אני מבין מאיפה אתה בא, אבל אני לא מכיר התנהלות כזו
כתבתי לך הודעה מושקעת ותפוזבל אכל לי אותה
1. תביעות קטנות זה דווקא הדרך היותר מקובלת לדיירים להתמודד עם בעלי הביתים. אני מכיר כמה אנשים בעבודה שנכוו בזה ככה כבר. הדייר תובע על משהו קטן, אבל הנזק של לטוס לקצה השני של המדינה ולבזבז יום-יומיים של עבודה מגיע עוד לפני שבכלל התביעה תדחה. וקח בחשבון - אני גר בארה״ב, ולכן בשבילי זה כמה מאות דולרים של טיסות/מלון/יום חופש - לישראלי? זה כבר יכול להתנפח לאלפי דולרים עוד לפני שבכלל הגענו לשופט. וזה תביעות קטנות. תביעות עם עורך דין - רק על עורך דין תבזבז סכומים כאלה גם אם בסוף התביעה תדחה על הסף.
 
כמו שאמרת - זה הטרדה. הביטוח עלול שבכלל לא להתייחס לזה (יש לך deductible? אני מניח שיש). וגם אם יתייחס - להתגונן דרך הביטוח יעלה לך ביוקר בפרמיות (וכן, ועוד איך מקפיצים פרמיות בגלל תביעות, איך אתה חושב שהם עושים כסף?).
 
LLC לא יגן מפני ההטדרה הזאת, אבל להיות בנתק מוחלט מהדייר - כן. כי דייר עשוי שלא לחשוב עלייך בכלל כשהוא ניגש לתבוע. אין לו את הפרטים שלך, אין לו את השם שלך, ולא כל אחד יודע איך או ירצה להתעסק בלחפש פרטים על בעלי הבית ברישומים. בקליפורניה, למשל, צריך ללכת (פיזית) לcounty בשביל זה. פרטי מנהל יש להם ביד כי זה בחוזה. פרטים שלך - רק אם נתת אותם.
 
זכור גם שאם הדייר חמדן ורוצה הרבה כסף ולא רק פיצוי על אסלה שנזלה, דייר כזה יחפש אותך בין אם תתן לו פרטים ואם לא. הוא בכלל לא יתבע את המנהל כי מנהל זה LLC או SCORP ריק מכל נכס שיפשוט רגל ברגע שהתביעה תוגש. אתה? לך יש נכס - בית של 18 דירות. אותך שווה לתבע.
פה נכנס העניין של LLC. שים את הבניין בLLC, כל דירה בLLC אחר, ותשכור LLC שינהל לך אותם. כך כל דייר יכול לתבוע רק את הLLC שבעלת הדירה שלו, ומקסימום יפרק לך חתיכה מהבניין ולא את כולו. אם בכלל לא שמת את הבניין בLLC אז הם קחו לך את הבניין, וגם את הבית שלך בארץ ואת האוטו של אישתך. 3 מליון של הביטוח יכסו את הנזק שאתה עלול לגרום ל18 דיירים כולם בוואת אחת אם כולם יתבעו אותך ביחד? לא בטוח.
 
לגבי העמלה - זכור באילו אוכלוסיות אנחנו מתעסקים פה: ישראלים קמצנים ש״משקיעים״ את הגרושים שלהם בסלאמס שמכרו להם וסופרים אחוזים מהשכירות כשהם משווים מנהלים. אז האחוזים מהשכירות יורדים כדי לזכות בתחרות, אבל המנהלים גם רוצים לאכול. עמלת חידוש חוזה זאת דרך שלהם להבטיח שבין אם הדייר עזב ובין אם הדייר נשאר - הם יקבלו סכום כסף כלשהו שאפשר לבנות עליו ולתכנן איתו. זה עובד לשני הכיוונים - גם המנהל רוצה תזרים מזומנים שאפשר לצפות מראש ולתכנן מולו, לא רק בעל הבית.
 
אם לך יש כוח מיקוח כי יש לך 18 יחידות בחוזה אחד - לרוב מוחלט של מי שעובר בפורום הזה אין כזה כוח. הם חותמים על חוזים סטנדרטיים ומקסימום שהם יקבלו זה אולי אחוז פחות בשוטף מהשכירות. למה להטיף להם מוסר על משהו שאין להם ממש דרך לשנות? אתה רק תגרום להם להרגיש רע עם עצמם.
אני מבין מאיפה אתה בא, אבל אני לא מכיר התנהלות כזו
1. לגבי תביעות קטנות-
רגולטורית, אני מחויב לחשוף את ה-principals של ה-LLC (חייב לתלות את זה במיקום בולט בבניין), וגם עולה 10 סנט להוריד את המידע מהאתר של המדינה (ולא עולה כלום להוריד את זה מ-opencorporates.com).
אני יכול להסוות את עצמי (נניח ע"י רישום עו"ד נאמן כ-Principal), אבל זה יוסיף סיבוכיות בכל מיני מקומות (למשל במשיכות רווחים, בדיווחי מס, בחתימה על משכנתא), ויגרור תלות בעוד גורם (שיהיה רשום כ-principal).
אני חד משמעית לא אפעיל את הביטוח נגד תביעה כזו.
אני די בשליטה על הזמן שלי, וסביר להניח שאגיע. אם לא אגיע, כנראה שאאפשר לתובע לנסות לגבות את פסק הדין.
אולי אחרי שאתקל בכמה מקרים כאלה, אתייחס לסיכון הזה אחרת.
2. לגבי תביעות יותר גדולות:
החלוקה להרבה LLCs לא אפשרית כי אין פרצלציה.
גם יעלה לא מעט להחזיק כמות כזו של LLCs, ושוב- הסיבוכיות תהיה גדולה.
אם אלה היו דירות יקרות יותר, והייתה פרצלציה, אז אולי התשובה הייתה אחרת.
אם זו לא תביעת סרק ברורה, מפעילים ביטוח.
3. מה קורה אם כולם תובעים סכומים גבוהים (נניח שקרתה שריפה עם הרבה פצועים)? הלך הנכס. בשביל זה הוא ב-LLC.
מהתביעות שאני כן מכיר, חברת הניהול נתבעה/צורפה ע"י הבעלים.
גם אם אני מעורב, לא כל דבר חושף אותי לאחריות אישית. כדי להפיל עליי אחריות אישית לדבר כזה, צריך שהנזק יקרה כי פעלתי באופן לא סביר, או כי לא פעלתי באופן סביר.
במקרה של שריפה למשל, אם לא הוחלפו בטריות בגלאי עשן זה נופל על המנהל, אבל מספיק שהוא יראה שהייתי מודע לזה שהוא לא מחליף אותן (או שלא נתתי לו אמצעים להחליף אותן), וזה נופל עליי.
במצב כזה נכנסת לסיפור גם אחריות פלילית.
כמו שכתבתי, זה סיכון בהיקף לא מוגבל, אבל ההסתברות שלו נמוכה, ואני גם יכול לצמצם אותה משמעותית (ספציפית, ע"י משלוח אימייל למנהל, כדי לוודא שהוא מחליף את הבטריות, ומחתים את הדיירים).
לעומת זה, נזק משמעותי (נכון, מוגבל לסכום ההשקעה) כתוצאה מהתנהלות בעייתית של חברות ניהול זה דבר שנתקלתי בו המון.
אני לא מוכן להיות במצב שאני לא יכול לפקח עליהן באופן שוטף, בגלל סיכון שהוא נדיר מאד.
4. לגבי העמלה- אם הבעיה היא שהאחוזים נמוכים, אז אני הייתי מעדיף (למשל) להגדיל את האחוזים כשהדייר מגיע לוותק מסוים. יש מנהלים שלא יתגמשו, ויש מנהלים שכן.
5. לא הטפתי מוסר למי שמשלם. כתבתי שמנהל שמייצר תחלופה אם לא נותנים לו את העמלה הזו, הוא לא מוסרי.
אני עומד מאחורי זה שלא הייתי משלם עמלה כזו כתמריץ לא לייצר תחלופה.
הייתי משלם אותה רק כי זה מבנה העמלה הנהוג, ואין לי ברירה.
