היתה לי דירה בישראל בעבר - ואולי תהיה בעתיד
נדל"ן בארץ ובחו"ל - שאלות ותהיות נוספות
הי,
כתבתי כאן בעבר (אני כבר כשנתיים קורא ומתעניין מאוד בשוק הנדל"ן האמריקאי) כמה שאלות תם, והתשובות המחכימות גרמו לי לשתף תהיות נוספות:
שוחחתי עם חברה של חבר - אישה נחמדה ואמינה שעובדת בחברת השקעות נדלן בניו ג'רזי כרואת חשבון (לא מוכרת כלום), באיזורים לא זולים. היא סיפרה לי על נכס שקנתה בניו ג'רזי ועל נכס שקנתה ברחובות - די באותה התלהבות
. הראשון - נכס בניו ג'רזי עלה כמיליון ש"ח, והתשואה עליו - אחרי שיפוצים ומיסים - עומדת על כ-4500 ש"ח בחודש , והשני - דירת 4 ברחובות, שכיום עולה 1.8 מיליון, והשכירות עליה היא גם כ-4500 ש"ח בחודש. שאלתי אותה בתמיהה למה היא רכשה נכס בארץ ולא העדיפה לרכוש בחו"ל עוד נכס, והיא שלפה "בישראל המחירים תמיד עולים".
יש לי תחושה שרוב אלו שעובדים בשוק הנדל"ן וגם בשוק ההון (בורסות וכד') הולכים עם איזשהו עדר, שעובד בחלק גדול מהזמן ופעם בכמה שנים חוטפים מהלומה קשה.
השאלה שלי - האם אתם באיזשהו מצב תשקלו רכישת דירה בישראל, בהינתן ההיכרות הטובה שלכם עם השווקים בארה"ב? האם לדעתכם צריך להיות פראייר גמור ע"מ לקבל החלטה לרכוש דירה בישראל?
תודה ושבת שלום
היתה לי דירה בישראל בעבר - ואולי תהיה בעתיד
יש פלוסים ויש מינוסים לכל שוק נדל"ן. ולדעתי - זו טעות לדבר על שוק הנדל"ן של ארה"ב (או של ישראל, לצורך העניין) כ"מיקשה אחת".
יש בארה"ב אלפי "שוקי נדל"ן" - שכל אחד מהם מתנהג אחרת.
וגם בישראל, שוק הנדל"ן של ערד לא מתנהג כמו שוק הנדל"ן של צפון תל אביב.
אתה מכליל לגבי "רוב אלו שעובדים בשוק הנדל"ן". אני חושב שבעניין הזה יש ויש.
כמו בכל השקעה - למי שמבין את השוק היטב ומבין במה הוא משקיע יש סיכוי יותר טוב לצאת ברווח ממי שנכנס לעניין "על עיוור" בגלל "ריצה יחד עם העדר".
ואני אחזור שוב על מה שאני כתבתי כאן פעמים רבות בעבר:
ההערכה שלי היא שמתוך כל המשקיעים הישראליים בנדל"ן בארה"ב שנכנסו לשוק אחרי שנת 2014 - תשעה מתוך עשרה הפסידו \ יפסידו בתוצאה הסופית.
לא "ירוויחו פחות ממה שהבטיחו להם \ הם ציפו להרוויח" - אלא נטו יפסידו חלק מהקרן שהם השקיעו כשיגיעו לחשבון הסופי.
היו הרבה יותר מורווחים אצל מי שהיה לו את השכל \ אומץ \ מזל להכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי בשנה שנתיים אחרי המפולת של 2008 ושהיה לו את השכל לצאת בזמן - שזה אומר שהם כבר בחוץ.
לגבי שאלתך לגבי "האם נשקול רכישת נדל"ן בישראל":
התשובה היא שהשיקולים של אנשים כמוני וכמה אחרים כאן בפורום שונים מאוד מהשיקולים שלך.
חלק מהאנשים שכותבים כאן הם בעלי אזרחות כפולה - ישראלית ואמריקאית - וגרים באמריקה. שיקולי המיסוי שלהם כשזה מגיע להחזקת נכסי נדל"ן בישראל שונים מאוד משיקולי המיסוי של אדם שהוא בעל אזרחות אחת - ישראלית - וחי בישראל. וכנ"ל שיקולי "שערי ההמרה של מט"ח".
מאז שבישראל הפסיקו לגבות שכר דירה "צמוד לדולר" והשכירות אינה נקובה בדולארים יותר אלא בשקלים, קשה לאמריקאי לחשוב על עניין "נכסי נדל"ן" במונחים שיקליים. שקל אינו המטבע שבו הוא משתמש ביום יום.
הוא חי את החיים שלו בדולארים, ולכן ה"תגובה" שלו לשינוי בשערי ההמרה הפוכה מהתגובה של המשקיע הישראלי שחי בישראל.
משקיע ישראלי בארה"ב "שמח" כששער הדולר עולה לעומת השקל - כי ההשקעה שלו שווה יותר בשקלים, וכל דולר שהוא מקבל בשכירות "שווה יותר" בשקלים.
משקיע אמריקאי "עצוב" באותו מצב בדיוק - כי השכירות שהוא מקבל בשקלים שווה פחות דולארים.
בנוסף, יש את עניין "התיפעול של הנכס" - שבאספקט הזה יש לישראלי יתרון משמעותי בהחזקת נכס בישראל ולא בארה"ב. לאמריקאי זה הפוך.
כשישראלי שחי בישראל משקיע בנדל"ן ברחובות - הוא לא צריך לשלם ל"חברת ניהול". אם משהו קורה - הוא נכנס לאוטו שלו ונוסע לרחובות לטפל בעניין...
כשהוא משקיע בנדל"ן בארה"ב - הוא די חייב שיהיה לו מישהו מקומי שיטפל לו בנכס.
משקיע ישראלי שמשקיע בנדל"ן ברחובות לא צריך לשלם מיסי עירייה - בישראל זה "אחריות של הדייר".
כשהוא משקיע בארה"ב ה"ארנונה" היא על חשבונו. ואם אתה מדבר על נכס של 250 אלף דולר בניו ג'רסי - מדובר בכמה אלפי דולארים לשנה. זה כבר לא סכום זניח.
ויש עוד "אלף חתכים" (על משקל העינוי הסיני המפורסם "מוות באלף חתכים") שקיימים בניו ג'רסי ולא קיימים בישראל.
בארץ לא צריך לפנות הרים של עלי שלכת בסתיו מהחצר. בניו ג'רסי חייבים.
לא צריך לנקות מרזבים אחרי הסתיו. בניו ג'רסי חייבים... אחרת יהיו ICE DAMS.
לא צריך לפנות שלג אחרי כל סופת שלג בחורף (ולא חוטפים קנס מהעירייה אם לא פינית את השלג מחזית הבית שלך). בניו ג'רסי חייבים.
בארץ לא חייבים מערכת הסקה מרכזית לבית. בניו ג'רסי צריך.
עדיין לא שמעתי על צינורות מים שקפאו והתפוצצו לאנשים בבית ברחובות בחורף. בניו ג'רסי זה בהחלט יכול לקרות.
אז אם אני חושב על העניין מנקודת המבט שלך - אזרח ישראלי שחי בישראל - אמור להיות, לדעתי, אינסנטיב מאוד משמעותי עבורך להשקיע בשוק המקומי שקרוב אליך הביתה.
ו"קרוב" - מנקודת המבט של אדם שגר באמריקה - זה ברדיוס של 100 קילומטר ממקום המגורים שלך (שבישראל לרוב אומר - כמעט בכל מדינת ישראל).
לסיום: אנשים בוכים בכי תמרורים על "התשואה הנמוכה על נדל"ן מניב בישראל".
וזה מה שדחף ודוחף כל כך הרבה אנשים להשקיע ב"חלומות" באמריקה.
העניין הוא שעד כמה שאני ראיתי, נדיר מאוד לשמוע על מישהו שהפסיד בהשקעה בנדל"ן למגורים בישראל. תשואה חד ספרתית - כן, בהחלט. אבל לא הפסד של הקרן.
מצד שני - אנחנו שומעים כאן בפורום כמעט כל חודש על מקרים של אנשים שהפסידו בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.
