סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...

[Boston Guy]

כל אחד תורם לדיון את הערך המוסף שהוא מוצא לנכון

תשובות
היי,

1-גישה. אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים שכן מעריכים זאת. מטרת הדיון אמורה להיות חיובית וכולם מוזמנים גם לשתף את צורת העבודה שלהם, השיטות הכלים לבצע בדיקה וזאת במטרה לעזור אחד לשני.

2. השיטה כן. ברמת התוצאה סיימנו את השיפוץ באותה עלות מתוכננת. זו לא הפעם הראשונה. ועם זאת הכוונה במילה סגור היא שסקופ השיפוץ המתוכנן קיבל הצעת מחיר של קבלן כך שיש לנו עלות מדויקת לביצוע תיקונים אלו. ויש לנו את זה לפני הרכישה. זה התהליך הנכון והמקצועי לבדק.

כלומר, אנו לא משערים מה יהיו עלויות התיקונים אלא יש תכנון מדויק מה לעשות וכמה העלות של התיקונים המתוכננים.

עכשיו. אין זה אומר שלא יתכן כי במהלך שיפוץ יתגלו צרכים נוספים, זה יכול להיות וזה דבר טבעי אך האם זה מוריד מהערך של הזמנת פקח מקצועי ? מוריד מהערך של קבלת הצעות מחיר לתיקונים לאחר בדיקת הפרטים ובצלבות המידע? מוריד מהערך שיש לך ביד סקופ שיפוץ מדויק עוד לפני רכישת הנכס?!
*הפרקטיקה הזו היא תהליך מיטבי לביצוע להורדת הסיכון למינימום האפשרי*

זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV

3- תיקון לאבחנה שלך
לגבי אנגלית של אינספקטורים. אכן, בכל דוח פקח וכמעט על כל סעיף ליקוי הרבה פקחים רושמים שהם ממליצים לפנות לאיש מקצוע ספציפי.
למה? התשובה הפשוטה היא כמו שאמרת בעצמך בדיוק שהם מכסים את עצמם. אתה יודע את זה. וזה בניגוד לכך שרשמת שיש פה רמיזה, ואין כזו.

התשובה היותר מפורטת היא שפקח שנשלח לבצע בדיקות לנכס הוא GENERAL HOME INSPECTOR. ברמת ההגדרה, על כל דבר שנוגע למערכת כזו או אחרת בבית, וספציפית גג, יש בודק מומחה לתחומו, והפקח תמיד מפנה כך.

עכשיו. ספציפית, לא היה כאן רמז ייחודי. נאמר לי בבירור שמישהו שם לא דפק את המסמרים. לכן ידעתי זאת. הפקח בעצמו אמר לי שהגג במצב נהדר, היו מעט תיקונים נוספים שצריך לעשות, ושוב כתחזוקה מונעת וללא שום נזק לגג עצמו.

4- ניהול הסיכון לפני הרכישה. תאורטית, גם אין בעיה שהיה מתגלה שכן יש נזק, העיקרון שוב זה לעשות את הבירור המקדים כדי להעריך את המצב ולבצע חישוב כדאיות בהתאם לממצאים לפני הרכישה.

5. השקעות נדל"ן בניהול מרחוק
עכשיו אסביר עוד משהו מאוד חשוב.
נוצר אצלך בצדק הרושם שלא הייתי פיזית בנכס הזה.
אני עוסק בתחום הניהול ועובד כך בניהול צוות מרחוק כ-11 שנים. זה המקצוע שלי.
האם אתה כמשקיע הולך ומוצא את הנכסים?
האם אתה הולך ובודק את הנכס לקבוע את הליקויים?
והאם אחרי זה גם קובע בעצמך את עלויות התיקונים? אתה גם מבצע את השיפוץ? אתה הולך כל שבוע בעצמך לנכס לבדוק את השיפוץ?
אתה הולך לנכס לאסוף שכר דירה מהדיירים?

אז אתה בכלל לא משקיע, זאת העבודה שלך.
יש דרך אחרת לנהל השקעות נדל"ן. דרך יותר מתקדמת.
כתבתי על זה כאן הרבה - בקצרה, המפתח זה אנשים.
לבנות צוות. לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים, בדוקים וטובים בתחומם.
אני יודע את זה כי עשיתי והצלחתי שנים על שנים בעשרות עסקאות שוב ושוב ושוב.
זו שיטה להשקעות לא בחצר האחורית שלך, ואתה לא מתמחה בכך כי לא עשית זאת כמדומני.
זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV

6- ושוב לסיום
אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים


בהצלחה לכולם ואני בטוח שהדיון הזה יוסיף ערך! לפורום שלנו!

כל אחד תורם לדיון את הערך המוסף שהוא מוצא לנכון
אני חושש שאתה לא הבנת את מה שכתבתי - או שאתה "עושה את עצמך" כאילו לא הבנת את מה שכתבתי כדי להגחיך את ההודעה שלי.
אתה מתנסח כאילו שאני מזלזל בערך הבדיקה של פקח בנייה מקצועי. וכאילו שאני כותב שהיא לא נחוצה. וזה בדיוק ההפך ממה שאני כותב.
מה שאני כותב הוא שקיבלתי את הרושם שהבדיקה שנעשתה במקרה שתארת בוידאו לא נעשתה עד הסוף - וההרגשה היא שהיא לא נעשתה עד הסוף בגלל שמי שהזמין את הבדיקה לא באמת רצה לדעת את כל הבעיות בנכס לאמיתן.
מה שאני כתבתי הוא שפקח הבנייה כתב לך להזמין מומחה גגות - ולהבנתי אתה לא עשית את זה אלא הלכת עם ה"כולבוייניק" שאתה משתמש בשרותיו שנתן לך הצעת מחיר ברמות תמחור של "הנדימן".

מצד אחד אתה כותב "אני מצליב אינפורמצייה בין כל המקורות שלי" - ומצד שני אתה בוחר לא להכניס לעניין "מקורות" שיספקו אינפורמצייה נוספת (כי זה עולה כסף? כי זה עלול להביא מידע שאתה לא מעוניין לדעת?).
אתה כותב "המשקיע יכול להמשיך ולברר מה שהוא רוצה אם הוא מעוניין" - ובנשימה הבאה אתה כותב שהמשקיע שאליו אתה מכוון הוא בבחינת "שאינו יודע לשאול" כי אין לו נסיון בארה"בוהוא משלם לך כדי שתנחה אותו.

אתה כותב "גמרנו את השיפוץ בדיוק בסכום שהחלטנו מלכתחילה".
זה קצת מזכיר לי את הבדיחה על אותו אדם שאומר "לא איכפת לי מה מחיר הדלק - אני תמיד ממלא ב 100 שקל"...
השיפוץ יעלה בדיוק כמה כסף שאתה תשלם לקבלן. אתה אומר לו לעשות X, משלם לו על לעשות X - הוא עושה X.
השאלה היא האם כל התקלות הרציניות בבניין תוקנו והמשקיע שלך ששם את הכסף קיבל נכס שלא ידרוש עוד השקעה ב 5-10 שנים הקרובות.

שוב - אני לא יודע מה כתוב בכל הדו"ח של האינספקטור ומה הוא פיזית עשה.
אני לא יודע אם הוא פיזית נכנס לעליית הגג ובדק. אני לא יודע אם הוא פיזית עלה על הגג.
אולי יש בדו"ח עוד תמונות מקרוב של מה קורה בעליית הגג ומה קורה על הגג - שמוכיחות שהאינספקטור היה שם ובאמת בדק לעומק - ואולי לא.
אם הבעייה בגג (רק כדוגמא אחת) היא באמת לא רק "מישהו עצלן לא דפק את המסמרים עד הסוף פנימה לפני 5 שנים", אז בעוד שנה, או שנתיים, או שלוש - המשקיע שלך ימצא את עצמו עם "תקלת שבר" בגג (או באחד מאלף דברים אחרים בבית ההוא) שתעלה לו את אותם אלפי דולארים שעכשיו נחסכו כדי לא לחרוג ממסגרת התקציב שקבעתם בלי להשאיר שום MARGIN FOR ERROR.

אתה כותב "אף אחד לא נותן כאן הצעה איך לעשות את זה יותר טוב". אז הינה הצעה:
כל מי שאני מכיר שנכנס לשיפוץ עושה בדיוק מה שאתה עשית - מקבל הצעות מחיר, קובע מה סכום העלויות של השיפוץ - אבל אז מוסיף על זה "שולי ביטחון" של לפחות 30% כ"תקציב חריגות". ואת זה לא ראיתי שאתה עושה.
ההשערה שלי היא שאתה לא עושה את זה כי המספר עם שולי הביטחון יהרוס את כל "מצג הקסם" של התשואה מהנכס - והמשקיע יקבל רגליים קרות.
ובאותה הזדמנות: אולי למשקיע שאליו אתה מכוון נוצר "רושם" של "וואו - כמה שזה מקצועני" כשכותבים סכום ברזולוצייה של דולר אחד - אבל לאדם עם נסיון בשיפוצים זה שלא מעגלים מספרים (רצוי למעלה...) נותן את הרושם ההפוך.

אתה צודק במה שכתבת לגבי: אני לא קונה נכס שיעלה לי (או, יותר נכון - שיכניס אותי להלוואות) של מאות אלפי שקלים (במונחים ישראליים) - בלי לראות אותו בעיניים.
ואני בהחלט לא סומך רק על עצמי בעניין - למרות שאני גר בנדל"ן אמריקאי, מתחזק נדל"ן אמריקאי וקונה ומוכר נדל"ן אמריקאי בערך כפול זמן ממך - מ 1996, למען הדיוק. ובמהלך 22 השנה האלו הרבה ניסרתי, שייפתי, תיקנתי קירות גבס, צבעתי, טיפסתי על גגות, החלפתי שינג'לס, ויש לי מספיק חתכים ויבלות בכפות הידיים כעדות על זה. יש לי הבנה די טובה של מה זה בית אמריקאי ואני יודע לזהות כל מני בעיות - אבל כשאני בודק נכס - אני מזמין אינספקטור.
ואני הולך צעד מאחוריו בנכס במשך כל זמן הבדיקה ודואג שהוא לא "יחפף". ואם יש משהו שנראה לי שהוא "מדלג" עליו - אני לא מתבייש לשאול "ומה עם זה"?
וכשהאינספקטור אומר ש"צריך שמומחה יסתכל על זה" - אני מזמין מומחה. ואני משתדל להימצא שם כשהמומחה מגיע כדי לוודא שאני מקבל ממנו את מירב האינפורמצייה עבור מאות הדולארים שאני משלם לו.

כך הצלחתי להינצל מקניית בית שהיסודות של שני עמודי תמיכה שלו התחילו "לשוט" בתוך האדמה. כשהמומחה בא הוא לא קלט איפה הבעייה - ובגלל שהייתי שם פיזית עם הדו"ח של האינספקטור בידיים יכולתי להצביע לו בדיוק על הסדק הקטן בקיר שהדאיג את האינספקטור הראשון... ואז המומחה התחיל להרביץ מדידות והבין כמה הבעייה גדולה. אם לא הייתי שם - יש מצב שהייתי מוצא עצמי צריך כמה שנים אחרי זה להשקיע עשרות אלפי דולארים בחפירת כל החצר, תמיכה בבניין עם ג'קים ויציקות...

וכן - שאני מקבל הצעת מחיר לתיקון אני בהחלט מסתכל בדברים שאני יודע ומסוגל לעשות לבד, ועושה את החשבון של הכדאיות. אם אני משער שאני יכול לחסוך 10,000$ אם אני אעשה משהו בעצמי - אולי שווה לי לקחת שבוע חופש מהעבודה ולעשות את זה בעצמי, ואולי שווה לי "לקרוע את עצמי" ולעבוד 22 שעות ביום במשך שבוע - לתת את יום העבודה שלי למעביד שמשלם לי משכורת ואז לעלות על מדי ב' ולעבוד כל הלילה בנכס.
כמו שאתה מבין, בניגוד למה שאתה חושב נדל"ן זו לא העבודה שלי. אני עובד בחברת טכנולוגייה גדולה בתפקיד ניהולי - ונדל"ן זו "העבודה השנייה" שלי. זה מאוד מקובל בארה"ב, וחלק לא מבוטל מהקולגות שלי בעבודה עושים בדיוק את אותו דבר. היי-טק היום פורח ומחר נובל - אבל הנדל"ן יעמוד איפה שהוא נמצא 40 או 50 שנה ויכניס כסף אם יטפלו בו כמו שצריך.

ואתה יכול לכתוב שאני משקיע "בחצר האחורית" שלי - למרות שהחצר האחורית שלי היא כנראה די גדולה, כי יש לי השקעות שנמצאות במרחק של יותר מ 1,600 קילומטר מהבית שלי... אבל אתה צודק שאני לא משקיע בשכונה שאני לא מכיר היטב ולעומק. המזל הוא שיצא לי לנסוע הרבה ברחבי ארה"ב במסגרת העבודה שלי ולשהות פרקי זמן ממושכים במגוון מקומות, ולכן אני מכיר לא רק את השכונה שבה אני גר.

לגבי הפיסקה באחרונה שלך - מה שאתה כותב זה בעצם "צריך להכיר אנשים שיודעים לעשות את העבודה היטב".
ואני מסכים. במשך השנים אספתי לי באזורים שבהם אני פעיל כמה קבלנים וספקי שירות שאני די סומך עליהם, אינספקטורים שעושים עבודה טובה וכיוצ"ב.

אבל כאן העניין: אני - אישית - פגשתי את האנשים האלו.
אני - אישית - בחרתי לעבוד איתם.
אני מדבר את השפה שלהם (גם את הסלנג), מבין את הרקע התרבותי שממנו הם באים, ו"נשרפתי" מספיק פעמים במהלך 22 השנים האחרונות כדי להבין כשמושהו לא עושה את מה שהוא התחייב ו"לחתוך".
מזה מה שאני לא מבין במה שאתה כותב: איך אותו משקיע ישראלי שאליו אתה מכוון יכול לעשות את זה - בלי להיות בשטח כדי לעשות את הבחירה הזו?
אתה עושה את זה עבורו? כלומר - זה חלק מהשרותים שאתה מספק לו?

ואם כבר הגענו לספקי שרותים - הרי לך עיצת חינם:
אני נמצא בשוק הנדל"ן בארה"ב מאמצע שנות ה 90 - וכבר עברתי שני סייקלים של שוק הנדל"ן.
אני מתחיל לראות סימנים לכך שבשנה שנתיים הקרובות יהיה שוב "מרחץ דמים" בשוק בעלי המקצוע.
שוק הנדל"ן האיט לכדי זחילה בכל ארה"ב, ובמקומות מסויימים נעצר לגמרי.
יש יותר ויותר מקרים של "בעלי מקצוע שסוגרים את הבאסטה" כי הם צברו חובות שהם לא מסוגלים לשלם.
הקבלן הראשי שלי באזור מסויים בארה"ב הגיע ל CHAPTER 7 במאי (ונורא חבל לי, כי הוא היה מצויין, בעל מוניטין נהדר ומאוד אמין). אבל הוא "נתקע" עם כמה השקעות בבתים שלא נמכרו - והתמוטט כלכלית.
תהיה מוכן לזה עם "רזרבות" - כי יש מצב שספק שרותים שהתרגלת "בשנים השמנות" שהיו עד עכשיו לכך שהוא אמין פתאום יעלם מהשטח.

 

[1ניר בבגני]

נכון אז אני מתרכז בלתת ערך ואתה תתרכז בלתת פייט

כל אחד תורם לדיון את הערך המוסף שהוא מוצא לנכון
אני חושש שאתה לא הבנת את מה שכתבתי - או שאתה "עושה את עצמך" כאילו לא הבנת את מה שכתבתי כדי להגחיך את ההודעה שלי.
אתה מתנסח כאילו שאני מזלזל בערך הבדיקה של פקח בנייה מקצועי. וכאילו שאני כותב שהיא לא נחוצה. וזה בדיוק ההפך ממה שאני כותב.
מה שאני כותב הוא שקיבלתי את הרושם שהבדיקה שנעשתה במקרה שתארת בוידאו לא נעשתה עד הסוף - וההרגשה היא שהיא לא נעשתה עד הסוף בגלל שמי שהזמין את הבדיקה לא באמת רצה לדעת את כל הבעיות בנכס לאמיתן.
מה שאני כתבתי הוא שפקח הבנייה כתב לך להזמין מומחה גגות - ולהבנתי אתה לא עשית את זה אלא הלכת עם ה"כולבוייניק" שאתה משתמש בשרותיו שנתן לך הצעת מחיר ברמות תמחור של "הנדימן".

מצד אחד אתה כותב "אני מצליב אינפורמצייה בין כל המקורות שלי" - ומצד שני אתה בוחר לא להכניס לעניין "מקורות" שיספקו אינפורמצייה נוספת (כי זה עולה כסף? כי זה עלול להביא מידע שאתה לא מעוניין לדעת?).
אתה כותב "המשקיע יכול להמשיך ולברר מה שהוא רוצה אם הוא מעוניין" - ובנשימה הבאה אתה כותב שהמשקיע שאליו אתה מכוון הוא בבחינת "שאינו יודע לשאול" כי אין לו נסיון בארה"בוהוא משלם לך כדי שתנחה אותו.

אתה כותב "גמרנו את השיפוץ בדיוק בסכום שהחלטנו מלכתחילה".
זה קצת מזכיר לי את הבדיחה על אותו אדם שאומר "לא איכפת לי מה מחיר הדלק - אני תמיד ממלא ב 100 שקל"...
השיפוץ יעלה בדיוק כמה כסף שאתה תשלם לקבלן. אתה אומר לו לעשות X, משלם לו על לעשות X - הוא עושה X.
השאלה היא האם כל התקלות הרציניות בבניין תוקנו והמשקיע שלך ששם את הכסף קיבל נכס שלא ידרוש עוד השקעה ב 5-10 שנים הקרובות.

שוב - אני לא יודע מה כתוב בכל הדו"ח של האינספקטור ומה הוא פיזית עשה.
אני לא יודע אם הוא פיזית נכנס לעליית הגג ובדק. אני לא יודע אם הוא פיזית עלה על הגג.
אולי יש בדו"ח עוד תמונות מקרוב של מה קורה בעליית הגג ומה קורה על הגג - שמוכיחות שהאינספקטור היה שם ובאמת בדק לעומק - ואולי לא.
אם הבעייה בגג (רק כדוגמא אחת) היא באמת לא רק "מישהו עצלן לא דפק את המסמרים עד הסוף פנימה לפני 5 שנים", אז בעוד שנה, או שנתיים, או שלוש - המשקיע שלך ימצא את עצמו עם "תקלת שבר" בגג (או באחד מאלף דברים אחרים בבית ההוא) שתעלה לו את אותם אלפי דולארים שעכשיו נחסכו כדי לא לחרוג ממסגרת התקציב שקבעתם בלי להשאיר שום MARGIN FOR ERROR.

אתה כותב "אף אחד לא נותן כאן הצעה איך לעשות את זה יותר טוב". אז הינה הצעה:
כל מי שאני מכיר שנכנס לשיפוץ עושה בדיוק מה שאתה עשית - מקבל הצעות מחיר, קובע מה סכום העלויות של השיפוץ - אבל אז מוסיף על זה "שולי ביטחון" של לפחות 30% כ"תקציב חריגות". ואת זה לא ראיתי שאתה עושה.
ההשערה שלי היא שאתה לא עושה את זה כי המספר עם שולי הביטחון יהרוס את כל "מצג הקסם" של התשואה מהנכס - והמשקיע יקבל רגליים קרות.
ובאותה הזדמנות: אולי למשקיע שאליו אתה מכוון נוצר "רושם" של "וואו - כמה שזה מקצועני" כשכותבים סכום ברזולוצייה של דולר אחד - אבל לאדם עם נסיון בשיפוצים זה שלא מעגלים מספרים (רצוי למעלה...) נותן את הרושם ההפוך.

אתה צודק במה שכתבת לגבי: אני לא קונה נכס שיעלה לי (או, יותר נכון - שיכניס אותי להלוואות) של מאות אלפי שקלים (במונחים ישראליים) - בלי לראות אותו בעיניים.
ואני בהחלט לא סומך רק על עצמי בעניין - למרות שאני גר בנדל"ן אמריקאי, מתחזק נדל"ן אמריקאי וקונה ומוכר נדל"ן אמריקאי בערך כפול זמן ממך - מ 1996, למען הדיוק. ובמהלך 22 השנה האלו הרבה ניסרתי, שייפתי, תיקנתי קירות גבס, צבעתי, טיפסתי על גגות, החלפתי שינג'לס, ויש לי מספיק חתכים ויבלות בכפות הידיים כעדות על זה. יש לי הבנה די טובה של מה זה בית אמריקאי ואני יודע לזהות כל מני בעיות - אבל כשאני בודק נכס - אני מזמין אינספקטור.
ואני הולך צעד מאחוריו בנכס במשך כל זמן הבדיקה ודואג שהוא לא "יחפף". ואם יש משהו שנראה לי שהוא "מדלג" עליו - אני לא מתבייש לשאול "ומה עם זה"?
וכשהאינספקטור אומר ש"צריך שמומחה יסתכל על זה" - אני מזמין מומחה. ואני משתדל להימצא שם כשהמומחה מגיע כדי לוודא שאני מקבל ממנו את מירב האינפורמצייה עבור מאות הדולארים שאני משלם לו.

כך הצלחתי להינצל מקניית בית שהיסודות של שני עמודי תמיכה שלו התחילו "לשוט" בתוך האדמה. כשהמומחה בא הוא לא קלט איפה הבעייה - ובגלל שהייתי שם פיזית עם הדו"ח של האינספקטור בידיים יכולתי להצביע לו בדיוק על הסדק הקטן בקיר שהדאיג את האינספקטור הראשון... ואז המומחה התחיל להרביץ מדידות והבין כמה הבעייה גדולה. אם לא הייתי שם - יש מצב שהייתי מוצא עצמי צריך כמה שנים אחרי זה להשקיע עשרות אלפי דולארים בחפירת כל החצר, תמיכה בבניין עם ג'קים ויציקות...

וכן - שאני מקבל הצעת מחיר לתיקון אני בהחלט מסתכל בדברים שאני יודע ומסוגל לעשות לבד, ועושה את החשבון של הכדאיות. אם אני משער שאני יכול לחסוך 10,000$ אם אני אעשה משהו בעצמי - אולי שווה לי לקחת שבוע חופש מהעבודה ולעשות את זה בעצמי, ואולי שווה לי "לקרוע את עצמי" ולעבוד 22 שעות ביום במשך שבוע - לתת את יום העבודה שלי למעביד שמשלם לי משכורת ואז לעלות על מדי ב' ולעבוד כל הלילה בנכס.
כמו שאתה מבין, בניגוד למה שאתה חושב נדל"ן זו לא העבודה שלי. אני עובד בחברת טכנולוגייה גדולה בתפקיד ניהולי - ונדל"ן זו "העבודה השנייה" שלי. זה מאוד מקובל בארה"ב, וחלק לא מבוטל מהקולגות שלי בעבודה עושים בדיוק את אותו דבר. היי-טק היום פורח ומחר נובל - אבל הנדל"ן יעמוד איפה שהוא נמצא 40 או 50 שנה ויכניס כסף אם יטפלו בו כמו שצריך.

ואתה יכול לכתוב שאני משקיע "בחצר האחורית" שלי - למרות שהחצר האחורית שלי היא כנראה די גדולה, כי יש לי השקעות שנמצאות במרחק של יותר מ 1,600 קילומטר מהבית שלי... אבל אתה צודק שאני לא משקיע בשכונה שאני לא מכיר היטב ולעומק. המזל הוא שיצא לי לנסוע הרבה ברחבי ארה"ב במסגרת העבודה שלי ולשהות פרקי זמן ממושכים במגוון מקומות, ולכן אני מכיר לא רק את השכונה שבה אני גר.

לגבי הפיסקה באחרונה שלך - מה שאתה כותב זה בעצם "צריך להכיר אנשים שיודעים לעשות את העבודה היטב".
ואני מסכים. במשך השנים אספתי לי באזורים שבהם אני פעיל כמה קבלנים וספקי שירות שאני די סומך עליהם, אינספקטורים שעושים עבודה טובה וכיוצ"ב.

אבל כאן העניין: אני - אישית - פגשתי את האנשים האלו.
אני - אישית - בחרתי לעבוד איתם.
אני מדבר את השפה שלהם (גם את הסלנג), מבין את הרקע התרבותי שממנו הם באים, ו"נשרפתי" מספיק פעמים במהלך 22 השנים האחרונות כדי להבין כשמושהו לא עושה את מה שהוא התחייב ו"לחתוך".
מזה מה שאני לא מבין במה שאתה כותב: איך אותו משקיע ישראלי שאליו אתה מכוון יכול לעשות את זה - בלי להיות בשטח כדי לעשות את הבחירה הזו?
אתה עושה את זה עבורו? כלומר - זה חלק מהשרותים שאתה מספק לו?

ואם כבר הגענו לספקי שרותים - הרי לך עיצת חינם:
אני נמצא בשוק הנדל"ן בארה"ב מאמצע שנות ה 90 - וכבר עברתי שני סייקלים של שוק הנדל"ן.
אני מתחיל לראות סימנים לכך שבשנה שנתיים הקרובות יהיה שוב "מרחץ דמים" בשוק בעלי המקצוע.
שוק הנדל"ן האיט לכדי זחילה בכל ארה"ב, ובמקומות מסויימים נעצר לגמרי.
יש יותר ויותר מקרים של "בעלי מקצוע שסוגרים את הבאסטה" כי הם צברו חובות שהם לא מסוגלים לשלם.
הקבלן הראשי שלי באזור מסויים בארה"ב הגיע ל CHAPTER 7 במאי (ונורא חבל לי, כי הוא היה מצויין, בעל מוניטין נהדר ומאוד אמין). אבל הוא "נתקע" עם כמה השקעות בבתים שלא נמכרו - והתמוטט כלכלית.
תהיה מוכן לזה עם "רזרבות" - כי יש מצב שספק שרותים שהתרגלת "בשנים השמנות" שהיו עד עכשיו לכך שהוא אמין פתאום יעלם מהשטח.

נכון אז אני מתרכז בלתת ערך ואתה תתרכז בלתת פייט
בסדר. תודה על עצות החינם. אתיחס למטה להפחדות שלך. ניתן למנוע את הסיכונים האלה בקלות.
אסכם -
אם קונים נכס
1- במיקום נכון נורמטיבי
ו-2 במחיר טוב ביחס למחיר השוק,
ו-3 בודקים בשיטה שהסברתי בפירוט

אז התוצאה הצפויה היא השקעות טובות ומוצלחות בעקביות. זהו.
הסברתי שמאחורי הדבר הזה עומד תהליך מובנה. הוא זמין במדריך למי שרוצה ללמוד. בבקשה מדריך אינטרקטיבי מתנה של 30 עמודים עם הרבה ללמוד למי שנמצא כאן בפורום בשביל זה, אל תגידו שלא ידעתם כי הרבה מהבעיות שעולות כאן על ידי משקיעים כמו בדיון הזה מלכתחילה, ניתן למנוע בקלות אם עובדים לפי השיטה הזאת.
http://bit.ly/2IrVHfV

מעבר לכך, כשבונים צוות הדבר החשוב ביותר הוא האנשים. גם לבניית צוות יש תהליך מיטבי בפרקטיקות ניהול מקצועי. שיטות של איתור, בדיקת ספקים וסינון.

יש ציטוט שלמיטב ידיעתי מיוחס לוינסטון צ'רצ'יל ויפה למקרה הזה.
הצלחת פעם אחת - אולי זה מקרי.
הצלחת פעמיים - אולי זה צירוף מקרים.
הצלחת 3 פעמים - כנראה יש לך שיטה.
במקרה שלי רק הצלחתי עשרות פעמים וב-3 מדינות שונות בארה"ב וכבר 7 שנים שוב ושוב.
אז אני משתף את השיטות בעזרתם אני עושה זאת. מהודעות שאני מקבל לא מעט אנשים בפורום מעריכים את זה מאוד ונעזרו בכלים והשיטות האלה להשקיע בהצלחה.

אתה יוצר הפחדה עם כל מיני סיפורים וחזיונות לעתיד. יש כל מיני תרחישים עתידיים, מה שודאי לגבי העתיד הוא שאינו ודאי. כלומר, אתה כמו כולם לא יודע בהגדרה.

לגבי הקבלן שהתמוטט כלכלית וברח לך (סליחה ברח לחברים שלך ולא לך).
למה לא שמת את הכסף בחשבון נאמנות והעברת לו לפי התקדמות בפרויקט?
זו עוד דוגמא לטיעון הכללי שציינתי.
את רוב הסיכונים אפשר לשכך או למנוע ממש בקלות, וזו רק דוגמא. מי שלא מבין ניהול פרויקטים וניהול סיכונים בכלל ובהשקעות נדל"ן בפרט, לצערי קורא את ההפחדות שלך ועלול להאמין למה שכתבת.

 

[naf86]

עדיף לקרוא הפחדות

נכון אז אני מתרכז בלתת ערך ואתה תתרכז בלתת פייט
בסדר. תודה על עצות החינם. אתיחס למטה להפחדות שלך. ניתן למנוע את הסיכונים האלה בקלות.
אסכם -
אם קונים נכס
1- במיקום נכון נורמטיבי
ו-2 במחיר טוב ביחס למחיר השוק,
ו-3 בודקים בשיטה שהסברתי בפירוט

אז התוצאה הצפויה היא השקעות טובות ומוצלחות בעקביות. זהו.
הסברתי שמאחורי הדבר הזה עומד תהליך מובנה. הוא זמין במדריך למי שרוצה ללמוד. בבקשה מדריך אינטרקטיבי מתנה של 30 עמודים עם הרבה ללמוד למי שנמצא כאן בפורום בשביל זה, אל תגידו שלא ידעתם כי הרבה מהבעיות שעולות כאן על ידי משקיעים כמו בדיון הזה מלכתחילה, ניתן למנוע בקלות אם עובדים לפי השיטה הזאת.
http://bit.ly/2IrVHfV

מעבר לכך, כשבונים צוות הדבר החשוב ביותר הוא האנשים. גם לבניית צוות יש תהליך מיטבי בפרקטיקות ניהול מקצועי. שיטות של איתור, בדיקת ספקים וסינון.

יש ציטוט שלמיטב ידיעתי מיוחס לוינסטון צ'רצ'יל ויפה למקרה הזה.
הצלחת פעם אחת - אולי זה מקרי.
הצלחת פעמיים - אולי זה צירוף מקרים.
הצלחת 3 פעמים - כנראה יש לך שיטה.
במקרה שלי רק הצלחתי עשרות פעמים וב-3 מדינות שונות בארה"ב וכבר 7 שנים שוב ושוב.
אז אני משתף את השיטות בעזרתם אני עושה זאת. מהודעות שאני מקבל לא מעט אנשים בפורום מעריכים את זה מאוד ונעזרו בכלים והשיטות האלה להשקיע בהצלחה.

אתה יוצר הפחדה עם כל מיני סיפורים וחזיונות לעתיד. יש כל מיני תרחישים עתידיים, מה שודאי לגבי העתיד הוא שאינו ודאי. כלומר, אתה כמו כולם לא יודע בהגדרה.

לגבי הקבלן שהתמוטט כלכלית וברח לך (סליחה ברח לחברים שלך ולא לך).
למה לא שמת את הכסף בחשבון נאמנות והעברת לו לפי התקדמות בפרויקט?
זו עוד דוגמא לטיעון הכללי שציינתי.
את רוב הסיכונים אפשר לשכך או למנוע ממש בקלות, וזו רק דוגמא. מי שלא מבין ניהול פרויקטים וניהול סיכונים בכלל ובהשקעות נדל"ן בפרט, לצערי קורא את ההפחדות שלך ועלול להאמין למה שכתבת.

עדיף לקרוא הפחדות
ולהיערך בהתאם, מאשר לחשוב שאתה יודע הכל ולהיות מופתע.
&nbsp
כשאני נכנס לנושא מסוים, אני חורש אותו. אני קורא ספרים, מדבר עם אנשי מקצוע, מדבר עם קולגות לנושא, חורש פורומים. אחרי כמה שנים בנדל"ן ועם כמות נכבדה של נכסים בתיק ההשקעות שלנו, אני יכול להעיד על עצמי שאני לא מומחה נדל"ן. כל נכס, כל שנה, כל תיקון, כל אירוע רק מראה עד כמה הנושא הזה עמוק, מסובך ועם המון ידע שעדיין צריך לצבור.
לכן אני משתמש באנשי מקצוע. לפני הקנייה יש את הפקח ששולח לנו דו"ח מקיף על הנכס. יש לנו את העורך דין שלא יתן לנו לעשות כלום לפני שהוא ב-100% בטוח שהכל חוקי. כמובן שהאיש הכי חשוב שלנו הוא הקבלן שלנו.
הקבלן שלנו הוא חבר שלנו. הוא עבד עשרות שנים בברוקלין, משפץ בית אחרי בית אחרי בית. הוא די ראה הכל, ועבד עם כמות גדולה של אנשי מקצוע. אם אני משתמש בפקח לעשות בדיקה על הבית, אבל אני לוקח גם אותו, כי הוא יודע בדיוק מה צריך לתקן, כמה זה יעלה, איפה אני יכול לחסוך. יש לנו אמון מוחלט בו, והוא חסך לנו כל כך הרבה כסף, שהוא שווה את משקלו בזהב.
&nbsp
אבל עם כל האנשי מקצוע האלו, עם כל הבדיקות שאנחנו עושים, ולמרות שהאזורים בו אנחנו משקיעים הם אזורים טובים, איכותיים, אנחנו עדיין מקבלים הפתעות ומגלים דברים חדשים. אי אפשר לדעת הכל. אי אפשר לכמת פרויקט בצורה מדויקת בלי הפתעות. כשיש פרויקט שיפוץ, אפשר לעשות הערכה כללית. לדעתי זה נדיר שההערכה הזאת תהיה במציאות באותו מחיר, כשמצפים לתוצאות מסוימות.
&nbsp
נגיד ומוצאים קבלן, והוא עובר על הבית ואומר שזה יעלה $5,345 לתקן הכל. הוא יסודי, נותן רשימה מסודרת של מה צריך לתקן וכמה הכל יעלה.
עובר תקופת השיפוצים, הוא לא מוסיף שום דרישה לתשלום, ומגיש חשבון על $5,345. בדיוק לפי התוכנית.
יש פה 3 אופציות:
1. מדובר על מישהו שעשה עבודה כל כך יסודית, שהוא חישב כל מסמר שהוא השתמש ולכן החשבון שלו היה מדויק
2. העלות האמיתית של העבודה היה הרבה פחות, והוא גרף לעצמו את ההפרש
3. הוא ראה שהוא הולך לחרוג מהחשבון, וכדי לא להפסיד הוא חתך פינות.
&nbsp
מקרה 1 הוא נדיר מאוד. גם האנשי מקצוע הכי מקצועיים, יודעים שאי אפשר לדעת הכל וחייבים מרווח בטחון. חלקם יקחו את המרווח לעצמם כמו #2. סביר להניח שהרבה ישראלים משתמשים בטיפוס של #3, חושבים שהם קלעו למטרה עם חשבון מדויק, ואחרי שנה מגלים שהם קיבלו חצי עבודה.
&nbsp
כפי שבוסטון אמר, יש משבר כל כמה שנים. המשבר האחרון היה ב-2008, והמשבר הבא יהיה (כנראה) בשנה-שנתיים הקרובות. אחרי המשבר, אנחנו נגלה המון אנשים שנפלטו מהשוק בגלל עודף בטחון והם חשבו שהם יודעים הכל. מידי פעם אני והשותפים מדברים על מה יהיה המצב שלנו עם ערך ההשקעות (נדל"ן ושווקים אחרים) ירד ב-60%. האם נוכל לשרוד? מה נצטרך לעשות במצב כזה?
מי שנכנס על בסיס מספרים מדויקים, לא יכול להתמודד עם משבר שטורף את כל הקלפים. אנחנו בגישה של הכל נזיל, הכל גמיש, דברים יכולים להשתנות מהר. אנחנו יודעים שיהיה מכה, שאנחנו לא מוכנים (כי אי אפשר לדעת הכל), אבל עובדים לנעוץ את השורשים כל כך עמוק בתוך האדמה, שכשההוריקן יגמר, אנחנו לא נעוף איתו.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[1ניר בבגני]

כבר עניתי על כל זה תקרא בתשובות הנ"ל

עדיף לקרוא הפחדות
ולהיערך בהתאם, מאשר לחשוב שאתה יודע הכל ולהיות מופתע.
&nbsp
כשאני נכנס לנושא מסוים, אני חורש אותו. אני קורא ספרים, מדבר עם אנשי מקצוע, מדבר עם קולגות לנושא, חורש פורומים. אחרי כמה שנים בנדל"ן ועם כמות נכבדה של נכסים בתיק ההשקעות שלנו, אני יכול להעיד על עצמי שאני לא מומחה נדל"ן. כל נכס, כל שנה, כל תיקון, כל אירוע רק מראה עד כמה הנושא הזה עמוק, מסובך ועם המון ידע שעדיין צריך לצבור.
לכן אני משתמש באנשי מקצוע. לפני הקנייה יש את הפקח ששולח לנו דו"ח מקיף על הנכס. יש לנו את העורך דין שלא יתן לנו לעשות כלום לפני שהוא ב-100% בטוח שהכל חוקי. כמובן שהאיש הכי חשוב שלנו הוא הקבלן שלנו.
הקבלן שלנו הוא חבר שלנו. הוא עבד עשרות שנים בברוקלין, משפץ בית אחרי בית אחרי בית. הוא די ראה הכל, ועבד עם כמות גדולה של אנשי מקצוע. אם אני משתמש בפקח לעשות בדיקה על הבית, אבל אני לוקח גם אותו, כי הוא יודע בדיוק מה צריך לתקן, כמה זה יעלה, איפה אני יכול לחסוך. יש לנו אמון מוחלט בו, והוא חסך לנו כל כך הרבה כסף, שהוא שווה את משקלו בזהב.
&nbsp
אבל עם כל האנשי מקצוע האלו, עם כל הבדיקות שאנחנו עושים, ולמרות שהאזורים בו אנחנו משקיעים הם אזורים טובים, איכותיים, אנחנו עדיין מקבלים הפתעות ומגלים דברים חדשים. אי אפשר לדעת הכל. אי אפשר לכמת פרויקט בצורה מדויקת בלי הפתעות. כשיש פרויקט שיפוץ, אפשר לעשות הערכה כללית. לדעתי זה נדיר שההערכה הזאת תהיה במציאות באותו מחיר, כשמצפים לתוצאות מסוימות.
&nbsp
נגיד ומוצאים קבלן, והוא עובר על הבית ואומר שזה יעלה $5,345 לתקן הכל. הוא יסודי, נותן רשימה מסודרת של מה צריך לתקן וכמה הכל יעלה.
עובר תקופת השיפוצים, הוא לא מוסיף שום דרישה לתשלום, ומגיש חשבון על $5,345. בדיוק לפי התוכנית.
יש פה 3 אופציות:
1. מדובר על מישהו שעשה עבודה כל כך יסודית, שהוא חישב כל מסמר שהוא השתמש ולכן החשבון שלו היה מדויק
2. העלות האמיתית של העבודה היה הרבה פחות, והוא גרף לעצמו את ההפרש
3. הוא ראה שהוא הולך לחרוג מהחשבון, וכדי לא להפסיד הוא חתך פינות.
&nbsp
מקרה 1 הוא נדיר מאוד. גם האנשי מקצוע הכי מקצועיים, יודעים שאי אפשר לדעת הכל וחייבים מרווח בטחון. חלקם יקחו את המרווח לעצמם כמו #2. סביר להניח שהרבה ישראלים משתמשים בטיפוס של #3, חושבים שהם קלעו למטרה עם חשבון מדויק, ואחרי שנה מגלים שהם קיבלו חצי עבודה.
&nbsp
כפי שבוסטון אמר, יש משבר כל כמה שנים. המשבר האחרון היה ב-2008, והמשבר הבא יהיה (כנראה) בשנה-שנתיים הקרובות. אחרי המשבר, אנחנו נגלה המון אנשים שנפלטו מהשוק בגלל עודף בטחון והם חשבו שהם יודעים הכל. מידי פעם אני והשותפים מדברים על מה יהיה המצב שלנו עם ערך ההשקעות (נדל"ן ושווקים אחרים) ירד ב-60%. האם נוכל לשרוד? מה נצטרך לעשות במצב כזה?
מי שנכנס על בסיס מספרים מדויקים, לא יכול להתמודד עם משבר שטורף את כל הקלפים. אנחנו בגישה של הכל נזיל, הכל גמיש, דברים יכולים להשתנות מהר. אנחנו יודעים שיהיה מכה, שאנחנו לא מוכנים (כי אי אפשר לדעת הכל), אבל עובדים לנעוץ את השורשים כל כך עמוק בתוך האדמה, שכשההוריקן יגמר, אנחנו לא נעוף איתו.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

כבר עניתי על כל זה תקרא בתשובות הנ"ל

 

[naf86]

אנחנו עושים בדיקה לכל בית, ותמיד יש הפתעות

הוצאות תחזוקה גבוהות - דרכי פעולה לניהול הסיכון
הי אופיר,

היה אפשר למנוע או לשכך את כל הדבר הזה בהתנהלות נכונה מלכתחילה.
הנה דוגמא להמחשה. וידאו על נכס שבדקתי לאחרונה וכיצד עשיתי זאת.

בכל אופן, נכון לכרגע אלו הפעילויות שאני ממליץ לך לבחון:
1) תקינות פונקציונלית המרזב - זו התוצאה לחתור אליה. לכן, לדעתי כדאי לשקול להחליף לגמרי את המרזב. בעלות יחסית זולה, אתה יכול להתקין מרזב במימדים גדולים יותר ולהערכתי זו סיבת שורש לבעיה שלך ולא רק העץ שמשיר עלי שלכת. כבר נתקלתי לא פעם בבתים עם מרזבים משום מה במימדים קטנים וזו סיבה למרזב כושל פונקציונלית שאני לא מבין למה מותקן כך מלכתחילה. זו בעיה שאפשר לזהות בבדק בית פשוט לפני שרוכשים נכס.

עוד דבר חשוב בהקשר המרזב, לודא שהצינור למטה מרחיק את המים החוצה ולא שופך אותם ישר למטה. למה? כי עוד כמה שנים חברת הניהול תספר לך שיש בעיות ביסודות המבנה בגלל רטיבות.

2) העצים - חברת הניהול מציעה לגזום ענפים להרחיק אותם מהבית. ולהערכתי זו פעולת האיזון הנכונה למצב הזה. קח זאת בחשבון כפעולת תחזוקה מניעתית קבועה שלך לשים לב אליה.

אני רוצה בהזדמנות הזו לדבר על חשיבות תחזוקה מניעתית.
מציע להקדיש כמה דקות ללמוד כאן כיצד לבדוק נכס לפני רכישה
מפני שהרבה בעיות כמו שעולות כאן אצלנו בפורום מתייחסות לכשלים שניתן היה לגלות לפני הרכישה ואו לטפל במפגעים שהיוו סיבת שורש להיווצרות הנזק במהלך השנים מאז הרכישה, מכיון שלא טופלו כיאות מלכתחילה.
דגשים:
1) הנקודה הקריטית לחשוב על כך היא לפני רכישת הבית - לבדוק ולהבין אילו מערכות פונקציונליות במבנה אינן מבצעות את תפקידן (למשל במקרה זה המרזב) ומה סיבת השורש לכך. זה יכול לחסוף לך הרבה כסף כאשר כשל פונקציונלי מתבטא ברבות השנים למפגע משמעותי בנכס שלך.

2) מצב מבנה קיים - לא אתפלא שבמקרה הזה כבר בעת רכישת הבית ניתן היה לגלות שכשלים פונקציונליים הביאו לתוצאות של בעיות במבנה, ולכן נדרש בדק מקצועי מקיף של הבית לבמטרה להעריך לא רק את מה שדורש שיפוץ מיידי כעת אלא גם להבין מה ההקצאות הצפויות בהמשך אם בגלל מפגע כנ"ל ואם בגלל בלאי טבעי (למשל משך זמן חיים של גג הבית גג החנייה או מערכות חימום וקירור של אויר וגם חימום מים וכיוצא בזה כי לכל אחד מהם יש פג תוקף והם מסתכמים ומצטברים לעלויות יחד של עשרות אלפי דולרים). קוראים לזה תכנית CAPEX דבר בסיסי להכיר והסברתי את זה בוידאו.

בהצלחה!

אנחנו עושים בדיקה לכל בית, ותמיד יש הפתעות
כמעט אף פעם אי אפשר לדעת כמה זה יעלה בפועל לעשות תיקונים/שיפוצים. לפעמים ההפתעה היא לטובה, לרוב ההפתעה היא לרעה.
&nbsp
הבית האחרון שקנינו. בית דו-משפחתי בשכונה שלי. דורש המון שיפוצים קוסמטיים (היה שייך לאישה זקנה שהשאירה את הסגנון של שנות ה-60-70 בבית). אבל גם צריך שיפוצים מכניים. כשקנינו את הבית, לא עשיתי חישוב מדויק לכל דבר ודבר. אלא עשינו הערכה כללית, הוספנו עוד קצת ליתר ביטחון והגענו למסקנה שגם אם הכל יעלה לנו 15 אלף דולר, זה עדיין יהיה שווה את זה. התקציב הזה כלל החלפת כל החלונות, מכשירי חשמל, צביעה, דוד/חימום ועוד שלל דברים שהבית צריך.
אז ביחידה אחת של הבית יש דוד/בוילר די חדש (פחות מ-5 שנים). בצד השני יש אחד הרבה יותר ישן, וזה לא עבד בזמן שהפקח עשה את הבדיקה שלו. אז ידענו שצריך להחליף את המערכת. כמה ימים אחרי הקנייה, הקבלן שלי בא אלי ואמר שהוא החליף את הטרומוסטט ועוד כמה חלקים, והופ, כל המערכת עובדת. אמנם המערכת ישנה ומתישהו בעתיד יצטרך החלפה, אבל עכשיו זה רק עלה לנו בכמה עשרות דולרים בחומרים.
&nbsp
מצד שני, היה לנו בית כשקנינו אותו זה היה בשבוע שלא ירד גשם. רכשנו את הבית, נכנסו דיירים, ירד גשם מאוד רצינו וגילינו שיש בעיות. במקרה הזה החלטנו על שיפוץ רציני למרתף כולל בניית french drain. העלות? בערך 10 אלף דולר. אבל זה היה פתרון מוחלט לבעיה, ולא פלסתר.
&nbsp
אנחנו עובדים לפי "hope for the best expect the worst". תמיד צריך לקחת מרווחי ביטחון, תמיד יש את ה"לא ידוע" ויש את הדברים שמגלים רק אחרי הקנייה. האם השיפוץ בבית הנוכחי יעלה לנו 15 אלף דולר? סביר להניח שלא. הניחוש שלי זה שיסתיים יותר באזור ה-8-10 אלף. אבל אם הקבלן שלי יגיע אם משהו רציני שצריך להחליף, אנחנו לא נהיה בצרות.
לכן אני מסכים עם בוסטון. אי אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". אלא אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בין 3-10 אלף דולר". אם מתכוננים לדבר כזה, ובסוף יוצא 5,964, הלקוח יהיה שמח. אם זה יצא 10 אלף דולר, הלקוח יהיה מוכן.

 

[guy12345671]

יש פער גדול בין השיטות- לרעת השיטה של בדיקה מרחוק

אנחנו עושים בדיקה לכל בית, ותמיד יש הפתעות
כמעט אף פעם אי אפשר לדעת כמה זה יעלה בפועל לעשות תיקונים/שיפוצים. לפעמים ההפתעה היא לטובה, לרוב ההפתעה היא לרעה.
&nbsp
הבית האחרון שקנינו. בית דו-משפחתי בשכונה שלי. דורש המון שיפוצים קוסמטיים (היה שייך לאישה זקנה שהשאירה את הסגנון של שנות ה-60-70 בבית). אבל גם צריך שיפוצים מכניים. כשקנינו את הבית, לא עשיתי חישוב מדויק לכל דבר ודבר. אלא עשינו הערכה כללית, הוספנו עוד קצת ליתר ביטחון והגענו למסקנה שגם אם הכל יעלה לנו 15 אלף דולר, זה עדיין יהיה שווה את זה. התקציב הזה כלל החלפת כל החלונות, מכשירי חשמל, צביעה, דוד/חימום ועוד שלל דברים שהבית צריך.
אז ביחידה אחת של הבית יש דוד/בוילר די חדש (פחות מ-5 שנים). בצד השני יש אחד הרבה יותר ישן, וזה לא עבד בזמן שהפקח עשה את הבדיקה שלו. אז ידענו שצריך להחליף את המערכת. כמה ימים אחרי הקנייה, הקבלן שלי בא אלי ואמר שהוא החליף את הטרומוסטט ועוד כמה חלקים, והופ, כל המערכת עובדת. אמנם המערכת ישנה ומתישהו בעתיד יצטרך החלפה, אבל עכשיו זה רק עלה לנו בכמה עשרות דולרים בחומרים.
&nbsp
מצד שני, היה לנו בית כשקנינו אותו זה היה בשבוע שלא ירד גשם. רכשנו את הבית, נכנסו דיירים, ירד גשם מאוד רצינו וגילינו שיש בעיות. במקרה הזה החלטנו על שיפוץ רציני למרתף כולל בניית french drain. העלות? בערך 10 אלף דולר. אבל זה היה פתרון מוחלט לבעיה, ולא פלסתר.
&nbsp
אנחנו עובדים לפי "hope for the best expect the worst". תמיד צריך לקחת מרווחי ביטחון, תמיד יש את ה"לא ידוע" ויש את הדברים שמגלים רק אחרי הקנייה. האם השיפוץ בבית הנוכחי יעלה לנו 15 אלף דולר? סביר להניח שלא. הניחוש שלי זה שיסתיים יותר באזור ה-8-10 אלף. אבל אם הקבלן שלי יגיע אם משהו רציני שצריך להחליף, אנחנו לא נהיה בצרות.
לכן אני מסכים עם בוסטון. אי אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". אלא אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בין 3-10 אלף דולר". אם מתכוננים לדבר כזה, ובסוף יוצא 5,964, הלקוח יהיה שמח. אם זה יצא 10 אלף דולר, הלקוח יהיה מוכן.

יש פער גדול בין השיטות- לרעת השיטה של בדיקה מרחוק
ניר, לא נראה לי שהמאמר מיועד לאנשים עם ניסיון של 11 שנה ועם צוות אנשים בשטח שהם כבר מכירים.
לכן, בזה שאתה מציג את השיטה הזו (מרחוק) כטובה מאוד, אתה עלול לגרום לכך שמשקיעים מתחילים יסתמכו עליה ולא יבינו שהבדיקה הישירה (אותה הציגו צבי ובוסטון) הרבה הרבה יותר טובה.
הפער בין שתי השיטות הוא ענק- במיוחד למשקיעים מתחילים.

השיטה שהצגת עדיפה על הבדיקות שרוב המשקיעים עושים (שמבססים רק על מידע מהמשווק) אבל אלה בדיקות מאוד מאוד חלשות- כך שכמעט הכל עדיף עליהן.

עוד נקודה- אם התבססת על אני מקצוע שאתה מכיר ואתה יודע את הסטנדרט של כל אחד מהם (מעבר לרישוי מהרשויות שלא אומר מספיק) אז זו נקודה שחייבים לציין- כדי שמשקיע שלומד מזה יוכל ליישם בעצמו (יש פקחים שימליצו על החלפה של גג באלפי דולרים- שיכול בקלות להחזיק חמש שנים נוספות).

כלומר היכרות מקדימה עם אנשי הצוות היא הכרחית להצלחת השיטה שלך.

 

[1ניר בבגני]

שיטות - יתרונות וחסרונות

יש פער גדול בין השיטות- לרעת השיטה של בדיקה מרחוק
ניר, לא נראה לי שהמאמר מיועד לאנשים עם ניסיון של 11 שנה ועם צוות אנשים בשטח שהם כבר מכירים.
לכן, בזה שאתה מציג את השיטה הזו (מרחוק) כטובה מאוד, אתה עלול לגרום לכך שמשקיעים מתחילים יסתמכו עליה ולא יבינו שהבדיקה הישירה (אותה הציגו צבי ובוסטון) הרבה הרבה יותר טובה.
הפער בין שתי השיטות הוא ענק- במיוחד למשקיעים מתחילים.

השיטה שהצגת עדיפה על הבדיקות שרוב המשקיעים עושים (שמבססים רק על מידע מהמשווק) אבל אלה בדיקות מאוד מאוד חלשות- כך שכמעט הכל עדיף עליהן.

עוד נקודה- אם התבססת על אני מקצוע שאתה מכיר ואתה יודע את הסטנדרט של כל אחד מהם (מעבר לרישוי מהרשויות שלא אומר מספיק) אז זו נקודה שחייבים לציין- כדי שמשקיע שלומד מזה יוכל ליישם בעצמו (יש פקחים שימליצו על החלפה של גג באלפי דולרים- שיכול בקלות להחזיק חמש שנים נוספות).

כלומר היכרות מקדימה עם אנשי הצוות היא הכרחית להצלחת השיטה שלך.

שיטות - יתרונות וחסרונות
הי גיא

לא נראה לי שהמאמר מיועד לאנשים עם ניסיון של 11 שנה ועם צוות אנשים בשטח שהם כבר מכירים
אין שיטה של "מרחוק".
יש 3 שיטות וזה מוסבר במדריך בעמוד 5.
http://bit.ly/2IrVHfV

לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות.
נכון המאמר מיועד במיוחד למשקיעים מתחילים. כי למעשה רוב המשקיעים המתחילים עושים טעויות מיותרות בגלל חוסר מודעות. תראה את הדוגמא בפוסט הזה, כל בדק בית סטנדרטי היה חושף את זה. אם כל המשקיעים יקראו את המדריך ויעברו על הוידאו ויישמו את השיטה זה יחסום את רוב הנפילות והעקיצות. וזו המטרה של הפורום ללמוד, אז בטח שזה רלונטי למתחילים ללמוד.

בזה שאתה מציג את השיטה הזו (מרחוק) כטובה מאוד, אתה עלול לגרום לכך שמשקיעים מתחילים יסתמכו עליה ולא יבינו שהבדיקה הישירה (אותה הציגו צבי ובוסטון) הרבה הרבה יותר טובה.
אין שיטת מרחוק, יש שיטה ללכת בעצמך ולבדוק (ולא להסתמך על צוות) ויש שיטה להסתמך על צוות אנשים אחרים שיעשו זאת. אני ניסיתי להסביר שהשיטה שבוסטון וצבי מסבירים מתאימה למשקיעים מתקדמים, היא מאוד מסוכנת למשקיעים מתחילים שאין להם את הידע הכלים המשאבים לבצע פיקוח, ולכן עדיף לשלם על פיקוח מקצועי, מבחינת ההגיון של ניהול סיכון בסיסי. ולכן, אם משקיעים מתחילים יקשיבו לזה, יהיו הרבה יותר נפילות.

השיטה שצבי ובוסטון מתארים לדעתי מתאימה למנוסים וממש ממש מסוכנת למתחילים. תיסע לנכס ותראה אותו אגב אני בעד. אבל איזה מיטיגציה אתה יכול להוסיף על הסיכונים? נראה לך שמשקיע מתחיל יכול להסתמך על עצמו? זאת שיטה מאוד גרועה בתור התחלה, אבל זאת כן שיטה טובה מאוד למתקדמים. לכן השאלה עדיף למי. התייחסתי לזה בשיחה עם צבי למעלה. לרוב המשקיעים הישראלים המתחילים זה לא עדיף.


עוד נקודה- אם התבססת על אני מקצוע שאתה מכיר ואתה יודע את הסטנדרט של כל אחד מהם (מעבר לרישוי מהרשויות שלא אומר מספיק) אז זו נקודה שחייבים לציין- כדי שמשקיע שלומד מזה יוכל ליישם בעצמו (יש פקחים שימליצו על החלפה של גג באלפי דולרים- שיכול בקלות להחזיק חמש שנים נוספות).
כלומר היכרות מקדימה עם אנשי הצוות היא הכרחית להצלחת השיטה שלך.
נכון. הדבר הראשון במעלה זה האנשים. הרי אנחנו כמשקיעים. מה אנחנו משקיעים? בעיקר כסף. כלומר, לרוב המשקיעים יש עבודה אחרת ביום יום, קרי מגלבת זמן, ויש אנרגיה מוגבלת בהתאמה, וגם ידע וקשרים עם אנשים מקומיים - כל שאר המשאבים מוגבלים בהתאם עבור המשקיע המתחיל.

אתה חושב שהשיטה הכי מתאימה למשקיע כזה היא לטוס ולבצע פיקוח?
זה חוסר הלימה בין עמדת ההשקעה והמשאבים לבין דרך הפעולה הנבחרת.
אם אתה כמשקיע מבין את העמדה שלך, זו נקודת המפתח לבחון מה משיטות הפעולה האפשריות הכי מתאימה לך כמשקיע, והסברתי את זה במדריך בעמוד 5.

 

[1ניר בבגני]

התייחסתי לזה בתשובות האחרות

אנחנו עושים בדיקה לכל בית, ותמיד יש הפתעות
כמעט אף פעם אי אפשר לדעת כמה זה יעלה בפועל לעשות תיקונים/שיפוצים. לפעמים ההפתעה היא לטובה, לרוב ההפתעה היא לרעה.
&nbsp
הבית האחרון שקנינו. בית דו-משפחתי בשכונה שלי. דורש המון שיפוצים קוסמטיים (היה שייך לאישה זקנה שהשאירה את הסגנון של שנות ה-60-70 בבית). אבל גם צריך שיפוצים מכניים. כשקנינו את הבית, לא עשיתי חישוב מדויק לכל דבר ודבר. אלא עשינו הערכה כללית, הוספנו עוד קצת ליתר ביטחון והגענו למסקנה שגם אם הכל יעלה לנו 15 אלף דולר, זה עדיין יהיה שווה את זה. התקציב הזה כלל החלפת כל החלונות, מכשירי חשמל, צביעה, דוד/חימום ועוד שלל דברים שהבית צריך.
אז ביחידה אחת של הבית יש דוד/בוילר די חדש (פחות מ-5 שנים). בצד השני יש אחד הרבה יותר ישן, וזה לא עבד בזמן שהפקח עשה את הבדיקה שלו. אז ידענו שצריך להחליף את המערכת. כמה ימים אחרי הקנייה, הקבלן שלי בא אלי ואמר שהוא החליף את הטרומוסטט ועוד כמה חלקים, והופ, כל המערכת עובדת. אמנם המערכת ישנה ומתישהו בעתיד יצטרך החלפה, אבל עכשיו זה רק עלה לנו בכמה עשרות דולרים בחומרים.
&nbsp
מצד שני, היה לנו בית כשקנינו אותו זה היה בשבוע שלא ירד גשם. רכשנו את הבית, נכנסו דיירים, ירד גשם מאוד רצינו וגילינו שיש בעיות. במקרה הזה החלטנו על שיפוץ רציני למרתף כולל בניית french drain. העלות? בערך 10 אלף דולר. אבל זה היה פתרון מוחלט לבעיה, ולא פלסתר.
&nbsp
אנחנו עובדים לפי "hope for the best expect the worst". תמיד צריך לקחת מרווחי ביטחון, תמיד יש את ה"לא ידוע" ויש את הדברים שמגלים רק אחרי הקנייה. האם השיפוץ בבית הנוכחי יעלה לנו 15 אלף דולר? סביר להניח שלא. הניחוש שלי זה שיסתיים יותר באזור ה-8-10 אלף. אבל אם הקבלן שלי יגיע אם משהו רציני שצריך להחליף, אנחנו לא נהיה בצרות.
לכן אני מסכים עם בוסטון. אי אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". אלא אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בין 3-10 אלף דולר". אם מתכוננים לדבר כזה, ובסוף יוצא 5,964, הלקוח יהיה שמח. אם זה יצא 10 אלף דולר, הלקוח יהיה מוכן.

התייחסתי לזה בתשובות האחרות

 

[אורחים בפורום]

ברשותכם, נחזור לנושא הפוסט...

התייחסתי לזה בתשובות האחרות

ברשותכם, נחזור לנושא הפוסט...
אני מצרף תמונות עדכניות של הבית והעצים סביבו.
לשאלתי לגבי מצב הגג קיבלתי את התשובה הנ"ל -
Here are the pics of overhanging branches you asked for. Water does not actually accumulate on the roof, the water in a full gutter backs up into the facia and soffitt and leaks down into the bedroom ceiling. We have made temporary patches, but the roofing contractor believes leaves will continue clog the gutter unless the branches are cut back.

בנוסף שאלתי את חברת הניהול האם יש פה עילה לבקש מחברת החשמל לבצע את הגיזום בגלל הכבלים שעוברים שם. נעניתי שהדבר לא אפשרי כיוןן שהנוהל שם אומר שהם מתערבים רק אם העץ נופל על הכבלים...
the only time RGE gets involved is when there is a branch or a limb fallen on the line. That is not the case here.

 

[צבי ליך]

הסיפור של חברת הניהול נראה הגיוני

ברשותכם, נחזור לנושא הפוסט...
אני מצרף תמונות עדכניות של הבית והעצים סביבו.
לשאלתי לגבי מצב הגג קיבלתי את התשובה הנ"ל -
Here are the pics of overhanging branches you asked for. Water does not actually accumulate on the roof, the water in a full gutter backs up into the facia and soffitt and leaks down into the bedroom ceiling. We have made temporary patches, but the roofing contractor believes leaves will continue clog the gutter unless the branches are cut back.

בנוסף שאלתי את חברת הניהול האם יש פה עילה לבקש מחברת החשמל לבצע את הגיזום בגלל הכבלים שעוברים שם. נעניתי שהדבר לא אפשרי כיוןן שהנוהל שם אומר שהם מתערבים רק אם העץ נופל על הכבלים...
the only time RGE gets involved is when there is a branch or a limb fallen on the line. That is not the case here.

הסיפור של חברת הניהול נראה הגיוני
אם הזווית לא מטעה, אז זו לא עבודה לאיזה פועל אחד עם מזמרה וסולם.
יש הרבה מה להוריד, והעצים מגיעים לגובה רב מעל הבית (גם קשה להגיע, וגם צריך להיזהר מנזק אם יפלו על הבית), וצריך גם להיזהר על הכבלים של החשמל.
עם עץ אחד מכל צד, אפשר גם להאמין שהגג שלך הוא "אוטוסטרדה" של סנאים כמו שכתבו פה.
&nbsp
אני לא יודע לתמחר דבר כזה בדיוק (גם מאד תלוי כמה יורידו. בעץ שבתמונה האמצעית הייתי מבקש שיגיעו עד לגזע. הוא לא נראה שיצמח ממנו משהו טוב), אבל המחיר שהציעו לך לא נשמע לי מופקע.
&nbsp
שווה לדבר עם השכן כי גם לו יש בעיה.
&nbsp
אני גם יכול להאמין שכרגע המים גולשים רק סביב המרזב.

 

[אורחים בפורום]

אם אתה מאשר כל מה שנשאר לי זה לתת להם OK....

הסיפור של חברת הניהול נראה הגיוני
אם הזווית לא מטעה, אז זו לא עבודה לאיזה פועל אחד עם מזמרה וסולם.
יש הרבה מה להוריד, והעצים מגיעים לגובה רב מעל הבית (גם קשה להגיע, וגם צריך להיזהר מנזק אם יפלו על הבית), וצריך גם להיזהר על הכבלים של החשמל.
עם עץ אחד מכל צד, אפשר גם להאמין שהגג שלך הוא "אוטוסטרדה" של סנאים כמו שכתבו פה.
&nbsp
אני לא יודע לתמחר דבר כזה בדיוק (גם מאד תלוי כמה יורידו. בעץ שבתמונה האמצעית הייתי מבקש שיגיעו עד לגזע. הוא לא נראה שיצמח ממנו משהו טוב), אבל המחיר שהציעו לך לא נשמע לי מופקע.
&nbsp
שווה לדבר עם השכן כי גם לו יש בעיה.
&nbsp
אני גם יכול להאמין שכרגע המים גולשים רק סביב המרזב.

אם אתה מאשר כל מה שנשאר לי זה לתת להם OK....

 

[danakama10]

מבחינת העלות - נשמע די הגיוני

אם אתה מאשר כל מה שנשאר לי זה לתת להם OK....

מבחינת העלות - נשמע די הגיוני
בשבוע שעבר באו לקצץ לי כ- 25% משני עצים, וזה עלה 1800 $. זו היתה ההצעה הזולה ביותר שקיבלתי. הטווחים היו די רחבים, כך שאני ממליצה לקבל מספר הצעות מחיר. נראה שלעץ שלך יש המון ענפים מעל הבית והמחיר נשמע לי סביר. מצד שני, אני בעמק הסיליקון היקר, אז אולי אצלך המחיר כן מוגזם מעט, תלוי היכן אתה נמצא. ממליצה לך לבקש הערכת מחיר של 3 חברות גיזום לפחות ושישלחו לך את ההצעה שלהם.

לחלוטין הגיוני שסנאים יטפסו על העצים ומשם יגיעו לגג. מה שלא הגיוני, שהם כל הזמן מצליחים לחדור לגג. סנאים חודרים לגג לא ע"י כרסום הגג, אלא על ידי כניסה מפתח כלשהו. הייתי מבקשת שיזמינו חברה אמינה ל- pest control שיעברו על כל הבית ויאטמו כל פתח ממנו סנאים/עכברים ושאר מזיקים יכולים להסתנן דרכו.

 

[danakama10]

אגב, היית יכול להתקשר בעצמך לחברת החשמל + הגג שדורש שיפוץ

ברשותכם, נחזור לנושא הפוסט...
אני מצרף תמונות עדכניות של הבית והעצים סביבו.
לשאלתי לגבי מצב הגג קיבלתי את התשובה הנ"ל -
Here are the pics of overhanging branches you asked for. Water does not actually accumulate on the roof, the water in a full gutter backs up into the facia and soffitt and leaks down into the bedroom ceiling. We have made temporary patches, but the roofing contractor believes leaves will continue clog the gutter unless the branches are cut back.

בנוסף שאלתי את חברת הניהול האם יש פה עילה לבקש מחברת החשמל לבצע את הגיזום בגלל הכבלים שעוברים שם. נעניתי שהדבר לא אפשרי כיוןן שהנוהל שם אומר שהם מתערבים רק אם העץ נופל על הכבלים...
the only time RGE gets involved is when there is a branch or a limb fallen on the line. That is not the case here.

אגב, היית יכול להתקשר בעצמך לחברת החשמל + הגג שדורש שיפוץ
ולשאול אם הם גוזמים במקרה שלך. מאוד יכול להיות שכן היו גוזמים.

https://www.rge.com/wps/portal/rge/...nW7s17z-EUiG0DdFUTRxEO6HPvu5zd1kNvsFh-V8Ww!!/

וגם -
Call a forester
If you have questions or concerns about our policies or techniques, we encourage you to contact an RG&E forester by calling 800.743.2110.

עכשיו כשאני מבינה שהבית ברוצ'סטר ניו יורק (על פי חברת החשמל), אני חושבת שיתכן ולקחו לך מחיר מאוד גבוה לגיזום העץ.

לעניין הגג.
מה הפירוש אין הצטברות של מים, אבל מה SOFFIT (הם אייתו לא נכון, איך אפשר שחברה רצינית לא תדע מה זה, או לפחות תשתמש ב- spell checker) וה- FACIA המים דולפים לתקרה?
יש תקלה בגג. אם הם באמת היו מביאים roofer כפי שהם טוענים, הוא היה אומר מה צריך לעשות. הרי ברור לך שמים לא אמורים להכנס לתקרה גם אם יורד גשם 24X7, ואין סיכוי שקבלן גגות אמר להם שבעיית התקרה תפתר אם יקצצו את הענפים. כן, צריך לגזום אותם בגלל שהם מביאים מזיקים והעלים שלהם סותמים את המרזב וענפים עלולים ליפול על הגג ולגרום נזק. אבל זה לא מקור בעיית הרטיבות.
אני חוזרת: אם יש דליפת מים לתקרה בבית, יש בעיה בגג/facia/soffit וחייבים לפתור אותה לפני שהנזק ילך ויגבר. אגב, ה- soffit הלקוי כנראה גם הסיבה שהסנאים נכנסים... הסנאים לא סתם מתחילים לכרסם גגות ומייצרים חורים במקומות רנדומלים...
תקרא קצת כאן:
https://www.preventivesupport.com/services/roofing-contractor/rotten-fascia-and-soffit-repair/

אתה חייב להתחיל לחקור דברים בעצמך ולא לסמוך בעיניים עצומות על חברת הניהול שנשמעת קצת קיקיונית. ולשלוח שאלה באימייל ולקבל כל תשובה שלהם גם אם היא נשמעת בלתי הגיונית, זה עדיין נקרא עיניים עצומות.

 

[צבי ליך]

תמחור של עבודות בחוץ בדצמבר זה טריקי

אגב, היית יכול להתקשר בעצמך לחברת החשמל + הגג שדורש שיפוץ
ולשאול אם הם גוזמים במקרה שלך. מאוד יכול להיות שכן היו גוזמים.

https://www.rge.com/wps/portal/rge/...nW7s17z-EUiG0DdFUTRxEO6HPvu5zd1kNvsFh-V8Ww!!/

וגם -
Call a forester
If you have questions or concerns about our policies or techniques, we encourage you to contact an RG&E forester by calling 800.743.2110.

עכשיו כשאני מבינה שהבית ברוצ'סטר ניו יורק (על פי חברת החשמל), אני חושבת שיתכן ולקחו לך מחיר מאוד גבוה לגיזום העץ.

לעניין הגג.
מה הפירוש אין הצטברות של מים, אבל מה SOFFIT (הם אייתו לא נכון, איך אפשר שחברה רצינית לא תדע מה זה, או לפחות תשתמש ב- spell checker) וה- FACIA המים דולפים לתקרה?
יש תקלה בגג. אם הם באמת היו מביאים roofer כפי שהם טוענים, הוא היה אומר מה צריך לעשות. הרי ברור לך שמים לא אמורים להכנס לתקרה גם אם יורד גשם 24X7, ואין סיכוי שקבלן גגות אמר להם שבעיית התקרה תפתר אם יקצצו את הענפים. כן, צריך לגזום אותם בגלל שהם מביאים מזיקים והעלים שלהם סותמים את המרזב וענפים עלולים ליפול על הגג ולגרום נזק. אבל זה לא מקור בעיית הרטיבות.
אני חוזרת: אם יש דליפת מים לתקרה בבית, יש בעיה בגג/facia/soffit וחייבים לפתור אותה לפני שהנזק ילך ויגבר. אגב, ה- soffit הלקוי כנראה גם הסיבה שהסנאים נכנסים... הסנאים לא סתם מתחילים לכרסם גגות ומייצרים חורים במקומות רנדומלים...
תקרא קצת כאן:
https://www.preventivesupport.com/services/roofing-contractor/rotten-fascia-and-soffit-repair/

אתה חייב להתחיל לחקור דברים בעצמך ולא לסמוך בעיניים עצומות על חברת הניהול שנשמעת קצת קיקיונית. ולשלוח שאלה באימייל ולקבל כל תשובה שלהם גם אם היא נשמעת בלתי הגיונית, זה עדיין נקרא עיניים עצומות.

תמחור של עבודות בחוץ בדצמבר זה טריקי
תזכרי שיש פה סיכון לקבלן, כי אם המזג אוויר לא משחק לו, זה יכול לקחת גם יותר מיום (זה לא רק עץ אחד).
אני לא חושב שזה שהוא ברוצ'סטר חוסך משהו בתקופה הזו.
הוא צריך 2 פועלים טובים (שאפשר לסמוך עליהם עם מסור שרשרת על בום ליפט) שיבלו את כל היום באוויר בקור של דצמבר ברוצ'סטר. זה לא עובדים של 10$ לשעה.
הוא צריך גם לשכור בום ליפט ומכולה, ויש לו התעסקות (פרמיט, לדאוג לכלים, לתאם עם חברת חשמל).
בקיץ קל לחשב את זה לפי יום אחד, אבל בחורף זה לא כל כך פשוט.
&nbsp
מסכים איתך ששווה לנסות את חברת החשמל. למה לא?
&nbsp
לגבי חברת הניהול- אני לא חושב שהם טוענים שאין בעיה.
נראה לי שהם מראים בתמונה את מה שהם חושדים בו כמוקד לנזילה.
ה-Gutter מקוטע, וחסרה חתיכה מה-Fascia. יכול להיות שזו תוצאה של (התקנה לקויה, ו) המשקל של המים שהיו תקועים שם כתוצאה מהעלים. אני מסכים איתך שאולי גם הסנאים נכנסים משם.

 

[danakama10]

אין לדעת

תמחור של עבודות בחוץ בדצמבר זה טריקי
תזכרי שיש פה סיכון לקבלן, כי אם המזג אוויר לא משחק לו, זה יכול לקחת גם יותר מיום (זה לא רק עץ אחד).
אני לא חושב שזה שהוא ברוצ'סטר חוסך משהו בתקופה הזו.
הוא צריך 2 פועלים טובים (שאפשר לסמוך עליהם עם מסור שרשרת על בום ליפט) שיבלו את כל היום באוויר בקור של דצמבר ברוצ'סטר. זה לא עובדים של 10$ לשעה.
הוא צריך גם לשכור בום ליפט ומכולה, ויש לו התעסקות (פרמיט, לדאוג לכלים, לתאם עם חברת חשמל).
בקיץ קל לחשב את זה לפי יום אחד, אבל בחורף זה לא כל כך פשוט.
&nbsp
מסכים איתך ששווה לנסות את חברת החשמל. למה לא?
&nbsp
לגבי חברת הניהול- אני לא חושב שהם טוענים שאין בעיה.
נראה לי שהם מראים בתמונה את מה שהם חושדים בו כמוקד לנזילה.
ה-Gutter מקוטע, וחסרה חתיכה מה-Fascia. יכול להיות שזו תוצאה של (התקנה לקויה, ו) המשקל של המים שהיו תקועים שם כתוצאה מהעלים. אני מסכים איתך שאולי גם הסנאים נכנסים משם.

אין לדעת
אצלי גזמו 2 עצים ענקיים. באו עם 2 משאיות עם מנוף והיו 4 פועלים. לקח להם פחות מ- 4 שעות ביום גשום. איזה פרמיט צריך לגיזום עצים? מספיק שלוקחים ארבוריסט עם רישיון.
לא ברור מדוע בקור של דצמבר ברוצ'סטר הם לא יכולים לעבוד מספר שעות, אבל נניח. עדיין, פה מדובר כמדומני בעץ אחד, ואצלי ב- 2, ושוב אדגיש שאני גרה במקום היקר ביותר בארה"ב, אולי חוץ ממנהטן.
חברת הניהול טוענת שגיזום העצים יפתור את הבעיה, ושהמים לא מצטברים בגג אלא נכנסים דרך הפאשיה והסופט (מהתמונה הפאשיה בכלל נראה שבור והמרזב לא מתחבר לשום מקום), ושהם שמו שם "temporary patches". מה זה ה- temporary patches אם לא כיסוי העץ הרקוב? ואפילו את זה אי אפשר לראות בתמונה, כי כאמור, חלק גדול נראה שם חסר והמרזב תלוי לו לקישוט. אני לא יודעת מה ההסכם ביניהם אומר, אבל לי נשמע הגיוני שאם הוא לא נמצא שם לראות את הנכס התפקיד שלהם הוא להתריע על נזקים. לא לתקן את מה שהולך שם יגרום לנזק אדיר. מדוע הם לא מספרים אלו תיקונים הוא צריך לעשות? לא ברור לי. הרי זה לא אמור להיות על חשבונם, לא?
ההתנהלות הזו, כולל הניסוחים העילגים שלהם (כמו שהפקח שלח את ההתראות/דוחות (לא ברור אם אכן היו דוחות) ל- "somebody").
הם כותבים את הכל בצורה מאוד vauge וכשמישהו עושה זאת, מהנסיון שלי, הוא מסתיר משהו.
והבחור המסכן כאן, מה הוא מבין. אומרים לו, אז הוא חושב, אה, ככה עובדים בארה"ב! או קי, נסמוך עליהם!

 

[צבי ליך]

זה עניין ספציפי

אין לדעת
אצלי גזמו 2 עצים ענקיים. באו עם 2 משאיות עם מנוף והיו 4 פועלים. לקח להם פחות מ- 4 שעות ביום גשום. איזה פרמיט צריך לגיזום עצים? מספיק שלוקחים ארבוריסט עם רישיון.
לא ברור מדוע בקור של דצמבר ברוצ'סטר הם לא יכולים לעבוד מספר שעות, אבל נניח. עדיין, פה מדובר כמדומני בעץ אחד, ואצלי ב- 2, ושוב אדגיש שאני גרה במקום היקר ביותר בארה"ב, אולי חוץ ממנהטן.
חברת הניהול טוענת שגיזום העצים יפתור את הבעיה, ושהמים לא מצטברים בגג אלא נכנסים דרך הפאשיה והסופט (מהתמונה הפאשיה בכלל נראה שבור והמרזב לא מתחבר לשום מקום), ושהם שמו שם "temporary patches". מה זה ה- temporary patches אם לא כיסוי העץ הרקוב? ואפילו את זה אי אפשר לראות בתמונה, כי כאמור, חלק גדול נראה שם חסר והמרזב תלוי לו לקישוט. אני לא יודעת מה ההסכם ביניהם אומר, אבל לי נשמע הגיוני שאם הוא לא נמצא שם לראות את הנכס התפקיד שלהם הוא להתריע על נזקים. לא לתקן את מה שהולך שם יגרום לנזק אדיר. מדוע הם לא מספרים אלו תיקונים הוא צריך לעשות? לא ברור לי. הרי זה לא אמור להיות על חשבונם, לא?
ההתנהלות הזו, כולל הניסוחים העילגים שלהם (כמו שהפקח שלח את ההתראות/דוחות (לא ברור אם אכן היו דוחות) ל- "somebody").
הם כותבים את הכל בצורה מאוד vauge וכשמישהו עושה זאת, מהנסיון שלי, הוא מסתיר משהו.
והבחור המסכן כאן, מה הוא מבין. אומרים לו, אז הוא חושב, אה, ככה עובדים בארה"ב! או קי, נסמוך עליהם!

זה עניין ספציפי
בתמונות יש 4 עצים.
2 עצים מצד ימין של הבית, ו-2 עצים מצד שמאל.
זה נכון שרק עץ אחד נראה באמת גדול, ושקשה להבין מהזווית צילום כמה מהעצים צריך להוריד.
אני לא בטוח, אבל נשמע שהעצים שאת כותבת עליהם היו קרובים למדרכה/כביש (כלומר הם היו נגישים). כאן 2 עצים תקועים בין הבית שלו לבית של השכן, פלוס הכבלים החשמליים.
&nbsp
כמו שיש ערים שדורשות C of O לפני כל השכרה, ערים יכולות לדרוש פרמיט לעבודה בגובה על עצים. הן יכולות לטעון שמישהו צריך להיות אחראי במצב שהעץ נופל על הבית של השכן או על הכבלים של החשמל, ושמישהו צריך להיות אחראי כלפיהן על הפינוי.
אני רואה שהשבוע לא צפוי שלג ברוצ'סטר, אבל כשיש שלג וקרח (על העץ ועל הרצפה), עבודות בחוץ לוקחות יותר זמן, ונהיות יותר מורכבות.
אם את מביאה ארבוריסט מורשה (ולא ידעתי שזה מקצוע עם רישיון) ועוד 3 עובדים, אז יום אחד צריך להספיק. אני מאמין שזה עדיין סביב 700$ לעובדים (300$ לארבוריסט, 200$ לנהג משאית, ועוד 100$ לכל עובד פשוט), עוד 500$ לציוד, וגם הקבלן צריך לעשות פה כסף. כמה כבר אפשר לרדת במחיר?
&nbsp
לגבי ההתנהלות של חברת הניהול- זו בעיה גנרית.
דעתי ידועה פה. זו טעות קשה של משקיעים לא מעורבים לקנות סינגל פאמיליז כאלה. זה מתאים למשקיעים שהם Hands On.
אני לא חושב שבשביל ה-100$ לחודש שמשלמים על ניהול של נכסים כאלה, אפשר לקבל את השירות שאת מצפה לו.
מהניסיון שלי, חברת ניהול ברמה גבוהה, יהיה מאד קשה למצוא שם. זה הרבה עבודה בשביל מעט מדי כסף. רוב חברות הניהול מחכות לתלונות מדיירים. זה מה יש, ואין לו יותר מדי ברירה.
&nbsp
את העצים צריך לגזום בכל מקרה. את הניקוז מהגג צריך לתקן בכל מקרה. צריך לברר מה קרה עם הדואר בכל מקרה (ויכול להיות שזה לא אשמת החברת ניהול. זו יכולה להיות גם בעיה בעירייה).
&nbsp
האם במקומו הייתי רוצה יותר פיקוח? האם הייתי מבקש הצעת מחיר יותר מדוייקת (עם צילום של מה בדיוק הולכים להוריד)? כנראה שכן.
&nbsp
לגבי המרזב והפאשיה- אני מסכים איתך שזה עמום, אבל זה עדיין נראה לי כמו נזק ממרזב סתום. עלים סתמו את המרזב. מים הצטברו. אולי קפאו. המשקל של המרזב (שנראה שהיה מחובר לפאשיה) משך את הפאשיה. סיליקון נסדק. מים חדרו את הפאשיה. העץ נרטב. מסמרים השתחררו. המרזב הכבד ממים משך למטה, והפאשיה נתלש. העץ לא בהכרח רקוב. נראה שהם לא כיסו אותו, וצריך לראות איך הוא יתייבש.

 

[aeonf]

Fascia בעברית = ארגז רוח

תמחור של עבודות בחוץ בדצמבר זה טריקי
תזכרי שיש פה סיכון לקבלן, כי אם המזג אוויר לא משחק לו, זה יכול לקחת גם יותר מיום (זה לא רק עץ אחד).
אני לא חושב שזה שהוא ברוצ'סטר חוסך משהו בתקופה הזו.
הוא צריך 2 פועלים טובים (שאפשר לסמוך עליהם עם מסור שרשרת על בום ליפט) שיבלו את כל היום באוויר בקור של דצמבר ברוצ'סטר. זה לא עובדים של 10$ לשעה.
הוא צריך גם לשכור בום ליפט ומכולה, ויש לו התעסקות (פרמיט, לדאוג לכלים, לתאם עם חברת חשמל).
בקיץ קל לחשב את זה לפי יום אחד, אבל בחורף זה לא כל כך פשוט.
&nbsp
מסכים איתך ששווה לנסות את חברת החשמל. למה לא?
&nbsp
לגבי חברת הניהול- אני לא חושב שהם טוענים שאין בעיה.
נראה לי שהם מראים בתמונה את מה שהם חושדים בו כמוקד לנזילה.
ה-Gutter מקוטע, וחסרה חתיכה מה-Fascia. יכול להיות שזו תוצאה של (התקנה לקויה, ו) המשקל של המים שהיו תקועים שם כתוצאה מהעלים. אני מסכים איתך שאולי גם הסנאים נכנסים משם.

Fascia בעברית = ארגז רוח

 

[צבי ליך]

פעם ראשונה שאני נתקל בכלל בשם הזה. גיגלתי...

Fascia בעברית = ארגז רוח

פעם ראשונה שאני נתקל בכלל בשם הזה. גיגלתי...
מבחינתי הכל פלאשינג...
הכוונה כמובן לפלאח שאמור לכסות את הקורות החיצוניות של בסיס הגג.

 

[aeonf]

במקרה ההורים שלי החליפו את כל הארגז רוח הזה לפני כמה שנים

פעם ראשונה שאני נתקל בכלל בשם הזה. גיגלתי...
מבחינתי הכל פלאשינג...
הכוונה כמובן לפלאח שאמור לכסות את הקורות החיצוניות של בסיס הגג.

במקרה ההורים שלי החליפו את כל הארגז רוח הזה לפני כמה שנים
כי היה כבר רקוב לגמרי. הרבה כסף עלה להם.
היום עושים אותם פה מאלומיניום ככה שהם הרבה יותר עמידים.
&nbsp
&nbsp