דילמה למומחי הנדל"ן בפורום

[blackstar77]

תשואה על סינגל פמילי

הסתכלתי על הנכס הראשון
תשואות גבוהות מהנהוג באות עם סיכונים.
מקומות קטנים זה בעייתי, כי קשה להשיג עליהם מידע אונליין.
אתה צריך לקחת בחשבון שהמוכר יודע טוב מאד מה הוא מוכר, ויודע למה הוא מוכן למכור במחיר הזה.
&nbsp
הלכתי לזילו, וחיפשתי שם נכסים להשכרה. זה הנכס היחיד שזילו הציע:
https://www.zillow.com/homes/make_m...19,44.077955,-93.514676_rect/16_zm/1_rs/1_fr/
&nbsp
שים לב למה שכתוב במודעה:
Once approved City of Waseca requires background check at cost of $15 per applicant on lease at cost to tenant
&nbsp
סוג של ועדת קבלה. לך תדע איזה עוד חוקים יש בעיירה הזאת. כמה מסים? אתה צריך לבדוק. אגב, הבית הזה נמכר לפני 3 שנים ב-62,000$.
אני לא ראיתי באזור הזה בתים שנמכרו במאתיים אלף דולר (יש מעט מחוץ לעיר בית עם 16 דונם אדמה שמוצע ב-200,000$, אבל זה משהו אחר. יש בית של 500 מ"ר רבוע שמוצע ב-250,000$, אבל הוא בשוק כבר כמה שנים טובות ולא נמכר). ב-26,000$ כן ראיתי.
&nbsp
לגבי החבר שלך:
מתי הוא קנה את הסינגל פאמילי הזה?
כמה דיירים הוא החליף שם?
איזה שיפוצים הוא עשה מאז שקנה אותו?
&nbsp

תשואה על סינגל פמילי
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן?

 

[naf86]

נכס אחד ב-75 אלף

תשואה על סינגל פמילי
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן?

נכס אחד ב-75 אלף
זה סיפור שונה לגמרי מבניין דירות בשכונת פשע ב-300 אלף דולר.
&nbsp
כמו כן, להחזיק נכס שנה עם תשואה טובה, זה לא מספיק זמן להגיע למסקנה שמדובר על עיסקה טובה. הבעיה עם נכסים זולים, שהוצאה רצינית יכולה למחוק תשואה של שנה שלמה.
&nbsp
בוודאי שיש עסקאות טובות. צריך לדעת איך למצוא אותם ואיך לנתח את הנתונים.

 

[Boston Guy]

הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך

תשואה על סינגל פמילי
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן?

הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך
חבר שלך לקח לפני שנה 75,000$ וקנה בהם בית בקיבינימאט.

עברה מאז בסך הכל שנה - שנה אחת שבה החבר שלך מספר לך שהוא "הרוויח" ברוטו באזור ה 12,000$. מה שהוא לא מספר לך זה שמתוך ה 12,000$ האלו הוא שילם גמי ניהול לחברת ניהול, ארנונה, עלויות שיפוץ בין דייר לדייר... וההערכה שלי היא שבת'כלס נשאר לו ביד פחות מ 8,000$ (לפנטי תשלום מס הכנסה).

אבל את התשואה של השקעה בנדל"ן לא מחשבים אחרי שהחזקת את הנכס חמש דקות. החבר שלך נמצא עדיין ב"ירח הדבש" שלו עם הבית הזה. אבל כמו בהרבה מערכות יחסים, אחרי שירח הדבש נגמר האדם קם יום אחד בבוקר ומגלה שלכלה יש גיבנת...
בעוד חמש שנים - אם החבר שלך יהיה מוכן לספר לך את האמת, תעשה איתו שוב את החשבון של התשואה.
שיעבור כמה עונות של הוריקאנים, קצת בלאי, קצת תחזוקה, אולי איזה דייר בעייתי אחד או שניים...

 

[אורחים בפורום]

בעיה קטנה בתזה שלך..

הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך
חבר שלך לקח לפני שנה 75,000$ וקנה בהם בית בקיבינימאט.

עברה מאז בסך הכל שנה - שנה אחת שבה החבר שלך מספר לך שהוא "הרוויח" ברוטו באזור ה 12,000$. מה שהוא לא מספר לך זה שמתוך ה 12,000$ האלו הוא שילם גמי ניהול לחברת ניהול, ארנונה, עלויות שיפוץ בין דייר לדייר... וההערכה שלי היא שבת'כלס נשאר לו ביד פחות מ 8,000$ (לפנטי תשלום מס הכנסה).

אבל את התשואה של השקעה בנדל"ן לא מחשבים אחרי שהחזקת את הנכס חמש דקות. החבר שלך נמצא עדיין ב"ירח הדבש" שלו עם הבית הזה. אבל כמו בהרבה מערכות יחסים, אחרי שירח הדבש נגמר האדם קם יום אחד בבוקר ומגלה שלכלה יש גיבנת...
בעוד חמש שנים - אם החבר שלך יהיה מוכן לספר לך את האמת, תעשה איתו שוב את החשבון של התשואה.
שיעבור כמה עונות של הוריקאנים, קצת בלאי, קצת תחזוקה, אולי איזה דייר בעייתי אחד או שניים...

בעיה קטנה בתזה שלך..
חבר , יש בעיה עם התזה שלך כי גם כשבודקים שנים לאחור רואים שמוסר התשלומים של שוכרי הבית הזה יציב לחלוטין והסוד הוא שהמרחק בינו ובין אחת האוניברסיטאות המבוקשות בארה"ב הוא 5 דקות ברגל.אז זו מציאה ואני מניח שמי שמכיר את האזור יכול למצוא עוד מציאות כאלה. אגב בשנה האחרונה עלו מכירי הבתים שם ב20k לפחות אבל מצד שני גם דמי השכירות עלו בהתאם..

 

[naf86]

נניח וזה נכון

בעיה קטנה בתזה שלך..
חבר , יש בעיה עם התזה שלך כי גם כשבודקים שנים לאחור רואים שמוסר התשלומים של שוכרי הבית הזה יציב לחלוטין והסוד הוא שהמרחק בינו ובין אחת האוניברסיטאות המבוקשות בארה"ב הוא 5 דקות ברגל.אז זו מציאה ואני מניח שמי שמכיר את האזור יכול למצוא עוד מציאות כאלה. אגב בשנה האחרונה עלו מכירי הבתים שם ב20k לפחות אבל מצד שני גם דמי השכירות עלו בהתאם..

נניח וזה נכון
&nbsp
עדיין יש את הסיכון שתשואה יכולה להמחק מהר מאוד. אם צריך להחליף את הגג, זה יכול להיות 10-15 אלף דולר, כלומר רווח של שנה שלמה. מידי פעם צריך להחליף מכשיר חשמל, דוד, חימום ועוד כמה דברים שיכולים להיות תג מחיר של כמה אלפי דולרים.
&nbsp
אז כן, בשנה הראשונה אולי הוא עושה תשואה יפה. אבל אם מסתכלים על תקופה ארוכה יותר (נגיד 5-10 שנים), מגליםש אחרי שמקזזים הוצאות שונות ומשונות, התשואה יורדת. ככל שהשכירות נמוכה יותר, ככה כל הוצאה כזאת משפיעה בצורה יותר משמעותית.
&nbsp
&nbsp
אבל מה זה בכלל קשור לנכסים שאתה מסתכל עליהם? הנכסים שהבאת הם בסטייט אחר, סוג נכס אחר.

 

[Boston Guy]

אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?

בעיה קטנה בתזה שלך..
חבר , יש בעיה עם התזה שלך כי גם כשבודקים שנים לאחור רואים שמוסר התשלומים של שוכרי הבית הזה יציב לחלוטין והסוד הוא שהמרחק בינו ובין אחת האוניברסיטאות המבוקשות בארה"ב הוא 5 דקות ברגל.אז זו מציאה ואני מניח שמי שמכיר את האזור יכול למצוא עוד מציאות כאלה. אגב בשנה האחרונה עלו מכירי הבתים שם ב20k לפחות אבל מצד שני גם דמי השכירות עלו בהתאם..

אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?
אתה ראית פעם איך נראה בית אמריקאי להשכרה אחרי 5 שנים שחיו בו סטודנטים אמריקאיים? אני בהחלט ראיתי - אני גר בבוסטון באזור מוצף באוניברסיטאות וסטודנטים כבר יותר מ 20 שנה, ומחזיק כאן נכסים.
העסק של נאף גם הוא מבוסס על השכרה לסטודנטים ואנשי צוות של אוניברסיטה.

אספר לך סוד קטן: באזורים כאלו משקיע זר לא ימצא מציאות. בטח לא בשנת 2017, עשר שנים אחרי תחילת משבר הנדל"ן.
אם קורה ויש מציאה - יש מספיק משקיעים מקומיים שגרים מטר מהשכונה שיעוטו עליה עוד לפני שהבית הזה בכלל יצא לשוק. אם החבר שלך גר בישראל ועשה "קנייה מרחוק" - יש 100% סיכוי שלכלה הזו אכן יש גיבנת.
דרך אגב - איך בדיוק החבר שלך בדק "שנים לאחור" את "מוסר התשלומים" של הדיירים? זה הרי לא מידע ציבורי... המוכר סיפק לחבר שלך את דו"חות המס שלו ל IRS עשר שנים אחורה?

 

[צבי ליך]

בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים

תשואה על סינגל פמילי
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן?

בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים
כתבת שהוא קנה את הנכס ב-75,000$.
זה כלל את כל העלויות שלו, או שהיו לו עוד עלויות עסקה (משווק, עו"ד, הום אינספקטור)?
&nbsp
כתבת שיצא דייר אחד ונכנס דייר אחר. הם התחלפו באותו יום, או שהיה זמן ביניהם? היה צריך לעשות משהו בבית (לנקות שטיחים, לצבוע, להחליף מנעול, וכו')? היה צריך לשלם תיווך על מציאת הדייר החדש?
&nbsp
בן כמה הגג?
בן כמה הבוילר?
בן כמה המטבח?
בני כמה המדיח/התנור/המקרר/מכונת הכביסה (אני מניח שלא את הכל חבר שלך מספק, אבל בטח חלק)?
&nbsp
לכל הדברים האלה יש משך חיים שאחריו הוא יצטרך להחליף אותם. לא עושים את זה בשנה הראשונה, אבל מתישהו צריך לעשות את זה. כדי לחשב את התשואה השנתית צריך להביא גם את זה בחשבון. בתל אביב בד"כ יש דוד מים חמים, גג שמתחלקים בתיקונים שלו עם השכנים, ופעם בשלושים שנה מחליפים מטבח ו/או שירותים.
&nbsp
כמה עולה הביטוח?
כמה המסים?
כמה דמי ניהול? הדברה?
&nbsp
סביר בשנה הראשונה הוא כנראה לא הגיע ל-12% בגלל שהתחיל משכירות נמוכה והיו חילופי דיירים.
אבל בוא נסתכל קדימה. הוא מתחיל מהכנסה ברוטו של 14,400$ (19% מהמחיר). אם קהל היעד הוא סטודנטים, אז צריך להניח חילופי דיירים כל שנתיים בערך, נכון?
אתה אומר שהוא נשאר סביב 9,000$ לפני (12% של 75,000$). אני שואל אם לקחת בחשבון את כל ההוצאות האלה.
&nbsp
אם הנכס במצב טוב יחסית, והכל זורם חלק, אז אני יכול להאמין שהוא יהיה סביב 9.5%. זה 7,000$ לפני מס. הוא ישלם בארץ או מס שולי על 4,000$ (בטח סביב 1,300$) או 15% על על ההכנסה, שזה סביב 1,800$. בסוף נשארים סביב 5,700$ בשנה. זה אם הנכס במצב טוב יחסית.
&nbsp
אני לא אכנס איתך לזה עכשיו, אבל בקנייה ממונפת של מולטי פאמילי הרבה מהעלויות האלה קטנות פר יחידה. גם המיסוי בישראל יורד דרמטית. אתה גם מקבל פוזיציה טובה על האינפלציה.
&nbsp
&nbsp
**********************
לא שזה רלוונטי אבל לי יש בניין של 18 יחידות בניוארק, ניו ג'רזי. מחזיק אותו שש שנים. זה איזור לא טוב (סמכתי על נוכל כשקניתי. למזלי זה היה ב-2012, והמחירים עלו מאד).
&nbsp
השנה לקחתי משכנתא ל-30 שנה (עם ריבית קבועה לעשר שנים, ואחר כך צריך למחזר את המשכנתא), והחזרתי כמעט את כל ההשקעה הביתה. אני עדיין נשאר עם תזרים סביב 4% מההשקעה המקורית, אחרי תשלום המשכנתא.
&nbsp
כמוך, גם אני מחפש את ההשקעה הבאה. בדקתי את הנושא לעומק ובשטח. זה נכון שעל הנייר התשואה מסינגל פאמילי קצת יותר גבוהה. אבל גם בגלל הקושי בניהול, וגם בגלל שקשה לקבל מינוף טוב לנכסים כאלה, זה הרבה פחות כדאי בעיניי.
בישראל גם משלמים לא מעט מס על נדל"ן לא ממונף בחו"ל.

 

[צבי ליך]

ועוד משהו

בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים
כתבת שהוא קנה את הנכס ב-75,000$.
זה כלל את כל העלויות שלו, או שהיו לו עוד עלויות עסקה (משווק, עו"ד, הום אינספקטור)?
&nbsp
כתבת שיצא דייר אחד ונכנס דייר אחר. הם התחלפו באותו יום, או שהיה זמן ביניהם? היה צריך לעשות משהו בבית (לנקות שטיחים, לצבוע, להחליף מנעול, וכו')? היה צריך לשלם תיווך על מציאת הדייר החדש?
&nbsp
בן כמה הגג?
בן כמה הבוילר?
בן כמה המטבח?
בני כמה המדיח/התנור/המקרר/מכונת הכביסה (אני מניח שלא את הכל חבר שלך מספק, אבל בטח חלק)?
&nbsp
לכל הדברים האלה יש משך חיים שאחריו הוא יצטרך להחליף אותם. לא עושים את זה בשנה הראשונה, אבל מתישהו צריך לעשות את זה. כדי לחשב את התשואה השנתית צריך להביא גם את זה בחשבון. בתל אביב בד"כ יש דוד מים חמים, גג שמתחלקים בתיקונים שלו עם השכנים, ופעם בשלושים שנה מחליפים מטבח ו/או שירותים.
&nbsp
כמה עולה הביטוח?
כמה המסים?
כמה דמי ניהול? הדברה?
&nbsp
סביר בשנה הראשונה הוא כנראה לא הגיע ל-12% בגלל שהתחיל משכירות נמוכה והיו חילופי דיירים.
אבל בוא נסתכל קדימה. הוא מתחיל מהכנסה ברוטו של 14,400$ (19% מהמחיר). אם קהל היעד הוא סטודנטים, אז צריך להניח חילופי דיירים כל שנתיים בערך, נכון?
אתה אומר שהוא נשאר סביב 9,000$ לפני (12% של 75,000$). אני שואל אם לקחת בחשבון את כל ההוצאות האלה.
&nbsp
אם הנכס במצב טוב יחסית, והכל זורם חלק, אז אני יכול להאמין שהוא יהיה סביב 9.5%. זה 7,000$ לפני מס. הוא ישלם בארץ או מס שולי על 4,000$ (בטח סביב 1,300$) או 15% על על ההכנסה, שזה סביב 1,800$. בסוף נשארים סביב 5,700$ בשנה. זה אם הנכס במצב טוב יחסית.
&nbsp
אני לא אכנס איתך לזה עכשיו, אבל בקנייה ממונפת של מולטי פאמילי הרבה מהעלויות האלה קטנות פר יחידה. גם המיסוי בישראל יורד דרמטית. אתה גם מקבל פוזיציה טובה על האינפלציה.
&nbsp
&nbsp
**********************
לא שזה רלוונטי אבל לי יש בניין של 18 יחידות בניוארק, ניו ג'רזי. מחזיק אותו שש שנים. זה איזור לא טוב (סמכתי על נוכל כשקניתי. למזלי זה היה ב-2012, והמחירים עלו מאד).
&nbsp
השנה לקחתי משכנתא ל-30 שנה (עם ריבית קבועה לעשר שנים, ואחר כך צריך למחזר את המשכנתא), והחזרתי כמעט את כל ההשקעה הביתה. אני עדיין נשאר עם תזרים סביב 4% מההשקעה המקורית, אחרי תשלום המשכנתא.
&nbsp
כמוך, גם אני מחפש את ההשקעה הבאה. בדקתי את הנושא לעומק ובשטח. זה נכון שעל הנייר התשואה מסינגל פאמילי קצת יותר גבוהה. אבל גם בגלל הקושי בניהול, וגם בגלל שקשה לקבל מינוף טוב לנכסים כאלה, זה הרבה פחות כדאי בעיניי.
בישראל גם משלמים לא מעט מס על נדל"ן לא ממונף בחו"ל.

ועוד משהו
איפה הנכס של החבר.
עדיף כתובת מדויקת, אבל אם לא, אז לפחות עיר.

 

[naf86]

אני אנחש פה

דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!

אני אנחש פה
שאותם "כרישים" הם אלו שמציעים לך את הנכסים. אם כן, זה הגיוני. הם מחפשים פראייר שהם יכולים להפיל עליו את הנכסים האלו.
&nbsp
בנתיים, כל הנכסים שהבאת פה בשרשור הם נכסים שלא הייתי לוקח אפילו בחינם. כל כך הרבה עבודה וכאב ראש, זה לא שווה את זה.