איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?

מצב
הנושא נעול.
איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?

איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?
שלום מכובדי,

אני מחפש את המקבילה האמריקאית ליזמות בניה למגורים בישראל. לא של בית בודד אלא של בתי דירות.

אם נפשט את השוק הישראלי, זה משחק בין רשויות, בנקים, יזמים, קבלנים ובעלי קרקע.

היזמים פונים לבעלי הקרקע ומציעים להם מימוש האחזקות שלהם בקרקע דרך מכר (מכירת הקרקע ליזם), עסקת קומבינציה (מכירת חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בניה) או עסקת שירותי בניה (תשלום עבור הבניה). היזמים מקבלים מהבנקים ליווי בנקאי דרך חשבון פרויקט, עובדים מול הרשויות לשנוי תב"ע אם נדרש ולקבלת היתר בניה, ועובדים מול קבלנים כדי שיבנו את הבניינים.

כל התהליך בארץ ממוסד ומעוגן מההיבט המשפטי שלו. כך למשל ישנן ערבויות, שלבים בביצוע פרויקט, מיסוי המתאים לעסקאות קומבינציה, חוק מכר, הכל.

מה קורה בארה"ב בתחום המקביל?
 

Boston Guy

New member
"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"

איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?
שלום מכובדי,

אני מחפש את המקבילה האמריקאית ליזמות בניה למגורים בישראל. לא של בית בודד אלא של בתי דירות.

אם נפשט את השוק הישראלי, זה משחק בין רשויות, בנקים, יזמים, קבלנים ובעלי קרקע.

היזמים פונים לבעלי הקרקע ומציעים להם מימוש האחזקות שלהם בקרקע דרך מכר (מכירת הקרקע ליזם), עסקת קומבינציה (מכירת חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בניה) או עסקת שירותי בניה (תשלום עבור הבניה). היזמים מקבלים מהבנקים ליווי בנקאי דרך חשבון פרויקט, עובדים מול הרשויות לשנוי תב"ע אם נדרש ולקבלת היתר בניה, ועובדים מול קבלנים כדי שיבנו את הבניינים.

כל התהליך בארץ ממוסד ומעוגן מההיבט המשפטי שלו. כך למשל ישנן ערבויות, שלבים בביצוע פרויקט, מיסוי המתאים לעסקאות קומבינציה, חוק מכר, הכל.

מה קורה בארה"ב בתחום המקביל?
"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"
באמריקה יש פתגם ידוע: ALL REAL ESTATE IS LOCAL.

אי אפשר לדבר על "מננגון יזמות" אחד שיעבוד בכל 50 המדינות שמרכיבות את ארצות הברית.
ארצות הברית גדולה (בשיטחה) פי 473 ממדינת ישראל.

אי אפשר לדבר אפילו על מנגנון יזמות אחד שיעבוד בכל הרשויות המקומיות בתוך אחת מתוך 50 המדינות שמרכיבות את ארה"ב.
מדינת טקסס גדולה פי 33 ממדינת ישראל.
מדינת קליפורנייה גדולה פי 19 ממדינת ישראל
מדינת ניו יורק גדולה פי 6 ממדינת ישראל.
בכל מדינה כזו יש עשרות "מחוזות" (COUNTIES) ובכל מחוז יש מאות (או אלפי) רשויות מקומיות - ערים, עיירות, כפרים...
כל מדינה בארה"ב היא ישות עצמאית עם מערכת משפטית משל עצמה ו"ספר חוקים" (מה שנקרא GENERAL LAW) משל עצמה.
חוקים של מדינה א' יכולים להיות מאוד שונים מספר החוקים של מדינה ב', אפילו אם מדינה ב' נמצאת צמוד אליה.
כלומר - כל הנושא של דיני חוזים, חוקים פיננסיים וכיוצ"ב תלויים במדינה שבה אתה עושה את העסק הספציפי.

בתוך כל מדינה יש מאות או אלפים של רשויות מקומיות שלכל אחת מהן "ספר חוקים" משל עצמה בנושא תיכנון הבנייה, תחום רישוי הבנייה (וה ZONING LAWS) וכיוצ"ב. ויש "שכבות" של חוקים כאלה - חוקים ברמת המחוז (COUNTY), ברמת העיר או העיירה, לפעמים אפילו ברמת השכונה הספציפית...

אז שוב: ALL REAL ESTATE IS LOCAL
כשאתה מדבר על "יזמות בנייה של בתי דירות" - השאלה המיידית שעולה היא "איפה בדיוק".
בשכונה שבה אני גר - בהצלחה ליזם שיחליט לקנות קרקע ולבנות בניין דירות. זה יהיה פרוייקט של 10 שנים מינימום להשיג אישורי בנייה - אם הוא יצליח בכלל.
הוא יבלה שנים בהופעה בפני ועדות הבניין של העירייה וב PUBLIC HEARINGS,
אלף שכנים אינטרסנטים ירוצו לבית משפט להוציא צווים נגד הבנייה,
עורכי הדין של היזם הזה יעשו ים של כסף ויעבדו שעות נוספות...
ואם כבר יצליח לקבל רשיון בנייה, יכריחו אותו להקצות רבע מהיחידות שהוא יבנה ל AFFORDABLE HOUSING למעוטי יכולת - כשהעירייה תקבע כמה הוא יכול לקבל על יחידה כזו. והוא גם ישלם מסי השבחה מטורפים.
מצד שני - בגלל שהשכונה שבה אני גר מאוד מבוקשת, לא תהיה ליזם כזה בעייה לגייס מימון מבנקים או ממשקיעים פרטיים.

לעומת זאת, יש ישובים אחרים בארה"ב שיפרשו בפני כל יזם שרוצה לבנות בהם שטיח אדום ויתנו לו תמריצים, הטבות ואפילו סיוע במימון. והם בעצם חייבים לעשות את זה - כי אין בנקים שיסכימו לתת מימון לפרוייקט באזור כזה...
 
תודה רבה לך על תשובתך המחכימה

"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"
באמריקה יש פתגם ידוע: ALL REAL ESTATE IS LOCAL.

אי אפשר לדבר על "מננגון יזמות" אחד שיעבוד בכל 50 המדינות שמרכיבות את ארצות הברית.
ארצות הברית גדולה (בשיטחה) פי 473 ממדינת ישראל.

אי אפשר לדבר אפילו על מנגנון יזמות אחד שיעבוד בכל הרשויות המקומיות בתוך אחת מתוך 50 המדינות שמרכיבות את ארה"ב.
מדינת טקסס גדולה פי 33 ממדינת ישראל.
מדינת קליפורנייה גדולה פי 19 ממדינת ישראל
מדינת ניו יורק גדולה פי 6 ממדינת ישראל.
בכל מדינה כזו יש עשרות "מחוזות" (COUNTIES) ובכל מחוז יש מאות (או אלפי) רשויות מקומיות - ערים, עיירות, כפרים...
כל מדינה בארה"ב היא ישות עצמאית עם מערכת משפטית משל עצמה ו"ספר חוקים" (מה שנקרא GENERAL LAW) משל עצמה.
חוקים של מדינה א' יכולים להיות מאוד שונים מספר החוקים של מדינה ב', אפילו אם מדינה ב' נמצאת צמוד אליה.
כלומר - כל הנושא של דיני חוזים, חוקים פיננסיים וכיוצ"ב תלויים במדינה שבה אתה עושה את העסק הספציפי.

בתוך כל מדינה יש מאות או אלפים של רשויות מקומיות שלכל אחת מהן "ספר חוקים" משל עצמה בנושא תיכנון הבנייה, תחום רישוי הבנייה (וה ZONING LAWS) וכיוצ"ב. ויש "שכבות" של חוקים כאלה - חוקים ברמת המחוז (COUNTY), ברמת העיר או העיירה, לפעמים אפילו ברמת השכונה הספציפית...

אז שוב: ALL REAL ESTATE IS LOCAL
כשאתה מדבר על "יזמות בנייה של בתי דירות" - השאלה המיידית שעולה היא "איפה בדיוק".
בשכונה שבה אני גר - בהצלחה ליזם שיחליט לקנות קרקע ולבנות בניין דירות. זה יהיה פרוייקט של 10 שנים מינימום להשיג אישורי בנייה - אם הוא יצליח בכלל.
הוא יבלה שנים בהופעה בפני ועדות הבניין של העירייה וב PUBLIC HEARINGS,
אלף שכנים אינטרסנטים ירוצו לבית משפט להוציא צווים נגד הבנייה,
עורכי הדין של היזם הזה יעשו ים של כסף ויעבדו שעות נוספות...
ואם כבר יצליח לקבל רשיון בנייה, יכריחו אותו להקצות רבע מהיחידות שהוא יבנה ל AFFORDABLE HOUSING למעוטי יכולת - כשהעירייה תקבע כמה הוא יכול לקבל על יחידה כזו. והוא גם ישלם מסי השבחה מטורפים.
מצד שני - בגלל שהשכונה שבה אני גר מאוד מבוקשת, לא תהיה ליזם כזה בעייה לגייס מימון מבנקים או ממשקיעים פרטיים.

לעומת זאת, יש ישובים אחרים בארה"ב שיפרשו בפני כל יזם שרוצה לבנות בהם שטיח אדום ויתנו לו תמריצים, הטבות ואפילו סיוע במימון. והם בעצם חייבים לעשות את זה - כי אין בנקים שיסכימו לתת מימון לפרוייקט באזור כזה...
תודה רבה לך על תשובתך המחכימה
מה שנקרא "לא שיערתי". כל כך לא היה לי מושג שזה המצב!

אבל, בהנתן שזה המצב. איך אני מוצא אינפורמציה מה קורה כשרוצים לבנות בתי דירות בארה"ב? אני ממקד ולא מדבר על בתים חד משפחתיים בפרברים אלא בתי מגורים כמו בישראל. האם זה תמיד מקרים שיזם קונה קרקע ובונה בעצמו בניין? האם אין מקרים בהם יש יחסים בין בעלי קרקע ובין יזם כך שנשארות להם דירות בקרקע שהייתה בבעלותם? האם המקרה של ישראל, שבו אנשים מחזיקים ביחד קרקע ומחכים שמישהו יילך איתם ליזמות עליה, האם המקרה הזה ממש לא קיים בארה"ב?
 

Boston Guy

New member
כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית

תודה רבה לך על תשובתך המחכימה
מה שנקרא "לא שיערתי". כל כך לא היה לי מושג שזה המצב!

אבל, בהנתן שזה המצב. איך אני מוצא אינפורמציה מה קורה כשרוצים לבנות בתי דירות בארה"ב? אני ממקד ולא מדבר על בתים חד משפחתיים בפרברים אלא בתי מגורים כמו בישראל. האם זה תמיד מקרים שיזם קונה קרקע ובונה בעצמו בניין? האם אין מקרים בהם יש יחסים בין בעלי קרקע ובין יזם כך שנשארות להם דירות בקרקע שהייתה בבעלותם? האם המקרה של ישראל, שבו אנשים מחזיקים ביחד קרקע ומחכים שמישהו יילך איתם ליזמות עליה, האם המקרה הזה ממש לא קיים בארה"ב?
כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית
"עיסקת קומבינצייה" זו מילת סלנג בישראל.
כאן פשוט קוראים לזה אחרת.
.
כאן בארה"ב גם לא יבינו מה אתה רוצה כשתבקש צינור מים בקוטר "צול" (שזו פשוט המילה בגרמנית ליחידת המידה אינץ'), או אם תנסה לקנות בהום דיפו את הכלי שבישראל נקרא בסלנג "שטיכמוס" (כאן קוראים לזה פשוט WATER LEVEL).

ברור שיש כאן עיסקאות מסוג JOINT VENTURE שבהן יש בעל קרקע \ נכס, יש משקיעי הון ויש מעאכר (או כנופייה של מעאכרים) שעובדים על לבשל את העיסקה.

אבל שוב אחזור על זה: ALL REAL ESTATE IS LOCAL. החוזה שנחתם בין השותפים לבניית מיזם נדל"ן (במקרה של חוזה JOINT VENTURE) כפוף לחוק המקומי במקום שבו המיזם התאגד \ נבנה.
יש כאן בארה"ב 50 גירסאות שונות של "החוק המקומי" (כמספר המדינות של ארה"ב), ובנוסף יש את הסיבוך הנוסף שמתקיים כשמיזם שמאוגד במדינה א' (נגיד מדינת דלאוור) מחליט ליזום פרוייקט במדינה ב' (נגיד טקסס).

לשאלתך האחרונה: יש אמריקאים רבים שמחזיקים בקרקעות. העניין הוא שבארה"ב - יש מרחבים אדירים. קרקעות לא חסר כאן.
יחידת המידה של קרקע בארה"ב היא אייקר - 4 דונם.
הגודל הממוצע של יחידת משק חקלאי בארה"ב הוא באזור ה 400 אייקר - כלומר 1600 דונם. ובאזורים רבים בארצות הברית אפשר לקנות יחידת משק כזו בכמה עשרות אלפי דולרים בודדים.
קולגה שלי לעבודה שחי במדינת יוטה קנה לא מזמן שטח של 5,000 אייקר בצפון יוטה (קשה לקרוא לזה "חלקה" - כשמדובר ב 20,000 דונם...). יש לו שם הר נחמד, 3 נחלים שעוברים לו בשטח, יער... הוא הולך לשים קרוואן על ההר ולהשתמש בשטח לתחביב שלו - צייד וקרוס קאונטרי סקי. מדובר באדם שחי ממשכורת של שכיר ושקנה את הקרקע מכסף ששכב לו פנוי... הקרקע עלתה לו כמה עשרות אלפי דולארים.

הקטע של "צריך לחבר קרקע של המון אנשים כדי שיהיה מספיק שטח לבנות רב קומות" הרבה פחות רלוונטי בארה"ב - למעט בערים הגדולות והצפופות.
ברוב ארצות הברית - מרכיב רכש הקרקע הוא לרוב שולי בפרוייקט.

בגלל אופי הבנייה המקובל ברוב ארה"ב (בתים פרטיים צמודי קרקע ולא רבי קומות) בפרוייקטי בנייה לרוב מדובר בקרקע של אדם אחד שאותה מחלקים למגרשים (מה שנקרא SUBDIVISION) אחרי שינוי יעוד הקרקע.
 
שטיכמוס? שטיכמוס???

כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית
"עיסקת קומבינצייה" זו מילת סלנג בישראל.
כאן פשוט קוראים לזה אחרת.
.
כאן בארה"ב גם לא יבינו מה אתה רוצה כשתבקש צינור מים בקוטר "צול" (שזו פשוט המילה בגרמנית ליחידת המידה אינץ'), או אם תנסה לקנות בהום דיפו את הכלי שבישראל נקרא בסלנג "שטיכמוס" (כאן קוראים לזה פשוט WATER LEVEL).

ברור שיש כאן עיסקאות מסוג JOINT VENTURE שבהן יש בעל קרקע \ נכס, יש משקיעי הון ויש מעאכר (או כנופייה של מעאכרים) שעובדים על לבשל את העיסקה.

אבל שוב אחזור על זה: ALL REAL ESTATE IS LOCAL. החוזה שנחתם בין השותפים לבניית מיזם נדל"ן (במקרה של חוזה JOINT VENTURE) כפוף לחוק המקומי במקום שבו המיזם התאגד \ נבנה.
יש כאן בארה"ב 50 גירסאות שונות של "החוק המקומי" (כמספר המדינות של ארה"ב), ובנוסף יש את הסיבוך הנוסף שמתקיים כשמיזם שמאוגד במדינה א' (נגיד מדינת דלאוור) מחליט ליזום פרוייקט במדינה ב' (נגיד טקסס).

לשאלתך האחרונה: יש אמריקאים רבים שמחזיקים בקרקעות. העניין הוא שבארה"ב - יש מרחבים אדירים. קרקעות לא חסר כאן.
יחידת המידה של קרקע בארה"ב היא אייקר - 4 דונם.
הגודל הממוצע של יחידת משק חקלאי בארה"ב הוא באזור ה 400 אייקר - כלומר 1600 דונם. ובאזורים רבים בארצות הברית אפשר לקנות יחידת משק כזו בכמה עשרות אלפי דולרים בודדים.
קולגה שלי לעבודה שחי במדינת יוטה קנה לא מזמן שטח של 5,000 אייקר בצפון יוטה (קשה לקרוא לזה "חלקה" - כשמדובר ב 20,000 דונם...). יש לו שם הר נחמד, 3 נחלים שעוברים לו בשטח, יער... הוא הולך לשים קרוואן על ההר ולהשתמש בשטח לתחביב שלו - צייד וקרוס קאונטרי סקי. מדובר באדם שחי ממשכורת של שכיר ושקנה את הקרקע מכסף ששכב לו פנוי... הקרקע עלתה לו כמה עשרות אלפי דולארים.

הקטע של "צריך לחבר קרקע של המון אנשים כדי שיהיה מספיק שטח לבנות רב קומות" הרבה פחות רלוונטי בארה"ב - למעט בערים הגדולות והצפופות.
ברוב ארצות הברית - מרכיב רכש הקרקע הוא לרוב שולי בפרוייקט.

בגלל אופי הבנייה המקובל ברוב ארה"ב (בתים פרטיים צמודי קרקע ולא רבי קומות) בפרוייקטי בנייה לרוב מדובר בקרקע של אדם אחד שאותה מחלקים למגרשים (מה שנקרא SUBDIVISION) אחרי שינוי יעוד הקרקע.
שטיכמוס? שטיכמוס???
הלכתי לויקיפדיה לבדוק מה זה. איזה מדליק.

והדלקת אותי לגמרי עם החבר שלך עם ההר, היער והנחלים. אם יש שם חשמל ווי-פאי, זה נראה לי חלום לגור בדבר כזה. וכמה עשרות אלפי דולרים בלבד? זה נראה לי כמו הדברים האלו שאתה חולם עליהם, ולא עושה אותם, ולא יכול להסביר לעצמך למה.

מצד שני אפשר להתחתן שם עם הרבה נשים, אז אשתי בטח תסביר לי למה לא :)

מה שמעניין אותי זה באמת מה שקורה בערים הגדולות והצפופות. אם אני ממפה נכון את מה שכתבת (ומה שצבי אמר) אז "משקיעי ההון" ב-Joint Venture זה הליווי הבנקאי בארץ, ומה שאתה קורא מעאכר זה היזם?

אם מה שאתם אומרים זה נכון, וכל מקום בארה"ב שונה ממשנהו, זה נראה מיכשול רציני בפני התבססות של יזמים "כלל אמריקאים" כמו היזמים הישראלים. אין איזו חברה "הכי גדולה" כזאת, שם שנופל על כל לשון?
 

צבי ליך

New member
משקיעי ההון זה מונח רחב

שטיכמוס? שטיכמוס???
הלכתי לויקיפדיה לבדוק מה זה. איזה מדליק.

והדלקת אותי לגמרי עם החבר שלך עם ההר, היער והנחלים. אם יש שם חשמל ווי-פאי, זה נראה לי חלום לגור בדבר כזה. וכמה עשרות אלפי דולרים בלבד? זה נראה לי כמו הדברים האלו שאתה חולם עליהם, ולא עושה אותם, ולא יכול להסביר לעצמך למה.

מצד שני אפשר להתחתן שם עם הרבה נשים, אז אשתי בטח תסביר לי למה לא :)

מה שמעניין אותי זה באמת מה שקורה בערים הגדולות והצפופות. אם אני ממפה נכון את מה שכתבת (ומה שצבי אמר) אז "משקיעי ההון" ב-Joint Venture זה הליווי הבנקאי בארץ, ומה שאתה קורא מעאכר זה היזם?

אם מה שאתם אומרים זה נכון, וכל מקום בארה"ב שונה ממשנהו, זה נראה מיכשול רציני בפני התבססות של יזמים "כלל אמריקאים" כמו היזמים הישראלים. אין איזו חברה "הכי גדולה" כזאת, שם שנופל על כל לשון?
משקיעי ההון זה מונח רחב
תזכור שזה שוק חופשי, ככה שאפשר לבנות את היחסים בין היזם למשקיעים איך שרוצים. כמעט הכל הולך.
&nbsp
כשמדברים על משקיעי הון, בד"כ לא מתכוונים לליווי בנקאי קלאסי (שבדרך כלל יתייחסו אליו כ"חוב", גם אם הוא בא עם זכויות נוספות).
&nbsp
בדרך כלל, הכוונה היא לכל השכבות שבין הליווי הבנקאי הקלאסי, לבין היזם.
זה יכול להיות חוב נחות (מזאנין), השקעה בשותפות, או השקעה בזכויות אחרות (כיד הדימיון).
המשקיעים יכולים להיות גופים מוסדיים, קרנות, משקיעי הון פרטיים.
&nbsp
מה שהגשמה עושה למשל (ואני ממש לא ממליץ עליה), זה גיוס הון עבור יזמים
 

צבי ליך

New member
המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון

איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?
שלום מכובדי,

אני מחפש את המקבילה האמריקאית ליזמות בניה למגורים בישראל. לא של בית בודד אלא של בתי דירות.

אם נפשט את השוק הישראלי, זה משחק בין רשויות, בנקים, יזמים, קבלנים ובעלי קרקע.

היזמים פונים לבעלי הקרקע ומציעים להם מימוש האחזקות שלהם בקרקע דרך מכר (מכירת הקרקע ליזם), עסקת קומבינציה (מכירת חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בניה) או עסקת שירותי בניה (תשלום עבור הבניה). היזמים מקבלים מהבנקים ליווי בנקאי דרך חשבון פרויקט, עובדים מול הרשויות לשנוי תב"ע אם נדרש ולקבלת היתר בניה, ועובדים מול קבלנים כדי שיבנו את הבניינים.

כל התהליך בארץ ממוסד ומעוגן מההיבט המשפטי שלו. כך למשל ישנן ערבויות, שלבים בביצוע פרויקט, מיסוי המתאים לעסקאות קומבינציה, חוק מכר, הכל.

מה קורה בארה"ב בתחום המקביל?
המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון
אבל הכסף נמצא בפרטים.
&nbsp
גם בישראל יש שימוע לשכנים, לפני אישור הקלות מהותיות, והדברים יכולים להיגרר שנים על שנים בוועדות ובתי משפט.
&nbsp
קח את תמ"א 38 למשל. היא עובדת לא רע ברבעים מסויימים בת"א, אבל עדיין תקועה ברבעים אחרים באותה עיר. עיריית ירושלים במשך שנים פשוט לא בדקה בקשות. ברמת גן לעומת זאת, יש טענות שכל מה שהיה צריך זה קשרים מסויימים, ויכולת לקבל פינוי בינוי ביחסים מטורפים.
&nbsp
ערבות חוק מכר למשל- חלה על קנייה מיזם, אבל לא חלה על קבוצות רכישה. אז אפשר (ובד"כ רצוי) לדרוש מהמארגן לדאוג לערבות, אבל זה לא מעוגן בחוק.
מי שלא מכיר ו/או לא לוקח עו"ד מקומי שמייצג אותו (ורק אותו) מול היזם, יכול לאכול אותה חזק מאד.
&nbsp
זה נכון גם לארה"ב.
&nbsp
עוד דבר- יש המון שקיפות בנוגע לתב"עות. הכל חייב להיות מפורסם.
לפני חודש בערך היה בפורום מישהו שהציע להצטרף להשקעה באזור סיאטל, כשהוא טוען שהיזם יודע לחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים.
זה היה נשמע לי מאד מוזר, אז אחרי שדיברנו בטלפון ביקשתי פרטים נוספים. קיבלתי תשובה שהיזם לא זמין כרגע והוא יחזור בעוד שבועיים. זה היה לפני חודש... תבין לבד את המשמעות
 
לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)

המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון
אבל הכסף נמצא בפרטים.
&nbsp
גם בישראל יש שימוע לשכנים, לפני אישור הקלות מהותיות, והדברים יכולים להיגרר שנים על שנים בוועדות ובתי משפט.
&nbsp
קח את תמ"א 38 למשל. היא עובדת לא רע ברבעים מסויימים בת"א, אבל עדיין תקועה ברבעים אחרים באותה עיר. עיריית ירושלים במשך שנים פשוט לא בדקה בקשות. ברמת גן לעומת זאת, יש טענות שכל מה שהיה צריך זה קשרים מסויימים, ויכולת לקבל פינוי בינוי ביחסים מטורפים.
&nbsp
ערבות חוק מכר למשל- חלה על קנייה מיזם, אבל לא חלה על קבוצות רכישה. אז אפשר (ובד"כ רצוי) לדרוש מהמארגן לדאוג לערבות, אבל זה לא מעוגן בחוק.
מי שלא מכיר ו/או לא לוקח עו"ד מקומי שמייצג אותו (ורק אותו) מול היזם, יכול לאכול אותה חזק מאד.
&nbsp
זה נכון גם לארה"ב.
&nbsp
עוד דבר- יש המון שקיפות בנוגע לתב"עות. הכל חייב להיות מפורסם.
לפני חודש בערך היה בפורום מישהו שהציע להצטרף להשקעה באזור סיאטל, כשהוא טוען שהיזם יודע לחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים.
זה היה נשמע לי מאד מוזר, אז אחרי שדיברנו בטלפון ביקשתי פרטים נוספים. קיבלתי תשובה שהיזם לא זמין כרגע והוא יחזור בעוד שבועיים. זה היה לפני חודש... תבין לבד את המשמעות
לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)
ולחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים נשמע לי כמו רעיון מדהים לסטארט-אפ. Don't knock it. ועכשיו בכל זאת החגים (לפחות פה בארץ) - שום דבר לא זז.

אבל זה כהערת אגב.

ברור שאלוהים נמצא בפרטים, אבל אם יש מנגנון כזה בארה"ב, איך אני יכול ללמוד על זה? אפילו חיפוש על "עסקת קומבינציה" באנגלית לא העלה שום דבר. חיפשתי אפילו בויקיפדיה בערך הזה, ואין לו מקבילה באנגלית. איך לומדים איך זה עובד אם, למשל, מספר אנשים רוצים להרוויח להתאגד ולקנות קרקע ולחפש יזם בדיוק כזה שייידע את הפרטים ויזיז להם בניין? איך בודקים אם יש חברות יזמות גדולות בארה"ב, משהו כמו "שיכון ובינוי"או "תדהר" בארץ ? ואם באמת זה כל כך שונה ממקום למקום, אז איזה יזם "חזק" בכל מקום?
 

צבי ליך

New member
שוב- יש הכל מהכל

לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)
ולחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים נשמע לי כמו רעיון מדהים לסטארט-אפ. Don't knock it. ועכשיו בכל זאת החגים (לפחות פה בארץ) - שום דבר לא זז.

אבל זה כהערת אגב.

ברור שאלוהים נמצא בפרטים, אבל אם יש מנגנון כזה בארה"ב, איך אני יכול ללמוד על זה? אפילו חיפוש על "עסקת קומבינציה" באנגלית לא העלה שום דבר. חיפשתי אפילו בויקיפדיה בערך הזה, ואין לו מקבילה באנגלית. איך לומדים איך זה עובד אם, למשל, מספר אנשים רוצים להרוויח להתאגד ולקנות קרקע ולחפש יזם בדיוק כזה שייידע את הפרטים ויזיז להם בניין? איך בודקים אם יש חברות יזמות גדולות בארה"ב, משהו כמו "שיכון ובינוי"או "תדהר" בארץ ? ואם באמת זה כל כך שונה ממקום למקום, אז איזה יזם "חזק" בכל מקום?
שוב- יש הכל מהכל
אני חושב שהקושי שלך נובע מהבדלים בטרמינולוגיה. נסה real estate joint venture

ולגבי חיזוי טכנולוגי של שינוי zoning של עיר- אני מאד סקפטי. מחליטות על זה וועדות של אנשים עם כל מיני אינטרסים. הדרך הכי טובה לחזות שינויים כאלה היא להיות זה שנותן את המעטפה.
 

Boston Guy

New member
ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"

לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)
ולחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים נשמע לי כמו רעיון מדהים לסטארט-אפ. Don't knock it. ועכשיו בכל זאת החגים (לפחות פה בארץ) - שום דבר לא זז.

אבל זה כהערת אגב.

ברור שאלוהים נמצא בפרטים, אבל אם יש מנגנון כזה בארה"ב, איך אני יכול ללמוד על זה? אפילו חיפוש על "עסקת קומבינציה" באנגלית לא העלה שום דבר. חיפשתי אפילו בויקיפדיה בערך הזה, ואין לו מקבילה באנגלית. איך לומדים איך זה עובד אם, למשל, מספר אנשים רוצים להרוויח להתאגד ולקנות קרקע ולחפש יזם בדיוק כזה שייידע את הפרטים ויזיז להם בניין? איך בודקים אם יש חברות יזמות גדולות בארה"ב, משהו כמו "שיכון ובינוי"או "תדהר" בארץ ? ואם באמת זה כל כך שונה ממקום למקום, אז איזה יזם "חזק" בכל מקום?
ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"
להלן עשרת הגדולים בארה"ב - רובם נסחרים בבורסה:
D.R. Horton Inc.
Pulte Group Inc.
Lennar Corporation
Toll Brothers Inc.
Taylor Morrison Home Corporation
Hovnanian Enterprises Inc.
KB Home
Ryland Homes
Standard Pacific Corporation
Meritage Homes.

לראשונה ברשימה המחזור השנתי ב 2017 היה טיפה יותר מ 14 מיליארד דולר.
הרווח השנתי היה מיליארד ושלושים ושמונה מליון דולר.
היא מכרה 46,605 יחידות דיור ב 2017, וגמרה את השנה עם BACKLOG של 12,329 יחידות דיור.
וזאת רק חברה אחת.
לכל אחת מהחברות ברשימה הזו יש מחזור שנתי של לפחות 2 מיליארד דולר.
 
מעולה. תודה!

ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"
להלן עשרת הגדולים בארה"ב - רובם נסחרים בבורסה:
D.R. Horton Inc.
Pulte Group Inc.
Lennar Corporation
Toll Brothers Inc.
Taylor Morrison Home Corporation
Hovnanian Enterprises Inc.
KB Home
Ryland Homes
Standard Pacific Corporation
Meritage Homes.

לראשונה ברשימה המחזור השנתי ב 2017 היה טיפה יותר מ 14 מיליארד דולר.
הרווח השנתי היה מיליארד ושלושים ושמונה מליון דולר.
היא מכרה 46,605 יחידות דיור ב 2017, וגמרה את השנה עם BACKLOG של 12,329 יחידות דיור.
וזאת רק חברה אחת.
לכל אחת מהחברות ברשימה הזו יש מחזור שנתי של לפחות 2 מיליארד דולר.
מעולה. תודה!
ואם אני אטריח רק עוד קצת בנושא טרמינולוגיה אמריקאית, אם אני מתעניין בחברות האלו איך הן בונות בנייני מגורים (עם כמה קומות, לא בתים פרטיים) באינראקציה עם בעלי קרקע בערים צפופות, אז יש עוד מילות מפתח לחיפוש חוץ מ real estate joint venture?
 

Boston Guy

New member
המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY

מעולה. תודה!
ואם אני אטריח רק עוד קצת בנושא טרמינולוגיה אמריקאית, אם אני מתעניין בחברות האלו איך הן בונות בנייני מגורים (עם כמה קומות, לא בתים פרטיים) באינראקציה עם בעלי קרקע בערים צפופות, אז יש עוד מילות מפתח לחיפוש חוץ מ real estate joint venture?
המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY
מכיוון שבהודעה אחרי הודעה אתה מנסה להסביר על איזה סוג בניין אתה מדבר, נוצר הרושם שכנראה אתה לא מכיר את הטרמינולוגייה הרלוונטית בארה"ב.
MULTIFAMILY זה "בניין עם הרבה דירות".
בקונפיגורציות מסויימות (כשלכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת) קוראים לזה MDU.

אם אצא מנקודת הנחה שאתה לא מ כיר את שני הביטויים שהזכרתי, יש מצב שאתה צריך לחקור גם בנושא ההבדל בין COMMERCIAL CONSTRUCTION ו RESIDENTIAL CONTRUCTION (ברוב המדינות כל בניין עם 4 יחידות דיור או יותר מוגדר אוטומטית כ COMMERCIAL. בחלק מהמדינות מדובר על בניין עם יותר מ 4 יחידות דיור).

ואולי אתה לא מודע לכך שרוב הפרוייקטים של MULTIFAMILY בארה"ב זו בנייה להשכרה, לא בנייה למכירה...
רצוי גם ללמוד מה משמעות המושג "קונדומיניום", משמעות המושג COMPLEX ולהתעמק קצת ברזי ה ZONING LAWS בעיר הספציפית שעליה אתה מנסה ללמוד.
 
וואי, ממש תודה!

המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY
מכיוון שבהודעה אחרי הודעה אתה מנסה להסביר על איזה סוג בניין אתה מדבר, נוצר הרושם שכנראה אתה לא מכיר את הטרמינולוגייה הרלוונטית בארה"ב.
MULTIFAMILY זה "בניין עם הרבה דירות".
בקונפיגורציות מסויימות (כשלכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת) קוראים לזה MDU.

אם אצא מנקודת הנחה שאתה לא מ כיר את שני הביטויים שהזכרתי, יש מצב שאתה צריך לחקור גם בנושא ההבדל בין COMMERCIAL CONSTRUCTION ו RESIDENTIAL CONTRUCTION (ברוב המדינות כל בניין עם 4 יחידות דיור או יותר מוגדר אוטומטית כ COMMERCIAL. בחלק מהמדינות מדובר על בניין עם יותר מ 4 יחידות דיור).

ואולי אתה לא מודע לכך שרוב הפרוייקטים של MULTIFAMILY בארה"ב זו בנייה להשכרה, לא בנייה למכירה...
רצוי גם ללמוד מה משמעות המושג "קונדומיניום", משמעות המושג COMPLEX ולהתעמק קצת ברזי ה ZONING LAWS בעיר הספציפית שעליה אתה מנסה ללמוד.
וואי, ממש תודה!
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה