למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט
- פותח הנושא tedkovits
- פורסם בתאריך
- מצב
Boston Guy
New member
אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל
שומר נפשו ירחק - גם מהנכס, וגם ממי שמתאר את הנכס הזה כ"בית גדול, 5 חדרי שינה + 2 חדרי אמבטיה הבית משופץ לחלוטין".
בתמונות שנמצאות באותו מסמך עצמו רואים בית שאפילו אדם עם בעיות ראייה קשות יכול להבין שאין בינו לבין "משופץ לחלוטין" שום קשר.
המחיר שבו הבית הזה נמכר לפני שנה - 2,900$ - התאים לנכס הזה הרבה יותר מהמחיר שנקוב במסמך.
אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל
שומר נפשו ירחק - גם מהנכס, וגם ממי שמתאר את הנכס הזה כ"בית גדול, 5 חדרי שינה + 2 חדרי אמבטיה הבית משופץ לחלוטין".
בתמונות שנמצאות באותו מסמך עצמו רואים בית שאפילו אדם עם בעיות ראייה קשות יכול להבין שאין בינו לבין "משופץ לחלוטין" שום קשר.
המחיר שבו הבית הזה נמכר לפני שנה - 2,900$ - התאים לנכס הזה הרבה יותר מהמחיר שנקוב במסמך.
תגובה למגיבים
תודה למגיבים, אתם באמת חדי לשון אבל כנראה לא כל כך חדי מח. למעשה אני די בטוח שאתם רפי שכל, ובעיקר אנשים רעים ובורים. האם מישהו מהמגיבים בעל בתים בדטרוייט? האם יש למישהו מכם שמץ של מושג על ההשקעות בדטרוייט? אני בטוח שלא. אולי שמעתם שמועות אבל אתם לא באמת יודעים דבר וחצי דבר. אז אני אספר לכם כמה עובדות: 1. הצילומים - צולמו חודש לפני תם השיפוץ. על העבודות פיקחתי בעצמי. 2. מחיר הבית (יש קבלות לכל דבר) : 4,500$ מחיר הבית, כ- 6,000$ מחיר מיסים שצריך היה לשלם חובות לעיריה, ועוד סביב 40K$ שיפוץ. עשו את החשבון לבד, והוסיפו את זמן השיפוץ והוצאות נוספות. 3. הבית מושכר ב - 900$. עובדה. האם מישהוא מכם יודע להראות לי בפועל החזר השקעה טוב יותר, מגובה במספרים בדוחות מס? אין צורך לענות - אני יודע שלא.
אתם יכולים לזלזל בהשקעות בדטרויט או בכל מקום אחר מתוך בורות וחוסר ידע והבנה, אבל לנסות ולהצביע על מי שמוכר נכס כהונאה / רמאות / טפשות למה? בגלל ש BOSTON GUY החליט שהבית שווה 2900$? לא ידעתי שהאדון הנכבד הוא בעצם שמאי - מומחה לדטרויט, ביקר בבית בדק והעריך וקבע נחרצות שזהו שוויו של הבית,
אל תקנו את הבית. אמכור אותו בקלות גם ללא "עזרתכם". שמרו את הבורות והרוע אצלכם - דפי פורומים לא נועדו לכם.
תגובה למגיבים
תודה למגיבים, אתם באמת חדי לשון אבל כנראה לא כל כך חדי מח. למעשה אני די בטוח שאתם רפי שכל, ובעיקר אנשים רעים ובורים. האם מישהו מהמגיבים בעל בתים בדטרוייט? האם יש למישהו מכם שמץ של מושג על ההשקעות בדטרוייט? אני בטוח שלא. אולי שמעתם שמועות אבל אתם לא באמת יודעים דבר וחצי דבר. אז אני אספר לכם כמה עובדות: 1. הצילומים - צולמו חודש לפני תם השיפוץ. על העבודות פיקחתי בעצמי. 2. מחיר הבית (יש קבלות לכל דבר) : 4,500$ מחיר הבית, כ- 6,000$ מחיר מיסים שצריך היה לשלם חובות לעיריה, ועוד סביב 40K$ שיפוץ. עשו את החשבון לבד, והוסיפו את זמן השיפוץ והוצאות נוספות. 3. הבית מושכר ב - 900$. עובדה. האם מישהוא מכם יודע להראות לי בפועל החזר השקעה טוב יותר, מגובה במספרים בדוחות מס? אין צורך לענות - אני יודע שלא.
אתם יכולים לזלזל בהשקעות בדטרויט או בכל מקום אחר מתוך בורות וחוסר ידע והבנה, אבל לנסות ולהצביע על מי שמוכר נכס כהונאה / רמאות / טפשות למה? בגלל ש BOSTON GUY החליט שהבית שווה 2900$? לא ידעתי שהאדון הנכבד הוא בעצם שמאי - מומחה לדטרויט, ביקר בבית בדק והעריך וקבע נחרצות שזהו שוויו של הבית,
אל תקנו את הבית. אמכור אותו בקלות גם ללא "עזרתכם". שמרו את הבורות והרוע אצלכם - דפי פורומים לא נועדו לכם.
עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו
אתה טענת שהנכס שופץ, עכשיו מסתבר שהתמונות הן "חודש לפני תום השיפוץ". מה קרה, נשברה המצלמה? ותגיד לי - כמה אפשר לשפץ בחודש, תחת שלג?
הבית מושכר - "עובדה". זה למה לא הצלחת להביא אפילו תמונה אחת של איך הבית נראה כשאור דולק בחדרים?
"החזר השקעה טוב יותר" - וודאי שלא, כי זה לא קיים. המספרים שלך מופרכים. גם אם נניח לרגע שהבית אכן מושכר, למישהו שאכן מוכן לשלם 900 דולר עליו, ואכן יעשה זאת במשך כמעט שנה ברציפות (שלוש הנחות מאוד גדולות כשמדובר על הבית הזה באזור הזה) - אין לך שם אף סעיף הוצאות על תחזוקה. שום דבר לא נשבר אף פעם בבית בן 100? אלא אם הרסת את הבית ובנית אותו מאפס (וזה לא היה נראה כך חודש לפני תום הבניה), יהיו לך שם נזילות, בעיות חשמל, תיקוני קירות, טיפול בכל מיני מזיקים שיחדרו לבית מכל החורים, וכו' וכד'. $0 הוצאות? הצחקת אותי.
דפי הפורום לא נועדו לנו, אנחנו יודעים מי אתה ומה אתה. דפי הפורום נועדו לאלה שעלולים ליפול בפח.
עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו
אתה טענת שהנכס שופץ, עכשיו מסתבר שהתמונות הן "חודש לפני תום השיפוץ". מה קרה, נשברה המצלמה? ותגיד לי - כמה אפשר לשפץ בחודש, תחת שלג?
הבית מושכר - "עובדה". זה למה לא הצלחת להביא אפילו תמונה אחת של איך הבית נראה כשאור דולק בחדרים?
"החזר השקעה טוב יותר" - וודאי שלא, כי זה לא קיים. המספרים שלך מופרכים. גם אם נניח לרגע שהבית אכן מושכר, למישהו שאכן מוכן לשלם 900 דולר עליו, ואכן יעשה זאת במשך כמעט שנה ברציפות (שלוש הנחות מאוד גדולות כשמדובר על הבית הזה באזור הזה) - אין לך שם אף סעיף הוצאות על תחזוקה. שום דבר לא נשבר אף פעם בבית בן 100? אלא אם הרסת את הבית ובנית אותו מאפס (וזה לא היה נראה כך חודש לפני תום הבניה), יהיו לך שם נזילות, בעיות חשמל, תיקוני קירות, טיפול בכל מיני מזיקים שיחדרו לבית מכל החורים, וכו' וכד'. $0 הוצאות? הצחקת אותי.
דפי הפורום לא נועדו לנו, אנחנו יודעים מי אתה ומה אתה. דפי הפורום נועדו לאלה שעלולים ליפול בפח.
למה אתה מתחפר מאחורי טעות?
תמונות עדכניות של אחרי השיפוץ יעזרו לך למכור את הנכס.
אם יש כאלה, תעלה אותן, ולא תמונות ישנות.
 
אתה יועץ עסקי. זה א'-ב' של שיווק.
למה אתה מתחפר מאחורי טעות?
תמונות עדכניות של אחרי השיפוץ יעזרו לך למכור את הנכס.
אם יש כאלה, תעלה אותן, ולא תמונות ישנות.
 
אתה יועץ עסקי. זה א'-ב' של שיווק.
אתה לא חדש פה אבאל'ה
אתה יודע שזה לא פורום פרסומי.
זה פורום שבו אנשים מחפשים עצות ומידע.
אישית, אין לי בעיה עם זה שאנשים מפרסמים פה, אבל על מה אתה מקטר?
 
לא ראיתי אותך עוזר פה יותר מדי כשעולות שאלות בפורום.
אתה לא חדש פה אבאל'ה
אתה יודע שזה לא פורום פרסומי.
זה פורום שבו אנשים מחפשים עצות ומידע.
אישית, אין לי בעיה עם זה שאנשים מפרסמים פה, אבל על מה אתה מקטר?
 
לא ראיתי אותך עוזר פה יותר מדי כשעולות שאלות בפורום.
הבית עלה לך 51.5 אלף
אבל זה לא אומר שזה שווה את המחיר. אני מסתכל באזור בו הבית נמצא. רוב הבתים נמכרו לאחרונה בפחות מ-20 אלף. נדיר מאוד למצוא בתים שנמכרו מעל 50 אלף. חלק מגרדים אם אזור ה-40 אלף.
 
לקונים לא אכפת כמה עלה לך השיפוצים ומיסים. הם קונים לפי השווי הנוכחי של הבית. האם הבית שווה 59 אלף? בספק. טרוליה מעריכים את הבית ב-18,219. זילו מעריכים את הבית ב-18,193.
 
1500 רגל מרובע לרוב מתאים לבית של 3 חדרים. אולי אפשר גם 4 חדרים, אבל זה בדוחק.
 
 
 
 
הבית עלה לך 51.5 אלף
אבל זה לא אומר שזה שווה את המחיר. אני מסתכל באזור בו הבית נמצא. רוב הבתים נמכרו לאחרונה בפחות מ-20 אלף. נדיר מאוד למצוא בתים שנמכרו מעל 50 אלף. חלק מגרדים אם אזור ה-40 אלף.
 
לקונים לא אכפת כמה עלה לך השיפוצים ומיסים. הם קונים לפי השווי הנוכחי של הבית. האם הבית שווה 59 אלף? בספק. טרוליה מעריכים את הבית ב-18,219. זילו מעריכים את הבית ב-18,193.
 
1500 רגל מרובע לרוב מתאים לבית של 3 חדרים. אולי אפשר גם 4 חדרים, אבל זה בדוחק.
 
 
 
 
NAF86
הניתוח שלך לא נכון, והוא נובע מחוסר ידע על דטרויט. בבתים בדטרויט לא נספרים שטחי המרתפים ועליות הגג. סה"כ הבית הזה - שטחו למעלה מ - 270 מ"ר. אתה צודק שיש מעט בתים שנמכרים למעלה מ - 50K, וזה בדיוק המקרה - בית נדיר בגודלו ובאיכותו. דווקא בגלל נתונים אלה, הביקוש להשכרת בתים כאלה חזק ואלה נחטפים במהירות. הערכות טרוליה / זילו אינם רלוונטיים כלל בגלל היקף שיפוץ הבית וערכו הריאלי. יש לי בתים נוספים באזור של 3/1 גם כן משופצים שערכם סביב 30-35K, ומושכרים 650-700$. לדוגמה - 12005
St. Marys St Detroit
NAF86
הניתוח שלך לא נכון, והוא נובע מחוסר ידע על דטרויט. בבתים בדטרויט לא נספרים שטחי המרתפים ועליות הגג. סה"כ הבית הזה - שטחו למעלה מ - 270 מ"ר. אתה צודק שיש מעט בתים שנמכרים למעלה מ - 50K, וזה בדיוק המקרה - בית נדיר בגודלו ובאיכותו. דווקא בגלל נתונים אלה, הביקוש להשכרת בתים כאלה חזק ואלה נחטפים במהירות. הערכות טרוליה / זילו אינם רלוונטיים כלל בגלל היקף שיפוץ הבית וערכו הריאלי. יש לי בתים נוספים באזור של 3/1 גם כן משופצים שערכם סביב 30-35K, ומושכרים 650-700$. לדוגמה - 12005
St. Marys St Detroit
מה הקשר עכשיו עליית גג?
זה לא רק בדטרויט שלא סופרים עליית גג ומרתפים. לכן זה לא רלוונטי לדיון.
נכון, אני לא מבין בדטרויט. העיר שאני מושקע בה נמצא 300 מייל מזרחה. אבל אני כן מבין בניתוח נכסים.
 
אתה הבאת נתונים - 1500 רגל מרובע עם 5 חדרים. בדרך כלל בבתים בגודל כזה יש 3 או 4 חדרי שינה. אם לך יש 5 חדרי שינה, כנראה החדרים מאוד קטנים.
 
אם הבית שלך היה איכותי/נדיר/מעולה, הרי שמשקיעים מקומיים היו חוטפים אותו. לא היית צריך לכתוב בפורום אנונימי ישראלי.
 
עלות השיפוץ לא מעניין אף אחד. זה כסף שאתה הוצאת. אדם שירצה לקנות את הנכס, יבוא לנכס, יראה את המצב שלו, ויעריך את השווי שלו. זה לא משנה כמה כסף אתה שמת בנכס, אלא ההערכה לגבי מצב הנכס והשוואה לשוק המקומי.
 
כשאתה כתוב ערך לנכסים שלך, זה לא אומר כלום. אתה יכול להעריך את הנכס שלך גם במיליון דולר. למי אכפת? מה שחשוב זה כמה כסף קונה פוטנציאלי מוכן לשים בשביל לקנות את הנכס שלך. ההערכה שלי, ושל רבים פה בפורום זה שלא תצליח למכור את הנכס במעל 50 אלף דולר. בטח שלא בשכונה בו הנכסים נמכרים באזור ה-20 אלף. זה לא משנה כמה תטפח לעצמך על הכתף על השיפוץ והכספים שהשקעת.
מה הקשר עכשיו עליית גג?
זה לא רק בדטרויט שלא סופרים עליית גג ומרתפים. לכן זה לא רלוונטי לדיון.
נכון, אני לא מבין בדטרויט. העיר שאני מושקע בה נמצא 300 מייל מזרחה. אבל אני כן מבין בניתוח נכסים.
 
אתה הבאת נתונים - 1500 רגל מרובע עם 5 חדרים. בדרך כלל בבתים בגודל כזה יש 3 או 4 חדרי שינה. אם לך יש 5 חדרי שינה, כנראה החדרים מאוד קטנים.
 
אם הבית שלך היה איכותי/נדיר/מעולה, הרי שמשקיעים מקומיים היו חוטפים אותו. לא היית צריך לכתוב בפורום אנונימי ישראלי.
 
עלות השיפוץ לא מעניין אף אחד. זה כסף שאתה הוצאת. אדם שירצה לקנות את הנכס, יבוא לנכס, יראה את המצב שלו, ויעריך את השווי שלו. זה לא משנה כמה כסף אתה שמת בנכס, אלא ההערכה לגבי מצב הנכס והשוואה לשוק המקומי.
 
כשאתה כתוב ערך לנכסים שלך, זה לא אומר כלום. אתה יכול להעריך את הנכס שלך גם במיליון דולר. למי אכפת? מה שחשוב זה כמה כסף קונה פוטנציאלי מוכן לשים בשביל לקנות את הנכס שלך. ההערכה שלי, ושל רבים פה בפורום זה שלא תצליח למכור את הנכס במעל 50 אלף דולר. בטח שלא בשכונה בו הנכסים נמכרים באזור ה-20 אלף. זה לא משנה כמה תטפח לעצמך על הכתף על השיפוץ והכספים שהשקעת.
הנה עוד נקודה למחשבה
אם הנכס שלך כל כך מעולה, למה אתה מוכר אותו?
 
הנכסים שלנו לדוגמא, אם יציעו לי 10 אלף דולר מעל מחיר השוק, לא הייתי מוכר אותם. הסיבה היא שאני מרוויח יותר משכירות מאשר רווח ממכירה.
 
אתה השקעת בנכס 51.5 אלף. אתה רוצה למכור אותו ב-59 אלף. אם נוריד 6% עמלת מכירה, נשאר לך 55,460 או רווח של 3,960 דולר.
לפי הקובץ שצירפת, הרווח השנתי מהנכס הוא 8,300 לשנה. כלומר בחצי שנה של להחזיק בנכס, אתה יכול להרוויח יותר מלמכור את הנכס.
 
יש כמה סיבות שאנשים רוצים למכור נכס מוצלח:
1. הם לא רוצים את הטרחה בלנהל נכס מרחוק. חלק מהנכסים המוצלחים שלנו היו אנשים שעברו לעיר אחרת ומכרו את הבית במהירות.
2. הם צריכים את הכסף להשקעה גדולה יותר. הנכס הכי מוצלח שלנו הוא נכס שמשפחת משקיעים החזיקו למשך 10 שנים. זה לא נכס שהגיע לשוק אלא עבר דרך מכרים משותפים. הם מכרו כי הם היו צריכים את הכסף לקנות נכס עוד יותר גדול ומוצלח.
3. ההשקעה היא כושלת, ומנסים למכור כדי להפטר מהנכס ולנסות משהו אחר.
 
אתה השקעת 40 אלף דולר בשיפוץ בית באזור בו הבתים נמכרים בערך ב-20 אלף. גם אם הבית שלך מוצלח, הדמוגרפיה של האזור הם אנשים שלא יקנו בית כמו שלך. גם אם מגיע מישהו שיש לו 60 אלף דולר, הוא לא ירצה לגור ליד מישהו שקנה את הבית ב-5 אלף דולר. לכן היחידים שיקנו הם משקיעים, ובמיוחד משקיעים שלא ממש יודעים לנתח בתים.
הנה עוד נקודה למחשבה
אם הנכס שלך כל כך מעולה, למה אתה מוכר אותו?
 
הנכסים שלנו לדוגמא, אם יציעו לי 10 אלף דולר מעל מחיר השוק, לא הייתי מוכר אותם. הסיבה היא שאני מרוויח יותר משכירות מאשר רווח ממכירה.
 
אתה השקעת בנכס 51.5 אלף. אתה רוצה למכור אותו ב-59 אלף. אם נוריד 6% עמלת מכירה, נשאר לך 55,460 או רווח של 3,960 דולר.
לפי הקובץ שצירפת, הרווח השנתי מהנכס הוא 8,300 לשנה. כלומר בחצי שנה של להחזיק בנכס, אתה יכול להרוויח יותר מלמכור את הנכס.
 
יש כמה סיבות שאנשים רוצים למכור נכס מוצלח:
1. הם לא רוצים את הטרחה בלנהל נכס מרחוק. חלק מהנכסים המוצלחים שלנו היו אנשים שעברו לעיר אחרת ומכרו את הבית במהירות.
2. הם צריכים את הכסף להשקעה גדולה יותר. הנכס הכי מוצלח שלנו הוא נכס שמשפחת משקיעים החזיקו למשך 10 שנים. זה לא נכס שהגיע לשוק אלא עבר דרך מכרים משותפים. הם מכרו כי הם היו צריכים את הכסף לקנות נכס עוד יותר גדול ומוצלח.
3. ההשקעה היא כושלת, ומנסים למכור כדי להפטר מהנכס ולנסות משהו אחר.
 
אתה השקעת 40 אלף דולר בשיפוץ בית באזור בו הבתים נמכרים בערך ב-20 אלף. גם אם הבית שלך מוצלח, הדמוגרפיה של האזור הם אנשים שלא יקנו בית כמו שלך. גם אם מגיע מישהו שיש לו 60 אלף דולר, הוא לא ירצה לגור ליד מישהו שקנה את הבית ב-5 אלף דולר. לכן היחידים שיקנו הם משקיעים, ובמיוחד משקיעים שלא ממש יודעים לנתח בתים.
- מצב
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.