תשובה אחרת
לקראת חתימה מול חברת ניהול
שלום לכולם,
לראשונה אני חותם חוזה מול חברת ניהול ואני עובר על החוזה עכשיו.
כמה נתונים מהחוזה ניהול:
* 130 דולר חודשי ללא תלות בכמה הושכר הנכס (הצפי הוא 1700-1800 דולר)
* תיקונים: נדרש אישור שלי כאשר עלות התיקונים היא מעל 500$ (פה אני חושב להוריד את זה ל100$)
* יש תשלום חד פעמי 25$ New Property Setup Fee
* פינוי דייר: עלות של 200$ לחברת ניהול (לא כולל תשלומים לעו"ד ואגרות ביהמ"ש וכאלה)
* עמלת חידוש חוזה שכירות (הארכת החוזה לדיירים) זה 400$
הסכומים סבירים?
הייתי שמח לשמוע מאנשים עם ניסיון פה מה הדברים הכי חשובים שאתם בודקים (או משנים) בחוזה התקשרות מול החברת ניהול?
תודה
תשובה אחרת
עברתי מספר חברות ניהול, עם כשלונות והצלחות אני יכול להעביר לך את התובנות הבאות:
* החוזה והחתימה עליו הוא דבר שולי. ניהלתי מו"מ עם חברות ניהול על כל פסיק בחוזה, ולבסוף כשחברת הניהול קבלה לידה את הנכסים ולא תפקדה בכלל או תפקדה באופן לקוי, הצטערתי על בזבוז הזמן והאנרגיה המיותרים שלא הביאו לשום תוצאה. לכן בראש ובראשונה חברת הניהול נמדדת על פי תוצאות, תוצאות! * תוצאות = אתה מרוצה מהנתונים הפיננסיים + הבתים מתוחזקים כראוי + הלקוחות מרוצים מרמת חברת הניהול.
* נתון הכרחי הוא שאתה יכול להפסיק את עבודתה של חברת הניהול בהודעה מראש של 14 יום וללא תנאים. כך אתה יכול לוודא שיש לך אפשרות יציאה מהירה.
* התנאים שאתה משיג מחברת הניהול והיחס הם פונקציה של גודל הפורטפוליו שלך (מספר הנכסים והסכומים בהם מדובר. ככל שהפורטפוליו גדל, אתה יכול באופן משמעותי להיטיב את תנאיך.
* נתון הכרחי נוסף הוא האם לחברת הניהול אנשי תחזוקה המבצעים את התיקונים בעצמם או לחלופין החברה מפעילה קבלנים חביצוע העבודות? תמיד תמצא שמרבית העבודות המבוצעות הם עבודות קטנות: החלפת מנעול, צביעת קיר, תיקון נזילה באסלה וכו. בעבודה קטנה המבוצעת על ידי קבלן יקחו ממך מחירים גבוהים (מחיר קריאה, נסיעה וחלפים+ רווח חברת הניהול) מחיר הביצוע על ידי עובדי חברת הניהול יהיה בד"כ פחות מ - 50% ממחיר קבלן. עליך להגיע לסיכום איך מחושבת העבודה על ידי חברת ניהול, לדוגמה: קבלות על חלפים + שעות עבודה.
* כספי דיירים: עלייך לדרוש שכספי הדיירים המופקדים בחוזה השכירות (חודש אחרון וחודש ביטחון יהיו מופקדים בידייך ולא אצל חברת הניהול.
* תשלום רווחים לבעלים: עליך לדרוש שהתשלום המלא והחשבון יתבצעו ויוגשו לך לא יאוחר מהיום האחרון בחודש.
* תיקונים: עם חברות הניהול שלי (2 חברות) אני מאשר כל תיקון מעל 100$. חברת הניהול שולחת צילום / וידיאו של הבעיה, לאחר התיקון צילום / וידיאו של התיקון שבוצע.
* יתר הסעיפים על חיובים כספיים הם נתון למו"מ, איכות חברת הניהול וגודל הפורטפוליו שלך. שוב, נסה את חברת הניהול. אם היית עם אותו נכס בחברת ניהול אחרת - בחן את התוצאות: האם הרווחת יותר בשנה האחרונה עם חברת הניהול לעומת שנה קודמת? האם הדיירים מרוצים? (אני נוהג לשאול אותם אם הם מרוצים, האם חברת הניהול נענית בזמן, פותרת בעיות לשביעות רצונם?) .
* בדוק היטב עם ממליצים את שביעות הרצון של חברת הניהול, ואל תחסוך בשאלות ובחקירות.
* בדוק היטב מיהו האדם שאיתו אתה עומד בקשר בחברה, מה הזמינות שלו.
* קבע כללים ברורים לביצוע של חברת הניהול: לדוגמה אם דייר אינו משלם במועד, דרוש דיווח מיידי אלייך. אני דורש שלכל איחור בתשלום חברת הניהול חייבת להדביק על דלת הדייר התראת 3 ימים לתשלום שכר הדירה, אשר אם לא ישולם אוכל מייד להתחיל בהליך פינוי. כך הדייר יודע שעליו לעבוד בהתחייבויותיו. חברת הניהול קשוחה ורצינית.
* דרוש מעורבות בכל החלטה - פתרונות מרובים לכל בעיה, ולכל פתרון המחיר שלה. לדוגמה: התקלקלה מכונת הכביסה. ניתו לתקן אותה, 70$ לקנות חדשה מתצוגה 130$, או לקנות משומשת תקינה 60$. אתה יכול לראות בדוגמה שסכום של 100$ יכול להפתר ב 60$ וגם ב 130$ לכן סכומי תיקון אינם מדע מדוייק, ומגבלת סכום אינה תמיד עובדת.
* שמור אצלך חוזה עם כל דייר, על מנת שלא תהה תלוי בחברת הניהול.
* סכם עם חברת הניהול ורשום בחוזה כי חברת הניהול תטפל עבורך בכל תביעת ביטוח אשר תצוץ בעתיד, ותספק את כל ההוכחות הדרושות לקיים תביעות אלה.
כל אלה רק קצה הקרחון של חברת ניהול וזכור רק מעורבות ושליטה שלך בכל פרט יהפכו אותך לפרטנר ראוי שחברת הניהול תכבד ותעריך.
בהצלחה
