מימון דרך LLC משותף?

[sfkislev]

מימון דרך LLC משותף?

מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!

 

[vinney]

לא, זה לא נכון

מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!

לא, זה לא נכון
בנק אמריקאי ככלל ישתדל להמנע מלתת הלוואות לLLC, לא משנה מי השותפים. בנק אמריקאי ידרוש ערבות אישית.
&nbsp
אם השותף האמריקאי מוכן לקחת על עצמו את המשכנתא - מה טוב.

 

[sfkislev]

ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?

לא, זה לא נכון
בנק אמריקאי ככלל ישתדל להמנע מלתת הלוואות לLLC, לא משנה מי השותפים. בנק אמריקאי ידרוש ערבות אישית.
&nbsp
אם השותף האמריקאי מוכן לקחת על עצמו את המשכנתא - מה טוב.

ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?
יש סידורים משפטיים חריגים שכדאי להסדיר? מישהו פה אולי ניסה משהו כזה?

 

[vinney]

מורכבות משפטית מאיזו בחינה?

ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?
יש סידורים משפטיים חריגים שכדאי להסדיר? מישהו פה אולי ניסה משהו כזה?

מורכבות משפטית מאיזו בחינה?
צריך להתיעץ עם עורך דין בלי שום קשר, הרי חוזה שותפות זה הסכם משפטי.
&nbsp
אל תרתום סוסים לפני העגלה, קודם כל תמצא בנק שבכלל ידבר איתך.

 

[sfkislev]

אני יוצא מנקודת ההנחה

מורכבות משפטית מאיזו בחינה?
צריך להתיעץ עם עורך דין בלי שום קשר, הרי חוזה שותפות זה הסכם משפטי.
&nbsp
אל תרתום סוסים לפני העגלה, קודם כל תמצא בנק שבכלל ידבר איתך.

אני יוצא מנקודת ההנחה
ששותף אמריקאי יוכל לקבל מימון די בקלות. במקרה כזה אני מניח שהנכס יהיה צריך להיות רשום על שמו בלעדית, ולכן תוהה לגבי סיבוכים משפטיים אפשריים, כי זו לא שותפות אלא חוזה לא שגרתי.

 

[vinney]

חוזים לא שגרתיים עושים עם עורך דין.

אני יוצא מנקודת ההנחה
ששותף אמריקאי יוכל לקבל מימון די בקלות. במקרה כזה אני מניח שהנכס יהיה צריך להיות רשום על שמו בלעדית, ולכן תוהה לגבי סיבוכים משפטיים אפשריים, כי זו לא שותפות אלא חוזה לא שגרתי.

חוזים לא שגרתיים עושים עם עורך דין.
וכן, הנכס יהיה כנראה רשום על שמו אישית. ואם לבנק יש שיעבוד על הנכס - לך לא יהיה כלום (או לכל היותר שעבוד ״שני״). עד כמה אתה סומך על השותף הזה? עד כמה אתה יכול לאכוף את החוזה בינכם? אלה דברים שרק אתה והעורך דין שלך יודעים.

 

[צבי ליך]

בנכסים מסחריים זה קיים

מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!

בנכסים מסחריים זה קיים
אין הגדרה ל"שותפות מלאה". אפשר לנסח הסכמי שותפות בהמון דרכים.
לבנק יהיו פרמטרים שחשובים לו.
&nbsp
מבחינת הבנק השותף האמריקאי מגיע כמבוגר האחראי בשותפות. בדרך כלל יצפו שהאמריקאי יהיה המוביל (בין אם תקרא לזה שותף כללי, שותף מנהל, או כל דבר אחר).
מן הסתם זה לא יכול להיות כל אמריקאי. זה צריך להיות מישהו שהבנק ירגיש בנוח להלוות לו.
&nbsp
לפעמים לוקחים שותף כזה, רושמים את שניכם על ההלוואה, וכשהקרדיט שלך משתפר, מורידים אותו מההלוואה (אתה קונה את החלק שלו בנכס).
&nbsp
בכל מקרה אני ממליץ לך לעבוד בתיאום עם ברוקר של משכנתאות (אצל חלקם זה שירות שהם מציעים- למצוא לך שותף כזה) ועם עורך דין.

 

[vinney]

לא יודע מה לגבי נכסים מסחריים

בנכסים מסחריים זה קיים
אין הגדרה ל"שותפות מלאה". אפשר לנסח הסכמי שותפות בהמון דרכים.
לבנק יהיו פרמטרים שחשובים לו.
&nbsp
מבחינת הבנק השותף האמריקאי מגיע כמבוגר האחראי בשותפות. בדרך כלל יצפו שהאמריקאי יהיה המוביל (בין אם תקרא לזה שותף כללי, שותף מנהל, או כל דבר אחר).
מן הסתם זה לא יכול להיות כל אמריקאי. זה צריך להיות מישהו שהבנק ירגיש בנוח להלוות לו.
&nbsp
לפעמים לוקחים שותף כזה, רושמים את שניכם על ההלוואה, וכשהקרדיט שלך משתפר, מורידים אותו מההלוואה (אתה קונה את החלק שלו בנכס).
&nbsp
בכל מקרה אני ממליץ לך לעבוד בתיאום עם ברוקר של משכנתאות (אצל חלקם זה שירות שהם מציעים- למצוא לך שותף כזה) ועם עורך דין.

לא יודע מה לגבי נכסים מסחריים
אבל בנכסים "רגילים" שמדברים עליהם פה בהשקעות של בודדים (1-4 units) לא חושב שאפשר "להוריד" מישהו מההלוואה. עידן הreassignable loans תם כשהריבית ירדה לרצפה. אין לבנק שום אינטרס לאפשר את זה. תעשה refinance וזהו.

 

[aeonf]

בנוסף לדברי קודמי

מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!

בנוסף לדברי קודמי
זה מאד תלוי בסכומי ההלוואה, בהלוואה של 100K$ לא תמצא בנק שירצה להתעסק גם עם LLC וגם עם שותף זר, בטח ובטח אם הLLC חדש.
ככל שהסכום גבוה יותר ככה יש תמריץ לבנק ללכת על העסקה למרות הסיבוכיות הגדולה יותר.
&nbsp

 

[sfkislev]

האם החישוב הזה נכון?

מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!

האם החישוב הזה נכון?
נניח שיש נכס שעולה 150,000$, ומייצר תזרים חודשי נטו של 1,200$.
לפי חישובים די גסים שעשיתי (לפי משכתנא קבועה ל30 שנה ב4.25%, ב80% מימון), יוצא שמשתלם לשלם לשותף אמריקאי 40% מהתזרים השוטף, באופן קבוע, תמורת המימון שהוא מסוגל להשיג: התשואה גבוהה יותר והסיכון, בטווח הארוך, נמוך יותר (כי סיכנת רק 30K ולא 150, ואם אתה יכול לממן ככה דופלקס או 4 יחידות אז זה גם מפוזר יותר).
הנה התחשיב: הוא סביר?

 

[vinney]

כמה נקודות

האם החישוב הזה נכון?
נניח שיש נכס שעולה 150,000$, ומייצר תזרים חודשי נטו של 1,200$.
לפי חישובים די גסים שעשיתי (לפי משכתנא קבועה ל30 שנה ב4.25%, ב80% מימון), יוצא שמשתלם לשלם לשותף אמריקאי 40% מהתזרים השוטף, באופן קבוע, תמורת המימון שהוא מסוגל להשיג: התשואה גבוהה יותר והסיכון, בטווח הארוך, נמוך יותר (כי סיכנת רק 30K ולא 150, ואם אתה יכול לממן ככה דופלקס או 4 יחידות אז זה גם מפוזר יותר).
הנה התחשיב: הוא סביר?

כמה נקודות
4.25% נראה לי נמוך מאוד. אלה משכנתאות שצריך קרדיט מעולה כדי לקבל לנכס מגורים, אני בספק אם תצליח לקבל משהו שאפילו מתקרב לזה למימון השקעה.
&nbsp
$1200 נטו זה אחרי תשלום משכתנא? כי אפילו בריבית שציינת, רק תשלומי ריבית יהיו יותר מ500 דולר בחודש, לפחות בהתחלה. האם אתה מתכנן לרכוש נכס ב150 אלף ולהשכיר אותו בסד"ג $2000 לחודש לפני הוצאות? נשמע לי דמיוני.

 

[sfkislev]

היתה תקלה מינורית בלינק

כמה נקודות
4.25% נראה לי נמוך מאוד. אלה משכנתאות שצריך קרדיט מעולה כדי לקבל לנכס מגורים, אני בספק אם תצליח לקבל משהו שאפילו מתקרב לזה למימון השקעה.
&nbsp
$1200 נטו זה אחרי תשלום משכתנא? כי אפילו בריבית שציינת, רק תשלומי ריבית יהיו יותר מ500 דולר בחודש, לפחות בהתחלה. האם אתה מתכנן לרכוש נכס ב150 אלף ולהשכיר אותו בסד"ג $2000 לחודש לפני הוצאות? נשמע לי דמיוני.

היתה תקלה מינורית בלינק
עכשיו זה מתוקן.
לגבי גובה ריבית המשכתנא, השתמשתי בכלי הזה. אני מבין שזה תלוי בקרדיט וצריך להעלות את זה.
בחישוב שלי הנטו אחרי תשלום המשכתנא הוא 444$, לא 1200$. מתוך שכירות חודשית של 1,700$, שמהן הורדתי 30% לתפעול, ו746$ למשכנתא.
אם ההשקעה היא 30K (והשאר הלוואה), גם 60% מהתזרים החודשי מביא אותי לתשואה שנתית של 10.5%: כלומר, שווה לי להקצות חלק מהתזרים לשותף האמריקאי - שלא ישים השקעה ראשונית בכלל, ויהפוך לשותף כמעט מלא? זה לא win-win?

 

[vinney]

על הנייר זה נפלא.

היתה תקלה מינורית בלינק
עכשיו זה מתוקן.
לגבי גובה ריבית המשכתנא, השתמשתי בכלי הזה. אני מבין שזה תלוי בקרדיט וצריך להעלות את זה.
בחישוב שלי הנטו אחרי תשלום המשכתנא הוא 444$, לא 1200$. מתוך שכירות חודשית של 1,700$, שמהן הורדתי 30% לתפעול, ו746$ למשכנתא.
אם ההשקעה היא 30K (והשאר הלוואה), גם 60% מהתזרים החודשי מביא אותי לתשואה שנתית של 10.5%: כלומר, שווה לי להקצות חלק מהתזרים לשותף האמריקאי - שלא ישים השקעה ראשונית בכלל, ויהפוך לשותף כמעט מלא? זה לא win-win?

על הנייר זה נפלא.
אבל קח בחשבון כמה מקרים סבירים מאוד:
&nbsp
חודש-חודשיים בשנה בממוצע הנכס יהיה ריק (תלוי בנכס, אבל עם נכסים של 150 אלף זה תרחיש די סביר).
&nbsp
1700 לנכס של 150000 זה נשמע לי אופטימי משהו. זה אומר שאנשים שגרים בשכונה הזאת לא מסוגלים לקחת משכנתא כדי לשלם פחות ממה שהם משלמים שכירות. אנשים כאלה אלה אנשים שאין להם פרנסה קבועה, יש להם משהו רע בהיסטוריית אשראי, או אנשים שלא נשארים במקום אחד לאורך זמן ולכן שוכרים ולא קונים. לא בדיוק אוכלוסיה הכי יציבה, מה שמגדיל את הסיכון של הvacancy.
&nbsp
חישוב הריבית שלך (4.25) הוא אופטימי ובעיניי לא סביר. תוסיף לפחות אחוז וחצי, וזה במקרה הטוב.
&nbsp
עכשיו עם כל זה יש לך הוצאות קבועות:
&nbsp
כמעט (בתחשיב האופטימי) אלף דולר בחודש על משכנתא שתצטרך להוציא בין אם יש לך דייר ובין אם לאו. המשכנתא לא על שמך, כך שמי שלוקח את המשכנתא לוקח גם את הסיכון הזה על עצמו - 40% מתזרים מזומנים (כ200 דולר לחודש) יכסו אולי חודש-חודש וחצי של אי תשלום מצדך, כך שאני במקום השותף הזה הייתי דורש יותר, וגם דורש ערבויות (כספיות, אמיתיות, כמו ערבות בנקאית בארץ). זה יעלה לך כסף.
&nbsp
מסים ו(אולי) וועד בית, תיקונים ותחזוקה שעולים כסף בין אם מישהו גר שם ובין אם לאו. זה בסך הכל כנראה הרבה פחות ממשכנתא אבל עדיין עלול להביא לעיקול הבית אם לא תשלם. נוסף לזה, אם אתה לוקח משכנתא הבנק עלול לדרוש escrow לתשלומים האלה כדי לוודא שהממשלה לא לוקח לו את הנכס המשועבד כשאתה מפסיק לשלם.
&nbsp
דמי ניהול, עורך דין, רואה חשבון - לא יודע אם הכנסת את זה ל30%, אבל תלוי במקרים ובספקים (במיוחד רואה חשבון ועורך דין) - אלה הוצאות שלא תלויות באם מצאת דייר או לא.
&nbsp
אז כן, אם הכל מושלם תהיה לך תשואה חלומית.

 

[sfkislev]

כן, צודק

על הנייר זה נפלא.
אבל קח בחשבון כמה מקרים סבירים מאוד:
&nbsp
חודש-חודשיים בשנה בממוצע הנכס יהיה ריק (תלוי בנכס, אבל עם נכסים של 150 אלף זה תרחיש די סביר).
&nbsp
1700 לנכס של 150000 זה נשמע לי אופטימי משהו. זה אומר שאנשים שגרים בשכונה הזאת לא מסוגלים לקחת משכנתא כדי לשלם פחות ממה שהם משלמים שכירות. אנשים כאלה אלה אנשים שאין להם פרנסה קבועה, יש להם משהו רע בהיסטוריית אשראי, או אנשים שלא נשארים במקום אחד לאורך זמן ולכן שוכרים ולא קונים. לא בדיוק אוכלוסיה הכי יציבה, מה שמגדיל את הסיכון של הvacancy.
&nbsp
חישוב הריבית שלך (4.25) הוא אופטימי ובעיניי לא סביר. תוסיף לפחות אחוז וחצי, וזה במקרה הטוב.
&nbsp
עכשיו עם כל זה יש לך הוצאות קבועות:
&nbsp
כמעט (בתחשיב האופטימי) אלף דולר בחודש על משכנתא שתצטרך להוציא בין אם יש לך דייר ובין אם לאו. המשכנתא לא על שמך, כך שמי שלוקח את המשכנתא לוקח גם את הסיכון הזה על עצמו - 40% מתזרים מזומנים (כ200 דולר לחודש) יכסו אולי חודש-חודש וחצי של אי תשלום מצדך, כך שאני במקום השותף הזה הייתי דורש יותר, וגם דורש ערבויות (כספיות, אמיתיות, כמו ערבות בנקאית בארץ). זה יעלה לך כסף.
&nbsp
מסים ו(אולי) וועד בית, תיקונים ותחזוקה שעולים כסף בין אם מישהו גר שם ובין אם לאו. זה בסך הכל כנראה הרבה פחות ממשכנתא אבל עדיין עלול להביא לעיקול הבית אם לא תשלם. נוסף לזה, אם אתה לוקח משכנתא הבנק עלול לדרוש escrow לתשלומים האלה כדי לוודא שהממשלה לא לוקח לו את הנכס המשועבד כשאתה מפסיק לשלם.
&nbsp
דמי ניהול, עורך דין, רואה חשבון - לא יודע אם הכנסת את זה ל30%, אבל תלוי במקרים ובספקים (במיוחד רואה חשבון ועורך דין) - אלה הוצאות שלא תלויות באם מצאת דייר או לא.
&nbsp
אז כן, אם הכל מושלם תהיה לך תשואה חלומית.

כן, צודק
צריך גם לזכור שרוב חברות הניהול גובות חודש שכירות על מציאת דייר, כך שהחלפת דייר היא גם vacancy וגם עלות חברת הניהול.

האם בית דופלקס\4 יחידות לא מגן על המשקיע במידה מסוימת מvacancy, ויוצר מין בלם זעזועים?

לא נכנסתי לפרטי ה30% תפעול. אני מכיר שעושים את זה בתור rule of thumb כללי. חברת הניהול היא 10%, וכל השאר זה קצת מיסי עירייה ובלתמ"ים. זאת אומרת, אני חושב שזה אמור לכלול בעיות (פיצוצי צינור ונזילות וכן הלאה) וvacancy. אולי זה אופטימי מדי?

הוספתי שורה בחישובים: בריבית משכתנא 6%, ובמידה והכל הולך טוב, 60% מהתזרים מגיעים ל7.5%.

 

[vinney]

מס עיריה זה 1-2% מהשווי (תלוי באזור).

כן, צודק
צריך גם לזכור שרוב חברות הניהול גובות חודש שכירות על מציאת דייר, כך שהחלפת דייר היא גם vacancy וגם עלות חברת הניהול.

האם בית דופלקס\4 יחידות לא מגן על המשקיע במידה מסוימת מvacancy, ויוצר מין בלם זעזועים?

לא נכנסתי לפרטי ה30% תפעול. אני מכיר שעושים את זה בתור rule of thumb כללי. חברת הניהול היא 10%, וכל השאר זה קצת מיסי עירייה ובלתמ"ים. זאת אומרת, אני חושב שזה אמור לכלול בעיות (פיצוצי צינור ונזילות וכן הלאה) וvacancy. אולי זה אופטימי מדי?

הוספתי שורה בחישובים: בריבית משכתנא 6%, ובמידה והכל הולך טוב, 60% מהתזרים מגיעים ל7.5%.

מס עיריה זה 1-2% מהשווי (תלוי באזור).
במקרה של נכס של 150 אלף - מס עיריה זה 2000-3000 בשנה. אם נקח 2400 בשביל פשטות החישוב - זה 11% מהשכירות החודשית שלך (שוב, בהנחה של 100% שכירות). ז"א רק דמי ניהול ומסים (הוצאות קבועות) לוקח לך 21% - 2/3 מכלל ההוצאות שחישבת. אתה משאיר לעצמך משהו כמו 150 דולר לחודש על בלת"מים (פתיחת סתימה זה 50-100 דולר, רק בשביל קנה מידה, רוצה לדבר על החלפת גג ותיקון נזילה במרתף?).
&nbsp
החישובים שלך זה דוגמא קלאסית למשקיע ישראלי מסונוור ממספרים שלא בדיוק מכיר את המציאות.

 

[צבי ליך]

אתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סביר

היתה תקלה מינורית בלינק
עכשיו זה מתוקן.
לגבי גובה ריבית המשכתנא, השתמשתי בכלי הזה. אני מבין שזה תלוי בקרדיט וצריך להעלות את זה.
בחישוב שלי הנטו אחרי תשלום המשכתנא הוא 444$, לא 1200$. מתוך שכירות חודשית של 1,700$, שמהן הורדתי 30% לתפעול, ו746$ למשכנתא.
אם ההשקעה היא 30K (והשאר הלוואה), גם 60% מהתזרים החודשי מביא אותי לתשואה שנתית של 10.5%: כלומר, שווה לי להקצות חלק מהתזרים לשותף האמריקאי - שלא ישים השקעה ראשונית בכלל, ויהפוך לשותף כמעט מלא? זה לא win-win?

אתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סביר
תרחיש הבסיס שלך מתבסס על נכס לא ממונף שמניב תזרים של 9%.
תזרימים כאלה קיימים רק בנכסים ברמת סיכון גבוהה מאד, והם קיימים בעיקר על הנייר.
&nbsp
בנכסים מהסוג הזה ההוצאות התזרימיות שלך בפועל יהיו הרבה מעבר ל-30% מהשכירות. אם תעשה עבודה טובה, הן יהיו סביב 50% (תזכור- גם Capex צריך להוריד מהתזרים).
&nbsp
אז מתוך ה-1,700$ תישאר עם כ-850$ (שמשקפים תזרים בפועל של כ-7% שזה יפה מאד).
בנכסים כאלה גם לא תקבל מימון ב-4.25%.
בקיצור, עם 80% מינוף אין לך תזרים לחלק.
&nbsp
מה שכן יכול להשתנות, זה שלאורך זמן השכירות תעלה (בעוד שתשלום המשכנתא לא). חשוב מאד להבין את הנושא של אינפלציה בהקשר של מינוף

 

[sfkislev]

תודה - עושה רושם שבנכסים כאלה

אתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סביר
תרחיש הבסיס שלך מתבסס על נכס לא ממונף שמניב תזרים של 9%.
תזרימים כאלה קיימים רק בנכסים ברמת סיכון גבוהה מאד, והם קיימים בעיקר על הנייר.
&nbsp
בנכסים מהסוג הזה ההוצאות התזרימיות שלך בפועל יהיו הרבה מעבר ל-30% מהשכירות. אם תעשה עבודה טובה, הן יהיו סביב 50% (תזכור- גם Capex צריך להוריד מהתזרים).
&nbsp
אז מתוך ה-1,700$ תישאר עם כ-850$ (שמשקפים תזרים בפועל של כ-7% שזה יפה מאד).
בנכסים כאלה גם לא תקבל מימון ב-4.25%.
בקיצור, עם 80% מינוף אין לך תזרים לחלק.
&nbsp
מה שכן יכול להשתנות, זה שלאורך זמן השכירות תעלה (בעוד שתשלום המשכנתא לא). חשוב מאד להבין את הנושא של אינפלציה בהקשר של מינוף

תודה - עושה רושם שבנכסים כאלה
התזרים קטן מכדי להתמודד עם הבלתי צפוי, וכמעט לא שווה את הכאב-ראש (אלא אם מצפים לעליית ערך משמעותית, שתצדיק את הסיכון לתזרים שלילי).

 

[צבי ליך]

הבעיה היא לא בסוג הנכסים

תודה - עושה רושם שבנכסים כאלה
התזרים קטן מכדי להתמודד עם הבלתי צפוי, וכמעט לא שווה את הכאב-ראש (אלא אם מצפים לעליית ערך משמעותית, שתצדיק את הסיכון לתזרים שלילי).

הבעיה היא לא בסוג הנכסים
פחות או יותר כל נכס שתקנה היום ב-80% מינוף, לא יביא לך תזרים משמעותי בשנים הראשונות.
אתה עושה תשואה מטורפת מהאינפלציה ומתשלום המשכנתא.
אם תניח אינפלציה סביב 2.4%, אז בעוד 30 שנה, תמכור את הנכס ב-300,000$. כלומר, תעשה פי 10 על ההשקעה שלך. זה רווח הון שנתי של 8%.
&nbsp
אתה מצפה לקבל בנוסף תזרים שנתי גבוה מההתחלה. זה לא סביר.

 

[Boston Guy]

הבעיה היא לא הנכס - הבעיה היא שאתה רוצה להשקיע כסף שאין לך

תודה - עושה רושם שבנכסים כאלה
התזרים קטן מכדי להתמודד עם הבלתי צפוי, וכמעט לא שווה את הכאב-ראש (אלא אם מצפים לעליית ערך משמעותית, שתצדיק את הסיכון לתזרים שלילי).

הבעיה היא לא הנכס - הבעיה היא שאתה רוצה להשקיע כסף שאין לך
אתה מחפש "להשקיע" מאה וחמישים אלף דולר שבת'כלס אין לך. יש לך בקושי 30 אלף דולר, ואתה רוצה לקחת כהלוואה 120 אלף דולר. במילים אחרות - אתה מחפש לשחק עם הכסף של הבנק.

הבנק אינו פראייר.
הבנק יודע היטב לחשב את הסיכון שהוא לוקח כשהוא נותן הלוואה, ולגבות ריבית שמכמתת לתוכה את הסיכון הזה.
הבנק יודע להבדיל בין אדם שקונה בית כדי לגור בו (ולכן יש לו מוטיבציה גבוהה לשלם את החוב כי הוא לא רוצה להזרק לרחוב) ובין ספקולנט שמחפש למנף את עצמו.
הבנק בארה"ב יודע להעריך את הסיכון של מתן אשראי לאדם לפי הסטוריית האשראי שלו, שמתעדת בצורה מפורטת איך הוא משלם את חובותיו ומה היחס בין החובות שלו וההכנסות שלו. לכן הסטוריית האשראי וציון האשראי של האדם כל כך חשובים כאן, ואנשים עושים מאמצים כדי לשמור על הסטוריית אשראי טובה.
הבנק יודע היטב את ההבדל בסיכון בין הלוואה לאדם פרטי ובין הלוואה ל LLC.

בגלל חוסר ידע בסיסי מצידך אתה חולם על זה שמישהו יתן לך משכנתא ב 4.25% ריבית לשנה. זו ריבית שכיום, לאחר העלייה האחרונה בריבית הפריים של ה Fed בדצמבר לא קיימת בשוק אפילו לאדם פרטי עם הסטוריית אשראי מושלמת במשך עשרות שנים.
בתור LLC - גם עם שותף אמריקאי - אם תקבל הלוואה בריבית של 8% לשנה אתה תהיה בר מזל מאוד. וגם כאן סביר שלא יתנו לך יותר מ 60% וידרשו ממך לפחות 40% הון עצמי. ברמה של 80% מימון - יותר סביר שהריבית שיציעו לך תהיה דו ספרתית. בעיקר אם אתה מדבר על LLC חדש שרק נולד ואין לו הסטוריית הכנסות ודיווחי מס של כמה שנים ואין לו נכסים אחרים בבעלותו.

אם "השותף" שלך הוא בעל הסטוריית אשראי מעולה, והוא יקנה את הנכס על שמו האישי ולא במסגרת ה LLC - אז הנכס יהיה שלו. לא שלך. הוא צריך להיות קדוש, קדוש, קדוש מלוא כל הארץ כבודו אם אתה הולך לתת לו 30 אלף דולר מכספך כדי שהוא יקנה נכס לעצמו... כי גם עשרה עורכי דין לא יעזרו לך להוציא ממנו את הכסף אם הוא יחליט לנעוץ אותך. יעלה לך את רוב ה 30 אלף דולר לקחת אותו לבית משפט כדי להוציא ממנו את הכסף שלך...

הרעיון שלך לא מציאותי כי אתה מנסה להשתמש בשיטות עבודה של דונאלד טראמפ ויצחק תשובה - שיטות שעובדות עבור השקעות עם גרעין של עשרות או מאות מליוני דולרים וערך נכסים של מאות מליונים ויותר - כשה"גרעין" שיש לך באמת מספיק בקושי לגרעינים...
בצורה ריאלית- אין שום דרך שבה מישהו בארה"ב יתן לך אשראי של 80% מערך הנכס כשאתה בא עם 30 אלף דולר ובלי הסטוריית עסקים מוכחת בארה"ב.

 

[1ניר בבגני]

מימון נדל"ן ארה"ב

מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!

מימון נדל"ן ארה"ב
שלום כסלו SF,

כמה נקודות שחשוב לדייק ולהוסיף בהמשך לתגובות התורמות והטובות של החברים בפורום:

>>בנק אמריקאי בוחן גם את נוטל ההלוואה ברמה האישית (GRANTOR) וגם את הנכס הנדל"ני
>>בחינת המלווה - בטח שיש משמעות למיקום, במובן הזה שאם הנכס במיקום בו נמצא השותף אמריקאי שלך ויש מערכת יחסים עם הבנק המקומי שלו זה יתרון, אחרת אם מדובר למשל במיקום במדינה אחרת אז יש לדבר הזה משמעויות. למשל זמן ואנרגיה, או שתלכו לבנקים שם (כדאי בנקים קטנים) או אם בא לכם לעבוד חכם אז תמצאו MORTGAGE BROKER טוב. אני יכול לתת לך הפנייה, זה תלוי באיזו מדינה הנכס.

>> בחינת הנכס הנדלני - קטגורית יש הבדל בין נכס מסחרי לנכס לא מסחרי. חשוב לדעת שגם נכס מגורים מעל 4 יחידות בארה"ב נחשב בקטגורייה של COMMERCIAL ולא RESIDENTIAL. דבר נוסף, ככל שהנכס הנדלני בעל ערך רב יותר כך הבנק נותן יותר משקל בבחית הנכס הנדל"ני עצמו לעומת בחינת הGRANTOR ברמה האישית.

>> יש להבין את ההבדלים בין ניתוח כדאיות השקעה וביצוע תזרים לבין תהליך אישור הלוואה. למשל, אם אתה מחליט להשקיע בתזרים נמוך או שלילי וללכת על LTV גבוה אתה נוטל סיכון, כדאי שהוא יהיה מחושב ושתדע מה אתה עושה. אני לא נכנס כרגע אם כן או לא , אלא רק מחדד שהבנק יכול לתת לך הלוואה כזו ולא בהכרח מנתח תזרים כמו שאתה תנתח. ברמה הבסיסית עבור RESIDENTIAL הבנק מסתכל קודם כל על PITI + PM FEES וגם על APPRAISED VALUE, במסחרי זה הרבה יותר מכך.

>> הזכרת LLC, זה לא דבר מהותי זה עניין טכני איך הנכס מוחזק, והגורם המקצועי או הבנק ינחה אותך באיזה אופן להתארגן. זה לא משמעותי לצורך הבחינה של הבנק אלא פשוט חלק מהתנאים לו לאשר מימון ברמה הטכנית, כמו עוד מספר דרישות מול הבנק זה תהליך.