לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62866,286 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'טופס W-7'
טופס W-7
11/07/2018 | 17:11
22
76
שלום, אני בעלים של בית בפנסילבניה.
אינני אזרח ארה"ב, אלא ישראלי בלבד.
הבית נקנה על שמי הפרטי (לא הקמתי חברה מאף סוג).
לאחרונה החלטתי למכור את הבית, וחברת הניהול שלי בארה"ב מבקשת ממני למלא טופס W-7. האם אכן אני צריך למלא את הטופס?
ברור לי שאצטרך לשלם מס בשלב כלשהו, אולם הענין הוא שהעמדתי את הבית למכירה בעבר ויותר מפעם אחת ומעולם לא נדרשתי למלא טופס מסוג זה.
תודה לכל מי שיענה ויסייע.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'יש לך ITIN בתוקף?'
יש לך ITIN בתוקף?
11/07/2018 | 17:34
1
57
מתי בפעם האחרונה הגשת דוח למס הכנסה בארה"ב?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'Re:'
Re:
<< ההודעה הנוכחית
11/07/2018 | 18:32
54
אין לי NITI, סוכנת הנדל"ן שלי טוענת ש-W7 נחוץ כדי לקבל אותו.
לא הגשתי דוח למס הכנסה בארהב עד היום.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
אין לקדם הודעה זו
לצפיה ב-'אתה צריך למלא את הטופס הזה כדי לקבל ITIN'
אתה צריך למלא את הטופס הזה כדי לקבל ITIN
11/07/2018 | 19:33
16
60
שזה מספר מזהה לצרכי מס. כשאתה מוכר את הבית, ינוכה לך מס במקור שיועבר למס הכנסה. בסוף השנה תגיש דו״ח שנתי בו תחשב את המס אותו אתה חייב, ותנכה את המס שכבר נוכה לך במקור, ואת ההפרש תקבל חזרה ממס ההכנסה האמריקאי. כדי להתאים את המס שנוכה לך במקור לדו״ח שאתה מגיש צריך שיהיה מספר מזהה זהה בשני המקרים. כדי לבקש מספר מזהה צריך להגיש טופס W7.
 
איך לא נדרשת לטופס הזה עד עכשיו זה לא ברור, כי אם היו לך הכנסות מהבית הזה היית צריך להגיש דו״ח שנתי בכל שנה בה היו הכנסות, ולשם כך היה צריך להיות לך כבר הITIN.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הענשה'
הענשה
11/07/2018 | 19:47
2
63
האם רשויות המס בארה"ב צפויות להעניש אותי בדרך כלשהי על כך שדו"ח שנתי לא נשלח על ידי עד היום?..
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'עקרונית כן'
עקרונית כן
11/07/2018 | 19:51
52
במקרים קיצוניים אי הגשת דו״חות מס יכולה להיות גם עבירה פלילית.
 
מעשית - אני מניח שלא ירוצו אחרייך לישראל, אבל תלוי בתשומת הלב שלהם יכולים לעקל לך את ההחזר עד שתגיש הכל.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'היעדר יכולת לתבוע הוצאות בקיזוז מהכנסות שכירות'
היעדר יכולת לתבוע הוצאות בקיזוז מהכנסות שכירות
12/07/2018 | 08:20
51
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'יכול להיות שהיה לו פעם ITIN'
יכול להיות שהיה לו פעם ITIN
12/07/2018 | 00:37
12
58
הרי יש לו חשבון בנק.
 
ניחוש שלי- שיווקו לו בית, אמרו לו תחתום פה ופה ופה.
הוציאו ITIN, פתחו לו חשבון בנק קומבינה כלשהי (אולי הוא אפילו בא), ומאז עברו כמה שנים וה-ITIN פג תוקף.
 
אני גם לא אפול מהכיסא אם יסתבר שהוא היה פטור מדיווח כי ההכנסה היתה נמוכה או שלילית
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הניחוש שלי - "פנסילבניה" זה בעצם פילדלפייה '
הניחוש שלי - "פנסילבניה" זה בעצם פילדלפייה
12/07/2018 | 06:03
11
47
וכמה הודעות מתחת להודעה הזו יש מישהו ששואל לדעתינו לגבי השקעה בפילדלפייה...
 
אני חושב שההערכה שלך נכונה לגבי ההכנסה שלו מהנכס עד עכשיו, צבי - לפי זה שהוא כבר ניסה להיפטר מהבית הזה כמה פעמים בעבר, לדבריו. כנראה שהוא לא ראה הרבה ברכה בהשקעה הזו.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'מקווה בשבילו שפילדלפיה'
מקווה בשבילו שפילדלפיה
12/07/2018 | 07:21
54
נתקלתי כבר בכמה ישראלים ששיווקו להם בפיטסבורג
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'פילדפליה'
פילדפליה
13/07/2018 | 06:56
9
57
אני שאלתי לגבי השקעה בפילדלפיה. מה בדויק הבעיה בשאלה?? 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'מה אתה יודע על דירות ב-70,000$ בפילדלפיה '
מה אתה יודע על דירות ב-70,000$ בפילדלפיה
13/07/2018 | 09:28
48
היית פעם באזור של דירות של 70,000$ בפילדלפיה?
זה או אוכלוסיה ברמה נמוכה מאד, או מבנה בעייתי, או גם וגם.
יש אנשים שיכולים להוציא מזה כסף, אבל האדם הלא מקומי הממוצע לא.
 
האם יש לך יתרון כלשהו בהתמודדות עם אוכלוסיה כזו או מבנה כזה? לפי השאלה שלך, התשובה היא לא.
 
עושה רושם שהגעת לתחום בעקבות סיפורים ששמעת מכל מיני אנשים בפוזיציה, ולא מניתוח מושכל. זו הבעיה שאני רואה בשאלה בגדול
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'לא יודע אם להגדיר את זה כ"בעייה" זו בטח לא בעייה בשבילי ..'
לא יודע אם להגדיר את זה כ"בעייה" זו בטח לא בעייה בשבילי ..
13/07/2018 | 16:37
6
40
אתה לא הולך להשקיע כסף שלי בפילי - אלא כסף שלך.
וזו בטח לא בעייה עבורי -  הרווח או ההפסד יהיו שלך ולא שלי.

אבל אם כבר שאלת:
בשנת 2008, אחרי המפולת בשוק הנדל"ן, אפשר היה למצוא בתים סבירים במחירי מציאה שנכנסו למסגרת התקציב של אזור ה 50,000$ שעליו אתה מדבר.
אבל אתה מחפש לקנות בית בשנת 2018.  
אחרי 10 שנים של התאוששות השוק ועליית מחירים של הנכסים הסבירים.
מדהים אותי כל פעם מחדש איך אנשים לא קולטים שהיום זה לא אז, וממשיכים לחפש את יום האתמול שאבד.
אין יותר סחורה נורמאלית במחירים כאלה בפילי  בית זול סביר בשכונה שהיא לא שכונת אללה מסתור ולהקתו עולה פי 3 ויותר.
מה שיש היום בשוק שם ברמות המחיר האלה שווה ערך למיץ של הזבל שנשאר בתחתית פח האשפה ביום קייץ לוהט. רקוב, מסריח ומלא ג'וקים. מי שנאלץ לגור בבתים כאלה - הדיירים הפוטנציאליים שלך - הם אנשים אומללים במקרה הטוב, או אנשים שרקובים כמו הבתים האלו במקרה היותר נפוץ.
כתבת שהבית שהציעו לך בפילדלפיה ב 75 אלף בעצם שווה רק 45 אלף לפי בדיקה שלך.
בת דודה שלי שגרה בפילדלפיה ביקרה אותנו  השבוע, ואנחנו מבקרים אותה שם כמה פעמים בשנה. אני מכיר את שוק הנדל"ן בעיר ההיא מספיק כדי לדעת איזה סוג בתים נמכר שם ב 45 אלף, ומי גר בהם.
ההרגשה שלי היא שאתה לא.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'המלצה'
המלצה
14/07/2018 | 13:59
5
35
צודק. אני כרגע לומד וניזון מאנשים שקנו/מוכרים.
השאלה האם יש אזור עם אוכלוסיה ראויה יותר בסכום של 70-80$ דולר?
אזור שלא סובל מדי תקופה מסופות וכו' 
מה עם גקסונוויל. מכיר את האזור?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אני מכיר את ג'קסונוויל בדיוק כמוך '
אני מכיר את ג'קסונוויל בדיוק כמוך
14/07/2018 | 15:50
4
32
כמקום הזה שבו פועלים משווקים שמוכרים לאנשים בתים באזורים "טובים" במחירים כמו שציינת ואפילו מתחת.
לא מזמן ביקשת מאחד המשווקים האלה (כזה שממש מתגאה בזה שהוא משקיע באזורים טובים) לתת לי דוגמא לנכס כזה באזור טוב.
הוא שלח כתובת וזה מה שגיליתי.
מדובר על אזור בג'קסונוויל עם הכנסה חציונית לבית אב סביב 33,000$ (קו העוני בארה"ב הוא סביב 30,000$), עם אבטלה פי 3 מהממוצע בארה"ב, ועם בתי ספר הרבה מתחת לממוצע בארה"ב.
 
אז זה אזור טוב? זו אוכלוסייה חזקה? אם תחפש אזורים כאלה באנגלית הרבה פעמים יכתבו שהאוכלוסייה היא:
LOWER MIDDLE CLASS
בעברית זה נשמע כמו מעמד ביניים. הבעיה היא שמה שישראלי קורא לו מעמד ביניים זה איפשהו מאמצע עשירון 1 ועד עשירון 5 (אולי גם חלק מעשירון 6).
נשמע לך הזוי? אתה מוזמן לבדוק את ההכנסה ברוטו למשק בית לפי עשירונים.
 
Lower middle income באנגלית זה משהו שונה לגמרי. זה מעמד נמוך. אגב, התשובה של המשווק היא ש"נדלן עושים בשטח". אני מאמין גדול בזה, אבל האזור עדיין גרוע...
 
עוד עניין שחשוב להבין- ג'קסונוויל ממש לא חסינה לשיטפונות והוריקנים. יש הרבה אזורים שלא נפגעו עד סנדי, ואז הגיעה סנדי והם כן נפגעו. ואזורים שלמים אכלו אותה בענק.
מעבר לזה שג'קסונוויל בסיכון של פגיעה ישירה, היא גם לא מבודדת והכלכלה של שאר פלורידה. אם צריך לתקן נזק לתשתיות בדרום פלורידה, גם התושבים בג'קסונוויל ישלמו על חלק מזה במסים ותעריפים שונים (למשל תעריפי חשמל).
 
לגבי בתים ב-70,000$ באופן כללי:
כמו שלא תמצא אזור טוב בישראל שבו בתים נמכרים ב-250,000₪ (שזה בין חצי לשליש מכמה שעולה לבנות 100 מטר בארץ), לא תמצא אזור כזה גם בחו"ל.
תמיד מדובר על אזורים "מורכבים" והאוכלוסיה בהתאם.
משקיע שלא מבין את המורכבות הזו, ישלם על זה בדרך כלל. משקיע שאפילו לא מכיר בזה שהיא קיימת? הוא באמת יאכל אותה.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'מאיזה סכום לדעתך אני עובר להשקעות יותר טובות? איפה התפר?'
מאיזה סכום לדעתך אני עובר להשקעות יותר טובות? איפה התפר?
14/07/2018 | 21:37
3
29
לצפיה ב-'תלןי באזור'
תלןי באזור
15/07/2018 | 00:09
23
ניקח לדוגמא את האזור בו אני גר. בעיירת ברייטון, באזור היהודי אפשר לקנות בתים מעולים ב-170 אלף דולר. אבל אם תלך לבוסטון, 170 אלף דולר לא ממש ישיג הרבה.
אם נלך לרוצ'סטר, באזורים הטובים אפשר להתחיל לראות נכסים טובים בכ-100 אלף ליחידה.
 
אבל זה לא אומר שבג'קסונוויל או פילדלפיה המספרים יהיו אפילו דומים. כל עיר יש את האזורים הטובים יותר, טובים פחות והמחירים בהתאם. אז הסכום משתנה בהתאם לאזור, ולא כלל אצבע של "מX אלפי דולרים הבתים הם טובים"
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'קו התפר בין שכונה טובה לרעה'
קו התפר בין שכונה טובה לרעה
15/07/2018 | 04:00
25
יש קו כזה כמעט תמיד ואפשר לראות אותו מהמחירים בזילו
לדעתי עלייה של יותר מ-30% במחיר אחרי רחוב ראשי שמפריד- כלומר פער מחירים בולט בסמיכות גבוהה (להתעלם מכיסים טובים בשכונות רעות כי צריך להיות מקומי כדי לזהות אותם)
הרחובות לפעמים נראים אותו דבר- עם גינות מטופחות והכל, אתה שם לב לזה רק כשאתה מסתובב יותר זמן ואז מגלה כמה שיכורים יושבים במרפסת...
אני קניתי בית כזה בקליבלנד ב-18K ופרצו לי וגנבו את החוטי חשמל....
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אני חושב שאתה עובד הפוך'
אני חושב שאתה עובד הפוך
15/07/2018 | 09:54
24
קח בית בפילדלפיה שנמכר תמורת 70,000$. הרי אם יציעו לך אותו עכשיו תמורת 200,000$ העסקה רק נהייתה יותר גרועה עבורך.
 
כתבו פה על עלייה של 30% בזילו כאינדיקטור. לפעמים זה נכון, ולפעמים לא. לפעמים 3 או 4 עסקאות מוזרות יכולות להשפיע על תמחור של רחוב בזילו. זילו לפעמים רואה בניין של כמה דירות כדירה אחת, שלא לדבר על מספר החדרים. זילו גם לא יודע אם יש כל מיני בעיות בנכס. גם באזורים של 200,000$ יכולים להיות טרמיטים, אסבסט, וכו'.
 
אתה צריך לנסות להבין מה הביקוש (מי האוכלוסיה, מה גורמי המשיכה של האזור, והאם צפוי שינוי), מה ההיצע (כמה בנייה יש באזור), מה ההכנסות הצפויות, מה העלויות הצפויות, ומה הסיכונים (למשל, האם העירייה במשבר, השיטפונות, וכו').
אחר כך אתה מסתכל וחושב "האם כדאי לי להיכנס לזה? אם כן, כמה שווה לי לשלם על המכלול של מה שראיתי כאן?".
אחר כך אתה מסתכל שוב בזילו. אם יש פערים גדולים, צריך לנסות להבין למה.
 
אם אתה בקטע, כי שמעת על תשואות גבוהות, אתה צריך להבין דבר מאד פשוט.
השוכרים החזקים בארה"ב לא פראיירים. הם לא ישלמו לך תשואה גבוהה כמו שרוב המשווקים מספרים. יש להם כסף וגישה לאשראי. אם כל כך משתלם להיות בעל בית, הם יכולים לקנות בעצמם, ולשמור לעצמם את התשואה.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'זוכר ששאלתי אותך ״למה פילדלפיה״ ולא ענית?'
זוכר ששאלתי אותך ״למה פילדלפיה״ ולא ענית?
13/07/2018 | 19:46
39
זאת הבעיה הראשונה בניתוח עסקת נדל״ן. אם אין לך תשובה ברורה למה כן לקנות דווקא את הנכס הזה דווקא במקום הזה - אז אל תקנה, חבל על הכסף שתפסיק.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'חבות מס בארה"ב'
חבות מס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
12/07/2018 | 01:34
51
שלום יהונתן
 
כן. יש מיסוי במכירה ועליך למלא הטופס כפי שהוסבר  על ידי החברים בפורום.
אדגיש עבורך כי באופן כללי, בארה"ב ישנה חבות דיווח מס שנתית ברמה הפדרלית וגם ברמת המדינה. זה נקרא FEDERAL TAX ו STATE TAX בהתאמה.
כדי לבדוק באופן ספציפי עבור המקרה במדינה בה אתה מושקע, וגם במקרה שלך בהינתן שלא דיוחת מס בשנים הקודמות, אני ממליץ לך להיעזר ברו"ח המתמחה בדיווח והגשת דוחות מס עבור זרים (ישראלים) בארה"ב. 
אם אתה צריך הפניות, תוכל למצוא כאן בפורום בחיפוש שאלות בנושא מס יש תשובות של עוסקים בתחום. אתה גם מוזמן לפנות אליי בהודעה אוכל לתת לך פרטי קשר של מספר רו"ח.
אני יודע שרו"ח ישראלים המתמחים בתחום כבר בעלי ניסיון במקרה מעין זה, ולהבנתי ישנה אפשרות גם לדווח על הכל ולשלם ללא קנס, זה תלוי כמה שנים פספסת. שוב, זה כבר עניין לבירור ברמת מומחה בענייני מס.
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'טופס w-7 הוא טופס לבקשת מספר לצורך מס'
טופס w-7 הוא טופס לבקשת מספר לצורך מס
12/07/2018 | 08:19
1
45
אם הנכס הושכר בעבר, ואם הגשת דוחות מס לארהב בעבר -אני מניח שנושא זה עלה.
מאחר ואתה תושב זר לצורכי מס ארה"ב -יחול ניכוי מס במקור מהמכירה. התפעול והמעקב של זה אפשרי לאחר שיש לך מספר לצורכי מס שנקרא
ITIN
ולכן הם מבקשים את המספר הזה.
במידה והנכס ישמש למגורים (אצל הרוכש) ובמידה והתמורה ממכירה נמוכה מ-300000 דולר -אתה עשוי לקבל פטור מניכוי מס במקור.
בהצלחה
אשר טוריאל, רו"ח (משפטן) EA
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'צא מנקודת הנחה שהנכס הושכר בעבר ושהשואל לא הגיש דו"חות מס'
צא מנקודת הנחה שהנכס הושכר בעבר ושהשואל לא הגיש דו"חות מס
12/07/2018 | 17:07
37
נראה לי שדי בטוח להניח את זה - כי הוא כתב בעצמו שהוא לא דיווח לרשויות המס בארה"ב דיווחי מס.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

הודעות אחרונות

17:11 | 11.07.18 אורחים בפורום
08:15 | 09.07.18 אורחים בפורום
19:12 | 08.07.18 polkmoon
11:37 | 07.07.18 אורחים בפורום
16:44 | 04.07.18 אורחים בפורום
09:46 | 04.07.18 אורחים בפורום
10:36 | 03.07.18 אורחים בפורום
18:58 | 30.06.18 יוסף1232
16:14 | 27.06.18 megido1
00:18 | 26.06.18 n47
02:14 | 19.06.18 troyas
20:11 | 13.06.18 בחור חדש9

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ