כמעט לכל "בניין משותף" (שזה בעצם קונדו) יש "ספר חוקי הקונדו"
דירת קונדו בצפון ניו יורק
ערב טוב.
ברצוני להשקיע בדירת קונדו בצפון ניו יורק. שאלה ראשונה, האם יש מישהו שמשקיע שם? שאלה נוספת, האם יש תנאי סף מצד הדיירים(הוועד) כלפיי..בהנחה שאני מעוניין להשכיר את הנכס. תודה לכל המשיבים
כמעט לכל "בניין משותף" (שזה בעצם קונדו) יש "ספר חוקי הקונדו"
זה בעצם בנוי מכמה "ספרים":
יש דבר שנקרא DECLERATION, שזו בעצם "הצהרת העצמאות" של הקונדו שמגדירה את ייסודו והחוקים הבסיסיים שלו,
יש בנוסף לזה ספר שלם שקוראים לו ה BYLAWS, שהוא ספר ש"ועד הבית" - ה BOARD OF DIRECTORS או ה TRUSTEES (השם משתנה בתלות במדינה ובסוג הקונדו) אחראי על כתיבתו ועידכונו כשצריך, שמגדיר אלף ואחד כללים וחוקים שהבעלים של היחידות בקונדו והדיירים ביחידות בקונדו צריכים לשמור עליהם.
בנוטסף - יכולים להיות גם חוקים וכללים ש"ועד הבית" החליט עליהם שעדיין לא נכנסו ל BYLAWS בגלל כל מני בירוקרטיות.
צריך "אספת בעלי דירות" ולהגיע לרוב מסויים בהצבעה של בעלי היחידות על הכנסת חוקים חדשים, וזו לרוב בעיה בבניין שרובו בבעלות של ABSENT OWNERS שמשכירים... לא מגיעים מספיק בעלי דירות לאספות של ועד הבית, ואז אי אפשר להצביע כי אין "מניין" - וזה יכול לפעמים להיות המצב במשך שנים....
במצד כזה יכולים להיות חוקים שהונהגו "דה פקטו" ושאינם מופיעים ב BYLAYS אלא מופיעים בנספח של RULES.
כדי לדעת מה אתה קונה ומה תוכל לעשות עם הנכס - אתה חייב להשיג את כל המסמכיאדה הזו - ולקרוא כל אות שכתובה בה. וראיתי כבר ספרי BYLAWS שהיו של 200 דף ויותר...
אם החלטת להכנס להשקעה בקונדו, מומלץ שתבדוק לא רק את מצב היחידה שאתה קונה, אלא גם את "בריאות הבניין" ואת "בריאות ועד הבית"... כי אתה הולך להתחתן איתם בחתונה קתולית.
למה הכוונה?
לקבל ולקרוא את הפרוטוקול של "האסיפה השנתית של בעלי היחידות" - כולל דו"ח התקציב השנתי שלהם. ורצוי לקבל את המיסמכיאדה הזו לפחות 5 שנים אחורה.
מהפרוטוקול הזה תוכל ללמוד מה מצב חשבון הבנק של ועד הבית: כמה כסף יש להם ב"רזרבה" שלהם למקרה שצריך לעשות תיקונים או תחזוקה בבניין ובמתחם.
מה גובה התשלום החדשי ל "ועד הבית" - והאם יש דיווחים בדו"חות של בעיות בגבייה מבעלי הבתים ועל "חובות אבודים".
האם התקציב מאוזן - או שיש להם חריגות מהתקציב (וכמה החריגות האלו גדולות \ תכופות).
היסטורייה של SPECIAL ASSESMENTS בבניין: מתי היו, מה היו הסכומים, למה הן נעשו.
בנוסף\ תדרוש מהמוכר שיספק לך אינפורמצייה (מ"ועד הבית") על המצב התחזוקתי והגיל של כל אלמנט ב"רכוש המשותף":
מערכות מכניות,
מעליות,
מגרשי חנייה,
מרתפים, חניונים,
גינה, גדרות, עצים וגינון...
הכי טוב לדבר עם כמה דיירים ובעלי בתים באותו מתחם ולשמוע מהם על כמה גבו מהם בעבר ועל בעיות בבניין שאולי יעלו הרבה כסף בעתיד...
למשל: צורך ידוע בסלילה מחדש של מגרש חנייה,
בעיה ידועה של צורך באיטום של מרתף מפני מיים,
עצים גדולים שיהיה צריך לכרות כי הם מפריעים או עומדים ליפול,
מעליות מזדקנות,
מערכות חימום משותפות שהן כבר בגיל החלפה,
הגיל של הגג ומצבו...
יש הרבה קונדומיניומים שבהם "דמי ועד הבית" נמוכים יחסית - כי הם גובים רק את עלות התיפעול השוטף של הבניינים ולא שמים גרוש ברזרבה מעל מה שהחוק מחייב.
אבל כל פעם שיש הוצאה גדולה - עושים לבעלי הבתים "גבייה מיוחדת" של אלפים, עשרות אלפים ולפעמים מאות אלפי דולארים - ובעלי הבתים חייבים לשלם את זה או שועד הבית יקח אותם לבית משפט.
אני מכיר כמה בניינים שבהם יש SPECIAL ASSESMENT בכל שנה שבה יורד קצת יותר שלג מהממוצע, כי הם שמים בתקציב סכום מינימאלי בסעיף "פינוי שלג" - ולכן כמעט כל שנה הם חורגים מהתקציב וכמובן שאין להם רזרבה...
אז צריך לקחת את זה בחשבון.
יש עוד מליון דברים שצריך לדעת לגבי רכישת קונדו - מציע שתמצא ספר טוב על הנושא. יש המון כאלה באמאזון.
