1ניר בבגני
New member
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
הי חברים!
מאז התכנית ששודרה אתמול בערוץ 12 בטלויזיה קיבלתי מכם מבול של שאלות.
אנא, אני מבקש מכם לשאול את כל השאלות שלכם מתוך מה שעלה לגבי התכנית כאן בתגובות.
המטרה היא כדי שכולם יוכלו להפיק ערך מהמענה. זה גם לטובתכם, עדיף לכם שמענה מקצועי מכל מי שמתיימר להבין בתחום תמיד יהיה ציבורי ולא פרטי כי כך הוא חשוף לביקורת. לכן, אני ממליץ לכם לשאול בפלטפורמה של הפורום זה גם אינטרס שלכם.
ועכשיו. הכתבה של חיים הכט בקליבלנד. משוב שאלות ותשובות.
בתור התחלה. הנה תיעוד של השאלות יחד עם תשובות ותובנות:
1- האם באמת בקליבלנד העירייה קובעת את מחירי הנכסים?
ממש לא. מי שקובע את מחירי הנכסים הוא השוק.
העירייה גובה ארנונה. השיטה לגביית ארנונה היא % משווי נכס. אז בעירייה (ליתר דיוק במחוז, והתכנית היתה מלאה באי-דיוקים) לכל נכס יש מחיר. אבל שוב, זה לא מייצג את השווי! לא נשלח שמאי לכל נכס להעריך את שוויו.
למי שלא יודע צפון אמריקה היא קפיטלסיטית, אין גורם מחוזי או ממשלתי שמפקח על מחירים או קובע אותם. זה ממש אבסורדי לחשוב שכך הדבר.
2- האם בעל הנכס אחראי לעלויות כיסוח דשא? איך מתמודדים עם קנסות העירייה כל שבוע?
אחריות על כיסוח הדשא תלויה בסוג הנכס ובאזור. למשל, בנכסים פרטיים צמודי קרקע מושכרים, סטנדרטי לעגן בחוזה השכירות שזו אחריות הדייר. חברת הניהול מבצעת ומחייבת את הדייר. מכיון שחברת ניהול מבצעת, אין חשיפה לקנס. כלומר קנס הוא תוצאה של ניהול לקוי. במידה ודייר נמצא בחובות שלא שילם על כיסוח הדשא ובכלל, האמצעי לגבות את הדייר הוא הפיקדון. לנושא זה, הערובה הכי טובה לכך שהדייר ישלם היא איכות האזור. מי שקונה באזורי אוכלוסיה קשה ימצא עצמו בסבירות גבוהה יותר חשוף לקשיי גביית דייר.
3- האם כל הנכסים באזורי פשיעה קשה וחלשים?
ברור שלא. יש במטרו קליבלנד אזורי פשיעה ויש אזורי עושר שגם אם היינו רוצים לא היינו יכולים לחלום לגור בפאר כזה ואני מעיד על כך בעדות אישית בעיניי. בפועל, בסכום שהוצג בכתבה, בסכום של כחצי מיליון שקלים ניתן בהחלט בקלות להשקיע באזורי אוכלוסיה ברמת ביניים מחוץ לאזורי אוכלוסיה קשה.
אולם, על המשקיע הישראלי להיות ערני מאוד לטענה המוצגת בפניו לגבי איכות האזור. כי זה שקנית בחצי מליון שקל לא אומר שקנית באזור איכותי, אם אינך יודע מה את\ה עושה. הסבר:
תובנה 1:
טענה מול אמיתה. כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.
תובנה 2:
למצוא אנשים לא עסקאות.
השקעות נדלן בחול. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה.
יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.
דרך ראשונה. הכי טוב לדעתי להיצמד למי שכבר יודע.
מי יודע? מי שעשה והצליח כבר בעקביות.
איך למצוא מישהו שיודע? לחפש. להתאמץ. זה המקום היותר חשוב להשקיע מאשר ללכת לחפש מלא עסקאות, לדוגמא בפורום זה ישנם לא מעט משקיעים מנוסים! למה שלא תיעזרו אחד בשני?
דרך פעולה נוספת, היא עבודה עם גורם מקצועי. במקרה זה, יש להקפיד כחלק מהבדיקה לדבר עם ממליצים שעבדו בכמה עסקאות עם הגורם המקצועי (לא משנה אם זו חברת נדל ישראלית או ברוקר אמריקאי או אחר) ולפחות 2-3 שנים עם הגורם המקצועי הנבחן, וגם לחפש ביקורות.
אני רוצה להדגיש כאן שעבודה עם חבר בארה"ב, נופלת בבדק הזה. זה שמישהו ישר ואתם סומכים עליו אינו אומר שהוא אמין. אמין משמעותו תוצאות מוצלחות בעקביות. כלומר קודם לחפש מוניטין של הצלחות, ואם במקרה יש גורם כזה שאתם מכירים והוא חבר ואתם סומכים עליו זה נהדר כי יושרה חשובה כמובן.
4- מה כדאי לעשות? להשקיע בקליבלנד אולי אזור אחר אולי בעצם בישראל?
התשובה היא לעשות. חיים הכט הוא טוב לחכמי הגדר. בית הקברות מלא באנשים שחיכו כל חייהם לעסקת חייהם. אין אידיליה. במציאות אפשר לעשות כסף גם בהשקעות נדלן בקליבלנד וגם בישראל וגם בשווקים אחרים. תמיד יש הזדמנויות.
אני יכול להעיד ברמה האישית שמשקיעים מקצוענים טורחים לבצע השקעות בקליבלנד כנראה מפני שהם אולי פחות טובים בריגוש טלויזיוני מחיים הכט אבל כנראה יותר מבינים ממנו בהשקעות נדלן. שימו לב בנ"ל לנושא מבחן האמינות. חיים הכט לפי ההגדרה שהצעתי מעלה אינו יכול לקבל חותמת של גורם אמין. אולי הוא ישר אך אין זה אומר שהוא אמין לתחום זה. אז נסיים בתובנה זו. פרופורציות. טלויזיה מטרתה ליצור רגש קיצוני התלהבות או פחד. המציאות לרוב לא רדודה לקצוות הקיצון האלה.
זו דעתי בכל אופן עד כאן.
אשמח לתוספת של הערות הארות ושאלות נוספות ומקוה שזה עוזר קצת לעשות סדר. מה דעתכם?
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
הי חברים!
מאז התכנית ששודרה אתמול בערוץ 12 בטלויזיה קיבלתי מכם מבול של שאלות.
אנא, אני מבקש מכם לשאול את כל השאלות שלכם מתוך מה שעלה לגבי התכנית כאן בתגובות.
המטרה היא כדי שכולם יוכלו להפיק ערך מהמענה. זה גם לטובתכם, עדיף לכם שמענה מקצועי מכל מי שמתיימר להבין בתחום תמיד יהיה ציבורי ולא פרטי כי כך הוא חשוף לביקורת. לכן, אני ממליץ לכם לשאול בפלטפורמה של הפורום זה גם אינטרס שלכם.
ועכשיו. הכתבה של חיים הכט בקליבלנד. משוב שאלות ותשובות.
בתור התחלה. הנה תיעוד של השאלות יחד עם תשובות ותובנות:
1- האם באמת בקליבלנד העירייה קובעת את מחירי הנכסים?
ממש לא. מי שקובע את מחירי הנכסים הוא השוק.
העירייה גובה ארנונה. השיטה לגביית ארנונה היא % משווי נכס. אז בעירייה (ליתר דיוק במחוז, והתכנית היתה מלאה באי-דיוקים) לכל נכס יש מחיר. אבל שוב, זה לא מייצג את השווי! לא נשלח שמאי לכל נכס להעריך את שוויו.
למי שלא יודע צפון אמריקה היא קפיטלסיטית, אין גורם מחוזי או ממשלתי שמפקח על מחירים או קובע אותם. זה ממש אבסורדי לחשוב שכך הדבר.
2- האם בעל הנכס אחראי לעלויות כיסוח דשא? איך מתמודדים עם קנסות העירייה כל שבוע?
אחריות על כיסוח הדשא תלויה בסוג הנכס ובאזור. למשל, בנכסים פרטיים צמודי קרקע מושכרים, סטנדרטי לעגן בחוזה השכירות שזו אחריות הדייר. חברת הניהול מבצעת ומחייבת את הדייר. מכיון שחברת ניהול מבצעת, אין חשיפה לקנס. כלומר קנס הוא תוצאה של ניהול לקוי. במידה ודייר נמצא בחובות שלא שילם על כיסוח הדשא ובכלל, האמצעי לגבות את הדייר הוא הפיקדון. לנושא זה, הערובה הכי טובה לכך שהדייר ישלם היא איכות האזור. מי שקונה באזורי אוכלוסיה קשה ימצא עצמו בסבירות גבוהה יותר חשוף לקשיי גביית דייר.
3- האם כל הנכסים באזורי פשיעה קשה וחלשים?
ברור שלא. יש במטרו קליבלנד אזורי פשיעה ויש אזורי עושר שגם אם היינו רוצים לא היינו יכולים לחלום לגור בפאר כזה ואני מעיד על כך בעדות אישית בעיניי. בפועל, בסכום שהוצג בכתבה, בסכום של כחצי מיליון שקלים ניתן בהחלט בקלות להשקיע באזורי אוכלוסיה ברמת ביניים מחוץ לאזורי אוכלוסיה קשה.
אולם, על המשקיע הישראלי להיות ערני מאוד לטענה המוצגת בפניו לגבי איכות האזור. כי זה שקנית בחצי מליון שקל לא אומר שקנית באזור איכותי, אם אינך יודע מה את\ה עושה. הסבר:
תובנה 1:
טענה מול אמיתה. כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.
תובנה 2:
למצוא אנשים לא עסקאות.
השקעות נדלן בחול. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה.
יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.
דרך ראשונה. הכי טוב לדעתי להיצמד למי שכבר יודע.
מי יודע? מי שעשה והצליח כבר בעקביות.
איך למצוא מישהו שיודע? לחפש. להתאמץ. זה המקום היותר חשוב להשקיע מאשר ללכת לחפש מלא עסקאות, לדוגמא בפורום זה ישנם לא מעט משקיעים מנוסים! למה שלא תיעזרו אחד בשני?
דרך פעולה נוספת, היא עבודה עם גורם מקצועי. במקרה זה, יש להקפיד כחלק מהבדיקה לדבר עם ממליצים שעבדו בכמה עסקאות עם הגורם המקצועי (לא משנה אם זו חברת נדל ישראלית או ברוקר אמריקאי או אחר) ולפחות 2-3 שנים עם הגורם המקצועי הנבחן, וגם לחפש ביקורות.
אני רוצה להדגיש כאן שעבודה עם חבר בארה"ב, נופלת בבדק הזה. זה שמישהו ישר ואתם סומכים עליו אינו אומר שהוא אמין. אמין משמעותו תוצאות מוצלחות בעקביות. כלומר קודם לחפש מוניטין של הצלחות, ואם במקרה יש גורם כזה שאתם מכירים והוא חבר ואתם סומכים עליו זה נהדר כי יושרה חשובה כמובן.
4- מה כדאי לעשות? להשקיע בקליבלנד אולי אזור אחר אולי בעצם בישראל?
התשובה היא לעשות. חיים הכט הוא טוב לחכמי הגדר. בית הקברות מלא באנשים שחיכו כל חייהם לעסקת חייהם. אין אידיליה. במציאות אפשר לעשות כסף גם בהשקעות נדלן בקליבלנד וגם בישראל וגם בשווקים אחרים. תמיד יש הזדמנויות.
אני יכול להעיד ברמה האישית שמשקיעים מקצוענים טורחים לבצע השקעות בקליבלנד כנראה מפני שהם אולי פחות טובים בריגוש טלויזיוני מחיים הכט אבל כנראה יותר מבינים ממנו בהשקעות נדלן. שימו לב בנ"ל לנושא מבחן האמינות. חיים הכט לפי ההגדרה שהצעתי מעלה אינו יכול לקבל חותמת של גורם אמין. אולי הוא ישר אך אין זה אומר שהוא אמין לתחום זה. אז נסיים בתובנה זו. פרופורציות. טלויזיה מטרתה ליצור רגש קיצוני התלהבות או פחד. המציאות לרוב לא רדודה לקצוות הקיצון האלה.
זו דעתי בכל אופן עד כאן.
אשמח לתוספת של הערות הארות ושאלות נוספות ומקוה שזה עוזר קצת לעשות סדר. מה דעתכם?