הערכת שווי נכס ומחיר לSQFT
איפה ניתן למצוא מחיר ממוצע ל sqft
איזה אתר יכול לומר לי את המחיר ממוצע ל sqft
תודה מראש
הערכת שווי נכס ומחיר לSQFT
שלום ותודה לך על השאלה הטובה.
אני מניח שהסיבה לכך שאתה מעוניים במחיר ממוצע לSQFT היא מפני שאתה מעריך כי מדד זה יכול לעזור לך להעריך שווי נכס ספציפי שאתה מעוניין לרכוש, דע כי אין זה בהכרח נכון ואתן לך מספר גורמים נוספים שעליך לקחת בחשבון ודרכי פעולה אפשריות להשיג הערכת שווי לנכס:
> מצב הנכס. בהרבה אתרי מידע (ZILLOW למשל) אתה יכול ממש בקלות להוציא מחיר ממוצע לSQFT ואף מדד מתוחכם יותרהנקרא ZESTIMATE שמתגבר על חלק מהבעיות שאזכיר מטה ותקפות למדד המחיר הממוצע לSQFT. הבעיה היא שהמחירים הממוצעים לSQFT לא משקללים האם מדובר בנכס ישן חורבה של ממש או לחילופין בנכס חדש או נכס משופץ ברמת גימור גבוהה. כאן ישנה שונות של עשרות אלפי דולרים והממוצע של השונות הזו לא מדד מהימן מספיק.
> גודל הנכס. גם אם ממוצע לSQFT מדד מהימן, אז המכפלה שלו בגודל הנכס אינה מדד מהימן, זאת מפני שלא ניתן להניח וזה גן לא נכון ששווי SQFT לבית של 1000 SQFT הוא ליניארי כמו שתחשב בית של 2000 SQFT ומעלה.
>אבחנה 1: איפה מדד של מחיר לSQFT עובד הכי טוב? בנייה חדשה.
> אבחנה 2: איך בכל זאת מעריכים מחיר נכס?
-להשוות תפוחים אל תפוחים. ממש להוציא עסקאות בודדות שנמכרו לאחרונה, לראות בתמונות שמדובר בנכסים משופצים ברמת גימור נאותה (אם אין תמונות אז כנראה אפשר להבין למה), ולבחור נכסים בגודל ותצורה דומים לנכס הנושא.
זה טיפ בסיסי. אפשר לבקש מברוקר מקומי דוח CMA אבל לא בהכרח זה מהימן כמו לבצע בדיקה עצמית מקצועית.
- ניסיון. הנ"ל רק הערכה. למה? כי למשל רק הפריטים המכניים בבית המערכות יכולים להגיע ל25 אלף דולר בקלות. גם תמונות לא יעזרו לך, אבל אם אתה מכיר את האזור ועשית שם עסקאות ובדקת אז אתה כבר מתחיל לקבל מושג כמה סה"כ השקעה כדי להביא נכס לאיכות סטנדרט שקבעת וכך באופן השוואתי קל לזהות הזדמנויות. במצב כזה גם גשיגיע אליך נכס הזדמנותי אתה תדע לזהות בקלות מלכתחילה שיש כאן בסבירות גבוהה עסקה טובה. היכולת להעריך בדיוק טוב יותר היא בעיקר תוצאה של ניסיון. אתה יכול לגייס ניסיון של אחרים לטובתך עד שאתה תצבור אותו, למשל צור קשר עם משקיעים מנוסים באזור שבו אתה רוצה להשקיע או גורמים מקצועיים ועבוד איתם במודל שלא יהיה להם ניגוד אינטרסים איתך ומבוסס תוצאה מוצלחת בשבילך.
מקוה שזה עוזר לך!
>
