שאלה שאלית

[אורחים בפורום]

שאלה שאלית

שאלה שאלית
אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).
לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
מה אני מפספס?

 

[naf86]

בגלל שהם לא מסכימים עם

שאלה שאלית
אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).
לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
מה אני מפספס?

בגלל שהם לא מסכימים עם
"כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים."

 

[aeonf]

כי משווקים חלקי לשון מוכרים לישראלים חלומות

שאלה שאלית
אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).
לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
מה אני מפספס?

כי משווקים חלקי לשון מוכרים לישראלים חלומות
של תשואות של 8% ומעלה.
8% זה באמת מאד אטרקטיבי ואולי שווה להשקיע את כספך מעבר לים, זה שבפועל יקבלו הרבה פחות זה פחות מעניין את המשווקים, הם את עמלת התיווך השמנה כבר קיבלו.
אגב:
"(נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...)"
את שום בעיה עם זה ואפשר בקלות (עדיף לא מבנק). אני עושה זאת שנים רבות.
&nbsp

 

[צבי ליך]

תלוי מי

שאלה שאלית
אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).
לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
מה אני מפספס?

תלוי מי
לרוב מי שנתקלתי בו, פשוט אין מושג. אנשים שאין להם הבנה בשוק ההון. אלה מעמד ביניים גבוה שרוצה לצאת ממירוץ העכברים.
הם שמעו/קראו איזה מנטור שטחי בסגנון "אבא עשיר, אבא עני" (במקרה הטוב), או אלון גל, שמעו את צמד המילים "הכנסה פסיבית", ועכשיו הם משוכנעים שאם הם רק יעשו את הצעד, אז כנראה שתוך חמש שנים הם ייצאו לפנסיה.
הדשא של השכן תמיד נראה ירוק יותר, הסיכונים בארה"ב נראים קטנים מרחוק, רמת המחירים בישראל מאד גבוהה, והם מתפתים להשקיע ברמות סיכון שהם לא מבינים.
שנייה וחצי אחרי הרכישה הראשונה שלהם, הם כבר ממליצים לכולם, אם לא "מלווים" משקיעים. אחרי שהאמת מתפוצצת להם בפנים, לא תשמע מהם מילה.
לזה תוסיף משווקים שגילו תחום אפור ולא מפוקח (תיווך של נדל"ן בחו"ל).
התוצאה היא אקו-סיסטם שלם שבו חבורה של בורים* מעודדת אחד את השני לקנות.
&nbsp
יש גם סוג אחר.
יש כאלה שרוצים לגוון את התיק שלהם (בכל זאת, בישראל יש איזה סיכון בואו פוליטי קטנטן), או שחושבים להתחיל בנכס אחד כדי לייצר בסיס שבו הם כן יוכלו לקחת מינוף בעתיד.
&nbsp
כבר כתבתי כאן כמה פעמים שאין היגיון בעיניי ברכישה של נכס יחיד וקטן בארה"ב. צריך פעילות שמצדיקה התעסקות (וכמובן, יכולת להתעסק).
&nbsp
* כשאני כותב "בורים" זה לא עלבון. כולנו בורים בתחומים מסויימים.

 

[אורחים בפורום]

שאלה שאלית 2

תלוי מי
לרוב מי שנתקלתי בו, פשוט אין מושג. אנשים שאין להם הבנה בשוק ההון. אלה מעמד ביניים גבוה שרוצה לצאת ממירוץ העכברים.
הם שמעו/קראו איזה מנטור שטחי בסגנון "אבא עשיר, אבא עני" (במקרה הטוב), או אלון גל, שמעו את צמד המילים "הכנסה פסיבית", ועכשיו הם משוכנעים שאם הם רק יעשו את הצעד, אז כנראה שתוך חמש שנים הם ייצאו לפנסיה.
הדשא של השכן תמיד נראה ירוק יותר, הסיכונים בארה"ב נראים קטנים מרחוק, רמת המחירים בישראל מאד גבוהה, והם מתפתים להשקיע ברמות סיכון שהם לא מבינים.
שנייה וחצי אחרי הרכישה הראשונה שלהם, הם כבר ממליצים לכולם, אם לא "מלווים" משקיעים. אחרי שהאמת מתפוצצת להם בפנים, לא תשמע מהם מילה.
לזה תוסיף משווקים שגילו תחום אפור ולא מפוקח (תיווך של נדל"ן בחו"ל).
התוצאה היא אקו-סיסטם שלם שבו חבורה של בורים* מעודדת אחד את השני לקנות.
&nbsp
יש גם סוג אחר.
יש כאלה שרוצים לגוון את התיק שלהם (בכל זאת, בישראל יש איזה סיכון בואו פוליטי קטנטן), או שחושבים להתחיל בנכס אחד כדי לייצר בסיס שבו הם כן יוכלו לקחת מינוף בעתיד.
&nbsp
כבר כתבתי כאן כמה פעמים שאין היגיון בעיניי ברכישה של נכס יחיד וקטן בארה"ב. צריך פעילות שמצדיקה התעסקות (וכמובן, יכולת להתעסק).
&nbsp
* כשאני כותב "בורים" זה לא עלבון. כולנו בורים בתחומים מסויימים.

שאלה שאלית 2
צבי, אתה צודק
אדם המוכן להשקיע כ - 80 אלף דולר בארה"ב (לרוב אלו דירות לא משהו בלשון המעטה), נראה לי שטוב יעשה וייקח את הכסף הזה, יוסיף לו מינוף, והופ יש לו דירה בארץ בבאר-שבע/חיפה שיחד עם המינוף ייתן לו תשואה דומה ללא סיכוני מטבע.
חישוב פשוט...
ומי שנורא מתעקש להשקיע בארה"ב עם ההון העצמי שלו, עדיף לפחות בסיבוב ראשון לעשות זאת עם חברות גדולות שרוכשות מולטיפמלי. לחוש טיפה את מה שזה נותן ואז להחליט מהי ההשקעה הפיננסית העדיפה מבחינתו.

 

[צבי ליך]

כאן אנחנו לא מסכימים

שאלה שאלית 2
צבי, אתה צודק
אדם המוכן להשקיע כ - 80 אלף דולר בארה"ב (לרוב אלו דירות לא משהו בלשון המעטה), נראה לי שטוב יעשה וייקח את הכסף הזה, יוסיף לו מינוף, והופ יש לו דירה בארץ בבאר-שבע/חיפה שיחד עם המינוף ייתן לו תשואה דומה ללא סיכוני מטבע.
חישוב פשוט...
ומי שנורא מתעקש להשקיע בארה"ב עם ההון העצמי שלו, עדיף לפחות בסיבוב ראשון לעשות זאת עם חברות גדולות שרוכשות מולטיפמלי. לחוש טיפה את מה שזה נותן ואז להחליט מהי ההשקעה הפיננסית העדיפה מבחינתו.

כאן אנחנו לא מסכימים
מה הוא איבד דווקא בחיפה או בבאר שבע במחירים של היום? באותו זמן נמכרות במחיר למשתכן דירות במחירים זולים יותר. יש סיכון לא מבוטל לירידת מחירים.
אם יש לו כבר דירה, אז גם הרבה מינוף הוא לא יקבל.
ואיפה הפיזור?
ואיפה הנזילות?
&nbsp
להשקיע דרך חברות גדולות שמשווקות בארץ מולטי פאמילי זאת טעות קשה. רובן מוכרות פנטזיות והסיכונים גבוהים מאד. שוב, אין פיזור, והנזילות אפילו יותר גרועה.
&nbsp
מה שאתה כותב נובע מאותה תפיסה שאלון גל ודומיו דוחפים. תפיסה שאומרת שאדם צריך להשקיע באופן אקטיבי בכל מחיר. בסכומים האלה עדיף למשקיע הלא מתוחכם לקנות את תשואת השוק (תעודות סל על מדדי מניות ואג"חים, למשל), ולא לנסות להכות אותו, על ידי כל מיני השקעות שדורשות ידע.

 

[naf86]

80 אלף זה נמוך

שאלה שאלית 2
צבי, אתה צודק
אדם המוכן להשקיע כ - 80 אלף דולר בארה"ב (לרוב אלו דירות לא משהו בלשון המעטה), נראה לי שטוב יעשה וייקח את הכסף הזה, יוסיף לו מינוף, והופ יש לו דירה בארץ בבאר-שבע/חיפה שיחד עם המינוף ייתן לו תשואה דומה ללא סיכוני מטבע.
חישוב פשוט...
ומי שנורא מתעקש להשקיע בארה"ב עם ההון העצמי שלו, עדיף לפחות בסיבוב ראשון לעשות זאת עם חברות גדולות שרוכשות מולטיפמלי. לחוש טיפה את מה שזה נותן ואז להחליט מהי ההשקעה הפיננסית העדיפה מבחינתו.

80 אלף זה נמוך
אבל נגיד 150 אלף וצפונה, אפשר בהחלט למצוא בתים נורמלים באזורים נורמליים.
הורים של מישהו בכיתה של הבן שלי, קנו בית בשכונה לידנו ב-160 אלף דולר. מדובר על 573 אלף שקל. הבית נמצא בסקול דיסטריקט מעולה, שכנים טובים. בלי פשע. איפה אפשר למצוא משהו כזה בישראל?
&nbsp
כן, עם מינוף, אפשר שסכום כזה יהיה מקדמה על בית בישראל. אבל זה לא בהכרח יניב הכנסה נורמלית
&nbsp

 

[צבי ליך]

גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם

80 אלף זה נמוך
אבל נגיד 150 אלף וצפונה, אפשר בהחלט למצוא בתים נורמלים באזורים נורמליים.
הורים של מישהו בכיתה של הבן שלי, קנו בית בשכונה לידנו ב-160 אלף דולר. מדובר על 573 אלף שקל. הבית נמצא בסקול דיסטריקט מעולה, שכנים טובים. בלי פשע. איפה אפשר למצוא משהו כזה בישראל?
&nbsp
כן, עם מינוף, אפשר שסכום כזה יהיה מקדמה על בית בישראל. אבל זה לא בהכרח יניב הכנסה נורמלית
&nbsp

גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם
בסופו של דבר מדובר על cap של 6%.
&nbsp
הארנונה אצלכם לבד יותר גבוהה מהריבית על המשכנתא.
תוסיף את זה שישראלי יצטרך לשלם לפחות 30% מהרווח למס הכנסה בארץ, עלויות של רו"ח, וחברת ניהול.

 

[naf86]

מי דיבר על משכנתא?

גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם
בסופו של דבר מדובר על cap של 6%.
&nbsp
הארנונה אצלכם לבד יותר גבוהה מהריבית על המשכנתא.
תוסיף את זה שישראלי יצטרך לשלם לפחות 30% מהרווח למס הכנסה בארץ, עלויות של רו"ח, וחברת ניהול.

מי דיבר על משכנתא?
אני מדבר על מישהו שיש לו כסף להשקיע, והוא שם 150 אלף על נכס בארה"ב. במחיר הזה אפשר לקנות 2 נכסים קטנים, נכס אחד בינוני, או אפילו נכס עם 2 יחידות (תלוי איפה משקיעים).
באזור שלנו יש את ערי הפריפרייה, כמו ברייטון, ששם אכן המיסים יקרים. אבל יש את העיר רוצ'סטר עצמה, שיש להם מיסים הרבה יותר נמוכים.
&nbsp
בישראל, 150 אלף דולר בקושי מספיק למקדמה ואז צריך משכנתא. הוצאות כמו רו"ח, מס הכנסה וכו' בכל מקרה יש למשקיעים.
&nbsp

 

[צבי ליך]

המסים אצלכם יקרים בכל מקום

מי דיבר על משכנתא?
אני מדבר על מישהו שיש לו כסף להשקיע, והוא שם 150 אלף על נכס בארה"ב. במחיר הזה אפשר לקנות 2 נכסים קטנים, נכס אחד בינוני, או אפילו נכס עם 2 יחידות (תלוי איפה משקיעים).
באזור שלנו יש את ערי הפריפרייה, כמו ברייטון, ששם אכן המיסים יקרים. אבל יש את העיר רוצ'סטר עצמה, שיש להם מיסים הרבה יותר נמוכים.
&nbsp
בישראל, 150 אלף דולר בקושי מספיק למקדמה ואז צריך משכנתא. הוצאות כמו רו"ח, מס הכנסה וכו' בכל מקרה יש למשקיעים.
&nbsp

המסים אצלכם יקרים בכל מקום
באזורים הזולים זה סביב 3-4% משווי הנכס כל שנה.
זאת אומרת שמי שקונה נכס ב-573,000 שקל, קונה איתו גם התחייבות של 20,000 שקל בשנה.
שזה בערך מה שמשלמים בריבית על משכנתא בישראל של 573,000 שקל.
&nbsp
יש כמה הבדלים, אבל בגדול Property Tax זה לא יותר טוב ממשכנתא.
אתה צודק שבאזורים היקרים זה אפילו יותר גרוע.
&nbsp
תוסיף לזה את דמי הניהול, את עלויות הדיווח, ואת פערי המיסוי בין השקעה בארה"ב להשקעה בישראל, ותבין למה עבור ישראלי, נכס ישראלי עם אותה שכירות כמו ברוצ'סטר שווה יותר מפי 3

 

[naf86]

זה יותר כמו 2-3%

המסים אצלכם יקרים בכל מקום
באזורים הזולים זה סביב 3-4% משווי הנכס כל שנה.
זאת אומרת שמי שקונה נכס ב-573,000 שקל, קונה איתו גם התחייבות של 20,000 שקל בשנה.
שזה בערך מה שמשלמים בריבית על משכנתא בישראל של 573,000 שקל.
&nbsp
יש כמה הבדלים, אבל בגדול Property Tax זה לא יותר טוב ממשכנתא.
אתה צודק שבאזורים היקרים זה אפילו יותר גרוע.
&nbsp
תוסיף לזה את דמי הניהול, את עלויות הדיווח, ואת פערי המיסוי בין השקעה בארה"ב להשקעה בישראל, ותבין למה עבור ישראלי, נכס ישראלי עם אותה שכירות כמו ברוצ'סטר שווה יותר מפי 3

זה יותר כמו 2-3%
כמו כן, משכנתא בישראל, על מיליון שקל, זה תשלומים חודשיים של בערך 4.7 אלף שקל לחודש או 56 אלף שקל לשנה. אם נגיד זה רק חצי מיליון שקל, זה עדיין 28 אלף שקל בשנה
כמעט בלתי אפשרי למצוא נכס בישראל ב-150 אלף דולר, וצריך להוסיף לזה חצי מיליון שקל+
&nbsp
אז מצד אחד אפשר לקחת 150 אלף דולר, לקנות נכס בארה"ב שיכניס 1,500 דולר שכירות, אבל יש מיסים של בערך 20 אלף שקל. מצד שני אפשר לקחת את ה-150 אלף דולר, להוסיף עוד 150 אלף דולר, כדי להשיג דירה בישראל באזור ה-1 מיליון שקל, ואז יש משכנתא שנתית של 28 אלף שקל.
יוצא שמשכנתא בישראל יותר יקרה ממיסים.
&nbsp
או במילים אחרות, אתה מנסה לטעון שהריבית על המשכנתא היא נמוכה מהמיסים שאני משלם על נכס בעיר. מכיוון שאני משלם כ-2.5-3% ריבית, האם באמת אפשר להבטיח שב-30 שנים הקרובות ריבית על משכנתא בישראל יהיה מתחת ל-3%?
&nbsp
&nbsp

 

[צבי ליך]

מקבל את התיקון שלך. 3%

זה יותר כמו 2-3%
כמו כן, משכנתא בישראל, על מיליון שקל, זה תשלומים חודשיים של בערך 4.7 אלף שקל לחודש או 56 אלף שקל לשנה. אם נגיד זה רק חצי מיליון שקל, זה עדיין 28 אלף שקל בשנה
כמעט בלתי אפשרי למצוא נכס בישראל ב-150 אלף דולר, וצריך להוסיף לזה חצי מיליון שקל+
&nbsp
אז מצד אחד אפשר לקחת 150 אלף דולר, לקנות נכס בארה"ב שיכניס 1,500 דולר שכירות, אבל יש מיסים של בערך 20 אלף שקל. מצד שני אפשר לקחת את ה-150 אלף דולר, להוסיף עוד 150 אלף דולר, כדי להשיג דירה בישראל באזור ה-1 מיליון שקל, ואז יש משכנתא שנתית של 28 אלף שקל.
יוצא שמשכנתא בישראל יותר יקרה ממיסים.
&nbsp
או במילים אחרות, אתה מנסה לטעון שהריבית על המשכנתא היא נמוכה מהמיסים שאני משלם על נכס בעיר. מכיוון שאני משלם כ-2.5-3% ריבית, האם באמת אפשר להבטיח שב-30 שנים הקרובות ריבית על משכנתא בישראל יהיה מתחת ל-3%?
&nbsp
&nbsp

מקבל את התיקון שלך. 3%
אני מרגיש סבבה עם זה.
https://www.democratandchronicle.co...hester-second-us-taxes-home-values/100098006/
&nbsp
ברוצ'סטר ההכנסה ברוטו תהיה 18,000$.
נוריד 3 חודשים תחזוקה, ביטוח ו-Vacancy (זה כולל תיווך, רענון דירה, וכו')- 4,500$.
נוריד 4,500$ ארנונה.
נוריד 1,500$ דמי ניהול.
נוריד 400$ לרו"ח ומנהלות (LLC, דיווח בארה"ב ובישראל).
נשארנו עם 7,000$.
קח סדר גודל של 4,500$ פחת.
נשארת עם רווח לצרכי מס של 2,500$. צריך לשלם על זה בארץ מס שולי- זה 750$.
&nbsp
בסוף הסיפור המשקיע נשאר עם הכנסה שוטפת של 6,350$. בערך 4.2%.
&nbsp
עכשיו באר שבע. ה-Cap באזורים הטובים בבאר שבע הוא סביב 4-5%. ניקח 4.5%.
המשקיע שלנו שם 150,000$, ולוקח משכנתא של 100,000$.
ההכנסה ברוטו היא 250,000$ כפול 4.5%. זה בערך 11,250$.
הוא ישלם ריבית קבועה (ל-25 שנה, אבל אנחנו נניח 30 שנה) של 4.5%. מקור: https://www.atidmpm.co.il/681-ריביות-משכנתא-מומלצות
לצורך הפשטות, אנחנו נתעלם מהאלמנט של החזר הקרן. הוא ישלם 4,500$ בשנה ריבית.
בנוסף יהיו לו ביטוח, Vacancy, תחזוקה, ודמי ניהול. ניקח 3 חודשים. זה 2,800$.
וזהו. סה"כ הוצאות- 7,300$.
נשאר עם הכנסה שוטפת של 3,950$. תשואה של 2.6%.
40% פחות מרוצ'סטר!!!
&nbsp
אז מה הבעיה שלי עם מה שכתבת? האינפלציה.
בוא נמכור את הנכס בעוד 30 שנה.
נניח שבשני הנכסים תהיה עליית ערך של 2.4% בשנה. כלומר,השווי של הנכסים יוכפל. נניח גם שאין שינוי בשער השקל/דולר.
&nbsp
הנכס ברוצ'סטר יהיה שווה 300,000$. מזה צריך לשלם 25% אחוז מס למדינת ישראל. זה 75,000$. אני יודע שלא אמורים להפחית את ערך הקרקע, אבל נתתי לך ליהנות מהפחת במשך 30 שנה (והדקדקנים ישימו לב שבחישוב המס השנתי אפילו נתתי לך ליהנות מאינפלציה בפחת). אז בריבית דריבית, המשקיע שלנו יקבל פחות מ-1.4% בזכות עליית הערך. סה"כ 5.7% שנתי.
&nbsp
הנכס בבאר שבע יהיה שווה $500,000, אבל צריך לשלם לבנק 100,000$ של הקרן. מסים? 0. אז המשקיע שלנו יישאר עם 400,000$. תשואה שנתית של 3.3% מעליית ערך.
לכמה הגענו? 5.7%.
&nbsp
לקחתי פה כמה הנחות מפשטות, שאפשר להתווכח עליהן- Interest Only, יחס מינוף, מכירה אחרי 30 שנה, אינפלציה של 2.4%, וכו'.
השורה התחתונה היא שגם אם אפשר לקבל עוד אחוז אחד של תשואה, לא הגיוני לצאת בשביל זה לחו"ל, אלא אם כן יש שיקולים מיוחדים (למשל, יש למשקיע כבר דירה או שתיים להשכרה בארץ, ואז הוא חייב במס בישראל, וגם יש הגיון בפיזור לחו"ל).
&nbsp
שלא יהיה ספק, אני ממש לא ממליץ להשקיע בבאר שבע.
רק מציע להיכנס לפרופורציה כשרואים את ההכנסה ברוטו ברוצ'סטר

 

[naf86]

כל זה כמובן על הנייר

מקבל את התיקון שלך. 3%
אני מרגיש סבבה עם זה.
https://www.democratandchronicle.co...hester-second-us-taxes-home-values/100098006/
&nbsp
ברוצ'סטר ההכנסה ברוטו תהיה 18,000$.
נוריד 3 חודשים תחזוקה, ביטוח ו-Vacancy (זה כולל תיווך, רענון דירה, וכו')- 4,500$.
נוריד 4,500$ ארנונה.
נוריד 1,500$ דמי ניהול.
נוריד 400$ לרו"ח ומנהלות (LLC, דיווח בארה"ב ובישראל).
נשארנו עם 7,000$.
קח סדר גודל של 4,500$ פחת.
נשארת עם רווח לצרכי מס של 2,500$. צריך לשלם על זה בארץ מס שולי- זה 750$.
&nbsp
בסוף הסיפור המשקיע נשאר עם הכנסה שוטפת של 6,350$. בערך 4.2%.
&nbsp
עכשיו באר שבע. ה-Cap באזורים הטובים בבאר שבע הוא סביב 4-5%. ניקח 4.5%.
המשקיע שלנו שם 150,000$, ולוקח משכנתא של 100,000$.
ההכנסה ברוטו היא 250,000$ כפול 4.5%. זה בערך 11,250$.
הוא ישלם ריבית קבועה (ל-25 שנה, אבל אנחנו נניח 30 שנה) של 4.5%. מקור: https://www.atidmpm.co.il/681-ריביות-משכנתא-מומלצות
לצורך הפשטות, אנחנו נתעלם מהאלמנט של החזר הקרן. הוא ישלם 4,500$ בשנה ריבית.
בנוסף יהיו לו ביטוח, Vacancy, תחזוקה, ודמי ניהול. ניקח 3 חודשים. זה 2,800$.
וזהו. סה"כ הוצאות- 7,300$.
נשאר עם הכנסה שוטפת של 3,950$. תשואה של 2.6%.
40% פחות מרוצ'סטר!!!
&nbsp
אז מה הבעיה שלי עם מה שכתבת? האינפלציה.
בוא נמכור את הנכס בעוד 30 שנה.
נניח שבשני הנכסים תהיה עליית ערך של 2.4% בשנה. כלומר,השווי של הנכסים יוכפל. נניח גם שאין שינוי בשער השקל/דולר.
&nbsp
הנכס ברוצ'סטר יהיה שווה 300,000$. מזה צריך לשלם 25% אחוז מס למדינת ישראל. זה 75,000$. אני יודע שלא אמורים להפחית את ערך הקרקע, אבל נתתי לך ליהנות מהפחת במשך 30 שנה (והדקדקנים ישימו לב שבחישוב המס השנתי אפילו נתתי לך ליהנות מאינפלציה בפחת). אז בריבית דריבית, המשקיע שלנו יקבל פחות מ-1.4% בזכות עליית הערך. סה"כ 5.7% שנתי.
&nbsp
הנכס בבאר שבע יהיה שווה $500,000, אבל צריך לשלם לבנק 100,000$ של הקרן. מסים? 0. אז המשקיע שלנו יישאר עם 400,000$. תשואה שנתית של 3.3% מעליית ערך.
לכמה הגענו? 5.7%.
&nbsp
לקחתי פה כמה הנחות מפשטות, שאפשר להתווכח עליהן- Interest Only, יחס מינוף, מכירה אחרי 30 שנה, אינפלציה של 2.4%, וכו'.
השורה התחתונה היא שגם אם אפשר לקבל עוד אחוז אחד של תשואה, לא הגיוני לצאת בשביל זה לחו"ל, אלא אם כן יש שיקולים מיוחדים (למשל, יש למשקיע כבר דירה או שתיים להשכרה בארץ, ואז הוא חייב במס בישראל, וגם יש הגיון בפיזור לחו"ל).
&nbsp
שלא יהיה ספק, אני ממש לא ממליץ להשקיע בבאר שבע.
רק מציע להיכנס לפרופורציה כשרואים את ההכנסה ברוטו ברוצ'סטר

כל זה כמובן על הנייר
במציאות יכול להיות 1,001 משתנים שיכולים לשנות לגמרי את כל המשוואה.
&nbsp
בארה"ב, אם בוחרים אזור שחשוף לטבע (חוף המזרחי - הוריקנים, חוף מערבי - רעידות אדמה/שריפות), הרי שיכול להיות שב-30 שנים האלו הבית יכול להיהרס. בישראל, יכול להיות מלחמה ונופל טיל על הבית.
מבחינה כלכלית, רוצ'סטר ספגה מכה בגלל היעלמות של 2 חברות ענק, אבל העיר עדיין יציבה. ישראל אמנם ניצלה מהמשבר הכלכלי של 2008, אבל אני רואה את שוק הנדל"ן בישראל בתור בועה שכל רגע עלולה להתפוצץ. לכן, אם מסתכלים על תקופה של 30 שנה, אי אפשר לדעת מה יהיה.
&nbsp
כמובן שהשתמשנו ברוצ'סטר/באר שבע בתור דוגמאות, רק בגלל שזה מוכר לנו. יש אזורים בארה"ב הרבה יותר אטרקטיביים מבחינת נדל"ן. אני לא מחפש, בגלל שאני מסתפק בשוק שקרוב לבית. אבל ישראלי שמחפש בארה"ב, יהיה לו הרבה יותר אופציות. בישראל, הרבה מהנדל"ן פחות אטרקטיבי מבאר שבע כשבאים עם הון עצמי של 150 אלף דולר. אין הרבה אזורים בו אפשר לקנות נכס מניב בפחות ממיליון שקל. לכן רוב ישראל חסומה למישהו עם הון כזה, כי זה אפילו לא יספיק להון העצמי שדרוש למשכנתא. לנו יש בתים ברוצ'סטר, די טובים, שקנינו באזור ה-70 אלף דולר. אם למישהו יש את הסכום הזה, רוב ישראל סגורה בעיניו, ובארה"ב אפשר למצוא נכסים (אם כי פחות טובים לסטנדרט שלנו)
&nbsp
&nbsp
אז כן, אם לוקחים את המספרים בצורה פשוטה ויוצא הפרש של 1-2 אחוז, לא שווה ללכת לצד השכני של העולם. אבל אם מוצאים עיסקאות שההפרש יוצא 3-5%, אבל עם אותו רמת סיכון, אולי זה כן שווה.

 

[aeonf]

תשווה תפוחים לתפוחים

כל זה כמובן על הנייר
במציאות יכול להיות 1,001 משתנים שיכולים לשנות לגמרי את כל המשוואה.
&nbsp
בארה"ב, אם בוחרים אזור שחשוף לטבע (חוף המזרחי - הוריקנים, חוף מערבי - רעידות אדמה/שריפות), הרי שיכול להיות שב-30 שנים האלו הבית יכול להיהרס. בישראל, יכול להיות מלחמה ונופל טיל על הבית.
מבחינה כלכלית, רוצ'סטר ספגה מכה בגלל היעלמות של 2 חברות ענק, אבל העיר עדיין יציבה. ישראל אמנם ניצלה מהמשבר הכלכלי של 2008, אבל אני רואה את שוק הנדל"ן בישראל בתור בועה שכל רגע עלולה להתפוצץ. לכן, אם מסתכלים על תקופה של 30 שנה, אי אפשר לדעת מה יהיה.
&nbsp
כמובן שהשתמשנו ברוצ'סטר/באר שבע בתור דוגמאות, רק בגלל שזה מוכר לנו. יש אזורים בארה"ב הרבה יותר אטרקטיביים מבחינת נדל"ן. אני לא מחפש, בגלל שאני מסתפק בשוק שקרוב לבית. אבל ישראלי שמחפש בארה"ב, יהיה לו הרבה יותר אופציות. בישראל, הרבה מהנדל"ן פחות אטרקטיבי מבאר שבע כשבאים עם הון עצמי של 150 אלף דולר. אין הרבה אזורים בו אפשר לקנות נכס מניב בפחות ממיליון שקל. לכן רוב ישראל חסומה למישהו עם הון כזה, כי זה אפילו לא יספיק להון העצמי שדרוש למשכנתא. לנו יש בתים ברוצ'סטר, די טובים, שקנינו באזור ה-70 אלף דולר. אם למישהו יש את הסכום הזה, רוב ישראל סגורה בעיניו, ובארה"ב אפשר למצוא נכסים (אם כי פחות טובים לסטנדרט שלנו)
&nbsp
&nbsp
אז כן, אם לוקחים את המספרים בצורה פשוטה ויוצא הפרש של 1-2 אחוז, לא שווה ללכת לצד השכני של העולם. אבל אם מוצאים עיסקאות שההפרש יוצא 3-5%, אבל עם אותו רמת סיכון, אולי זה כן שווה.

תשווה תפוחים לתפוחים
באג"ח ישראלי דולרי ל5 שנים אתה יכול לקבל היום 4% בקלות.
הריבית בארה"ב גבוהה יותר משמעותית מאשר בארץ אז 3% רק מכסה את הפרש הריביות, זו עדיין לא תשואה עודפת.
&nbsp

 

[naf86]

אני יכול לשער שאפשר למצוא

תשווה תפוחים לתפוחים
באג"ח ישראלי דולרי ל5 שנים אתה יכול לקבל היום 4% בקלות.
הריבית בארה"ב גבוהה יותר משמעותית מאשר בארץ אז 3% רק מכסה את הפרש הריביות, זו עדיין לא תשואה עודפת.
&nbsp

אני יכול לשער שאפשר למצוא
אינספור השקעות בהן ניתן לקבל יותר מ-4%.
הדיון פה הוא על השקעות נדל"ן בטווח של 4-12% עם השוואה של ישראל וארה"ב.

 

[צבי ליך]

צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים

כל זה כמובן על הנייר
במציאות יכול להיות 1,001 משתנים שיכולים לשנות לגמרי את כל המשוואה.
&nbsp
בארה"ב, אם בוחרים אזור שחשוף לטבע (חוף המזרחי - הוריקנים, חוף מערבי - רעידות אדמה/שריפות), הרי שיכול להיות שב-30 שנים האלו הבית יכול להיהרס. בישראל, יכול להיות מלחמה ונופל טיל על הבית.
מבחינה כלכלית, רוצ'סטר ספגה מכה בגלל היעלמות של 2 חברות ענק, אבל העיר עדיין יציבה. ישראל אמנם ניצלה מהמשבר הכלכלי של 2008, אבל אני רואה את שוק הנדל"ן בישראל בתור בועה שכל רגע עלולה להתפוצץ. לכן, אם מסתכלים על תקופה של 30 שנה, אי אפשר לדעת מה יהיה.
&nbsp
כמובן שהשתמשנו ברוצ'סטר/באר שבע בתור דוגמאות, רק בגלל שזה מוכר לנו. יש אזורים בארה"ב הרבה יותר אטרקטיביים מבחינת נדל"ן. אני לא מחפש, בגלל שאני מסתפק בשוק שקרוב לבית. אבל ישראלי שמחפש בארה"ב, יהיה לו הרבה יותר אופציות. בישראל, הרבה מהנדל"ן פחות אטרקטיבי מבאר שבע כשבאים עם הון עצמי של 150 אלף דולר. אין הרבה אזורים בו אפשר לקנות נכס מניב בפחות ממיליון שקל. לכן רוב ישראל חסומה למישהו עם הון כזה, כי זה אפילו לא יספיק להון העצמי שדרוש למשכנתא. לנו יש בתים ברוצ'סטר, די טובים, שקנינו באזור ה-70 אלף דולר. אם למישהו יש את הסכום הזה, רוב ישראל סגורה בעיניו, ובארה"ב אפשר למצוא נכסים (אם כי פחות טובים לסטנדרט שלנו)
&nbsp
&nbsp
אז כן, אם לוקחים את המספרים בצורה פשוטה ויוצא הפרש של 1-2 אחוז, לא שווה ללכת לצד השכני של העולם. אבל אם מוצאים עיסקאות שההפרש יוצא 3-5%, אבל עם אותו רמת סיכון, אולי זה כן שווה.

צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים
זה נכון שאי אפשר לדעת מה יהיה, ושיכולים להיות 1001 תרחישים.
ובכל זאת, כדי לקבל החלטות צריך להניח הנחות.
השתדלתי לקחת הנחות מפשטות וסבירות יחסית. אם יש איזו הנחה שנראית לך לא סבירה, תרגיש חופשי להעיר/להאיר.
&nbsp
ספציפית לגבי באר שבע מול רוצ'סטר- לרוצ'סטר יש יתרון משמעותי בקטע של הביטחון (מקסימום טרודו יירה עליה גראס רפואי), אבל לבאר שבע יש קייס יותר טוב בעיניי.
גידול דמוגרפי חזק, זרם של מעסיקים, יחסי בעל בית-דייר נוחים יותר, וביטחון אישי עדיף.
&nbsp
אתה מאמין שהשוק בישראל בבועה. הראיתי לך שלמרות הבועה הישראלית רוצ'סטר עדיין לא יותר משתלמת עבור הישראלי (וגם אני חושב שהמחירים בישראל גבוהים. העניין הוא שגם בארה"ב).
&nbsp
המחיר הממוצע של דירות שנמכרו בישראל הוא קצת פחות ממיליון וחצי שקל, ככה שההון העצמי שציינת בהחלט מספיק לרכישה של דירה בארץ.
4.5% זה לאזור לא רע בבאר שבע (קרוב לאוניברסיטה ובית החולים).
באזורים פחות טובים, כנראה שתקבל Cap Rate יותר גבוה.
&nbsp
בסוף הגענו לבתים שנמכרים בארה"ב כיום ב-70,000$ כדי לקבל עוד 3% תשואה?
מה אנחנו, פסיפיק הולדינגס?

 

[naf86]

בית ממוצע ברוצ'סטר

צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים
זה נכון שאי אפשר לדעת מה יהיה, ושיכולים להיות 1001 תרחישים.
ובכל זאת, כדי לקבל החלטות צריך להניח הנחות.
השתדלתי לקחת הנחות מפשטות וסבירות יחסית. אם יש איזו הנחה שנראית לך לא סבירה, תרגיש חופשי להעיר/להאיר.
&nbsp
ספציפית לגבי באר שבע מול רוצ'סטר- לרוצ'סטר יש יתרון משמעותי בקטע של הביטחון (מקסימום טרודו יירה עליה גראס רפואי), אבל לבאר שבע יש קייס יותר טוב בעיניי.
גידול דמוגרפי חזק, זרם של מעסיקים, יחסי בעל בית-דייר נוחים יותר, וביטחון אישי עדיף.
&nbsp
אתה מאמין שהשוק בישראל בבועה. הראיתי לך שלמרות הבועה הישראלית רוצ'סטר עדיין לא יותר משתלמת עבור הישראלי (וגם אני חושב שהמחירים בישראל גבוהים. העניין הוא שגם בארה"ב).
&nbsp
המחיר הממוצע של דירות שנמכרו בישראל הוא קצת פחות ממיליון וחצי שקל, ככה שההון העצמי שציינת בהחלט מספיק לרכישה של דירה בארץ.
4.5% זה לאזור לא רע בבאר שבע (קרוב לאוניברסיטה ובית החולים).
באזורים פחות טובים, כנראה שתקבל Cap Rate יותר גבוה.
&nbsp
בסוף הגענו לבתים שנמכרים בארה"ב כיום ב-70,000$ כדי לקבל עוד 3% תשואה?
מה אנחנו, פסיפיק הולדינגס?

בית ממוצע ברוצ'סטר
עולה 135 אלף דולר או קצת פחות מחצי מיליון שקל. כמובן שאנחנו מדברים על בתים ב-150 אלף, כלומר בתים בשכונות קצת יותר טובות. אם רוצים באמת בתים טובים, אפשר למצוא באזור ה-160-200 אלף בקלות.
בית בישראל עולה פי 3. כלומר רמת הסיכון היא גבוהה יותר.
&nbsp
נכון, אין גידול דמוגרפי חזק ברוצ'סטר, אבל יש בפרברים של רוצ'סטר. יש הגירה של המון אקדמאים לאזור, בעיקר בגלל האוניברסיטה/בית חולים המצוינים פה. אני חושב שהרמה של האוניברסיטה/בית חולים עולה על הרמה של אוניברסיטת בן גוריון ובי"ח סורוקה.
&nbsp
הבעיה בהשקעה בישראל זאת המגבלה של המשכנתא. אדם יכול לחסוך חצי מיליון שקל, אבל אם לא מאושר למשכנתא, אין לו סיכוי לקבל דירה. פה אפשר פשוט לקנות את זה בלי משכנתא.
&nbsp
אני לא אוהב להתעסק עם בתים ב-70 אלף, אבל מצאתי בית ממש טוב, ולא יכולתי לוותר עליו(מרחק הליכה לבית חולים/אוניברסיטה, גימורי עץ יפים בבית). צריך להיות הרבה יותר בררנים בטווח מחירים האלה, אבל אני מכיר הרבה אנשים שעשו פה קריירה מבתים כאלה. בית כזה אולי יהיה המקבילה של בית בפחות ממיליון שקל בבאר שבע. אני כמובן לא מדבר על בתים ב-10-30 אלף דולר, שמשום מה מושך ישראלים.

 

[צבי ליך]

אתה לא כנה עם עצמך

בית ממוצע ברוצ'סטר
עולה 135 אלף דולר או קצת פחות מחצי מיליון שקל. כמובן שאנחנו מדברים על בתים ב-150 אלף, כלומר בתים בשכונות קצת יותר טובות. אם רוצים באמת בתים טובים, אפשר למצוא באזור ה-160-200 אלף בקלות.
בית בישראל עולה פי 3. כלומר רמת הסיכון היא גבוהה יותר.
&nbsp
נכון, אין גידול דמוגרפי חזק ברוצ'סטר, אבל יש בפרברים של רוצ'סטר. יש הגירה של המון אקדמאים לאזור, בעיקר בגלל האוניברסיטה/בית חולים המצוינים פה. אני חושב שהרמה של האוניברסיטה/בית חולים עולה על הרמה של אוניברסיטת בן גוריון ובי"ח סורוקה.
&nbsp
הבעיה בהשקעה בישראל זאת המגבלה של המשכנתא. אדם יכול לחסוך חצי מיליון שקל, אבל אם לא מאושר למשכנתא, אין לו סיכוי לקבל דירה. פה אפשר פשוט לקנות את זה בלי משכנתא.
&nbsp
אני לא אוהב להתעסק עם בתים ב-70 אלף, אבל מצאתי בית ממש טוב, ולא יכולתי לוותר עליו(מרחק הליכה לבית חולים/אוניברסיטה, גימורי עץ יפים בבית). צריך להיות הרבה יותר בררנים בטווח מחירים האלה, אבל אני מכיר הרבה אנשים שעשו פה קריירה מבתים כאלה. בית כזה אולי יהיה המקבילה של בית בפחות ממיליון שקל בבאר שבע. אני כמובן לא מדבר על בתים ב-10-30 אלף דולר, שמשום מה מושך ישראלים.

אתה לא כנה עם עצמך
קודם כל, עצם המרחק מהווה סיכון.
הוספה של בית של 70,000$ לפורטפוליו קיים, זה לא דומה להחזקה של בית יחיד כזה.
&nbsp
מ-1970 אוכלוסיית באר שבע גדלה ב-150% (אני לא מתייחס כרגע ליישובים שמקיפים אותה.
מחוז מונרו צמח ב-4%.
אין לי נתונים לגבי כמה השכירות בבאר שבע צמחה מאז לעומת ברוצ'סטר, אבל אני יכול לנחש.
זה שה-Cap Rate בבאר נמוך יותר (המחיר גבוה יותר לעומת השכירות), לא אומר בהכרח שזו השקעה מסוכנת יותר.
יכול להיות שהשוק צופה שבאר שבע תמשיך לצמוח מהר יותר מרוצ'סטר (כפי שקורה כבר עשרות שנים).

 

[naf86]

בוודאי שהמרחק הוא סיכון

אתה לא כנה עם עצמך
קודם כל, עצם המרחק מהווה סיכון.
הוספה של בית של 70,000$ לפורטפוליו קיים, זה לא דומה להחזקה של בית יחיד כזה.
&nbsp
מ-1970 אוכלוסיית באר שבע גדלה ב-150% (אני לא מתייחס כרגע ליישובים שמקיפים אותה.
מחוז מונרו צמח ב-4%.
אין לי נתונים לגבי כמה השכירות בבאר שבע צמחה מאז לעומת ברוצ'סטר, אבל אני יכול לנחש.
זה שה-Cap Rate בבאר נמוך יותר (המחיר גבוה יותר לעומת השכירות), לא אומר בהכרח שזו השקעה מסוכנת יותר.
יכול להיות שהשוק צופה שבאר שבע תמשיך לצמוח מהר יותר מרוצ'סטר (כפי שקורה כבר עשרות שנים).

בוודאי שהמרחק הוא סיכון
אבל אם מוצאים מנהל נכסים טוב, ובאים לביקור מידי פעם, אפשר לשים את ההשקעה על טייס אוטומט.
מחוז מונרו מורכב מהרבה עיירות/כפרים ועוד שלל סוגי ישובים. רוצ'סטר היא העיר הראשית.
נכון, רוצ'סטר ספגו מכה רצינית בגלל 2 חברות ענק שהתכווצו בצורה רצינית (זירוקס וקודאק). אם מסתכלים על העיירות בפרברים, מגלים שהרבה מהם נשארו יציבות משנות ה-70, וחלקן אף גדלו מאוד.
ההסבר שקיבלתי הוא שכשקודאק קרס, הרבה אנשים ממעמד הביניים עזבו את האזור. המהנדסים/מנהלים/אקדמאים נשארו באזור והקימו חברות אחרות. אנשים עניים נשארו כי אין להם לאן ללכת. אז עיר כמו רוצ'סטר, שבעיקר מעמד הביניים ספג מכה רצינית בגלל קודאק. אבל הפרברים והשכונות הטובות ברוצ'סטר, ששם יש את האקדמאים, צמחו ומחירי הנדל"ן שם נשארו יציבים.
העניים ברוצ'סטר גרים בבתים ששווים 5-50 אלף דולר. לרוב בשכונות שלא הייתי נכנס אליהם. יש כמה ישראלים שמשקיעים בחברות האלו, ובעיקר דופקים ישראלים פראיירים שלא מבינים באזור.
הבתים הנורמלים הם מ-100 אלף דולר ליחידה. כלומר בית בודד יעלה בערך 150+, בית כפול יעלה בערך 200+. שם גרים חלק ממעמד הביניים שנשאר באזור. בתים במחיר של 180+ ימשכו אקדמאים ומעמד גבוה יותר. כלומר מה שהתכווץ ברוצ'סטר זה בעיקר אוכלוסיה שהולכת לבתים בשווי של 50-100 אלף ליחידה.
לנו יש בתים שמכוונים לסטודנטים, אקדמאים, צעירים עם עבודה טובה וכו'. השקעה מאוד יציבה לדעתי.

 

[צבי ליך]

Classic inner city

בוודאי שהמרחק הוא סיכון
אבל אם מוצאים מנהל נכסים טוב, ובאים לביקור מידי פעם, אפשר לשים את ההשקעה על טייס אוטומט.
מחוז מונרו מורכב מהרבה עיירות/כפרים ועוד שלל סוגי ישובים. רוצ'סטר היא העיר הראשית.
נכון, רוצ'סטר ספגו מכה רצינית בגלל 2 חברות ענק שהתכווצו בצורה רצינית (זירוקס וקודאק). אם מסתכלים על העיירות בפרברים, מגלים שהרבה מהם נשארו יציבות משנות ה-70, וחלקן אף גדלו מאוד.
ההסבר שקיבלתי הוא שכשקודאק קרס, הרבה אנשים ממעמד הביניים עזבו את האזור. המהנדסים/מנהלים/אקדמאים נשארו באזור והקימו חברות אחרות. אנשים עניים נשארו כי אין להם לאן ללכת. אז עיר כמו רוצ'סטר, שבעיקר מעמד הביניים ספג מכה רצינית בגלל קודאק. אבל הפרברים והשכונות הטובות ברוצ'סטר, ששם יש את האקדמאים, צמחו ומחירי הנדל"ן שם נשארו יציבים.
העניים ברוצ'סטר גרים בבתים ששווים 5-50 אלף דולר. לרוב בשכונות שלא הייתי נכנס אליהם. יש כמה ישראלים שמשקיעים בחברות האלו, ובעיקר דופקים ישראלים פראיירים שלא מבינים באזור.
הבתים הנורמלים הם מ-100 אלף דולר ליחידה. כלומר בית בודד יעלה בערך 150+, בית כפול יעלה בערך 200+. שם גרים חלק ממעמד הביניים שנשאר באזור. בתים במחיר של 180+ ימשכו אקדמאים ומעמד גבוה יותר. כלומר מה שהתכווץ ברוצ'סטר זה בעיקר אוכלוסיה שהולכת לבתים בשווי של 50-100 אלף ליחידה.
לנו יש בתים שמכוונים לסטודנטים, אקדמאים, צעירים עם עבודה טובה וכו'. השקעה מאוד יציבה לדעתי.

Classic inner city
זה תואם למה שקרה בהרבה ערים בארה"ב, והשורה התחתונה דומה.
&nbsp
מסביב לרוב הערים האלה יש גם אזורים טובים.
&nbsp
לכל עיר הסיפור שלה, והקייס שלה למה היא חזרה או עומדת לחזור. המחירים הזולים במקומות האלה נובעים מהחשש להמשך התדרדרות.
חלק מזה נובע מהתחליפים הרבים שיש לתושבים החזקים (וזו גם הסיבה שאוניברסיטת בן גוריון ובית חולים סורוקה עדיפים על אלו רוצ'סטר. לרוצ'סטר יש עשרות אלטרנטיבות. למקבילות בבאר שבע אלטרנטיבות ספורות).
&nbsp
יש עוד גורמים שהגנו על הערים בישראל מהתדרדרות דומה, אבל לך תדע. אולי יום אחד זה יקרה גם כאן