הבורסה היא מודל מימון המונים משופר
תיאורטית אני עדיין לא מבין למה
לא יכול להיות מודל מוצלח במימון המונים...למה זה חשוב לחברה האם המשקיע מסוגל להעריך את העסקה או לא אם מלכתחילה אין לו אמירה כלשהי בהסכם השותפות?
אם מדובר בהסכם שותפות מוגבלת (ואני מדבר על הסכם מסוג זה), זה לא נראה לי משנה אם מתאמצים לחפש משקיעים גדולים, או משקיעים קצת יותר משאבים של שיווק וחשבונאות ופונים להרבה משקיעים קטנים.
אני מבין שהטענה שלכם היא שלכל עסקה טובה בהכרח יימצאו משקיעים גדולים. אני לא יודע אם זה נכון. אני לא יודע כמה עסקאות וכמה משקיעים יש. אולי יש פה גם אלמנט של להוציא עסקה מהר ולוקח יותר זמן לגייס משקיעים גדולים.
ולגבי קרנות ריט - אני לא מכיר את הנושא לעומק, אבל ממה שהבנתי (ותקנו אותי אם אני טועה) קרנות ריט, בניגוד מסוים לפרויקטים נדלניים, מושפעות ממצב הבורסה, כך שאם יש משבר הוא לא יפסח על קרנות ריט.
הבורסה היא מודל מימון המונים משופר
למה זה חשוב לחברה האם המשקיע מסוגל להעריך את העסקה או לא אם מלכתחילה אין לו אמירה כלשהי בהסכם השותפות?
מה זאת אומרת "למה"? העסק שלה זה למכור נדל"ן. המטרה שלה היא לקבל עבור הנדל"ן כמה שיותר. אם המשקיע לא מסוגל להעריך את העסקה, מה אתה מצפה שהיא תעשה? אמור להיות לך ברור שהיא תיקח ממך את המחיר הכי גבוה שהיא יכולה. זה הרי בדיוק מה שאתה מצפה שהיא תעשה כשהיא תמכור את הנכס בשמך.
אם מדובר בהסכם שותפות מוגבלת (ואני מדבר על הסכם מסוג זה), זה לא נראה לי משנה אם מתאמצים לחפש משקיעים גדולים, או משקיעים קצת יותר משאבים של שיווק וחשבונאות ופונים להרבה משקיעים קטנים.
אז יש מחוקק שקבע שזה ועוד איך משנה! אתה יודע למה?
כדי להגן על אנשים כמוך, שלא מבינים את ניגוד העניינים החריף בין המשקיע השקט לבין החברה. היא המוכרת ואתה הקונה, ולך אין מושג מה השווי של מה שאתה קונה. זה מתכון לעקיצה. בדיוק בשביל זה יש חוק ניירות ערך. בדיוק בשביל זה יש תשקיפים, ויש בורסה שקופה!!!
אני מבין שהטענה שלכם היא שלכל עסקה טובה בהכרח יימצאו משקיעים גדולים. אני לא יודע אם זה נכון. אני לא יודע כמה עסקאות וכמה משקיעים יש. אולי יש פה גם אלמנט של להוציא עסקה מהר ולוקח יותר זמן לגייס משקיעים גדולים.
זאת לא הטענה. הטענה היא שלרוב היזמים ההגונים, יש רשימה של אנשים ו/או מוסדות שמעריכים אותו (ושהוא מעריך אותם ורוצה להיות שותף שלהם) שהוא יפנה אליהם, לפני שהוא ילך לשווק למשקיעים קטנים. אם יזם עם ניסיון הגיע למצב שאין לו מספיק משקיעים שמעריכים אותו, זה מעלה תהיות (אני בכוונה לא רוצה להיות גורף, אבל כמו שכתבתי, בעיניי זה מוצא אחרון)
ולגבי קרנות ריט - אני לא מכיר את הנושא לעומק, אבל ממה שהבנתי (ותקנו אותי אם אני טועה) קרנות ריט, בניגוד מסוים לפרויקטים נדלניים, מושפעות ממצב הבורסה, כך שאם יש משבר הוא לא יפסח על קרנות ריט.
אתה טועה. נניח ששילמת עכשיו מיליון דולר עבור 1% בחברת אחזקות (שמחזיקה נדל"ן) לפי שווי של 100,000,000$. עכשיו יש שתי אפשרויות.
1. חברת האחזקות היא חברה פרטית. היא לא כפופה לחוק ניירות ערך, ויש מגבלות על הסחירות של המניות (אתה לא יכול למכור כמה שאתה רוצה, למי שאתה רוצה, ומתי שאתה רוצה. אתה גם לא יודע אם וכמה מהמניות מכרו השותפים שלך, ובאיזה מחיר).
<font>2. חברת האחזקות היא חברה ציבורית נסחרת בבורסה (בדומה לריט. לא ניכנס עכשיו להגדרות המדויקות של ריט). היא כפופה לחוק ניירות ערך, ויש לך מידע מלא על העסקאות שנעשות במניות החברה (אתה יודע בדיוק כמה מניות נמכרו ובאילו מחירים). כלומר- נוספה לך היכולת לקנות ולמכור מניות לפי שיקול דעתך, ולדעת איזה שווי יתר השחקנים בשוק מייחסים למניה. שים לב שזה לא אומר שאתה חייב למכור את המניות שלך.</font>
<font>שים לב שהנכסים של החברה הם אותם נכסים. ההבדלים היחידים הם שהחברה לקחה על עצמה יותר פיקוח, ואיפשרה מסחר בשקיפות.</font>
<font>אתה באמת חושב שהמצב הראשון עדיף לך?</font>
<font>נניח שבאמת יש משבר, ועכשיו השוק (הקונים והמוכרים של המניה) מתמחר את החברה לפי שווי של 50,000,000$. אתה עדיין חושב שהיא שווה 100,000,000$. מה יותר טוב מזה? יש לך הזדמנות לקנות עכשיו עוד מניות בנכסים האלה בחצי מחיר.</font>
<font>בפועל, מה שבד"כ קורה, זה שיש קשר ישיר בין שווי הנדל"ן לשווי הריט שמחזיקה אותו. כלומר- אם מחיר הריט נופל, אז כנראה שגם ערך הנדל"ן שהיא מחזיקה נפל</font>
