שאלה לצבי ליך

[ronron1236]

שאלה לצבי ליך

שאלה לצבי ליך
היי צבי,
בעבר כתבת בפורום

"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת?
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים?
עסקאות השבחה?
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
תודה

 

[צבי ליך]

תשובות בכחול

שאלה לצבי ליך
היי צבי,
בעבר כתבת בפורום

"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת?
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים?
עסקאות השבחה?
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
תודה

תשובות בכחול
"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי (זו טעות. התכוונתי "מיסוי") בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת? הכוונה היא להשקעות פרטיות (כלומר, לא בחברות ציבוריות).
מן הסתם זה תלוי גם איך אתה מתמחר את הזמן שלך.
ישראלי שרוצה להשקיע בארה"ב יצטרך להשקיע לפחות 10,000$ (בזמן וכסף) בהכנות (למידת שוק, למידת מיסוי, מציאת אנשי מקצוע, ביקור בארה"ב, וכו'). הוא יצטרך להשקיע כל שנה גם כ-2,500$ על דיווחי מס בארה"ב וישראל, ועל ביקורים. הוא יצטרך גם להשקיע זמן בפיקוח. אני מניח שכשמשקיעים 300,000$ זה יכול להתחיל להצדיק את זה. זה אם אתה מוצא נכסים טובים במחירים טובים (שזה לא קל בשוק של היום).
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים? עסקאות השבחה? השקעות פרטיות
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק- <font>נכון. לכן אתה צריך להשוות בין אפיקים דומים. אם אתה מסתכל על השקעה פרטית בבניינים- תשווה להשקעה במניות של חברות ציבוריות שמושקעות בבניינים. תצטרך להשוות גם מינוף, וכו' אבל זה העיקרון.</font>
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך- אני אזרח אמריקאי ותושב ישראל, ככה שאני חייב בדיווח בארה"ב ובישראל בלי קשר לבניין. אני מחזיק בניין של 18 דירות גדולות (רובן 4 חדרי שינה) שקניתי ב-2012. הבניין שופץ אחרי הקנייה. הוא נמצא באזור קשה (ניוארק, היו ג'רזי) וקשה לי לומר לך כמה הוא שווה. המחירים היום מאד גבוהים, ואני מניח שאפשר למצוא קונה שישלם עליו 2.5 מיליון דולר. אולי יותר. יש לי עליו משכנתא של בערך חצי מזה בריבית של 4.33%). יש לי איש תחזוקה בבניין, ויש לי מנהל נכס שאני מרוצה ממנו, אבל זה אחרי שהחלפתי 3 מנהלי נכסים. אני מתכנן להגדיל את הפעילות הקיימת אם אמצא נכס קרוב במחיר טוב.
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
כשאני מחשב, בוודאי שאני מתייחס. הייתה תגובה שבה השווית בין תשואה שוטפת מנכס (3-5% בשנה) לבין תשואה מעליית ערך של ה-S&P500 (שבעה אחוזים). אני כתבתי שזה לא נכון להשוות בין שני הנתונים האלה.

 

[ronron1236]

השקעה כספית

תשובות בכחול
"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי (זו טעות. התכוונתי "מיסוי") בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת? הכוונה היא להשקעות פרטיות (כלומר, לא בחברות ציבוריות).
מן הסתם זה תלוי גם איך אתה מתמחר את הזמן שלך.
ישראלי שרוצה להשקיע בארה"ב יצטרך להשקיע לפחות 10,000$ (בזמן וכסף) בהכנות (למידת שוק, למידת מיסוי, מציאת אנשי מקצוע, ביקור בארה"ב, וכו'). הוא יצטרך להשקיע כל שנה גם כ-2,500$ על דיווחי מס בארה"ב וישראל, ועל ביקורים. הוא יצטרך גם להשקיע זמן בפיקוח. אני מניח שכשמשקיעים 300,000$ זה יכול להתחיל להצדיק את זה. זה אם אתה מוצא נכסים טובים במחירים טובים (שזה לא קל בשוק של היום).
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים? עסקאות השבחה? השקעות פרטיות
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק- <font>נכון. לכן אתה צריך להשוות בין אפיקים דומים. אם אתה מסתכל על השקעה פרטית בבניינים- תשווה להשקעה במניות של חברות ציבוריות שמושקעות בבניינים. תצטרך להשוות גם מינוף, וכו' אבל זה העיקרון.</font>
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך- אני אזרח אמריקאי ותושב ישראל, ככה שאני חייב בדיווח בארה"ב ובישראל בלי קשר לבניין. אני מחזיק בניין של 18 דירות גדולות (רובן 4 חדרי שינה) שקניתי ב-2012. הבניין שופץ אחרי הקנייה. הוא נמצא באזור קשה (ניוארק, היו ג'רזי) וקשה לי לומר לך כמה הוא שווה. המחירים היום מאד גבוהים, ואני מניח שאפשר למצוא קונה שישלם עליו 2.5 מיליון דולר. אולי יותר. יש לי עליו משכנתא של בערך חצי מזה בריבית של 4.33%). יש לי איש תחזוקה בבניין, ויש לי מנהל נכס שאני מרוצה ממנו, אבל זה אחרי שהחלפתי 3 מנהלי נכסים. אני מתכנן להגדיל את הפעילות הקיימת אם אמצא נכס קרוב במחיר טוב.
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
כשאני מחשב, בוודאי שאני מתייחס. הייתה תגובה שבה השווית בין תשואה שוטפת מנכס (3-5% בשנה) לבין תשואה מעליית ערך של ה-S&P500 (שבעה אחוזים). אני כתבתי שזה לא נכון להשוות בין שני הנתונים האלה.

השקעה כספית
תודה על התשובה המפורטת
שמח בשבילך על העסקה בניוארק .לפי מה שאני מתרשם אתה בוחר עסקאות בפינצטה מה שישראלים רבים אינם עושים ואז נתקלים בבעיות רבות.
אתה כותב שכדאי להתחיל בנכס טוב שמחירו בסביבות 300k וכמובן אחרי בדיקות מקיפות .
יש לי הון של כ 750 k ( דולר) ואני ממש בדילמה איזה צעד לעשות
מצד אחד המחירים ממש עלו משנת 2012 , מנגד תמיד אפשר למצוא עסקאות טובות אבל צריך להיות מקצוען בלאתר אותן... וכמובן שאצטרך אנשי מקצוע שאוכל לסמוך עליהם
אני מתלבט על איזה פורמט ללכת
כמה דירות " זולות " של 190 k, או על בניין ב 600-700 k?

 

[צבי ליך]

נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות

השקעה כספית
תודה על התשובה המפורטת
שמח בשבילך על העסקה בניוארק .לפי מה שאני מתרשם אתה בוחר עסקאות בפינצטה מה שישראלים רבים אינם עושים ואז נתקלים בבעיות רבות.
אתה כותב שכדאי להתחיל בנכס טוב שמחירו בסביבות 300k וכמובן אחרי בדיקות מקיפות .
יש לי הון של כ 750 k ( דולר) ואני ממש בדילמה איזה צעד לעשות
מצד אחד המחירים ממש עלו משנת 2012 , מנגד תמיד אפשר למצוא עסקאות טובות אבל צריך להיות מקצוען בלאתר אותן... וכמובן שאצטרך אנשי מקצוע שאוכל לסמוך עליהם
אני מתלבט על איזה פורמט ללכת
כמה דירות " זולות " של 190 k, או על בניין ב 600-700 k?

נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות
היה קשה מאד לקנות טוב ב-2008 למשל.

כשכתבתי 300,000$ לא התכוונתי למחיר של נכס ספציפי, אלא לסכום השקעה שמצדיק למידה וכניסה לשוק בארה"ב.

לבתים פרטיים יש יתרונות וחסרונות ולבניינים יש יתרונות וחסרונות. גם השקעה בשותפות היא אופציה, אבל צריך לדעת איך לבדוק אותה.
אני ממליץ לך בתור התחלה לעבוד על דירוג האשראי שלך. זה ייקח בין חצי שנה לשנה, ואת הזמן הזה תוכל להקדיש ללימודים.
תוודא שאתה מבין היטב את סוגיות האינפלציה, המינוף, הפחת, והמיסוי. הן משפיעות מאד על התשואה.
במקביל אתה יכול להתחיל ללמוד שווקים ספציפיים (כלומר, ערים ספציפיות ושכונות בתוכן).
יכול להיות שתגיע למסקנה שעדיף לך להשקיע בדברים שלא חשבת עליהם. יכול להיות גם שתגיע למסקנה שזה לא כדאי.

אני לא יודע אם 750,000 זה כל ההון שיש לך, אבל אם כן, אז אני ממליץ לשמור על פיזור. כלומר- לא לשים את רוב הכסף באפיק של נדל"ן בארה"ב. מרגע שיש היסטוריית אשראי, אז אפשר להיעזר במינוף, וככה להגיע לסכום השקעה גדול גם בלי לסכן את כל הכסף שבארץ.

אני גם מציע לא להתרגש מכל אלה שאומרים קודם כל לעשות את הצעד. הכסף יכול "לעבוד" בתעודות סל או בתיק מנוהל, עד שתדע מה אתה עושה.

 

[ronron1236]

תודה רבה

נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות
היה קשה מאד לקנות טוב ב-2008 למשל.

כשכתבתי 300,000$ לא התכוונתי למחיר של נכס ספציפי, אלא לסכום השקעה שמצדיק למידה וכניסה לשוק בארה"ב.

לבתים פרטיים יש יתרונות וחסרונות ולבניינים יש יתרונות וחסרונות. גם השקעה בשותפות היא אופציה, אבל צריך לדעת איך לבדוק אותה.
אני ממליץ לך בתור התחלה לעבוד על דירוג האשראי שלך. זה ייקח בין חצי שנה לשנה, ואת הזמן הזה תוכל להקדיש ללימודים.
תוודא שאתה מבין היטב את סוגיות האינפלציה, המינוף, הפחת, והמיסוי. הן משפיעות מאד על התשואה.
במקביל אתה יכול להתחיל ללמוד שווקים ספציפיים (כלומר, ערים ספציפיות ושכונות בתוכן).
יכול להיות שתגיע למסקנה שעדיף לך להשקיע בדברים שלא חשבת עליהם. יכול להיות גם שתגיע למסקנה שזה לא כדאי.

אני לא יודע אם 750,000 זה כל ההון שיש לך, אבל אם כן, אז אני ממליץ לשמור על פיזור. כלומר- לא לשים את רוב הכסף באפיק של נדל"ן בארה"ב. מרגע שיש היסטוריית אשראי, אז אפשר להיעזר במינוף, וככה להגיע לסכום השקעה גדול גם בלי לסכן את כל הכסף שבארץ.

אני גם מציע לא להתרגש מכל אלה שאומרים קודם כל לעשות את הצעד. הכסף יכול "לעבוד" בתעודות סל או בתיק מנוהל, עד שתדע מה אתה עושה.

תודה רבה

 

[naf86]

אם יש לך הון כזה

השקעה כספית
תודה על התשובה המפורטת
שמח בשבילך על העסקה בניוארק .לפי מה שאני מתרשם אתה בוחר עסקאות בפינצטה מה שישראלים רבים אינם עושים ואז נתקלים בבעיות רבות.
אתה כותב שכדאי להתחיל בנכס טוב שמחירו בסביבות 300k וכמובן אחרי בדיקות מקיפות .
יש לי הון של כ 750 k ( דולר) ואני ממש בדילמה איזה צעד לעשות
מצד אחד המחירים ממש עלו משנת 2012 , מנגד תמיד אפשר למצוא עסקאות טובות אבל צריך להיות מקצוען בלאתר אותן... וכמובן שאצטרך אנשי מקצוע שאוכל לסמוך עליהם
אני מתלבט על איזה פורמט ללכת
כמה דירות " זולות " של 190 k, או על בניין ב 600-700 k?

אם יש לך הון כזה
הייתי ממליץ לנסות לעשות טיול קצר בארה"ב ולראות בעצמך את האזורים השונים.
לפני כשנה הגיעו לפה 2 ישראלים שבאו לראות נדל"ן באזור. לקחתי אותם ברכב לשעה נסיעה. הראיתי להם שכונות שבתים עולים 20 אלף דולר, שכונות שבתים עולים 80 אלף, ושכונות שבתים עולים 150 אלף. ברגע שרואים בעיניים את ההבדלים בין השכונות, אז אפשר לקבל תחושה של איזה סוג השקעה רוצים.
&nbsp
תמיד אפשר למצוא עיסקאות טובות. רק החודש סגרתי על בית מעולה. זה לא בהכרח יהיה הרכבת הרים שהיה לפני/אחרי 2008, אבל אם ההתמקדות היא לטווח ארוך, אפשר למצוא עיסקאות טובות, במיוחד כשיש תקציב מכובד.
&nbsp

 

[ronron1236]

תודה naf

אם יש לך הון כזה
הייתי ממליץ לנסות לעשות טיול קצר בארה"ב ולראות בעצמך את האזורים השונים.
לפני כשנה הגיעו לפה 2 ישראלים שבאו לראות נדל"ן באזור. לקחתי אותם ברכב לשעה נסיעה. הראיתי להם שכונות שבתים עולים 20 אלף דולר, שכונות שבתים עולים 80 אלף, ושכונות שבתים עולים 150 אלף. ברגע שרואים בעיניים את ההבדלים בין השכונות, אז אפשר לקבל תחושה של איזה סוג השקעה רוצים.
&nbsp
תמיד אפשר למצוא עיסקאות טובות. רק החודש סגרתי על בית מעולה. זה לא בהכרח יהיה הרכבת הרים שהיה לפני/אחרי 2008, אבל אם ההתמקדות היא לטווח ארוך, אפשר למצוא עיסקאות טובות, במיוחד כשיש תקציב מכובד.
&nbsp

תודה naf
היי נאף
כמה שאלות
1) לפי מה שהבנתי אתה נמצא ברוצסטר
זה איזור קר שהתחזוקה והבלאי של הבתים גדול יותר בגלל החורף
2) רוב האמריקאים ( הביבי בומרס)
מחפשים לעבור למדינות החמות (חגורת השמש ),מה שמגדיל את האטרקטיביות לקנית נכס שם לטווח ארוך מבחינת הביקוש
3) חוקים ורגולציה, במדינות חגורת השמש הם יותר לטובת המשקיעים( נניח שמדובר בפינוי דיר ).
מה היתרונות באיזור שלך ?
האם האינפורמציה שלי שגויה ?
וכן אצטרך לנסוע ולראות נכנים כרגע יכול לראות רק באנטרנט את ההבדל בין בית של 20 k שלעולם לא אקנה, לעומת 190 k.. ממינינום 190 k זה סטנדרט שאפשר לחיות איתו ( וכמובן אחרי בדיקות מקיפות)

 

[naf86]

לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות

תודה naf
היי נאף
כמה שאלות
1) לפי מה שהבנתי אתה נמצא ברוצסטר
זה איזור קר שהתחזוקה והבלאי של הבתים גדול יותר בגלל החורף
2) רוב האמריקאים ( הביבי בומרס)
מחפשים לעבור למדינות החמות (חגורת השמש ),מה שמגדיל את האטרקטיביות לקנית נכס שם לטווח ארוך מבחינת הביקוש
3) חוקים ורגולציה, במדינות חגורת השמש הם יותר לטובת המשקיעים( נניח שמדובר בפינוי דיר ).
מה היתרונות באיזור שלך ?
האם האינפורמציה שלי שגויה ?
וכן אצטרך לנסוע ולראות נכנים כרגע יכול לראות רק באנטרנט את ההבדל בין בית של 20 k שלעולם לא אקנה, לעומת 190 k.. ממינינום 190 k זה סטנדרט שאפשר לחיות איתו ( וכמובן אחרי בדיקות מקיפות)

לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות
אני גר בפרברי רוצ'סטר, לכן זה הגיוני בשבילי להשקיע באזור.
&nbsp
1. כן, יכול להיות מאוד קר ברוצ'סטר. אבל אני לא רוצה בלאי/תחזוקה משמעותיים במיוחד בגלל הקור. יש לנו בתים בני 120+ שנים שבמצב מעולה. כל עוד דואגים שהחימום עובד אני לא חושב שיש הבדל בין תחזוקה של בית ברוצ'סטר ובית באזורים אחרים בארה"ב.
&nbsp
2. הלקוחות העיקריים שלי הם צעירים/סטודנטים/אקדמאים. רוצ'סטר היא הכלכלה השלישית בגודלה במדינת ניו יורק. המעבידים הכי גדולים באזור זה אוניברסיטת רוצ'סטר, בתי החולים, חברות כמו זירוקס, פייצ'ק, ווגמנס והאריס. לכן יש פה קבוצה מאוד גדולה של אקדמאים. אנשים שבאים לכמה שנים בשביל דוקטורט, לא יקנו בית. אבל מצד שני, הם רוצים לגור באזורים טובים. לכן מצאתי את השוק של דיירים טובים שגרים בשכונות מאוד יציבות. בוודאי שאנשים יותר מבוגרים רוצים לעבוד לאזורים חמים יותר. ממה שאני רואה, רוב ההגירה לתוך אזור רוצ'סטר הם בגלל לימודים או קריירה. לכן ההתמקדות שלי היא אנשים צעירים עם עבודות טובות ולא מבוגרים שיש להם מספיק כסף לקנות לעצמם בית. בייבי בומרס לא מעניינים אותי. האזורים בהם אנחנו נמצאים זה ליד האוניברסיטה או בשכונות הכי מבוקשות. אני רוב הזמן בתפוסה מלאה או קרוב למלא.
&nbsp
3. אני עוד לא נתקלתי בחוקים/רגולציה בעייתיים. יש לי להיות כמה וכמה פעמים בעיריית רוצ'סטר, והם מאוד נחמדים. שיפצנו בית והיה קל לקבל פרמיטים. לכל הבתים שלנו בעיר רוצ'סטר יש C OF O והתהליך היה מאוד קל. עוד לא נתקלתי בפינוי דייר, כי כאמור אני משקיע באזורים בהם אין ממש דיירים בעייתיים.
&nbsp
היתרון באזור שלנו זה היציבות. מי שמחפש לעשות פליפ או רווח בזמן קצר, יתקשה למצוא את זה ברוצ'סטר. זה לא אזור בו בית שווה 50 אלף, ואחרי כמה שנים שווה 100 אלף, ואם יש משבר זה קורס ל-40 אלף כמו שיש באזורים אחרים.
&nbsp
בתיק הנכסים שלנו, המחיר הממוצע לבית סניגל פמילי זה 176 אלף. לנכס עם כמה יחידות, הממוצע זה 135 אלף ליחידה (כלומר דו משפחתי יעלה כ-270 אלף דולר). אז באזור שלנו אפשר למצוא בתים באזורים טובים בהרבה פחות מ-190 אלף, תלוי בסטנדרט של המשקיע. מדיבור עם משקיעים אחרים, בית טוב יתחיל ב-80 אלף דולר ויעלה ככל שהאזור מבוקש יותר.
&nbsp

 

[ronron1236]

שוב רב תודות

לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות
אני גר בפרברי רוצ'סטר, לכן זה הגיוני בשבילי להשקיע באזור.
&nbsp
1. כן, יכול להיות מאוד קר ברוצ'סטר. אבל אני לא רוצה בלאי/תחזוקה משמעותיים במיוחד בגלל הקור. יש לנו בתים בני 120+ שנים שבמצב מעולה. כל עוד דואגים שהחימום עובד אני לא חושב שיש הבדל בין תחזוקה של בית ברוצ'סטר ובית באזורים אחרים בארה"ב.
&nbsp
2. הלקוחות העיקריים שלי הם צעירים/סטודנטים/אקדמאים. רוצ'סטר היא הכלכלה השלישית בגודלה במדינת ניו יורק. המעבידים הכי גדולים באזור זה אוניברסיטת רוצ'סטר, בתי החולים, חברות כמו זירוקס, פייצ'ק, ווגמנס והאריס. לכן יש פה קבוצה מאוד גדולה של אקדמאים. אנשים שבאים לכמה שנים בשביל דוקטורט, לא יקנו בית. אבל מצד שני, הם רוצים לגור באזורים טובים. לכן מצאתי את השוק של דיירים טובים שגרים בשכונות מאוד יציבות. בוודאי שאנשים יותר מבוגרים רוצים לעבוד לאזורים חמים יותר. ממה שאני רואה, רוב ההגירה לתוך אזור רוצ'סטר הם בגלל לימודים או קריירה. לכן ההתמקדות שלי היא אנשים צעירים עם עבודות טובות ולא מבוגרים שיש להם מספיק כסף לקנות לעצמם בית. בייבי בומרס לא מעניינים אותי. האזורים בהם אנחנו נמצאים זה ליד האוניברסיטה או בשכונות הכי מבוקשות. אני רוב הזמן בתפוסה מלאה או קרוב למלא.
&nbsp
3. אני עוד לא נתקלתי בחוקים/רגולציה בעייתיים. יש לי להיות כמה וכמה פעמים בעיריית רוצ'סטר, והם מאוד נחמדים. שיפצנו בית והיה קל לקבל פרמיטים. לכל הבתים שלנו בעיר רוצ'סטר יש C OF O והתהליך היה מאוד קל. עוד לא נתקלתי בפינוי דייר, כי כאמור אני משקיע באזורים בהם אין ממש דיירים בעייתיים.
&nbsp
היתרון באזור שלנו זה היציבות. מי שמחפש לעשות פליפ או רווח בזמן קצר, יתקשה למצוא את זה ברוצ'סטר. זה לא אזור בו בית שווה 50 אלף, ואחרי כמה שנים שווה 100 אלף, ואם יש משבר זה קורס ל-40 אלף כמו שיש באזורים אחרים.
&nbsp
בתיק הנכסים שלנו, המחיר הממוצע לבית סניגל פמילי זה 176 אלף. לנכס עם כמה יחידות, הממוצע זה 135 אלף ליחידה (כלומר דו משפחתי יעלה כ-270 אלף דולר). אז באזור שלנו אפשר למצוא בתים באזורים טובים בהרבה פחות מ-190 אלף, תלוי בסטנדרט של המשקיע. מדיבור עם משקיעים אחרים, בית טוב יתחיל ב-80 אלף דולר ויעלה ככל שהאזור מבוקש יותר.
&nbsp

שוב רב תודות

 

[צבי ליך]

הארנונה ברוצ'סטר גבוהה

תודה naf
היי נאף
כמה שאלות
1) לפי מה שהבנתי אתה נמצא ברוצסטר
זה איזור קר שהתחזוקה והבלאי של הבתים גדול יותר בגלל החורף
2) רוב האמריקאים ( הביבי בומרס)
מחפשים לעבור למדינות החמות (חגורת השמש ),מה שמגדיל את האטרקטיביות לקנית נכס שם לטווח ארוך מבחינת הביקוש
3) חוקים ורגולציה, במדינות חגורת השמש הם יותר לטובת המשקיעים( נניח שמדובר בפינוי דיר ).
מה היתרונות באיזור שלך ?
האם האינפורמציה שלי שגויה ?
וכן אצטרך לנסוע ולראות נכנים כרגע יכול לראות רק באנטרנט את ההבדל בין בית של 20 k שלעולם לא אקנה, לעומת 190 k.. ממינינום 190 k זה סטנדרט שאפשר לחיות איתו ( וכמובן אחרי בדיקות מקיפות)

הארנונה ברוצ'סטר גבוהה
הקור והשלג מייצרים עלויות תחזוקה לעירייה.
זה מתגלגל לבעלי הבתים. זה נכון באופן כללי גם לניו ג'רזי.
בסופו של דבר זה משתנה גם בתוך מדינות.
&nbsp
לגבי מה שכתבת על דפוסי הגירה- זה לא מדויק.
יש מפה לדוגמא בלינק הבא:
https://www.businessinsider.com/state-domestic-migration-map-2016-to-2017-2018-1
אפשר לראות שם שזו לא מגמה ברורה אל כל חגורת השמש, אלא יותר מורכב. חשוב לזכור שיש גם הגירה מחוץ לארה"ב אל תוך ארה"ב (לאיזורים יחסית ספציפיים. ניו יורק, למשל), וריבוי טבעי (פנסיונרים לא מביאים ילדים, ויש להם תוחלת חיים קצרה).
יש גם הרבה מידע באתר הלמ"ס של ארה"ב. לדוגמא:
https://www.census.gov/library/visualizations/2017/comm/idaho.html
&nbsp
אחד הדברים שחשובים מאד לפנסיונרים זה יוקר מחיה נמוך אבסולוטית. פוטנציאל ההשתכרות שלהם מוגבל (בניגוד לאוכלוסיה עובדת, שתסכים לשלם יותר, אם גם השכר שלהם יהיה גבוה יותר. פנסיונרים לא יכולים להעלות את ההכנסה שלהם).
רבים מהם הולכים לאיזורים שהדיור זול בהם, ואם הוא יתייקר הם פשוט לא יגיעו. בחלק מהאיזורים האלה גם יש היצע עצום של שטח לבנייה, ככה שלא הייתי בונה על זה שהשכירות שם תעלה הרבה.
בכלל, אם יהיו מדינות שיהפכו לבתי אבות, אני לא בטוח שזו תהיה תופעה חיובית.

 

[naf86]

מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי

הארנונה ברוצ'סטר גבוהה
הקור והשלג מייצרים עלויות תחזוקה לעירייה.
זה מתגלגל לבעלי הבתים. זה נכון באופן כללי גם לניו ג'רזי.
בסופו של דבר זה משתנה גם בתוך מדינות.
&nbsp
לגבי מה שכתבת על דפוסי הגירה- זה לא מדויק.
יש מפה לדוגמא בלינק הבא:
https://www.businessinsider.com/state-domestic-migration-map-2016-to-2017-2018-1
אפשר לראות שם שזו לא מגמה ברורה אל כל חגורת השמש, אלא יותר מורכב. חשוב לזכור שיש גם הגירה מחוץ לארה"ב אל תוך ארה"ב (לאיזורים יחסית ספציפיים. ניו יורק, למשל), וריבוי טבעי (פנסיונרים לא מביאים ילדים, ויש להם תוחלת חיים קצרה).
יש גם הרבה מידע באתר הלמ"ס של ארה"ב. לדוגמא:
https://www.census.gov/library/visualizations/2017/comm/idaho.html
&nbsp
אחד הדברים שחשובים מאד לפנסיונרים זה יוקר מחיה נמוך אבסולוטית. פוטנציאל ההשתכרות שלהם מוגבל (בניגוד לאוכלוסיה עובדת, שתסכים לשלם יותר, אם גם השכר שלהם יהיה גבוה יותר. פנסיונרים לא יכולים להעלות את ההכנסה שלהם).
רבים מהם הולכים לאיזורים שהדיור זול בהם, ואם הוא יתייקר הם פשוט לא יגיעו. בחלק מהאיזורים האלה גם יש היצע עצום של שטח לבנייה, ככה שלא הייתי בונה על זה שהשכירות שם תעלה הרבה.
בכלל, אם יהיו מדינות שיהפכו לבתי אבות, אני לא בטוח שזו תהיה תופעה חיובית.

מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי
יש הוריקנים. בחוף המערבי יש שריפות ורעידות אדמה. אני יכול לשער שגם אלה מוסיפות עלויות לרשויות המקומיות.
ארנונה זה משהו שידוע במעמד הקניה וקל לחשב אותם בניתוח הנכסים.

 

[צבי ליך]

ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר

מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי
יש הוריקנים. בחוף המערבי יש שריפות ורעידות אדמה. אני יכול לשער שגם אלה מוסיפות עלויות לרשויות המקומיות.
ארנונה זה משהו שידוע במעמד הקניה וקל לחשב אותם בניתוח הנכסים.

ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר
אולי בעתיד הן יתממנו אחרת, ואולי המסים בהן עוד יעלו, אבל כרגע זה המצב.
&nbsp
מפלסות שלג, מלח על הכבישים, עובדים שמפלסים ליד כל מוסד ציבורי, מערכות חימום שעובדות נון סטופ במשך חצי שנה (מה שגם מייצר תקלות ובלאי), וכו'.
אולי התרגלת לכל זה, אבל אלה עלויות בלאי/תחזוקה שנובעות מהקור והשלג.
&nbsp
אני לא אומר שזה נורא. רק שזה קיים, ואי אפשר לנפנף את זה כי יש בעיות אחרות בחלקים אחרים של המדינה.

 

[naf86]

ארנונה שונה פה מעיר לעיר

ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר
אולי בעתיד הן יתממנו אחרת, ואולי המסים בהן עוד יעלו, אבל כרגע זה המצב.
&nbsp
מפלסות שלג, מלח על הכבישים, עובדים שמפלסים ליד כל מוסד ציבורי, מערכות חימום שעובדות נון סטופ במשך חצי שנה (מה שגם מייצר תקלות ובלאי), וכו'.
אולי התרגלת לכל זה, אבל אלה עלויות בלאי/תחזוקה שנובעות מהקור והשלג.
&nbsp
אני לא אומר שזה נורא. רק שזה קיים, ואי אפשר לנפנף את זה כי יש בעיות אחרות בחלקים אחרים של המדינה.

ארנונה שונה פה מעיר לעיר
אבל זה נכנס לשיקולים בקביעת שכר דירה.
לדוגמא, בעיירה ברייטון הארנונה פה מאוד מאוד גבוהה. אחוז אכן הולך לפלס שלג (ופה מפלסים הכל בצורה מאוד יעילה). אבל הרבה מהמיסים הולכים לחינוך. מערכת החינוך פה מעולה, ולכן אנשים עם משפחות רוצים לגור פה ומוכנים לשלם שכר דירה גבוה יותר בשביל לגור בסקול דיסטריקט. לכן יש ארנונה גבוהה, אבל מנגד יש שכר דירה גבוה.
&nbsp
אז רמת הארנונה לא ממש משנה. מה שכן משנה זה מה נשאר אחרי שמנכים את הארנונה משכר הדירה.
נגיד 2 בתים בשני אזורים שונים. 2 הבתים עולים אותו דבר.
בית 1, שכר הדירה הוא 1,000 דולר לחודש. הארנונה הוא 300 דולר לחודש.
בית 2, שכר הדירה הוא 1,200 דולר לחודש, הארנונה הוא 500 דולר לחודש.
&nbsp
לכאורה, הטענה שלך היא שבית 2 פחות משתלם כי הארנונה גבוהה יותר. אבל בסופו של דבר, 2 הנכסים מניבים את אותה הכנסה אחרי ארנונה.

 

[צבי ליך]

זו לא הטענה שלי

ארנונה שונה פה מעיר לעיר
אבל זה נכנס לשיקולים בקביעת שכר דירה.
לדוגמא, בעיירה ברייטון הארנונה פה מאוד מאוד גבוהה. אחוז אכן הולך לפלס שלג (ופה מפלסים הכל בצורה מאוד יעילה). אבל הרבה מהמיסים הולכים לחינוך. מערכת החינוך פה מעולה, ולכן אנשים עם משפחות רוצים לגור פה ומוכנים לשלם שכר דירה גבוה יותר בשביל לגור בסקול דיסטריקט. לכן יש ארנונה גבוהה, אבל מנגד יש שכר דירה גבוה.
&nbsp
אז רמת הארנונה לא ממש משנה. מה שכן משנה זה מה נשאר אחרי שמנכים את הארנונה משכר הדירה.
נגיד 2 בתים בשני אזורים שונים. 2 הבתים עולים אותו דבר.
בית 1, שכר הדירה הוא 1,000 דולר לחודש. הארנונה הוא 300 דולר לחודש.
בית 2, שכר הדירה הוא 1,200 דולר לחודש, הארנונה הוא 500 דולר לחודש.
&nbsp
לכאורה, הטענה שלך היא שבית 2 פחות משתלם כי הארנונה גבוהה יותר. אבל בסופו של דבר, 2 הנכסים מניבים את אותה הכנסה אחרי ארנונה.

זו לא הטענה שלי
הטענה שלי היא שיש ברוצ'סטר עלויות תחזוקה בגלל האקלים, ושבעלי הבתים שם משלמים חלק ממנה בארנונה, שהיא יקרה יחסית לארה"ב.
&nbsp
כתבתי פה כבר בעבר- לכל שוק יש קייס, ויש סיבות למה התשואות (והמחירים) בו הן כמו שהן. אני לא חושב שהטענות שהוא העלה פה הן ניתוח שכדאי להסתמך עליו, והמלצתי לו לקחת תקופה ללמוד את התחום, ולהסתכל על הפרמטרים השונים בכמה שווקים.
לבטל שוק רק על בסיס זה שיורד שלג וקר בו, או רק על בסיס ארנונה גבוהה, זה כמו לשתות מרק עם מזלג.

 

[naf86]

ברוב ארה"ב יש עלויות תחזוקה בגלל האקלים

זו לא הטענה שלי
הטענה שלי היא שיש ברוצ'סטר עלויות תחזוקה בגלל האקלים, ושבעלי הבתים שם משלמים חלק ממנה בארנונה, שהיא יקרה יחסית לארה"ב.
&nbsp
כתבתי פה כבר בעבר- לכל שוק יש קייס, ויש סיבות למה התשואות (והמחירים) בו הן כמו שהן. אני לא חושב שהטענות שהוא העלה פה הן ניתוח שכדאי להסתמך עליו, והמלצתי לו לקחת תקופה ללמוד את התחום, ולהסתכל על הפרמטרים השונים בכמה שווקים.
לבטל שוק רק על בסיס זה שיורד שלג וקר בו, או רק על בסיס ארנונה גבוהה, זה כמו לשתות מרק עם מזלג.

ברוב ארה"ב יש עלויות תחזוקה בגלל האקלים
רוצ'סטר היא לא עיר חריגה במיוחד מבחינת מזג האוויר. הבעיה היא לא בהכרח רוצ'סטר, אלא כללית לאזור. במקום הראשון במדינה יש את ניו ג'רסי, במקום השני ניו יורק, במקום השלישי קונטיקט (לפי כתבה אחת. כתבה אחרת שמה את ניו יורק במקום ה-7). אחד הכתבות אמר שחינוך הוא גורם משמעותי. מדינות הדרום פחות לוקחות מיסים בשביל חינוך ומסתמכים על מקורות אחרים.
&nbsp
נכון, לכל שוק יש קייס. אני בטוח שבארה"ב יש המון שווקים הרבה יותר טובים מרוצ'סטר. אני אישית לא רואה את מזג האוויר כעול משמעותי יותר מאם הייתי משקיע במקום אחר.