שאלות למשכירים מנוסים

מצב
הנושא נעול.
שאלות למשכירים מנוסים

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
 

naf86

New member
תשובות

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
תשובות
נגיד ויש מדרגה שבורה. אחד הדיירים נופל ומרסק את הרגל. הוא מושבת מעבודה לכמה שבועות אז מפטרים אותו. הוא בכאבים, יכול להיות נזק לרגל לטווח הארוך. הוא הודיע לך כמה וכמה פעמים שהמדרגה שבורה, אך לא עשית שום דבר. הוא תובע אותך וזוכה בחצי מיליון דולר.
עכשיו, אם הבית רשום תחת LLC, הוא תובע את החברה. אם יש ב-LLC נכסים ששווים חצי מיליון דולר, הוא יכול לקבל אותם אם לא תוכל לשלם את הסכום הזה.
נגיד והבית לא רשום תחת LLC. הוא יכול לתבוע אותך אישית. זה יכול להיות נכסים אחרים שיש לך, רכבים, בתים, משכורות ועוד שלל דברים ששוים כסף.
&nbsp
בנוגע לכמה נכסים תחת ה-LLC - זה תלוי בך. כל LLC יכול להיות הוצאות משפטיות להקים/לתחזק וכו' (תלוי בסטייט). העורך דין שלנו הולך בשיטה של סכום מסוים שהוא חושב שאפשר לקחת את הסיכון. אז נגיד והסכום הוא 100 אלף. אם יש לנו נכס בשווי 100 אלף, הוא יהיה ב-LLC משלו. 2 נכסים של 50 אלף כל אחד יהיו מקובצים ב-LLC משותף. הכל בהתאם לרמת הסיכון שרוצים לקחת.
&nbsp
פינוי דיירים - זה יותר נפוץ באזורים בעייתיים יותר. לדיירים אין כסף, אבל הם לא רוצים להיות ברחוב. אז הם יחכו בדירה עד שיפנו אותם בכח כי אין להם מה להפסיד / אין להם ברירה.
באזורים טובים יותר פחות נפוץ פינוי כי אנשים לא רוצים משהו כזה על הרקורד שלהם.
 

צבי ליך

New member
הדברים שונים

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
הדברים שונים
1. הצורך ב-LLC:
לפני שאני מתייחס לתביעות, לדעתי אחד הגורמים המרכזיים לזה שרוב האנשים בישראל לא מחזיקים דירות תחת חברות בע"מ הוא דווקא המיסוי (ויש גם עניין של משכנתא, אבל אני לא בטוח שהוא הקריטי). בישראל למיסוי כאינדבידואל יש מלא יתרונות, ואין אופציה של חברה שקופה. מיסוי נדל"ן בישראל הוא מורכב, ואני מניח שאתה מכיר אותו כי אתה מחזיק כאן דירה להשכרה.
לגבי התביעות יש שני גורמים שצריך לקחת בחשבון:
א. האמריקאים פשוט תובעים יותר. היום גם בישראל תובעים יותר מפעם, אבל בארה"ב זה עולם אחר. לא יודע אם זה נובע מפערי מנטליות, חקיקה עודף עורכי דין, מערכת משפט בעייתית, או מה.
ב. מערכת היחסים (זכויות וחובות) בעל בית-רשויות- שוכר שונה לחלוטין בין ישראל לארה"ב (וגם בתוך ארה"ב יש הבדלים אדירים בין מדינה למדינה בארה"ב, וגם הבדלים בין עיר לעיר).
למשל, כבעל בית אני אחראי על חשבון המים של הדייר, אני אחראי על חשבון הארנונה (שגבוה משמעותית מבארץ), אני אחראי על המדרכה מחוץ לשטח שלי (ואם מישהו נפל כי לא דאגתי לפנות את השלג, או כי המדרכה שבורה, אני בבלאגן). יש גם ערים עם פיקוח על שכר הדירה, ערים שדורשות לבדוק שהדירה עומדת בתקן בכל חילופי דיירים, וכו'.
אני אחראי לוודא שיש לדייר חימום בחורף (כשבארץ אני לא חייב לספק לו כלום), אני אחראי לוודא שיש לו תנור עובד, אני אחראי לוודא שיש לו גלאי עשן תקין (ולהחליף לו בטריות. אם תהיה שריפה, ויסתבר שלא דאגתי לגלאי העשן, זה בלאגן מטורף), אני אחראי לוודא שאין צבע עופרת בדירה (אם התינוק שלו יאכל בטעות צבע עופרת, הוא יוכל לתבוע אותי), אני אחראי שיהיו לדייר מים חמים, אבל הוא יכול לתבוע אותי אם הם חמים מדי (כי התינוק שלו קיבל כוויות), אני אחראי שהתינוק שלו לא יוכל לקפוץ מהחלון, ועוד ועוד.
על כל דבר שאני לא מספק כנדרש, הדייר יכול להתקשר לעירייה, ולתקוע אותי.
בארץ בעל הבית אחראי להרבה פחות (גם אחרי חוק "שכירות הוגנת").
האמת שבארה"ב צריך להוסיף למערכת היחסים הזו גם ועד בית/שכונה, שהסמכויות שלהם נרחבות ביחס לארץ.
בארה"ב יש בתי משפט מיוחדים בין דיירים לבעלי בתים, מערכת ההוצאה לפועל שונה לחלוטין, ועוד ועוד. כל הדברים האלה מוסיפים נקודות חיכוך, ופוטנציאל להתנגשות.
&nbsp
2. פינויים- זה גם עניין של מנטליות, מערכות תמיכה לאנשים במצוקה, ומערכות משפטיות (כולל הוצאה לפועל), אבל רוב האמריקאים הם שוכרים טובים. זה לא שאין פינויים אף פעם באזורים טובים, אבל הרבה הרבה פחות.
פשוט בפורום אנחנו מדברים בעיקר על אזורים לא טובים (זולים), ושם יש הרבה יותר פינויים מאשר בשכונות נורמליות. כשאתה משכיר למעמד נמוך (או מה שנקרא בארה"ב מעמד בינוני-נמוך), הסיכוי לפינוי גדל משמעותית.
 
תודה על התשובות

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
תודה על התשובות
בקיצור LLC זה חובה. בהחלט נשמע גם שכדאי להפריד אותם בין נכסים משמעותיים (אני מניח שהשאלה אם באמת צריך חברות נפרדות או שאפשר סיריז LLC זו שאלה לעו"ד - אבל אם למישהו יש אינפוט אשמח לשמוע). נשמע שלא רק שתובעים יותר, גם הסכומים בתביעות הם ענקיים. לא שמעתי על מישהו בארץ שחוייב בשני מיליון ש"ח בגלל שדייר שבר רגל גם אם באשמת בעל הנכס.
&nbsp
העלתם נקודה חשובה, של סוג האוכלוסיה. עקרונית חשבתי על פיזור, אבל אולי עדיף להשקיע את הכל בנכס אחד במקום איכותי עם שוכרים איכותיים ולמנוע מראש בעיות ששלושה נכסים במקומות פחות טובים עלולים לגרום. מצריך מחשבה מצדי ובדיקה לעומק יותר.
&nbsp
לגבי פינויים, אני כן רוצה איכשהו לשים אותם בתחשיב שלי. מניח שאוכל לעשות תוחלת, בהתאם לאזור נגיד סיכוי של חמישה אחוז (או עשרה או חמישים) כפול העלות. תוכלו לפרט קצת מי שכבר עשה אביקשן מה התהליך בגדול, כמה זמן הוא לקח, מה היו העלויות מעבר לאובדן השכירות?
&nbsp
האם ניתן לתבוע את השוכרים ולחייב אותם בעלות הזו? (בהנחה שבכלל יש טעם ויש מה לגבות מהם, מניח שבהרבה מקרים פשוט אין להם כסף ואז זה חסר טעם).
 

צבי ליך

New member
הכל תלוי באזור

תודה על התשובות
בקיצור LLC זה חובה. בהחלט נשמע גם שכדאי להפריד אותם בין נכסים משמעותיים (אני מניח שהשאלה אם באמת צריך חברות נפרדות או שאפשר סיריז LLC זו שאלה לעו"ד - אבל אם למישהו יש אינפוט אשמח לשמוע). נשמע שלא רק שתובעים יותר, גם הסכומים בתביעות הם ענקיים. לא שמעתי על מישהו בארץ שחוייב בשני מיליון ש"ח בגלל שדייר שבר רגל גם אם באשמת בעל הנכס.
&nbsp
העלתם נקודה חשובה, של סוג האוכלוסיה. עקרונית חשבתי על פיזור, אבל אולי עדיף להשקיע את הכל בנכס אחד במקום איכותי עם שוכרים איכותיים ולמנוע מראש בעיות ששלושה נכסים במקומות פחות טובים עלולים לגרום. מצריך מחשבה מצדי ובדיקה לעומק יותר.
&nbsp
לגבי פינויים, אני כן רוצה איכשהו לשים אותם בתחשיב שלי. מניח שאוכל לעשות תוחלת, בהתאם לאזור נגיד סיכוי של חמישה אחוז (או עשרה או חמישים) כפול העלות. תוכלו לפרט קצת מי שכבר עשה אביקשן מה התהליך בגדול, כמה זמן הוא לקח, מה היו העלויות מעבר לאובדן השכירות?
&nbsp
האם ניתן לתבוע את השוכרים ולחייב אותם בעלות הזו? (בהנחה שבכלל יש טעם ויש מה לגבות מהם, מניח שבהרבה מקרים פשוט אין להם כסף ואז זה חסר טעם).
הכל תלוי באזור
קודם כל, פסקי דין של חצי מיליון דולר על רגל שבורה זה לא דבר שקורה כל כך הרבה לבעלי בתים. גם כשזה קורה, זה בדרך כלל מכוסה על ידי הביטוח. בארץ אלה דברים שבאמת לא נתקלים בהם.
&nbsp
אגב, אם אתה לא אמריקאי, אז גם מס ירושה של ארה"ב זה משהו שכדאי שמבנה האחזקות יתחשב בו.
&nbsp
לגבי מה שכתבת על פיזור- לדעתי אתה תגיע למסקנה שבאזורים הטובים בארה"ב, התשואה בפועל לא גבוהה בהרבה מישראל (בטח אם לוקחים בחשבון את פערי הריביות), ושהנדל"ן הזול בארה"ב מספיק קשה לשליטה ותפעול מרחוק גם אם לא מתפזרים יותר מדי גיאוגרפית.
&nbsp
לגבי תהליך הפינוי- זה שונה ממדינה למדינה. זה גם שונה ממחוז למחוז. אני יכול להעיד שאצלנו זה אפילו שונה מעיר לעיר (בעיר שלי ביטלו לא מזמן את הזכות לגבות מהדייר הוצאות משפט. בערים השכנות אפשר). זה גם יכול להיות שונה בתקופות שונות של השנה (למשל, בחורף אצלנו, מאד בעייתי לפנות. גם בתי המשפט עובדים יותר לאט, גם אין פינויים בשבועות של החגים, וגם אין פינויים כשקר מדי, ויכול להיות קר מדי כמה שבועות טובים ברצף).
אני בדרך כלל אמור להגיש את הפינוי שבוע-שבועיים אחרי תחילת החודש. אקבל מועד בבית משפט תוך 3-5 שבועות. בהנחה שהדייר לא יעשה תרגיל חריג, תוך שבועיים-שלושה יוגש לדייר צו פינוי. זה נותן לו שבוע להתפנות (מותר לי להעביר את החפצים שלו לאכסון, אבל אסור לי לזרוק אותם במשך חודש). הוא יכול לבקש עיכוב של שבוע ואז עוד עיכוב אחרון של שבוע. אז פינוי אמור לקחת לי בין חודשיים וחצי לשלושה חודשים, אבל זה גם יכול לקחת עוד כמה שבועות. על זה צריך להוסיף הוצאות משפטיות, את העלות של הכנת הנכס בין דייר לדייר, את העלות של מציאת דייר, ואת הזמן שהדירה ריקה עד שהדייר החדש נכנס. הפיקדון המקסימלי שמותר לי לקחת הוא חודש וחצי. זה בקלות 5-6 חודשי שכירות, שעליהם אני מקבל חזרה רק חודש וחצי.
&nbsp
בשנתיים האחרונות הגשתי כמה פינויים אבל רק אחד באמת יצא לפועל (שאר הדיירים נכנסו להסדרי תשלומים, ועוד אחת יצאה באופן וולונטרי). אז בשנתיים הפסדתי בערך 5 חודשים, על פני 18 דירות. זה קצת יותר מאחוז אחד מההכנסות (צריך לזכור שבנוסף מפסידים הכנסות גם על דיירים שיוצאים בצורה מסודרת).
בשלוש שנים שלפני כן, הוצאתי לפועל פינוי של 10 דיירים (רובם היו מתכניות ממשלתיות זמניות ופשוט חתכו להם את המימון). זה כבר סביב 10% מההכנסות.
&nbsp
יש גם טריפלקס מולי, שכל כמה חודשים יש בו פינוי. זאת כבר יותר פעילות פילנתרופית מהשקעה...
&nbsp
יש גם מקומות שבהם פינויים לוקחים פחות/יותר זמן. יש גם מקומות שבהם אפשר לקחת פיקדון גבוה יותר.
&nbsp
בקיצור- צריך להעמיק
 

Boston Guy

New member
מה ששונה בארה"ב זה... שזו ארה"ב. ארץ אחרת. חוקים אחרים.

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
מה ששונה בארה"ב זה... שזו ארה"ב. ארץ אחרת. חוקים אחרים.

והכי משמעותי - אלו ששוכרים ממך את הנכס הם אנשים אחרים... אנשים שבאים ממנטאליות שאתה לא מכיר ולא מבין

אני לא יודע אילו סכומים אתה מתכנן להשקיע בנדל"ן להשכרה בארה"ב.
אתה מדבר על "לקנות מספר נכסים, או אולי לקנות נכס אחד יותר יקר".
ה"משקיע הישראלי הסטריאוטיפי" שמע סיפורים על זה ש"בית באמריקה עולה 50 אלף דולר" - ולכן חושב שבחצי מליון שקל הוא יוכל לקנות שלושה בתים.
אם זה המצב שלך - מה שאתה לא מבין זה שהשכונות שבהן בית עולה 50 אלף דולר הן:
הגירסה האמריקאית לשכונת נווה שאנן בתל אביב (עיין ערך "בתים ב INNER CITY של פילדלפייה")
או הגירסה האמריקאית לישובי העוני בית"ר עילית \ רהט (עיין ערך "בתים בג'קסונוויל", "בתים ברוצ'סטר" וכיוצ"ב),
או הגירסה האמריקאית למחנה הפליטים קלנדייה (עיין ערך "בתים בדטרויט").

למה יש המון אביקשנים? כי רבים מהמשקיעים הישראלים, שהנכסים שלהם נופלים לאחת הקטגוריות שתארתי, מתעסקים עם סוג האוכלוסייה שנאלצת (מחוסר ברירה וחוסר כיס) לחיות בשכונות כאלה.
ולאנשים האלו לעיתים אין כסף לאוכל - על אחת כמה וכמה לשלם שכר דירה.

וזה בהנחה שהמשקיעים האלו מצאו דיירים שרוצים (אבל לא יכולים) לעמוד בהתחיבויות שלהם - ולא נפלו על עבריינים \ מסוממים \ ונדאלים \ כאלו שחונים בניגוד לחוק על הדשא בחזית הבית ומסבכיןם אותך באלפי דולארים בקנסות אחרי שהם עוזבים.
 

naf86

New member
אני הייתי אומר

מה ששונה בארה"ב זה... שזו ארה"ב. ארץ אחרת. חוקים אחרים.

והכי משמעותי - אלו ששוכרים ממך את הנכס הם אנשים אחרים... אנשים שבאים ממנטאליות שאתה לא מכיר ולא מבין

אני לא יודע אילו סכומים אתה מתכנן להשקיע בנדל"ן להשכרה בארה"ב.
אתה מדבר על "לקנות מספר נכסים, או אולי לקנות נכס אחד יותר יקר".
ה"משקיע הישראלי הסטריאוטיפי" שמע סיפורים על זה ש"בית באמריקה עולה 50 אלף דולר" - ולכן חושב שבחצי מליון שקל הוא יוכל לקנות שלושה בתים.
אם זה המצב שלך - מה שאתה לא מבין זה שהשכונות שבהן בית עולה 50 אלף דולר הן:
הגירסה האמריקאית לשכונת נווה שאנן בתל אביב (עיין ערך "בתים ב INNER CITY של פילדלפייה")
או הגירסה האמריקאית לישובי העוני בית"ר עילית \ רהט (עיין ערך "בתים בג'קסונוויל", "בתים ברוצ'סטר" וכיוצ"ב),
או הגירסה האמריקאית למחנה הפליטים קלנדייה (עיין ערך "בתים בדטרויט").

למה יש המון אביקשנים? כי רבים מהמשקיעים הישראלים, שהנכסים שלהם נופלים לאחת הקטגוריות שתארתי, מתעסקים עם סוג האוכלוסייה שנאלצת (מחוסר ברירה וחוסר כיס) לחיות בשכונות כאלה.
ולאנשים האלו לעיתים אין כסף לאוכל - על אחת כמה וכמה לשלם שכר דירה.

וזה בהנחה שהמשקיעים האלו מצאו דיירים שרוצים (אבל לא יכולים) לעמוד בהתחיבויות שלהם - ולא נפלו על עבריינים \ מסוממים \ ונדאלים \ כאלו שחונים בניגוד לחוק על הדשא בחזית הבית ומסבכיןם אותך באלפי דולארים בקנסות אחרי שהם עוזבים.
אני הייתי אומר
שרוצ'סטר יותר דומה לבאר שבע. עיר די גדולה, אוניברסיטה מכובדת, עסקים וכו', אבל לא מרהיב ומושך כמו נגיד תל אביב.
אכן, השכונות בהן בתים עולים 50 אלף או פחות דומים יותר לנגיד דרום תל אביב.
אבל השכונות בהן בתים עולים 250 אלף או יותר, יותר דומה למרכז/צפון תל אביב.
&nbsp
כמובן שבכל עיר יש אזורים טובים ואזורים רעים. הייתי מעריך שיש כמה אזורים לא רעים באזור דטרויט, אבל כמובן צריך לדעת איפה הם.
 

Boston Guy

New member
אני דיברתי על השכונות שבהן בית עולה 50k$

אני הייתי אומר
שרוצ'סטר יותר דומה לבאר שבע. עיר די גדולה, אוניברסיטה מכובדת, עסקים וכו', אבל לא מרהיב ומושך כמו נגיד תל אביב.
אכן, השכונות בהן בתים עולים 50 אלף או פחות דומים יותר לנגיד דרום תל אביב.
אבל השכונות בהן בתים עולים 250 אלף או יותר, יותר דומה למרכז/צפון תל אביב.
&nbsp
כמובן שבכל עיר יש אזורים טובים ואזורים רעים. הייתי מעריך שיש כמה אזורים לא רעים באזור דטרויט, אבל כמובן צריך לדעת איפה הם.
אני דיברתי על השכונות שבהן בית עולה 50k$
ולא על השכונות שבהן בית עולה פי 5 מזה.
אני משוכנע שבשכונה שבה אתה גר אנשים לא מחנים את האוטו על הדשא הקידמי...
כמו בשכונה בעיר שלך שבה נמצא הבית של כותב ההודעה שנמצאת בהמשך הדף.
ברור שלדטרויט יש פרברי "צווארון לבן" שבהן חיים אנשים בעלי הכנסה גבוהה בבתים יפים שעולים מאות אלפים ואפילו מליונים. שכונות כמו פרנקלין, או גרוס פוינט, או בוורלי הילס (כן, גם שם יש שכונה בשם הזה). אבל אלו לא השכונות שבהן ה"ישראלי הממוצע שמשקיע בדטרויט" קונה נכסים... בשכונות האלו 90% ויותר מהתושבים הם בעלי הבית שבו הם גרים, ופחות מ 10% גרים בשכירות. הישראלים קונים נכסים במקומות שבהם 40%, 50% ויותר מהתושבים גרים בשכירות. במחיר בית אחד בגרוס פוינט או פרנקלין אפשר לקנות 8-10 בתים בשכונות שבהן הישראלים משקיעים.
 

naf86

New member
מידי פעם אני מדבר עם ישראלים

אני דיברתי על השכונות שבהן בית עולה 50k$
ולא על השכונות שבהן בית עולה פי 5 מזה.
אני משוכנע שבשכונה שבה אתה גר אנשים לא מחנים את האוטו על הדשא הקידמי...
כמו בשכונה בעיר שלך שבה נמצא הבית של כותב ההודעה שנמצאת בהמשך הדף.
ברור שלדטרויט יש פרברי "צווארון לבן" שבהן חיים אנשים בעלי הכנסה גבוהה בבתים יפים שעולים מאות אלפים ואפילו מליונים. שכונות כמו פרנקלין, או גרוס פוינט, או בוורלי הילס (כן, גם שם יש שכונה בשם הזה). אבל אלו לא השכונות שבהן ה"ישראלי הממוצע שמשקיע בדטרויט" קונה נכסים... בשכונות האלו 90% ויותר מהתושבים הם בעלי הבית שבו הם גרים, ופחות מ 10% גרים בשכירות. הישראלים קונים נכסים במקומות שבהם 40%, 50% ויותר מהתושבים גרים בשכירות. במחיר בית אחד בגרוס פוינט או פרנקלין אפשר לקנות 8-10 בתים בשכונות שבהן הישראלים משקיעים.
מידי פעם אני מדבר עם ישראלים
שצריכים את העזרה שלי או עיצות על בתים בשכונות של 30 אלף דולר. אני מנסה להסביר להם שאני לא יכול לתת המלצות לבעלי מקצוע, כי כל מי שאני מכיר לא מוכן להכנס לשכונות האלו.
&nbsp
דירה ממוצעת בישראל עולה כ-1.4 מיליון שקל. זה יוצא בערך 372 אלף דולר. אז אם ישראלי מחפש בית להשקעה בארה"ב בעשירית ממחיר ממוצע בישראל, מה הוא מצפה?
&nbsp
אז כן, יש דירות ב50 אלף דולר ודרומה. פה ושם יש כמה מציאות סבירות, אבל הרוב הוא זבל. אזורים גרועים, דיירים גרועים, תשואה מדהימה על הנייר אבל כאב ראש במציאות.
המשקיעים המתחילים באזור שלי מתמקדים בבתים של 50-100 אלף דולר. לרוב מדובר על דיירים עניים אבל עדיין סבירים. נגיד אם חד הורית שעובדת, מרוויחה מספיק לשלם שכר דירה אבל היא לא עושה בעיות כדיירת.
הבתים היותר טובים באזור שלי נעים באזור ה-150 אלף צפונה. 150 אלף יקנה בית חד משפחתי באזור טוב בעיר רוצ'סטר. בברייטון, העיירה בו אני מתגורר, בית נחמד באזור טוב יעלה כ-180 אלף דולר.
200-250 אלף דולר יקנה דו-משפחתי באזור טוב. 250-300 יקנה דו משפחתי באזור מעולה (נגיד ליד המוזיאונים ברוצ'סטר).
&nbsp
אז אפשר למצוא בתים באזורים יציבים באזור שלי במחיר שהוא פחות מדירה מתפרקת בעיירת פיתוח בישראל. אז למה ישראלים מתעקשים להשקיע במחיר שאפילו לא מכסה את המקדמה לדירה באמצע שומקום בישראל?
&nbsp
מנהלת הנכסים שלי מתעסקת עם מעל 100 בתים באזור. היא מאוד בררנית ותיקח בתים באזורים טובים (נגיד 75 אלף ומעלה). בעשור שהיא מתעסקת בנושא, היה לה משהו כמו 1-2 פינויים בלבד. ברגע שמישהו צריך לחשוב על לפנות דיירים בכח, מבינים שהוא מתעסק באזור בעייתי עם דיירים בעיתיים. לא שווה את הכאב ראש.
 

צבי ליך

New member
ראיית מנהרה

מידי פעם אני מדבר עם ישראלים
שצריכים את העזרה שלי או עיצות על בתים בשכונות של 30 אלף דולר. אני מנסה להסביר להם שאני לא יכול לתת המלצות לבעלי מקצוע, כי כל מי שאני מכיר לא מוכן להכנס לשכונות האלו.
&nbsp
דירה ממוצעת בישראל עולה כ-1.4 מיליון שקל. זה יוצא בערך 372 אלף דולר. אז אם ישראלי מחפש בית להשקעה בארה"ב בעשירית ממחיר ממוצע בישראל, מה הוא מצפה?
&nbsp
אז כן, יש דירות ב50 אלף דולר ודרומה. פה ושם יש כמה מציאות סבירות, אבל הרוב הוא זבל. אזורים גרועים, דיירים גרועים, תשואה מדהימה על הנייר אבל כאב ראש במציאות.
המשקיעים המתחילים באזור שלי מתמקדים בבתים של 50-100 אלף דולר. לרוב מדובר על דיירים עניים אבל עדיין סבירים. נגיד אם חד הורית שעובדת, מרוויחה מספיק לשלם שכר דירה אבל היא לא עושה בעיות כדיירת.
הבתים היותר טובים באזור שלי נעים באזור ה-150 אלף צפונה. 150 אלף יקנה בית חד משפחתי באזור טוב בעיר רוצ'סטר. בברייטון, העיירה בו אני מתגורר, בית נחמד באזור טוב יעלה כ-180 אלף דולר.
200-250 אלף דולר יקנה דו-משפחתי באזור טוב. 250-300 יקנה דו משפחתי באזור מעולה (נגיד ליד המוזיאונים ברוצ'סטר).
&nbsp
אז אפשר למצוא בתים באזורים יציבים באזור שלי במחיר שהוא פחות מדירה מתפרקת בעיירת פיתוח בישראל. אז למה ישראלים מתעקשים להשקיע במחיר שאפילו לא מכסה את המקדמה לדירה באמצע שומקום בישראל?
&nbsp
מנהלת הנכסים שלי מתעסקת עם מעל 100 בתים באזור. היא מאוד בררנית ותיקח בתים באזורים טובים (נגיד 75 אלף ומעלה). בעשור שהיא מתעסקת בנושא, היה לה משהו כמו 1-2 פינויים בלבד. ברגע שמישהו צריך לחשוב על לפנות דיירים בכח, מבינים שהוא מתעסק באזור בעייתי עם דיירים בעיתיים. לא שווה את הכאב ראש.
ראיית מנהרה
אני די בטוח שמי שהשקיע לפני עשרים שנה באזורים בברוקלין שהיה צריך לפנות בהם דיירים, היום חולק עליך.
גם מי שהשקיע ברוצ'סטר הנפלאה של לפני 40 שנה, כנראה חולק עליך היום.
יש גם אינסוף דוגמאות מישראל.
&nbsp
עבור ישראלי, היתרונות של השקעה בארץ הם ברורים.
&nbsp
כמו שכתבנו למעלה (וגם מיליון פעמים אחרות), אין הרבה דימיון בין ה"דירה המתפרקת בעיירת הפיתוח" לבית ברוצ'סטר.
&nbsp
לא מבחינת יחסי בעל בית- שוכר- רשויות, לא מבחינת מיסוי, לא מבחינת מקומות עבודה, לא מבחינת יכולת שליטה.
&nbsp
יש עוד הרבה הבדלים, אבל אלה מספיקים כדי להבין למה יש ישראלים שבוחרים את הדירה המתפרקת.
 

naf86

New member
נראה לך שישראלים מוכנים לחכות 20 שנה

ראיית מנהרה
אני די בטוח שמי שהשקיע לפני עשרים שנה באזורים בברוקלין שהיה צריך לפנות בהם דיירים, היום חולק עליך.
גם מי שהשקיע ברוצ'סטר הנפלאה של לפני 40 שנה, כנראה חולק עליך היום.
יש גם אינסוף דוגמאות מישראל.
&nbsp
עבור ישראלי, היתרונות של השקעה בארץ הם ברורים.
&nbsp
כמו שכתבנו למעלה (וגם מיליון פעמים אחרות), אין הרבה דימיון בין ה"דירה המתפרקת בעיירת הפיתוח" לבית ברוצ'סטר.
&nbsp
לא מבחינת יחסי בעל בית- שוכר- רשויות, לא מבחינת מיסוי, לא מבחינת מקומות עבודה, לא מבחינת יכולת שליטה.
&nbsp
יש עוד הרבה הבדלים, אבל אלה מספיקים כדי להבין למה יש ישראלים שבוחרים את הדירה המתפרקת.
נראה לך שישראלים מוכנים לחכות 20 שנה
עד שהם יממשו את הרווחים שלהם?
&nbsp
ממה שאני רואה פה בפורום ובדיבור עם ישראלים, הם רוצים למצוא נכס מעולה במחיר זול, לעשות מכה ולמכור.הם רוצים תשואות מטורפות, בלי סיכונים ולהוכיח שהם גאונים פיננסים.
&nbsp
ברור שאם יושבים על נכס מתפרק 20 שנה, זה יכול להפוך למכרה זהב. אבל כמה ישראלים היו משקיעים בדירה בירוחם/קריית שמונה בתקווה שעוד 20 שנה זה יהיה אזור מבוקש?
 

צבי ליך

New member
כמו שכתבתי- ראיית מנהרה

נראה לך שישראלים מוכנים לחכות 20 שנה
עד שהם יממשו את הרווחים שלהם?
&nbsp
ממה שאני רואה פה בפורום ובדיבור עם ישראלים, הם רוצים למצוא נכס מעולה במחיר זול, לעשות מכה ולמכור.הם רוצים תשואות מטורפות, בלי סיכונים ולהוכיח שהם גאונים פיננסים.
&nbsp
ברור שאם יושבים על נכס מתפרק 20 שנה, זה יכול להפוך למכרה זהב. אבל כמה ישראלים היו משקיעים בדירה בירוחם/קריית שמונה בתקווה שעוד 20 שנה זה יהיה אזור מבוקש?
כמו שכתבתי- ראיית מנהרה
אתה רואה ישראלים ששואלים שאלות בפורום הזה, ואתה רואה ישראלים שמשקיעים ברוצ'סטר, ומכאן נובע שהישראלים הם....
&nbsp
זה מדגם סופר לא מייצג. משקיעים שברובם המוחלט לא מבינים בהשקעות. אתה רואה את אלה שכבר נגררו אחרי פרסומים כוזבים, שרלטנים, וממליצים מרוצים (שבעצמם לא מבינים כלום בהשקעה שביצעו).
&nbsp
אני מכיר מספיק משקיעים ישראלים שמחזיקים דירות להשקעה בארץ במשך דורות. הם לא כותבים בפורום ולא משקיעים ברוצ'סטר, אז מה מזה אומר?
&nbsp
האלטרנטיבות של מי שיש לו הון עצמי נמוך זה לשים את רוב ההון על נכסים בקריית שמונה או רוצ'סטר? הרי שתי האופציות לא חכמות במיוחד.
עדיף למי שיש לו הון עצמי נמוך לפזר את הכסף בהשקעות פסיביות מפוקחות (למשל תעודות סל).
 

aeonf

New member
למה ישראלים קונים נכסים כאלה

מידי פעם אני מדבר עם ישראלים
שצריכים את העזרה שלי או עיצות על בתים בשכונות של 30 אלף דולר. אני מנסה להסביר להם שאני לא יכול לתת המלצות לבעלי מקצוע, כי כל מי שאני מכיר לא מוכן להכנס לשכונות האלו.
&nbsp
דירה ממוצעת בישראל עולה כ-1.4 מיליון שקל. זה יוצא בערך 372 אלף דולר. אז אם ישראלי מחפש בית להשקעה בארה"ב בעשירית ממחיר ממוצע בישראל, מה הוא מצפה?
&nbsp
אז כן, יש דירות ב50 אלף דולר ודרומה. פה ושם יש כמה מציאות סבירות, אבל הרוב הוא זבל. אזורים גרועים, דיירים גרועים, תשואה מדהימה על הנייר אבל כאב ראש במציאות.
המשקיעים המתחילים באזור שלי מתמקדים בבתים של 50-100 אלף דולר. לרוב מדובר על דיירים עניים אבל עדיין סבירים. נגיד אם חד הורית שעובדת, מרוויחה מספיק לשלם שכר דירה אבל היא לא עושה בעיות כדיירת.
הבתים היותר טובים באזור שלי נעים באזור ה-150 אלף צפונה. 150 אלף יקנה בית חד משפחתי באזור טוב בעיר רוצ'סטר. בברייטון, העיירה בו אני מתגורר, בית נחמד באזור טוב יעלה כ-180 אלף דולר.
200-250 אלף דולר יקנה דו-משפחתי באזור טוב. 250-300 יקנה דו משפחתי באזור מעולה (נגיד ליד המוזיאונים ברוצ'סטר).
&nbsp
אז אפשר למצוא בתים באזורים יציבים באזור שלי במחיר שהוא פחות מדירה מתפרקת בעיירת פיתוח בישראל. אז למה ישראלים מתעקשים להשקיע במחיר שאפילו לא מכסה את המקדמה לדירה באמצע שומקום בישראל?
&nbsp
מנהלת הנכסים שלי מתעסקת עם מעל 100 בתים באזור. היא מאוד בררנית ותיקח בתים באזורים טובים (נגיד 75 אלף ומעלה). בעשור שהיא מתעסקת בנושא, היה לה משהו כמו 1-2 פינויים בלבד. ברגע שמישהו צריך לחשוב על לפנות דיירים בכח, מבינים שהוא מתעסק באזור בעייתי עם דיירים בעיתיים. לא שווה את הכאב ראש.
למה ישראלים קונים נכסים כאלה
מהרבה סיבות:
1. כי זה מה שיש להם, תזכור שישראלי חייב להביא 100% הון עצמי, להביא 50K$ הרבה יותר קל לאדם צעיר מאשר 200K$. אתמול שמעתי ברחוב 2 סטודנטים מדברים ואחד מהם מסביר לחבר שלו איך ב500K ש"ח הוא רכש 2 בתים בארה"ב.
2. מסתנוורים מתשואות גבוהות על הנייר בדירות הזולות, על הנייר בבתים הזולים התשואות מאד גבוהות, דו ספרתיות אפילו, בנכסים ה"נורמליים" לא תגיע לתשואות כאלה (על הנייר).
3. כי זה מה שמשווקים להם פה, הטיית הנגישות.
4. כי מאד מתרשמים מאיכות הבנייה וגודל המגרשים, לקנות בית ב50K$ עם 4 או 5 חדרים שיושב על מגרש של דונם נשמע כמו דיל המאה לישראלי. תוסיף לזה גם סטנדרט של פינישים גבוה יותר בארה"ב שזה בכלל נראה מיליון דולר לישראלי ממוצע.
תבין הסטנדרד בנייה פה הוא עלוב בכל קנה מידה בדירות חדשות, שלא לדבר על דירות ישנות שלא עברו שיפוץ לפעמים אפילו עשרות שנים, וזה בסדר ומקובל פה.
5. חוסר הבנה מוחלט של מה זה אומר לתחזק בית צמוד קרקע ובאילו עלויות זה כרוך, בטח ובטח שלא בארה"ב. הישראלי הממוצע יודע מה זה לתחזק דירה בבניין של 70-100 מ"ר, העלויות מאד נמוכות ומסתכמות בדרך כלל בבעיות צנרת לפעמים (בעיות גדולות מכוסות ע"י הביטוח) וקלקולים קטנים במזגן או קצר פה ושם, לכל היותר צביעה פעם בהרבה שנים וגם את זה מפילים על השוכר בדרך כלל.
&nbsp
במקרה ההורים שלי גרים בצמוד קרקע בארץ וסבי וסבתי ז"ל בצמוד קרקע בארה"ב, ככה שאני יודע שזה יכול להיות בור ללא תחתית, רק השבוע הביטוח אישר להם עוד החזר של 50,000 על נזקים שהיו להם בבית.
&nbsp
 

naf86

New member
הסעיף שאני חושב הכי משמעותי היה #5

למה ישראלים קונים נכסים כאלה
מהרבה סיבות:
1. כי זה מה שיש להם, תזכור שישראלי חייב להביא 100% הון עצמי, להביא 50K$ הרבה יותר קל לאדם צעיר מאשר 200K$. אתמול שמעתי ברחוב 2 סטודנטים מדברים ואחד מהם מסביר לחבר שלו איך ב500K ש"ח הוא רכש 2 בתים בארה"ב.
2. מסתנוורים מתשואות גבוהות על הנייר בדירות הזולות, על הנייר בבתים הזולים התשואות מאד גבוהות, דו ספרתיות אפילו, בנכסים ה"נורמליים" לא תגיע לתשואות כאלה (על הנייר).
3. כי זה מה שמשווקים להם פה, הטיית הנגישות.
4. כי מאד מתרשמים מאיכות הבנייה וגודל המגרשים, לקנות בית ב50K$ עם 4 או 5 חדרים שיושב על מגרש של דונם נשמע כמו דיל המאה לישראלי. תוסיף לזה גם סטנדרט של פינישים גבוה יותר בארה"ב שזה בכלל נראה מיליון דולר לישראלי ממוצע.
תבין הסטנדרד בנייה פה הוא עלוב בכל קנה מידה בדירות חדשות, שלא לדבר על דירות ישנות שלא עברו שיפוץ לפעמים אפילו עשרות שנים, וזה בסדר ומקובל פה.
5. חוסר הבנה מוחלט של מה זה אומר לתחזק בית צמוד קרקע ובאילו עלויות זה כרוך, בטח ובטח שלא בארה"ב. הישראלי הממוצע יודע מה זה לתחזק דירה בבניין של 70-100 מ"ר, העלויות מאד נמוכות ומסתכמות בדרך כלל בבעיות צנרת לפעמים (בעיות גדולות מכוסות ע"י הביטוח) וקלקולים קטנים במזגן או קצר פה ושם, לכל היותר צביעה פעם בהרבה שנים וגם את זה מפילים על השוכר בדרך כלל.
&nbsp
במקרה ההורים שלי גרים בצמוד קרקע בארץ וסבי וסבתי ז"ל בצמוד קרקע בארה"ב, ככה שאני יודע שזה יכול להיות בור ללא תחתית, רק השבוע הביטוח אישר להם עוד החזר של 50,000 על נזקים שהיו להם בבית.
&nbsp
הסעיף שאני חושב הכי משמעותי היה #5
הם לא קולטים את העלויות של לתחזק נכסים. הם חושבים שצריך להביא 50 אלף, ואז אפשר בשקט לספור את הכסף כמה שנים.
&nbsp
נגיד ואחרי מיסים/ביטוח עושים 5 אלף לשנה על נכס של 50 אלף דולר. זה 10% תשואה. מעולה.
נגיד ונכס של 250 אלף דולר, עושה 18 אלף לשנה אחרי מיסים/ביטוח. זה רק 7.2%.
&nbsp
אז יבוא המשקיע החכם ויחשוב שעדיף לקנות 5 נכסים זולים, מאשר אחד יקר. הרי 5 נכסים זולים יעלה גם כן 250 אלף, אבל מכניס 25 אלף מול 18 אלף.
אבל הוא לא מבין את סעיף 5 שלך. 5 נכסים אומר לרדוף אחרי 5 דיירים, שלא בהכרח הדיירים הכי איכותיים, יש הרבה יותר תיקונים/בעיות בגלל שלדיירים לא אכפת, ופתאום כל הכסף נעלם רק כדי לשמור על הנכסים האלו.
 

aeonf

New member
עוד משהו שאני שם לב אליו בקרב משווקים

הסעיף שאני חושב הכי משמעותי היה #5
הם לא קולטים את העלויות של לתחזק נכסים. הם חושבים שצריך להביא 50 אלף, ואז אפשר בשקט לספור את הכסף כמה שנים.
&nbsp
נגיד ואחרי מיסים/ביטוח עושים 5 אלף לשנה על נכס של 50 אלף דולר. זה 10% תשואה. מעולה.
נגיד ונכס של 250 אלף דולר, עושה 18 אלף לשנה אחרי מיסים/ביטוח. זה רק 7.2%.
&nbsp
אז יבוא המשקיע החכם ויחשוב שעדיף לקנות 5 נכסים זולים, מאשר אחד יקר. הרי 5 נכסים זולים יעלה גם כן 250 אלף, אבל מכניס 25 אלף מול 18 אלף.
אבל הוא לא מבין את סעיף 5 שלך. 5 נכסים אומר לרדוף אחרי 5 דיירים, שלא בהכרח הדיירים הכי איכותיים, יש הרבה יותר תיקונים/בעיות בגלל שלדיירים לא אכפת, ופתאום כל הכסף נעלם רק כדי לשמור על הנכסים האלו.
עוד משהו שאני שם לב אליו בקרב משווקים
וגם בקרב משקיעים שכן יש להם קצת ידע:
מחשבים MAINTENANCE וCAPEX בתור אחוז מערך הנכס בעוד שבמציאות יש קשר קלוש בלבד כי הרי יש מינימום לדברים האלה.
אם תקנה נכס ששווה 50K$ או 150K$ הCAPEX יהיה זהה +- והMAINTENANCE יתכן שיהיה אפילו גבוה יותר בנכס הזול בגלל דייר שפחות שומר על הנכס.
להחליף גג או HVAC יעלה לך אותו הדבר לא משנה כמה עלה לך הנכס, יותר תלוי בגודלו וגם אז זה לא ביחס ישר.
&nbsp
 
מה הצורך בLLC לבעלות על נכסים מושכרים בארה"ב?

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
מה הצורך בLLC לבעלות על נכסים מושכרים בארה"ב?
הי נעם

לשאלתך הראשונה, אני מציע לך לחפש בפורום הזה דיונים קודמים בנושא.
עקרונית LLC הוא לצורך
1-הפרדת נכסים
ו-2 והגבלת אחריות
ו-3 יצירת מבני בעלות שונים בשותפות
הנה מדריך שכתבתי בעבר ועוזר להבין טעויות נפוצות בהקשר של פתיחת חברה LLC, פתיחת חן בנק ושיקולי מיסוי.

מקוה שזה עוזר לך
ניר
 
אביקשן EVICTION - הסתברות וחומרה PROBABILITY SEVERITY

שאלות למשכירים מנוסים
שלום לכולם,

אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.

יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.

1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים

כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים.
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.

2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.

אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.

תודה מראש!
אביקשן EVICTION - הסתברות וחומרה PROBABILITY SEVERITY
הי נעם

תודה על השאלה שלך לגבי פינוי דייר. הנה דגשים לגבי ניתוח הסיכון - סעיף ההסתברות:

מה זה אביקשן
EVICTION הוא תהליך אשר תוצאה אפשרית שלו היא אירוע פינוי דייר השוכר את הנכס על ידי רשות האכיפה המקומית (שריף) ובאמצעות צו שופט.

ההסתברות לEVICTION
כפי שהסברתי פינוי הדייר הוא תוצאה אפשרית. בניתוח הסיכון כאן אתייחס להסתברות הכניסה לתהליך. כלומר, מה הסיכוי שיידרש תהליך משפטי לפינוי דייר?
הפרמטר המנבא הטוב ביותר להערכת הסתברות הפינוי היא איכות הדייר. אני מכוון בכך ספציפית לפרופיל הסוציו אקונומי של הדייר ולהסטוריית השכירות שלו.
בהתאם לכך, ישנם 2 מפתחות להערכת ההסתברות:
1- מיקום. בהתאם למיקום הנכס שרכשת קבעת בהסתברות גבוהה את הפרופיל הסוציו אקונומי של השוכר הצפוי לגור בנכס שלך. אגב, מיקום הנכס אינו רק הסביבה (דע את ההבדל בין מיקום וסביבה) אלא גם המבנה עצמו במיקום על תצורתו (דירה בבניין, בית 2 חד, בית 4 חד, בית במצב מוזנח או שמור היטב) ומצבו. שיתפתי לא מזמן שיעור וידאו המלמד שיטה מוצעת מקצועית לבדיקת הנכס.

עם זאת, רוב המשקל ניתן לסביבה, הבלוק בו נמצא הנכס. על זה נאמר, אי אפשר לעשות ארוחה טובה מזבל. אין יום בו לא מגיעים אלי משקיעים שנופלים בטעות הזאת למרות שאני מפנה אותם להגיע לפורום ולקרוא מה משקיעים מספרים בעצמם על החוויות לאורך זמן (לפחות 3 שנים וב2-3 נכסים באזורי אוכלוסיה קשה ואו אזורי פשיעה).
פועל יוצא הוא להכיר את השטח של ההשקעה היטב. הנה מאמר קצר שבו התייחסתי עוד לנושא החשוב הזה:
השקעת נדל"ן בארה"ב - הכר את השטח

2 - חברת הניהול. חברת הניהול היא אך רק מנגנון FALSE PROOF. כלומר, לא יעזור לך לקנות במיקום גרוע ולצפות שעם חברת ניהול נהדרת תשכך את הסיכון בצורה גבוהה, וזאת מפני שהמיקום קובע ברובו את פרופיל הדייר הצפוי לנכס.
אז מה כן תפקיד המפתח של חברת הניהול? להוריד את הסיכון לקבל דייר לא טוב במיקום שנבחר נכון ובקפידה. ולכן התייחסתי למשל להסטוריית השכירות של הדייר שהינה במהותה אפשרית לבדיקה.


SEVERITY - חומרת אירוע הפינוי
משתנה באזור ההשקעה ותלוי חוקי המדינה. למשל לפנות דיירבקליפורניה צפוי להיות תהליך ארוך יותר מפינוי דייר בקליבלנד, שם תהליך מנוהל נכון אורך בין 30-45 ימים בסיומם מגיע שריף + 4 אנשים ומוציאים את השוכר החוצה. לניסיוני במהלך השנים באזורים כמו אטלנטה, דטרויט וקליבלנד, ניתן לשכך את הסיכון הזה בצורה די גבוהה אם פועלים נכון, וספציפית ניתן לעשות זאת גם באזורים בהם מחירי הנכסים בטווח שבין 50-100 אלף דולר. עם זאת, אני ממליץ למשקיע הישראלי המתחיל שמנהל השקעות מרחוק להימנע מלהתחיל להשקיע בקצה התחתון של טווח מחירים זה, מפני הגברת ההסתברות לאירועים מסוג זה.

כאמור ישנם עוד סיכונים בהקשר של אביקשן מפני שמדובר בתהליך ולא באירוע בודד. למשל ההסתברות לסיים תהליך פינוי בהוצאת דייר תוך זמן סביר או ההסתברות לסיים התהליך ללא נזק לבית ועוד ועוד ועוד.

מקוה שזה עזור לך.
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה