סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...

מצב
הנושא נעול.

ofird37

New member
סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...

סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
היי,
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה.
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ?

תודה


There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00 and 2000.00 to do this job.
 

aeonf

New member
הסיפור הגיוני, העלות ממש לא הגיונית.

סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
היי,
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה.
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ?

תודה


There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00 and 2000.00 to do this job.
הסיפור הגיוני, העלות ממש לא הגיונית.
 

צבי ליך

New member
לא פחות משלוש ספרות ולא יותר מחמש

מה העלות הריאלית לעבודה כזאת?
לא פחות משלוש ספרות ולא יותר מחמש
הכנסייה ממול הבניין שלי הורידה עץ די גדול לפני שנתיים (הגזע שלו עוד פה. בערך מטר וחצי בקוטר).
באו שלושה עובדים, משאית לפינוי שעליה באו בובקאט ומלגזה, ומשאית גריסה.
אני לא יודע איזה רישיונות הם היו צריכים.
לקח להם יומיים, שבהם המשאית של הפינוי עשתה כמה נאגלות כל יום.
&nbsp
זה נשמע פשוט מאד, אבל כשרואים את העבודה, אתה מבין שזה ממש לא.
ענף של עץ כזה יכול להיות בקוטר של חצי מטר, ותקוע בפוזיציה כזאת שצריך לגזום אותו בחלקים, לאבטח אותו עם חבלים כדי שייפול לכיוון היחידי שאין בו כביש או מבנה), ולעשות את כל זה בגובה של 10 מטר זה לא פשוט.
&nbsp
ולפעמים יש לך כמה ענפים קטנים סוררים בגובה 3 מטר...
 

aeonf

New member
שמע החברה פה צודקים

מה העלות הריאלית לעבודה כזאת?
שמע החברה פה צודקים
זה תלוי בהיקף העבודה וברשיונות אם צריך.
אם זה להוריד כמה ענפים סוררים זה נשמע יקר ואם זה להוריד את כל העץ זה נשמע זול.
יש לך תמונות?
בארץ אסור לך בכלל לכרות עץ וזה סיפור מהתחת (והרבה מאד כסף) לטפל בבעיה כזו כמו שצריך אם באמת צריך לכרות את העץ.
&nbsp
 

צבי ליך

New member
נשמע הגיוני. כרגיל, תלוי

סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
היי,
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה.
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ?

תודה


There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00 and 2000.00 to do this job.
נשמע הגיוני. כרגיל, תלוי
צריך לראות את העצים ואת המרזב כדי להבין.
יש עיריות שדורשות פרמיט לגיזום (בטח ובטח אם זה גם מעל הרחוב).
לפעמים זה גם כמויות אדירות של עצים. ומביאים גם משאית שגורסת את הגזם במקום.
זה מעבר לזה שעל עבודה בגובה משלמים לעובדים יותר. ולפעמים הגישה מסובכת, ויש גם את העניין שלא רוצים שהגזם ייפול על הבית... בקיצור, זה מאד תלוי. $2,000 יכול להיות גם מחיר זול.
&nbsp
זה יכול להיות קשור לסנאים. אם העץ צמוד לגג, זה די מזמין אותם.
 

Boston Guy

New member
אני מעריך שהסנאים לא קשורים לרטיבות - הם קשורים לעצים...

סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
היי,
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה.
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ?

תודה


There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00 and 2000.00 to do this job.
אני מעריך שהסנאים לא קשורים לרטיבות - הם קשורים לעצים...
לדעתי אתה לא הבנת את ההקשר במה שהם כתבו.
הם מתכוונים לזה שאם תגזמו את העצים ולא יהיו ענפים שתלויים מעל הבית הם מקווים שיקרו שני דברים חיוביים:
1. לא יהיו כל כך הרבה עלי שלכת והמרזב לא יסתם כל הזמן
2. לסנאים לא תהיה "אוטוסטרדה" בצורת ענף שמגיע דיירקט לגג של הבית - ולכן יהיה להם יותר קשה \ פחות מעניין להגיע דווקא לגג שלך כדי לחפור בו חורים.

ואם כבר עניתי לך - בוא ואסביר לך גם מה כתוב "בין השורות" של האי-מייל הזה:

כתוב שם בצורה לא ישירה שהגג של הבית הזה גמור. כנראה רקוב לחלוטין.
כנראה שכבר הרבה זמן העץ של הגג נמצא שרוי במים עומדים (מהמרזב המוצף) ובגלל שהוא היה ספוג לחלוטין במים הוא מתפורר.

כתוב שם שיש לך חדירה חוזרת ונשנית של מים דרך הגג לתוך הבית ושהמים מצטברים על התקרה של חדר שינה בקומה העליונה והיא נפגעה מזה. זה אומר - במקרה הטוב - שהתקרה ספוגה במים ויש כתמי רטיבות עליה. במקרה הרע - זה אומר עובש שחור (שזה סכנה בריאותית ונבגים רעילים) על התקרה, סכנת קצרים במערכת החשמל ושאר צרות.

כתוב שם שהגג מלא חורים שהסנאים כירסמו - ושהתיקון שחברת הניהול עשתה היה "לכסות את החורים" - כלומר עשו איזה טלאי פרוביזורי ולא תיקנו את הבעיה בצורה יסודית. אם העץ באמת רקוב משנים של רטיבות - צריך להחליף גג קומפלט. טלאים לא יעזרו לאורך זמן.

אם כבר מדברים על עצים כל כך גדולים שהענפים שלהם תלויים מעל הגג של הבית שלך, יש עוד עניין אחד שצריך לשקול: האם יש סכנה שאחד הענפים הללו (או חס וחלילה כל העץ...) יפול על הבית?
עצים וענפים נופלים פה כל פעם שיש סופה רצינית - רק סיימנו את תקופת סופות הסתיו ואנחנו נכנסים עכשיו לתקופת סופות החורף. בחורף שעבר באחת מסופות השלג נשבר ענף ענק שמתחתיו חנה ה GMC YUKON DENALI החדש לגמרי של השכנה שלי... המשקל של השלג הרטוב שנדבק לענף פלוס המשקל של הענף עצמו פשוט היה יותר מדי - והענף נשבר בחיבור עם העץ וצנח על האוטו. האוטו טוטאל לוס - הגג הגיע לגובה המושבים... וזה לא איזה פחנוע קוריאני - היוקון זה TRUCK BASED SUV ענק - חתיכת טנק.
אם יש יותר מדי גשם ואחר כך באה רוח חזקה - עצים גדולים (בעיקר עצי מייפל) ששוקלים עשרות טונות אבל "כתר השורשים" שלהם הוא קטן ושיטחי יחסית פשוט נעקרים מהאדמה הבוצית קומפלט עם השורשים - ונופלים. לא פעם זה נופל על בית...

אם יש לך בעיה מזוהה עם עצים גדולים - רצוי להזמין "מומחה עצים" (יש כזה מקצוע בארה"ב - קוראים לזה ARBORIST) שיתן לך חוות דעת אם יש סכנה שאחד מהם יפול או אם יש ענפים מסוכנים. ותבדוק מה רמת הכיסוי של פוליסת הביטוח שלך - גם הכיסוי לנזקים מהסוג הזה, וגם הכיסוי אם העץ או הענף נפל למישהו על הראש (חס וכרפס) או שעץ שלך גורם נזק לרכוש של מישהו אחר.
 

aeonf

New member
גם לסבא/סבתא שלי היה סיפור דומה

אני מעריך שהסנאים לא קשורים לרטיבות - הם קשורים לעצים...
לדעתי אתה לא הבנת את ההקשר במה שהם כתבו.
הם מתכוונים לזה שאם תגזמו את העצים ולא יהיו ענפים שתלויים מעל הבית הם מקווים שיקרו שני דברים חיוביים:
1. לא יהיו כל כך הרבה עלי שלכת והמרזב לא יסתם כל הזמן
2. לסנאים לא תהיה "אוטוסטרדה" בצורת ענף שמגיע דיירקט לגג של הבית - ולכן יהיה להם יותר קשה \ פחות מעניין להגיע דווקא לגג שלך כדי לחפור בו חורים.

ואם כבר עניתי לך - בוא ואסביר לך גם מה כתוב "בין השורות" של האי-מייל הזה:

כתוב שם בצורה לא ישירה שהגג של הבית הזה גמור. כנראה רקוב לחלוטין.
כנראה שכבר הרבה זמן העץ של הגג נמצא שרוי במים עומדים (מהמרזב המוצף) ובגלל שהוא היה ספוג לחלוטין במים הוא מתפורר.

כתוב שם שיש לך חדירה חוזרת ונשנית של מים דרך הגג לתוך הבית ושהמים מצטברים על התקרה של חדר שינה בקומה העליונה והיא נפגעה מזה. זה אומר - במקרה הטוב - שהתקרה ספוגה במים ויש כתמי רטיבות עליה. במקרה הרע - זה אומר עובש שחור (שזה סכנה בריאותית ונבגים רעילים) על התקרה, סכנת קצרים במערכת החשמל ושאר צרות.

כתוב שם שהגג מלא חורים שהסנאים כירסמו - ושהתיקון שחברת הניהול עשתה היה "לכסות את החורים" - כלומר עשו איזה טלאי פרוביזורי ולא תיקנו את הבעיה בצורה יסודית. אם העץ באמת רקוב משנים של רטיבות - צריך להחליף גג קומפלט. טלאים לא יעזרו לאורך זמן.

אם כבר מדברים על עצים כל כך גדולים שהענפים שלהם תלויים מעל הגג של הבית שלך, יש עוד עניין אחד שצריך לשקול: האם יש סכנה שאחד הענפים הללו (או חס וחלילה כל העץ...) יפול על הבית?
עצים וענפים נופלים פה כל פעם שיש סופה רצינית - רק סיימנו את תקופת סופות הסתיו ואנחנו נכנסים עכשיו לתקופת סופות החורף. בחורף שעבר באחת מסופות השלג נשבר ענף ענק שמתחתיו חנה ה GMC YUKON DENALI החדש לגמרי של השכנה שלי... המשקל של השלג הרטוב שנדבק לענף פלוס המשקל של הענף עצמו פשוט היה יותר מדי - והענף נשבר בחיבור עם העץ וצנח על האוטו. האוטו טוטאל לוס - הגג הגיע לגובה המושבים... וזה לא איזה פחנוע קוריאני - היוקון זה TRUCK BASED SUV ענק - חתיכת טנק.
אם יש יותר מדי גשם ואחר כך באה רוח חזקה - עצים גדולים (בעיקר עצי מייפל) ששוקלים עשרות טונות אבל "כתר השורשים" שלהם הוא קטן ושיטחי יחסית פשוט נעקרים מהאדמה הבוצית קומפלט עם השורשים - ונופלים. לא פעם זה נופל על בית...

אם יש לך בעיה מזוהה עם עצים גדולים - רצוי להזמין "מומחה עצים" (יש כזה מקצוע בארה"ב - קוראים לזה ARBORIST) שיתן לך חוות דעת אם יש סכנה שאחד מהם יפול או אם יש ענפים מסוכנים. ותבדוק מה רמת הכיסוי של פוליסת הביטוח שלך - גם הכיסוי לנזקים מהסוג הזה, וגם הכיסוי אם העץ או הענף נפל למישהו על הראש (חס וכרפס) או שעץ שלך גורם נזק לרכוש של מישהו אחר.
גם לסבא/סבתא שלי היה סיפור דומה
עץ בן כמה עשרות (מאות?) שנים בחצר שלהם קרס באחת הסופות שהיו בNY, ואני מדבר על עץ ענק עם גזע בקוטר של סדר גודל של מטר, למזלם הגדול הוא נפל לצד של החצר, אם היה נופל על הבית אז הלך הבית (זה שהוא מבריקס לא היה עוזר הרבה).

העץ הענק מאחורי הבית בתמונה.

 
מצ"ב תמונות מלפני שנה...

סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
היי,
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה.
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ?

תודה


There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00 and 2000.00 to do this job.
מצ"ב תמונות מלפני שנה...
אלה תמונות מלפני שנה מהצד השני של הבית. קרובות ליחידה הראשונה (מדובר בדופלקס) . גם שם התבקשתי בזמנו לקצץ את הענפים כי המצב שם היה יותר בעייתי מהיחידה השנייה.
בכל מקרה אני מחכה לתמונות עדכניות.



 

Boston Guy

New member
בתמונות רואים כמה דברים - שאני לא בטוח שאני מפרש נכון

מצ"ב תמונות מלפני שנה...
אלה תמונות מלפני שנה מהצד השני של הבית. קרובות ליחידה הראשונה (מדובר בדופלקס) . גם שם התבקשתי בזמנו לקצץ את הענפים כי המצב שם היה יותר בעייתי מהיחידה השנייה.
בכל מקרה אני מחכה לתמונות עדכניות.
בתמונות רואים כמה דברים - שאני לא בטוח שאני מפרש נכון
נתחיל ב"חדשות הטובות" - העצים האלו נראים יחסית "צעירים" - הגזעים שלהם לא נראים מאסיביים במיוחד.
החדשות הפחות טובות הן שהעצים נטועים הרבה, הרבה יתר מדי קרוב לבניינים - והרווח שבין הבניינים כל כך קטן שלא ברור לי אם משאית מנוף יכולה להכנס לשם.
זה יהיה סיוט לוגיסטי לכרות שם ענפים ולהוריד אותם לקרקע בלי שהם יפלו על הגגות (שלך או של השכן) ויגרמו לנזק, ונראה שצריך לעשות את כל עבודת הגיזום והורדת הענפים על ידי צוות שיכלול טפסנים על העץ ואנשים על הגגות ועל הקרקע. זה אומר צוות של 5-6 אנשים לפחות... מה שמייקר מאוד את העבודה.
מצד שני - לנסות לעשות את זה בלי צוות מתאים יכול להגמר בנזק משמעותי לגג, מרזבים עקורים, חלונות ו SIDING פגועים וכיוצ"ב - אצלך או אצל השכן.

וכן - הענפים של העצים האלו הם בהחלט אוטוסטרדה לסנאים. מהקרקע ישר לגג שלך.

מה שלא ברור לי זה מאיזה צד של הגדר העצים נטועים. במילים אחרות - העצים הם שלך - או של השכן? נראה כאילו מי שנטע אותם, עשה זאת בטימטומו על קו הגבול בין החלקות - לכאורה כאיזהשהוא סוג של "גדר חיה". הטימטום של מי שנטע אותם יעלה לך הרבה כסף...
 

צבי ליך

New member
אני לא יודע אם זו הזווית צילום

מצ"ב תמונות מלפני שנה...
אלה תמונות מלפני שנה מהצד השני של הבית. קרובות ליחידה הראשונה (מדובר בדופלקס) . גם שם התבקשתי בזמנו לקצץ את הענפים כי המצב שם היה יותר בעייתי מהיחידה השנייה.
בכל מקרה אני מחכה לתמונות עדכניות.
אני לא יודע אם זו הזווית צילום
קודם כל, נראה שיש כבלים בין העצים שבתמונות. זה סיבוך בפני עצמו.
&nbsp
בתמונה הראשונה גם נראה שיש עץ עקום שממש נוטה לכיוון הבית. אם זה המצב, ורק גזמתם ענפים, אני מציע לנצל את ההזדמנות ולהיפטר מכמה שיותר מהעץ הזה. הוא יכול ליפול
&nbsp
הסיפור הוא גם איפה ששתלו את העצים, אבל גם שהבעלים הקודם לא קיצץ אותם הרבה *לפני* שהם הגיעו כל כך קרוב לבית (תחזוקה מונעת).
&nbsp
אני חושב שתעשה בחכמה להיפטר מיותר מהמטר או שניים האחרונים של העצים, ותשים לך תזכורת לבדוק כל שנה-שנתיים אם הגיע הזמן לגזום אותם.
 
הוצאות תחזוקה גבוהות - דרכי פעולה לניהול הסיכון

סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
היי,
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה.
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ?

תודה


There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00 and 2000.00 to do this job.
הוצאות תחזוקה גבוהות - דרכי פעולה לניהול הסיכון
הי אופיר,

היה אפשר למנוע או לשכך את כל הדבר הזה בהתנהלות נכונה מלכתחילה.
הנה דוגמא להמחשה. וידאו על נכס שבדקתי לאחרונה וכיצד עשיתי זאת.

בכל אופן, נכון לכרגע אלו הפעילויות שאני ממליץ לך לבחון:
1) תקינות פונקציונלית המרזב - זו התוצאה לחתור אליה. לכן, לדעתי כדאי לשקול להחליף לגמרי את המרזב. בעלות יחסית זולה, אתה יכול להתקין מרזב במימדים גדולים יותר ולהערכתי זו סיבת שורש לבעיה שלך ולא רק העץ שמשיר עלי שלכת. כבר נתקלתי לא פעם בבתים עם מרזבים משום מה במימדים קטנים וזו סיבה למרזב כושל פונקציונלית שאני לא מבין למה מותקן כך מלכתחילה. זו בעיה שאפשר לזהות בבדק בית פשוט לפני שרוכשים נכס.

עוד דבר חשוב בהקשר המרזב, לודא שהצינור למטה מרחיק את המים החוצה ולא שופך אותם ישר למטה. למה? כי עוד כמה שנים חברת הניהול תספר לך שיש בעיות ביסודות המבנה בגלל רטיבות.

2) העצים - חברת הניהול מציעה לגזום ענפים להרחיק אותם מהבית. ולהערכתי זו פעולת האיזון הנכונה למצב הזה. קח זאת בחשבון כפעולת תחזוקה מניעתית קבועה שלך לשים לב אליה.

אני רוצה בהזדמנות הזו לדבר על חשיבות תחזוקה מניעתית.
מציע להקדיש כמה דקות ללמוד כאן כיצד לבדוק נכס לפני רכישה
מפני שהרבה בעיות כמו שעולות כאן אצלנו בפורום מתייחסות לכשלים שניתן היה לגלות לפני הרכישה ואו לטפל במפגעים שהיוו סיבת שורש להיווצרות הנזק במהלך השנים מאז הרכישה, מכיון שלא טופלו כיאות מלכתחילה.
דגשים:
1) הנקודה הקריטית לחשוב על כך היא לפני רכישת הבית - לבדוק ולהבין אילו מערכות פונקציונליות במבנה אינן מבצעות את תפקידן (למשל במקרה זה המרזב) ומה סיבת השורש לכך. זה יכול לחסוף לך הרבה כסף כאשר כשל פונקציונלי מתבטא ברבות השנים למפגע משמעותי בנכס שלך.

2) מצב מבנה קיים - לא אתפלא שבמקרה הזה כבר בעת רכישת הבית ניתן היה לגלות שכשלים פונקציונליים הביאו לתוצאות של בעיות במבנה, ולכן נדרש בדק מקצועי מקיף של הבית לבמטרה להעריך לא רק את מה שדורש שיפוץ מיידי כעת אלא גם להבין מה ההקצאות הצפויות בהמשך אם בגלל מפגע כנ"ל ואם בגלל בלאי טבעי (למשל משך זמן חיים של גג הבית גג החנייה או מערכות חימום וקירור של אויר וגם חימום מים וכיוצא בזה כי לכל אחד מהם יש פג תוקף והם מסתכמים ומצטברים לעלויות יחד של עשרות אלפי דולרים). קוראים לזה תכנית CAPEX דבר בסיסי להכיר והסברתי את זה בוידאו.

בהצלחה!
 

Boston Guy

New member
צפיתי בוידאו שלך, ניר - ומצאתי עצמי מחייך ביאוש

הוצאות תחזוקה גבוהות - דרכי פעולה לניהול הסיכון
הי אופיר,

היה אפשר למנוע או לשכך את כל הדבר הזה בהתנהלות נכונה מלכתחילה.
הנה דוגמא להמחשה. וידאו על נכס שבדקתי לאחרונה וכיצד עשיתי זאת.

בכל אופן, נכון לכרגע אלו הפעילויות שאני ממליץ לך לבחון:
1) תקינות פונקציונלית המרזב - זו התוצאה לחתור אליה. לכן, לדעתי כדאי לשקול להחליף לגמרי את המרזב. בעלות יחסית זולה, אתה יכול להתקין מרזב במימדים גדולים יותר ולהערכתי זו סיבת שורש לבעיה שלך ולא רק העץ שמשיר עלי שלכת. כבר נתקלתי לא פעם בבתים עם מרזבים משום מה במימדים קטנים וזו סיבה למרזב כושל פונקציונלית שאני לא מבין למה מותקן כך מלכתחילה. זו בעיה שאפשר לזהות בבדק בית פשוט לפני שרוכשים נכס.

עוד דבר חשוב בהקשר המרזב, לודא שהצינור למטה מרחיק את המים החוצה ולא שופך אותם ישר למטה. למה? כי עוד כמה שנים חברת הניהול תספר לך שיש בעיות ביסודות המבנה בגלל רטיבות.

2) העצים - חברת הניהול מציעה לגזום ענפים להרחיק אותם מהבית. ולהערכתי זו פעולת האיזון הנכונה למצב הזה. קח זאת בחשבון כפעולת תחזוקה מניעתית קבועה שלך לשים לב אליה.

אני רוצה בהזדמנות הזו לדבר על חשיבות תחזוקה מניעתית.
מציע להקדיש כמה דקות ללמוד כאן כיצד לבדוק נכס לפני רכישה
מפני שהרבה בעיות כמו שעולות כאן אצלנו בפורום מתייחסות לכשלים שניתן היה לגלות לפני הרכישה ואו לטפל במפגעים שהיוו סיבת שורש להיווצרות הנזק במהלך השנים מאז הרכישה, מכיון שלא טופלו כיאות מלכתחילה.
דגשים:
1) הנקודה הקריטית לחשוב על כך היא לפני רכישת הבית - לבדוק ולהבין אילו מערכות פונקציונליות במבנה אינן מבצעות את תפקידן (למשל במקרה זה המרזב) ומה סיבת השורש לכך. זה יכול לחסוף לך הרבה כסף כאשר כשל פונקציונלי מתבטא ברבות השנים למפגע משמעותי בנכס שלך.

2) מצב מבנה קיים - לא אתפלא שבמקרה הזה כבר בעת רכישת הבית ניתן היה לגלות שכשלים פונקציונליים הביאו לתוצאות של בעיות במבנה, ולכן נדרש בדק מקצועי מקיף של הבית לבמטרה להעריך לא רק את מה שדורש שיפוץ מיידי כעת אלא גם להבין מה ההקצאות הצפויות בהמשך אם בגלל מפגע כנ"ל ואם בגלל בלאי טבעי (למשל משך זמן חיים של גג הבית גג החנייה או מערכות חימום וקירור של אויר וגם חימום מים וכיוצא בזה כי לכל אחד מהם יש פג תוקף והם מסתכמים ומצטברים לעלויות יחד של עשרות אלפי דולרים). קוראים לזה תכנית CAPEX דבר בסיסי להכיר והסברתי את זה בוידאו.

בהצלחה!
צפיתי בוידאו שלך, ניר - ומצאתי עצמי מחייך ביאוש
אני לא יודע מה הנסיון האישי שלך בעבודה מול קבלנים לביצוע שיפוצים בנכס - אבל מבחינתי, אתה "איבדת" אותי ברגע שאמרת שוב ושוב שהמספר שכתבת בסעיף "עלות השיפוץ" הוא "סגור" וברמת דיוק של דולר בודד.
כל שיפוץ שראיתי עד היום - חרג בעשרות אחוזים מהצעת המחיר הראשונית.
כל מי שאי פעם נכנס לפרוייקט שיפוץ מבין כמה זה מגוחך לכתוב מראש "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". ולא סנט יותר.

אתה גם משתמש שוב ושוב במילים "בדקתי"ו"בררתי את כל הפרטים" - כשבת'כלס נוצר אצלי הרושם שאתה אפילו לא ראית את הבניין הזה בעיניים.
מה שכתבו בדו"ח הבדיקה הוא שהמסמרים שמחזיקים את החיפוי של הגג עושים POP OUT. הם "נשלפים". זה לא שלא דפקו אותם פנימה עד הסוף - זה שהם לא נשארים בפנים... העץ שלתוכו תקעו אותם לא "מחזיק" אותם כמו שצריך.
ומה שהקבלן הולך לעשות בעבור הסכום המגוחך של 160$ - סכום שמכמת 2 שעות אדם בקושי - זה לשלוח פועל שאין לו מושג מהחיים שלו שידפוק את המסמרים חזרה פנימה. כשדי ברור לכולם שיש סיכוי יותר מסביר שאחרי כמה חדשים המסמרים ישלפו מחדש החוצה...
השאלה היא למה המסמים נשלפים - ומי שיודע לקרוא "אנגלית של אינספקטורים" מבחין שהאינספקטור רמז לך את זה בדו"ח כשהוא כתב "תזמין איש גגות מומחה".
הוא גם רומז לך שכבר יש נזק לגג - כי הוא כותב "צריך תיקון כדי למנוע עוד נזק לגג מעבר לנזק שכבר יש". עם כל הכבוד לקבלן שנתן לך הצעת מחיר של 160$ כדי לתקן את זה - לא נראה לי שזה תופס מים. אם משהו כן תופס מים - זה הגג עצמו...
אז יש שתי אפשרויות: או שהקבלן עובד בשיטת ה"מטרייה" - נותן לך עכשיו מחיר ריצפה ואחרי תחילת העבודה הוא "יפתח את המטרייה" והמחיר הסופי יהיה פי 10 ויותר - או שהוא לא באמת יפתור את הבעיה - ורק "ישים פלסטר". הבעיה היא שיש מצב שהתקלה היא יותר "פגיעה בעורק ראשי"... ואת זה לא פותרים עם פלסטר.

אני מבין שאתה נלהב מזה ש"הגג רק בן 5" - אבל גג הוא בסך הכל כמה לוחות של דיקט, ואם עשו עבודה לא טובה - גם גג בן 5 יכול להיות רקוב לגמרי... לא צריך יותר מדי שנים של חשיפה למים, קרח ושלג בכדי להפוך לוח PLYWOOD לדייסה.

לא יודע מה האינספקטור שלך עשה. לא יודע אם הוא פיזית עלה לגג. התמונות בסרטון שלך צולמו מרחוק - ממפלס הקרקע. לא יודע אם הוא נכנס לעליית הגג ובדק את מצב העץ של הגג מבפנים - פשוט בא עם מברג וניסה לתקוע את הלהב שלו לתוך העץ בחלקים שונים של הגג לראות אם העץ רקוב. לא יודע אם הוא עשה בדיקת לחות של העץ עם מד לחות של FLIR. אם הדברים האלו נעשו (ואני הייתי דורש שהם יעשו לו הייתי שם והייתי רואה מסמרים שעשו POP OUT).
מה שהוא כן עשה זה דאג לעצמו לכסת"ח - הוא אמר לך "זה דורש תיקון - תביא מומחה גגות שיגיד לך מה צריך לעשות כדי לתקן את זה".
והשאלה הגדולה היא האם הקבלן שנתן את הצעת המחיר הוא מומחה גגות שגם לוקח אחריות על התוצאות - או חעאפר.
 

צבי ליך

New member
וזה גם חוזר על עצמו בהמשך

צפיתי בוידאו שלך, ניר - ומצאתי עצמי מחייך ביאוש
אני לא יודע מה הנסיון האישי שלך בעבודה מול קבלנים לביצוע שיפוצים בנכס - אבל מבחינתי, אתה "איבדת" אותי ברגע שאמרת שוב ושוב שהמספר שכתבת בסעיף "עלות השיפוץ" הוא "סגור" וברמת דיוק של דולר בודד.
כל שיפוץ שראיתי עד היום - חרג בעשרות אחוזים מהצעת המחיר הראשונית.
כל מי שאי פעם נכנס לפרוייקט שיפוץ מבין כמה זה מגוחך לכתוב מראש "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". ולא סנט יותר.

אתה גם משתמש שוב ושוב במילים "בדקתי"ו"בררתי את כל הפרטים" - כשבת'כלס נוצר אצלי הרושם שאתה אפילו לא ראית את הבניין הזה בעיניים.
מה שכתבו בדו"ח הבדיקה הוא שהמסמרים שמחזיקים את החיפוי של הגג עושים POP OUT. הם "נשלפים". זה לא שלא דפקו אותם פנימה עד הסוף - זה שהם לא נשארים בפנים... העץ שלתוכו תקעו אותם לא "מחזיק" אותם כמו שצריך.
ומה שהקבלן הולך לעשות בעבור הסכום המגוחך של 160$ - סכום שמכמת 2 שעות אדם בקושי - זה לשלוח פועל שאין לו מושג מהחיים שלו שידפוק את המסמרים חזרה פנימה. כשדי ברור לכולם שיש סיכוי יותר מסביר שאחרי כמה חדשים המסמרים ישלפו מחדש החוצה...
השאלה היא למה המסמים נשלפים - ומי שיודע לקרוא "אנגלית של אינספקטורים" מבחין שהאינספקטור רמז לך את זה בדו"ח כשהוא כתב "תזמין איש גגות מומחה".
הוא גם רומז לך שכבר יש נזק לגג - כי הוא כותב "צריך תיקון כדי למנוע עוד נזק לגג מעבר לנזק שכבר יש". עם כל הכבוד לקבלן שנתן לך הצעת מחיר של 160$ כדי לתקן את זה - לא נראה לי שזה תופס מים. אם משהו כן תופס מים - זה הגג עצמו...
אז יש שתי אפשרויות: או שהקבלן עובד בשיטת ה"מטרייה" - נותן לך עכשיו מחיר ריצפה ואחרי תחילת העבודה הוא "יפתח את המטרייה" והמחיר הסופי יהיה פי 10 ויותר - או שהוא לא באמת יפתור את הבעיה - ורק "ישים פלסטר". הבעיה היא שיש מצב שהתקלה היא יותר "פגיעה בעורק ראשי"... ואת זה לא פותרים עם פלסטר.

אני מבין שאתה נלהב מזה ש"הגג רק בן 5" - אבל גג הוא בסך הכל כמה לוחות של דיקט, ואם עשו עבודה לא טובה - גם גג בן 5 יכול להיות רקוב לגמרי... לא צריך יותר מדי שנים של חשיפה למים, קרח ושלג בכדי להפוך לוח PLYWOOD לדייסה.

לא יודע מה האינספקטור שלך עשה. לא יודע אם הוא פיזית עלה לגג. התמונות בסרטון שלך צולמו מרחוק - ממפלס הקרקע. לא יודע אם הוא נכנס לעליית הגג ובדק את מצב העץ של הגג מבפנים - פשוט בא עם מברג וניסה לתקוע את הלהב שלו לתוך העץ בחלקים שונים של הגג לראות אם העץ רקוב. לא יודע אם הוא עשה בדיקת לחות של העץ עם מד לחות של FLIR. אם הדברים האלו נעשו (ואני הייתי דורש שהם יעשו לו הייתי שם והייתי רואה מסמרים שעשו POP OUT).
מה שהוא כן עשה זה דאג לעצמו לכסת"ח - הוא אמר לך "זה דורש תיקון - תביא מומחה גגות שיגיד לך מה צריך לעשות כדי לתקן את זה".
והשאלה הגדולה היא האם הקבלן שנתן את הצעת המחיר הוא מומחה גגות שגם לוקח אחריות על התוצאות - או חעאפר.
וזה גם חוזר על עצמו בהמשך
לפי המשך הסרטון, סעיף 4.6 מציין בעיה עם מערכת המיזוג.
הפתרון המוצע- התייעצות עם טכנאי מערכות מיזוג- אולי צריך פריאון.
&nbsp
התמחור? 179$.
על בסיס מה התמחור? אני מניח שזו עלות קריאה לטכנאי.
&nbsp
בשני המקרים האלה (גג ומערכת המיזוג) העריכו מחיר לפי הסימפטום, לפני שידעו את מהות התקלה.
&nbsp
אני מקווה שצדקו, אבל אני סקפטי. אם זה רק עניין של כמה מסמרים ופריאון, מוכר נורמאלי היה מטפל בזה ולא נותן לזה לעלות בכלל במשא ומתן (עוד אופציה היא שזו הסחה מתקלה אחרת).
&nbsp
כשמעריכים עלויות של תיקונים, צריך להעריך טווח על בסיס מה שיודעים. אם הטווח הוא רחב מדי, זה סימן שאנחנו לא יודעים מספיק. ואז יש כמה אפשרויות- או לקחת את הקצה העליון של הטווח, או לקחת סיכון, או להמשיך לבדוק כדי לדעת יותר ולצמצם את הטווח.
 
תשובות

צפיתי בוידאו שלך, ניר - ומצאתי עצמי מחייך ביאוש
אני לא יודע מה הנסיון האישי שלך בעבודה מול קבלנים לביצוע שיפוצים בנכס - אבל מבחינתי, אתה "איבדת" אותי ברגע שאמרת שוב ושוב שהמספר שכתבת בסעיף "עלות השיפוץ" הוא "סגור" וברמת דיוק של דולר בודד.
כל שיפוץ שראיתי עד היום - חרג בעשרות אחוזים מהצעת המחיר הראשונית.
כל מי שאי פעם נכנס לפרוייקט שיפוץ מבין כמה זה מגוחך לכתוב מראש "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". ולא סנט יותר.

אתה גם משתמש שוב ושוב במילים "בדקתי"ו"בררתי את כל הפרטים" - כשבת'כלס נוצר אצלי הרושם שאתה אפילו לא ראית את הבניין הזה בעיניים.
מה שכתבו בדו"ח הבדיקה הוא שהמסמרים שמחזיקים את החיפוי של הגג עושים POP OUT. הם "נשלפים". זה לא שלא דפקו אותם פנימה עד הסוף - זה שהם לא נשארים בפנים... העץ שלתוכו תקעו אותם לא "מחזיק" אותם כמו שצריך.
ומה שהקבלן הולך לעשות בעבור הסכום המגוחך של 160$ - סכום שמכמת 2 שעות אדם בקושי - זה לשלוח פועל שאין לו מושג מהחיים שלו שידפוק את המסמרים חזרה פנימה. כשדי ברור לכולם שיש סיכוי יותר מסביר שאחרי כמה חדשים המסמרים ישלפו מחדש החוצה...
השאלה היא למה המסמים נשלפים - ומי שיודע לקרוא "אנגלית של אינספקטורים" מבחין שהאינספקטור רמז לך את זה בדו"ח כשהוא כתב "תזמין איש גגות מומחה".
הוא גם רומז לך שכבר יש נזק לגג - כי הוא כותב "צריך תיקון כדי למנוע עוד נזק לגג מעבר לנזק שכבר יש". עם כל הכבוד לקבלן שנתן לך הצעת מחיר של 160$ כדי לתקן את זה - לא נראה לי שזה תופס מים. אם משהו כן תופס מים - זה הגג עצמו...
אז יש שתי אפשרויות: או שהקבלן עובד בשיטת ה"מטרייה" - נותן לך עכשיו מחיר ריצפה ואחרי תחילת העבודה הוא "יפתח את המטרייה" והמחיר הסופי יהיה פי 10 ויותר - או שהוא לא באמת יפתור את הבעיה - ורק "ישים פלסטר". הבעיה היא שיש מצב שהתקלה היא יותר "פגיעה בעורק ראשי"... ואת זה לא פותרים עם פלסטר.

אני מבין שאתה נלהב מזה ש"הגג רק בן 5" - אבל גג הוא בסך הכל כמה לוחות של דיקט, ואם עשו עבודה לא טובה - גם גג בן 5 יכול להיות רקוב לגמרי... לא צריך יותר מדי שנים של חשיפה למים, קרח ושלג בכדי להפוך לוח PLYWOOD לדייסה.

לא יודע מה האינספקטור שלך עשה. לא יודע אם הוא פיזית עלה לגג. התמונות בסרטון שלך צולמו מרחוק - ממפלס הקרקע. לא יודע אם הוא נכנס לעליית הגג ובדק את מצב העץ של הגג מבפנים - פשוט בא עם מברג וניסה לתקוע את הלהב שלו לתוך העץ בחלקים שונים של הגג לראות אם העץ רקוב. לא יודע אם הוא עשה בדיקת לחות של העץ עם מד לחות של FLIR. אם הדברים האלו נעשו (ואני הייתי דורש שהם יעשו לו הייתי שם והייתי רואה מסמרים שעשו POP OUT).
מה שהוא כן עשה זה דאג לעצמו לכסת"ח - הוא אמר לך "זה דורש תיקון - תביא מומחה גגות שיגיד לך מה צריך לעשות כדי לתקן את זה".
והשאלה הגדולה היא האם הקבלן שנתן את הצעת המחיר הוא מומחה גגות שגם לוקח אחריות על התוצאות - או חעאפר.
תשובות
היי,

1-גישה. אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים שכן מעריכים זאת. מטרת הדיון אמורה להיות חיובית וכולם מוזמנים גם לשתף את צורת העבודה שלהם, השיטות הכלים לבצע בדיקה וזאת במטרה לעזור אחד לשני.

2. השיטה כן. ברמת התוצאה סיימנו את השיפוץ באותה עלות מתוכננת. זו לא הפעם הראשונה. ועם זאת הכוונה במילה סגור היא שסקופ השיפוץ המתוכנן קיבל הצעת מחיר של קבלן כך שיש לנו עלות מדויקת לביצוע תיקונים אלו. ויש לנו את זה לפני הרכישה. זה התהליך הנכון והמקצועי לבדק.

כלומר, אנו לא משערים מה יהיו עלויות התיקונים אלא יש תכנון מדויק מה לעשות וכמה העלות של התיקונים המתוכננים.

עכשיו. אין זה אומר שלא יתכן כי במהלך שיפוץ יתגלו צרכים נוספים, זה יכול להיות וזה דבר טבעי אך האם זה מוריד מהערך של הזמנת פקח מקצועי ? מוריד מהערך של קבלת הצעות מחיר לתיקונים לאחר בדיקת הפרטים ובצלבות המידע? מוריד מהערך שיש לך ביד סקופ שיפוץ מדויק עוד לפני רכישת הנכס?!
*הפרקטיקה הזו היא תהליך מיטבי לביצוע להורדת הסיכון למינימום האפשרי*

זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV

3- תיקון לאבחנה שלך
לגבי אנגלית של אינספקטורים. אכן, בכל דוח פקח וכמעט על כל סעיף ליקוי הרבה פקחים רושמים שהם ממליצים לפנות לאיש מקצוע ספציפי.
למה? התשובה הפשוטה היא כמו שאמרת בעצמך בדיוק שהם מכסים את עצמם. אתה יודע את זה. וזה בניגוד לכך שרשמת שיש פה רמיזה, ואין כזו.

התשובה היותר מפורטת היא שפקח שנשלח לבצע בדיקות לנכס הוא GENERAL HOME INSPECTOR. ברמת ההגדרה, על כל דבר שנוגע למערכת כזו או אחרת בבית, וספציפית גג, יש בודק מומחה לתחומו, והפקח תמיד מפנה כך.

עכשיו. ספציפית, לא היה כאן רמז ייחודי. נאמר לי בבירור שמישהו שם לא דפק את המסמרים. לכן ידעתי זאת. הפקח בעצמו אמר לי שהגג במצב נהדר, היו מעט תיקונים נוספים שצריך לעשות, ושוב כתחזוקה מונעת וללא שום נזק לגג עצמו.

4- ניהול הסיכון לפני הרכישה. תאורטית, גם אין בעיה שהיה מתגלה שכן יש נזק, העיקרון שוב זה לעשות את הבירור המקדים כדי להעריך את המצב ולבצע חישוב כדאיות בהתאם לממצאים לפני הרכישה.

5. השקעות נדל"ן בניהול מרחוק
עכשיו אסביר עוד משהו מאוד חשוב.
נוצר אצלך בצדק הרושם שלא הייתי פיזית בנכס הזה.
אני עוסק בתחום הניהול ועובד כך בניהול צוות מרחוק כ-11 שנים. זה המקצוע שלי.
האם אתה כמשקיע הולך ומוצא את הנכסים?
האם אתה הולך ובודק את הנכס לקבוע את הליקויים?
והאם אחרי זה גם קובע בעצמך את עלויות התיקונים? אתה גם מבצע את השיפוץ? אתה הולך כל שבוע בעצמך לנכס לבדוק את השיפוץ?
אתה הולך לנכס לאסוף שכר דירה מהדיירים?

אז אתה בכלל לא משקיע, זאת העבודה שלך.
יש דרך אחרת לנהל השקעות נדל"ן. דרך יותר מתקדמת.
כתבתי על זה כאן הרבה - בקצרה, המפתח זה אנשים.
לבנות צוות. לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים, בדוקים וטובים בתחומם.
אני יודע את זה כי עשיתי והצלחתי שנים על שנים בעשרות עסקאות שוב ושוב ושוב.
זו שיטה להשקעות לא בחצר האחורית שלך, ואתה לא מתמחה בכך כי לא עשית זאת כמדומני.
זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV

6- ושוב לסיום
אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים


בהצלחה לכולם ואני בטוח שהדיון הזה יוסיף ערך! לפורום שלנו!
 

צבי ליך

New member
אין ספק שעדיף בדיקה כזו על בלי בדיקה

תשובות
היי,

1-גישה. אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים שכן מעריכים זאת. מטרת הדיון אמורה להיות חיובית וכולם מוזמנים גם לשתף את צורת העבודה שלהם, השיטות הכלים לבצע בדיקה וזאת במטרה לעזור אחד לשני.

2. השיטה כן. ברמת התוצאה סיימנו את השיפוץ באותה עלות מתוכננת. זו לא הפעם הראשונה. ועם זאת הכוונה במילה סגור היא שסקופ השיפוץ המתוכנן קיבל הצעת מחיר של קבלן כך שיש לנו עלות מדויקת לביצוע תיקונים אלו. ויש לנו את זה לפני הרכישה. זה התהליך הנכון והמקצועי לבדק.

כלומר, אנו לא משערים מה יהיו עלויות התיקונים אלא יש תכנון מדויק מה לעשות וכמה העלות של התיקונים המתוכננים.

עכשיו. אין זה אומר שלא יתכן כי במהלך שיפוץ יתגלו צרכים נוספים, זה יכול להיות וזה דבר טבעי אך האם זה מוריד מהערך של הזמנת פקח מקצועי ? מוריד מהערך של קבלת הצעות מחיר לתיקונים לאחר בדיקת הפרטים ובצלבות המידע? מוריד מהערך שיש לך ביד סקופ שיפוץ מדויק עוד לפני רכישת הנכס?!
*הפרקטיקה הזו היא תהליך מיטבי לביצוע להורדת הסיכון למינימום האפשרי*

זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV

3- תיקון לאבחנה שלך
לגבי אנגלית של אינספקטורים. אכן, בכל דוח פקח וכמעט על כל סעיף ליקוי הרבה פקחים רושמים שהם ממליצים לפנות לאיש מקצוע ספציפי.
למה? התשובה הפשוטה היא כמו שאמרת בעצמך בדיוק שהם מכסים את עצמם. אתה יודע את זה. וזה בניגוד לכך שרשמת שיש פה רמיזה, ואין כזו.

התשובה היותר מפורטת היא שפקח שנשלח לבצע בדיקות לנכס הוא GENERAL HOME INSPECTOR. ברמת ההגדרה, על כל דבר שנוגע למערכת כזו או אחרת בבית, וספציפית גג, יש בודק מומחה לתחומו, והפקח תמיד מפנה כך.

עכשיו. ספציפית, לא היה כאן רמז ייחודי. נאמר לי בבירור שמישהו שם לא דפק את המסמרים. לכן ידעתי זאת. הפקח בעצמו אמר לי שהגג במצב נהדר, היו מעט תיקונים נוספים שצריך לעשות, ושוב כתחזוקה מונעת וללא שום נזק לגג עצמו.

4- ניהול הסיכון לפני הרכישה. תאורטית, גם אין בעיה שהיה מתגלה שכן יש נזק, העיקרון שוב זה לעשות את הבירור המקדים כדי להעריך את המצב ולבצע חישוב כדאיות בהתאם לממצאים לפני הרכישה.

5. השקעות נדל"ן בניהול מרחוק
עכשיו אסביר עוד משהו מאוד חשוב.
נוצר אצלך בצדק הרושם שלא הייתי פיזית בנכס הזה.
אני עוסק בתחום הניהול ועובד כך בניהול צוות מרחוק כ-11 שנים. זה המקצוע שלי.
האם אתה כמשקיע הולך ומוצא את הנכסים?
האם אתה הולך ובודק את הנכס לקבוע את הליקויים?
והאם אחרי זה גם קובע בעצמך את עלויות התיקונים? אתה גם מבצע את השיפוץ? אתה הולך כל שבוע בעצמך לנכס לבדוק את השיפוץ?
אתה הולך לנכס לאסוף שכר דירה מהדיירים?

אז אתה בכלל לא משקיע, זאת העבודה שלך.
יש דרך אחרת לנהל השקעות נדל"ן. דרך יותר מתקדמת.
כתבתי על זה כאן הרבה - בקצרה, המפתח זה אנשים.
לבנות צוות. לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים, בדוקים וטובים בתחומם.
אני יודע את זה כי עשיתי והצלחתי שנים על שנים בעשרות עסקאות שוב ושוב ושוב.
זו שיטה להשקעות לא בחצר האחורית שלך, ואתה לא מתמחה בכך כי לא עשית זאת כמדומני.
זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV

6- ושוב לסיום
אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים


בהצלחה לכולם ואני בטוח שהדיון הזה יוסיף ערך! לפורום שלנו!
אין ספק שעדיף בדיקה כזו על בלי בדיקה
  1. לגבי הגישה- אם הוידאו עוזר לאנשים, אז למה לא
  2. אם אני לא טועה אז אתה לוקח קבלן שסופג את השונות. גם עם זה אין בעיה. צריך לזכור שהוא גם לוקח את הרווח אם זה משהו פשוט כמו פריאון. אין לי ספק שהוא בדרך כלל מפספס בהערכות שלו. מה שמעניין אותו זה הסטטיסטיקה שלו על פני זמן.
  3. מהוידאו היה נראה שהצבת את המספרים לפי ההערכות של הקבלן רק על סמך הדו"ח של הפקח. אם הפקח דיבר איתך זה משהו אחר. אישית כמשקיע, הייתי רוצה לשמוע יד ראשונה את כל מה שלא כתוב (ואני מבין את היתרון בזה שהדו"ח כתוב לחומרה, כי אתה משתמש בו למו"מ).
  4. ראה סעיפים 2 ו-3. אני אומר לך בתור אחד שעשה מודל פיננסי או שניים, שלא מקובל לעשות הערכת שווי (או בדיקת כדאיות. זה היינו הך) בלי ניתוחי רגישות.
  5. משקיע אקטיבי הוא בהחלט משקיע נדל"ן. הוא אפילו משקיע נדל"ן אופייני בתחום של סינגל פאמיליז של 70,000$. באותה מידה ניתן לטעון שזה שמשקיע "עובד בזה" לעומת זה שמשקיע בקרנות ריט.
    הדרך שאתה מתאר היא לא מתקדמת יותר, והיא תמיד היתה קיימת בדיוק כמו שההשקעות בסגנון אינטו/הגשמה תמיד היו קיימות בצורה כזו או אחרת.
    אולי הן נראות חדשות, כי בכל משבר השיטות האלה מתרסקות, ואז מרימות את ראשן לאט לאט.
    אלה דרכים נוחות וזמינות יותר (פסיביות), אבל גם מסוכנות יותר. הן בנויות על שרשרת של בעיות סוכן (ואני מכיר מקרוב לפחות מקרה אחד שבו הסוכן דאג לאינטרסים שלו על חשבונך).
    השאלה הקטנה יותר היא אם הסיכון העודף מגיע גם עם תשואה עודפת לעומת השיטה האקטיבית. השאלה היותר רלוונטית היא האם יחס הסיכון סיכוי טוב מהשקעה בניירות ערך מקבילים (כי זו האלטרנטיבה האמיתית שיש לישראלים).
    אישית, אם הייתי צריך לבחור להיכנס להשקעה עם בוסטון (שמתלכלך בעליית הגג) או עם המשקיע שלך (שמסתמך על הפקח והקבלן שלך), לא היתה לי דילמה.
  6. אחרי שכל זה נאמר, אני עדיין חושב שהוידאו והבדיקה עדיפים על המידע שרוב המשווקים מספקים ("ממפיס בין חצי מיליון המועמדות ל-HQ2 של אמזון", קשקושי אדי גור, וכיוצא בזה)
 
תהליך בדיקה מיטבי

אין ספק שעדיף בדיקה כזו על בלי בדיקה
  1. לגבי הגישה- אם הוידאו עוזר לאנשים, אז למה לא
  2. אם אני לא טועה אז אתה לוקח קבלן שסופג את השונות. גם עם זה אין בעיה. צריך לזכור שהוא גם לוקח את הרווח אם זה משהו פשוט כמו פריאון. אין לי ספק שהוא בדרך כלל מפספס בהערכות שלו. מה שמעניין אותו זה הסטטיסטיקה שלו על פני זמן.
  3. מהוידאו היה נראה שהצבת את המספרים לפי ההערכות של הקבלן רק על סמך הדו"ח של הפקח. אם הפקח דיבר איתך זה משהו אחר. אישית כמשקיע, הייתי רוצה לשמוע יד ראשונה את כל מה שלא כתוב (ואני מבין את היתרון בזה שהדו"ח כתוב לחומרה, כי אתה משתמש בו למו"מ).
  4. ראה סעיפים 2 ו-3. אני אומר לך בתור אחד שעשה מודל פיננסי או שניים, שלא מקובל לעשות הערכת שווי (או בדיקת כדאיות. זה היינו הך) בלי ניתוחי רגישות.
  5. משקיע אקטיבי הוא בהחלט משקיע נדל"ן. הוא אפילו משקיע נדל"ן אופייני בתחום של סינגל פאמיליז של 70,000$. באותה מידה ניתן לטעון שזה שמשקיע "עובד בזה" לעומת זה שמשקיע בקרנות ריט.
    הדרך שאתה מתאר היא לא מתקדמת יותר, והיא תמיד היתה קיימת בדיוק כמו שההשקעות בסגנון אינטו/הגשמה תמיד היו קיימות בצורה כזו או אחרת.
    אולי הן נראות חדשות, כי בכל משבר השיטות האלה מתרסקות, ואז מרימות את ראשן לאט לאט.
    אלה דרכים נוחות וזמינות יותר (פסיביות), אבל גם מסוכנות יותר. הן בנויות על שרשרת של בעיות סוכן (ואני מכיר מקרוב לפחות מקרה אחד שבו הסוכן דאג לאינטרסים שלו על חשבונך).
    השאלה הקטנה יותר היא אם הסיכון העודף מגיע גם עם תשואה עודפת לעומת השיטה האקטיבית. השאלה היותר רלוונטית היא האם יחס הסיכון סיכוי טוב מהשקעה בניירות ערך מקבילים (כי זו האלטרנטיבה האמיתית שיש לישראלים).
    אישית, אם הייתי צריך לבחור להיכנס להשקעה עם בוסטון (שמתלכלך בעליית הגג) או עם המשקיע שלך (שמסתמך על הפקח והקבלן שלך), לא היתה לי דילמה.
  6. אחרי שכל זה נאמר, אני עדיין חושב שהוידאו והבדיקה עדיפים על המידע שרוב המשווקים מספקים ("ממפיס בין חצי מיליון המועמדות ל-HQ2 של אמזון", קשקושי אדי גור, וכיוצא בזה)
תהליך בדיקה מיטבי
תודה שסידרת את ההערות בצורה ברורה ומפורטת.
אני מאוד אוהב את הכיון שהדיון הזה מתפתח!
הנה תשובות לההערות ההמשך:


לגבי הגישה- אם הוידאו עוזר לאנשים, אז למה לא. ובנוסף על למה לא, אפשר גם לקחת את זה ולמנף להוסיף עוד הערות והארות מניסיונכם איך אתם בודקים נכסים כדי להעשיר ולתרום אחד לשני. לדעתי זה יותר טוב מלנסות לקחת שיטה ולהגיד לא. אוקיי, אז למה לא? ועוד יותר טוב, אז מה כן?
השיטה שקופה וקלה מוסבר בעמ 22-26


אם אני לא טועה אז אתה לוקח קבלן שסופג את השונות. אתה טועה. הקבלן לא סופג שונות ולא מתמחר שונות. כלומר, ברור שיש שונות. לא טענתי שהשיטה הזאת מחסלת שונות, אלא ממזערת אותה. באמצעות בדיקה מקיפה והצלבות בין הפקח, הפקח של העירייה הקבלן וחברת הניהול אפשר להגיע לתכנית שיפוץ ותכנית CAPEX שיש לך סקופ מלא עד כמה שניתן וסגור במחיר על הדולר ביחס לאותו סקופ. זה הכל.
את השיטה הסברתי בוידאו,והתהליך קל מוסבר בעמ' 22-26
http://bit.ly/2IrVHfV



גם עם זה אין בעיה. צריך לזכור שהוא גם לוקח את הרווח אם זה משהו פשוט כמו פריאון. אין לי ספק שהוא בדרך כלל מפספס בהערכות שלו. מה שמעניין אותו זה הסטטיסטיקה שלו על פני זמן. זה לא רלונטי בהינתן מה שהסברתי בנ"ל.

מהוידאו היה נראה שהצבת את המספרים לפי ההערכות של הקבלן רק על סמך הדו"ח של הפקח. אם הפקח דיבר איתך זה משהו אחר. בדיוק. כל השיטה מבוססת על הצלבות המידע מכלל בעלי המקצוע.

אישית כמשקיע, הייתי רוצה לשמוע יד ראשונה את כל מה שלא כתוב (ואני מבין את היתרון בזה שהדו"ח כתוב לחומרה, כי אתה משתמש בו למו"מ). נכון. התהליך הוא כזה שמשקיע יכול לפנות לפקח ולשאול מה שהוא רוצה. הכל שקוף. אין פה מניעה למשקיע לקחת את הדוח להתקשר לפקח, לאתגר ולשאול שאלות. מה שחשוב שכל האתגור הזה ושאלות המשקיע מתבצעות לפני החלטת הסגירה בזמן הבדק ולא כמו שראינו בדיון שהמשקיע מבצע זאת רק כשיש בעיה והנכס כבר אצלו זמן ממושך אחרי שהוא ירש בעיה.

המשמעות של השיטה היא שמשקיע נמצא בעמדה שיש לו
1. את כל הפרטים האפשריים
2. יש את הפרטים האלה לפני שהוא סוגר את העסקה
,


כלומר שלא יגלה בדיעבד את הבעיות אחרי הקנייה. כל העניין רק שהמשקיע יהיה מודע לזה בזמן המתאים ולא אחרי שקנה או אחרי שכבר הבעיה החמירה וחברת הניהול תופסת אותו אחרי זמן כמו שראינו כאן בפוסט, זה הרי דבר שניתן למנוע אם בודקים בית נכון מלכתחילה. זאת הנקודה המהותית לדעתי. מה הביקורת על זה? אני לא מבין
ראה סעיפים 2 ו-3. אני אומר לך בתור אחד שעשה מודל פיננסי או שניים, שלא מקובל לעשות הערכת שווי (או בדיקת כדאיות. זה היינו הך) בלי ניתוחי רגישות.
משקיע אקטיבי הוא בהחלט משקיע נדל"ן. הוא אפילו משקיע נדל"ן אופייני בתחום של סינגל פאמיליז של 70,000$. באותה מידה ניתן לטעון שזה שמשקיע "עובד בזה" לעומת זה שמשקיע בקרנות ריט. שוב, אני חוזר. לא טענתי שאין שונות. טענתי ואני עדין טוען שזה התהליך המיטבי לבצע בדיקות נאותות לנכס לפני הרכישה כדי לקבוע תכנית שיפוץ ותכנית CAPEX. תחשוב לכמה משקיעים כאן אנחנו יכולים לעזור אם יתעקשו לבדוק כך נכסים וכמה נפילות אנחנו יכולים למנוע. הנה הדיון מוסט למקום שמאבד את המיקוד וחבל. ברור. אין תכנית בלי שונות נו אז מה? יש לך הצעה אחרת? עוד לא שמעתי מאף אחד מהטוענים אלטרנטיבה. בבקשה תרשמו ונלמד איך אתם עושים אחרת אני מאוד אשמח ובטוח שיש לכם מה להוסיף.
הדרך שאתה מתאר היא לא מתקדמת יותר, והיא תמיד היתה קיימת בדיוק כמו שההשקעות בסגנון אינטו/הגשמה תמיד היו קיימות בצורה כזו או אחרת. אני יודע שאתה יודע טוב מאוד ולפרטים שלמרבה הצער בתחום ההשקעות בייחוד של הסינגלים כולל החברות הנוצצות זה לא נעשה ושיש גם לא מעט עקיצות. אז אני בעד שכולם יעשו את זה וכך יהיו השקעות שפויות יותר. ושוב פעם צבי, אף אחד לא אמר שבדיקת נאותות של נכס היא מיטיגציה למשבר נדל"ן או שיש איזו שיטת על להשקיע ללא סיכון. וזה לא העניין בכלל. הרי יש כאן דיון מאוד ספציפי על עלויות תחזוקה גבוהות בנכס, וכל מה שאני אומר שיש שיטה וכלים פשוטים שיכולים לעזור לכל משקיע לשכך את הסיכון הזה בבדיקת נכס מקצועית מלכתחילה, וזה הכל.
אולי הן נראות חדשות, כי בכל משבר השיטות האלה מתרסקות, ואז מרימות את ראשן לאט לאט. אלה דרכים נוחות וזמינות יותר (פסיביות), אבל גם מסוכנות יותר. הן בנויות על שרשרת של בעיות סוכן (ואני מכיר מקרוב לפחות מקרה אחד שבו הסוכן דאג לאינטרסים שלו על חשבונך). השאלה הקטנה יותר היא אם הסיכון העודף מגיע גם עם תשואה עודפת לעומת השיטה האקטיבית. השאלה היותר רלוונטית היא האם יחס הסיכון סיכוי טוב מהשקעה בניירות ערך מקבילים (כי זו האלטרנטיבה האמיתית שיש לישראלים).
אין שיטה אידאלית. אתה שואל מה עדיף, אז אני שואל אותך בחזרה: עדיף למי?
למשקיע מנוסה? למשקיע מקומי? למשקיע ישראלי שקונה נכס נדל"ן לראשונה בארה"ב? עדיף למי? לעשות לבד. האם לדעתך זה לא עלול להטעות משקיעים מהסוג הנ"ל שמקשיבים לזה? מסתבר שרוב האנשים עושים יותר שטויות וטעויות מיותרות בעצמם לבד הם לא צריכים סוכן בשביל זה. ואלה כבר לא סיכונים אלה דברים שאפשר להימנע מהם בקלות.


לא שאני אומר שזה לא טוב לעשות לבד שכל אחד יעשה מה שטוב לו. אני אומר שלכל שיטה יש יתרונות וחסרונות זה הכל. בנאדם שלא מבין את עצמו, את המיומנויות שלו את הזמן והאנרגיה שלו והולך ועושה לבד, זו לדעתי טעות. ושיהיה ברור אני חושב שאתה תורם לטעות הזאת של אנשים בצורה שאתה כותב כאן בפורום. אתה חייב לשנות את זה כי אנשים מקשיבים לך. יש איזון, יש יתרונות, יש חסרונות. אידאל? לא, את זה אין. זאת הדעה שלי. זהו.


אישית, אם הייתי צריך לבחור להיכנס להשקעה עם בוסטון (שמתלכלך בעליית הגג) או עם המשקיע שלך (שמסתמך על הפקח והקבלן שלך), לא היתה לי דילמה.
בכיף הכל טוב בעולם. בוסטון בחור מצוין! ובכל זאת, לדעתי אתה מטעה אנשים בדעות שלך. אסביר בדיוק למה. אני מציע למשקיעים ישראלים שיטת אחרת - לבנות צוות. אני מדגיש שיטה, שיעשו לבד בסדר. אבל אני בניתי כך צוותים ב-3 מדינות כבר ולמדתי דבר או שניים. כל אחד יכול להצליח בשיטה הזו. כן אני לא מלכלך את הידיים, אני לא מתבייש בזה. להיפך, אני יודע מי אני. אני נצמד למיומנויות של ניהול פרויקטים וניהול סיכונים שאני עושה יום יום 11 שנים. אני בכלל לא מתיימר להחליף את הקבלן ולהחליף את הפקח, אני כן יודע לאתגר אותם ולשאול שאלות וזה ניסיון שכל אחד יכול לבצע אחרי כמה עשרות עסקאות. גם אם הייתי יכול להחליף אותם אני חושב בכנות שזה לא חכם לעשות זאת. ראיתי כבר חכמים גדולים קבלנים בארץ שמשפצים בארה"ב לבד בלי פרמיט. אבל שכל אחד יעשה מה שנכון לו. אני אישית פוסל אפשרויות של ONE MAN SHOW ולא משנה אפילו אם ההצגה הזאת היא בוסטון גאי, ולא כי הוא לא מצוין ראיתי מה הוא עושה הוא תותח. אלא פשוט כי יש לי שיטת עבודה אחרת. אני בחיים לא אסתמך על מישהו אחד שיעשה הכל, כי להבנתי יש לכל אדם בודד מגבלה של זמן, של אנרגיה, של מיומנויות של חוזקות וכו - אז למה לא להנות מצוות ולמנף את החוזקות של כל אדם? אני מכוון כאן לרמת השיטה. ואני טועןן שכל ישראלי שפוי צריך להעדיף לעבוד כך ביחוד בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומרחוק.

אחרי שכל זה נאמר, אני עדיין חושב שהוידאו והבדיקה עדיפים על המידע שרוב המשווקים מספקים ("ממפיס בין חצי מיליון המועמדות ל-HQ2 של אמזון", קשקושי אדי גור, וכיוצא בזה) בסדר אני כמנהל הפורום הצעתי הצעתי כלי ושיטה מתוך כוונה לספק ערך לשאלה ספציפית של משקיע. זו בעיה שהרבה מאוד משקיעים סובלים ממנה. לדעתי מטרת הפורום לעבוד יחד לקחת כאלה מקרים, לתת מידע וערך לאנשים בבעיה, ולשאול שאלות מאתגרות כדי לפתח את דרכי הפעולה האפשריות, להוסיף על הדיון שכולם ילמדו ויצמחו מזה.
אני נחוש לשנות את הדינמיקה בפורום ואמשיך להשיב כך עד שזה יקרה.


עד כאן לא הבנתי מה הביקורת האוביקטיבת על שיטת הבדיקה הזו (אני טוען שזו שיטת בדיקה מיטבית!! ) הלואי ומשקיעים ישכילו לקלוט את זה מכל הדיון ולהשתמש בזה בהשקעות שלהם הלאה. עד עכשיו לא ראיתי הצעת שיפור או אלטרנטיבה לשיטת הבדיקה שהצעתי. רק ציון שזה בסדר ועדיף על כלום. תודה על המחמאה. בוא תשתף מה אתה עושה אחרת ואיך, שכולם ילמדו.
 

צבי ליך

New member
אבל אמרנו מה כן

תהליך בדיקה מיטבי
תודה שסידרת את ההערות בצורה ברורה ומפורטת.
אני מאוד אוהב את הכיון שהדיון הזה מתפתח!
הנה תשובות לההערות ההמשך:


לגבי הגישה- אם הוידאו עוזר לאנשים, אז למה לא. ובנוסף על למה לא, אפשר גם לקחת את זה ולמנף להוסיף עוד הערות והארות מניסיונכם איך אתם בודקים נכסים כדי להעשיר ולתרום אחד לשני. לדעתי זה יותר טוב מלנסות לקחת שיטה ולהגיד לא. אוקיי, אז למה לא? ועוד יותר טוב, אז מה כן?
השיטה שקופה וקלה מוסבר בעמ 22-26


אם אני לא טועה אז אתה לוקח קבלן שסופג את השונות. אתה טועה. הקבלן לא סופג שונות ולא מתמחר שונות. כלומר, ברור שיש שונות. לא טענתי שהשיטה הזאת מחסלת שונות, אלא ממזערת אותה. באמצעות בדיקה מקיפה והצלבות בין הפקח, הפקח של העירייה הקבלן וחברת הניהול אפשר להגיע לתכנית שיפוץ ותכנית CAPEX שיש לך סקופ מלא עד כמה שניתן וסגור במחיר על הדולר ביחס לאותו סקופ. זה הכל.
את השיטה הסברתי בוידאו,והתהליך קל מוסבר בעמ' 22-26
http://bit.ly/2IrVHfV



גם עם זה אין בעיה. צריך לזכור שהוא גם לוקח את הרווח אם זה משהו פשוט כמו פריאון. אין לי ספק שהוא בדרך כלל מפספס בהערכות שלו. מה שמעניין אותו זה הסטטיסטיקה שלו על פני זמן. זה לא רלונטי בהינתן מה שהסברתי בנ"ל.

מהוידאו היה נראה שהצבת את המספרים לפי ההערכות של הקבלן רק על סמך הדו"ח של הפקח. אם הפקח דיבר איתך זה משהו אחר. בדיוק. כל השיטה מבוססת על הצלבות המידע מכלל בעלי המקצוע.

אישית כמשקיע, הייתי רוצה לשמוע יד ראשונה את כל מה שלא כתוב (ואני מבין את היתרון בזה שהדו"ח כתוב לחומרה, כי אתה משתמש בו למו"מ). נכון. התהליך הוא כזה שמשקיע יכול לפנות לפקח ולשאול מה שהוא רוצה. הכל שקוף. אין פה מניעה למשקיע לקחת את הדוח להתקשר לפקח, לאתגר ולשאול שאלות. מה שחשוב שכל האתגור הזה ושאלות המשקיע מתבצעות לפני החלטת הסגירה בזמן הבדק ולא כמו שראינו בדיון שהמשקיע מבצע זאת רק כשיש בעיה והנכס כבר אצלו זמן ממושך אחרי שהוא ירש בעיה.

המשמעות של השיטה היא שמשקיע נמצא בעמדה שיש לו
1. את כל הפרטים האפשריים
2. יש את הפרטים האלה לפני שהוא סוגר את העסקה
,


כלומר שלא יגלה בדיעבד את הבעיות אחרי הקנייה. כל העניין רק שהמשקיע יהיה מודע לזה בזמן המתאים ולא אחרי שקנה או אחרי שכבר הבעיה החמירה וחברת הניהול תופסת אותו אחרי זמן כמו שראינו כאן בפוסט, זה הרי דבר שניתן למנוע אם בודקים בית נכון מלכתחילה. זאת הנקודה המהותית לדעתי. מה הביקורת על זה? אני לא מבין
ראה סעיפים 2 ו-3. אני אומר לך בתור אחד שעשה מודל פיננסי או שניים, שלא מקובל לעשות הערכת שווי (או בדיקת כדאיות. זה היינו הך) בלי ניתוחי רגישות.
משקיע אקטיבי הוא בהחלט משקיע נדל"ן. הוא אפילו משקיע נדל"ן אופייני בתחום של סינגל פאמיליז של 70,000$. באותה מידה ניתן לטעון שזה שמשקיע "עובד בזה" לעומת זה שמשקיע בקרנות ריט. שוב, אני חוזר. לא טענתי שאין שונות. טענתי ואני עדין טוען שזה התהליך המיטבי לבצע בדיקות נאותות לנכס לפני הרכישה כדי לקבוע תכנית שיפוץ ותכנית CAPEX. תחשוב לכמה משקיעים כאן אנחנו יכולים לעזור אם יתעקשו לבדוק כך נכסים וכמה נפילות אנחנו יכולים למנוע. הנה הדיון מוסט למקום שמאבד את המיקוד וחבל. ברור. אין תכנית בלי שונות נו אז מה? יש לך הצעה אחרת? עוד לא שמעתי מאף אחד מהטוענים אלטרנטיבה. בבקשה תרשמו ונלמד איך אתם עושים אחרת אני מאוד אשמח ובטוח שיש לכם מה להוסיף.
הדרך שאתה מתאר היא לא מתקדמת יותר, והיא תמיד היתה קיימת בדיוק כמו שההשקעות בסגנון אינטו/הגשמה תמיד היו קיימות בצורה כזו או אחרת. אני יודע שאתה יודע טוב מאוד ולפרטים שלמרבה הצער בתחום ההשקעות בייחוד של הסינגלים כולל החברות הנוצצות זה לא נעשה ושיש גם לא מעט עקיצות. אז אני בעד שכולם יעשו את זה וכך יהיו השקעות שפויות יותר. ושוב פעם צבי, אף אחד לא אמר שבדיקת נאותות של נכס היא מיטיגציה למשבר נדל"ן או שיש איזו שיטת על להשקיע ללא סיכון. וזה לא העניין בכלל. הרי יש כאן דיון מאוד ספציפי על עלויות תחזוקה גבוהות בנכס, וכל מה שאני אומר שיש שיטה וכלים פשוטים שיכולים לעזור לכל משקיע לשכך את הסיכון הזה בבדיקת נכס מקצועית מלכתחילה, וזה הכל.
אולי הן נראות חדשות, כי בכל משבר השיטות האלה מתרסקות, ואז מרימות את ראשן לאט לאט. אלה דרכים נוחות וזמינות יותר (פסיביות), אבל גם מסוכנות יותר. הן בנויות על שרשרת של בעיות סוכן (ואני מכיר מקרוב לפחות מקרה אחד שבו הסוכן דאג לאינטרסים שלו על חשבונך). השאלה הקטנה יותר היא אם הסיכון העודף מגיע גם עם תשואה עודפת לעומת השיטה האקטיבית. השאלה היותר רלוונטית היא האם יחס הסיכון סיכוי טוב מהשקעה בניירות ערך מקבילים (כי זו האלטרנטיבה האמיתית שיש לישראלים).
אין שיטה אידאלית. אתה שואל מה עדיף, אז אני שואל אותך בחזרה: עדיף למי?
למשקיע מנוסה? למשקיע מקומי? למשקיע ישראלי שקונה נכס נדל"ן לראשונה בארה"ב? עדיף למי? לעשות לבד. האם לדעתך זה לא עלול להטעות משקיעים מהסוג הנ"ל שמקשיבים לזה? מסתבר שרוב האנשים עושים יותר שטויות וטעויות מיותרות בעצמם לבד הם לא צריכים סוכן בשביל זה. ואלה כבר לא סיכונים אלה דברים שאפשר להימנע מהם בקלות.


לא שאני אומר שזה לא טוב לעשות לבד שכל אחד יעשה מה שטוב לו. אני אומר שלכל שיטה יש יתרונות וחסרונות זה הכל. בנאדם שלא מבין את עצמו, את המיומנויות שלו את הזמן והאנרגיה שלו והולך ועושה לבד, זו לדעתי טעות. ושיהיה ברור אני חושב שאתה תורם לטעות הזאת של אנשים בצורה שאתה כותב כאן בפורום. אתה חייב לשנות את זה כי אנשים מקשיבים לך. יש איזון, יש יתרונות, יש חסרונות. אידאל? לא, את זה אין. זאת הדעה שלי. זהו.


אישית, אם הייתי צריך לבחור להיכנס להשקעה עם בוסטון (שמתלכלך בעליית הגג) או עם המשקיע שלך (שמסתמך על הפקח והקבלן שלך), לא היתה לי דילמה.
בכיף הכל טוב בעולם. בוסטון בחור מצוין! ובכל זאת, לדעתי אתה מטעה אנשים בדעות שלך. אסביר בדיוק למה. אני מציע למשקיעים ישראלים שיטת אחרת - לבנות צוות. אני מדגיש שיטה, שיעשו לבד בסדר. אבל אני בניתי כך צוותים ב-3 מדינות כבר ולמדתי דבר או שניים. כל אחד יכול להצליח בשיטה הזו. כן אני לא מלכלך את הידיים, אני לא מתבייש בזה. להיפך, אני יודע מי אני. אני נצמד למיומנויות של ניהול פרויקטים וניהול סיכונים שאני עושה יום יום 11 שנים. אני בכלל לא מתיימר להחליף את הקבלן ולהחליף את הפקח, אני כן יודע לאתגר אותם ולשאול שאלות וזה ניסיון שכל אחד יכול לבצע אחרי כמה עשרות עסקאות. גם אם הייתי יכול להחליף אותם אני חושב בכנות שזה לא חכם לעשות זאת. ראיתי כבר חכמים גדולים קבלנים בארץ שמשפצים בארה"ב לבד בלי פרמיט. אבל שכל אחד יעשה מה שנכון לו. אני אישית פוסל אפשרויות של ONE MAN SHOW ולא משנה אפילו אם ההצגה הזאת היא בוסטון גאי, ולא כי הוא לא מצוין ראיתי מה הוא עושה הוא תותח. אלא פשוט כי יש לי שיטת עבודה אחרת. אני בחיים לא אסתמך על מישהו אחד שיעשה הכל, כי להבנתי יש לכל אדם בודד מגבלה של זמן, של אנרגיה, של מיומנויות של חוזקות וכו - אז למה לא להנות מצוות ולמנף את החוזקות של כל אדם? אני מכוון כאן לרמת השיטה. ואני טועןן שכל ישראלי שפוי צריך להעדיף לעבוד כך ביחוד בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומרחוק.

אחרי שכל זה נאמר, אני עדיין חושב שהוידאו והבדיקה עדיפים על המידע שרוב המשווקים מספקים ("ממפיס בין חצי מיליון המועמדות ל-HQ2 של אמזון", קשקושי אדי גור, וכיוצא בזה) בסדר אני כמנהל הפורום הצעתי הצעתי כלי ושיטה מתוך כוונה לספק ערך לשאלה ספציפית של משקיע. זו בעיה שהרבה מאוד משקיעים סובלים ממנה. לדעתי מטרת הפורום לעבוד יחד לקחת כאלה מקרים, לתת מידע וערך לאנשים בבעיה, ולשאול שאלות מאתגרות כדי לפתח את דרכי הפעולה האפשריות, להוסיף על הדיון שכולם ילמדו ויצמחו מזה.
אני נחוש לשנות את הדינמיקה בפורום ואמשיך להשיב כך עד שזה יקרה.


עד כאן לא הבנתי מה הביקורת האוביקטיבת על שיטת הבדיקה הזו (אני טוען שזו שיטת בדיקה מיטבית!! ) הלואי ומשקיעים ישכילו לקלוט את זה מכל הדיון ולהשתמש בזה בהשקעות שלהם הלאה. עד עכשיו לא ראיתי הצעת שיפור או אלטרנטיבה לשיטת הבדיקה שהצעתי. רק ציון שזה בסדר ועדיף על כלום. תודה על המחמאה. בוא תשתף מה אתה עושה אחרת ואיך, שכולם ילמדו.
אבל אמרנו מה כן
קודם כל, כן לתת מקום לשונות.
אם המיזוג לא מקרר, וכותבים לך "אולי חסר פריאון", אני לא מבין איך אפשר להניח 195$.
גם אם באמת חסר פריאון, זו יכולה להיות נזילה/נזילות מכל מיני מקומות ועלות התיקון משתנה בהתאם.
אם אתה כבר יודע שרק צריך מילוי של פריאון אז גם 195$ נשמע מוגזם.
&nbsp
הדבר השני- כן להתקרב כמה שיותר למידע.
אני יכול לחפש דוגמאות רחוקות, אבל השרשור הזה הוא דוגמא קלאסית.
יש פה נכס עם עצים בעייתיים משני צידיו.
אם הוא היה מגיע מדי פעם לשטח, אז כבר כשטיפלו בצד הראשון, סביר שהוא היה מבחין בבעיה בצד השני.
כשמסתמכים על אנשי קשר (אפילו אם אין להם אינטרסים משל עצמם) ותמונות, מקבלים תמונה חלקית.
&nbsp
את שני הדברים האלה כתבתי בתגובה הקודמת שלי, ככה שלא כתבתי רק מה לא.
אני הייתי לוקח בחשבון טווח של עלויות, או ממשיך לבדוק. בד"כ אני אחשב דברים מאד בערך (כמה ימי עבודה אני צריך מבריאן/דייב/ריי/פרד/וויל, וכו', וכמה חומרים בערך. על זה אני מוסיף בהתאם לרמת הביטחון שלי).
כמו כן, אני מוודא בעצמי נקודות שיכולות להיות משמעותיות. בעיקר מרתף, גג, וחימום.
&nbsp
סיכון זה רע, אבל יש משהו גרוע יותר- חוסר מודעות לסיכון, ואשליה של ודאות וביטחון.
&nbsp
אז כן. בדק עדיף מאשר בלי בדק. אקסל עדיף מאשר בלי אקסל. אם זה עוזר למישהו, אחלה.
&nbsp
גם אני בניתי לי צוות ורוב הזמן אני בארץ, אבל אין מצב שאקנה נכס בלי להיות בו בעצמי.
זה לא ריאלי ו/או כלכלי עבור המשקיע הישראלי הקטן לבנות צוות.
בשיטה של הליווי הוא לחלוטין תלוי במלווה ובאנשים שלו. והם? מעבר לזה שהם עולים לו כסף, הם לא מתחלקים איתו בסיכון.
בסופו של דבר זה מתנקז לאמירה שצריך אמון ביזם/מלווה, וההסתמכות על אנשי קשר היא אולי הסיבה מספר אחד לנפילות של ישראלים.
&nbsp
עכשיו תגיד שאני מתמקד במה לא. אז הנה מה כן:
כן. עדיף שיבדקו ככה נכסים, מאשר שילכו על עיוור. זה בהחלט ימנע לא מעט נפילות.
אבל אתה יודע מה יימנע יותר נפילות?
השקעה באפיקים שבהם הם לא בעמדת חיסרון מובנית מול רוב השחקנים בשוק.
חוסר יכולת להגיע לבדוק את הנכס זה בדיוק זה.
 
בקרה מול פיקוח - דע את עצמך

אבל אמרנו מה כן
קודם כל, כן לתת מקום לשונות.
אם המיזוג לא מקרר, וכותבים לך "אולי חסר פריאון", אני לא מבין איך אפשר להניח 195$.
גם אם באמת חסר פריאון, זו יכולה להיות נזילה/נזילות מכל מיני מקומות ועלות התיקון משתנה בהתאם.
אם אתה כבר יודע שרק צריך מילוי של פריאון אז גם 195$ נשמע מוגזם.
&nbsp
הדבר השני- כן להתקרב כמה שיותר למידע.
אני יכול לחפש דוגמאות רחוקות, אבל השרשור הזה הוא דוגמא קלאסית.
יש פה נכס עם עצים בעייתיים משני צידיו.
אם הוא היה מגיע מדי פעם לשטח, אז כבר כשטיפלו בצד הראשון, סביר שהוא היה מבחין בבעיה בצד השני.
כשמסתמכים על אנשי קשר (אפילו אם אין להם אינטרסים משל עצמם) ותמונות, מקבלים תמונה חלקית.
&nbsp
את שני הדברים האלה כתבתי בתגובה הקודמת שלי, ככה שלא כתבתי רק מה לא.
אני הייתי לוקח בחשבון טווח של עלויות, או ממשיך לבדוק. בד"כ אני אחשב דברים מאד בערך (כמה ימי עבודה אני צריך מבריאן/דייב/ריי/פרד/וויל, וכו', וכמה חומרים בערך. על זה אני מוסיף בהתאם לרמת הביטחון שלי).
כמו כן, אני מוודא בעצמי נקודות שיכולות להיות משמעותיות. בעיקר מרתף, גג, וחימום.
&nbsp
סיכון זה רע, אבל יש משהו גרוע יותר- חוסר מודעות לסיכון, ואשליה של ודאות וביטחון.
&nbsp
אז כן. בדק עדיף מאשר בלי בדק. אקסל עדיף מאשר בלי אקסל. אם זה עוזר למישהו, אחלה.
&nbsp
גם אני בניתי לי צוות ורוב הזמן אני בארץ, אבל אין מצב שאקנה נכס בלי להיות בו בעצמי.
זה לא ריאלי ו/או כלכלי עבור המשקיע הישראלי הקטן לבנות צוות.
בשיטה של הליווי הוא לחלוטין תלוי במלווה ובאנשים שלו. והם? מעבר לזה שהם עולים לו כסף, הם לא מתחלקים איתו בסיכון.
בסופו של דבר זה מתנקז לאמירה שצריך אמון ביזם/מלווה, וההסתמכות על אנשי קשר היא אולי הסיבה מספר אחד לנפילות של ישראלים.
&nbsp
עכשיו תגיד שאני מתמקד במה לא. אז הנה מה כן:
כן. עדיף שיבדקו ככה נכסים, מאשר שילכו על עיוור. זה בהחלט ימנע לא מעט נפילות.
אבל אתה יודע מה יימנע יותר נפילות?
השקעה באפיקים שבהם הם לא בעמדת חיסרון מובנית מול רוב השחקנים בשוק.
חוסר יכולת להגיע לבדוק את הנכס זה בדיוק זה.
בקרה מול פיקוח - דע את עצמך

קודם כל, כן לתת מקום לשונות. מסכים ועניתי על זה קודם .

אם המיזוג לא מקרר, וכותבים לך "אולי חסר פריאון", אני לא מבין איך אפשר להניח 195$.
אנו בודקים לפני כניסה לנכס פילטר ומנקים ואו מחליפים + עושים HVAC SERVICE גם שזה 80 דולר וכלול כאן. בחורף גם נציע לעשות את זה תקופתית. לדעתי זה משתלם ואני תמיד מציע את זה למשקיעים. המשקיע מודע מראש ולא חייב לעשות זאת, אבל הדיפולט שזה כן נמצא בתכנית כי אני חושב שזה כדאי אפרופו הדיון על תחזוקה מונעת.

הדבר השני- כן להתקרב כמה שיותר למידע.
אני יכול לחפש דוגמאות רחוקות, אבל השרשור הזה הוא דוגמא קלאסית.
יש פה נכס עם עצים בעייתיים משני צידיו.
אם הוא היה מגיע מדי פעם לשטח, אז כבר כשטיפלו בצד הראשון, סביר שהוא היה מבחין בבעיה בצד השני.
כשמסתמכים על אנשי קשר (אפילו אם אין להם אינטרסים משל עצמם) ותמונות, מקבלים תמונה חלקית.
אני מסכים עם זה. יותר מכך, רוב המשקיעים שילכו פיזית לנכס גם אז לא ידעו לזהות את הבעיות.
אז הדרך הכי טובה מציאותית היא לעבוד עם מישהו שיודע ולא לבד, ולודא שאין ניגוד אינטרסים. אני מסכים שחברה שלא עובדת במודל תגמול קבוע וידוע מראש נקי ושקוף היא בעייתית, וגם מסכים שעדיף לא לא לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן לא כעצמאי ולא בשותפות אלא אם יש לך יכולת בקרה עצמית גבוהה מאוד מאוד, לודא שהתשלום מבוסס על תוצאה למשל רק אחרי שהנכס מושכר. אם יש עוד רעיונות ושיטות זה מצוין להוסיף שכולם ילמדו.


את שני הדברים האלה כתבתי בתגובה הקודמת שלי, ככה שלא כתבתי רק מה לא.
אני הייתי לוקח בחשבון טווח של עלויות, או ממשיך לבדוק. בד"כ אני אחשב דברים מאד בערך (כמה ימי עבודה אני צריך מבריאן/דייב/ריי/פרד/וויל, וכו', וכמה חומרים בערך. על זה אני מוסיף בהתאם לרמת הביטחון שלי). לקחת באפר זה כן. לקחת בחשבון שיש שונות. אבל למה לא לקבל הצעת מחיר מדויקת על הדברים מראש? מה שאתה מתאר טוב לבדיקה ראשונית אבל לפני סגירה של עסקה צריך שיהיה לך כבר תכנית שיפוץ סגורה. תכנית סגורה אין זה אומר שבפועל לא ייתכנו סטיות מהתכנית. אך עדין יש תכנית והיא צריכה להיות מפורטת ומדויקת.

כמו כן, אני מוודא בעצמי נקודות שיכולות להיות משמעותיות. בעיקר מרתף, גג, וחימום.
איך אתה מוודא? אתה פקח מוסמך? אתה קבלן מורשה? אתה יודע לאמוד חוזק, או לזהות עומס או נקודות מומנט בעייתיות? אני בהכשרתי מהנדס ומגיע מרקע חזק של פיזיקה ועדיין לא מתיימר לכך. אתה מתמצא בפרמיטים הנדרשים לכל פעילות? אתה מתמחה בהכל? אם כן אז טוב שאתה בודק בעצמך. אם לא, עדיף לשלם לאנשים מומחים בתחומם שיעשו זאת ולקבל מהם את הדיווח. דע את עצמך. וזה לא מכוון אליך אישית להבהרה, זה מכוון לקוראים שיכולים לחשוב בטעות שעליהם ללכת ולבדוק את הנכס כביכול הם בעלי היכולת להוציא את הנתונים לאשורם. להיפך, זה לא מקצועי לעבוד כך.

סיכון זה רע, אבל יש משהו גרוע יותר- חוסר מודעות לסיכון, ואשליה של ודאות וביטחון. מסכים. הצעתי שיטת בדק בוידאו שבדיוק נותנת לזה מענה כדי שהמשקיע ידע את כל הממצאיים האפשריים ולפני החלטת ההשקעה.

אז כן. בדק עדיף מאשר בלי בדק. אקסל עדיף מאשר בלי אקסל. אם זה עוזר למישהו, אחלה. אקסל הוא רק כלי להצגת הממצאים. בסופו של דבר הממצאים הגיעו מהשטח בכל המקרים, אין הבדל. היו בשטח אנשי מקצוע שבדקו. זה לא פחות טוב מזה שהמשקיע ילך לבדוק בעצמו בבית, להיפך זו שיטה הרבה יותר טובה, בהנחה ויש לך צוות מקומי חזק.

גם אני בניתי לי צוות ורוב הזמן אני בארץ, אבל אין מצב שאקנה נכס בלי להיות בו בעצמי.
יפה אז אנחנו מסכימים על השיטה! לגבי הוידוא, יש כאן דקות של ההבדל בין עמדת בקרה לפיקוח. אתה מאמין בגישת פיקוח ואני בגישת בקרה. אסביר. לי למשל יש איש שטח שבא ובודק לי כל נכס ונכס, גם לפני גם במהלך וגם אחרי. הוא בעמדת הפיקוח מעלה אליי מידע. אני מודה הוא חי את האזור עשרות שנים ומכיר יותר טוב ממני. אני לא מתבייש בזה. אני חושב שהשיטה הזו יותר טובה כי אתה לא יכול להפוך לבעל ידע ומומחיות כמו מישהו מקומי שחי את השטח עשרות שנים לפקח כמוהו. אולי אתה כן אבל זה יוצא דופן, זו הנקודה. בכל אופן, זה לא שיטתי ולא מקצועי בעיניי להסתמך על כך בפיקוח, במקרה הכללי. המשקיע צריך להיות בעמדת בקרה. יש הבדל בין בקרה ופיקוח. משקיע מתוחכם צריך להיות בעמדת בקרה ולשים איש אמון איש צוות חזק בעמדת פיקוח. אם אתה מפקח אז אתה עוד איש צוות וזה בסדר אבל אתה צריך להיות מומחה בתחומך וגם אם אתה כזה, הייתי שם מישהו עם הרבה ידע לידך כי לדעתי זה מסוכן. בקרה מול פיקוח, זה לא אותו דבר ואני לא יכול להסביר הכל כאן.

זה לא ריאלי ו/או כלכלי עבור המשקיע הישראלי הקטן לבנות צוות.
בשיטה של הליווי הוא לחלוטין תלוי במלווה ובאנשים שלו. משקיע יכול לשאול שאלות ולבקש פרטים ולקבל מידע ולקחת החלטות. תלוי מאוד במודל. יש תלות גבוהה אני מסכים עם זה.

והם? מעבר לזה שהם עולים לו כסף, הם לא מתחלקים איתו בסיכון. תלוי במודל. נכון. הם נותנים למשקיע ערך, לא? אז זה בסדר שערך ושירות יעלה כסף. אתה בעצמך לפי הכתוב למעלה הסכמת שעבודה לבד למשקיע הסטנדרטי פחות הגיונית ולכן סביר שתעלה לו אם ככה יותר בכסף בזמן ואולי גם בבריאות. אז איזה מודל אתה מציע אם ככה?
בסופו של דבר זה מתנקז לאמירה שצריך אמון ביזם/מלווה, וההסתמכות על אנשי קשר היא אולי הסיבה מספר אחד לנפילות של ישראלים. מסכים עם כל אות.

עכשיו תגיד שאני מתמקד במה לא. אז הנה מה כן:
כן. עדיף שיבדקו ככה נכסים, מאשר שילכו על עיוור. זה בהחלט ימנע לא מעט נפילות.
אבל אתה יודע מה יימנע יותר נפילות?
השקעה באפיקים שבהם הם לא בעמדת חיסרון מובנית מול רוב השחקנים בשוק.
חוסר יכולת להגיע לבדוק את הנכס זה בדיוק זה.
אין חוסר יכולת. יש אתגרים ויש פתרונות. מי שרוצה לטוס שיטוס. מי שלא יודע לבדוק בעצמו, שישלם לבעל מקצוע שיודע. מי שמאמין בשיטה של הכל בעצמו, שהיא לדעתי טיפשית, אז שיעשה את זה. מי שמאמין במודל של צוות שיפעל כך. יש הרבה דרכי פעולה אפשריות ויש גם הרבה משקיעים שמצליחים, רק שהם לא רצים לספר לכולם.
 

צבי ליך

New member
באמת? מתוחכם?!

בקרה מול פיקוח - דע את עצמך

קודם כל, כן לתת מקום לשונות. מסכים ועניתי על זה קודם .

אם המיזוג לא מקרר, וכותבים לך "אולי חסר פריאון", אני לא מבין איך אפשר להניח 195$.
אנו בודקים לפני כניסה לנכס פילטר ומנקים ואו מחליפים + עושים HVAC SERVICE גם שזה 80 דולר וכלול כאן. בחורף גם נציע לעשות את זה תקופתית. לדעתי זה משתלם ואני תמיד מציע את זה למשקיעים. המשקיע מודע מראש ולא חייב לעשות זאת, אבל הדיפולט שזה כן נמצא בתכנית כי אני חושב שזה כדאי אפרופו הדיון על תחזוקה מונעת.

הדבר השני- כן להתקרב כמה שיותר למידע.
אני יכול לחפש דוגמאות רחוקות, אבל השרשור הזה הוא דוגמא קלאסית.
יש פה נכס עם עצים בעייתיים משני צידיו.
אם הוא היה מגיע מדי פעם לשטח, אז כבר כשטיפלו בצד הראשון, סביר שהוא היה מבחין בבעיה בצד השני.
כשמסתמכים על אנשי קשר (אפילו אם אין להם אינטרסים משל עצמם) ותמונות, מקבלים תמונה חלקית.
אני מסכים עם זה. יותר מכך, רוב המשקיעים שילכו פיזית לנכס גם אז לא ידעו לזהות את הבעיות.
אז הדרך הכי טובה מציאותית היא לעבוד עם מישהו שיודע ולא לבד, ולודא שאין ניגוד אינטרסים. אני מסכים שחברה שלא עובדת במודל תגמול קבוע וידוע מראש נקי ושקוף היא בעייתית, וגם מסכים שעדיף לא לא לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן לא כעצמאי ולא בשותפות אלא אם יש לך יכולת בקרה עצמית גבוהה מאוד מאוד, לודא שהתשלום מבוסס על תוצאה למשל רק אחרי שהנכס מושכר. אם יש עוד רעיונות ושיטות זה מצוין להוסיף שכולם ילמדו.


את שני הדברים האלה כתבתי בתגובה הקודמת שלי, ככה שלא כתבתי רק מה לא.
אני הייתי לוקח בחשבון טווח של עלויות, או ממשיך לבדוק. בד"כ אני אחשב דברים מאד בערך (כמה ימי עבודה אני צריך מבריאן/דייב/ריי/פרד/וויל, וכו', וכמה חומרים בערך. על זה אני מוסיף בהתאם לרמת הביטחון שלי). לקחת באפר זה כן. לקחת בחשבון שיש שונות. אבל למה לא לקבל הצעת מחיר מדויקת על הדברים מראש? מה שאתה מתאר טוב לבדיקה ראשונית אבל לפני סגירה של עסקה צריך שיהיה לך כבר תכנית שיפוץ סגורה. תכנית סגורה אין זה אומר שבפועל לא ייתכנו סטיות מהתכנית. אך עדין יש תכנית והיא צריכה להיות מפורטת ומדויקת.

כמו כן, אני מוודא בעצמי נקודות שיכולות להיות משמעותיות. בעיקר מרתף, גג, וחימום.
איך אתה מוודא? אתה פקח מוסמך? אתה קבלן מורשה? אתה יודע לאמוד חוזק, או לזהות עומס או נקודות מומנט בעייתיות? אני בהכשרתי מהנדס ומגיע מרקע חזק של פיזיקה ועדיין לא מתיימר לכך. אתה מתמצא בפרמיטים הנדרשים לכל פעילות? אתה מתמחה בהכל? אם כן אז טוב שאתה בודק בעצמך. אם לא, עדיף לשלם לאנשים מומחים בתחומם שיעשו זאת ולקבל מהם את הדיווח. דע את עצמך. וזה לא מכוון אליך אישית להבהרה, זה מכוון לקוראים שיכולים לחשוב בטעות שעליהם ללכת ולבדוק את הנכס כביכול הם בעלי היכולת להוציא את הנתונים לאשורם. להיפך, זה לא מקצועי לעבוד כך.

סיכון זה רע, אבל יש משהו גרוע יותר- חוסר מודעות לסיכון, ואשליה של ודאות וביטחון. מסכים. הצעתי שיטת בדק בוידאו שבדיוק נותנת לזה מענה כדי שהמשקיע ידע את כל הממצאיים האפשריים ולפני החלטת ההשקעה.

אז כן. בדק עדיף מאשר בלי בדק. אקסל עדיף מאשר בלי אקסל. אם זה עוזר למישהו, אחלה. אקסל הוא רק כלי להצגת הממצאים. בסופו של דבר הממצאים הגיעו מהשטח בכל המקרים, אין הבדל. היו בשטח אנשי מקצוע שבדקו. זה לא פחות טוב מזה שהמשקיע ילך לבדוק בעצמו בבית, להיפך זו שיטה הרבה יותר טובה, בהנחה ויש לך צוות מקומי חזק.

גם אני בניתי לי צוות ורוב הזמן אני בארץ, אבל אין מצב שאקנה נכס בלי להיות בו בעצמי.
יפה אז אנחנו מסכימים על השיטה! לגבי הוידוא, יש כאן דקות של ההבדל בין עמדת בקרה לפיקוח. אתה מאמין בגישת פיקוח ואני בגישת בקרה. אסביר. לי למשל יש איש שטח שבא ובודק לי כל נכס ונכס, גם לפני גם במהלך וגם אחרי. הוא בעמדת הפיקוח מעלה אליי מידע. אני מודה הוא חי את האזור עשרות שנים ומכיר יותר טוב ממני. אני לא מתבייש בזה. אני חושב שהשיטה הזו יותר טובה כי אתה לא יכול להפוך לבעל ידע ומומחיות כמו מישהו מקומי שחי את השטח עשרות שנים לפקח כמוהו. אולי אתה כן אבל זה יוצא דופן, זו הנקודה. בכל אופן, זה לא שיטתי ולא מקצועי בעיניי להסתמך על כך בפיקוח, במקרה הכללי. המשקיע צריך להיות בעמדת בקרה. יש הבדל בין בקרה ופיקוח. משקיע מתוחכם צריך להיות בעמדת בקרה ולשים איש אמון איש צוות חזק בעמדת פיקוח. אם אתה מפקח אז אתה עוד איש צוות וזה בסדר אבל אתה צריך להיות מומחה בתחומך וגם אם אתה כזה, הייתי שם מישהו עם הרבה ידע לידך כי לדעתי זה מסוכן. בקרה מול פיקוח, זה לא אותו דבר ואני לא יכול להסביר הכל כאן.

זה לא ריאלי ו/או כלכלי עבור המשקיע הישראלי הקטן לבנות צוות.
בשיטה של הליווי הוא לחלוטין תלוי במלווה ובאנשים שלו. משקיע יכול לשאול שאלות ולבקש פרטים ולקבל מידע ולקחת החלטות. תלוי מאוד במודל. יש תלות גבוהה אני מסכים עם זה.

והם? מעבר לזה שהם עולים לו כסף, הם לא מתחלקים איתו בסיכון. תלוי במודל. נכון. הם נותנים למשקיע ערך, לא? אז זה בסדר שערך ושירות יעלה כסף. אתה בעצמך לפי הכתוב למעלה הסכמת שעבודה לבד למשקיע הסטנדרטי פחות הגיונית ולכן סביר שתעלה לו אם ככה יותר בכסף בזמן ואולי גם בבריאות. אז איזה מודל אתה מציע אם ככה?
בסופו של דבר זה מתנקז לאמירה שצריך אמון ביזם/מלווה, וההסתמכות על אנשי קשר היא אולי הסיבה מספר אחד לנפילות של ישראלים. מסכים עם כל אות.

עכשיו תגיד שאני מתמקד במה לא. אז הנה מה כן:
כן. עדיף שיבדקו ככה נכסים, מאשר שילכו על עיוור. זה בהחלט ימנע לא מעט נפילות.
אבל אתה יודע מה יימנע יותר נפילות?
השקעה באפיקים שבהם הם לא בעמדת חיסרון מובנית מול רוב השחקנים בשוק.
חוסר יכולת להגיע לבדוק את הנכס זה בדיוק זה.
אין חוסר יכולת. יש אתגרים ויש פתרונות. מי שרוצה לטוס שיטוס. מי שלא יודע לבדוק בעצמו, שישלם לבעל מקצוע שיודע. מי שמאמין בשיטה של הכל בעצמו, שהיא לדעתי טיפשית, אז שיעשה את זה. מי שמאמין במודל של צוות שיפעל כך. יש הרבה דרכי פעולה אפשריות ויש גם הרבה משקיעים שמצליחים, רק שהם לא רצים לספר לכולם.
באמת? מתוחכם?!
  1. בכוונה חוזר לפריאון. האם לפני הקנייה הקבלן שלך בדק שאין נזילה? בכלל, מי מבצע את ה-HVAC Service ומה זה כולל?
  2. לגבי אופן התגמול- כל ניהול/ליווי שמשלמים לו על בסיס מחזור (סגירת עסקה, למשל) הוא בעייתי. גם כאשר המשקיע מפסיד, המנהל מרוויח מייצור עסקאות.
    למשקיע שלך אין יכולת לדעת אם אתה והאנשים שבחרת לא ישרים. הוא גם לא יודע, ולא יכול לדעת אם אתה מקבל כסף מהמוכר.
    מה שהוא יודע זה שלא רק שהוא הגיש את ההצעה הגבוהה ביותר עבור הנכס, הוא גם מוסיף על זה עמלה משמעותית.
    עמדת נחיתות מובנית.
  3. ודאי שאפשר לקחת הצעת מחיר מדוייקת. מה הערך שלה? תלוי ממי היא ועל מה היא מבוססת. אם היא מקבלן שהוזמן על ידי יועץ, ומתבססת על בדק שהוזמן על ידי אותו יועץ, ואיש אמון של אותו יועץ, אז אני לא הייתי מסתמך עליה.
    תכנית שיפוץ "סגורה"? אם הקבלן לא מתחייב על מפרט ומחיר (ואם אני לא מוודא בעצמי שזה המפרט שאני צריך) אז אני לא רואה מה זה נותן, חוץ מתחושה מוטעית של ודאות. יש לי פאנץ' ליסט (לא סגורה), ויש לי תקציב מוערך.
  4. איך אני מוודא את הבדק?
    אם יש נכס שמעניין אותי, אני הולך אליו לפחות עם עוד בנאדם אחד (יש לי קאדר של 3 אנשים. כולם בשנות החמישים שלהם. לכל אחד מהם יש סביב 40 שנה של ניסיון בבנייה, שיפוצים, ותחזוקה באזור. אני לא לוקח מהם הצעות מחיר כי אני לא משלם מחיר Retail על שירות סטנדרטי. אני משלם לפי יום/שעה). כל מקום שלא נותנים לנו גישה אליו בביקור הראשון מדליק אצלי תמרור אזהרה.
    הנכס מצא חן בעיניי? אני הולך ל-hall of records, ובודק מה הסיפור. מי המוכר, מה השיעבודים, וכו'.
    לא ראיתי משהו בעייתי? מגיש הצעה כפופה לבדק. התקבלה? הולך אחרי הפקח ורואה בדיוק מה הוא בודק. אם הוא מייעץ לי להביא roofer, אני מביא roofer ועולה איתו לגג. הוא נותן לי הצעת מחיר מחייבת ומפורטת.
    אני לא יודע לוודא עומס, אבל את רוב התקלות אני יודע לזהות, וככל שאני הולך אחרי הפקח במספיק סיטואציות כאלה, אני רק משתפר.
    בשיטה שלך המשקיע עדיין בנחיתות מול כל משקיע מקומי, שבנוסף על הבדק שעושה הפקח, גם מצליב את המידע עם העיניים של עצמו. מובן מאליו שלהסתמך על אנשי מקצוע בלבד זה פחות מלבדוק גם בעצמך.
  5. יש למשקיע תלות גבוהה במלווים? שוב אנחנו בעמדת נחיתות לעומת המשקיע המקומי. אם אתה ו/או האנשים שלך מחליטים יום אחד לעשות עליו קומבינה, הוא אכל אותה.
  6. לשירות לפעמים יש ערך ולפעמים לא. אתה לא אוהב שאני כותב את זה, אבל לדעתי לליווי מהסוג שאתה מציע יש בהרבה מדי פעמים ערך שלילי.
  7. אתה שוב שואל איזה מודל אני מציע, אז אני אענה שוב. מודל שבו המשקיע לא נמצא בעמדת נחיתות משמעותית מול רוב השוק. מודל שבו יש מנגנוני הגנה (כמו חוק ניירות ערך. כמו ממשל תאגידי). למשל, תעודות סל של וואנגארד.
    אם הוא בעמדת נחיתות גדולה (וזה המצב), אז הוא פשוט לא חייב לקנות סינגל פאמילי בקליבלנד.

.
תסתכל על השרשור הזה בפרספקטיבה קצת אחרת. תדמיין שזה אבי כץ (או אמיר ברמלי) במקום ניר נדלניר. יש פה שורה של מניפולציות שהדבר האחרון שאפשר להגיד עליהן זה שהן פונות למשקיע המתוחכם:
יצרת מצג של ודאות יחסית בסיטואציה שכל מי שיש לו ניסיון בסיסי יגיד לך שאין בו ודאות.
בהמשך, התעלמת מהעליונות המובנת מאליה של שילוב בין בדיקות של המשקיע לבדיקות של אנשי מקצוע, וטענת שבדיקות של אנשי מקצוע בלבד הן "השיטה המיטבית".
בשלב החנופה החמאת למי שמסתפק ב"בקרה" שהוא מנהל ו"משקיע מתוחכם" (תיכף אראה עד כמה זה לא מתוחכם).
אח"כ כתבת שיש הרבה משקיעים שמצליחים, רק שהם לא מספרים (כשבד"כ אנשים שמרוויחים נוטים לספר יותר מאלה שמפסידים).
השיטה שאתה מציע מבוססת על שורה של אנשי "אמון"- אנשים שהמשקיע אפילו לא פוגש.
המציאות היא שכל מי שקנה רכב משומש, יודע יותר על בדיקת נאותות ממה שמוצג בוידאו הזה.
אין הרבה אנשים שהיו קונים רכב מאילת רק על בסיס בדיקה של מכון ומוסכניק אילתי שהם דיברו איתו בטלפון ובדקו לו המלצות. הרי ברור שלקנות רכב (אפילו לקחת אותו לבדיקה) בלי לעשות עליו סיבוב, זה סיכון מיותר.
מי שהוידאו הזה עוזר לו, הוא בדיוק ההיפך ממשקיע מתוחכם. אתה פונה אל הפראייר האולטימטיבי. אם תנצל אותו או לא, זה נתון לגמרי לשיקול דעתך.
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה