קנית נכס באוקלהומה סיטי

[ronron1236]

קנית נכס באוקלהומה סיטי

קנית נכס באוקלהומה סיטי
שלום לכולם
אשמח לדעת אם מישהוא עשה עסקאות עם icg גלובל של עדי גורל ?
ואיך הייתה ההתנהלות מול חברת הניהול
תודה לעונים

 

[naf86]

מצאתי בחיפוש

קנית נכס באוקלהומה סיטי
שלום לכולם
אשמח לדעת אם מישהוא עשה עסקאות עם icg גלובל של עדי גורל ?
ואיך הייתה ההתנהלות מול חברת הניהול
תודה לעונים

מצאתי בחיפוש
http://www.globes.co.il/news/allresponses_g.aspx?did=1000768685
&nbsp
"בשעתו קניתי בית דרך חברת ICG של עדי גורל. בכנסים שהוא ארגן הופיע שחקן חיזוק :רואה חשבון חרדי- הזהרו ממנו. הגילוי הנאות על אפשרויות ההשקעה בארה"ב לא שלם ואמיתי: למשל לא סיפרו למשקיעים על מס הירושה הרצחני במקרה מוות שבאמצעותו גוזלת ממשלת ארה"ב חצי מהרכוש של המשקיע !!! בנוסף, לבית החדש שקניתי בפיניקס נוספו ברגע האחרון תוספות שלא הזמנתי ובגינן נדרשתי לתשלומים נוספים ומופקעים. תוספות אלו כללו וילונות , למשל, שנמכרו לי במחירים מופקעים. היזהרו ממלכודת הדבש הזו שנקראת עדי גורל ושותפיו הנפשעים. (ג'ים ארנסט בפיניקס אריזונה)"
&nbsp
עכשיו, יכול להיות שהם חברה טובה. רק שעם הנסיון שלי בקריאה בפורום על חברות ישראליות, צריך לשים לב היטב מה קונים, מה התנאים, ולבדוק את כל המספרים והנתונים בצורה עצמאית
&nbsp

 

[אורחים בפורום]

תודה

מצאתי בחיפוש
http://www.globes.co.il/news/allresponses_g.aspx?did=1000768685
&nbsp
"בשעתו קניתי בית דרך חברת ICG של עדי גורל. בכנסים שהוא ארגן הופיע שחקן חיזוק :רואה חשבון חרדי- הזהרו ממנו. הגילוי הנאות על אפשרויות ההשקעה בארה"ב לא שלם ואמיתי: למשל לא סיפרו למשקיעים על מס הירושה הרצחני במקרה מוות שבאמצעותו גוזלת ממשלת ארה"ב חצי מהרכוש של המשקיע !!! בנוסף, לבית החדש שקניתי בפיניקס נוספו ברגע האחרון תוספות שלא הזמנתי ובגינן נדרשתי לתשלומים נוספים ומופקעים. תוספות אלו כללו וילונות , למשל, שנמכרו לי במחירים מופקעים. היזהרו ממלכודת הדבש הזו שנקראת עדי גורל ושותפיו הנפשעים. (ג'ים ארנסט בפיניקס אריזונה)"
&nbsp
עכשיו, יכול להיות שהם חברה טובה. רק שעם הנסיון שלי בקריאה בפורום על חברות ישראליות, צריך לשים לב היטב מה קונים, מה התנאים, ולבדוק את כל המספרים והנתונים בצורה עצמאית
&nbsp

תודה
לאור הניסון של אלה העוסקים בנדלן בארהב ומחזיקים נכסים כמו סינגל הום
מה התשואה הממוצעות לעשור10 או יותר אם למשהוא יש נכסים בטווח זמן הזה.
כמובן אחרי כל ההוצאות .
תודה

 

[צבי ליך]

אין לזה כלל

תודה
לאור הניסון של אלה העוסקים בנדלן בארהב ומחזיקים נכסים כמו סינגל הום
מה התשואה הממוצעות לעשור10 או יותר אם למשהוא יש נכסים בטווח זמן הזה.
כמובן אחרי כל ההוצאות .
תודה

אין לזה כלל
תחשוב על המקבילה הישראלית- מה התשואה על דירה בארץ על פני עשור?
תלוי איזו דירה (סינגל פאמילי יכול להיות 90 מ"ר, ויכול להיות 200 מ"ר), איפה (יכול להיות באזור שמתדרדר, ויכול להיות באזור שמשתפר), איזה עשור (אם קנית ב-2006 או ב-2009 יש הבדל גדול) וכו'.
&nbsp
כתבתי על עדי גורל בפורום. אתה יכול לחפש בתיבת החיפוש בצד שמאל למעלה

 

[אורחים בפורום]

קניית בית ב2019

אין לזה כלל
תחשוב על המקבילה הישראלית- מה התשואה על דירה בארץ על פני עשור?
תלוי איזו דירה (סינגל פאמילי יכול להיות 90 מ"ר, ויכול להיות 200 מ"ר), איפה (יכול להיות באזור שמתדרדר, ויכול להיות באזור שמשתפר), איזה עשור (אם קנית ב-2006 או ב-2009 יש הבדל גדול) וכו'.
&nbsp
כתבתי על עדי גורל בפורום. אתה יכול לחפש בתיבת החיפוש בצד שמאל למעלה

קניית בית ב2019
שלום
רק לחדד את השאלה
ברמה העקרונית
נכס של 190 אלף דולר
3 חדרי שניה
2 אמבטיה
וגראז
איזור של צווארון לבן
הגירה חיובית( איזורים של חגורת השמש)
איזור של משפחות
בית או חדש , או מספר שנים מועט
מה צריכה להיות התשואה לטווח ארוך של מינינום עשור
בהנחה שלא דפקו אתי במחיר ובדקתי בצורה יסודית בזילו...
ההתלבטות היא האם לשם את הכסף במדד. ה. Sp שנותן תשואה ממוצעת של 7 אחוז
או לקנות מספר בתים או לעשות עסקאות השבחה
סכום פנוי להשקעה של כ מליון דולר
כמובן את עסקאות הנדלן לקחת מינוף
תודה

 

[naf86]

זה מחדד קצת. אבל ממש לא מספיק

קניית בית ב2019
שלום
רק לחדד את השאלה
ברמה העקרונית
נכס של 190 אלף דולר
3 חדרי שניה
2 אמבטיה
וגראז
איזור של צווארון לבן
הגירה חיובית( איזורים של חגורת השמש)
איזור של משפחות
בית או חדש , או מספר שנים מועט
מה צריכה להיות התשואה לטווח ארוך של מינינום עשור
בהנחה שלא דפקו אתי במחיר ובדקתי בצורה יסודית בזילו...
ההתלבטות היא האם לשם את הכסף במדד. ה. Sp שנותן תשואה ממוצעת של 7 אחוז
או לקנות מספר בתים או לעשות עסקאות השבחה
סכום פנוי להשקעה של כ מליון דולר
כמובן את עסקאות הנדלן לקחת מינוף
תודה

זה מחדד קצת. אבל ממש לא מספיק
יכול להיות הבדלים בין 2 ערים באותו מחוז.
יכול להיות עיירה מתפתחת עם הרבה הגירה וחברת ענק שבמקרה בונה שם מפעל/משרדים, או יכול להיות עיירה מנומנמת ששום דבר לא זז.
&nbsp
אני מסתכל על האזור שלי. 190 אלף יכול לקנות בית בעיירה מעולה או בית באזור מלא סטודנטים, או בית באמצע שומקום אבל עם חלקת אדמה בגודל 10 דונם.

 

[aeonf]

לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו

קניית בית ב2019
שלום
רק לחדד את השאלה
ברמה העקרונית
נכס של 190 אלף דולר
3 חדרי שניה
2 אמבטיה
וגראז
איזור של צווארון לבן
הגירה חיובית( איזורים של חגורת השמש)
איזור של משפחות
בית או חדש , או מספר שנים מועט
מה צריכה להיות התשואה לטווח ארוך של מינינום עשור
בהנחה שלא דפקו אתי במחיר ובדקתי בצורה יסודית בזילו...
ההתלבטות היא האם לשם את הכסף במדד. ה. Sp שנותן תשואה ממוצעת של 7 אחוז
או לקנות מספר בתים או לעשות עסקאות השבחה
סכום פנוי להשקעה של כ מליון דולר
כמובן את עסקאות הנדלן לקחת מינוף
תודה

לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו

 

[naf86]

לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו

לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו

לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו
זה גם תלוי איך מחשבים תשואה ואיזה נתונים מכניסים. אבל בהחלט אפשר להגיע לתשואה נטו קרוב ל-7% אם מוצאים את הנכס הנכון.

 

[aeonf]

יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה

לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו
זה גם תלוי איך מחשבים תשואה ואיזה נתונים מכניסים. אבל בהחלט אפשר להגיע לתשואה נטו קרוב ל-7% אם מוצאים את הנכס הנכון.

יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה
זה שמשווקים ובעלי דיסוננס קוגנטיבי מחשבים בדרכים אחרות זה משהו אחר.
אולי אתה יכול להגיע ל7% תשואה, משקיע מהארץ שמשקיע בארה"ב בחיים לא יגיע ל7% (אולי בגטו).
&nbsp

 

[naf86]

הנוסחה היא

יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה
זה שמשווקים ובעלי דיסוננס קוגנטיבי מחשבים בדרכים אחרות זה משהו אחר.
אולי אתה יכול להגיע ל7% תשואה, משקיע מהארץ שמשקיע בארה"ב בחיים לא יגיע ל7% (אולי בגטו).
&nbsp

הנוסחה היא
Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value
&nbsp
NOI כמובן זה הכנסות פחות הוצאות.
&nbsp
הוצאות קבועות, זה קל. אפשר לדעת כמה יעלה מיסים/ביטוח/הנהלה וכו'.
הוצאות משתנות זה כבר משהו שיכול קצת לבלבל בחלק מהדיונים. מהנוסחה שידועה לי, לא מחשיבים CAPEX וחסכון תיקונים, אבל כן מחשיבים VACANCY.
&nbsp
עכשיו אם לא מחשיבים תיקונים, הרי שכשמציגים למשקיע, אפשר להראות נתונים מרשימים. אבל כשמגיעים תיקונים, אם המשקיע לא שם כסף בצד לפני הרווח שלו, הרי שפתאום הוא מקבל שוק מהתשואה האמיתית.
&nbsp
עכשיו, אמרת שרק בגטו יש תשואות של 7%? אז הנה סיפור:
בקיץ היה מפגש של הבית ספר לפגוש את המורים החדשים. דיברתי עם אחד ההורים והוא אמר שאישתו לא יכלה להגיע כי היא מראה בית (היא סוכנת, הוא עו"ד שמתמחה בנדל"ן). אז שאלתי קצת על הבית, והוא אמר שלי שמדובר בדו-משפחתי באזור שלנו. אז למחרת ראינו את הבית, בצהריים הגשנו הצעה, שבוע שעבר חתמנו את העיסקה.
אז הנה הנתונים של הבית.
קודם כל מבחינת מיקום, זה בעיירת פרברים עם דירוג בתי ספר של 9-10. כלומר אחד האזורים היותר טובים באזור. הבית גם ממקום ברחוב שלי, אז אני יכול להעיד שמדובר באזור טוב.
הבית עלה 275 אלף.
שכירות - בית/דירה מקבילה באזור הולך ב-1,600-2,000 דולר. אני רציתי להיות שמרן בחישובים שלי, אז שמתי 1,500 ליחידה. בית דו משפחתי זה 3 אלף לחודש או 36 אלף לשנה. כלומר תשואה ברוטו זה 13.09 אחוז.
כמובן שמדובר בעיירה טובה, אז מיסים הם גבוהים - 10,452 לשנה. ביטוח עולה 1,280 לשנה. אם נכניס 5% לVACANCY, זה 1,800 דולר לשנה.
&nbsp
כלומר, הכנסות זה 36 אלף, הוצאות זה 13,523, הכנסה נטו זה $22,467.49.
$22,467.49 לחלק ל-275 אלף זה 8.17% תשואה נטו.
&nbsp
כמובן שאפשר לטעון שלא הכנסתי דמי ניהול ומציאת דיירים. במקרה שלנו, מדובר על מיקום מעולה באזור הקהילה היהודית. כלומר יש לנו מספיק משפחות דתיות שרוצות לגור 10 דקות הליכה מהבית כנסת, בתוך העירוב ולא רחוק ממשפחות יהודיות אחרות. אבל כמובן שזה מקרה ייחודי. אז אם נכניס דמי ניהול ועמלת מציאת שוכר, נגיע לתשואה של 6.32. אבל בקלות אני גם יכול לטעון ששכר דירה נורמלי באזור זה 1,800 דולר, דבר שיקפיץ בחזרה את התשואה מעל 8.
&nbsp
יש לי עוד דוגמאות לבתים כאלה. החישוב בבתים ההם כוללים דמי ניהול (כי למרות שאני מקומי, אני מעדיף לתת למקצוענית לנהל לנו את הנכסים ולמצוא דיירים), ועדיין מדובר על אזור 7% נטו. הבתים האלו אמנם בעיר רוצ'סטר עצמה, אבל באזורים הטובים של העיר.

 

[aeonf]

בילבלת פה מושגים

הנוסחה היא
Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value
&nbsp
NOI כמובן זה הכנסות פחות הוצאות.
&nbsp
הוצאות קבועות, זה קל. אפשר לדעת כמה יעלה מיסים/ביטוח/הנהלה וכו'.
הוצאות משתנות זה כבר משהו שיכול קצת לבלבל בחלק מהדיונים. מהנוסחה שידועה לי, לא מחשיבים CAPEX וחסכון תיקונים, אבל כן מחשיבים VACANCY.
&nbsp
עכשיו אם לא מחשיבים תיקונים, הרי שכשמציגים למשקיע, אפשר להראות נתונים מרשימים. אבל כשמגיעים תיקונים, אם המשקיע לא שם כסף בצד לפני הרווח שלו, הרי שפתאום הוא מקבל שוק מהתשואה האמיתית.
&nbsp
עכשיו, אמרת שרק בגטו יש תשואות של 7%? אז הנה סיפור:
בקיץ היה מפגש של הבית ספר לפגוש את המורים החדשים. דיברתי עם אחד ההורים והוא אמר שאישתו לא יכלה להגיע כי היא מראה בית (היא סוכנת, הוא עו"ד שמתמחה בנדל"ן). אז שאלתי קצת על הבית, והוא אמר שלי שמדובר בדו-משפחתי באזור שלנו. אז למחרת ראינו את הבית, בצהריים הגשנו הצעה, שבוע שעבר חתמנו את העיסקה.
אז הנה הנתונים של הבית.
קודם כל מבחינת מיקום, זה בעיירת פרברים עם דירוג בתי ספר של 9-10. כלומר אחד האזורים היותר טובים באזור. הבית גם ממקום ברחוב שלי, אז אני יכול להעיד שמדובר באזור טוב.
הבית עלה 275 אלף.
שכירות - בית/דירה מקבילה באזור הולך ב-1,600-2,000 דולר. אני רציתי להיות שמרן בחישובים שלי, אז שמתי 1,500 ליחידה. בית דו משפחתי זה 3 אלף לחודש או 36 אלף לשנה. כלומר תשואה ברוטו זה 13.09 אחוז.
כמובן שמדובר בעיירה טובה, אז מיסים הם גבוהים - 10,452 לשנה. ביטוח עולה 1,280 לשנה. אם נכניס 5% לVACANCY, זה 1,800 דולר לשנה.
&nbsp
כלומר, הכנסות זה 36 אלף, הוצאות זה 13,523, הכנסה נטו זה $22,467.49.
$22,467.49 לחלק ל-275 אלף זה 8.17% תשואה נטו.
&nbsp
כמובן שאפשר לטעון שלא הכנסתי דמי ניהול ומציאת דיירים. במקרה שלנו, מדובר על מיקום מעולה באזור הקהילה היהודית. כלומר יש לנו מספיק משפחות דתיות שרוצות לגור 10 דקות הליכה מהבית כנסת, בתוך העירוב ולא רחוק ממשפחות יהודיות אחרות. אבל כמובן שזה מקרה ייחודי. אז אם נכניס דמי ניהול ועמלת מציאת שוכר, נגיע לתשואה של 6.32. אבל בקלות אני גם יכול לטעון ששכר דירה נורמלי באזור זה 1,800 דולר, דבר שיקפיץ בחזרה את התשואה מעל 8.
&nbsp
יש לי עוד דוגמאות לבתים כאלה. החישוב בבתים ההם כוללים דמי ניהול (כי למרות שאני מקומי, אני מעדיף לתת למקצוענית לנהל לנו את הנכסים ולמצוא דיירים), ועדיין מדובר על אזור 7% נטו. הבתים האלו אמנם בעיר רוצ'סטר עצמה, אבל באזורים הטובים של העיר.

בילבלת פה מושגים
NOI זה לא תשואה, זה רווח תפעולי.
IRR זו תשואה.
בIRR מתחשבים בכל ההוצאות הצפויות לנכס, כולל CAPEX וMAINTENANCE.
&nbsp
ונתת דוגמא לא רעה, הגעת ל6.32% (וזה כבר פחות מ7%) לפני CAPEX וכו' וזה גם למשקיע מקומי, אני מבטיח לך שמשקיע מרוחק יגיע לתוצאות פחות טובות.
אה וגם שכחת CLOSING COSTS לנכס.
&nbsp
&nbsp

 

[naf86]

לא כתבתי שNOI זה תשואה

בילבלת פה מושגים
NOI זה לא תשואה, זה רווח תפעולי.
IRR זו תשואה.
בIRR מתחשבים בכל ההוצאות הצפויות לנכס, כולל CAPEX וMAINTENANCE.
&nbsp
ונתת דוגמא לא רעה, הגעת ל6.32% (וזה כבר פחות מ7%) לפני CAPEX וכו' וזה גם למשקיע מקומי, אני מבטיח לך שמשקיע מרוחק יגיע לתוצאות פחות טובות.
אה וגם שכחת CLOSING COSTS לנכס.
&nbsp
&nbsp

לא כתבתי שNOI זה תשואה
אלא שזה חלק מחישוב התשואה.
&nbsp
IRR זאת נוסחה קצת יותר מורכבת מCAP RATE, כי זה לוקח בחשבון יותר נתונים כמו מימון, עליה בהכנסה ועליה בערך הנכס. פה לרוב משתמשים בCAP RATE ולא IRR.
&nbsp
הגעתי ל-6.32 בגלל נתונים מאוד ספציפיים. החלטנו לשים שכר דירה של 1,500 כדי למשוך משפחות יהודיות שאנחנו מכירים באזור שמשלמים משהו כזה על דירה (הנכס שלנו זה שידרוג, אבל ניתן באותו מחיר). אם היינו שמים את השכר דירה למשהו יותר מתאים לנכס (1,800 לחודש), אבל משתמשים בסוכנת למצוא דיירים (אז חצי חודש שכר דירה כעמלה) ומוסיפים דמי ניהול (10% לחודש), ומכניסים את הנתונים לסגירת הנכס הרבה שיפוצים/שידרוגים (נגיד 25 אלף ביחד, אז קנייה ב-300 אלף), היינו מגיעים לCAP RATE של 7.73%.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[אורחים בפורום]

המחיר הזה קצת גבוהה, הבעיה באוקלהומה היא שאין עליית מחיר לנכ

קניית בית ב2019
שלום
רק לחדד את השאלה
ברמה העקרונית
נכס של 190 אלף דולר
3 חדרי שניה
2 אמבטיה
וגראז
איזור של צווארון לבן
הגירה חיובית( איזורים של חגורת השמש)
איזור של משפחות
בית או חדש , או מספר שנים מועט
מה צריכה להיות התשואה לטווח ארוך של מינינום עשור
בהנחה שלא דפקו אתי במחיר ובדקתי בצורה יסודית בזילו...
ההתלבטות היא האם לשם את הכסף במדד. ה. Sp שנותן תשואה ממוצעת של 7 אחוז
או לקנות מספר בתים או לעשות עסקאות השבחה
סכום פנוי להשקעה של כ מליון דולר
כמובן את עסקאות הנדלן לקחת מינוף
תודה

המחיר הזה קצת גבוהה, הבעיה באוקלהומה היא שאין עליית מחיר לנכ
החסרון הכי גדול הוא שאין כמעט אפרישיאיישן...

190 אלף לשלושה חדרים זה המון, יש נכסים מקבלנים של 4 חדרים באיזורים טובים סביב ה 150-160.

הבעיה איתם שאין אפשרות להתמקח על המחיר אל מול הקבלן, בגלל שהם גוזרים 6% אחוז מהעיסקה.
תקח בחשבון שעד שתראה כסף יקח חודשים שלושה... חודש עד שימצאו דייר, הם לא ממהרים יותר מידי, חודש ראשון תשלום על מציאת דייר ...

אני משקיע אצלהם די הרבה זמן, אני כבר לא ממשיך עם אוקלהומה, אני חושב שיש אזורים טובים יותר עם תשואה טובה יותר.

 

[naf86]

שבע. ברור. לא?

תודה
לאור הניסון של אלה העוסקים בנדלן בארהב ומחזיקים נכסים כמו סינגל הום
מה התשואה הממוצעות לעשור10 או יותר אם למשהוא יש נכסים בטווח זמן הזה.
כמובן אחרי כל ההוצאות .
תודה

שבע. ברור. לא?
סביר שהמספר יהיה בין מינוס 100 לפלוס 100.
יש כל כך הרבה משתנים שונים, אי אפשר ברצינות לענות על השאלה הזאת.
&nbsp

 

[אורחים בפורום]

למה אי אפשר לענות

שבע. ברור. לא?
סביר שהמספר יהיה בין מינוס 100 לפלוס 100.
יש כל כך הרבה משתנים שונים, אי אפשר ברצינות לענות על השאלה הזאת.
&nbsp

למה אי אפשר לענות
אני מסכים שברמה העקרון זה קשור לנכס הצפציפי שאתה קונה.. אבל
שאתה מסתכל וניקח את הדוגמה של האיזור שלך. למה לך בתור משקיע שמחפש מה לעשות עם כספו , לקנות נכס בתשואה של 3-5 אחוז בשנה לטווח של 10 שנים , שיש לך חלופה סבירה לקונות נניח את מדד s&p שנותן כ 7 אחוז ממוצע...
אתה רוצה להגיד לי שאתה מסתפק ב כ3 אחוז לשנה בבית להשקעה שקנית באיזור שלך ?

 

[אורחים בפורום]

לפי מה שאני מבין

למה אי אפשר לענות
אני מסכים שברמה העקרון זה קשור לנכס הצפציפי שאתה קונה.. אבל
שאתה מסתכל וניקח את הדוגמה של האיזור שלך. למה לך בתור משקיע שמחפש מה לעשות עם כספו , לקנות נכס בתשואה של 3-5 אחוז בשנה לטווח של 10 שנים , שיש לך חלופה סבירה לקונות נניח את מדד s&p שנותן כ 7 אחוז ממוצע...
אתה רוצה להגיד לי שאתה מסתפק ב כ3 אחוז לשנה בבית להשקעה שקנית באיזור שלך ?

לפי מה שאני מבין
שאי אפשר לעשות כ 7 אחוז ממוצע לשנה בקנית נכנס שנבדק בצורה יסודית כולל קנייה במחיר שוק ...אז מה משקיעים מחפשים השקעות ככלל בארה"ב

 

[naf86]

בטח שאפשר לעשות תשואה כזאת

לפי מה שאני מבין
שאי אפשר לעשות כ 7 אחוז ממוצע לשנה בקנית נכנס שנבדק בצורה יסודית כולל קנייה במחיר שוק ...אז מה משקיעים מחפשים השקעות ככלל בארה"ב

בטח שאפשר לעשות תשואה כזאת
רק שצריך לעשות המון מחקר/עבודה וקצת מזל כדי למצוא נכס כזה. צריך לדעת במה זה כרוך, מה הסיכונים ואיזה צעדים לעשות כדי להגיע לתשואה כזאת.

 

[guy12345671]

אפשר גם להגיע ל10% ולא בגטו

לפי מה שאני מבין
שאי אפשר לעשות כ 7 אחוז ממוצע לשנה בקנית נכנס שנבדק בצורה יסודית כולל קנייה במחיר שוק ...אז מה משקיעים מחפשים השקעות ככלל בארה"ב

אפשר גם להגיע ל10% ולא בגטו
יש פה בתגובות המון פסקנות לא מובנת, עם דיסוננס קוגניטיבי, שמצד אחד קובעת שכל שכונה ועיר ובית שונים (מסכים), ומצד שני בכל ארה"ב אין תשואה של 7%, ואם כן זה במקרה או בגטו.
יש תשואה ממוצעת של שוק/שכונה לאורך זמן. אתה צריך לבדוק האם אתה מספיק מקצועי כדי להגיע לממוצע הזה.
אני לא חושב שזה שונה מניתוחים סטטיסטיים של תשואה ממוצעת בתא ובבית שאן (נדמה לי 2% ו- 6% ).

אני משקיע בשכונה כזו בקליבלנד,
תשואה של עשרה אחוז היא כנראה לא כזו אטרקטיבית לאמריקאים מהמעמד הבינוני ולכל הם לא נוהרים לשם מורידים אותה. מה שטוב לנו...

 

[naf86]

אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק

למה אי אפשר לענות
אני מסכים שברמה העקרון זה קשור לנכס הצפציפי שאתה קונה.. אבל
שאתה מסתכל וניקח את הדוגמה של האיזור שלך. למה לך בתור משקיע שמחפש מה לעשות עם כספו , לקנות נכס בתשואה של 3-5 אחוז בשנה לטווח של 10 שנים , שיש לך חלופה סבירה לקונות נניח את מדד s&p שנותן כ 7 אחוז ממוצע...
אתה רוצה להגיד לי שאתה מסתפק ב כ3 אחוז לשנה בבית להשקעה שקנית באיזור שלך ?

אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק
השוק המקומי פה שונה לגמרי מהשוק בעיר ניו יורק, למרות שמדובר על אותו סטייט.
השוק המקומי פה שונה מנגיד בסירקרוז, למרות שמדובר על עיר במרחק 150 ק"מ ממני.
&nbsp
המשקיעים פה בפורום מתמקדים באזורים שונים לגמרי בארה"ב. אי אפשר לדבר על תשואה, סיכונים, תכנון פיננסי וכו' מבלי להתמקד על אזור מסוים, סוג נכס מסוים, שכונה מסוימת, תקציב מסוים וכו'.
&nbsp
נכון, כשמסתכלים רק על הכנסה משכר דירה, מדובר על 4-5% תשואה נטו. אבל בכל שלב אני יכול למכור את הנכסים ולהנות מהעליית ערך, משהו שמוסיף להשקעה. כמו כן, מדובר על משהו תחת שליטה שלי. אם אני עושה צעדים טובים, אני יכול לשמור על ההשקעה. אם אני עושה צעדים גרועים, אני יכול לפגוע בהשקעה. לזרוק את הכסף במדד זה או אחר, זה לתת את השליטה לשוק ולקוות שנכנסים/יוצאים בתזמון טוב.
&nbsp
עוד נקודה לזכות נדל"ן - אפשרות מינוף (יותר למקומיים ולא זרים). אם אני לוקח את כל ההשקעות שלי ושם במדדים, זה יתן לי תשואה נחמדה. אבל אם אני לוקח את הכסף של הבנק, פתאום תיק הנכסים פי 10 יותר גדול. בנק לא יתן הלוואה לקרנות מניות. בנק כן יתן משכנתא לקנות נכס.

 

[אורחים בפורום]

תודה

אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק
השוק המקומי פה שונה לגמרי מהשוק בעיר ניו יורק, למרות שמדובר על אותו סטייט.
השוק המקומי פה שונה מנגיד בסירקרוז, למרות שמדובר על עיר במרחק 150 ק"מ ממני.
&nbsp
המשקיעים פה בפורום מתמקדים באזורים שונים לגמרי בארה"ב. אי אפשר לדבר על תשואה, סיכונים, תכנון פיננסי וכו' מבלי להתמקד על אזור מסוים, סוג נכס מסוים, שכונה מסוימת, תקציב מסוים וכו'.
&nbsp
נכון, כשמסתכלים רק על הכנסה משכר דירה, מדובר על 4-5% תשואה נטו. אבל בכל שלב אני יכול למכור את הנכסים ולהנות מהעליית ערך, משהו שמוסיף להשקעה. כמו כן, מדובר על משהו תחת שליטה שלי. אם אני עושה צעדים טובים, אני יכול לשמור על ההשקעה. אם אני עושה צעדים גרועים, אני יכול לפגוע בהשקעה. לזרוק את הכסף במדד זה או אחר, זה לתת את השליטה לשוק ולקוות שנכנסים/יוצאים בתזמון טוב.
&nbsp
עוד נקודה לזכות נדל"ן - אפשרות מינוף (יותר למקומיים ולא זרים). אם אני לוקח את כל ההשקעות שלי ושם במדדים, זה יתן לי תשואה נחמדה. אבל אם אני לוקח את הכסף של הבנק, פתאום תיק הנכסים פי 10 יותר גדול. בנק לא יתן הלוואה לקרנות מניות. בנק כן יתן משכנתא לקנות נכס.

תודה
דרך אגב, את עניין המינוף למשקיעים זרים ניתן לפחות בישראל בעזרת פוליסת חיסכון
אתה יכול לקבל מלאלטשולר שחם הלוואה או מינוף בפרים מינוס חצי אחוז (הפרים הוא 1.6) כלומר 1.1 אחוז
עד 60 אחוז מהפוליסה
לומר על מליון שח תקבל עוד כ 600 אלף שח