דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?

[1ניר בבגני]

דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?

דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?
שלום חברים

בפגישות אחרונות עם משקיעים ישראלים לאחרונה נתקלתי בתפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים.

מטרת הדיון הזה היא לרכז את נסיון המשקיעים בפורום לגבי היתרונות, החסרונות והשיקולים המהותיים בהחלטת כדאיות ברכישת נכסים למטרת השכרה סקשן 8.
כולם מוזמנים לתרום מניסיונם.

מה זה סקשן 8 SECTION
בעיקרון מדובר על השכרה לאוכלוסיה מוחלשת נתמכת סובסידיה של ממשלת ארה"ב המבטיחה את תשלום שכ"ד במלואו, או ברובו המוחלט.

היתרון המהותי בשכר דירה מגובה ממשלת ארה"ב הוא ברור, זהו כמובן יתרון. מי שמשלם את שכר הדירה הוא גורם ממשלתי ולכן אין ספק באשר לתשלום שכר הדירה כל עוד עומדים בתנאי הסקשן 8.

אך שימו לב לחלק האחרון במשפט, אשר טומן בחובו מלכודת למשקיעים אשר סבורים בטעות שמדובר בהשקעה בטוחה או בעלת פרופיל בטחון גבוה, להיפך. נסביר.

החיסרון המהותי הוא שמדובר בסביבה ואוכלוסיה יותר מורכבת להתמודדות. נדרשת מצד המשקיע יכולת, מיומנויות ומשאבי זמן ואנרגיה לנהל נכסים בסביבת אוכלוסיה זו.

שנית, ישנו סיכון לבלאי מוגבר (שוכרים שלא הולכים לעבוד ובבית כל היום \ הרבה אנשים בבית ויתכן שאף יותר מאשר בעל הבית סבור) ו\או סיכון מוגבר לנזק לנכס.

שלישית, הנכסים בהם יש דיירי סקשן 8 הם נכסים מפוקחים. לכן, אם מצב הנכס אינו עומד בדרישות, ולא משנה אם זה בגלל נזק באחריות הדיירים הם לרוב לא ירצו או לא יוכלו לממן תיקונים, ואם בעל הנכס לא יתקן אז הדייר עלול לאבד את הסקשן 8 שלו, ואז חשיפה לאיבוד דייר סקשן 8, ואם מחליפים דייר סקשן 8 אז חוזר חלילה, ואם מחליטים שנמאס ורוצים דייר נורמאלי אז אין בסביבה הזו כי זה אזור פח זבל (סליחה על הצרפתית). ואם רוצים למכור נפגשים עם הטעות כי מולך יעמוד שוב משקיע שמחפש לקרוע במחיר ואחרת לא יקנה את הנכס.

האם זה כדאי?
שאלה שאני מקבל המון ממשקיעים אוהבי קיצור דרך. אבל לדעתי אין תשובה נכונה לשאלה האם זה כדאי למעט לשאול בחזרה: כדאי למי?

כאשר המי שלנו הוא המשקיע הישראלי הממוצע שמשקיע בנכסי סקשן 8 בשלט רחוק.
לגבי הטיעון של חברת ניהול מקומית מצוינת או איש שטח מקומי מקצועי, זה כמובן חשוב אבל בטווח ארוך ובמספרים גדולים שום שף לא יכול להפוך זבל לארוחה.

אז הכל עניין של חוק המספרים הגדולים, אני לא טוען שאי אפשר להצליח פה ושם ומניסיוני אפשר ויש גם עניין של מזל, אבל במקרה הנפוץ משקיע ישראלי כזה צפוי בהסתברות לא מבוטלת להתפכחות במקרה הרע שבו חשב שמדובר בהשקעה בטוחה, ובמקרה הטוב צפוי להשקיע המון זמן אנרגיה והתעסקות, וכמובן גם כספים לא מתוכננים.

לכן להערכתי, למשקיעים יותר מנוסים ומיומנים ואו למשקיעים עם תיק נכסים גדול, השקעה בנכסי סקשן 8 יכולה לעשות יותר שכל.

מאידך, לדעתי למשקיע הישראלי המתחיל כדאי להתחיל מכיווני השקעה יותר סולידיים, כלומר סביבת אוכלוסיה איכותית יותר.

מה דעתכם?
שאלות, יתרונות , חסרונות, או שיקולים נוספים שאתם חוויתם בניסיונכם במהלך השנים?

 

[naf86]

סקירה טובה של סקשן 8

דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?
שלום חברים

בפגישות אחרונות עם משקיעים ישראלים לאחרונה נתקלתי בתפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים.

מטרת הדיון הזה היא לרכז את נסיון המשקיעים בפורום לגבי היתרונות, החסרונות והשיקולים המהותיים בהחלטת כדאיות ברכישת נכסים למטרת השכרה סקשן 8.
כולם מוזמנים לתרום מניסיונם.

מה זה סקשן 8 SECTION
בעיקרון מדובר על השכרה לאוכלוסיה מוחלשת נתמכת סובסידיה של ממשלת ארה"ב המבטיחה את תשלום שכ"ד במלואו, או ברובו המוחלט.

היתרון המהותי בשכר דירה מגובה ממשלת ארה"ב הוא ברור, זהו כמובן יתרון. מי שמשלם את שכר הדירה הוא גורם ממשלתי ולכן אין ספק באשר לתשלום שכר הדירה כל עוד עומדים בתנאי הסקשן 8.

אך שימו לב לחלק האחרון במשפט, אשר טומן בחובו מלכודת למשקיעים אשר סבורים בטעות שמדובר בהשקעה בטוחה או בעלת פרופיל בטחון גבוה, להיפך. נסביר.

החיסרון המהותי הוא שמדובר בסביבה ואוכלוסיה יותר מורכבת להתמודדות. נדרשת מצד המשקיע יכולת, מיומנויות ומשאבי זמן ואנרגיה לנהל נכסים בסביבת אוכלוסיה זו.

שנית, ישנו סיכון לבלאי מוגבר (שוכרים שלא הולכים לעבוד ובבית כל היום \ הרבה אנשים בבית ויתכן שאף יותר מאשר בעל הבית סבור) ו\או סיכון מוגבר לנזק לנכס.

שלישית, הנכסים בהם יש דיירי סקשן 8 הם נכסים מפוקחים. לכן, אם מצב הנכס אינו עומד בדרישות, ולא משנה אם זה בגלל נזק באחריות הדיירים הם לרוב לא ירצו או לא יוכלו לממן תיקונים, ואם בעל הנכס לא יתקן אז הדייר עלול לאבד את הסקשן 8 שלו, ואז חשיפה לאיבוד דייר סקשן 8, ואם מחליפים דייר סקשן 8 אז חוזר חלילה, ואם מחליטים שנמאס ורוצים דייר נורמאלי אז אין בסביבה הזו כי זה אזור פח זבל (סליחה על הצרפתית). ואם רוצים למכור נפגשים עם הטעות כי מולך יעמוד שוב משקיע שמחפש לקרוע במחיר ואחרת לא יקנה את הנכס.

האם זה כדאי?
שאלה שאני מקבל המון ממשקיעים אוהבי קיצור דרך. אבל לדעתי אין תשובה נכונה לשאלה האם זה כדאי למעט לשאול בחזרה: כדאי למי?

כאשר המי שלנו הוא המשקיע הישראלי הממוצע שמשקיע בנכסי סקשן 8 בשלט רחוק.
לגבי הטיעון של חברת ניהול מקומית מצוינת או איש שטח מקומי מקצועי, זה כמובן חשוב אבל בטווח ארוך ובמספרים גדולים שום שף לא יכול להפוך זבל לארוחה.

אז הכל עניין של חוק המספרים הגדולים, אני לא טוען שאי אפשר להצליח פה ושם ומניסיוני אפשר ויש גם עניין של מזל, אבל במקרה הנפוץ משקיע ישראלי כזה צפוי בהסתברות לא מבוטלת להתפכחות במקרה הרע שבו חשב שמדובר בהשקעה בטוחה, ובמקרה הטוב צפוי להשקיע המון זמן אנרגיה והתעסקות, וכמובן גם כספים לא מתוכננים.

לכן להערכתי, למשקיעים יותר מנוסים ומיומנים ואו למשקיעים עם תיק נכסים גדול, השקעה בנכסי סקשן 8 יכולה לעשות יותר שכל.

מאידך, לדעתי למשקיע הישראלי המתחיל כדאי להתחיל מכיווני השקעה יותר סולידיים, כלומר סביבת אוכלוסיה איכותית יותר.

מה דעתכם?
שאלות, יתרונות , חסרונות, או שיקולים נוספים שאתם חוויתם בניסיונכם במהלך השנים?

סקירה טובה של סקשן 8
אנחנו לא מתעסקים עם סקשן 8. למעט 2 נכסים שנמצאים באזור קצת בעייתי, כל הנכסים שלנו הם באזורים מספיק טובים.
&nbsp
יש לא מעט ישראלים שמשקיעים בעיר שלנו בשכונות גרועות. אנחנו שומעים עליהם בגלל סיפורי זוועה שהורס להם את כל ההשקעה. רק שישראלים לא מבינים את הבעיתיות של שכונה גרועה. הם רק רואים את המספרים שמוכרים להם, ולא מבינים את הסיכונים שזה מביא איתם. אחרי זה הם צוחקים עלי בגלל התשואה הנמוכה שהנכסים שלנו מביאים.
&nbsp
יצא לנו לראות בתים בשכונות גרועות. פעם אחת היינו אמורים לראות בית באמצע היום. המתווכת דפקה על הדלת, וכשלא היה תשובה היא פתחה את הדלת (הדיירים היו אמורים לדעת מראש שאנחנו באים. כשנכנסנו, בחדר שינה היו 2 ילדים בני כ-8, מול טלוויזיה ענקית ששומרים על תינוק. הם היו לבד בבית. הנכס עצמו היה במצב מזעזע.
זה סוג האוכלוסיה שמסתמכת על סקשן 8.
&nbsp
אז כן, זה לכאורה הכנסה בטוחה מהמדינה. סביר להניח שהרבה פעמים הדיירים בעצמם טובים. אבל הרבה פעמים זה בשכונות עם פשע, סמים, זנות, קרבות כלבים ושאר דברים שיכולים להשפיע על הנכס. לטווח הקצר אולי אפשר "לעשות מכה" מנכסים כאלה. אבל אפשר גם להפסיד בצורה קשה ואז זה המוכרים הישראלים לא ממש חושפים.

 

[Boston Guy]

הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"

דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?
שלום חברים

בפגישות אחרונות עם משקיעים ישראלים לאחרונה נתקלתי בתפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים.

מטרת הדיון הזה היא לרכז את נסיון המשקיעים בפורום לגבי היתרונות, החסרונות והשיקולים המהותיים בהחלטת כדאיות ברכישת נכסים למטרת השכרה סקשן 8.
כולם מוזמנים לתרום מניסיונם.

מה זה סקשן 8 SECTION
בעיקרון מדובר על השכרה לאוכלוסיה מוחלשת נתמכת סובסידיה של ממשלת ארה"ב המבטיחה את תשלום שכ"ד במלואו, או ברובו המוחלט.

היתרון המהותי בשכר דירה מגובה ממשלת ארה"ב הוא ברור, זהו כמובן יתרון. מי שמשלם את שכר הדירה הוא גורם ממשלתי ולכן אין ספק באשר לתשלום שכר הדירה כל עוד עומדים בתנאי הסקשן 8.

אך שימו לב לחלק האחרון במשפט, אשר טומן בחובו מלכודת למשקיעים אשר סבורים בטעות שמדובר בהשקעה בטוחה או בעלת פרופיל בטחון גבוה, להיפך. נסביר.

החיסרון המהותי הוא שמדובר בסביבה ואוכלוסיה יותר מורכבת להתמודדות. נדרשת מצד המשקיע יכולת, מיומנויות ומשאבי זמן ואנרגיה לנהל נכסים בסביבת אוכלוסיה זו.

שנית, ישנו סיכון לבלאי מוגבר (שוכרים שלא הולכים לעבוד ובבית כל היום \ הרבה אנשים בבית ויתכן שאף יותר מאשר בעל הבית סבור) ו\או סיכון מוגבר לנזק לנכס.

שלישית, הנכסים בהם יש דיירי סקשן 8 הם נכסים מפוקחים. לכן, אם מצב הנכס אינו עומד בדרישות, ולא משנה אם זה בגלל נזק באחריות הדיירים הם לרוב לא ירצו או לא יוכלו לממן תיקונים, ואם בעל הנכס לא יתקן אז הדייר עלול לאבד את הסקשן 8 שלו, ואז חשיפה לאיבוד דייר סקשן 8, ואם מחליפים דייר סקשן 8 אז חוזר חלילה, ואם מחליטים שנמאס ורוצים דייר נורמאלי אז אין בסביבה הזו כי זה אזור פח זבל (סליחה על הצרפתית). ואם רוצים למכור נפגשים עם הטעות כי מולך יעמוד שוב משקיע שמחפש לקרוע במחיר ואחרת לא יקנה את הנכס.

האם זה כדאי?
שאלה שאני מקבל המון ממשקיעים אוהבי קיצור דרך. אבל לדעתי אין תשובה נכונה לשאלה האם זה כדאי למעט לשאול בחזרה: כדאי למי?

כאשר המי שלנו הוא המשקיע הישראלי הממוצע שמשקיע בנכסי סקשן 8 בשלט רחוק.
לגבי הטיעון של חברת ניהול מקומית מצוינת או איש שטח מקומי מקצועי, זה כמובן חשוב אבל בטווח ארוך ובמספרים גדולים שום שף לא יכול להפוך זבל לארוחה.

אז הכל עניין של חוק המספרים הגדולים, אני לא טוען שאי אפשר להצליח פה ושם ומניסיוני אפשר ויש גם עניין של מזל, אבל במקרה הנפוץ משקיע ישראלי כזה צפוי בהסתברות לא מבוטלת להתפכחות במקרה הרע שבו חשב שמדובר בהשקעה בטוחה, ובמקרה הטוב צפוי להשקיע המון זמן אנרגיה והתעסקות, וכמובן גם כספים לא מתוכננים.

לכן להערכתי, למשקיעים יותר מנוסים ומיומנים ואו למשקיעים עם תיק נכסים גדול, השקעה בנכסי סקשן 8 יכולה לעשות יותר שכל.

מאידך, לדעתי למשקיע הישראלי המתחיל כדאי להתחיל מכיווני השקעה יותר סולידיים, כלומר סביבת אוכלוסיה איכותית יותר.

מה דעתכם?
שאלות, יתרונות , חסרונות, או שיקולים נוספים שאתם חוויתם בניסיונכם במהלך השנים?

הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"
אתה מנסה להיות מאוד דיפלומטי, מנומס ו"פוליטקלי קורקט" ולכן כותב משפט מאוד מפותל: "למשקיעים ישראליים יש תפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים."

מה שמשתקף מההודעה שלך הוא שהרושם שלך (שהוא גם הרושם שלי) הוא שהאנשים הללו מתכוונים להשקיע סכומים משמעותיים של כסף - מאות אלפי שקלים או אפילו מליוני שקלים - בלי להבין לעומק את העסק שבו הם משקיעים את כספם. במילים אחרות - "משקיעים" על עיוור.
אני יודע שכבר כתבתי את זה כמה פעמים בנוסחים שונים, אבל יש איזהוא קו גבול שחוצץ בין מה שאני מגדיר "השקעה" - לבין מה שאני מגדיר "הימור".
אותם אנשים שאתה מדבר עליהם - הולכים לעשות הימור. לא "השקעה".
הבעייה היא שהם ה"פתי התמים" ליד שולחן הקלפים - ולפחות חלק משאר המהמרים שם הם מהמרים מקצועיים - "כרישי קלפים" - שיודעים איך לחלוב מהפתי את כספו בלי שהוא בכלל ירגיש איך מרמים אותו.

האם יש אנשים שעושים כסף מהשכרת נכסים לאוכלוסיית SECTION 8? בוודאי.
ברוב המקרים האלו - מדובר באנשים שמבינים בדיוק עם מה ומי הם מתעסקים, ויש להם את היכולת והתשתית הנדרשת (נוכחות פיזית, כח אדם שישמור על הנכס, תשתית משפטית לאכיפה כשיש בעייה) להגן על הנכס שלהם.

לאדם שאין לו מושג למה הוא נכנס - הסיכוי לצאת מורווח דומה לסיכוי לצאת מורווח בלוטו. קלוש עד לא קיים.

לגבי "מה זה SECTION 8":

לפני המון שנים עבדתי בישראל בפרוייקט שנעשה עבור משטרת ישראל - ובמסגרתו ביקרתי במשך חודשים רבים בבתים של עבריינים מכורים לסמים בשכונות העוני והפשע הכי גרועות באזור המרכז של ישראל (רמלה, לוד, יפו...).
שם ראיתי את ה"גירסה הישראלית" של השכונות שבהן נמצאים נכסים של SECTION 8 , את ה"גירסה הישראלית" של הבתים (והמצב של הבתים) שבהם גרים אלו שמקבלים סיוע בדיור ואת ה"גירסה הישראלית" של הציבור שחי בנכסים הללו.
אני זוכר באחת הדירות הללו אימא חד הורית שחיה עם 3 "ילדים בני עשרה" מכורים להרואין. לחדר השינה של האימא היתה דלת מסוג פלדלת - במקום דלת עץ פנימית נרמלית. האימא הסבירה לי שהיא נועלת את עצמה בחדר השינה שלה כל לילה כי היא מפחדת שהילדים שלה יפרצו לחדר באמצע הלילה כדי לגנוב רכוש או כסף לממן את מנת הסם הבאה שלהם - וירצחו אותה בשנתה.

ואני זוכר את השכנים של המשפחות הללו - קשישים שחיו בפחד מזה שיפרצו להם לבית ויפגעו בהם, משפחות מצוקה שניסו לשמור על ילדיהם מללכת בדרכי החברים שלהם מהדירה ממול...

מה שהיה מעניין בכל הסיפור הוא שכהכנה לפרוייקט הזה, שהיתי כמה חדשים בדרום ארה"ב ב"חפיפה" בפרוייקט דומה שרשויות החוק האמריקאיות הריצו אז. הסתובבתי בשכונות של SECTION 8 בערים אמריקאיות, נכנסתי לבתים כאלו... ובדיעבד אני יכול להגיד - אין הבדל גדול בין מגורי עוני בארה"ב ומגורי עוני בישראל...

יש לי חבר שבתחילת דרכו בארה"ב גר באיזו עיירת "צווארון כחול" באזור שלנו - לא היה לו אז הרבה כסף אז הוא קנה שם בית קטן ברחוב סביר וחי ש כל זמן שהילדים היו קטנים. עבד, חסך כסף וכשהילדים הגיעו לגיל בית ספר התאמץ וקנה בית בעיירה יותר טובה שיש לה מערכת חינוך ציבורית מצויינת.
את הבית הקודם הוא רצה להשכיר - ואז גילה בעייה. הגיעו אליו המון שוכרים פוטנציאליים עם וואוצ'רים של SECTION 8. וזו בעייה להגיד להם "לא" כי מייד יאשימו אותך באפלייה, וגזענות, ובלגאן...
הוא אמר לי "אני מעדיף לשרוף את הבית מאשר להתחיל עם SECTION8 - גם כי אני הורס את ערך הנדל"ן שלי, וגם כי אני אהרוס את הערך של הנדל"ן ברחוב לכל השכנים שלי, שלעולם לא יסלחו לי על מה שעשיתי להם."
הוא מכר את הבית כדי לא להכנס לכאב הראש הזה.

 

[naf86]

לגבי הסיפא של התגובה שלך

הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"
אתה מנסה להיות מאוד דיפלומטי, מנומס ו"פוליטקלי קורקט" ולכן כותב משפט מאוד מפותל: "למשקיעים ישראליים יש תפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים."

מה שמשתקף מההודעה שלך הוא שהרושם שלך (שהוא גם הרושם שלי) הוא שהאנשים הללו מתכוונים להשקיע סכומים משמעותיים של כסף - מאות אלפי שקלים או אפילו מליוני שקלים - בלי להבין לעומק את העסק שבו הם משקיעים את כספם. במילים אחרות - "משקיעים" על עיוור.
אני יודע שכבר כתבתי את זה כמה פעמים בנוסחים שונים, אבל יש איזהוא קו גבול שחוצץ בין מה שאני מגדיר "השקעה" - לבין מה שאני מגדיר "הימור".
אותם אנשים שאתה מדבר עליהם - הולכים לעשות הימור. לא "השקעה".
הבעייה היא שהם ה"פתי התמים" ליד שולחן הקלפים - ולפחות חלק משאר המהמרים שם הם מהמרים מקצועיים - "כרישי קלפים" - שיודעים איך לחלוב מהפתי את כספו בלי שהוא בכלל ירגיש איך מרמים אותו.

האם יש אנשים שעושים כסף מהשכרת נכסים לאוכלוסיית SECTION 8? בוודאי.
ברוב המקרים האלו - מדובר באנשים שמבינים בדיוק עם מה ומי הם מתעסקים, ויש להם את היכולת והתשתית הנדרשת (נוכחות פיזית, כח אדם שישמור על הנכס, תשתית משפטית לאכיפה כשיש בעייה) להגן על הנכס שלהם.

לאדם שאין לו מושג למה הוא נכנס - הסיכוי לצאת מורווח דומה לסיכוי לצאת מורווח בלוטו. קלוש עד לא קיים.

לגבי "מה זה SECTION 8":

לפני המון שנים עבדתי בישראל בפרוייקט שנעשה עבור משטרת ישראל - ובמסגרתו ביקרתי במשך חודשים רבים בבתים של עבריינים מכורים לסמים בשכונות העוני והפשע הכי גרועות באזור המרכז של ישראל (רמלה, לוד, יפו...).
שם ראיתי את ה"גירסה הישראלית" של השכונות שבהן נמצאים נכסים של SECTION 8 , את ה"גירסה הישראלית" של הבתים (והמצב של הבתים) שבהם גרים אלו שמקבלים סיוע בדיור ואת ה"גירסה הישראלית" של הציבור שחי בנכסים הללו.
אני זוכר באחת הדירות הללו אימא חד הורית שחיה עם 3 "ילדים בני עשרה" מכורים להרואין. לחדר השינה של האימא היתה דלת מסוג פלדלת - במקום דלת עץ פנימית נרמלית. האימא הסבירה לי שהיא נועלת את עצמה בחדר השינה שלה כל לילה כי היא מפחדת שהילדים שלה יפרצו לחדר באמצע הלילה כדי לגנוב רכוש או כסף לממן את מנת הסם הבאה שלהם - וירצחו אותה בשנתה.

ואני זוכר את השכנים של המשפחות הללו - קשישים שחיו בפחד מזה שיפרצו להם לבית ויפגעו בהם, משפחות מצוקה שניסו לשמור על ילדיהם מללכת בדרכי החברים שלהם מהדירה ממול...

מה שהיה מעניין בכל הסיפור הוא שכהכנה לפרוייקט הזה, שהיתי כמה חדשים בדרום ארה"ב ב"חפיפה" בפרוייקט דומה שרשויות החוק האמריקאיות הריצו אז. הסתובבתי בשכונות של SECTION 8 בערים אמריקאיות, נכנסתי לבתים כאלו... ובדיעבד אני יכול להגיד - אין הבדל גדול בין מגורי עוני בארה"ב ומגורי עוני בישראל...

יש לי חבר שבתחילת דרכו בארה"ב גר באיזו עיירת "צווארון כחול" באזור שלנו - לא היה לו אז הרבה כסף אז הוא קנה שם בית קטן ברחוב סביר וחי ש כל זמן שהילדים היו קטנים. עבד, חסך כסף וכשהילדים הגיעו לגיל בית ספר התאמץ וקנה בית בעיירה יותר טובה שיש לה מערכת חינוך ציבורית מצויינת.
את הבית הקודם הוא רצה להשכיר - ואז גילה בעייה. הגיעו אליו המון שוכרים פוטנציאליים עם וואוצ'רים של SECTION 8. וזו בעייה להגיד להם "לא" כי מייד יאשימו אותך באפלייה, וגזענות, ובלגאן...
הוא אמר לי "אני מעדיף לשרוף את הבית מאשר להתחיל עם SECTION8 - גם כי אני הורס את ערך הנדל"ן שלי, וגם כי אני אהרוס את הערך של הנדל"ן ברחוב לכל השכנים שלי, שלעולם לא יסלחו לי על מה שעשיתי להם."
הוא מכר את הבית כדי לא להכנס לכאב הראש הזה.

לגבי הסיפא של התגובה שלך
ממה שידוע לי, כדי לקבל דיירים של סקשיין 8, חייבים לעבור ביקורת שנתית כדי לוודא שהבית עומד בתקן וכו'.
כלומר, אם הבנתי נכון, אם באים אלי דיירים עם וואצ'רים של סקשיין 8, אני יכול להגיד "מצטער, אבל אף פעם לא עברתי את הביקורת של סקשיין 8, אז הבית שלי לא מאושר", וזה יכול להיות תירוץ טוב להגיד "לא" מבלי להיות מאושם באפלייה.
&nbsp
רוב הישראלים שמשקיעים בנכסי סקשיין 8, הם אלו שאין להם כסף להשקיע במשהו טוב יותר. אז הם חושבים שהם גילו את אמריקה בכך שהם קונים בית ב-30 אלף דולר, מכניסים 800 דולר לחודש שזה מסתכם ב-32 אחוז ברוטו. אם עובדים מספיק על המספרים, אפשר להציג 10-15 אחוז נטו והם גאונים פיננסים. אבל אחרי כמה חודשים, הם באים לפה בבכי על איך שחברת "אבג" הישראלית דפקו אותם והשאירו אותם עם נכס שזקוק לשיפוץ ובלי דייר והם הפסידו את כל החסכונות שלהם.
&nbsp

 

[Boston Guy]

במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8

לגבי הסיפא של התגובה שלך
ממה שידוע לי, כדי לקבל דיירים של סקשיין 8, חייבים לעבור ביקורת שנתית כדי לוודא שהבית עומד בתקן וכו'.
כלומר, אם הבנתי נכון, אם באים אלי דיירים עם וואצ'רים של סקשיין 8, אני יכול להגיד "מצטער, אבל אף פעם לא עברתי את הביקורת של סקשיין 8, אז הבית שלי לא מאושר", וזה יכול להיות תירוץ טוב להגיד "לא" מבלי להיות מאושם באפלייה.
&nbsp
רוב הישראלים שמשקיעים בנכסי סקשיין 8, הם אלו שאין להם כסף להשקיע במשהו טוב יותר. אז הם חושבים שהם גילו את אמריקה בכך שהם קונים בית ב-30 אלף דולר, מכניסים 800 דולר לחודש שזה מסתכם ב-32 אחוז ברוטו. אם עובדים מספיק על המספרים, אפשר להציג 10-15 אחוז נטו והם גאונים פיננסים. אבל אחרי כמה חודשים, הם באים לפה בבכי על איך שחברת "אבג" הישראלית דפקו אותם והשאירו אותם עם נכס שזקוק לשיפוץ ובלי דייר והם הפסידו את כל החסכונות שלהם.
&nbsp

במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8
במדינת מסצ'יוסטס ספציפית:

Discrimination against Tenants Receiving Housing Subsidies:

Tenants who are receiving a federal, state or local housing subsidy (e.g., Section 8 voucher) have certain rights and protections under Massachusetts law. It is against Massachusetts law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because you have a housing subsidy. Additionally, it is against the law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because of any of the requirements of a housing subsidy program (including required inspections, repairs or lead paint abatement if you have children under six). It is also against the law for someone to state a discriminatory preference against someone participating in a housing subsidy program (e.g., an advertisement saying, "Section 8 need not apply"). These are all examples of housing discrimination in Massachusetts.
The Legislature enacted these protections as part of the state antidiscrimination statutes and the Supreme Judicial Court recently upheld these rights. [See DiLiddo v. Oxford St. Realty, Inc., 450 Mass. 66 (2007).]
The Laws
The relevant statutory protections are:
MGL c. 151B, s. 4(10) : It is unlawful "to discriminate against any individual who is a recipient of federal, state, or local public assistance…or who is a tenant receiving federal, state, or local housing subsidies, including rental assistance or rental supplements, because the individual is such a recipient, or because of any requirement of such public assistance, rental assistance, or housing subsidy program."
MGL c. 151B, s. 4(7B) : It is unlawful "to make…any …statement…with respect to the sale or rental of…housing accommodations that indicates any preference, limitation, or discrimination based on…public assistance recipiency…"

אכן, IT SUCKS להיות בעל נכס להשכרה במסצ'יוסטס. הדרך היחידה להבטיח את עצמך היא להחזיק רק נכסים שעלות השכירות החודשית שלהם הרבה יותר גבוהה מההקצבה של לשכת הסעד.
לדוגמא: אם הנכס שלך הוא 2BR בשכונת ברייטון בעיר בוסטון (שכונת סטודנטים ומהגרים) - אזור שבו נכס כזה מניב שכירות חדשית של 2,000$ ויותר - אתה לא "מטרה" של SECTION 8.

 

[naf86]

כלומר

במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8
במדינת מסצ'יוסטס ספציפית:

Discrimination against Tenants Receiving Housing Subsidies:

Tenants who are receiving a federal, state or local housing subsidy (e.g., Section 8 voucher) have certain rights and protections under Massachusetts law. It is against Massachusetts law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because you have a housing subsidy. Additionally, it is against the law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because of any of the requirements of a housing subsidy program (including required inspections, repairs or lead paint abatement if you have children under six). It is also against the law for someone to state a discriminatory preference against someone participating in a housing subsidy program (e.g., an advertisement saying, "Section 8 need not apply"). These are all examples of housing discrimination in Massachusetts.
The Legislature enacted these protections as part of the state antidiscrimination statutes and the Supreme Judicial Court recently upheld these rights. [See DiLiddo v. Oxford St. Realty, Inc., 450 Mass. 66 (2007).]
The Laws
The relevant statutory protections are:
MGL c. 151B, s. 4(10) : It is unlawful "to discriminate against any individual who is a recipient of federal, state, or local public assistance…or who is a tenant receiving federal, state, or local housing subsidies, including rental assistance or rental supplements, because the individual is such a recipient, or because of any requirement of such public assistance, rental assistance, or housing subsidy program."
MGL c. 151B, s. 4(7B) : It is unlawful "to make…any …statement…with respect to the sale or rental of…housing accommodations that indicates any preference, limitation, or discrimination based on…public assistance recipiency…"

אכן, IT SUCKS להיות בעל נכס להשכרה במסצ'יוסטס. הדרך היחידה להבטיח את עצמך היא להחזיק רק נכסים שעלות השכירות החודשית שלהם הרבה יותר גבוהה מההקצבה של לשכת הסעד.
לדוגמא: אם הנכס שלך הוא 2BR בשכונת ברייטון בעיר בוסטון (שכונת סטודנטים ומהגרים) - אזור שבו נכס כזה מניב שכירות חדשית של 2,000$ ויותר - אתה לא "מטרה" של SECTION 8.

כלומר
אם מישהו עם סקשן 8 מגיע לבעל בית במסצ'סטס, הבעל בית עכשיו צריך לעבור את כל התהליך של אישור הבית, רק בגלל הדייר הזה. קצת מטורף.
&nbsp
ממה שאני קורא, בניו יורק יש חובה לקבל סקשן 8, רק בבתים עם 6 יחידות ומעלה.
מצאתי כתבה על רוצ'סטר בנושא. אמנם כתבה מלפני כמה שנים, אבל מסביר קצת על המצב בעיר. מה שמצחיק זה שאני מכיר אחד מהמרואינים בכתבה.
&nbsp
מתוך כל היחידות שיש לנו, 1-2 אולי יכולים איכשהו להגיע לתקציב של סקשן 8. השכר דירה הממוצע שלנו ליחידה הוא $1,470, כשהבית הכי זול מושכר ב-900 דולר ל-2 חדרים. לפי HUD, הסכום הזה נמצא בטווח של סקשן 8. אבל רוב היחידות שלנו הן בשכר דירה של 1,400 וצפונה, מה שמרחיק מהם אנשים שמסתמכים על סקשן 8, כי הוואצ'ר לא מספק, וההשלמה של הדיירים גבוה מידי.
אז יש לנו 2 בתים בשכונת 19TH WARD שאכן הן מטרה לסקשן 8. אבל בגלל שהם לא מעל 6 יחידות, אני לא חייב לעבור את התהליך של אישור לקבל סקשן 8.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
https://www.rochesterfirst.com/news/many-landlords-wont-take-section-8/190866811

 

[צבי ליך]

כבר היו על זה דיונים פה. השורה התחתונה היא "תלוי"

דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?
שלום חברים

בפגישות אחרונות עם משקיעים ישראלים לאחרונה נתקלתי בתפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים.

מטרת הדיון הזה היא לרכז את נסיון המשקיעים בפורום לגבי היתרונות, החסרונות והשיקולים המהותיים בהחלטת כדאיות ברכישת נכסים למטרת השכרה סקשן 8.
כולם מוזמנים לתרום מניסיונם.

מה זה סקשן 8 SECTION
בעיקרון מדובר על השכרה לאוכלוסיה מוחלשת נתמכת סובסידיה של ממשלת ארה"ב המבטיחה את תשלום שכ"ד במלואו, או ברובו המוחלט.

היתרון המהותי בשכר דירה מגובה ממשלת ארה"ב הוא ברור, זהו כמובן יתרון. מי שמשלם את שכר הדירה הוא גורם ממשלתי ולכן אין ספק באשר לתשלום שכר הדירה כל עוד עומדים בתנאי הסקשן 8.

אך שימו לב לחלק האחרון במשפט, אשר טומן בחובו מלכודת למשקיעים אשר סבורים בטעות שמדובר בהשקעה בטוחה או בעלת פרופיל בטחון גבוה, להיפך. נסביר.

החיסרון המהותי הוא שמדובר בסביבה ואוכלוסיה יותר מורכבת להתמודדות. נדרשת מצד המשקיע יכולת, מיומנויות ומשאבי זמן ואנרגיה לנהל נכסים בסביבת אוכלוסיה זו.

שנית, ישנו סיכון לבלאי מוגבר (שוכרים שלא הולכים לעבוד ובבית כל היום \ הרבה אנשים בבית ויתכן שאף יותר מאשר בעל הבית סבור) ו\או סיכון מוגבר לנזק לנכס.

שלישית, הנכסים בהם יש דיירי סקשן 8 הם נכסים מפוקחים. לכן, אם מצב הנכס אינו עומד בדרישות, ולא משנה אם זה בגלל נזק באחריות הדיירים הם לרוב לא ירצו או לא יוכלו לממן תיקונים, ואם בעל הנכס לא יתקן אז הדייר עלול לאבד את הסקשן 8 שלו, ואז חשיפה לאיבוד דייר סקשן 8, ואם מחליפים דייר סקשן 8 אז חוזר חלילה, ואם מחליטים שנמאס ורוצים דייר נורמאלי אז אין בסביבה הזו כי זה אזור פח זבל (סליחה על הצרפתית). ואם רוצים למכור נפגשים עם הטעות כי מולך יעמוד שוב משקיע שמחפש לקרוע במחיר ואחרת לא יקנה את הנכס.

האם זה כדאי?
שאלה שאני מקבל המון ממשקיעים אוהבי קיצור דרך. אבל לדעתי אין תשובה נכונה לשאלה האם זה כדאי למעט לשאול בחזרה: כדאי למי?

כאשר המי שלנו הוא המשקיע הישראלי הממוצע שמשקיע בנכסי סקשן 8 בשלט רחוק.
לגבי הטיעון של חברת ניהול מקומית מצוינת או איש שטח מקומי מקצועי, זה כמובן חשוב אבל בטווח ארוך ובמספרים גדולים שום שף לא יכול להפוך זבל לארוחה.

אז הכל עניין של חוק המספרים הגדולים, אני לא טוען שאי אפשר להצליח פה ושם ומניסיוני אפשר ויש גם עניין של מזל, אבל במקרה הנפוץ משקיע ישראלי כזה צפוי בהסתברות לא מבוטלת להתפכחות במקרה הרע שבו חשב שמדובר בהשקעה בטוחה, ובמקרה הטוב צפוי להשקיע המון זמן אנרגיה והתעסקות, וכמובן גם כספים לא מתוכננים.

לכן להערכתי, למשקיעים יותר מנוסים ומיומנים ואו למשקיעים עם תיק נכסים גדול, השקעה בנכסי סקשן 8 יכולה לעשות יותר שכל.

מאידך, לדעתי למשקיע הישראלי המתחיל כדאי להתחיל מכיווני השקעה יותר סולידיים, כלומר סביבת אוכלוסיה איכותית יותר.

מה דעתכם?
שאלות, יתרונות , חסרונות, או שיקולים נוספים שאתם חוויתם בניסיונכם במהלך השנים?

כבר היו על זה דיונים פה. השורה התחתונה היא "תלוי"
כל מה שנכתב כאן על section 8, נכון באופן כללי להשכרה למעמד נמוך (שמשווקים בארץ כ-lower middle income ולפעמים כ-middle income).

אלה השקעות שבאות עם תשואה גבוהה, אבל גם עם סיכון גבוה. אפשר לצמצם חלק מהסיכוי עם התעסקות.

הכי חשוב זה לדעת לסנן דיירים, אבל צריך גם תשתית תחזוקה, תשתית משפטית, נוכחות חזקה בשטח, התעסקות עם ניירת, וכו'. המתווך הקלאסי מ-remax או המשווק הישראלי לא יספיק כאן. באחריות.

האם מלכתחילה כדאי למשקיע הישראלי הקטן להשקיע בבית פרטי בארה"ב? לדעתי, ברור שלא. בטח שלא בית למעמד נמוך.

אם מישהו עשה את הטעות וקנה בית למעמד נמוך, אז לדעתי section 8 לא נופלת מדיירי מזומן.