דילמה למומחי הנדל"ן בפורום

[blackstar77]

דילמה למומחי הנדל"ן בפורום

דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!

 

[naf86]

"התייעצויות עם כרישים"

דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!

"התייעצויות עם כרישים"
"עדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD)"
&nbsp
מעניין אם אותם "כרישים" הם אלו שמפרסמים פה בפורום בצורה מפגרת על החברה שלהם שמתמחה במולטיפמילי ודיון מוגן.
&nbsp
&nbsp
הסכום שיהיה לך אחרי המכירה הוא כ-300 אלף דולר. מספיק כסף לקנות 1-2 נכסים עם 1-2 יחידות בכל נכס. זה מספיק לנהל נכס לבד (עם חברה מקומית), ולא לתת את הכסף לכל מיני כרישים ישראליים שמריחים דם.

 

[צבי ליך]

אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד

דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!

אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
&nbsp
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
&nbsp
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.

 

[aeonf]

אוסיף עוד משהו

אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
&nbsp
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
&nbsp
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.

אוסיף עוד משהו
מצבם של הרבה מהמפעילים בארה"ב של תחום הדיור המוגן על סוגיו השונים הוא בכי רע, הם פושטים רגל על ימין ועל שמאל, ולחלק מהנותרים מצב פיננסי רעוע.
הרבה מבעלי הנכסים כבר מורידים להם את השכ"ד כי הם יודעים שזה עניין של זמן עד שיכנסו לדיפולט בשכ"ד הגבוה אותו הם גובים - פשוט אין למפעילים מספיק "בשר" כדי להרוויח.
לא לחינם כל קרנות הריט בתחום נסחרים במכפילים מאד נמוכים ותשואות דיבידנד מאד גבוהות.
בנוסף רוב התחום מבוסס על סיבסוד ממשלתי שלא רק משתנה כל שני וחמישי אלא תמיד יש סיכון שיבוטל כליל, זה כבר קרה לפני פחות מ20 שנים ורוב רובם של קרנות הריט בתחום פשוט פשטו רגל או לא רחוק מזה.
&nbsp

 

[blackstar77]

השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?

אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
&nbsp
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
&nbsp
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.

השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!

 

[aeonf]

תשובות

השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!

תשובות
בהנחה שאתה מדבר על MF לבד ולא חלק מקבוצה:
1. יש לך MF בכל ארה"ב, כדאי שתהיה ממוקד כי אין לך יכולת לקבל החלטה מושכלת אם תתפזר בכל ארה"ב, אין יכולת לאדם לבד להכיר את כל השווקים.
2. מה זה "תשואה טובה"? בדיוק? מה הציפיות שלך? אל תצפה ליותר מ5%-6% עם ניהול מרחוק.
3. מינוף במצב שלך הוא בעייתי. ישנם חברות/מכערים ישראלים שטוענים שיכולים להשיג מינוף של 50% בריבית סבירה אבל קח בחשבון שזה גם יוריד משמעותית את התזרים שלך ולא בטוח בכלל שישפר לך את התשואה בריביות של היום.
4. לא חובה לפתוח LLC לשם רכישת הנכס בדיוק כמו שלא חובה לפתוח חברה בשביל לרכוש דירה או 2 להשקעה בארץ אבל אם זה יותר מ2 דירות הייתי דווקא כן פותח LLC.
לקבל משכנתא בתור לא אמריקאי עם LLC בספק רב מאד אם תקבל.
&nbsp

 

[צבי ליך]

רק להבהיר

השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!

רק להבהיר
אני לא המלצתי למכור את הנכס בארץ ולקנות מולטי פאמילי.
המלצתי לא לקנות חלק בבית אבות.
&nbsp
לגבי הציפיות- כמו ש-aeonf כתב פה, אנחנו מדברים על אזור ה-5% רווח תפעולי (לא באזורים ברמה גבוהה).
לגבי המשכנתא- אתה תצטרך להראות לבנק שאתה לווה טוב. אני לא חושב שזה יהיה פשוט. בלי מינוף, אני לא חושב שכדאי להיכנס לתחום של מולטי פאמילי.
כתבת שיש לך חברים עם פלטפורמות.
לא יודע מה המשמעות של המילה חברים בהקשר הזה. אם זה חברים שאפשר לסמוך עליהם, אז במקומך הייתי מנסה ללמוד מה הם עושים, ואם זה עושה שכל משקיע ביחד איתם.
אם זה חברים שהם משווקים, אז הייתי מוותר.

 

[aeonf]

איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?

רק להבהיר
אני לא המלצתי למכור את הנכס בארץ ולקנות מולטי פאמילי.
המלצתי לא לקנות חלק בבית אבות.
&nbsp
לגבי הציפיות- כמו ש-aeonf כתב פה, אנחנו מדברים על אזור ה-5% רווח תפעולי (לא באזורים ברמה גבוהה).
לגבי המשכנתא- אתה תצטרך להראות לבנק שאתה לווה טוב. אני לא חושב שזה יהיה פשוט. בלי מינוף, אני לא חושב שכדאי להיכנס לתחום של מולטי פאמילי.
כתבת שיש לך חברים עם פלטפורמות.
לא יודע מה המשמעות של המילה חברים בהקשר הזה. אם זה חברים שאפשר לסמוך עליהם, אז במקומך הייתי מנסה ללמוד מה הם עושים, ואם זה עושה שכל משקיע ביחד איתם.
אם זה חברים שהם משווקים, אז הייתי מוותר.

איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?
אין לו קרדיט היסטורי, אין לו TAX RETURNS אמריקאי, אין לו תלוש משכורת אמריקאי ומבחינתם ישראל = זימבבואה.
וזה לא שהם יקבלו תלוש ישראלי או שומת מס ישראלית, ממש לא.
תמיד יש אשראי חוץ בנקאי וHARD MONEY אבל הריביות שם יהרגו לו את כל הכדאיות.
&nbsp

 

[צבי ליך]

ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו

איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?
אין לו קרדיט היסטורי, אין לו TAX RETURNS אמריקאי, אין לו תלוש משכורת אמריקאי ומבחינתם ישראל = זימבבואה.
וזה לא שהם יקבלו תלוש ישראלי או שומת מס ישראלית, ממש לא.
תמיד יש אשראי חוץ בנקאי וHARD MONEY אבל הריביות שם יהרגו לו את כל הכדאיות.
&nbsp

ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו

 

[naf86]

תלוי בך

השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!

תלוי בך
יש הרבה תשובות ל"איפה".
כל אזור הוא שונה, לכל אזור יש יתרונות וחסרונות.
לדוגמא: הרבה ישראלים משקיעים משום מה בפלורידה, אבל שם יש סכנה של הוריקנים/הצפות. יש אזורים עם כלכלה יציבה יותר, יש אזורים עם כלכלה בעייתית. יש אזורים עם מזג אוויר נוח, יש אזורים עם מזג אוויר קיצוני. יש שכונות פשע, יש שכונות יוקרה, יש שכונות מעמד הביניים וכו'. יש אזורים עם חוקים לטובת המשכיר ויש לטובת השוכר.
&nbsp
האם תרצה לבקר בנכס? אם כן, אולי שווה באזורים שיש שם שדה תעופה שקל להגיע אליו מישראל.
&nbsp
&nbsp

 

[blackstar77]

תשואה של מולטיפמילי

אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
&nbsp
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
&nbsp
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.

תשואה של מולטיפמילי
חברים יקרים,
כנראה שאני ממש לא מבין בתחום אבל תשואה של 5%??? אז לטענתכם כל מי שמציג תשואות של למעלה מ-15% הוא נוכל?? קחו לדוגמה את הנכס הנ"ל ואשמח לתגובות : https://www.crexi.com/properties/100805

 

[naf86]

זה נראה כמו אזור

תשואה של מולטיפמילי
חברים יקרים,
כנראה שאני ממש לא מבין בתחום אבל תשואה של 5%??? אז לטענתכם כל מי שמציג תשואות של למעלה מ-15% הוא נוכל?? קחו לדוגמה את הנכס הנ"ל ואשמח לתגובות : https://www.crexi.com/properties/100805

זה נראה כמו אזור
שלא הייתי מרגיש בטוח להסתובב שם לבד.
אני מסתכל על הנתונים של האזור הזה, וזה נראה כמו שכונה של אוכלוסיה מסוציו-אקונומי נמוך. אבל אני לא מכיר את שיקגו, אבל הייתי מתייעץ עם מישהו שמכיר את האזור.

 

[צבי ליך]

לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע

תשואה של מולטיפמילי
חברים יקרים,
כנראה שאני ממש לא מבין בתחום אבל תשואה של 5%??? אז לטענתכם כל מי שמציג תשואות של למעלה מ-15% הוא נוכל?? קחו לדוגמה את הנכס הנ"ל ואשמח לתגובות : https://www.crexi.com/properties/100805

לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע
הנה לינק לגבי שיקאגו:
http://www.chicagotribune.com/news/...ensus-population-loss-met-20170322-story.html

הנה לינק שמראה חלק מהמשמעויות (עלייה משמעותית בארנונה. שים לב שהברוקר בלינק שהפנית אליו פרסם את נתוני 2016):
https://abc7chicago.com/realestate/chicago-property-taxes-may-skyrocket-but-you-can-appeal/3518167/

יש כאן דיון יותר מעמיק:
http://www.city-data.com/forum/chicago/2750352-why-everyone-leaving-chicago.html

במשקפיים ישראליות זה נשמע הזוי, אבל בארה"ב זה מאד משמעותי.
בארץ אין כמעט דבר כזה איזורים שהתדרדרו, והפכו לערי רפאים.
בארה"ב זה קורה. הדוגמא הכי מוכרת היא דטרויט.

תשאל את עצמך בכנות- אם היית יושב על נכס כזה שנותן 11% תשואה (לפני מינוף), מה היה גורם לך למכור? למה האמריקאי מוכר לך השקעה כל כך טובה?

בוא נרד לרזולוציה של אזור המיקוד:
http://www.city-data.com/zips/60623.html
נתון ראשון שאנחנו רואים- בין 2000 ל-2016 האוכלוסיה התכווצה ב-18.
הכנסה ממוצעת (לפי נתוני 2012)- 25,000$ לעומת 68,000$ באילינוי. אזור עני מאד.
יותר מ-80% מהבתים נבנו לפני 1940.

הנה אתר אחר:
https://www.neighborhoodscout.com/il/chicago/pulaski-16th
אז יש שם שיעור תפוסה ממוצע של 70% (כמעט שליש מהדירות ריקות. לא כלולות בנתון הזה דירות מאוכלסות שהדיירים לא משלמים בהן). אתה יכול לעשות לבד את החישוב איך התשואה שלך תיראה.
אם תירשם לאתר, תוכל לקבל גם נתונים טובים יותר על פשיעה, וכו'.

אני מניח שהבנת את הקטע.
כמו שרשמנו לך פה, באזורים סבירים (לא ברמה גבוהה, אבל גם לא הכי גרועים שיש) התשואה היא סביב 5-6%. עם משכנתא בריבית סביב 4.5%, ובהנחה שתהיה אינפלציה אפשר לעשות תשואות סבירות.
אם לחברים שלך יש יכולות, אתה יכול לקחת סיכונים יותר גדולים.
אישית, לא הייתי מרגיש בנוח לשים את כל הכסף שלי על אזור כזה.

 

[צבי ליך]

כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...

לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע
הנה לינק לגבי שיקאגו:
http://www.chicagotribune.com/news/...ensus-population-loss-met-20170322-story.html

הנה לינק שמראה חלק מהמשמעויות (עלייה משמעותית בארנונה. שים לב שהברוקר בלינק שהפנית אליו פרסם את נתוני 2016):
https://abc7chicago.com/realestate/chicago-property-taxes-may-skyrocket-but-you-can-appeal/3518167/

יש כאן דיון יותר מעמיק:
http://www.city-data.com/forum/chicago/2750352-why-everyone-leaving-chicago.html

במשקפיים ישראליות זה נשמע הזוי, אבל בארה"ב זה מאד משמעותי.
בארץ אין כמעט דבר כזה איזורים שהתדרדרו, והפכו לערי רפאים.
בארה"ב זה קורה. הדוגמא הכי מוכרת היא דטרויט.

תשאל את עצמך בכנות- אם היית יושב על נכס כזה שנותן 11% תשואה (לפני מינוף), מה היה גורם לך למכור? למה האמריקאי מוכר לך השקעה כל כך טובה?

בוא נרד לרזולוציה של אזור המיקוד:
http://www.city-data.com/zips/60623.html
נתון ראשון שאנחנו רואים- בין 2000 ל-2016 האוכלוסיה התכווצה ב-18.
הכנסה ממוצעת (לפי נתוני 2012)- 25,000$ לעומת 68,000$ באילינוי. אזור עני מאד.
יותר מ-80% מהבתים נבנו לפני 1940.

הנה אתר אחר:
https://www.neighborhoodscout.com/il/chicago/pulaski-16th
אז יש שם שיעור תפוסה ממוצע של 70% (כמעט שליש מהדירות ריקות. לא כלולות בנתון הזה דירות מאוכלסות שהדיירים לא משלמים בהן). אתה יכול לעשות לבד את החישוב איך התשואה שלך תיראה.
אם תירשם לאתר, תוכל לקבל גם נתונים טובים יותר על פשיעה, וכו'.

אני מניח שהבנת את הקטע.
כמו שרשמנו לך פה, באזורים סבירים (לא ברמה גבוהה, אבל גם לא הכי גרועים שיש) התשואה היא סביב 5-6%. עם משכנתא בריבית סביב 4.5%, ובהנחה שתהיה אינפלציה אפשר לעשות תשואות סבירות.
אם לחברים שלך יש יכולות, אתה יכול לקחת סיכונים יותר גדולים.
אישית, לא הייתי מרגיש בנוח לשים את כל הכסף שלי על אזור כזה.

כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...

 

[blackstar77]

תשואה נמוכה מדי

לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע
הנה לינק לגבי שיקאגו:
http://www.chicagotribune.com/news/...ensus-population-loss-met-20170322-story.html

הנה לינק שמראה חלק מהמשמעויות (עלייה משמעותית בארנונה. שים לב שהברוקר בלינק שהפנית אליו פרסם את נתוני 2016):
https://abc7chicago.com/realestate/chicago-property-taxes-may-skyrocket-but-you-can-appeal/3518167/

יש כאן דיון יותר מעמיק:
http://www.city-data.com/forum/chicago/2750352-why-everyone-leaving-chicago.html

במשקפיים ישראליות זה נשמע הזוי, אבל בארה"ב זה מאד משמעותי.
בארץ אין כמעט דבר כזה איזורים שהתדרדרו, והפכו לערי רפאים.
בארה"ב זה קורה. הדוגמא הכי מוכרת היא דטרויט.

תשאל את עצמך בכנות- אם היית יושב על נכס כזה שנותן 11% תשואה (לפני מינוף), מה היה גורם לך למכור? למה האמריקאי מוכר לך השקעה כל כך טובה?

בוא נרד לרזולוציה של אזור המיקוד:
http://www.city-data.com/zips/60623.html
נתון ראשון שאנחנו רואים- בין 2000 ל-2016 האוכלוסיה התכווצה ב-18.
הכנסה ממוצעת (לפי נתוני 2012)- 25,000$ לעומת 68,000$ באילינוי. אזור עני מאד.
יותר מ-80% מהבתים נבנו לפני 1940.

הנה אתר אחר:
https://www.neighborhoodscout.com/il/chicago/pulaski-16th
אז יש שם שיעור תפוסה ממוצע של 70% (כמעט שליש מהדירות ריקות. לא כלולות בנתון הזה דירות מאוכלסות שהדיירים לא משלמים בהן). אתה יכול לעשות לבד את החישוב איך התשואה שלך תיראה.
אם תירשם לאתר, תוכל לקבל גם נתונים טובים יותר על פשיעה, וכו'.

אני מניח שהבנת את הקטע.
כמו שרשמנו לך פה, באזורים סבירים (לא ברמה גבוהה, אבל גם לא הכי גרועים שיש) התשואה היא סביב 5-6%. עם משכנתא בריבית סביב 4.5%, ובהנחה שתהיה אינפלציה אפשר לעשות תשואות סבירות.
אם לחברים שלך יש יכולות, אתה יכול לקחת סיכונים יותר גדולים.
אישית, לא הייתי מרגיש בנוח לשים את כל הכסף שלי על אזור כזה.

תשואה נמוכה מדי
אוקיי חברים , חייב לציין כי אני מעריך מאוד את הידע שלכם ובהחלט למדתי כמה דברים כיצד להסתכל על הנכסים הללו בצורה יותר מעמיקה.
המסקנה אליה הגעתי היא שבינתיים אין לי את היכולת להיכנס להרפתקה הזאת לבד.
אגב יש לי חבר שרכש סינגל פמילי בצפון קרוליינה ועושה 12% תשואה נטו (בדוק).
אשמח אם תוכלו לומר לי מה דעתכם גם על הנכסים הנ"ל:
1. https://www.crexi.com/properties/114771  (האוכלוסיה אמנם הצטמקה מעט אבל מדובר במספרים זניחים)
2. https://www.crexi.com/properties/106023
אגב בשביל לרכוש את אחד מהנכסים הללו אני לא אצטרך מינוף כלשהו.
תודה מראש חברים!!!

 

[vinney]

הסתכלת על המפה?

תשואה נמוכה מדי
אוקיי חברים , חייב לציין כי אני מעריך מאוד את הידע שלכם ובהחלט למדתי כמה דברים כיצד להסתכל על הנכסים הללו בצורה יותר מעמיקה.
המסקנה אליה הגעתי היא שבינתיים אין לי את היכולת להיכנס להרפתקה הזאת לבד.
אגב יש לי חבר שרכש סינגל פמילי בצפון קרוליינה ועושה 12% תשואה נטו (בדוק).
אשמח אם תוכלו לומר לי מה דעתכם גם על הנכסים הנ"ל:
1. https://www.crexi.com/properties/114771  (האוכלוסיה אמנם הצטמקה מעט אבל מדובר במספרים זניחים)
2. https://www.crexi.com/properties/106023
אגב בשביל לרכוש את אחד מהנכסים הללו אני לא אצטרך מינוף כלשהו.
תודה מראש חברים!!!

הסתכלת על המפה?
הראשון נמצא בעיירה של 10 אלף איש, והשני בעיירה של אלף תושבים, ושניהם במרחק של שעה-שעה וחצי נסיעה לעיר גדולה קרובה.
&nbsp
מה בדיוק מושך אותך במקומות האלה? אלה מקומות שמספיק שסופר אחד ייסגר והם יתרוקנו מתושבים לגמרי.

 

[אורחים בפורום]

הסתכלתי על המפה

הסתכלת על המפה?
הראשון נמצא בעיירה של 10 אלף איש, והשני בעיירה של אלף תושבים, ושניהם במרחק של שעה-שעה וחצי נסיעה לעיר גדולה קרובה.
&nbsp
מה בדיוק מושך אותך במקומות האלה? אלה מקומות שמספיק שסופר אחד ייסגר והם יתרוקנו מתושבים לגמרי.

הסתכלתי על המפה
נכון עיירה של 10000 איש אבל מספר אנשים יציב לאורך השנים עם הכנסה טובה ולא מעט סינגל פמילי במחירים של מעל 200 אלף. שים לב גם לאיכות הבניין ולעסק המניב בקומה הראשונה..

 

[vinney]

השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו

הסתכלתי על המפה
נכון עיירה של 10000 איש אבל מספר אנשים יציב לאורך השנים עם הכנסה טובה ולא מעט סינגל פמילי במחירים של מעל 200 אלף. שים לב גם לאיכות הבניין ולעסק המניב בקומה הראשונה..

השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו
אלה בדרך כלל דיירים לתקופה ארוכה, אבל כמו שהדייר לתקופה ארוכה - כך גם לוקח מלא זמן למצוא חדש כשהדייר עוזב. אם חלילה העסק הזה נקלע לקשיים - יקח לך חודשים, אם לא שנים, למצוא דייר חדש. זה עולם אחר לגמרי מהשכרה למגורים.

 

[אורחים בפורום]

נשמע שכבר שכנעת את עצמך

הסתכלתי על המפה
נכון עיירה של 10000 איש אבל מספר אנשים יציב לאורך השנים עם הכנסה טובה ולא מעט סינגל פמילי במחירים של מעל 200 אלף. שים לב גם לאיכות הבניין ולעסק המניב בקומה הראשונה..

נשמע שכבר שכנעת את עצמך
כל שנותר הוא לאחל בהצלחה ולחכות לשרשור ״מה לא לעשות כשמשקיעים במולטיפמילי״ שתכתוב פה עוד שנה

 

[צבי ליך]

הסתכלתי על הנכס הראשון

תשואה נמוכה מדי
אוקיי חברים , חייב לציין כי אני מעריך מאוד את הידע שלכם ובהחלט למדתי כמה דברים כיצד להסתכל על הנכסים הללו בצורה יותר מעמיקה.
המסקנה אליה הגעתי היא שבינתיים אין לי את היכולת להיכנס להרפתקה הזאת לבד.
אגב יש לי חבר שרכש סינגל פמילי בצפון קרוליינה ועושה 12% תשואה נטו (בדוק).
אשמח אם תוכלו לומר לי מה דעתכם גם על הנכסים הנ"ל:
1. https://www.crexi.com/properties/114771  (האוכלוסיה אמנם הצטמקה מעט אבל מדובר במספרים זניחים)
2. https://www.crexi.com/properties/106023
אגב בשביל לרכוש את אחד מהנכסים הללו אני לא אצטרך מינוף כלשהו.
תודה מראש חברים!!!

הסתכלתי על הנכס הראשון
תשואות גבוהות מהנהוג באות עם סיכונים.
מקומות קטנים זה בעייתי, כי קשה להשיג עליהם מידע אונליין.
אתה צריך לקחת בחשבון שהמוכר יודע טוב מאד מה הוא מוכר, ויודע למה הוא מוכן למכור במחיר הזה.
&nbsp
הלכתי לזילו, וחיפשתי שם נכסים להשכרה. זה הנכס היחיד שזילו הציע:
https://www.zillow.com/homes/make_m...19,44.077955,-93.514676_rect/16_zm/1_rs/1_fr/
&nbsp
שים לב למה שכתוב במודעה:
Once approved City of Waseca requires background check at cost of $15 per applicant on lease at cost to tenant
&nbsp
סוג של ועדת קבלה. לך תדע איזה עוד חוקים יש בעיירה הזאת. כמה מסים? אתה צריך לבדוק. אגב, הבית הזה נמכר לפני 3 שנים ב-62,000$.
אני לא ראיתי באזור הזה בתים שנמכרו במאתיים אלף דולר (יש מעט מחוץ לעיר בית עם 16 דונם אדמה שמוצע ב-200,000$, אבל זה משהו אחר. יש בית של 500 מ"ר רבוע שמוצע ב-250,000$, אבל הוא בשוק כבר כמה שנים טובות ולא נמכר). ב-26,000$ כן ראיתי.
&nbsp
לגבי החבר שלך:
מתי הוא קנה את הסינגל פאמילי הזה?
כמה דיירים הוא החליף שם?
איזה שיפוצים הוא עשה מאז שקנה אותו?
&nbsp