאה בעיות.
על המשקיע שקיבל את ההודעה מחברת הניהול לשאלות את עצמו מספר שאלות:
ניהול נכס בחו"ל: שקלול עלויות התיקונים וביצועם
לאחר ביצוע הצעדים הקודמים, הגענו לתובנה מה הבעיות אשר דורשות תגובה, וכמו כן מה היא התגובה הכדאית לבעיה. בהתאמה, יש בידינו גם הצעת מחיר לתיקונים הנדרשים. בהתאם לכך, ישנן מספר דרכי פעולה פשוטות מאוד על מנת לוודא שהצעות התיקון המדוברות מתומחרות נכון.
ראשית, יש לבקש פרטים מזהים בהתאם לצורך, כמו מספר הדגם והפרטים המזהים שלו. כאשר מדובר בעלויות של ציוד ואו חומרים נרכשים אזי ניתן לבדוק בקלות בחיפוש גוגל מה טווח המחירים של הציוד ברגע שברשותכם מידע זה. בנוסף לזאת, ישנם אתרים כמו HOME DEPO המרכזים מידע לרוב הציוד המכשירים והחומרים הנדרשים בתחום זה.
לגבי עלויות עבודה, ניתן להשתמש בכלים כמו https://www.homewyse.com/.באתר זה ניתן לבחור את תיאור העבודה, ולקבל מה הערכת העלות עבורה.
כפי שהסברנו במאמר לגבי חברת ניהול טובה, חברה כזו תדאג להפעיל קבלנים ובעלי מקצוע אשר אינם מועסקים שלה, כך שלא יהיה ניגוד אינטרסים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכסים לקבלת שירות תיקונים מבעלי המקצוע הטובים ביותר, ואנו מדגישים את המילה טובים ולאו דווקא זולים. לבסוף, לאחר ביצוע העבודה של התיקונים, יש לוודא שיש ברשותכם קבלה על העבודה מבעל המקצוע, כמו גם תמונות רלוונטיות לאחר התיקון. במידה ונרכש ציוד או מכשירים אחרים לבית יש לבקש עותק של האחריות למכשירים מאת היצרן.
לסיכום,
אז איך אפשר לעבוד בתהליך כזה בקלות ובעקביות?המפתח לעבודה בהליך כזה בצורה קלה ופשוטה היא לעבוד עם חברת ניהול איכותית אשר תדאג ממילא שהתהליך יבוצע בצורה טובה וכל מה שישאר לכם לעשותהוא להיות בעמדת בקרה, לקבל את המידע, את התמונות, וכן גם לקבל את הקבלות והאחריות על העבודה ולתעד הכל אצלכם. אם לא היה ברור עד כה, מצוינות בניהול הנכסים היא הכרחית למען השקט בתפעול השוטף!
אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה"ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.
רוצה שאנו נלווה אתכם וננהל את העסקה יחד עם חברות הניהול הטובות ביותר? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!
הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה
אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל"ן בחו"ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל"ן בארה"ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. במאמר זה נסקור ונסביר כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות.
נדל"ן להשקעה בארה"ב: הדרך לניהול הנכון
בארה"ב פועלות חברות ניהול נכסים. ישנן חברות ניהול נכסים מורשות וישנן שאינן מורשות. מבין חברות ניהול הנכסים המורשות ישנן טובות יותר ולעומתן יש חברות טובות פחות. על כך, הקדשנו מאמר נפרד המסביר כיצד לאתר ולסנן חברת ניהול טובה. לאחר שסיננתם חברת ניהול טובה, ישנם חששות הנפוצים וכעת, אנו נציע את דרכי הפעולה להתמודד איתם בקלות:
האתגר הראשון בניהול הנכס מרחוק הוא וידוא אמיתות הממצאים. ביום בהיר או מעונן, משקיע מקבל הודעה מחברת ניהול על צורך בביצוע תיקונים בבית. הסיבה יכולה להיות תלונה של דייר והיא יכולה להיות גם דיווח של חברת הניהול שנכנסה לבית של דייר שעזב ומצאה בעיות.
על המשקיע שקיבל את ההודעה מחברת הניהול לשאלות את עצמו מספר שאלות:
- האם זה אמיתי? האם זה באמת הנכס שלי? התשובה לכך היא שבקלות קל לוודא זאת. בעת רכישת הנכס מומלץ שתבצעו בדיקת פקח מוסמך ותבקשו שהוא יספק לכם מאות תמונות של הנכס. לאחר מכן יש לבקש את מהפקח את המספר הסידורי של המערכות היקרות בבית, כגון: מערכות חימום אויר, קירור אויר וחימום מים. לגבי אלה, אין לכם מה לדאוג. חברת ניהול מסודרת איכותית עם רישיון תדאג לספק לכם תמונות של הממצאים אשר תומכים בטענתם לגבי הליקויים. השוואה אל דוח הפקח שביצעתם לפני הרכישה, כמו גם התמונות, יעזרו לכם לוודא בקלות האם מדובר בנזק שהיה קיים קודם או שמא זה נזק שהתרחש בזמן שבו היה הדייר.
- האם יש אחריות לתיקונים? התשובה היא שתמיד כדאי להבין, בהתאם לטיב הנזק, מה סיבת השורש לליקוי. האם זה כתוצאה מבלאי טבעי או נזק שנעשה באחריות הדייר. בהתאם לכך, חברת ניהול מסודרת תחזיק ברשותה פיקדון של הדייר אשר ישמש כנגד נזקים באחריותו.
- מה הצורך בטיפול? לחברת הניהול יש אינטרס לבית מתוקתק. ככל שהבית במצב טוב יותר תהיה להם עבודה יותר קלה להשכיר את הנכס במחיר המקסימלי ומבלי לשמוע מהדייר. האינטרס הזה קרוב מאוד לאינטרס שלכם כבעל הנכס, אך אינו זהה. משקיע המעוניין בנכס מניב איכותי, ירצה שקט תעשייתי ונכס במצב טוב. עם זאת, עדיין ישנו השיקול הקוסט-אפקטיבי. אנו לא בהכרח מעוניינים להפוך נכס לחדש וגם בכל הקשור לקוסמטיקה ישנה רמת גימור או בלאי מסוים שהם בגדר סביר ומקובל לאזור. בהקשר לכך, כאן נכנס האתגר מול חברת הניהול להבין מה הצורך בתיקון המבוקש. כמובן שיכולים להיות סיבות נוספות לצורך בתיקונים, כמו בדיקת פקח עירייה תקופתית. לכן העיקרון הוא להבין מה סיבת השורש בגינה מתבקש הטיפול, ובהתאם להחליט על הצורך.
- התגובה המיטבית לבעיה? כאשר ישנו ליקוי כלשהו בנכס, פעמים רבות, ייתכן שישנן מספר דרכי פעולה אפשריות. תגובה אחת יכולה להיות טיפול פלסטר שטחי, תגובה אחרת יכולה להיות טיפול שיפתור את הבעיה מהשורש, ולעומתן, תיתכן ותהיה תגובה שתהיה מאופיינת בתיקון של מערכת לקויה או לחלופין החלפתה. יש לבחון בהתאם למקרה הספציפי מה התגובה המיטבית לליקוי וחברת ניהול טובה תפקידה לסייע לכם בכך. למשל, כאשר מערכת חימום האוויר מתקלקלת כדאי לשים לב מה הרכיב שהתקלקל ומה גיל המערכת. בהתאם לכך, ישנה נקודת זמן שעלות הטיפול הגבוהה, בשקלול העובדה שהמערכת הגיעה למיצוי זמן החיים שלה, תביא אותנו להעדיף להשקיע במערכת חימום אוויר חדשה. לרוב, זו נקודה שאנו בוחנים בתכנית הCAPEX עוד לפני רכישת כל נכס ונכס כמו בחינה של כל שאר המערכות היקרות בנכס. חשוב להדגיש כי עיקרון זה נכון גם למערכות אחרות בנכס כמו הגג של הנכס. בהקשר הזה ישנו מושג בשמאות נדל"ן הנקרא גיל אפקטיבי של הנכס, והוא שונה משנת הבנייה של הבית. בחלק מן המקרים בירור התגובה המיטבית לבעיה יתבצע כחלק משליחת על מקצוע לנכס, אשר יספק הצעה כיצד לתקן ויחד עם עלות תיקון להצעתו.
ניהול נכס בחו"ל: שקלול עלויות התיקונים וביצועם
לאחר ביצוע הצעדים הקודמים, הגענו לתובנה מה הבעיות אשר דורשות תגובה, וכמו כן מה היא התגובה הכדאית לבעיה. בהתאמה, יש בידינו גם הצעת מחיר לתיקונים הנדרשים. בהתאם לכך, ישנן מספר דרכי פעולה פשוטות מאוד על מנת לוודא שהצעות התיקון המדוברות מתומחרות נכון.
ראשית, יש לבקש פרטים מזהים בהתאם לצורך, כמו מספר הדגם והפרטים המזהים שלו. כאשר מדובר בעלויות של ציוד ואו חומרים נרכשים אזי ניתן לבדוק בקלות בחיפוש גוגל מה טווח המחירים של הציוד ברגע שברשותכם מידע זה. בנוסף לזאת, ישנם אתרים כמו HOME DEPO המרכזים מידע לרוב הציוד המכשירים והחומרים הנדרשים בתחום זה.
לגבי עלויות עבודה, ניתן להשתמש בכלים כמו https://www.homewyse.com/.באתר זה ניתן לבחור את תיאור העבודה, ולקבל מה הערכת העלות עבורה.
כפי שהסברנו במאמר לגבי חברת ניהול טובה, חברה כזו תדאג להפעיל קבלנים ובעלי מקצוע אשר אינם מועסקים שלה, כך שלא יהיה ניגוד אינטרסים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכסים לקבלת שירות תיקונים מבעלי המקצוע הטובים ביותר, ואנו מדגישים את המילה טובים ולאו דווקא זולים. לבסוף, לאחר ביצוע העבודה של התיקונים, יש לוודא שיש ברשותכם קבלה על העבודה מבעל המקצוע, כמו גם תמונות רלוונטיות לאחר התיקון. במידה ונרכש ציוד או מכשירים אחרים לבית יש לבקש עותק של האחריות למכשירים מאת היצרן.
לסיכום,
אז איך אפשר לעבוד בתהליך כזה בקלות ובעקביות?המפתח לעבודה בהליך כזה בצורה קלה ופשוטה היא לעבוד עם חברת ניהול איכותית אשר תדאג ממילא שהתהליך יבוצע בצורה טובה וכל מה שישאר לכם לעשותהוא להיות בעמדת בקרה, לקבל את המידע, את התמונות, וכן גם לקבל את הקבלות והאחריות על העבודה ולתעד הכל אצלכם. אם לא היה ברור עד כה, מצוינות בניהול הנכסים היא הכרחית למען השקט בתפעול השוטף!
אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה"ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.
רוצה שאנו נלווה אתכם וננהל את העסקה יחד עם חברות הניהול הטובות ביותר? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!