השקעה קבוצתית בנדל"ן או לקנות בית לבד
השקעה קבוצתית
מאמין שלרוב האנשים אין את סכום הכסף כדי לקנות בית שלם כל אחד. מההודעה האחרונה שהעלת אני מבין שמשקיעים כלל לא צריכים להיות בארה"ב אלא יכולים לנהל הכל מפה. מה שאתם מציעים זו השקעה קבוצתית או שכל אחד בהשקעה שלו?
הייתי גם שמח לדעת את סדר גודל ההשקעה בהתאם למיקומים. תודה ערב נפלא
השקעה קבוצתית בנדל"ן או לקנות בית לבד
הי איתן
הנה השוואה כללית בין השקעת נדל"ן בקבוצה אל מול רכישת נדל"ן בבעלות ישירה. האם להשקיע בבית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין?
לצורך הדיון, אם נניח שמדובר ממש באותו המיקום בדיוק ושלפנינו 2 חלופות השקעה כאשר פרמטר השונות היחידי בין 2 חלופות ההשקעה הוא בית פרטי אל מול יחידת נכס בבניין. מה השיקולים לכאן ולכאן :
יתרונות \ חסרונות:
> שליטה - בבית פרטי להשקעה והשכרתו, רמת השליטה של המשקיע בהשקעה גבוהה יותר. למשל, ביחידה משותפת יתכנו החלטות על שיפורים או הוצאות שבעל היחידה בבניין אינו מעוניין בהן אך אינו רוב להחלטה.
> מכירה - ביח' בנין במיוחד ברכישה בתוך קבוצת נדלן כאשר לבנין אין פרצלציה, אזי במקרה זה אין באפשרות המשקיע למכור את הנכס בשוק החופשי. כלומר מרחב האפשרויות שלך למכירת הנכס מוגבל יותר באופן משמעותי.
> שטחים משותפים - בחלק בנין גובר הסיכון לבעיות מול צד ג' בין כתובע או נתבע. כאשר יש שטחים משותפים וקירות בתים משותפים.
> סינרגיה \ ניהול - ברכישת חלק בבניין המנוהל מקצועית היטב, יש למשקיע אפשרות להנות מיתרונות סינרגטיים. המשקיע נהנה ממיומנויות ומיכולת ניהול מקומית אשר מאפשרת לו להשקיע פחות בפיקוח ובקרה. בנוסף, התשואה תלויה במצרף ביצועים של יחידות מושכרות ולא יחידה בודדת. אולם, יחיד בקבוצה המנוהלת היטב נהנה מכך יותר במודל בו יש לו % מכלל הבנין, ולאו דוקא יחידה מסוימת בבניין. ולכן, אני פחות אוהב את המודל של רכישת נכס בודד בתוך קבוצה שעלול ליצור ניגודי אינטרסים פנימיים.
> מינוף - השקעות בקבוצה הן לרוב במינוף גבוה עד גבוה מאוד. אין תשואה יתרה עודפת מהותית לעומת רכישת בית פרטי לא ממונף, וזאת לרוב בעקבות רווחי היזם. מאידך, השקעה ישירה בבבית פרטי בודד, בהנחה ואינך אמריקאי תקשה עליך להשיג תנאי מינוף טובים אם בכלל.
> פשטות. היתרון כאן הוא לרכישת בית והשכרתו. אמנם על המשקיע הפועל עצמאית להיות בעל מיומנויות והבנה בסיסית כדי לבצע בקרה. ועדין, מהותית מדובר תפעולית בניהול נדל"ן פשוט יותר בהקשר לנקודות מעלה.
לדעתי הנקודה האחרונה היא החשובה ביותר.
למעשה, חוסר פשטות מהווה מכשול לכל משקיע בין אם ברכישת נכס בודד בבעלות ישירה ובין אם בקבוצה, וזאת מכיון שמשקיעים בהגדרה נמצאים בנחיתות מידע מול החברות המציעות וזה לא משנה אם זו חברה מקומית או ברוקר
אמריקאי.
ולכן, האסטרגטיה הטובה ביותר למשקיע לשכך את הפער הזה הוא לנקוט בדרך פעולה פשוטה!
לקריאה נוספת בנידון:
http://bit.ly/2Esq69h
מקוה שזה עוזר לך איתן.
אגב היה בעבר דיון בנושא זה בפורום אז מציע לחפש בפורום דיונים קודמים בנושא.
