לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
63666,366 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה'
וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
06/08/2018 | 23:38
19
180
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'זה לא מדוייק'
זה לא מדוייק
07/08/2018 | 01:10
2
99
לפי מה שכתוב שם העבירו את הסעיף שמונע מהם להעלות את השכירות רק כמה חודשים *אחרי* שהם קנו את הנכס. אם היו מעלים את השכירות מיד, כנראה שלא הייתה בעיה.
 
זאת מכה שמתפשטת, ויכולה לקרות בהרבה מקומות (במיוחד איפה שאין הרבה Owner Occupied), בלי קשר לזהות הבעלים.
 
אסור לחכות עם העלאות שכירות.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הם העלו מיד.'
הם העלו מיד.
07/08/2018 | 02:04
1
85
החוק שהעבירו היה חוק רטרואקטיבי שדרש מבעלי בתים להקפיא את שכר הדירה כפי שהיה כשהחוק הוצע, לא כשהחוק עבר, בדיוק כדי למנוע מבעלי הנכסים להעלות את המחירים לפני שהחוק נכנס לתוקף.
 
הישראלים בסיפור קנו את הנכס אחרי שהחוק הוצע, ומיד ניסו להעלות מחירים. כשהחוק עבר - העיריה דרשה מהם להחזיר את המצב לקדמותו.
 
מוסר השכל? כשקונים נכסים כדאי לבדוק איזו חקיקה יש בצנרת, במיוחד באזורים שמאוד תוקפניים כלפי בעלי נכסים (בעיקר בחופים, אבל לא רק).
 
בקליפורניה הולך להיות משאל עם בנובמבר אם לבטל את הפטור מrent control לבעלי נכסים בודדים (בניגוד למולטיפמילי), ואם זה יעבור זה יחסל השקעות בנכסים בקליפורניה. נראה איך זה יעבוד...
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'I stand corrected'
I stand corrected
<< ההודעה הנוכחית
07/08/2018 | 02:13
69
כשכותבים בקליפורניה חוקים חושבים על הכל.
 
באמת מעניין לאן זה יילך
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אז תאורטית הבניין שווה'
אז תאורטית הבניין שווה
07/08/2018 | 14:41
2
68
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'תלוי'
תלוי
07/08/2018 | 15:08
68
אולי אפשר להפוך את הקיים לקונדומיניום (ואז מי שיקנה את היחידות יגור שם), אולי אפשר להרוס ולבנות משהו עם יותר יחידות.
 
אני לא מכיר, אבל נשמע לי כמו אזור שרק הקרקע בו שווה יותר ממיליון
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הבניין לא שווה כלום.'
הבניין לא שווה כלום.
07/08/2018 | 20:40
67
כמו שרואים מהסיפור, העיריה לא תאפשר למשקיע "להתעשר" מההשקעה הזאת. 35 אלף רווח בשנה על השקעה של 4.5 מליון זה כלום, ריבית בבנק תתן יותר.
 
מה ששווה זה הקרקע, והאפשרות להרוס את הבניין ולבנות חדש שיכיל יותר יחידות (לא כפופות לחוק הזה) או לבנות קונדו ולמכור כל יחידה בנפרד.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'2 מסקנות'
2 מסקנות
10/08/2018 | 19:37
10
41
1. לבדוק את חוקי האזור או להמנע מהשקעות עם חוקים סוציאלים שאמנם טובים לדיירים, אבל יכולים לפגוע במשקיעים
2. לחשב את כדאיות ההשקעה בהתאם להכנסה העכשווית ולא הכנסה עתידית פוטנציאלית. אם ההשקעה מוצלחת עם ההכנסה עכשיו, הרי שההשקעה תהיה עוד יותר מוצלחת אם מעלים שכר דירה מתישהו בעתיד.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'מסכים רק עם חלק מ-1'
מסכים רק עם חלק מ-1
11/08/2018 | 15:40
9
30
צריך לבדוק את חוקי האזור, עם דגש על rent control.
לפסול מקומות עם חוקים בעד הדייר? תלוי במחיר ובשאר הפרמטרים.
 
לגבי מסקנה 2- קיצונית מדי. השלב הבא זה לשים את הכסף מתחת לבלטות? צריך להניח הנחות סבירות לגבי ההכנסה העתידית. אם הסיכוי עברה חקיקה עוינת או שיש סיכוי גבוה שתעבור חקיקה עוינת, אז צריך להתחשב בזה
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'לא כתבתי לפסול אלא להמנע'
לא כתבתי לפסול אלא להמנע
11/08/2018 | 17:54
8
16
אם חושבים שהחוקים המקומיים יכולים לפגוע בהשקעה, אולי כדאי למצוא מקום אחר.
 
לשים את הכסף מתחת לבלטות? הרי ככה לא עושים כסף בכלל.
כן, הנחות סבירות. במקרה שבשרשור הם העלו את שכר הדירה ב-100%. כלומר לפי הנתונים העכשווים, זה נראה כמו השקעה גרועה מבחינת התשואה כי הם בקושי עושים כסף. כנראה שהם הסתמכו על זה שהם יקפיצו את השכר הדירה בצורה קיצונית.
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הם הניחו השכרה במחירי שוק'
הם הניחו השכרה במחירי שוק
12/08/2018 | 05:10
7
21
או לפחות קרוב לזה.
עובדה שהדיירים חתמו על החוזים.
זה סביר. לא דבר שלא קורה.
 
ה-rent control תקע אותם. בדיקה משפטית היתה מכינה אותם לזה.
 
לפי הגישה שלך השבחות הן אף פעם לא השקעות טובות. מוגזם.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הנה מה שאני הבנתי מהכתבה'
הנה מה שאני הבנתי מהכתבה
12/08/2018 | 05:42
6
25
"After the Ohanas acquired the property, most of the 11 tenants were soon served with steep rent increases."
 
הם קנו את הנכס, וקצת אחרי זה הביאו לדיירים חוזים חדשים עם שכר דירה הרבה יותר גבוה מהמצב הנוכחי, חלק כמעט כפול.
 
"After voters passed the rent control measure, the apartment owners attempted to lock their tenants into higher rates by getting them to sign yearlong leases. Many tenants agreed to the leases even though their rents were supposed to roll back, under the provisions of Measure V."
 
החוק עבר, והבעלים החדשים ניסו לעגן את הסכומים החדשים בחוזה. הרבה דיירים הסכימו למרות שטכנית יכלו לסרב לפי החוק החדש.
 
"In a petition filed earlier this year, David Avny, who co-owns the building, proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases"
 
אני מניח שחלק מהדיירים סירבו לסכומים החדשים, והגישו התנגדות. אחד הבעלים הציע להוריד קצת ולקבוע סכום בין המחיר הישן למחיר החדש. העירייה סירבה כי מהניתוח שלה של הנתונים, הבעלים החדשים ניפחו הוצאות והורידו השקעות בבניין.
___________________________
 
יכול להיות שהמחירים הנוכחיים היו נמוכים מאוד יחסית למחירי השוק, והם החליטו אחרי הקנייה לאזן את השכירות למחירים הגיוניים. אני מכיר מישהי שגרה בדירה 10 שנים, ובעלי הדירה לא העלו אף פעם את השכירות. הוא טען שהוא מרוויח מספיק מהדירה כדי שיכול לשמור על המחיר הנוכחי.
 
אבל יכול להיות שזה לא המקרה פה כי " It was the second recent example of a landlord failing to pass the city's bar for proving that additional rent increases were necessary."
הם לא הצליחו להוכיח שהיה הצדקה בכלל להעלות מחירים. אז לא נראה לי שמדובר על מקרה בו השכירות ההתחלתית הייתה נמוכה באופן מוגזם והבעלים החדשים רק רצו לאזן.
 
השבחה? הם לא השקיעו בבניין או שיפצו אותו אלא להיפך " landlord was allegedly cutting back on maintenance and services."
כלומר הבעלים החדשים לא עשו צעד כלשהו להצדיק עליית מחירים חוץ מזה שהם רצו לסחוט כמה שיותר כסף מהבניין.
 
לדעתי, השקעה טובה היא השקעה שבשנים הראשונות לא צריך בכלל להעלות מחירים. כשאנחנו קונים נכסים, אנחנו משאירים את השכר דירה כמו שהוא. הניתוח שלי מתחשב במצב הנוכחי של הנכס. אם מתחלף דייר, והשוק הנוכחי השתנה, אז אנחנו שוקלים עליית מחירים. אבל לרוב זה בסכומים קטנים (נגיד 1250 במקום 1200), ולא מחירים כמו בכתבה של 2050 במקום 1050.
 
יכול להיות שהדיירים חתמו כי אין להם ברירה אחרת. הם לא רוצים לעבור דירה ולכן מסכימים עם המחיר החדש. זה לא בהכרח אומר שהמחיר החדש הוא לפי השוק, אלא שיותר שווה להם להשאר עם המחיר החדש מאשר העלויות של מעבר דירה.
 
זה שהיה נסיון פשרה של "proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases", מביא לי לחשוב שזה "שיטת מצליח". משהו בסגנון של "נעלה להם ב-1,000 דולר, ואם הם יתנגדו נתפשר על עלייה של 'רק' 800 דולר".
 
אז יכול להיות פה כמה אופציות:
1. השקעה מאוד גרועה בו הם הסתמכו יותר מידי על רווח פוטנציאלי ולא על המצב הנוכחי - כלומר ניתוח גרוע או אופטימי מידי.
2. השקעה בו הם זיהו נכס עם שכר דירה נמוך במיוחד, והם הסתמכו על זה שיכלו לאזן את הנכס בשביל שזה יהיה השקעה סבירה.
3. השקעה סבירה, רק שמדובר בישראלים תחמנים שמנסים לסחוט כמה שיותר מהדיירים המסכנים דרך שיטת מצליח ולהכריח את זה להיות השקעה טובה יותר ממצב הוגן.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'ההימור שלי זאת אופציה מספר 2'
ההימור שלי זאת אופציה מספר 2
12/08/2018 | 14:41
5
19
דיירים שבעל הבית המוכר לא העלה להם את השכירות הרבה זמן, בזמן שהשכירות בשוק עלתה.
מוכר שהבין לאיפה הרוחות נושבות מבחינת רגולציה.
אולי הקונה פחות הבין (כמו שכתבת באופציה 1), אבל יכול גם להיות שהוא לקח בחשבון את התרחיש הזה, ועומד להפוך את זה לקונדו, או להרוס ולבנות מחדש.
לגבי אופציה 3- 11 דיירים שמשלמים מעל 2,000$ בחודש זה לא בדיוק קהל היעד שאתה רוצה ללכת נגדו בשיטת מצליח.
 
דיירים גם לא תמיד צריכים להתלונן. יש עיריות שמכריחות את בעל הבית לרשום אצלן כל העלאת שכירות.
בהחלטת העירייה לא התייחסו בכלל לשכירות בשוק. בדקו להם את הרווח התפעולי. 35,000$ זה מספיק בעיניהם כדי לפסול העלאה כזו, וזהו.
 
לפי ציטוט של החוק באחת התגובות בלינק, גם אם הם ישביחו את הנכס, לא יאשרו להם העלאה כזו. אפילו בהריסה של הבניין ובנייה חדשה, יכול להיות שלדיירים תהיה זכות ראשונים לחזור לדירה.
 
Rent Control יכול להיות מאד אגרסיבי, כמו במקרה הזה.
שינו לגמרי את מאזן הכוחות בין הבעלים לשוכרים.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'נניח וזה המצב'
נניח וזה המצב
12/08/2018 | 18:58
4
20
כלומר 11 דיירים ששילמו סכומים של כ-1,100, כשהשוק אומר שדירה כזאת שווה 2,100.
2,100 כפול 11 זה 23 אלף לחודש או 277 אלף לשנה. אז כן, הוא עלה מ-145 אלף לשנה ל-277 אלף לשנה. אבל בהתחשב בהשקעה של כמעט 5 מיליון דולר, הכנסה של 277 אלף לשנה זאת השקעה גרועה. אנחנו עושים כפול מזה ברוצ'סטר.
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'Tunnel vision'
Tunnel vision
12/08/2018 | 20:35
3
23
רוצ'סטר אזור פחות מבוקש, ופחות חזק.
זה די מובן מאליו שהתשואה השוטפת באזור חזק ובמגמת עלייה תהיה יותר נמוכה מבאזור חלש יותר.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'עזוב את רוצ'סטר'
עזוב את רוצ'סטר
12/08/2018 | 21:13
2
31
בהרבה מקומות אם תשים 5 מיליון דולר, תקבל שכר דירה הרבה יותר גדול.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'ובהרבה מקומות תקבל פחות'
ובהרבה מקומות תקבל פחות
13/08/2018 | 00:02
1
20
השורה העליונה הנוכחית בדוח רווח והפסד היא לא חזות הכל.
 
יש זכויות בנייה, ויש עוד דברים
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'נכון, יכול להיות שהם יהרסו את הבניין'
נכון, יכול להיות שהם יהרסו את הבניין
13/08/2018 | 00:12
19
ויבנו משהו שיהיה שווה הרבה יותר. בנתיים 5% תשואה ברוטו נראה כמו השקעה גרועה. לכן יכול להיות שיש הרבה יותר ערך לבניין מאשר ההכנסה הנוכחית או שפשוט מדובר בהשקעה גרועה.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אוי ואבוי...'
אוי ואבוי...
13/08/2018 | 01:48
36
תקציר, כולל פרטים על ההחלטה הסופית של בית המשפט, למי שלא רוצה לקרוא את הכל:
 
 
פעם אחת בצעירותי נתתי לישראלי להכין לי דו״ח מס, לא חוזר על הטעות הזאת...
 
זה אגב נכון גם לכל אמני הturbo tax, אם משקרים לתוכנה אפשר לחסוך המנון במיסים, רק שכשהIRS תופס אותכם זה עולה ביוקר. אוחנה שילמו את כל המס על ה100K+ של ההוצאות שלא היו אמורים לנכות ועוד 20% קנס.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

הודעות אחרונות

00:46 | 16.08.18 אורחים בפורום
09:30 | 15.08.18 אורחים בפורום
15:50 | 14.08.18 שלומי1948
20:48 | 09.08.18 אורחים בפורום
11:15 | 09.08.18 Answer everyone
00:35 | 08.08.18 ניר בבגני
16:33 | 05.08.18 ateyio
19:41 | 03.08.18 אורחים בפורום
21:52 | 02.08.18 אורחים בפורום
16:31 | 02.08.18 אורחים בפורום
11:44 | 01.08.18 אורחים בפורום
22:27 | 31.07.18 בחור חדש9

חם בפורומים של תפוז

אירוח וידאו - תמ``א 38
אירוח וידאו - תמ``א 38
עו``ד עפר שחל, מנהל הפורום ומומחה לבתים משותפים...
אירוח וידאו - תמ``א 38
אירוח וידאו - תמ``א 38
עו``ד עפר שחל, מנהל הפורום ומומחה לבתים משותפים...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ