וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה

מצב
הנושא נעול.

vinney

Well-known member
וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה

וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.

https://mv-voice.com/news/2018/08/06/city-rejects-request-to-increase-rents
 

צבי ליך

New member
זה לא מדוייק

וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.

https://mv-voice.com/news/2018/08/06/city-rejects-request-to-increase-rents
זה לא מדוייק
לפי מה שכתוב שם העבירו את הסעיף שמונע מהם להעלות את השכירות רק כמה חודשים *אחרי* שהם קנו את הנכס. אם היו מעלים את השכירות מיד, כנראה שלא הייתה בעיה.
&nbsp
זאת מכה שמתפשטת, ויכולה לקרות בהרבה מקומות (במיוחד איפה שאין הרבה Owner Occupied), בלי קשר לזהות הבעלים.
&nbsp
אסור לחכות עם העלאות שכירות.
 

vinney

Well-known member
הם העלו מיד.

זה לא מדוייק
לפי מה שכתוב שם העבירו את הסעיף שמונע מהם להעלות את השכירות רק כמה חודשים *אחרי* שהם קנו את הנכס. אם היו מעלים את השכירות מיד, כנראה שלא הייתה בעיה.
&nbsp
זאת מכה שמתפשטת, ויכולה לקרות בהרבה מקומות (במיוחד איפה שאין הרבה Owner Occupied), בלי קשר לזהות הבעלים.
&nbsp
אסור לחכות עם העלאות שכירות.
הם העלו מיד.
החוק שהעבירו היה חוק רטרואקטיבי שדרש מבעלי בתים להקפיא את שכר הדירה כפי שהיה כשהחוק הוצע, לא כשהחוק עבר, בדיוק כדי למנוע מבעלי הנכסים להעלות את המחירים לפני שהחוק נכנס לתוקף.
&nbsp
הישראלים בסיפור קנו את הנכס אחרי שהחוק הוצע, ומיד ניסו להעלות מחירים. כשהחוק עבר - העיריה דרשה מהם להחזיר את המצב לקדמותו.
&nbsp
מוסר השכל? כשקונים נכסים כדאי לבדוק איזו חקיקה יש בצנרת, במיוחד באזורים שמאוד תוקפניים כלפי בעלי נכסים (בעיקר בחופים, אבל לא רק).
&nbsp
בקליפורניה הולך להיות משאל עם בנובמבר אם לבטל את הפטור מrent control לבעלי נכסים בודדים (בניגוד למולטיפמילי), ואם זה יעבור זה יחסל השקעות בנכסים בקליפורניה. נראה איך זה יעבוד...
 

צבי ליך

New member
I stand corrected

הם העלו מיד.
החוק שהעבירו היה חוק רטרואקטיבי שדרש מבעלי בתים להקפיא את שכר הדירה כפי שהיה כשהחוק הוצע, לא כשהחוק עבר, בדיוק כדי למנוע מבעלי הנכסים להעלות את המחירים לפני שהחוק נכנס לתוקף.
&nbsp
הישראלים בסיפור קנו את הנכס אחרי שהחוק הוצע, ומיד ניסו להעלות מחירים. כשהחוק עבר - העיריה דרשה מהם להחזיר את המצב לקדמותו.
&nbsp
מוסר השכל? כשקונים נכסים כדאי לבדוק איזו חקיקה יש בצנרת, במיוחד באזורים שמאוד תוקפניים כלפי בעלי נכסים (בעיקר בחופים, אבל לא רק).
&nbsp
בקליפורניה הולך להיות משאל עם בנובמבר אם לבטל את הפטור מrent control לבעלי נכסים בודדים (בניגוד למולטיפמילי), ואם זה יעבור זה יחסל השקעות בנכסים בקליפורניה. נראה איך זה יעבוד...
I stand corrected
כשכותבים בקליפורניה חוקים חושבים על הכל.
&nbsp
באמת מעניין לאן זה יילך
 
אז תאורטית הבניין שווה

וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.

https://mv-voice.com/news/2018/08/06/city-rejects-request-to-increase-rents
אז תאורטית הבניין שווה
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
 

צבי ליך

New member
תלוי

אז תאורטית הבניין שווה
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
תלוי
אולי אפשר להפוך את הקיים לקונדומיניום (ואז מי שיקנה את היחידות יגור שם), אולי אפשר להרוס ולבנות משהו עם יותר יחידות.
&nbsp
אני לא מכיר, אבל נשמע לי כמו אזור שרק הקרקע בו שווה יותר ממיליון
 

vinney

Well-known member
הבניין לא שווה כלום.

אז תאורטית הבניין שווה
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
הבניין לא שווה כלום.
כמו שרואים מהסיפור, העיריה לא תאפשר למשקיע "להתעשר" מההשקעה הזאת. 35 אלף רווח בשנה על השקעה של 4.5 מליון זה כלום, ריבית בבנק תתן יותר.
&nbsp
מה ששווה זה הקרקע, והאפשרות להרוס את הבניין ולבנות חדש שיכיל יותר יחידות (לא כפופות לחוק הזה) או לבנות קונדו ולמכור כל יחידה בנפרד.
 

naf86

New member
2 מסקנות

וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.

https://mv-voice.com/news/2018/08/06/city-rejects-request-to-increase-rents
2 מסקנות
1. לבדוק את חוקי האזור או להמנע מהשקעות עם חוקים סוציאלים שאמנם טובים לדיירים, אבל יכולים לפגוע במשקיעים
2. לחשב את כדאיות ההשקעה בהתאם להכנסה העכשווית ולא הכנסה עתידית פוטנציאלית. אם ההשקעה מוצלחת עם ההכנסה עכשיו, הרי שההשקעה תהיה עוד יותר מוצלחת אם מעלים שכר דירה מתישהו בעתיד.
 

צבי ליך

New member
מסכים רק עם חלק מ-1

2 מסקנות
1. לבדוק את חוקי האזור או להמנע מהשקעות עם חוקים סוציאלים שאמנם טובים לדיירים, אבל יכולים לפגוע במשקיעים
2. לחשב את כדאיות ההשקעה בהתאם להכנסה העכשווית ולא הכנסה עתידית פוטנציאלית. אם ההשקעה מוצלחת עם ההכנסה עכשיו, הרי שההשקעה תהיה עוד יותר מוצלחת אם מעלים שכר דירה מתישהו בעתיד.
מסכים רק עם חלק מ-1
צריך לבדוק את חוקי האזור, עם דגש על rent control.
לפסול מקומות עם חוקים בעד הדייר? תלוי במחיר ובשאר הפרמטרים.

לגבי מסקנה 2- קיצונית מדי. השלב הבא זה לשים את הכסף מתחת לבלטות? צריך להניח הנחות סבירות לגבי ההכנסה העתידית. אם הסיכוי עברה חקיקה עוינת או שיש סיכוי גבוה שתעבור חקיקה עוינת, אז צריך להתחשב בזה
 

naf86

New member
לא כתבתי לפסול אלא להמנע

מסכים רק עם חלק מ-1
צריך לבדוק את חוקי האזור, עם דגש על rent control.
לפסול מקומות עם חוקים בעד הדייר? תלוי במחיר ובשאר הפרמטרים.

לגבי מסקנה 2- קיצונית מדי. השלב הבא זה לשים את הכסף מתחת לבלטות? צריך להניח הנחות סבירות לגבי ההכנסה העתידית. אם הסיכוי עברה חקיקה עוינת או שיש סיכוי גבוה שתעבור חקיקה עוינת, אז צריך להתחשב בזה
לא כתבתי לפסול אלא להמנע
אם חושבים שהחוקים המקומיים יכולים לפגוע בהשקעה, אולי כדאי למצוא מקום אחר.
&nbsp
לשים את הכסף מתחת לבלטות? הרי ככה לא עושים כסף בכלל.
כן, הנחות סבירות. במקרה שבשרשור הם העלו את שכר הדירה ב-100%. כלומר לפי הנתונים העכשווים, זה נראה כמו השקעה גרועה מבחינת התשואה כי הם בקושי עושים כסף. כנראה שהם הסתמכו על זה שהם יקפיצו את השכר הדירה בצורה קיצונית.
&nbsp
 

צבי ליך

New member
הם הניחו השכרה במחירי שוק

לא כתבתי לפסול אלא להמנע
אם חושבים שהחוקים המקומיים יכולים לפגוע בהשקעה, אולי כדאי למצוא מקום אחר.
&nbsp
לשים את הכסף מתחת לבלטות? הרי ככה לא עושים כסף בכלל.
כן, הנחות סבירות. במקרה שבשרשור הם העלו את שכר הדירה ב-100%. כלומר לפי הנתונים העכשווים, זה נראה כמו השקעה גרועה מבחינת התשואה כי הם בקושי עושים כסף. כנראה שהם הסתמכו על זה שהם יקפיצו את השכר הדירה בצורה קיצונית.
&nbsp
הם הניחו השכרה במחירי שוק
או לפחות קרוב לזה.
עובדה שהדיירים חתמו על החוזים.
זה סביר. לא דבר שלא קורה.
&nbsp
ה-rent control תקע אותם. בדיקה משפטית היתה מכינה אותם לזה.
&nbsp
לפי הגישה שלך השבחות הן אף פעם לא השקעות טובות. מוגזם.
 

naf86

New member
הנה מה שאני הבנתי מהכתבה

הם הניחו השכרה במחירי שוק
או לפחות קרוב לזה.
עובדה שהדיירים חתמו על החוזים.
זה סביר. לא דבר שלא קורה.
&nbsp
ה-rent control תקע אותם. בדיקה משפטית היתה מכינה אותם לזה.
&nbsp
לפי הגישה שלך השבחות הן אף פעם לא השקעות טובות. מוגזם.
הנה מה שאני הבנתי מהכתבה
"After the Ohanas acquired the property, most of the 11 tenants were soon served with steep rent increases."
&nbsp
הם קנו את הנכס, וקצת אחרי זה הביאו לדיירים חוזים חדשים עם שכר דירה הרבה יותר גבוה מהמצב הנוכחי, חלק כמעט כפול.
&nbsp
"After voters passed the rent control measure, the apartment owners attempted to lock their tenants into higher rates by getting them to sign yearlong leases. Many tenants agreed to the leases even though their rents were supposed to roll back, under the provisions of Measure V."
&nbsp
החוק עבר, והבעלים החדשים ניסו לעגן את הסכומים החדשים בחוזה. הרבה דיירים הסכימו למרות שטכנית יכלו לסרב לפי החוק החדש.
&nbsp
"In a petition filed earlier this year, David Avny, who co-owns the building, proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases"
&nbsp
אני מניח שחלק מהדיירים סירבו לסכומים החדשים, והגישו התנגדות. אחד הבעלים הציע להוריד קצת ולקבוע סכום בין המחיר הישן למחיר החדש. העירייה סירבה כי מהניתוח שלה של הנתונים, הבעלים החדשים ניפחו הוצאות והורידו השקעות בבניין.
___________________________
&nbsp
יכול להיות שהמחירים הנוכחיים היו נמוכים מאוד יחסית למחירי השוק, והם החליטו אחרי הקנייה לאזן את השכירות למחירים הגיוניים. אני מכיר מישהי שגרה בדירה 10 שנים, ובעלי הדירה לא העלו אף פעם את השכירות. הוא טען שהוא מרוויח מספיק מהדירה כדי שיכול לשמור על המחיר הנוכחי.
&nbsp
אבל יכול להיות שזה לא המקרה פה כי " It was the second recent example of a landlord failing to pass the city's bar for proving that additional rent increases were necessary."
הם לא הצליחו להוכיח שהיה הצדקה בכלל להעלות מחירים. אז לא נראה לי שמדובר על מקרה בו השכירות ההתחלתית הייתה נמוכה באופן מוגזם והבעלים החדשים רק רצו לאזן.
&nbsp
השבחה? הם לא השקיעו בבניין או שיפצו אותו אלא להיפך " landlord was allegedly cutting back on maintenance and services."
כלומר הבעלים החדשים לא עשו צעד כלשהו להצדיק עליית מחירים חוץ מזה שהם רצו לסחוט כמה שיותר כסף מהבניין.
&nbsp
לדעתי, השקעה טובה היא השקעה שבשנים הראשונות לא צריך בכלל להעלות מחירים. כשאנחנו קונים נכסים, אנחנו משאירים את השכר דירה כמו שהוא. הניתוח שלי מתחשב במצב הנוכחי של הנכס. אם מתחלף דייר, והשוק הנוכחי השתנה, אז אנחנו שוקלים עליית מחירים. אבל לרוב זה בסכומים קטנים (נגיד 1250 במקום 1200), ולא מחירים כמו בכתבה של 2050 במקום 1050.
&nbsp
יכול להיות שהדיירים חתמו כי אין להם ברירה אחרת. הם לא רוצים לעבור דירה ולכן מסכימים עם המחיר החדש. זה לא בהכרח אומר שהמחיר החדש הוא לפי השוק, אלא שיותר שווה להם להשאר עם המחיר החדש מאשר העלויות של מעבר דירה.
&nbsp
זה שהיה נסיון פשרה של "proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases", מביא לי לחשוב שזה "שיטת מצליח". משהו בסגנון של "נעלה להם ב-1,000 דולר, ואם הם יתנגדו נתפשר על עלייה של 'רק' 800 דולר".
&nbsp
אז יכול להיות פה כמה אופציות:
1. השקעה מאוד גרועה בו הם הסתמכו יותר מידי על רווח פוטנציאלי ולא על המצב הנוכחי - כלומר ניתוח גרוע או אופטימי מידי.
2. השקעה בו הם זיהו נכס עם שכר דירה נמוך במיוחד, והם הסתמכו על זה שיכלו לאזן את הנכס בשביל שזה יהיה השקעה סבירה.
3. השקעה סבירה, רק שמדובר בישראלים תחמנים שמנסים לסחוט כמה שיותר מהדיירים המסכנים דרך שיטת מצליח ולהכריח את זה להיות השקעה טובה יותר ממצב הוגן.
 

צבי ליך

New member
ההימור שלי זאת אופציה מספר 2

הנה מה שאני הבנתי מהכתבה
"After the Ohanas acquired the property, most of the 11 tenants were soon served with steep rent increases."
&nbsp
הם קנו את הנכס, וקצת אחרי זה הביאו לדיירים חוזים חדשים עם שכר דירה הרבה יותר גבוה מהמצב הנוכחי, חלק כמעט כפול.
&nbsp
"After voters passed the rent control measure, the apartment owners attempted to lock their tenants into higher rates by getting them to sign yearlong leases. Many tenants agreed to the leases even though their rents were supposed to roll back, under the provisions of Measure V."
&nbsp
החוק עבר, והבעלים החדשים ניסו לעגן את הסכומים החדשים בחוזה. הרבה דיירים הסכימו למרות שטכנית יכלו לסרב לפי החוק החדש.
&nbsp
"In a petition filed earlier this year, David Avny, who co-owns the building, proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases"
&nbsp
אני מניח שחלק מהדיירים סירבו לסכומים החדשים, והגישו התנגדות. אחד הבעלים הציע להוריד קצת ולקבוע סכום בין המחיר הישן למחיר החדש. העירייה סירבה כי מהניתוח שלה של הנתונים, הבעלים החדשים ניפחו הוצאות והורידו השקעות בבניין.
___________________________
&nbsp
יכול להיות שהמחירים הנוכחיים היו נמוכים מאוד יחסית למחירי השוק, והם החליטו אחרי הקנייה לאזן את השכירות למחירים הגיוניים. אני מכיר מישהי שגרה בדירה 10 שנים, ובעלי הדירה לא העלו אף פעם את השכירות. הוא טען שהוא מרוויח מספיק מהדירה כדי שיכול לשמור על המחיר הנוכחי.
&nbsp
אבל יכול להיות שזה לא המקרה פה כי " It was the second recent example of a landlord failing to pass the city's bar for proving that additional rent increases were necessary."
הם לא הצליחו להוכיח שהיה הצדקה בכלל להעלות מחירים. אז לא נראה לי שמדובר על מקרה בו השכירות ההתחלתית הייתה נמוכה באופן מוגזם והבעלים החדשים רק רצו לאזן.
&nbsp
השבחה? הם לא השקיעו בבניין או שיפצו אותו אלא להיפך " landlord was allegedly cutting back on maintenance and services."
כלומר הבעלים החדשים לא עשו צעד כלשהו להצדיק עליית מחירים חוץ מזה שהם רצו לסחוט כמה שיותר כסף מהבניין.
&nbsp
לדעתי, השקעה טובה היא השקעה שבשנים הראשונות לא צריך בכלל להעלות מחירים. כשאנחנו קונים נכסים, אנחנו משאירים את השכר דירה כמו שהוא. הניתוח שלי מתחשב במצב הנוכחי של הנכס. אם מתחלף דייר, והשוק הנוכחי השתנה, אז אנחנו שוקלים עליית מחירים. אבל לרוב זה בסכומים קטנים (נגיד 1250 במקום 1200), ולא מחירים כמו בכתבה של 2050 במקום 1050.
&nbsp
יכול להיות שהדיירים חתמו כי אין להם ברירה אחרת. הם לא רוצים לעבור דירה ולכן מסכימים עם המחיר החדש. זה לא בהכרח אומר שהמחיר החדש הוא לפי השוק, אלא שיותר שווה להם להשאר עם המחיר החדש מאשר העלויות של מעבר דירה.
&nbsp
זה שהיה נסיון פשרה של "proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases", מביא לי לחשוב שזה "שיטת מצליח". משהו בסגנון של "נעלה להם ב-1,000 דולר, ואם הם יתנגדו נתפשר על עלייה של 'רק' 800 דולר".
&nbsp
אז יכול להיות פה כמה אופציות:
1. השקעה מאוד גרועה בו הם הסתמכו יותר מידי על רווח פוטנציאלי ולא על המצב הנוכחי - כלומר ניתוח גרוע או אופטימי מידי.
2. השקעה בו הם זיהו נכס עם שכר דירה נמוך במיוחד, והם הסתמכו על זה שיכלו לאזן את הנכס בשביל שזה יהיה השקעה סבירה.
3. השקעה סבירה, רק שמדובר בישראלים תחמנים שמנסים לסחוט כמה שיותר מהדיירים המסכנים דרך שיטת מצליח ולהכריח את זה להיות השקעה טובה יותר ממצב הוגן.
ההימור שלי זאת אופציה מספר 2
דיירים שבעל הבית המוכר לא העלה להם את השכירות הרבה זמן, בזמן שהשכירות בשוק עלתה.
מוכר שהבין לאיפה הרוחות נושבות מבחינת רגולציה.
אולי הקונה פחות הבין (כמו שכתבת באופציה 1), אבל יכול גם להיות שהוא לקח בחשבון את התרחיש הזה, ועומד להפוך את זה לקונדו, או להרוס ולבנות מחדש.
לגבי אופציה 3- 11 דיירים שמשלמים מעל 2,000$ בחודש זה לא בדיוק קהל היעד שאתה רוצה ללכת נגדו בשיטת מצליח.
&nbsp
דיירים גם לא תמיד צריכים להתלונן. יש עיריות שמכריחות את בעל הבית לרשום אצלן כל העלאת שכירות.
בהחלטת העירייה לא התייחסו בכלל לשכירות בשוק. בדקו להם את הרווח התפעולי. 35,000$ זה מספיק בעיניהם כדי לפסול העלאה כזו, וזהו.
&nbsp
לפי ציטוט של החוק באחת התגובות בלינק, גם אם הם ישביחו את הנכס, לא יאשרו להם העלאה כזו. אפילו בהריסה של הבניין ובנייה חדשה, יכול להיות שלדיירים תהיה זכות ראשונים לחזור לדירה.
&nbsp
Rent Control יכול להיות מאד אגרסיבי, כמו במקרה הזה.
שינו לגמרי את מאזן הכוחות בין הבעלים לשוכרים.
 

naf86

New member
נניח וזה המצב

ההימור שלי זאת אופציה מספר 2
דיירים שבעל הבית המוכר לא העלה להם את השכירות הרבה זמן, בזמן שהשכירות בשוק עלתה.
מוכר שהבין לאיפה הרוחות נושבות מבחינת רגולציה.
אולי הקונה פחות הבין (כמו שכתבת באופציה 1), אבל יכול גם להיות שהוא לקח בחשבון את התרחיש הזה, ועומד להפוך את זה לקונדו, או להרוס ולבנות מחדש.
לגבי אופציה 3- 11 דיירים שמשלמים מעל 2,000$ בחודש זה לא בדיוק קהל היעד שאתה רוצה ללכת נגדו בשיטת מצליח.
&nbsp
דיירים גם לא תמיד צריכים להתלונן. יש עיריות שמכריחות את בעל הבית לרשום אצלן כל העלאת שכירות.
בהחלטת העירייה לא התייחסו בכלל לשכירות בשוק. בדקו להם את הרווח התפעולי. 35,000$ זה מספיק בעיניהם כדי לפסול העלאה כזו, וזהו.
&nbsp
לפי ציטוט של החוק באחת התגובות בלינק, גם אם הם ישביחו את הנכס, לא יאשרו להם העלאה כזו. אפילו בהריסה של הבניין ובנייה חדשה, יכול להיות שלדיירים תהיה זכות ראשונים לחזור לדירה.
&nbsp
Rent Control יכול להיות מאד אגרסיבי, כמו במקרה הזה.
שינו לגמרי את מאזן הכוחות בין הבעלים לשוכרים.
נניח וזה המצב
כלומר 11 דיירים ששילמו סכומים של כ-1,100, כשהשוק אומר שדירה כזאת שווה 2,100.
2,100 כפול 11 זה 23 אלף לחודש או 277 אלף לשנה. אז כן, הוא עלה מ-145 אלף לשנה ל-277 אלף לשנה. אבל בהתחשב בהשקעה של כמעט 5 מיליון דולר, הכנסה של 277 אלף לשנה זאת השקעה גרועה. אנחנו עושים כפול מזה ברוצ'סטר.
&nbsp
 

צבי ליך

New member
Tunnel vision

נניח וזה המצב
כלומר 11 דיירים ששילמו סכומים של כ-1,100, כשהשוק אומר שדירה כזאת שווה 2,100.
2,100 כפול 11 זה 23 אלף לחודש או 277 אלף לשנה. אז כן, הוא עלה מ-145 אלף לשנה ל-277 אלף לשנה. אבל בהתחשב בהשקעה של כמעט 5 מיליון דולר, הכנסה של 277 אלף לשנה זאת השקעה גרועה. אנחנו עושים כפול מזה ברוצ'סטר.
&nbsp
Tunnel vision
רוצ'סטר אזור פחות מבוקש, ופחות חזק.
זה די מובן מאליו שהתשואה השוטפת באזור חזק ובמגמת עלייה תהיה יותר נמוכה מבאזור חלש יותר.
 

naf86

New member
עזוב את רוצ'סטר

Tunnel vision
רוצ'סטר אזור פחות מבוקש, ופחות חזק.
זה די מובן מאליו שהתשואה השוטפת באזור חזק ובמגמת עלייה תהיה יותר נמוכה מבאזור חלש יותר.
עזוב את רוצ'סטר
בהרבה מקומות אם תשים 5 מיליון דולר, תקבל שכר דירה הרבה יותר גדול.
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה