לא, זה לא נכוןמימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!
ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?לא, זה לא נכון
בנק אמריקאי ככלל ישתדל להמנע מלתת הלוואות לLLC, לא משנה מי השותפים. בנק אמריקאי ידרוש ערבות אישית.
 
אם השותף האמריקאי מוכן לקחת על עצמו את המשכנתא - מה טוב.
מורכבות משפטית מאיזו בחינה?ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?
יש סידורים משפטיים חריגים שכדאי להסדיר? מישהו פה אולי ניסה משהו כזה?
אני יוצא מנקודת ההנחהמורכבות משפטית מאיזו בחינה?
צריך להתיעץ עם עורך דין בלי שום קשר, הרי חוזה שותפות זה הסכם משפטי.
 
אל תרתום סוסים לפני העגלה, קודם כל תמצא בנק שבכלל ידבר איתך.
חוזים לא שגרתיים עושים עם עורך דין.אני יוצא מנקודת ההנחה
ששותף אמריקאי יוכל לקבל מימון די בקלות. במקרה כזה אני מניח שהנכס יהיה צריך להיות רשום על שמו בלעדית, ולכן תוהה לגבי סיבוכים משפטיים אפשריים, כי זו לא שותפות אלא חוזה לא שגרתי.
בנכסים מסחריים זה קייםמימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!
לא יודע מה לגבי נכסים מסחרייםבנכסים מסחריים זה קיים
אין הגדרה ל"שותפות מלאה". אפשר לנסח הסכמי שותפות בהמון דרכים.
לבנק יהיו פרמטרים שחשובים לו.
 
מבחינת הבנק השותף האמריקאי מגיע כמבוגר האחראי בשותפות. בדרך כלל יצפו שהאמריקאי יהיה המוביל (בין אם תקרא לזה שותף כללי, שותף מנהל, או כל דבר אחר).
מן הסתם זה לא יכול להיות כל אמריקאי. זה צריך להיות מישהו שהבנק ירגיש בנוח להלוות לו.
 
לפעמים לוקחים שותף כזה, רושמים את שניכם על ההלוואה, וכשהקרדיט שלך משתפר, מורידים אותו מההלוואה (אתה קונה את החלק שלו בנכס).
 
בכל מקרה אני ממליץ לך לעבוד בתיאום עם ברוקר של משכנתאות (אצל חלקם זה שירות שהם מציעים- למצוא לך שותף כזה) ועם עורך דין.
בנוסף לדברי קודמימימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!
האם החישוב הזה נכון?מימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!
כמה נקודותהאם החישוב הזה נכון?
נניח שיש נכס שעולה 150,000$, ומייצר תזרים חודשי נטו של 1,200$.
לפי חישובים די גסים שעשיתי (לפי משכתנא קבועה ל30 שנה ב4.25%, ב80% מימון), יוצא שמשתלם לשלם לשותף אמריקאי 40% מהתזרים השוטף, באופן קבוע, תמורת המימון שהוא מסוגל להשיג: התשואה גבוהה יותר והסיכון, בטווח הארוך, נמוך יותר (כי סיכנת רק 30K ולא 150, ואם אתה יכול לממן ככה דופלקס או 4 יחידות אז זה גם מפוזר יותר).
הנה התחשיב: הוא סביר?
היתה תקלה מינורית בלינקכמה נקודות
4.25% נראה לי נמוך מאוד. אלה משכנתאות שצריך קרדיט מעולה כדי לקבל לנכס מגורים, אני בספק אם תצליח לקבל משהו שאפילו מתקרב לזה למימון השקעה.
 
$1200 נטו זה אחרי תשלום משכתנא? כי אפילו בריבית שציינת, רק תשלומי ריבית יהיו יותר מ500 דולר בחודש, לפחות בהתחלה. האם אתה מתכנן לרכוש נכס ב150 אלף ולהשכיר אותו בסד"ג $2000 לחודש לפני הוצאות? נשמע לי דמיוני.
על הנייר זה נפלא.היתה תקלה מינורית בלינק
עכשיו זה מתוקן.
לגבי גובה ריבית המשכתנא, השתמשתי בכלי הזה. אני מבין שזה תלוי בקרדיט וצריך להעלות את זה.
בחישוב שלי הנטו אחרי תשלום המשכתנא הוא 444$, לא 1200$. מתוך שכירות חודשית של 1,700$, שמהן הורדתי 30% לתפעול, ו746$ למשכנתא.
אם ההשקעה היא 30K (והשאר הלוואה), גם 60% מהתזרים החודשי מביא אותי לתשואה שנתית של 10.5%: כלומר, שווה לי להקצות חלק מהתזרים לשותף האמריקאי - שלא ישים השקעה ראשונית בכלל, ויהפוך לשותף כמעט מלא? זה לא win-win?
כן, צודקעל הנייר זה נפלא.
אבל קח בחשבון כמה מקרים סבירים מאוד:
 
חודש-חודשיים בשנה בממוצע הנכס יהיה ריק (תלוי בנכס, אבל עם נכסים של 150 אלף זה תרחיש די סביר).
 
1700 לנכס של 150000 זה נשמע לי אופטימי משהו. זה אומר שאנשים שגרים בשכונה הזאת לא מסוגלים לקחת משכנתא כדי לשלם פחות ממה שהם משלמים שכירות. אנשים כאלה אלה אנשים שאין להם פרנסה קבועה, יש להם משהו רע בהיסטוריית אשראי, או אנשים שלא נשארים במקום אחד לאורך זמן ולכן שוכרים ולא קונים. לא בדיוק אוכלוסיה הכי יציבה, מה שמגדיל את הסיכון של הvacancy.
 
חישוב הריבית שלך (4.25) הוא אופטימי ובעיניי לא סביר. תוסיף לפחות אחוז וחצי, וזה במקרה הטוב.
 
עכשיו עם כל זה יש לך הוצאות קבועות:
 
כמעט (בתחשיב האופטימי) אלף דולר בחודש על משכנתא שתצטרך להוציא בין אם יש לך דייר ובין אם לאו. המשכנתא לא על שמך, כך שמי שלוקח את המשכנתא לוקח גם את הסיכון הזה על עצמו - 40% מתזרים מזומנים (כ200 דולר לחודש) יכסו אולי חודש-חודש וחצי של אי תשלום מצדך, כך שאני במקום השותף הזה הייתי דורש יותר, וגם דורש ערבויות (כספיות, אמיתיות, כמו ערבות בנקאית בארץ). זה יעלה לך כסף.
 
מסים ו(אולי) וועד בית, תיקונים ותחזוקה שעולים כסף בין אם מישהו גר שם ובין אם לאו. זה בסך הכל כנראה הרבה פחות ממשכנתא אבל עדיין עלול להביא לעיקול הבית אם לא תשלם. נוסף לזה, אם אתה לוקח משכנתא הבנק עלול לדרוש escrow לתשלומים האלה כדי לוודא שהממשלה לא לוקח לו את הנכס המשועבד כשאתה מפסיק לשלם.
 
דמי ניהול, עורך דין, רואה חשבון - לא יודע אם הכנסת את זה ל30%, אבל תלוי במקרים ובספקים (במיוחד רואה חשבון ועורך דין) - אלה הוצאות שלא תלויות באם מצאת דייר או לא.
 
אז כן, אם הכל מושלם תהיה לך תשואה חלומית.
מס עיריה זה 1-2% מהשווי (תלוי באזור).כן, צודק
צריך גם לזכור שרוב חברות הניהול גובות חודש שכירות על מציאת דייר, כך שהחלפת דייר היא גם vacancy וגם עלות חברת הניהול.
האם בית דופלקס\4 יחידות לא מגן על המשקיע במידה מסוימת מvacancy, ויוצר מין בלם זעזועים?
לא נכנסתי לפרטי ה30% תפעול. אני מכיר שעושים את זה בתור rule of thumb כללי. חברת הניהול היא 10%, וכל השאר זה קצת מיסי עירייה ובלתמ"ים. זאת אומרת, אני חושב שזה אמור לכלול בעיות (פיצוצי צינור ונזילות וכן הלאה) וvacancy. אולי זה אופטימי מדי?
הוספתי שורה בחישובים: בריבית משכתנא 6%, ובמידה והכל הולך טוב, 60% מהתזרים מגיעים ל7.5%.
אתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סבירהיתה תקלה מינורית בלינק
עכשיו זה מתוקן.
לגבי גובה ריבית המשכתנא, השתמשתי בכלי הזה. אני מבין שזה תלוי בקרדיט וצריך להעלות את זה.
בחישוב שלי הנטו אחרי תשלום המשכתנא הוא 444$, לא 1200$. מתוך שכירות חודשית של 1,700$, שמהן הורדתי 30% לתפעול, ו746$ למשכנתא.
אם ההשקעה היא 30K (והשאר הלוואה), גם 60% מהתזרים החודשי מביא אותי לתשואה שנתית של 10.5%: כלומר, שווה לי להקצות חלק מהתזרים לשותף האמריקאי - שלא ישים השקעה ראשונית בכלל, ויהפוך לשותף כמעט מלא? זה לא win-win?
תודה - עושה רושם שבנכסים כאלהאתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סביר
תרחיש הבסיס שלך מתבסס על נכס לא ממונף שמניב תזרים של 9%.
תזרימים כאלה קיימים רק בנכסים ברמת סיכון גבוהה מאד, והם קיימים בעיקר על הנייר.
 
בנכסים מהסוג הזה ההוצאות התזרימיות שלך בפועל יהיו הרבה מעבר ל-30% מהשכירות. אם תעשה עבודה טובה, הן יהיו סביב 50% (תזכור- גם Capex צריך להוריד מהתזרים).
 
אז מתוך ה-1,700$ תישאר עם כ-850$ (שמשקפים תזרים בפועל של כ-7% שזה יפה מאד).
בנכסים כאלה גם לא תקבל מימון ב-4.25%.
בקיצור, עם 80% מינוף אין לך תזרים לחלק.
 
מה שכן יכול להשתנות, זה שלאורך זמן השכירות תעלה (בעוד שתשלום המשכנתא לא). חשוב מאד להבין את הנושא של אינפלציה בהקשר של מינוף
הבעיה היא לא בסוג הנכסיםתודה - עושה רושם שבנכסים כאלה
התזרים קטן מכדי להתמודד עם הבלתי צפוי, וכמעט לא שווה את הכאב-ראש (אלא אם מצפים לעליית ערך משמעותית, שתצדיק את הסיכון לתזרים שלילי).
הבעיה היא לא הנכס - הבעיה היא שאתה רוצה להשקיע כסף שאין לךתודה - עושה רושם שבנכסים כאלה
התזרים קטן מכדי להתמודד עם הבלתי צפוי, וכמעט לא שווה את הכאב-ראש (אלא אם מצפים לעליית ערך משמעותית, שתצדיק את הסיכון לתזרים שלילי).
מימון נדל"ן ארה"במימון דרך LLC משותף?
שלום לכולם -
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים?
תודה!
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.