לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65816,581 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'השאלה היא לא איך הם מבטיחים'
השאלה היא לא איך הם מבטיחים
09/07/2018 | 13:27
3
190
להבטיח זה קל.
גם ענבל אור הבטיחה דירות תיאורטיות ברמת גן.
השאלה היא איך אוכפים את ההבטחה.
המציאות ברוב המקרים האלה, היא שאין דרך לאכוף אותה
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.'
אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.
09/07/2018 | 14:51
2
119
השאלה למה רק ל 5 שנים ולא ל 10 למשל?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה'
חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה
<< ההודעה הנוכחית
09/07/2018 | 15:53
115
הוא כשל נייר-טואלט.
גם מול מיידוף וענבל אור היו חוזים מסודרים, אל תהיה תמים.
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ'
זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ
09/07/2018 | 16:18
107
אני לא מכיר מה הם מבטיחים, אז אכתוב באופן כללי.
המטרה בהבטחת תשואה היא לגרום למשקיע החושש (כי הוא לא מבין בהשקעה, ואין לו יכולת לשלוט ולפקח עליה) תחושת ביטחון.
לפעמים משלמים את ההתחייבות מכסף שמרוויחים כבר במכירה (מוכרים למשקיע במחיר מופקע ומהרווח משלמים לו תשואה), ולפעמים מתחייבים על בסיס הצפי שלהם להכנסות עתידיות מכלל הנכסים שלהם.
 
למה לא להבטיח 10 שנים?
יש גבול בין מה שיגרום למשקיע להרגיש בטוח לבין מה שיגרום לו להרגיש שזה טוב מכדי להיות אמיתי. 5 שנים נשמע לך סביר מספיק כדי שלא תבקש מהם להציג ביטחונות לתשלום ההתחייבויות שהם משלמים.
 
מי שמבטיח לך את ההכנסה הזו, היא חברת שיווק.
אני משער שהיא ריקה, או שבמקרה הטוב יש בה נכסים שלא מכסים שבריר מההבטחות האלה.
אם וכאשר היא תפסיק לשלם, תוכל להציג את החוזה בפני בית משפט (בישראל, בנוואדה, או כל מקום אחר), ואולי גם תנצח. יהיה לך פסק דין שאומר שהחברה בעירבון מוגבל הזו צריכה לשלם לך 100 שקל.
ואז תבוא (ביחד עם עוד עשרות או מאות משקיעים) לאכוף את פסק הדין, ותגלה שהחברה פחות או יותר ריקה.
 
בגדול, הסיבה היחידה שמישהו (שהוא לא השוכר) יבטיח לך שכר דירה, היא כדי לגרום לך להיכנס לעסקה רעה
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...'
אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...
09/07/2018 | 21:34
1
149
סתם הצצתי באתר שאליו קישרת, והם נתנו שם דוגמה של אדם שקנה אצלהם בית בשנת 2014.
 
ציטוט מדוייק מהאתר שלהם:
"להלן דוגמה לעסקה במסלול הנ"ל שהתבצעה בשנת 2014:
רוכש ישראלי מראשון לציון רכש בית פרטי בעיר איסטפוינט שבמדינת מישיגן בארצות הברית בעלות כוללת של 82,000 דולר וקיבל הסכם שכירות לחמש שנים עם שכר דירה שנתי של 6,560 דולר. עלות הרכישה כללה גם השירותים המשפטיים הנלווים, פתיחת חברת LLC ועוד. על פי ההסכם עם רוכש זה, בתום חמש שנים נמכור את הבית ונחלוק שווה בשווה את הרווח שייווצר. במידה ובתום חמש שנים עדיין מחיר הבית לא ייצר רווח מספק, תינתן לרוכש ארכה של עד שנתיים נוספות של שכירות באותם תנאים."
 
אז לצורך התאורייה השתמשתי במספרים שהם נתנו בדוגמה.
האדם קנה אצלהם בשנת 2014 בית בפרבר של דטרויט שנקרא איסטפוינט. 
האדם שילם להם 82,000$ עבור הבית הזה - לפי מה שהם כותבים.
המחיר הממוצע של בית בפרבר הזה היום - בשנת 2018 - הוא 55,000$.
וזה ארבע שנים אחרי - כשערך הנדל"ן שם טיפה עלה מאז 2014.
במבט חטוף בנכסים שכרגע עומדים למכירה בעיירה הזו - יש שם כרגע מבחר גדול מאוד של נכסים מעוקלים שאפשר לקנות באזור ה 50K$ ברוב השכונות. 
זאת אומרת שהקונה שלהם שילם משהו כמו 30,000$ מעל המחיר של בית ממוצע בעיירה.
הם כותבים שהאדם הזה מקבל שכר דירה של 6,560$ לשנה מהם - לחמש שנים. כלומר - לכאורה שכר דירה של כ 550$ לחודש.
לא ברור ממה שכתוב אם מדובר בשכר דירה "ברוטו" או "נטו" - כלומר אם הסכום הזה הוא לפני שהם מנכים ארנונה, דמי ניהול וכיוצ"ב. נניח שזה ברוטו. 
שכר הדירה הממוצע לבית בעיירה ההיא נכון להיום בשנת 2018 הוא 1,035$ לחודש.   כלומר - שכר הדירה שהקונה מקבל הוא בערך 50% משכר הדירה הממוצע בעיירה - על בית שעלה לו 150% מהמחיר הממוצע של בית בעיירה.
 
לא יודע לגביך - אבל אצלי המספרים שניתנים בדוגמא הזו גורמים לגבה אחת (או שתיים) להתרומם.  
 
נסתכל שניה במספרים:  הלקוח השקיע 82,000$.
ההכנסה (שוב - לא ברור עם ברוטו או נטו) היא 6,500$ לשנה.
כלומר - ההכנסה היא 7.9% לשנה ברוטו - לפני מס.
אבל רגע - מה עם ההוצאות?
אני מעריך שמהכסף הזה גם גובים ממנו את הארנונה - הרי הוא בעל הנכס, אז המיסים הם עליו. חברת הניהול "שוכרת ממנו" את הנכס - והשוכר בארה"ב לא משלם את הארנונה. הארנונה הממוצעת על נכס "מניב" בעיירה ההיא היא יותר מ 1,000$ לשנה. (אם העירייה שמה על הבית שווי של המחיר שבו הוא קנה אותו - זה מתקרב ל 2,000$...).   ההערכה שלי היא שברישומי העירייה השווי של הבית הוא בערך חצי ממה שהקונה שילם, ולפי זה אני לוקח את סכום הארנונה הנמוך יותר.
 הופ - ההכנסה ברוטו ירדה למתחת ל 6.7%.
 
אם חברת הניהול גם גובה ממנו דמי ניהול, או עלות של תיקונים (שוב - הם שוכרים ממנו את הנכס, לא לוקחים בעלות על הנכס. התחזוקה עדיין עליו) - התשואה לפני מס היא מן הסתם מתחת ל 5%.
 
עכשיו עולות השאלות שעליהן אין לנו תשובה: נניח שבשנה הבאה, כשיסתיימו 5 השנים הללו, הוא יחליט למכור את הבית. כמה הבית באמת שווה? האם הוא יצליח לקבל עליו את הסכום שהוא שילם? האם הוא יצליח למכור אותו ברווח?
לפי מפת הנדל"ן שיש כרגע למכירה בעיירה ביולי 2018 - אני קצת בספק. מבט זריז בהסטוריית המכירות השנה ובהצע כרגע מוצא כמה בתים שאנשים קנו בזול בשנת 2013 ו 2014 והוציאו לשוק בזמן האחרון - ואני לא רואה אף אחד  שהצליח למכור במחיר כמו זה ששילם אותו משקיע מראשון לציון.  מישהו מכר ב 62K$, אחרים משכו את הבית חזרה מהשוק...  יש שם כאלה שמנסים לדרוש על בתים שהם קנו ב 40,000$ אז יותר מ 100,000$ - והבתים האלו עומדים בשוק בלי מתעניינים.
 
עד כאן - זה מה שאפשר ללמוד מסקירה קצרה באתרי האינטרנט הרלוונטיים.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!'
תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!
10/07/2018 | 07:26
59
לצפיה ב-'תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן'
תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2018 | 12:32
109
שלום רענן,
 
תשואה מהשכרה היא תוצאה.
כמה דגשים לגבי נושא זה בהקשר לשאלה שלך:
1. תשואה שוטפת- זה לא נכון באופן כללי לבחון האם ההשקעה היא שפויה בתלות תשואה מהשכרה. ראה למטה מה דרך טובה יותר.
2. קריטריוןן אחד בסיסי לבדיקת השקעה שפויה שאני רוצה להדגיש עבורך כאן הוא לבדוק מה סך עלות ההשקעה בנכס לאחר השיפוץ ולהשוות אל מול שווי נכסים משופצים דומים בסביבה.
3. הבטחות תשואה- גם בהנחה שההבטחה תתקיים. מה יקרה לאחר תום תקופת הבטחת התשואה? כמה מקרן ההשקעה אתה עלול להפסיד במכירת הנכס? התשובה בנקודה 2, היא הבסיס להעריך זאת.
לסיכום. לקנות טוב ביחס למחיר השוק. לא לצאת לשופינג לקנות תשואה. 
 
יש לך שאלות נוספות? 
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

הודעות אחרונות

10:47 | 16.11.18 AnnoyedGrunt
12:37 | 15.11.18 נוי2060
07:02 | 13.11.18 SpiderMan SP
11:18 | 12.11.18 ateyio
11:01 | 07.11.18 אורחים בפורום
01:37 | 30.10.18 אורחים בפורום
21:03 | 28.10.18 אורחים בפורום
20:01 | 28.10.18 אורחים בפורום
09:49 | 28.10.18 אורחים בפורום
23:30 | 27.10.18 אורחים בפורום
10:57 | 27.10.18 אורחים בפורום
15:06 | 26.10.18 ronron1236
17:37 | 11.10.18 ניר בבגני

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ