חידוש שכירות

מצב
הנושא נעול.
חידוש שכירות

חידוש שכירות
חברים, שאלה. בעת חידוש חוזה מול שוכר קיים (שסיים שנה ומבקש לחדש שכירות לשנה נוספת), האם מקובל לשלם 1/2 חודש שכירות/ חודש שכירות לחברת הניהול כמו בכניסה של שוכר חדש? ההיגיון אומר שלא, מכיוון שלא בוצע איתור של שוכר חדש וכו׳... תודה
 

vinney

Well-known member
תלוי בחוזה ניהול שחתמת

חידוש שכירות
חברים, שאלה. בעת חידוש חוזה מול שוכר קיים (שסיים שנה ומבקש לחדש שכירות לשנה נוספת), האם מקובל לשלם 1/2 חודש שכירות/ חודש שכירות לחברת הניהול כמו בכניסה של שוכר חדש? ההיגיון אומר שלא, מכיוון שלא בוצע איתור של שוכר חדש וכו׳... תודה
תלוי בחוזה ניהול שחתמת
בד״כ כן מקובל לשלם איזשהו סכום על חידוש שכירות, בין אם סכום קבוע לבין אם זה חצי חודש שכירות.
&nbsp
אומנם לא היה שום איתור שוכר וכו, אבל עדיין הם היו צריכים לעשות חוזה חדש ולהחתים את הדייר, אבל העיקר הוא שאתה לא רוצה לייצר מוטיבציה לחברת ניהול לפנות לך דייר כל שנה ולחפש חדש.
 
תשלום חידוש שכירות - דייר ממשיך לתקופה נוספת

חידוש שכירות
חברים, שאלה. בעת חידוש חוזה מול שוכר קיים (שסיים שנה ומבקש לחדש שכירות לשנה נוספת), האם מקובל לשלם 1/2 חודש שכירות/ חודש שכירות לחברת הניהול כמו בכניסה של שוכר חדש? ההיגיון אומר שלא, מכיוון שלא בוצע איתור של שוכר חדש וכו׳... תודה
תשלום חידוש שכירות - דייר ממשיך לתקופה נוספת
שלום אורי,

כן זה מקובל בארה"ב שחברת ניהול גובה תשלום בעת חידוש חוזה שכירות של דייר קיים. ישנם חברות שגובות סכום קבוע וישנם כאלה הגובות % משכר הדירה.
כמובן, ישנם גם חברות ניהול אשר לא גובות בחידוש חוזה.

עד כאן לגבי מקובל. שאלת גם לגבי ההגיון.
יש הגיון. בניגוד לתרבות הישראלית, בתרבות העסקית בארצות הברית המילה *אינטרסים* היא לא מילה גסה, להיפך. אם ההגיון הזה לא ברור לך עד כאן אז כדאי לך לקרוא עוד את המאמר שכתבתי לגבי שיקולים בבחירת חברת ניהול איכותית
http://bit.ly/2t6342D

אם תחשוב על כך לעומק, יש לך אינטרס שחברת הניהול אשר שולטת בניהול הנכס שלך תרצה (=תרוויח) שדייר שלך נשאר לתקופת זמן ארוכה, ותעדיף שחברת הניהול לא תרצה (=לא תרויח) מתחלופה תדירה של דיירים.
אגב, יש כאן נפקא מינא חשובה לגבי משא ומתן מול חברת הניהול. פרטים למטה.
עכשיו אשאל אותך שאלה:

איזה מהמודלים הבאים לתגמול של חברת הניהול נמצא בהלימה טובה יותר עם המטרה שלך לדייר ארוך טווח בנכס?
אפשרות 1- חברת הניהול מתוגמלת חודש שכירות בתחלופת דיירים ולא מתוגמלת בדייר שממשיך תקופה ארוכה (שמעת פעם על משחק הכיסאות?...)

אפשרות 2 - חברת הניהול מתוגמלת בחידוש חוזה שכירות של דייר קיים לתקופה נוספת ושים לב שגם חברת הניהול אינה מתוגמלת בחודש שכירות במציאת דייר חדש אלא בסכום מופחת מכך.

יתרה מכך, תאר לעצמך מה קורה כאשר אתה עובד עם חברת ניהול איכותית באפשרות 2, כאשר שאר הלקוחות עובדים איתה באפשרות 1, כאשר יש לה דייר שהיא מוצאת שרוצה מגורים ארוכי טווח באיזה נכס היא תעדיף לשבץ אותו?

ובמקרה של חברת ניהול גרועה, כאשר תעבוד במודל 2, כנראה שהיא תעדיף לעשות משחק הכישאות ללקוחות שלא מבינים את הנושא לעומק ועובדים מולה במודל של אפשרות 1, כי עליהם היא תרויח הרבה יותר.

ובחזרה למציאות, אין דרך אחת נכונה או מודל אחד נכון לעבוד איתו. שנית, בהנחה שאתה משקיע בודד ייטב לך לעבוד באפשרות 2 גם ללא היכולת להוריד העלות במציאת דייר חדש, וזאת מכיון שמנסיון אם אתה לא לקוח גדול או חלק מקבוצה גדולה של משקיעים אז לדעתי יהיה לך קשה להשיג מודל עבודה כזה מול חברת ניהול.

לבסוף, בחזרה לבסיס. ראשית כל הכי חשוב לבדוק היטב שמדובר בחברת ניהול איכותית. העלויות והמודל הן משניות ביחס לאיכות חברת הניהול.
ללמוד עוד איך לאתר ולבדוק חברת ניהול טובה עבורך>>
http://bit.ly/2t6342D

מקוה שזה עוזר לך!
 

צבי ליך

New member
ההיגיון שלך נכון במידה מסוימת

חידוש שכירות
חברים, שאלה. בעת חידוש חוזה מול שוכר קיים (שסיים שנה ומבקש לחדש שכירות לשנה נוספת), האם מקובל לשלם 1/2 חודש שכירות/ חודש שכירות לחברת הניהול כמו בכניסה של שוכר חדש? ההיגיון אומר שלא, מכיוון שלא בוצע איתור של שוכר חדש וכו׳... תודה
ההיגיון שלך נכון במידה מסוימת
העלית נקודה חשובה. אתה משלם על איתור מקצועי של שוכר טוב, ואתה גם משלם על שירותי ניהול איכותיים מדי חודש.
&nbsp
במידה ולחברת הניהול יש אתיקה עסקית בסיסית (יש מושג כזה גם בארה"ב. אולי לא אצל המשווקים הישראלים), היא תספק תמורה טובה בכל מקרה, ואף דייר לא אמור לעזוב בגללה.
&nbsp
חברת הניהול לא אמורה לסחוט אותך כדי לא לייצר כיסאות מוזיקליים. מה השלב הבא? לגבות ממך עמלה על זה שהיא לא עשתה לך נזק בגג? אולי עמלת אי מעילה מחשבון הבנק שלך? לפי הרציונאל הזה אולי פשוט תיתן לחברת הניהול את הנכס. זו הדרך הכי טובה לוודא שהם יעשו את המקסימום כדי שהנכס יצליח.
&nbsp
אז מה כן? אם נהוג באזור שאתה פועל בו שמשלמים עמלה כזו, אז זה סביר. אם לא נהוג, אז זה לא סביר.
יש גם עוד כל מיני מודלים סבירים יחסית לתשלום על בסיס הצלחה. המחשבה שאם תשלם יותר מיתר הלקוחות, ישרתו את האינטרסים שלך באופן מיטבי לא תמיד תופסת במציאות. בהרבה מקרים יתפסו אותך כפראייר שאפשר לסחוט.
&nbsp
אני בהחלט מסכים עם ניר שבמידה וזה נכס יחיד שלך, וברור לכולם שכישראלי אין לך הרבה אלטרנטיבות, אז אולי תצטרך לבלוע את הצפרדע הזו.
זו רק סיבה נוספת למה למשקיע הקטן מישראל לא כדאי להיכנס להשקעות כאלה.
&nbsp
חשוב לי שוב להדגיש שגם לשיח האינטרסים (שבהחלט קיים גם בישראל) יש גבולות. אם ההשקעה שלך תלויה בחברת ניהול שזה סגנון החשיבה שלה (אם לא תיתן לי בונוס, אדפוק אותך), זה מצב שמלכתחילה חבל להיכנס אליו.
 

vinney

Well-known member
למה אתה כל כך תוקפני?

ההיגיון שלך נכון במידה מסוימת
העלית נקודה חשובה. אתה משלם על איתור מקצועי של שוכר טוב, ואתה גם משלם על שירותי ניהול איכותיים מדי חודש.
&nbsp
במידה ולחברת הניהול יש אתיקה עסקית בסיסית (יש מושג כזה גם בארה"ב. אולי לא אצל המשווקים הישראלים), היא תספק תמורה טובה בכל מקרה, ואף דייר לא אמור לעזוב בגללה.
&nbsp
חברת הניהול לא אמורה לסחוט אותך כדי לא לייצר כיסאות מוזיקליים. מה השלב הבא? לגבות ממך עמלה על זה שהיא לא עשתה לך נזק בגג? אולי עמלת אי מעילה מחשבון הבנק שלך? לפי הרציונאל הזה אולי פשוט תיתן לחברת הניהול את הנכס. זו הדרך הכי טובה לוודא שהם יעשו את המקסימום כדי שהנכס יצליח.
&nbsp
אז מה כן? אם נהוג באזור שאתה פועל בו שמשלמים עמלה כזו, אז זה סביר. אם לא נהוג, אז זה לא סביר.
יש גם עוד כל מיני מודלים סבירים יחסית לתשלום על בסיס הצלחה. המחשבה שאם תשלם יותר מיתר הלקוחות, ישרתו את האינטרסים שלך באופן מיטבי לא תמיד תופסת במציאות. בהרבה מקרים יתפסו אותך כפראייר שאפשר לסחוט.
&nbsp
אני בהחלט מסכים עם ניר שבמידה וזה נכס יחיד שלך, וברור לכולם שכישראלי אין לך הרבה אלטרנטיבות, אז אולי תצטרך לבלוע את הצפרדע הזו.
זו רק סיבה נוספת למה למשקיע הקטן מישראל לא כדאי להיכנס להשקעות כאלה.
&nbsp
חשוב לי שוב להדגיש שגם לשיח האינטרסים (שבהחלט קיים גם בישראל) יש גבולות. אם ההשקעה שלך תלויה בחברת ניהול שזה סגנון החשיבה שלה (אם לא תיתן לי בונוס, אדפוק אותך), זה מצב שמלכתחילה חבל להיכנס אליו.
למה אתה כל כך תוקפני?
למה לשלם למישהו על שירות זה ״דפקו אותך״? לא רוצה? אל תשלם, נהל בעצמך - זה שוק חופשי.
 

צבי ליך

New member
אני אסביר מאיפה אני בא

למה אתה כל כך תוקפני?
למה לשלם למישהו על שירות זה ״דפקו אותך״? לא רוצה? אל תשלם, נהל בעצמך - זה שוק חופשי.
אני אסביר מאיפה אני בא
הוצגו כאן שני טיעונים:
&nbsp
1. זו עמלה נהוגה. רוב השוק משלם אותה וזה מחיר השוק. זה טיעון לגיטימי, רק שאני לא בטוח כמה הוא נכון (יכול להיות שזה תלוי איזור או סוג נכסים. גם גובה העמלה משתנה).
&nbsp
2. זה סוג של תגמול שמשלמים לחברת הניהול על זה שהיא לא הפילה עליי עלויות של החלפת דייר.
לפי ההיגיון הזה המשקיע לא משלם את העמלה הזו עבור שירות שהוא מקבל, אלא עבור זה שלא פגעו באינטרסים שלו.
זה הבדל גדול, ומערכת יחסים שונה לגמרי.
&nbsp
אני לא נותן למלצר טיפ כדי שידאג שהשף לא יירק לי באוכל. אם אני חושב שהטבח נוהג לירוק לאנשים באוכל, כנראה שאלך למסעדה אחרת או אוכל בבית (אני גם לא בטוח בקשר בין התשלום למלצר לבין הסיכוי שהטבח יירק או לא יירק באוכל).
אני אפילו לא נותן לו טיפ על זה שהוא לוקח את ההזמנה שלי ומגיש לי אותה. עובדה שאני לא נותן לרוקח טיפ.
אני נותן לו טיפ כי אלה תנאי השוק. זה מה שמשלמים למלצר שמגיש לך אוכל באופן סטנדרטי. אם אנשים לא ישלמו טיפים, המחיר בתפריט כנראה יעלה (זו המקבילה לתשלום החודשי לחברת הניהול).
&nbsp
כמו שכתבת, אם דמי הניהול הנהוגים בשוק הם גבוהים מדי, להרבה משקיעים יש אלטרנטיבות של חברות ניהול אחרות וניהול עצמי, והמו"מ מתנהל בהתאם. זה לא המצב של ישראלים עם נכס אחד.
כמו שניר כתב, הם בעמדה לא נוחה במו"מ מול חברת הניהול (ואני אוסיף שגם מול ספקים אחרים) והם עלולים לשלם יותר ולהרוויח פחות. אני מוסיף שזו רק דוגמא אחת.
&nbsp
בונוסים זה כלי חשוב, אבל לא זו הדרך
 

Boston Guy

New member
הבעיה היא ציפיות לא ריאליות של "בעל הנכס"

אני אסביר מאיפה אני בא
הוצגו כאן שני טיעונים:
&nbsp
1. זו עמלה נהוגה. רוב השוק משלם אותה וזה מחיר השוק. זה טיעון לגיטימי, רק שאני לא בטוח כמה הוא נכון (יכול להיות שזה תלוי איזור או סוג נכסים. גם גובה העמלה משתנה).
&nbsp
2. זה סוג של תגמול שמשלמים לחברת הניהול על זה שהיא לא הפילה עליי עלויות של החלפת דייר.
לפי ההיגיון הזה המשקיע לא משלם את העמלה הזו עבור שירות שהוא מקבל, אלא עבור זה שלא פגעו באינטרסים שלו.
זה הבדל גדול, ומערכת יחסים שונה לגמרי.
&nbsp
אני לא נותן למלצר טיפ כדי שידאג שהשף לא יירק לי באוכל. אם אני חושב שהטבח נוהג לירוק לאנשים באוכל, כנראה שאלך למסעדה אחרת או אוכל בבית (אני גם לא בטוח בקשר בין התשלום למלצר לבין הסיכוי שהטבח יירק או לא יירק באוכל).
אני אפילו לא נותן לו טיפ על זה שהוא לוקח את ההזמנה שלי ומגיש לי אותה. עובדה שאני לא נותן לרוקח טיפ.
אני נותן לו טיפ כי אלה תנאי השוק. זה מה שמשלמים למלצר שמגיש לך אוכל באופן סטנדרטי. אם אנשים לא ישלמו טיפים, המחיר בתפריט כנראה יעלה (זו המקבילה לתשלום החודשי לחברת הניהול).
&nbsp
כמו שכתבת, אם דמי הניהול הנהוגים בשוק הם גבוהים מדי, להרבה משקיעים יש אלטרנטיבות של חברות ניהול אחרות וניהול עצמי, והמו"מ מתנהל בהתאם. זה לא המצב של ישראלים עם נכס אחד.
כמו שניר כתב, הם בעמדה לא נוחה במו"מ מול חברת הניהול (ואני אוסיף שגם מול ספקים אחרים) והם עלולים לשלם יותר ולהרוויח פחות. אני מוסיף שזו רק דוגמא אחת.
&nbsp
בונוסים זה כלי חשוב, אבל לא זו הדרך
הבעיה היא ציפיות לא ריאליות של "בעל הנכס"
בעל הנכס בת'כלס משכנע את עצמו שזה מציאותי לצפות שחברת הניהול תעבוד עבור שקל לשעה.

הוא אמנם משלם לחברת הניהול באזור ה 10% מההכנסה משכירות כדמי ניהול - אבל מכיוון שמדובר בנכסים שמכניסים פחות מ 1,000$ לחודש בשכירות (ובמקרים רבים זה 800$ ואפילו פחות), יוצא שהוא משלם פחות מ 100$ לחודש, או במילים אחרות באזור ה 1000$ לשנה.

בעבור הסכום הזה - הוא מצפה שחברת הניהול תעשה כל מה שצריך לעשות כדי לתפעל ולתחזק single family house שהוא לרוב בן יותר מ 50 שנה, ועם דיירים משכבה סוציואקונומית מאתגרת.

ואז הוא מתפלא שחברת הניהול מוצאת דרכים לגבות ממנו יותר כסף על כל פיפס שהוא לא חשב עליו קודם.

הרי חברת הניהול צריכה לא רק להצליח לגמור את החודש, אלא גם להרוויח משהו. ..
אז הם מצאו דרך לקחת עוד חודש שכר דירה כל שנה כ"דמי חידוש דייר" או כ"דמי מציאת דייר" - וכך הם הביאו את ההכנסה השנתית שלהם מהנכס ל 2000$.

אם זה היה נכס שמושכר בשכירות של יותר מ 2000$ לחודש או יותר - אז ה 10% שלהם היו מגיעים לסכום ריאלי שמכסה את ההוצאות של חברת הניהול ועוד קצת, והם היו יכולים להכליל את חידוש החוזה בחבילת השרותים בלי לדרוש עבורו תשלום נפרד.

זו הבעיה בכל אספקט של "בעלות על נכס שמכניס 800$ לחודש".
המשקיע הקטן משתמש במוסכמות נדל"ן ומחשב "5% מההכנסה לתחזוקה ותיקונים"... אבל במקרה שלו 5% יוצא פחות מ 500$ לשנה, וזה לא סכום ריאלי.
ב 10 שנים - די סביר שהוא יצטרך להשקיע יותר מ 5000$ בתחזוקה ותיקונים של בית ישן.
כמו שכתבו כאן אחרים בעבר - החלפת גג של בית ששווה מליון דולר עולה בדיוק אותו סכום שעולה החלפה של גג של בית ששווה 50,000 דולר...

משקיע מקומי שעושה הרבה מהעבודה בעצמו ולא משלם לחברת ניהול יכול לעשות כסף מ"נדל"ן מניב קטן".
משקיע חוץ שצריך שאחרים יעשו עבורו את עבודת הניהול, התחזוקה והתיפעול - יכול להרוויח רק מעליית ערך הנדל"ן. מה שעבד יפה בתחילת העשור הנוכחי.
אבל אנחנו כבר לא שם.
 

צבי ליך

New member
גם זה נכון

הבעיה היא ציפיות לא ריאליות של "בעל הנכס"
בעל הנכס בת'כלס משכנע את עצמו שזה מציאותי לצפות שחברת הניהול תעבוד עבור שקל לשעה.

הוא אמנם משלם לחברת הניהול באזור ה 10% מההכנסה משכירות כדמי ניהול - אבל מכיוון שמדובר בנכסים שמכניסים פחות מ 1,000$ לחודש בשכירות (ובמקרים רבים זה 800$ ואפילו פחות), יוצא שהוא משלם פחות מ 100$ לחודש, או במילים אחרות באזור ה 1000$ לשנה.

בעבור הסכום הזה - הוא מצפה שחברת הניהול תעשה כל מה שצריך לעשות כדי לתפעל ולתחזק single family house שהוא לרוב בן יותר מ 50 שנה, ועם דיירים משכבה סוציואקונומית מאתגרת.

ואז הוא מתפלא שחברת הניהול מוצאת דרכים לגבות ממנו יותר כסף על כל פיפס שהוא לא חשב עליו קודם.

הרי חברת הניהול צריכה לא רק להצליח לגמור את החודש, אלא גם להרוויח משהו. ..
אז הם מצאו דרך לקחת עוד חודש שכר דירה כל שנה כ"דמי חידוש דייר" או כ"דמי מציאת דייר" - וכך הם הביאו את ההכנסה השנתית שלהם מהנכס ל 2000$.

אם זה היה נכס שמושכר בשכירות של יותר מ 2000$ לחודש או יותר - אז ה 10% שלהם היו מגיעים לסכום ריאלי שמכסה את ההוצאות של חברת הניהול ועוד קצת, והם היו יכולים להכליל את חידוש החוזה בחבילת השרותים בלי לדרוש עבורו תשלום נפרד.

זו הבעיה בכל אספקט של "בעלות על נכס שמכניס 800$ לחודש".
המשקיע הקטן משתמש במוסכמות נדל"ן ומחשב "5% מההכנסה לתחזוקה ותיקונים"... אבל במקרה שלו 5% יוצא פחות מ 500$ לשנה, וזה לא סכום ריאלי.
ב 10 שנים - די סביר שהוא יצטרך להשקיע יותר מ 5000$ בתחזוקה ותיקונים של בית ישן.
כמו שכתבו כאן אחרים בעבר - החלפת גג של בית ששווה מליון דולר עולה בדיוק אותו סכום שעולה החלפה של גג של בית ששווה 50,000 דולר...

משקיע מקומי שעושה הרבה מהעבודה בעצמו ולא משלם לחברת ניהול יכול לעשות כסף מ"נדל"ן מניב קטן".
משקיע חוץ שצריך שאחרים יעשו עבורו את עבודת הניהול, התחזוקה והתיפעול - יכול להרוויח רק מעליית ערך הנדל"ן. מה שעבד יפה בתחילת העשור הנוכחי.
אבל אנחנו כבר לא שם.
גם זה נכון
קודם כל, אני מפריד בין עמלת מציאת דייר, שהיא שירות אמיתי שדורש תשומות משמעותיות (פרסום, מענה טלפוני, פיקוח על ניקיון ותיקונים, הצגות של הנכס, לפעמים הוצאה של היתר, בדיקות של דיירים, מו"מ, חתימה על חוזה, התמודדות עם סוגיות אחרות שקשורות להחלפה של דייר), ובין עמלה על הישארות של דייר שבסך הכל דורשת פגישה אחת וחתימה על חוזה.
&nbsp
אם העמלה הזו לא נהוגה, לא הייתי עובד איתה, כי זו שיטת תגמול "טיפשה" בעיניי.
לא סביר בעיניי שאם דייר ייצא "בטוב" אחרי 23 חודשים, אשלם לחברת הניהול פחות מאשר אם דייר עזב "ברע" אחרי 25 חודשים.
יש דרכים טובות יותר לתגמל.
&nbsp
כמו שניר כתב, לא כולם ישלמו אותו דבר.
חברת ניהול זה עסק מאתגר.
יש בו עלויות קבועות משמעותיות (שכר לעובדים הקבועים, משרד, רכב, וכו') שמחייבות נפח עסקים מינימאלי.
לכן, לקוחות שמביאים איתם נפח (מספר נכסים) מקבלים תנאים טובים יותר. לקוחות בלי נפח משלמים יותר. עד כאן אין לי בעיה. קרא לזה הנחת כמות.
&nbsp
עם מה יש לי בעיה?
1. כשזה לא על השולחן.
2. כשהתשלום הנוסף לא נהוג בשוק גם ללקוחות קטנים.
3. כשנותן השירות סוגר מחיר, ונותן שירות גרוע. מרגע שסוגרים עם לקוח, יש אחריות להקדיש את מיטב המאמצים לספק את הסחורה. זאת פרקטיקה לא ראויה.
 

Boston Guy

New member
היהלום מזוייף?אני כועס מאוד על הרמאי שמכר לי אותו ב 2 שקל!

גם זה נכון
קודם כל, אני מפריד בין עמלת מציאת דייר, שהיא שירות אמיתי שדורש תשומות משמעותיות (פרסום, מענה טלפוני, פיקוח על ניקיון ותיקונים, הצגות של הנכס, לפעמים הוצאה של היתר, בדיקות של דיירים, מו"מ, חתימה על חוזה, התמודדות עם סוגיות אחרות שקשורות להחלפה של דייר), ובין עמלה על הישארות של דייר שבסך הכל דורשת פגישה אחת וחתימה על חוזה.
&nbsp
אם העמלה הזו לא נהוגה, לא הייתי עובד איתה, כי זו שיטת תגמול "טיפשה" בעיניי.
לא סביר בעיניי שאם דייר ייצא "בטוב" אחרי 23 חודשים, אשלם לחברת הניהול פחות מאשר אם דייר עזב "ברע" אחרי 25 חודשים.
יש דרכים טובות יותר לתגמל.
&nbsp
כמו שניר כתב, לא כולם ישלמו אותו דבר.
חברת ניהול זה עסק מאתגר.
יש בו עלויות קבועות משמעותיות (שכר לעובדים הקבועים, משרד, רכב, וכו') שמחייבות נפח עסקים מינימאלי.
לכן, לקוחות שמביאים איתם נפח (מספר נכסים) מקבלים תנאים טובים יותר. לקוחות בלי נפח משלמים יותר. עד כאן אין לי בעיה. קרא לזה הנחת כמות.
&nbsp
עם מה יש לי בעיה?
1. כשזה לא על השולחן.
2. כשהתשלום הנוסף לא נהוג בשוק גם ללקוחות קטנים.
3. כשנותן השירות סוגר מחיר, ונותן שירות גרוע. מרגע שסוגרים עם לקוח, יש אחריות להקדיש את מיטב המאמצים לספק את הסחורה. זאת פרקטיקה לא ראויה.
היהלום מזוייף?אני כועס מאוד על הרמאי שמכר לי אותו ב 2 שקל!
נכון - ספק השרות בהחלט עובר על האיסור "בפני עיוור לא תשים מכשול".

אבל הרי ה"עיוור" גם הוא אשם ב"ריצת רגליים להרע" - אין סיכוי שהוא בכלל יסתכל על הצעת מחיר של ספק שרות ישר והגון, כי המחיר שם יהיה כפול ומשולש יחסית למחיר ש"הח'ברה" אמרו לו שהם משלמים, ויחסית למספרים שהוא ראה במצגות של הנוכלים שמכרו לו את הנכס.
באנלוגייה לסרט שאני רואה כרגע - הוא "רץ לתוך הסכין" של אלו שעובדים בשיטת הסלאמי.
 

צבי ליך

New member
מאה אחוז. כמו שנאמר "מדוע בא נקניק אצל קצב?"

היהלום מזוייף?אני כועס מאוד על הרמאי שמכר לי אותו ב 2 שקל!
נכון - ספק השרות בהחלט עובר על האיסור "בפני עיוור לא תשים מכשול".

אבל הרי ה"עיוור" גם הוא אשם ב"ריצת רגליים להרע" - אין סיכוי שהוא בכלל יסתכל על הצעת מחיר של ספק שרות ישר והגון, כי המחיר שם יהיה כפול ומשולש יחסית למחיר ש"הח'ברה" אמרו לו שהם משלמים, ויחסית למספרים שהוא ראה במצגות של הנוכלים שמכרו לו את הנכס.
באנלוגייה לסרט שאני רואה כרגע - הוא "רץ לתוך הסכין" של אלו שעובדים בשיטת הסלאמי.
מאה אחוז. כמו שנאמר "מדוע בא נקניק אצל קצב?"
כמובן שלעיוור יש אחריות.
אנחנו בכל אופן מעדיפים עיוור על רשע (גם אם "וטוב לו"), וגם פועלים כנגד הרשע ("וביערת הרע מקרבך").
&nbsp
צריך לומר במפורש שייצור תחלופה זו פרקטיקה לא ראויה, ומי שנוהג כך הוא כנראה מנהל בעייתי לא רק באספקט הזה.
אני לא ממליץ להיות תלוי באנשים כאלה (אפשר לתמרץ אותם לעבודות לא מורכבות, אבל לא לניהול)
 

vinney

Well-known member
זה לא ״בונוס״, זה חלק מהתשלום.

אני אסביר מאיפה אני בא
הוצגו כאן שני טיעונים:
&nbsp
1. זו עמלה נהוגה. רוב השוק משלם אותה וזה מחיר השוק. זה טיעון לגיטימי, רק שאני לא בטוח כמה הוא נכון (יכול להיות שזה תלוי איזור או סוג נכסים. גם גובה העמלה משתנה).
&nbsp
2. זה סוג של תגמול שמשלמים לחברת הניהול על זה שהיא לא הפילה עליי עלויות של החלפת דייר.
לפי ההיגיון הזה המשקיע לא משלם את העמלה הזו עבור שירות שהוא מקבל, אלא עבור זה שלא פגעו באינטרסים שלו.
זה הבדל גדול, ומערכת יחסים שונה לגמרי.
&nbsp
אני לא נותן למלצר טיפ כדי שידאג שהשף לא יירק לי באוכל. אם אני חושב שהטבח נוהג לירוק לאנשים באוכל, כנראה שאלך למסעדה אחרת או אוכל בבית (אני גם לא בטוח בקשר בין התשלום למלצר לבין הסיכוי שהטבח יירק או לא יירק באוכל).
אני אפילו לא נותן לו טיפ על זה שהוא לוקח את ההזמנה שלי ומגיש לי אותה. עובדה שאני לא נותן לרוקח טיפ.
אני נותן לו טיפ כי אלה תנאי השוק. זה מה שמשלמים למלצר שמגיש לך אוכל באופן סטנדרטי. אם אנשים לא ישלמו טיפים, המחיר בתפריט כנראה יעלה (זו המקבילה לתשלום החודשי לחברת הניהול).
&nbsp
כמו שכתבת, אם דמי הניהול הנהוגים בשוק הם גבוהים מדי, להרבה משקיעים יש אלטרנטיבות של חברות ניהול אחרות וניהול עצמי, והמו"מ מתנהל בהתאם. זה לא המצב של ישראלים עם נכס אחד.
כמו שניר כתב, הם בעמדה לא נוחה במו"מ מול חברת הניהול (ואני אוסיף שגם מול ספקים אחרים) והם עלולים לשלם יותר ולהרוויח פחות. אני מוסיף שזו רק דוגמא אחת.
&nbsp
בונוסים זה כלי חשוב, אבל לא זו הדרך
זה לא ״בונוס״, זה חלק מהתשלום.
אתה לא רוצה לשלם כסף בחידוש חוזה? תשלם אחוז גבוה יותר בשותף. בסופו של דבר אתה צריך לשלם תמורת השירות שלך, ואתה רוצה לייצר מערכת אינטרסים הדדית. אתה רוצה לתגמל את המנהל שלך על כך שהוא דואג שהדיירים לא יעזבו, אז אתה משלם לו סכום נוסף על ״חידוש חוזה״. אתה לא רוצה? תשלם לו יותר בשוטף ולמנהל שלך לא יהיה איכפת אם הדייר ילך או ישאר. על מציאת דייר חדש בטוח שתשלם לו.
&nbsp
בסופו של יום, מנהלי נכסים רוצים להרוויח. אם באמת אתה מצפה שמישהו ינהל לך נכס תמורת 100 דולר לחודש - אתה חי באשליה.
 

צבי ליך

New member
מערכת האינטרסים ההדדית הרבה יותר מורכבת

זה לא ״בונוס״, זה חלק מהתשלום.
אתה לא רוצה לשלם כסף בחידוש חוזה? תשלם אחוז גבוה יותר בשותף. בסופו של דבר אתה צריך לשלם תמורת השירות שלך, ואתה רוצה לייצר מערכת אינטרסים הדדית. אתה רוצה לתגמל את המנהל שלך על כך שהוא דואג שהדיירים לא יעזבו, אז אתה משלם לו סכום נוסף על ״חידוש חוזה״. אתה לא רוצה? תשלם לו יותר בשוטף ולמנהל שלך לא יהיה איכפת אם הדייר ילך או ישאר. על מציאת דייר חדש בטוח שתשלם לו.
&nbsp
בסופו של יום, מנהלי נכסים רוצים להרוויח. אם באמת אתה מצפה שמישהו ינהל לך נכס תמורת 100 דולר לחודש - אתה חי באשליה.
מערכת האינטרסים ההדדית הרבה יותר מורכבת
כמו שכתבתי לבוסטון, זה מדד לא מספיק טוב לאיכות הניהול.

גם אם תניח שעקפת את הצורך בהגינות בסיסית סביב נושא התחלופה (ואני לא בטוח שזה המצב), הצורך בהגינות בסיסית יתעורר גם בהזדמנויות אחרות.
מה האינטרס של חברת הניהול לבצע תחזוקה מונעת? האינטרס שלה זה לתת למצב להתדרדר, ואז לקחת עמלה על תיקון גדול. מה לגבי דיווחי שעות עבודה?
אין לדבר סוף.

אני מעדיף לעבוד עם מנהל נכס שהוא יותר איש עבודה ממה שהוא איש עסקים.
כזה שעושה את העבודה שלו כמו שצריך מתוך הגינות.
אם כדי שיהיה אכפת לו אם הדייר יישאר או יילך, אני צריך לחלק את התשלום באופן הזה, אז זה מנהל נכסים שאני מעדיף לא להיות תלוי בו.
אם מנהלים כאלה הם האלטרנטיבה היחידה שלי כמשקיע קטן ומרוחק, אז אני מעדיף לא להיכנס למשחק הזה מלכתחילה.

כתבת "אם באמת אתה מצפה שמישהו ינהל לך נכס תמורת 100 דולר לחודש - אתה חי באשליה.":
זה לא רלוונטי. בכלל לא התייחסתי לתמחור הכללי של שירותי חברת הניהול, אלא לתשלום/בונוס הספציפי הזה, שבכלל לא קשור לתשומות של חברת הניהול.
 

vinney

Well-known member
זכותך

מערכת האינטרסים ההדדית הרבה יותר מורכבת
כמו שכתבתי לבוסטון, זה מדד לא מספיק טוב לאיכות הניהול.

גם אם תניח שעקפת את הצורך בהגינות בסיסית סביב נושא התחלופה (ואני לא בטוח שזה המצב), הצורך בהגינות בסיסית יתעורר גם בהזדמנויות אחרות.
מה האינטרס של חברת הניהול לבצע תחזוקה מונעת? האינטרס שלה זה לתת למצב להתדרדר, ואז לקחת עמלה על תיקון גדול. מה לגבי דיווחי שעות עבודה?
אין לדבר סוף.

אני מעדיף לעבוד עם מנהל נכס שהוא יותר איש עבודה ממה שהוא איש עסקים.
כזה שעושה את העבודה שלו כמו שצריך מתוך הגינות.
אם כדי שיהיה אכפת לו אם הדייר יישאר או יילך, אני צריך לחלק את התשלום באופן הזה, אז זה מנהל נכסים שאני מעדיף לא להיות תלוי בו.
אם מנהלים כאלה הם האלטרנטיבה היחידה שלי כמשקיע קטן ומרוחק, אז אני מעדיף לא להיכנס למשחק הזה מלכתחילה.

כתבת "אם באמת אתה מצפה שמישהו ינהל לך נכס תמורת 100 דולר לחודש - אתה חי באשליה.":
זה לא רלוונטי. בכלל לא התייחסתי לתמחור הכללי של שירותי חברת הניהול, אלא לתשלום/בונוס הספציפי הזה, שבכלל לא קשור לתשומות של חברת הניהול.
זכותך
תנסח חוזה ניהול עם עמלה אחת קבועה וזהו. אם אתה חושב שזה יחסוך לך אגורה אחת - אתה טועה, אבל אתה מאבד את היכולת שלך לתמרץ התנהגויות.
&nbsp
אני לא מבין מה הויכוח שלך, מנהל את הכסף שלו יקבל כך או כך, הוא לא יעבוד בחינם.
 

צבי ליך

New member
אתה אכן לא מבין מה הויכוח

זכותך
תנסח חוזה ניהול עם עמלה אחת קבועה וזהו. אם אתה חושב שזה יחסוך לך אגורה אחת - אתה טועה, אבל אתה מאבד את היכולת שלך לתמרץ התנהגויות.
&nbsp
אני לא מבין מה הויכוח שלך, מנהל את הכסף שלו יקבל כך או כך, הוא לא יעבוד בחינם.
אתה אכן לא מבין מה הויכוח
אתה ממשיך להתייחס להיקף התשלום הכללי.
אתה לא יודע כמה השואל משלם בשוטף. לא באחוזים ולא בסכום מדויק. לא על זה הדיון.
&nbsp
הויכוח שלי הוא האם נכון לתמרץ מישהו כדי שלא יעשה עבודה לא טובה.
זה לא יהפוך אותו לאדם הגון.
הבעיות בעבודה עם אדם שאינו הגון לא ייעצרו בזה.
אם זה ספק (Vendor) קטן וחד פעמי, אז מילא.
עבודה עם מנהל לא הגון תוביל לא רק לנזק כלכלי, אלא גם ל-Stress.
&nbsp
שוב- אם אני שחקן קטן, ויש נוהג בשוק, אז אני איאלץ לזרום איתו.
אם יש לי יכולת להשפיע על שיטת התגמול (בשונה ממשקיעים מרוחקים עם סינגל פאמילי), זו לא הדרך שאבחר בה.
&nbsp
המנהל יקבל את הכסף שלו כך או כך? מי אמר?
אם אני חושש שהמנהל מייצר תחלופה כדי לקבל עמלת השכרה, אז אני יכול להוציא את ההשכרות למתווך חיצוני, או לעשות אותן בעצמי.
זה פתרון עדיף בעיניי, גם אם לא אופטימלי (אני עדיין מחזיק מנהל נכס שאני לא סומך עליו).
 

vinney

Well-known member
שמע... ראה...

אתה אכן לא מבין מה הויכוח
אתה ממשיך להתייחס להיקף התשלום הכללי.
אתה לא יודע כמה השואל משלם בשוטף. לא באחוזים ולא בסכום מדויק. לא על זה הדיון.
&nbsp
הויכוח שלי הוא האם נכון לתמרץ מישהו כדי שלא יעשה עבודה לא טובה.
זה לא יהפוך אותו לאדם הגון.
הבעיות בעבודה עם אדם שאינו הגון לא ייעצרו בזה.
אם זה ספק (Vendor) קטן וחד פעמי, אז מילא.
עבודה עם מנהל לא הגון תוביל לא רק לנזק כלכלי, אלא גם ל-Stress.
&nbsp
שוב- אם אני שחקן קטן, ויש נוהג בשוק, אז אני איאלץ לזרום איתו.
אם יש לי יכולת להשפיע על שיטת התגמול (בשונה ממשקיעים מרוחקים עם סינגל פאמילי), זו לא הדרך שאבחר בה.
&nbsp
המנהל יקבל את הכסף שלו כך או כך? מי אמר?
אם אני חושש שהמנהל מייצר תחלופה כדי לקבל עמלת השכרה, אז אני יכול להוציא את ההשכרות למתווך חיצוני, או לעשות אותן בעצמי.
זה פתרון עדיף בעיניי, גם אם לא אופטימלי (אני עדיין מחזיק מנהל נכס שאני לא סומך עליו).
שמע... ראה...
אני מקבל בונוסים בכל מקום עבודה שלי, וחלק מהבונוסים בנויים כך שמתמרצים התנהגויות שונות, כמו למשל - לא לעזוב את מקום העבודה. למה זה הגיוני למעסיק לתמרץ עובד שלא לעזוב את מקום העבודה? למה, על אותו משקל, לא לצפות מעובד להיות נאמן מעצם זה שמשלמים לו משכורת?
&nbsp
אני לא מקבל את המושג ״הוגן״. מה זה ״הוגן״? אין דבר כזה. מה שנראה הוגן לך לא נראה הוגן למישהו אחר. ״הוגן״ זה מושג יחסי, אמוציונלי, לא משהו שאפשר לכמת ולשים בחוזה. איך אני מודד הוגנות? אני לא יכול. איך אני מגדיר הוגנות? אני לא יכול.
&nbsp
אתה רוצה לשים בחוזה ״המנהל יענה לטלפון של הדייר כל פעם שהוא מתקשר״? לא. אבל אם הדייר לא סובל את המנהל - הדייר יעזוב, ואתה לא רוצה שזה יקרה. אז אתה צריך לתמרץ את המנהל למנוע את המצב הזה. אין פה הוגן או לא הוגן, יש פה מצב נתון. אתה יכול לצרוח עד מחרתיים כמה שהעולם לא מושלם - יותר מושלם הוא לא יהיה מזה.
 

צבי ליך

New member
יש ניואנסים

שמע... ראה...
אני מקבל בונוסים בכל מקום עבודה שלי, וחלק מהבונוסים בנויים כך שמתמרצים התנהגויות שונות, כמו למשל - לא לעזוב את מקום העבודה. למה זה הגיוני למעסיק לתמרץ עובד שלא לעזוב את מקום העבודה? למה, על אותו משקל, לא לצפות מעובד להיות נאמן מעצם זה שמשלמים לו משכורת?
&nbsp
אני לא מקבל את המושג ״הוגן״. מה זה ״הוגן״? אין דבר כזה. מה שנראה הוגן לך לא נראה הוגן למישהו אחר. ״הוגן״ זה מושג יחסי, אמוציונלי, לא משהו שאפשר לכמת ולשים בחוזה. איך אני מודד הוגנות? אני לא יכול. איך אני מגדיר הוגנות? אני לא יכול.
&nbsp
אתה רוצה לשים בחוזה ״המנהל יענה לטלפון של הדייר כל פעם שהוא מתקשר״? לא. אבל אם הדייר לא סובל את המנהל - הדייר יעזוב, ואתה לא רוצה שזה יקרה. אז אתה צריך לתמרץ את המנהל למנוע את המצב הזה. אין פה הוגן או לא הוגן, יש פה מצב נתון. אתה יכול לצרוח עד מחרתיים כמה שהעולם לא מושלם - יותר מושלם הוא לא יהיה מזה.
יש ניואנסים
אין ספק שיש בונוסים אפקטיביים. יש גם בונוסים שלא.

עם הדוגמא הספציפית שנתת אין לי בעיה.
מתמרצים אותך במידה ואתה לא תעזוב.
שים לב כמה שליטה יש לך על התוצאה. שליטה אבסולוטית.
כשתשקול לעזוב, הבונוס הזה יעמוד לך מול העיניים.

אתה מציע לתמרץ מנהל במידה והדייר לא יעזוב.
דיירים הרי עוזבים מהמון סיבות. הם יכולים לעזוב גם אם המנהל עושה עבודה מצויינת. המנהל גם יכול לעשות עבודה לא טובה, והדייר בכל זאת יישאר.
השליטה של המנהל על התוצאה היא מועטה (למעט מצב שהמנהל ממש מבריח דיירים, ואז ברור שהוא חייב ללכת).
כשחלק גדול מהתגמול שלך מותנה במשהו שלא בשליטתך, זה רק מייצר תסכול ואדישות.

אם אתה מחפש תמריץ למנהל נכסים לשרת את האינטרסים של בעל הבית, זה מאד פשוט. אנחנו לא בהסתדרות. יש סעיף של התראה קצרה מאד לפני סיום ההתקשרות, ללא שום הסבר.
הוא מחליט לא לענות לטלפון? הוא מרגיז את הדיירים? סבבה.
לדיירים יש את המייל שלי. אני אדע על זה מהר מאד (ספציפית יש לי גם אב בית בנכס, אבל בסינגל פאמילי זאת לא אופציה), ואם אין לזה צידוק גם אגיב על זה מהר מאד.

אני לא צריך למדוד הוגנות, ולא צריך להכניס אותה לחוזה.
אני יודע אם אני שבע רצון או לא. אם אני לא שבע רצון, אני פשוט אחליף אותו. החלפתי בשנה וחצי 3 מנהלים (וראיתי עוד לא מעט, וניסיתי כל מיני שיטות תגמול) עד שהגעתי למנהל שאני מרוצה ממנו. מאז עברו בערך 4 שנים, ולא החלפתי אותו, אבל האופציה שמורה לי.
 

vinney

Well-known member
אתה מתחפר לשם התחפרות

יש ניואנסים
אין ספק שיש בונוסים אפקטיביים. יש גם בונוסים שלא.

עם הדוגמא הספציפית שנתת אין לי בעיה.
מתמרצים אותך במידה ואתה לא תעזוב.
שים לב כמה שליטה יש לך על התוצאה. שליטה אבסולוטית.
כשתשקול לעזוב, הבונוס הזה יעמוד לך מול העיניים.

אתה מציע לתמרץ מנהל במידה והדייר לא יעזוב.
דיירים הרי עוזבים מהמון סיבות. הם יכולים לעזוב גם אם המנהל עושה עבודה מצויינת. המנהל גם יכול לעשות עבודה לא טובה, והדייר בכל זאת יישאר.
השליטה של המנהל על התוצאה היא מועטה (למעט מצב שהמנהל ממש מבריח דיירים, ואז ברור שהוא חייב ללכת).
כשחלק גדול מהתגמול שלך מותנה במשהו שלא בשליטתך, זה רק מייצר תסכול ואדישות.

אם אתה מחפש תמריץ למנהל נכסים לשרת את האינטרסים של בעל הבית, זה מאד פשוט. אנחנו לא בהסתדרות. יש סעיף של התראה קצרה מאד לפני סיום ההתקשרות, ללא שום הסבר.
הוא מחליט לא לענות לטלפון? הוא מרגיז את הדיירים? סבבה.
לדיירים יש את המייל שלי. אני אדע על זה מהר מאד (ספציפית יש לי גם אב בית בנכס, אבל בסינגל פאמילי זאת לא אופציה), ואם אין לזה צידוק גם אגיב על זה מהר מאד.

אני לא צריך למדוד הוגנות, ולא צריך להכניס אותה לחוזה.
אני יודע אם אני שבע רצון או לא. אם אני לא שבע רצון, אני פשוט אחליף אותו. החלפתי בשנה וחצי 3 מנהלים (וראיתי עוד לא מעט, וניסיתי כל מיני שיטות תגמול) עד שהגעתי למנהל שאני מרוצה ממנו. מאז עברו בערך 4 שנים, ולא החלפתי אותו, אבל האופציה שמורה לי.
אתה מתחפר לשם התחפרות
דיירים עוזבים מכל מיני סיבות, אבל אין לי שליטה על הסיבות האלה פרט לחוסר רצון שלהם להשאר במקום בגלל המקום. בגלל שהמקום לא מטופל כמו שצריך, בגלל שהמנהל לא מגיב כמו שצריך מתי שצריך, ועל אלה - יש לי שליטה. אבל איך אני יכול לכמת את זה? איך אני יכול לכמת ״נחמדות״ או ״כמו שצריך״? אני לא יכול. לאיזו רמת דקויות אתה רוצה לרדת בחוזה הניהול שלך?
&nbsp
לדיירים יש את המייל שלך? אז כבר יש לך בעיה. למה יש לדיירים את המייל שלך? בשביל מה אתה צריך מנהל?
&nbsp
אם אתה לא סומך על המנהל שלך עד כדי כך שאתה נותן את המייל שלך לדיירים - הבעיות שלך הרבה יותר גרועות מכמה אתה נותן למנהל שלך בונוסים על השארות דייר. לדיירים שלי אין את המייל שלי, ולא צריך להיות. הם בכלל לא יודעים מי אני. בשביל זה יש לי מנהל לנכסים.
 

צבי ליך

New member
ואין לך עוד מנגנוני פיקוח ובקרה?

אתה מתחפר לשם התחפרות
דיירים עוזבים מכל מיני סיבות, אבל אין לי שליטה על הסיבות האלה פרט לחוסר רצון שלהם להשאר במקום בגלל המקום. בגלל שהמקום לא מטופל כמו שצריך, בגלל שהמנהל לא מגיב כמו שצריך מתי שצריך, ועל אלה - יש לי שליטה. אבל איך אני יכול לכמת את זה? איך אני יכול לכמת ״נחמדות״ או ״כמו שצריך״? אני לא יכול. לאיזו רמת דקויות אתה רוצה לרדת בחוזה הניהול שלך?
&nbsp
לדיירים יש את המייל שלך? אז כבר יש לך בעיה. למה יש לדיירים את המייל שלך? בשביל מה אתה צריך מנהל?
&nbsp
אם אתה לא סומך על המנהל שלך עד כדי כך שאתה נותן את המייל שלך לדיירים - הבעיות שלך הרבה יותר גרועות מכמה אתה נותן למנהל שלך בונוסים על השארות דייר. לדיירים שלי אין את המייל שלי, ולא צריך להיות. הם בכלל לא יודעים מי אני. בשביל זה יש לי מנהל לנכסים.
ואין לך עוד מנגנוני פיקוח ובקרה?
אני גם מגיע פעם ברבעון, ומשתדל לפגוש את הדיירים. שים את זה בצד, כי אני בניין עם הכנסות של 300,000 דולר בשנה. מבנה הניהול שלי מתאים לצרכים וליכולות שלי, ואני לא מצפה להתעסקות כזו סביב נכס עם הכנסות של 15,000$.
&nbsp
אני בטח שלא מעסיק מנהל כדי שהדיירים לא יידעו מי אני. אין לי סיבה להתחבא, ואין לי בעיה לתת את המייל. הדיירים פונים למייל שלי לעתים נדירות.
&nbsp
מסכים איתך שבונוס כזה עדיף על 0 מנגנוני פיקוח, אבל בעיניי זה לא מספיק.
מאד הייתי ממליץ למשקיעים מרוחקים להחזיק עוד מנגנוני פיקוח על חברת הניהול. אחד הפשוטים שבהם הוא תקשורת עם הדייר (אפילו דרך חשבון אימייל אנונימי).
היו פה כבר שאלה או שתיים של משקיעים שפתאום גילו (למשל) שהדייר התלונן לעיריה, בגלל בעיה שלא טופלה (מעניין אם זה באמת בגלל שלא נתנו לחברת הניהול בונוס).
תקשורת עם הדייר יכולה למנוע מצבים כאלה.
 
אם חברת ניהול אמינה אז אין צורך בתמריצים?

ואין לך עוד מנגנוני פיקוח ובקרה?
אני גם מגיע פעם ברבעון, ומשתדל לפגוש את הדיירים. שים את זה בצד, כי אני בניין עם הכנסות של 300,000 דולר בשנה. מבנה הניהול שלי מתאים לצרכים וליכולות שלי, ואני לא מצפה להתעסקות כזו סביב נכס עם הכנסות של 15,000$.
&nbsp
אני בטח שלא מעסיק מנהל כדי שהדיירים לא יידעו מי אני. אין לי סיבה להתחבא, ואין לי בעיה לתת את המייל. הדיירים פונים למייל שלי לעתים נדירות.
&nbsp
מסכים איתך שבונוס כזה עדיף על 0 מנגנוני פיקוח, אבל בעיניי זה לא מספיק.
מאד הייתי ממליץ למשקיעים מרוחקים להחזיק עוד מנגנוני פיקוח על חברת הניהול. אחד הפשוטים שבהם הוא תקשורת עם הדייר (אפילו דרך חשבון אימייל אנונימי).
היו פה כבר שאלה או שתיים של משקיעים שפתאום גילו (למשל) שהדייר התלונן לעיריה, בגלל בעיה שלא טופלה (מעניין אם זה באמת בגלל שלא נתנו לחברת הניהול בונוס).
תקשורת עם הדייר יכולה למנוע מצבים כאלה.
אם חברת ניהול אמינה אז אין צורך בתמריצים?
אני טוען שכן צריך לתמרץ חברת ניהול, ללא קשר לרמת אמינותה. הטענה הזו מוכחת מדעית כאפקטיבית לתחום הניהול בכלל, ומכאן נובע לתחום ניהול נכסי נדל"ן בפרט.

ובגלל זה אני גם טוען, שמעבר ליושרה ואתיקה, אמינות מתבטאת ביכולות.
כי גם מי שרוצה להיות טוב (=יושרה), אין זה אומר שהוא בהכרח מסוגל לתת תוצאה טובה (= אמין). ומעבר לכך, לפעמים תמריץ יכול להיות ההבדל בין טוב למצוין. זה לא רק שחור ולבן, אמין או לא אמין.
 

צבי ליך

New member
זה לא הדיון

אם חברת ניהול אמינה אז אין צורך בתמריצים?
אני טוען שכן צריך לתמרץ חברת ניהול, ללא קשר לרמת אמינותה. הטענה הזו מוכחת מדעית כאפקטיבית לתחום הניהול בכלל, ומכאן נובע לתחום ניהול נכסי נדל"ן בפרט.

ובגלל זה אני גם טוען, שמעבר ליושרה ואתיקה, אמינות מתבטאת ביכולות.
כי גם מי שרוצה להיות טוב (=יושרה), אין זה אומר שהוא בהכרח מסוגל לתת תוצאה טובה (= אמין). ומעבר לכך, לפעמים תמריץ יכול להיות ההבדל בין טוב למצוין. זה לא רק שחור ולבן, אמין או לא אמין.
זה לא הדיון
אני טוען שצריך לפתוח כל מסר במשפט כללי שיש לגביו הסכמה רחבה, גם אם הוא לא ממש רלוונטי. הטענה הזו מוכחת מדעית כאפקטיבית בתחום השיווק בכלל, ובתחום השיווק באינטרנט בפרט.
&nbsp
הדיון הוא לא אם צריך לתמרץ את חברת הניהול.
הרי גם התשלום החודשי (אחוזים מהגביה) הוא תמריץ מותנה ביצועים.
גם האופציה של הקטנת היקף העסקים (ע"י העברת ההשכרות לברוקר, או על ידי החלפת חברת ניהול), היא תמריץ.
&nbsp
אז עלתה פה טענה שהתשלום החודשי נמוך מדי. אולי זה נכון.
את זה אפשר לפתור בהמון דרכים.
הפתרון הטריוויאלי הוא דווקא להגדיל את התשלום החודשי.
אז עולה השאלה למה להוסיף תשלום דווקא כל 12 חודשים, ודווקא במידה והדייר ממשיך?
&nbsp
תשובה שאני לא מקבל, היא שזה על מנת שהמנהל לא יעודד תחלופה.
אני טוען (בטרמינולוגיה שלך) שאם ללא תמריץ מיוחד, הוא יעודד תחלופה אז הוא לא טוב (=לא ישר), ומכאן שהוא לא אמין.
&nbsp
תשובה שאני כן מקבל, היא שכך נהוג.
למה הנהיגו את השיטה הזו מלכתחילה? לא יודע.
יכול להיות שפעם היה קשה למשקיעים למדוד את ביצועי המנהל, וזו היתה הדרך הפחות גרועה למדוד את שביעות הרצון של הדייר מהמנהל.
היום יש דרכים טובות ומדוייקות יותר. בין היתר, קל לקבל משוב ממוקד וישיר מהדייר.
אם דייר שלי עוזב באמצע חוזה כי הוא קונה בית (או כי פורסם שהמים בניוארק לא ראויים לשתיה), זה לא קשור למנהל.
זה עובד גם הפוך. אם דייר שלי נשאר למרות שהמנהל לא עושה את העבודה, האם מגיע למנהל בונוס?
&nbsp
יש טענה (דומה לזו שאני לא מקבל), שהבונוס הוא כדי שהוא מלכתחילה ימצא דיירים לטווח ארוך. היא מופרכת, כי לשירותי איתור דיירים יש שוק, והעמלה הזו לא קיימת בו.
אני לא מכיר ברוקרים של השכרות שמבקשים בונוס בכל פעם שהדייר שהם איתרו מחדש חוזה.
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה