תקוע עם בית להשכרה

מצב
הנושא נעול.

123yaron

New member
תקוע עם בית להשכרה

תקוע עם בית להשכרה
מה-1/7, הנכס עומד ריק.
חברת הניהול המליצה כל מיני תמריצים, והורדנו את השכירות אבל כלום לא עוזר. במשך כל התקופה הזו(3 וחצי חודשים) הגיעו רק ארבעה דיירים פוטנציאלים לראות את הנכס וויתרו בגלל "שלא התאים לצרכים שלהם " לפי חברת הניהול.
אני דיי אובד עצות בעניין.
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון)
3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז את מציאת הדייר?

הנכס נמצא בצלסי אלבמה, בשכונה יחסית חדשה, עדיין יש בנייה בשכונה,( לא ברחוב שלי) ובשורה התחתונה יש תחרות בשוק השכירות באזור, לפחות עוד 4 נכסים מינימו ם שמוצעים לשכירות.

תודה
 

Zalkind

New member
הכל יחסי בחיים

תקוע עם בית להשכרה
מה-1/7, הנכס עומד ריק.
חברת הניהול המליצה כל מיני תמריצים, והורדנו את השכירות אבל כלום לא עוזר. במשך כל התקופה הזו(3 וחצי חודשים) הגיעו רק ארבעה דיירים פוטנציאלים לראות את הנכס וויתרו בגלל "שלא התאים לצרכים שלהם " לפי חברת הניהול.
אני דיי אובד עצות בעניין.
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון)
3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז את מציאת הדייר?

הנכס נמצא בצלסי אלבמה, בשכונה יחסית חדשה, עדיין יש בנייה בשכונה,( לא ברחוב שלי) ובשורה התחתונה יש תחרות בשוק השכירות באזור, לפחות עוד 4 נכסים מינימו ם שמוצעים לשכירות.

תודה
הכל יחסי בחיים
1. כל איזור והזמן השכרה שלו, ממליץ לבקש CMA מהחברת ניהול של החצי שנה האחרונה עם דגש על הADOM (actual dayes on market( , להגדיר לה לחפש ברדיוס של עד רבע מייל ובמקסימום חצי מייל אם אין מספיק נתונים, ככה תוכל לדעת כמה זמן בממוצע לוקח להשכיר נכס, ובאיזה מחיר.
2. אם אתה כבר שלושה וחצי חודשים בשוק, גם השוכרים רואים את זה, ומחפשים בעיות בנכס. ברב המקרים זה לא ה50$ שימנעו ממך להשכיר (שוב בהנחה שאתה באמת במחיר השוק) אלא משהו בנכס עצמו או במיקום הספציפי שלו.
3. לוודא שהחברת ניהול עושה פולוו אפ לסוכנים/דיירים פוטנציאליים, לוודא שהם מעדכנים כשיש הורדה, לוודא שהתמונות של הנכס יפות.
והרבה מחשבות חיובית!
 

123yaron

New member
עדיין

הכל יחסי בחיים
1. כל איזור והזמן השכרה שלו, ממליץ לבקש CMA מהחברת ניהול של החצי שנה האחרונה עם דגש על הADOM (actual dayes on market( , להגדיר לה לחפש ברדיוס של עד רבע מייל ובמקסימום חצי מייל אם אין מספיק נתונים, ככה תוכל לדעת כמה זמן בממוצע לוקח להשכיר נכס, ובאיזה מחיר.
2. אם אתה כבר שלושה וחצי חודשים בשוק, גם השוכרים רואים את זה, ומחפשים בעיות בנכס. ברב המקרים זה לא ה50$ שימנעו ממך להשכיר (שוב בהנחה שאתה באמת במחיר השוק) אלא משהו בנכס עצמו או במיקום הספציפי שלו.
3. לוודא שהחברת ניהול עושה פולוו אפ לסוכנים/דיירים פוטנציאליים, לוודא שהם מעדכנים כשיש הורדה, לוודא שהתמונות של הנכס יפות.
והרבה מחשבות חיובית!
עדיין
העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.
לחברת ניהול שלי יש עוד כמה נכנסים שהם מנהלים באותה שכונה שגם חלקם מוצעים להשכרה.
כשאני מסתכל בזילו על הנכס שלי אל מול נכסים דומים בשכונה, אני רואה שמבחינת פופולריות בנכס שלי צפו משמעותית הכי מעט אנשים ב30 הימים האחרונים. לדוגמה בשלי צפו 38 אנשים ובנכס זהה אחר צפו 277 אנשים.
יותר מזה, כשעוושים חיפוש כללי בזילו על השכונה אז הנכס שלי לא מופיע בכלל, רק אם אני מזין את הכתובת המדוייקת, למה זה קורה? איך אפשר לתקן את זה? ומה בכלל הולך באתרים אחרים שהם מפרסמים אני לא יודע.
 

צבי ליך

New member
תסתכל רגע על השרשור מהצד

עדיין
העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.
לחברת ניהול שלי יש עוד כמה נכנסים שהם מנהלים באותה שכונה שגם חלקם מוצעים להשכרה.
כשאני מסתכל בזילו על הנכס שלי אל מול נכסים דומים בשכונה, אני רואה שמבחינת פופולריות בנכס שלי צפו משמעותית הכי מעט אנשים ב30 הימים האחרונים. לדוגמה בשלי צפו 38 אנשים ובנכס זהה אחר צפו 277 אנשים.
יותר מזה, כשעוושים חיפוש כללי בזילו על השכונה אז הנכס שלי לא מופיע בכלל, רק אם אני מזין את הכתובת המדוייקת, למה זה קורה? איך אפשר לתקן את זה? ומה בכלל הולך באתרים אחרים שהם מפרסמים אני לא יודע.
תסתכל רגע על השרשור מהצד
ענו לך תשובות טובות, אבל לא בטוח שהן רלוונטיות.
למה? כי אתה לא אינפורמטיבי מספיק.


ברור שיש בעיה עצומה עם המודעה בזילו!
אבל לא ראיתי אותה, ועם כל הכבוד אני גם לא אתחיל לחפש.

נסה פורמט יותר אינפורמטיבי:
"לפני שנתיים קניתי נכס על הנייר מחברה X.
זה הנכס (כאן יהיה לינק לזילו. יהיה נחמד אם תכתוב גם כמה הוא עלה לך, אבל לא רלוונטי).
מאז שהבנייה הושלמה, מנהלת את הנכס חברה Y (אולי זו עדיין X).
חודשיים אחרי שהבנייה הושלמה נכנס דייר לשנתיים, ובסוף מאי/יוני נגמר לו החוזה והוא עזב.
מאז חברת הניהול לא מצליחה להשכיר אותו. רק 4 מתעניינים ראו אותו.
יש למישהו רעיון למה?"
 

123yaron

New member
תארת בדיוק

תסתכל רגע על השרשור מהצד
ענו לך תשובות טובות, אבל לא בטוח שהן רלוונטיות.
למה? כי אתה לא אינפורמטיבי מספיק.


ברור שיש בעיה עצומה עם המודעה בזילו!
אבל לא ראיתי אותה, ועם כל הכבוד אני גם לא אתחיל לחפש.

נסה פורמט יותר אינפורמטיבי:
"לפני שנתיים קניתי נכס על הנייר מחברה X.
זה הנכס (כאן יהיה לינק לזילו. יהיה נחמד אם תכתוב גם כמה הוא עלה לך, אבל לא רלוונטי).
מאז שהבנייה הושלמה, מנהלת את הנכס חברה Y (אולי זו עדיין X).
חודשיים אחרי שהבנייה הושלמה נכנס דייר לשנתיים, ובסוף מאי/יוני נגמר לו החוזה והוא עזב.
מאז חברת הניהול לא מצליחה להשכיר אותו. רק 4 מתעניינים ראו אותו.
יש למישהו רעיון למה?"
תארת בדיוק
את הבעיה למרות שלפי דעתך לא הייתי מספיק אינפורמטיבי.
אני לא חושב זה משנה ממי קניתי או מי חברת הניהול, אני דווקא כן מרוצה
משניהם. עד היום לא היו לי בעיות בניהןל השותף של הנכס.
יש לי כאן בעיה נקודתית לגבי מציאת דייר ואני יודע שיש כאן המון אנשים טובים
עם ניסיון שאולי יכולים לתת לי רעיונות וטיפים מה לעשות במצב כזה.
 

Boston Guy

New member
אבל אתה משאיר אותנו לנחש מה דפוק בנכס שלך...

תארת בדיוק
את הבעיה למרות שלפי דעתך לא הייתי מספיק אינפורמטיבי.
אני לא חושב זה משנה ממי קניתי או מי חברת הניהול, אני דווקא כן מרוצה
משניהם. עד היום לא היו לי בעיות בניהןל השותף של הנכס.
יש לי כאן בעיה נקודתית לגבי מציאת דייר ואני יודע שיש כאן המון אנשים טובים
עם ניסיון שאולי יכולים לתת לי רעיונות וטיפים מה לעשות במצב כזה.
אבל אתה משאיר אותנו לנחש מה דפוק בנכס שלך...
אתה משוכנע שיש בעייה במודעה - ואנחנו לא יכולים לדעת אם זו בעייה במודעה (שאתה לא מראה לנו) או שיש בעייה בנכס שלך - שזו התחושה שקיבלתי מההודעה הראשונה שלך. כי אתה לא נותן לנו את היכולת להשוות בין הנכס שלך ונכסים אחרים בשכונה.

כל מה שסיפרת לנו זה שבבית שלך אין גראג'.
לרוב הבתים האחרים באזור יש גראג'.
אני שואל את עצמי אם זה שהקבלן שאיתו בנית את הבית בחר לא לבנות לבית גרא'ג זה "סימפטום" לנסיון לחתוך פינות. אולי המגרשים של הבתים שהוא בנה קטנים משמעותית מהמקובל בעיירה? אולי הוא דחס 6 בתים לתוך שטח אדמה שקבלנים אחרים בונים עליהם רק 5 בתים?

משהו גורם לאנשים "לדלג" על המודעה שפורסמה - כלומר אפילו לא להקליק עליה. כלומר הבעייה במודעה (או הבעייה בנכס) צריכה להיות בולטת מספיק כדי שאנחנו נוכל להבחין בה - אם נראה את שתי המודעות שעליהן דיברת (זו שקיבלה מאות צפיות וזו שלך שקיבלה צפיות בודדות). אבל אתה לא מראה לנו את המודעות...

אם שטח הבית שאתה מנסה להשכיר קטן בצורה לא רציונאלית לתיאור של "3 חדרי שינה בפרברים" - זו עלולה להיות סיבה... ראיתי כבר מודעות הזויות שניסו לתאר בית של 1000 רגל מרובע כ "4 חדרי שינה". אם המגרש של הבית הוא כל כך קטן שלא נשאר מקום לחצר (וזה משתקף במודעה) - אולי זו הסיבה. יכולות להיות עוד המון סיבות... מחיר שכירות שאינו רציונאלי לגודל ולמיקום של הבית, למשל.
 

צבי ליך

New member
לא תיארתי בדיוק. תיארתי באופן מאד כללי

תארת בדיוק
את הבעיה למרות שלפי דעתך לא הייתי מספיק אינפורמטיבי.
אני לא חושב זה משנה ממי קניתי או מי חברת הניהול, אני דווקא כן מרוצה
משניהם. עד היום לא היו לי בעיות בניהןל השותף של הנכס.
יש לי כאן בעיה נקודתית לגבי מציאת דייר ואני יודע שיש כאן המון אנשים טובים
עם ניסיון שאולי יכולים לתת לי רעיונות וטיפים מה לעשות במצב כזה.
לא תיארתי בדיוק. תיארתי באופן מאד כללי
כמו שכתבת, זה תפקיד של חברת הניהול, וזה תפקיד מאד מהותי.
יכול להיות שהיה שינוי פרסונאלי בחברת הניהול או בחברת התיווך שהם עובדים איתה. יכול להיות שהם כבר לא משקיעים מספיק בתחום הזה (בין אם בזמינות ובין עם בעריכת והקפצת המודעות).
&nbsp
יכול להיות שיש פה אנשים עם מידע חשוב על החברות האלה, אבל בגלל שאתה בוחר לשמור את הקלפים קרוב לחזה (אנחנו לא נחטוף לך את הבית), אתה לא תדע.
&nbsp
יכול להיות שאפשר להבין מהמודעה ומהפרטים המדויקים של הנכס על עוד בעיות. שוב, לא נדע.
&nbsp
יש לי קצת ניסיון בזילו ושות', ובקרייגזליסט.
פירסמתי והשכרתי דרכם בערך 15 דירות.
סביר להניח שאם אראה את המודעות, יהיה לי יחסית קל לתת כמה טיפים אפקטיביים.
לא סביר שאני אכתוב עכשיו מדריך כללי על איך לפרסם בזילו.
בשביל זה יש הדרכות מעולות באתר עצמו, ובטח גם ב-Bigger Pockets.
&nbsp
לגמרי זכותך לשמור את הקלפים קרוב לחזה. אני פשוט לא בעניין של המשחק "חם קר" הזה, אז תסלח לי
 

Boston Guy

New member
הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?

תקוע עם בית להשכרה
מה-1/7, הנכס עומד ריק.
חברת הניהול המליצה כל מיני תמריצים, והורדנו את השכירות אבל כלום לא עוזר. במשך כל התקופה הזו(3 וחצי חודשים) הגיעו רק ארבעה דיירים פוטנציאלים לראות את הנכס וויתרו בגלל "שלא התאים לצרכים שלהם " לפי חברת הניהול.
אני דיי אובד עצות בעניין.
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון)
3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז את מציאת הדייר?

הנכס נמצא בצלסי אלבמה, בשכונה יחסית חדשה, עדיין יש בנייה בשכונה,( לא ברחוב שלי) ובשורה התחתונה יש תחרות בשוק השכירות באזור, לפחות עוד 4 נכסים מינימו ם שמוצעים לשכירות.

תודה
הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?
אני ממש לא מתמצא באזור הספציפי של פרברי בירמינגהאם, אלאבמה, אבל הצצתי כמה דקות בפרופיל של העיירה הזו.
מה שמייד קפץ לעיין היו נתונים:
1. זו אזור של בניה חדשה יחסית. רוב הבתים שם הם בני פחות מ 10 שנים - נראה שהיתה שם תנופת בנייה מטורפת בתקופת "בועת הנדל"ן" של 2006-2008.

2. האוכלוסייה שגרה שם היא OWNERS, לא RENTERS. כמעט 90% מהבתים שם הם בבעלות הדייר שגר בהם, ורק כ 10% מהתושבים חיים בשכירות.

3. המחיר הממוצע של בית שם הוא 230,000$. אם אני מפרש נכון הודעות קודמות שלך, אתה קנית שם את הנכס שלך מתישהוא בתחילת שנת 2018 במחיר שהוא בערך שליש מהסכום הזה. אני יכול רק לנחש שהנכס שאתה קנית שונה בצורה דרסטית מהנכס ה"ממוצע" בעיירה הזו. זו עיירה של COOKIE CUTTER SUBURBAN HOMES - 3 חדרי שינה, 2 או 3 חדרי אמבטיה, גראג' מקורה וחצר קדמית ואחורית.

הניחוש שלי הוא שמה שאדם שרוצה לחיות בשכירות דווקא בצ'לסי אלאבמה עושה זאת כי הוא מחפש את ה 3 חדרי שינה, שתי אמבטיות וגראג'. וההרגשה היא שהנכס שלך הוא לא כזה.

האם זה המצב?
 
לא בדיוק

הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?
אני ממש לא מתמצא באזור הספציפי של פרברי בירמינגהאם, אלאבמה, אבל הצצתי כמה דקות בפרופיל של העיירה הזו.
מה שמייד קפץ לעיין היו נתונים:
1. זו אזור של בניה חדשה יחסית. רוב הבתים שם הם בני פחות מ 10 שנים - נראה שהיתה שם תנופת בנייה מטורפת בתקופת "בועת הנדל"ן" של 2006-2008.

2. האוכלוסייה שגרה שם היא OWNERS, לא RENTERS. כמעט 90% מהבתים שם הם בבעלות הדייר שגר בהם, ורק כ 10% מהתושבים חיים בשכירות.

3. המחיר הממוצע של בית שם הוא 230,000$. אם אני מפרש נכון הודעות קודמות שלך, אתה קנית שם את הנכס שלך מתישהוא בתחילת שנת 2018 במחיר שהוא בערך שליש מהסכום הזה. אני יכול רק לנחש שהנכס שאתה קנית שונה בצורה דרסטית מהנכס ה"ממוצע" בעיירה הזו. זו עיירה של COOKIE CUTTER SUBURBAN HOMES - 3 חדרי שינה, 2 או 3 חדרי אמבטיה, גראג' מקורה וחצר קדמית ואחורית.

הניחוש שלי הוא שמה שאדם שרוצה לחיות בשכירות דווקא בצ'לסי אלאבמה עושה זאת כי הוא מחפש את ה 3 חדרי שינה, שתי אמבטיות וגראג'. וההרגשה היא שהנכס שלך הוא לא כזה.

האם זה המצב?
לא בדיוק
רכשתי את הקרקע ובניתי את הנכס ע"י חברה ישראלית שמתמחה בבניה חדשה,
שהו כמו חודשיים אחרי שהנכס היה מוכן, יוני 2016 מצאתי דייר שנכנס לחזה של שנתיים וזהו. מאז שעזב אני "תקוע" ללא דייר ותכף נכנסים לחורף.

הנכס הוא בית פרטי כחלק משישייה
3 חדרי שינה ו2.5 שירותים
אין גארז'
 
תמצית הבעיה

לא בדיוק
רכשתי את הקרקע ובניתי את הנכס ע"י חברה ישראלית שמתמחה בבניה חדשה,
שהו כמו חודשיים אחרי שהנכס היה מוכן, יוני 2016 מצאתי דייר שנכנס לחזה של שנתיים וזהו. מאז שעזב אני "תקוע" ללא דייר ותכף נכנסים לחורף.

הנכס הוא בית פרטי כחלק משישייה
3 חדרי שינה ו2.5 שירותים
אין גארז'
תמצית הבעיה
ואני מצטט:
״העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.״

לא נכון! אתה אתה אתה ורק אתה צריך לדעת איך עובד השוק האמריקאי ואיך הדייר חושב. אתה צריך להכיר את השכונה שהשקעת בה ולא להאשים אחרים בהשקעה רשלנית. התפקיד של חברת הניהול זה לא להיות יועץ ההשקעות שלך.
אנשים מצפים לעשות העברה בנקאית לצד השני של העולם, להיות בעלים של ״נכס״ ולקבל כל חודש צ׳ק.
 
איך לנהל השכרה של נכס בארה"ב , מציאת דייר חדש לבית

תקוע עם בית להשכרה
מה-1/7, הנכס עומד ריק.
חברת הניהול המליצה כל מיני תמריצים, והורדנו את השכירות אבל כלום לא עוזר. במשך כל התקופה הזו(3 וחצי חודשים) הגיעו רק ארבעה דיירים פוטנציאלים לראות את הנכס וויתרו בגלל "שלא התאים לצרכים שלהם " לפי חברת הניהול.
אני דיי אובד עצות בעניין.
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון)
3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז את מציאת הדייר?

הנכס נמצא בצלסי אלבמה, בשכונה יחסית חדשה, עדיין יש בנייה בשכונה,( לא ברחוב שלי) ובשורה התחתונה יש תחרות בשוק השכירות באזור, לפחות עוד 4 נכסים מינימו ם שמוצעים לשכירות.

תודה
איך לנהל השכרה של נכס בארה"ב , מציאת דייר חדש לבית
שלום ירון

ראה מענה לשאלותיך למטה:
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
זה ברור שישנה בעיה ואתה מבין את זה לכן אתה כותב כאן. עכשיו. הנה כמה צעדים התחלתיים:
א- תבקש מחברת הניהול דוח RENT COMPS. יש להם יכולת לתת לך מידע על סכום ההשכרה וגם זמן עד השכרה.
ב- בנוסף, תיכנס לבתים להשכרה סמוכים ותראה את הפרסום שלהם לעומת הפרסום שלך. עליך להבין איפה השונות.
ג- תבקש להבין מה היו הצרכים של האנשים ומה היה הפידבק הספציפי לגבי הנכס והסיבות שהוא לא מתאים

2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון). אני לא משוכנע במה שאתה מניח כממוצע. אני תוהה האם אתה בסדר העדיפויות של חברת הניהול. תתחיל ליצור איתם קשר ופולו אפ לעדכונים פעמיים בשבוע. תהייה נוכח בטלפון ובמייל להבין מה עשו השבוע ביחס לתכנון, מה היתה התוצאה, אם אין תוצאה מה הפעילויות הבאות. אבל בכל אופן התשובה היא כן. אם עוברים שבועות ואין לך תוצאה אתה חייב ליצור שינויים. לא בהכרח השינוי הנכון הורדת המחיר כי אין לך פרטים מספיקים לאבחן את הבעייה, לכן לא ניתן להגיד לך מהו הפתרון.

3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז את מציאת הדייר?
עניתי לך בנ"ל. המפתחות בקצרה:
1- לודא שחברת הניהול באמת עובדת מפרסומת כראוי והיא על זה בסדר עדיפות ראוי. נראה לפי הפרטים שמסרת שיתכן אולי ויש כאן בעיה עם חברת הניהול (בלשון המעטה). הסברתי לך כיצד להתמודד עם זה. תתחיל ביצירת תקשורת תכופה וקבועה. אם זה לא עובד. תעבור חברת ניהול שתוכל לשלוט בנעשה ולקבל שקיפות.
2- תתעמק בפרטים - המטרה היא הבנת הבעיה כמו שהנכס מוצע כרגע (שוב זה לא בהכרח רק המחיר)
3- דינמיות. כל 1-2 שבועות חייב להיות שינוי. או בסביבה או בנכס, או בשיווק הנכס.

אני הייתי מציע לך במקביל להעמיד את הנכס למכירה. אגב זה גם יתן עדיפות לחברת הניהול לתעדף אותך להשכרה.

מקוה שזה עוזר לך.
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה