לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65736,573 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט '
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:35
2
1119
הי חברים!

מאז התכנית ששודרה אתמול בערוץ 12 בטלויזיה קיבלתי מכם מבול של שאלות.
אנא, אני מבקש מכם לשאול את כל השאלות שלכם מתוך מה שעלה לגבי התכנית כאן בתגובות.
המטרה היא כדי שכולם יוכלו להפיק ערך מהמענה. זה גם לטובתכם, עדיף לכם שמענה מקצועי מכל מי שמתיימר להבין בתחום תמיד יהיה ציבורי ולא פרטי כי כך הוא חשוף לביקורת. לכן, אני ממליץ לכם לשאול בפלטפורמה של הפורום זה גם אינטרס שלכם.

ועכשיו. הכתבה של חיים הכט בקליבלנד. משוב שאלות ותשובות.

בתור התחלה. הנה תיעוד של השאלות יחד עם תשובות ותובנות:

1- האם באמת בקליבלנד העירייה קובעת את מחירי הנכסים?
ממש לא. מי שקובע את מחירי הנכסים הוא השוק.
העירייה גובה ארנונה. השיטה לגביית ארנונה היא % משווי נכס. אז בעירייה (ליתר דיוק במחוז, והתכנית היתה מלאה באי-דיוקים) לכל נכס יש מחיר. אבל שוב, זה לא מייצג את השווי! לא נשלח שמאי לכל נכס להעריך את שוויו.
למי שלא יודע צפון אמריקה היא קפיטלסיטית, אין גורם מחוזי או ממשלתי שמפקח על מחירים או קובע אותם. זה ממש אבסורדי לחשוב שכך הדבר.

2- האם בעל הנכס אחראי לעלויות כיסוח דשא? איך מתמודדים עם קנסות העירייה כל שבוע?
אחריות על כיסוח הדשא תלויה בסוג הנכס ובאזור. למשל, בנכסים פרטיים צמודי קרקע מושכרים, סטנדרטי לעגן בחוזה השכירות שזו אחריות הדייר. חברת הניהול מבצעת ומחייבת את הדייר. מכיון שחברת ניהול מבצעת, אין חשיפה לקנס. כלומר קנס הוא תוצאה של ניהול לקוי. במידה ודייר נמצא בחובות שלא שילם על כיסוח הדשא ובכלל, האמצעי לגבות את הדייר הוא הפיקדון. לנושא זה, הערובה הכי טובה לכך שהדייר ישלם היא איכות האזור. מי שקונה באזורי אוכלוסיה קשה ימצא עצמו בסבירות גבוהה יותר חשוף לקשיי גביית דייר.

3- האם כל הנכסים באזורי פשיעה קשה וחלשים?
ברור שלא. יש במטרו קליבלנד אזורי פשיעה ויש אזורי עושר שגם אם היינו רוצים לא היינו יכולים לחלום לגור בפאר כזה ואני מעיד על כך בעדות אישית בעיניי. בפועל, בסכום שהוצג בכתבה, בסכום של כחצי מיליון שקלים ניתן בהחלט בקלות להשקיע באזורי אוכלוסיה ברמת ביניים מחוץ לאזורי אוכלוסיה קשה.
אולם, על המשקיע הישראלי להיות ערני מאוד לטענה המוצגת בפניו לגבי איכות האזור. כי זה שקנית בחצי מליון שקל לא אומר שקנית באזור איכותי, אם אינך יודע מה את\ה עושה. הסבר:

תובנה 1:
טענה מול אמיתה. כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.

תובנה 2:
למצוא אנשים לא עסקאות.
השקעות נדלן בחול. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה.
יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.

דרך ראשונה. הכי טוב לדעתי להיצמד למי שכבר יודע.
מי יודע? מי שעשה והצליח כבר בעקביות.
איך למצוא מישהו שיודע? לחפש. להתאמץ. זה המקום היותר חשוב להשקיע מאשר ללכת לחפש מלא עסקאות, לדוגמא בפורום זה ישנם לא מעט משקיעים מנוסים! למה שלא תיעזרו אחד בשני?

דרך פעולה נוספת, היא עבודה עם גורם מקצועי. במקרה זה, יש להקפיד כחלק מהבדיקה לדבר עם ממליצים שעבדו בכמה עסקאות עם הגורם המקצועי (לא משנה אם זו חברת נדל ישראלית או ברוקר אמריקאי או אחר)  ולפחות 2-3 שנים עם הגורם המקצועי הנבחן, וגם לחפש ביקורות.

אני רוצה להדגיש כאן שעבודה עם חבר בארה"ב, נופלת בבדק הזה. זה שמישהו ישר ואתם סומכים עליו אינו אומר שהוא אמין. אמין משמעותו תוצאות מוצלחות בעקביות. כלומר קודם לחפש מוניטין של הצלחות, ואם במקרה יש גורם כזה שאתם מכירים והוא חבר ואתם סומכים עליו זה נהדר כי יושרה חשובה כמובן.

4- מה כדאי לעשות? להשקיע בקליבלנד אולי אזור אחר אולי בעצם בישראל?
התשובה היא לעשות. חיים הכט הוא טוב לחכמי הגדר. בית הקברות מלא באנשים שחיכו כל חייהם לעסקת חייהם. אין אידיליה. במציאות אפשר לעשות כסף גם בהשקעות נדלן בקליבלנד וגם בישראל וגם בשווקים אחרים. תמיד יש הזדמנויות.
אני יכול להעיד ברמה האישית שמשקיעים מקצוענים טורחים לבצע השקעות בקליבלנד כנראה מפני שהם אולי פחות טובים בריגוש טלויזיוני מחיים הכט אבל כנראה יותר מבינים ממנו בהשקעות נדלן. שימו לב בנ"ל לנושא מבחן האמינות. חיים הכט לפי ההגדרה שהצעתי מעלה אינו יכול לקבל חותמת של גורם אמין. אולי הוא ישר אך אין זה אומר שהוא אמין לתחום זה. אז נסיים בתובנה זו. פרופורציות. טלויזיה מטרתה ליצור רגש קיצוני התלהבות או פחד. המציאות לרוב לא רדודה לקצוות הקיצון האלה.
זו דעתי בכל אופן עד כאן.

אשמח לתוספת של הערות הארות ושאלות נוספות ומקוה שזה עוזר קצת לעשות סדר. מה דעתכם?

 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
<< ההודעה הנוכחית
09/08/2018 | 10:36
1
181
היי ניר,
כבר שמעתי רבות שכל הנכסים שמציעים לישראלים הם באיזורים פח מבטיחים להם גדולות ונצורות ובסוף מתגלה שאומנם קנו נכס זול אבל כידוע אין באמת אפשרות להשכיר בתשואה שבה הבטיחו. כמו כן האיזורים הם נחותים ולכן גם פוטנציאל ההשכרה נמוך ואין ביטחון שאכן יוכלו לעמוד בשכר הדירה. מה שאני קרוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית 
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
( לעמוד שלי בתפוז )
13/08/2018 | 13:28
100
הי ישי
 
1- נכון. אבל עם הכללות יהיה לך קשה להגיע רחוק. יש לך משפטים רבים שמתחילים ב"כל" ו"ידוע". מציע לך לשפר את גישתך המחשבתית. לא הכל ידוע, ולא הכל זה באמת הכל. אין שחור ולבן. תתפלא יש באוהיו אזורים פח ויש אזורים לא פח. מה שאתה חושב שידוע לך, מבוסס על הנחות שאין מאחוריהן ממש ("כל האזורים נחותים" דוגמא לא רעה למשל). אז אני מציע לך שיטה: קודם לברר לפרטים ואז להגיע למסקנה. לדעתי זו שיטה יותר טובה מלהגיע למסקנה, ואז לא לברר פרטים. 
 
2- שאלה : מה שאני רוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית?
שאלה מצוינת. למעשה ענית עליה בעצמך בחלק הראשון של מה שכתבת. ישראלים המתחילים בשאלה באיזה איזור להשקיע, עלולים למצוא עצמם לבסוף עובדים עם חברות לא טובות באזור הנבחר שלא מספקים את ההבטחה.
לכן, הבעיה היא לא בתשובה לשאלה באיזה אזור באמת כדאי להשקיע, ולכן גם לא אענה לך עליה. כי שורש הבעיה היא בשאלה עצמה.
למה אתה מתאר לעצמך שיש אזור כזה שהוא הוא הבאמת כדאי? ולמה זה הדבר שאתה באמת צריך לדעת?
למעשה, מה שאתה צריך לדעתי בכלל לחפש זה אנשים ולא אזורים או עסקאות.
למה?
כי תתפלא בכל שוק נדלן (גם שוק פח , גם שוק ברמה גבוהה, גם בחו"ל וגם בישראל) - בכל המקומות אפשר לעשות כסף!
 
יש לך 3 דרכי פעולה להשקעה. אתה יכול לקרוא את זה במדריך חינמי שכתבתי ומצורף בלינקים בפורום בצד ימין. קודם כל תדע את עצמך, זה כבר חצי מהדרך.
 
אחרי שהבנת את היתרונות והחסרות של דרכי הפעולה השונות, והחלטת מה דרך הפעולה הכי נכונה לך, אתה צריך לחפש בכלל אנשים שכבר יודעים את הנדל"ן. יודעים = כלומר  עושים את זה ומצליחים בעקביות .

לא לחפש אזור ספציפי או עסקה. אלא

1- לסנן את הטובים - לבחון אנשים שעושים ומצליחים ואז רק מתוך רשימה בדוקה של חברות או אנשים ראויים שוידאת עם משקיעים שעובדים עימם שנים שהם עושים ומליחים,

2- לבחור את הכי נכון ומתאים לך מבין הטובים- אז מתוך הנ"ל לשקלל מה הכיון הנכון לך, כאשר המיקום הוא פרמטר אחד בתוך מכלול השיקולים בהחלטה, אבל הוא לא המצפן שלך להתחיל את הסריקה, אלא שוב האנשים שכבר עושים ומצליחים.
 
שאלות?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

הודעות אחרונות

11:18 | 12.11.18 ateyio
11:01 | 07.11.18 אורחים בפורום
01:37 | 30.10.18 אורחים בפורום
21:03 | 28.10.18 אורחים בפורום
20:01 | 28.10.18 אורחים בפורום
09:49 | 28.10.18 אורחים בפורום
23:30 | 27.10.18 אורחים בפורום
10:57 | 27.10.18 אורחים בפורום
15:06 | 26.10.18 ronron1236
16:59 | 21.10.18 אורחים בפורום
17:37 | 11.10.18 ניר בבגני

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ