מעוניין להכנס לתחום

[אורחים בפורום]

מעוניין להכנס לתחום

מעוניין להכנס לתחום
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.

תודה!

 

[naf86]

קודם כל מחקר

מעוניין להכנס לתחום
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.

תודה!

קודם כל מחקר
איזה סוג נכס אתה רוצה לקנות? איזה סוג אוכלוסיה?
איפה אתה רוצה לקנות? באיזה מדינה/עיר/עיירה/כפר וכו'?
מה התקציב שלך?
מי ינהל את הנכס?
נכס מוכן או נכס שצריך שיפוץ?
&nbsp
אני הייתי מתחיל במחקר ובהתאם בונה תוכנית. אחרי זה טסים לארה"ב לראות איזורים/בתים ולדבר עם אנשי מקצוע

 

[אורחים בפורום]

תודה, כמה שאלות

קודם כל מחקר
איזה סוג נכס אתה רוצה לקנות? איזה סוג אוכלוסיה?
איפה אתה רוצה לקנות? באיזה מדינה/עיר/עיירה/כפר וכו'?
מה התקציב שלך?
מי ינהל את הנכס?
נכס מוכן או נכס שצריך שיפוץ?
&nbsp
אני הייתי מתחיל במחקר ובהתאם בונה תוכנית. אחרי זה טסים לארה"ב לראות איזורים/בתים ולדבר עם אנשי מקצוע

תודה, כמה שאלות
איך אני אוכל לדעת באיזה מקום כדאי לקנות? האם יש כלים לבדוק את זה? איך אפשר לרכוש ידע בנושא הספציפי הזה?
אני רוצה להתחיל מנכס מוכן, ובעתיד לנכסים שדורשים שיפוץ.

תודה רבה!

 

[naf86]

תלוי בהעדפות אישיות

תודה, כמה שאלות
איך אני אוכל לדעת באיזה מקום כדאי לקנות? האם יש כלים לבדוק את זה? איך אפשר לרכוש ידע בנושא הספציפי הזה?
אני רוצה להתחיל מנכס מוכן, ובעתיד לנכסים שדורשים שיפוץ.

תודה רבה!

תלוי בהעדפות אישיות
ניקח מדינה קטנה - ישראל. אדם יכול להשקיע באילת, בקיסריה, בתל אביב, בבני ברק, במושב נחלים, בקיבוץ יבנה, בבית אל, בקצרין. כל אחד מהמקומות האלו שונה לגמרי מבחינת אוכלוסיה, סוג בית, רמת ההשקעה וכו'.
&nbsp
ארה"ב היא מדינה הרבה יותר גדולה ומגוונת. אני משקיע ברוצ'סטר ניו יורק. אחרים משקיעים במדינות כמו אוהיו, ג'ורג'יה, פלורידה. כל מקום שונה עם אוכלוסיה וחוקים שונים.
&nbsp
אז אי אפשר לענות על השאלה לפני שאתה יודע מה ההעדפות שלך.

 

[אורחים בפורום]

סוג אוכלוסייה וחוקים

תלוי בהעדפות אישיות
ניקח מדינה קטנה - ישראל. אדם יכול להשקיע באילת, בקיסריה, בתל אביב, בבני ברק, במושב נחלים, בקיבוץ יבנה, בבית אל, בקצרין. כל אחד מהמקומות האלו שונה לגמרי מבחינת אוכלוסיה, סוג בית, רמת ההשקעה וכו'.
&nbsp
ארה"ב היא מדינה הרבה יותר גדולה ומגוונת. אני משקיע ברוצ'סטר ניו יורק. אחרים משקיעים במדינות כמו אוהיו, ג'ורג'יה, פלורידה. כל מקום שונה עם אוכלוסיה וחוקים שונים.
&nbsp
אז אי אפשר לענות על השאלה לפני שאתה יודע מה ההעדפות שלך.

סוג אוכלוסייה וחוקים
האם בסוג האוכלוסייה אתה מתכוון למשפחות, סטודנטים וכד'?
כי בעצם בכל עיר גדולה בארה"ב האוכלוסייה מאוד מגוונת

 

[naf86]

סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה

סוג אוכלוסייה וחוקים
האם בסוג האוכלוסייה אתה מתכוון למשפחות, סטודנטים וכד'?
כי בעצם בכל עיר גדולה בארה"ב האוכלוסייה מאוד מגוונת

סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה
כן, בערים לרוב יש הרבה מגוון. אבל חלק מהמחקר זה להחליט איזה סוג אוכלוסיה.
&nbsp
נגיד ויש לך תקציב של 150 אלף דולר. בעיר כמו ניו יורק, סביר להניח שזה אולי יביא נכס קטן בשכונה מאוד גרועה. בערים בינוניות, זה יכול להביא בית סביר בשכונה טובה. כלומר אותו תקציב, רק כשמשנים עיר זה יכול לשנות את סוג האוכלוסיה עם אותו תקציב.

 

[guy12345671]

להתחיל מזילו

מעוניין להכנס לתחום
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.

תודה!

להתחיל מזילו
יש דירוגים של ערים מבחינת אחוז תשואה ממוצעת ורף הכניסה- עלות ממוצעת של נכס. תבחר מה שמתאים לך- כאשר התשואה הגבוהה מלמדת על סיכון גבוה.
בהרבה מקרים, אין שום דבר רע ב-10%-8% אחוזי תשואה. זו תשואה יציבה כבר שנים- והיא משקפת את הסיכון באזורים האלה. הייתי אומר שזה כמו שב"ש נותנת בממוצע 5% ובית שאן 7%, שאתה כנראה תשיג מקנייה כבר אחרי שני ביקורים בעיר.

אחרי זה תצלול לזילו ותדרג אזורים לפי התשואה ועלות הנכסים.
מתוך שמרנות תסתכל על מודעות השכירות הכי זולות ועל מודעות המכירה\ נמכרו הגבוהות יותר. ככלל אצבע תוריד חצי מהשכירות כהוצאות תפעול ומיסוי. מה שיישאר זה התשואה הנקייה (ואז תפחית עוד בלת"מים ותראה אם מתאים לך)
כמו כן צריך לבדוק אם וכמה נכסים נטושים יש באזור- גוגל סטריט ובדיקה יותר מעמיקה באינטרנט (לא יודע איךת אני פשוט נוסע ברחוב). אם יש נכסים נטושים אז להתרחק.
מה שנראה בדר"כ כמעל 30% תשואה מלמד על גטו- אל תתקרב.

 

[aeonf]

הערה או 2

להתחיל מזילו
יש דירוגים של ערים מבחינת אחוז תשואה ממוצעת ורף הכניסה- עלות ממוצעת של נכס. תבחר מה שמתאים לך- כאשר התשואה הגבוהה מלמדת על סיכון גבוה.
בהרבה מקרים, אין שום דבר רע ב-10%-8% אחוזי תשואה. זו תשואה יציבה כבר שנים- והיא משקפת את הסיכון באזורים האלה. הייתי אומר שזה כמו שב"ש נותנת בממוצע 5% ובית שאן 7%, שאתה כנראה תשיג מקנייה כבר אחרי שני ביקורים בעיר.

אחרי זה תצלול לזילו ותדרג אזורים לפי התשואה ועלות הנכסים.
מתוך שמרנות תסתכל על מודעות השכירות הכי זולות ועל מודעות המכירה\ נמכרו הגבוהות יותר. ככלל אצבע תוריד חצי מהשכירות כהוצאות תפעול ומיסוי. מה שיישאר זה התשואה הנקייה (ואז תפחית עוד בלת"מים ותראה אם מתאים לך)
כמו כן צריך לבדוק אם וכמה נכסים נטושים יש באזור- גוגל סטריט ובדיקה יותר מעמיקה באינטרנט (לא יודע איךת אני פשוט נוסע ברחוב). אם יש נכסים נטושים אז להתרחק.
מה שנראה בדר"כ כמעל 30% תשואה מלמד על גטו- אל תתקרב.

הערה או 2
1. אין היום 10% תשואה אמיתית ללא מינוף, בטח שלא למשקיע מרחוק.
2. כלל ה50% מהברוטו לנטו תקף רק לבתים החל ממחיר מסויים, כ100K ועדיף יותר, ככל שהנכס זול יותר ככה גם האחוז גדל (כדי להגיע לנטו מהברוטו).
&nbsp

 

[guy12345671]

בטח שיש

הערה או 2
1. אין היום 10% תשואה אמיתית ללא מינוף, בטח שלא למשקיע מרחוק.
2. כלל ה50% מהברוטו לנטו תקף רק לבתים החל ממחיר מסויים, כ100K ועדיף יותר, ככל שהנכס זול יותר ככה גם האחוז גדל (כדי להגיע לנטו מהברוטו).
&nbsp

בטח שיש
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח.
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים.

 

[naf86]

100 שומר לתיקונים?

בטח שיש
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח.
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים.

100 שומר לתיקונים?
כלומר אם יש לך תיקון של $3,000, הלך לך כמעט 3 שנים חסכון?

 

[aeonf]

אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...

בטח שיש
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח.
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים.

אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...

 

[aeonf]

ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא

בטח שיש
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח.
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים.

ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא
חכה כמה שנים, אתה תלמד בדרך הקשה.
&nbsp

 

[guy12345671]

מאה בנוסף לחישוב הרגיל

ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא
חכה כמה שנים, אתה תלמד בדרך הקשה.
&nbsp

מאה בנוסף לחישוב הרגיל
מאתיים הוצאות מיידיות כל חודש. מיסים וניהול. מאה לתיקונים, חישוב שמקובל לעשות (אולי רק במה שמוכר לי. לא מתיימר. אולי זה סיסמאות, בוא נשים בצד את כללי האצבע המקובלים ) ועוד מאה אקסטרה לתיקונים על ה"מקובל". ה200 דולר לחודש האלה, שמשורינים לתיקונים, עוד לא יצא לי להוציא כי לא היו תיקונים. לא עבר מספיק זמן.

ההבדל הוא שאני כאן לכן התיקונים עולים לי פחות. אבל ב3000 דולר אני עושה רצפה חדשה, מחליף דוד מים, צובע את כל הבית, ויישאר לי עודף.

 

[aeonf]

בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן

מאה בנוסף לחישוב הרגיל
מאתיים הוצאות מיידיות כל חודש. מיסים וניהול. מאה לתיקונים, חישוב שמקובל לעשות (אולי רק במה שמוכר לי. לא מתיימר. אולי זה סיסמאות, בוא נשים בצד את כללי האצבע המקובלים ) ועוד מאה אקסטרה לתיקונים על ה"מקובל". ה200 דולר לחודש האלה, שמשורינים לתיקונים, עוד לא יצא לי להוציא כי לא היו תיקונים. לא עבר מספיק זמן.

ההבדל הוא שאני כאן לכן התיקונים עולים לי פחות. אבל ב3000 דולר אני עושה רצפה חדשה, מחליף דוד מים, צובע את כל הבית, ויישאר לי עודף.

בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן
בהנחה שאתה חי בארץ, הוצאות חודשיות:
אי תפוסה לפי 7% - 50$
CAPEX+תחזוקה - 200$
ביטוח - 50$
דמי ניהול- 70$
&nbsp
נשארת עם 300$ וזה בהנחה שכל הדיירים משלמים בזמן ואתה לא צריך לעשות EVICTION.
אבל שכחנו כמה דברים:
&nbsp
מס רכוש: לא ציינת
לנסקפינג: לא ציינת
עמלות המרות מט"ח לש"ח: נניח 0.5% אם אתה מקומבן.
עמלת העברת כספים לארץ, כ50$ נניח פעם בשנה
עמלת רו"ח אמריקאי: לא ציינת
עמלת רו"ח ישראלי: לא ציינת
עלויות תחזוקת LLC שאני מניח ויש: לא ציינת
מס : לא בטוח שיש אבל כנראה שכן.
זמן שלך: מקווה שאתה לא מתמחר את הזמן שלך ב0, הזמן שלי לדוגמא שווה הרבה כסף.
&nbsp
וזה לפני שלקחנו בחשבון הוצאות עסקה בקנייה והוצאות עסקה במכירה, בנכסי פח זולים כאלה הם מאד משמעותיים.
&nbsp
שורה תחתונה: הרווח שלך שולי, אם בכלל.
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[אורחים בפורום]

קרא

מעוניין להכנס לתחום
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.

תודה!

קרא
[URL]https://www.bhol.co.il/forums/topic.asp?cat_id=4&topic_id=3051152&forum_id=771[/URL]