אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי

[Inner Peace9]

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
שלום,

לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?

 

[vinney]

זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
שלום,

לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?

זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.
עושים את זה עם בתים - קונים בית במצב גרוע במחיר רצפה כי בעלי הבית רוצים להפטר מהחורבה ומשפצים אותו במינימום עלות ומקסימום תועלת (לרוב בעיקר קוסמטית). מינימום עלות מושג על ידי עבודה עצמית ושימוש בכמה שפחות בקבלני משנה. מקסימום תועלת מושג על ידי הבנת תהליך קניית בתים על ידי האמריקאים ותשומת דגש לדברים שאמריקאים מסתכלים עליהם תוך התעלמות מכל מה שלרוב לא שמים דגש עליו. למשל - לשים אבן שנראית יפה במטבח על ארונות מלפני 40 שנה שרק צבעו אותם.
&nbsp
העסקה שהציעו לאבא שלך זה בעצם לממן את הפליפ הזה, אבל מכיוון שהוא פראייר אז גם הציעו לו לקחת את הסיכון של העסקה על עצמו. הרי בנק לא היה עושה את זה, בנק היה נותן משכנתא עם ריבית גבוהה (לעסקאות כאלה הריביות הן בסד"ג 10% בשנה) שלא מותנית בהצלחה או כשלון של היזם. מה שהציעו לאבא שלך זה גם תשואה יותר נמוכה, וגם שיתוף בכשלון (שיש לו סיכוי די גבוה כי זאת עסקה מסוכנת).

 

[Inner Peace9]

נכון, עסקת flip

זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.
עושים את זה עם בתים - קונים בית במצב גרוע במחיר רצפה כי בעלי הבית רוצים להפטר מהחורבה ומשפצים אותו במינימום עלות ומקסימום תועלת (לרוב בעיקר קוסמטית). מינימום עלות מושג על ידי עבודה עצמית ושימוש בכמה שפחות בקבלני משנה. מקסימום תועלת מושג על ידי הבנת תהליך קניית בתים על ידי האמריקאים ותשומת דגש לדברים שאמריקאים מסתכלים עליהם תוך התעלמות מכל מה שלרוב לא שמים דגש עליו. למשל - לשים אבן שנראית יפה במטבח על ארונות מלפני 40 שנה שרק צבעו אותם.
&nbsp
העסקה שהציעו לאבא שלך זה בעצם לממן את הפליפ הזה, אבל מכיוון שהוא פראייר אז גם הציעו לו לקחת את הסיכון של העסקה על עצמו. הרי בנק לא היה עושה את זה, בנק היה נותן משכנתא עם ריבית גבוהה (לעסקאות כאלה הריביות הן בסד"ג 10% בשנה) שלא מותנית בהצלחה או כשלון של היזם. מה שהציעו לאבא שלך זה גם תשואה יותר נמוכה, וגם שיתוף בכשלון (שיש לו סיכוי די גבוה כי זאת עסקה מסוכנת).

נכון, עסקת flip
המילה flip אכן נאמרה בפגישה.
וכן, בית, לא דירה. טעות שלי.
אבא שלי מצא את האיש הזה דרך חברים משותפים אשר מושקעים גם הם, אךא ינני יודע אם באותו מודל השקעה. (ממה שהבנתי, הם מרוויחים כרגע).

 

[naf86]

"מרוויחים כרגע"

נכון, עסקת flip
המילה flip אכן נאמרה בפגישה.
וכן, בית, לא דירה. טעות שלי.
אבא שלי מצא את האיש הזה דרך חברים משותפים אשר מושקעים גם הם, אךא ינני יודע אם באותו מודל השקעה. (ממה שהבנתי, הם מרוויחים כרגע).

"מרוויחים כרגע"
עם בתים בסכומים האלו, יכולים להיות רווחים מעולים. אבל ברגע שמשהו משתבש, הכל הולך לפח.

 

[יוגיליפי]

מסכים עם ויני

זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.
עושים את זה עם בתים - קונים בית במצב גרוע במחיר רצפה כי בעלי הבית רוצים להפטר מהחורבה ומשפצים אותו במינימום עלות ומקסימום תועלת (לרוב בעיקר קוסמטית). מינימום עלות מושג על ידי עבודה עצמית ושימוש בכמה שפחות בקבלני משנה. מקסימום תועלת מושג על ידי הבנת תהליך קניית בתים על ידי האמריקאים ותשומת דגש לדברים שאמריקאים מסתכלים עליהם תוך התעלמות מכל מה שלרוב לא שמים דגש עליו. למשל - לשים אבן שנראית יפה במטבח על ארונות מלפני 40 שנה שרק צבעו אותם.
&nbsp
העסקה שהציעו לאבא שלך זה בעצם לממן את הפליפ הזה, אבל מכיוון שהוא פראייר אז גם הציעו לו לקחת את הסיכון של העסקה על עצמו. הרי בנק לא היה עושה את זה, בנק היה נותן משכנתא עם ריבית גבוהה (לעסקאות כאלה הריביות הן בסד"ג 10% בשנה) שלא מותנית בהצלחה או כשלון של היזם. מה שהציעו לאבא שלך זה גם תשואה יותר נמוכה, וגם שיתוף בכשלון (שיש לו סיכוי די גבוה כי זאת עסקה מסוכנת).

מסכים עם ויני

 

[צבי ליך]

יש כאן 2 שאלות

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
שלום,

לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?

יש כאן 2 שאלות
נתחיל בסוף- האם שווה להתעסק עם נדל"ן במדינות זרות? בסכומים האלה, אין בזה היגיון. בכל השקעה יש סיכונים, אבל אבא שלך לוקח פה סיכון גדול מאד. הוא נותן פה כסף לקבלנים קטנים בלי שום ביטחונות, בתקווה שהם לא ייכשלו ולא ידפקו אותי. אם יש לך יכולת לשכנע אותו לרדת מזה, הייתי ממליץ להוריד אותו מזה.

אם אתה לא יכול להוריד אותו מזה, איך לעשות מעט פחות מסוכן?
בצד הביטחונות תשכח מערכות בנקאית. למה שמישהו ישכיב בבנק כאלה סכומים, ואז יגייס ממך וישלם לך כאלה תשואות? אתה צריך להבין משהו- אם סיכון היה נמדד בסולם של בין 1 (לא מסוכן בכלל. ערבות בנקאית), ל-10 (מסוכן כמו קזינו- המשקיע בד"כ מפסיד), אתה מדבר על השקעה ברמת סיכון של 8 או 9. זה עולמות אחרים לגמרי.
ערבות/ביטחונות אישיים זאת אופציה, אבל אתה צריך לוודא מי האיש שעומד מאחוריהם, מה הנכסים וההתחייבויות שלו, ומה תהיה יכולת הגביה שלך.

מעבר לזה, ידע זה כח.
צריך עו"ד שיעבור על ההסכמים מול היזם. צריך להיות מאד ברור (וכתוב) איפה היזם עושה את הכסף, וזה צריך לעשות שכל (שלא יהיה מצב שהוא מרוויח כסף לפני המשקיע).
צריך ללמוד את השוק באזור שהם פעילים בו (אוכלוסיה, ביטוח, וכו'). צריך לבדוק את שווי הנכס טוב טוב (מחירים ברחוב, מצב פיזי של הנכס, מצב סביבתי של הנכס, מצב משפטי של הנכס). צריך עו"ד מקומי מטעם המשקיע, שידאג לאינטרסים שלו (ובמיוחד שהכסף הולך לאן שהוסכם מתי שהוסכם).

צריך לעקוב אחרי השיפוץ (פיזית ופיננסית),.וצריך לוודא שמכניסים דייר טוב.

צריך אופציה ב' למקרה שהעניינים לא מסתדרים עם החברה, כדי להגביל את ההפסדים.
אני מניח שעכשיו ברור לך למה המלצתי להוריד אותו מזה. לעשות את כל זה מישראל זה על גבול הבלתי אפשרי. לא שווה לעשות את זה עבור עוד כמה אחוזי תשואה על סכום כל כך נמוך.

 

[Boston Guy]

האם 50 אלף דולר זה הסוף - או ההתחלה?

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
שלום,

לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?

האם 50 אלף דולר זה הסוף - או ההתחלה?
סתם מקבץ שאלות שאבא שלך צריך לחשוב עליהן:

האם המחיר של השיפוץ כלול באותם 50 אלף דולר?
מה קורה אם מסתבר במהלך השיפוץ שבעצם צריך להשקיע עוד 10,000$ בתיקונים בבית?
האם הנושא הזה מוגדר בחוזה כתוב?

בית במחיר כזה זה בית בשכונת עוני, והדיירים שגרים בבתים כאלה עלולים להיות בעייתיים. מה קורה בתסריט הדי שיגרתי שבו הדייר מפסיק לשלם שכירות, וצריך לשלם לשריף המקומי שיבוא ויזרוק את הדייר מהבית, וכשהבית מתפנה מתברר שהדייר העצבני שבר את כל אביזרי האינסטלצייה בבית, כירסם את הקירות וחירבן באמצע הסלון - ותיקונים יעלו עוד 10,000$?
מי משלם את זה?

מה קורה אם לא מוצאים דייר לבית במשך שנה - אבל עדיין צריך לשלם כל חודש ארנונה והוצאות עירייה, וכסף לחברת הניהול שתשמור על הבית? מאיפה הכסף הזה בא?

מה שאני מנסה לבדוק זה - האם אבא שלך יכניס לעסק 50 אלף דולר ובזה נגמרת ההשקעה שלו, או שהוא עלול "לדמם" כסף במשך שנים.
זה אולי יפתיע אותו - אבל יש אפשרות להפסיד יותר ממה שהתכוונת להשקיע.

 

[1ניר בבגני]

אסטרטגיית יציאה

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
שלום,

לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?

אסטרטגיית יציאה
היי,

קיבלת תשובות מצוינות והנה מספר שיקולים \ חידודים\ הבהרות ושאלות נוספות בדגש על נושא של תכנית יציאה:

כשנכנסים לעסקה, צריך תכנית יציאה. אתה ציינת השכרה לתקופה ואז מכירה ברווח. לי זה נראה תמוה לתכנן כך עסקת פליפ.. הסברים לשיקולים בבניית תכנית יציאה.
>> מי יהיה הרוכש כשתרצו למכור? משקיע שיקנה את הנכס המושכר (טרנקי) או מישהו מקומי שיבוא לגור בנכס?
אם בונים על משקיע אחר שיקנה ממשקיע קיים, אז אין פה תכנית מספיק טובה. גם משקיע אחר ירצה לדעת שיש לו מרווח. למצוא משקיע שלא רוצה את זה, זה לבנות תכנית עסקית לא מבוססת מספיק ויתכן שאף לא אמינה.

אם מתכננים למכור למישהו מקומי שיבוא לגור בנכס (נראה לא ריאלי למספרים שציינת), אז עדין אין סיבה להכניס שוכר כי זה יפגע ביכולת למכור ברווח האופטימלי מיד לאחר השיפוץ.

>> סקופ השיפוץ ורמת גימור - גם הקריטריון הזה בתכנית העסקית הוא פועל יוצא מיידי של תכנית היציאה. לא מבצעים אותו שיפוץ להשכרה כמו שמבצעים עבור בית למכירה לדייר מקומי.

>> רמות מחיר ואנליזה קצרה ניתוח סיכונים - נק שחייבים להתייחס אליה למקרה שתיארת. אחד מעקרונות הבסיסיים כשמדובר בעקומות בביקוש וההיצע של נדל"ן הוא שרמות המחיר קובעות גם את עוצמת הסחר בשוק וגם את איכות המוצר והקהל בהתאמה.
אסביר. אם נכסים בשוק מסוים נמכרים סביב 300 אלף דולר, ואתה בונה תכנית יציאה להכין בית למכירה באזור הזה ב500 אלף דולר, אז תצפה לכך שתראה ביקוש דליל יותר מהממוצע למוצר שלך.
במקרה שלך מדובר במקרה ההפוך בודאות, אם תנסה למכור את המוצר, תראה עוצמת ביקוש דלילה מהממוצע מפני שהמוצר שלך לא עומד בסף איכות המינימלי שיצפה קונה מקומי של בית לקבל (מיקום לא איכותי). לכן, כתבתי לך בנ"ל שהתכנית שלך נראית לי לא ריאלית לפליפ RETAIL FLIP.
מסקנה: לכוון לרמות מחיר רחוקות מהממוצע של שוק הנדל"ן המדובר, דורש בהגדרה רמות מיומנות גבוהות יותר ביחס לעסקת נדל"ן ברמת המחיר הממוצעת של השוק. בנוסף, השקעה זו בהגדרה היא ברמת סיכון גבוהה יותר מעסקאות ברמת מחיר הממוצע של שוק הנדל"ן המדובר.

 

[Eddie Gur REMAX FL]

האם זו דירה בקהילה של אנשים מעל גיל 55?

אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
שלום,

לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?

האם זו דירה בקהילה של אנשים מעל גיל 55?
מה המיקום הדירה?
&nbsp