איך ספיר ברנובסקי מבטיחים שכר דירה ל 5 שנים?

מצב
הנושא נעול.

צבי ליך

New member
השאלה היא לא איך הם מבטיחים

השאלה היא לא איך הם מבטיחים
להבטיח זה קל.
גם ענבל אור הבטיחה דירות תיאורטיות ברמת גן.
השאלה היא איך אוכפים את ההבטחה.
המציאות ברוב המקרים האלה, היא שאין דרך לאכוף אותה
 
אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.

השאלה היא לא איך הם מבטיחים
להבטיח זה קל.
גם ענבל אור הבטיחה דירות תיאורטיות ברמת גן.
השאלה היא איך אוכפים את ההבטחה.
המציאות ברוב המקרים האלה, היא שאין דרך לאכוף אותה
אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.
השאלה למה רק ל 5 שנים ולא ל 10 למשל?
 

aeonf

New member
חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה

אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.
השאלה למה רק ל 5 שנים ולא ל 10 למשל?
חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה
הוא כשל נייר-טואלט.
גם מול מיידוף וענבל אור היו חוזים מסודרים, אל תהיה תמים.
&nbsp
 

צבי ליך

New member
זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ

אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.
השאלה למה רק ל 5 שנים ולא ל 10 למשל?
זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ
אני לא מכיר מה הם מבטיחים, אז אכתוב באופן כללי.
המטרה בהבטחת תשואה היא לגרום למשקיע החושש (כי הוא לא מבין בהשקעה, ואין לו יכולת לשלוט ולפקח עליה) תחושת ביטחון.
לפעמים משלמים את ההתחייבות מכסף שמרוויחים כבר במכירה (מוכרים למשקיע במחיר מופקע ומהרווח משלמים לו תשואה), ולפעמים מתחייבים על בסיס הצפי שלהם להכנסות עתידיות מכלל הנכסים שלהם.

למה לא להבטיח 10 שנים?
יש גבול בין מה שיגרום למשקיע להרגיש בטוח לבין מה שיגרום לו להרגיש שזה טוב מכדי להיות אמיתי. 5 שנים נשמע לך סביר מספיק כדי שלא תבקש מהם להציג ביטחונות לתשלום ההתחייבויות שהם משלמים.

מי שמבטיח לך את ההכנסה הזו, היא חברת שיווק.
אני משער שהיא ריקה, או שבמקרה הטוב יש בה נכסים שלא מכסים שבריר מההבטחות האלה.
אם וכאשר היא תפסיק לשלם, תוכל להציג את החוזה בפני בית משפט (בישראל, בנוואדה, או כל מקום אחר), ואולי גם תנצח. יהיה לך פסק דין שאומר שהחברה בעירבון מוגבל הזו צריכה לשלם לך 100 שקל.
ואז תבוא (ביחד עם עוד עשרות או מאות משקיעים) לאכוף את פסק הדין, ותגלה שהחברה פחות או יותר ריקה.

בגדול, הסיבה היחידה שמישהו (שהוא לא השוכר) יבטיח לך שכר דירה, היא כדי לגרום לך להיכנס לעסקה רעה
 

Boston Guy

New member
אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...

אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...
סתם הצצתי באתר שאליו קישרת, והם נתנו שם דוגמה של אדם שקנה אצלהם בית בשנת 2014.

ציטוט מדוייק מהאתר שלהם:
"להלן דוגמה לעסקה במסלול הנ"ל שהתבצעה בשנת 2014:
רוכש ישראלי מראשון לציון רכש בית פרטי בעיר איסטפוינט שבמדינת מישיגן בארצות הברית בעלות כוללת של 82,000 דולר וקיבל הסכם שכירות לחמש שנים עם שכר דירה שנתי של 6,560 דולר. עלות הרכישה כללה גם השירותים המשפטיים הנלווים, פתיחת חברת LLC ועוד. על פי ההסכם עם רוכש זה, בתום חמש שנים נמכור את הבית ונחלוק שווה בשווה את הרווח שייווצר. במידה ובתום חמש שנים עדיין מחיר הבית לא ייצר רווח מספק, תינתן לרוכש ארכה של עד שנתיים נוספות של שכירות באותם תנאים."
[URL]http://www.sbc-investments.com/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%9B%D7%99%D7%A6%D7%93-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%A0%D7%9B%D7%95%D7%9F[/URL]

אז לצורך התאורייה השתמשתי במספרים שהם נתנו בדוגמה.
האדם קנה אצלהם בשנת 2014 בית בפרבר של דטרויט שנקרא איסטפוינט.
האדם שילם להם 82,000$ עבור הבית הזה - לפי מה שהם כותבים.
המחיר הממוצע של בית בפרבר הזה היום - בשנת 2018 - הוא 55,000$.
וזה ארבע שנים אחרי - כשערך הנדל"ן שם טיפה עלה מאז 2014.
במבט חטוף בנכסים שכרגע עומדים למכירה בעיירה הזו - יש שם כרגע מבחר גדול מאוד של נכסים מעוקלים שאפשר לקנות באזור ה 50K$ ברוב השכונות.
זאת אומרת שהקונה שלהם שילם משהו כמו 30,000$ מעל המחיר של בית ממוצע בעיירה.
הם כותבים שהאדם הזה מקבל שכר דירה של 6,560$ לשנה מהם - לחמש שנים. כלומר - לכאורה שכר דירה של כ 550$ לחודש.
לא ברור ממה שכתוב אם מדובר בשכר דירה "ברוטו" או "נטו" - כלומר אם הסכום הזה הוא לפני שהם מנכים ארנונה, דמי ניהול וכיוצ"ב. נניח שזה ברוטו.
שכר הדירה הממוצע לבית בעיירה ההיא נכון להיום בשנת 2018 הוא 1,035$ לחודש. כלומר - שכר הדירה שהקונה מקבל הוא בערך 50% משכר הדירה הממוצע בעיירה - על בית שעלה לו 150% מהמחיר הממוצע של בית בעיירה.

לא יודע לגביך - אבל אצלי המספרים שניתנים בדוגמא הזו גורמים לגבה אחת (או שתיים) להתרומם.

נסתכל שניה במספרים: הלקוח השקיע 82,000$.
ההכנסה (שוב - לא ברור עם ברוטו או נטו) היא 6,500$ לשנה.
כלומר - ההכנסה היא 7.9% לשנה ברוטו - לפני מס.
אבל רגע - מה עם ההוצאות?
אני מעריך שמהכסף הזה גם גובים ממנו את הארנונה - הרי הוא בעל הנכס, אז המיסים הם עליו. חברת הניהול "שוכרת ממנו" את הנכס - והשוכר בארה"ב לא משלם את הארנונה. הארנונה הממוצעת על נכס "מניב" בעיירה ההיא היא יותר מ 1,000$ לשנה. (אם העירייה שמה על הבית שווי של המחיר שבו הוא קנה אותו - זה מתקרב ל 2,000$...). ההערכה שלי היא שברישומי העירייה השווי של הבית הוא בערך חצי ממה שהקונה שילם, ולפי זה אני לוקח את סכום הארנונה הנמוך יותר.
הופ - ההכנסה ברוטו ירדה למתחת ל 6.7%.

אם חברת הניהול גם גובה ממנו דמי ניהול, או עלות של תיקונים (שוב - הם שוכרים ממנו את הנכס, לא לוקחים בעלות על הנכס. התחזוקה עדיין עליו) - התשואה לפני מס היא מן הסתם מתחת ל 5%.

עכשיו עולות השאלות שעליהן אין לנו תשובה: נניח שבשנה הבאה, כשיסתיימו 5 השנים הללו, הוא יחליט למכור את הבית. כמה הבית באמת שווה? האם הוא יצליח לקבל עליו את הסכום שהוא שילם? האם הוא יצליח למכור אותו ברווח?
לפי מפת הנדל"ן שיש כרגע למכירה בעיירה ביולי 2018 - אני קצת בספק. מבט זריז בהסטוריית המכירות השנה ובהצע כרגע מוצא כמה בתים שאנשים קנו בזול בשנת 2013 ו 2014 והוציאו לשוק בזמן האחרון - ואני לא רואה אף אחד שהצליח למכור במחיר כמו זה ששילם אותו משקיע מראשון לציון. מישהו מכר ב 62K$, אחרים משכו את הבית חזרה מהשוק... יש שם כאלה שמנסים לדרוש על בתים שהם קנו ב 40,000$ אז יותר מ 100,000$ - והבתים האלו עומדים בשוק בלי מתעניינים.

עד כאן - זה מה שאפשר ללמוד מסקירה קצרה באתרי האינטרנט הרלוונטיים.
 
תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!


אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...
סתם הצצתי באתר שאליו קישרת, והם נתנו שם דוגמה של אדם שקנה אצלהם בית בשנת 2014.

ציטוט מדוייק מהאתר שלהם:
"להלן דוגמה לעסקה במסלול הנ"ל שהתבצעה בשנת 2014:
רוכש ישראלי מראשון לציון רכש בית פרטי בעיר איסטפוינט שבמדינת מישיגן בארצות הברית בעלות כוללת של 82,000 דולר וקיבל הסכם שכירות לחמש שנים עם שכר דירה שנתי של 6,560 דולר. עלות הרכישה כללה גם השירותים המשפטיים הנלווים, פתיחת חברת LLC ועוד. על פי ההסכם עם רוכש זה, בתום חמש שנים נמכור את הבית ונחלוק שווה בשווה את הרווח שייווצר. במידה ובתום חמש שנים עדיין מחיר הבית לא ייצר רווח מספק, תינתן לרוכש ארכה של עד שנתיים נוספות של שכירות באותם תנאים."
[URL]http://www.sbc-investments.com/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%9B%D7%99%D7%A6%D7%93-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%A0%D7%9B%D7%95%D7%9F[/URL]

אז לצורך התאורייה השתמשתי במספרים שהם נתנו בדוגמה.
האדם קנה אצלהם בשנת 2014 בית בפרבר של דטרויט שנקרא איסטפוינט.
האדם שילם להם 82,000$ עבור הבית הזה - לפי מה שהם כותבים.
המחיר הממוצע של בית בפרבר הזה היום - בשנת 2018 - הוא 55,000$.
וזה ארבע שנים אחרי - כשערך הנדל"ן שם טיפה עלה מאז 2014.
במבט חטוף בנכסים שכרגע עומדים למכירה בעיירה הזו - יש שם כרגע מבחר גדול מאוד של נכסים מעוקלים שאפשר לקנות באזור ה 50K$ ברוב השכונות.
זאת אומרת שהקונה שלהם שילם משהו כמו 30,000$ מעל המחיר של בית ממוצע בעיירה.
הם כותבים שהאדם הזה מקבל שכר דירה של 6,560$ לשנה מהם - לחמש שנים. כלומר - לכאורה שכר דירה של כ 550$ לחודש.
לא ברור ממה שכתוב אם מדובר בשכר דירה "ברוטו" או "נטו" - כלומר אם הסכום הזה הוא לפני שהם מנכים ארנונה, דמי ניהול וכיוצ"ב. נניח שזה ברוטו.
שכר הדירה הממוצע לבית בעיירה ההיא נכון להיום בשנת 2018 הוא 1,035$ לחודש. כלומר - שכר הדירה שהקונה מקבל הוא בערך 50% משכר הדירה הממוצע בעיירה - על בית שעלה לו 150% מהמחיר הממוצע של בית בעיירה.

לא יודע לגביך - אבל אצלי המספרים שניתנים בדוגמא הזו גורמים לגבה אחת (או שתיים) להתרומם.

נסתכל שניה במספרים: הלקוח השקיע 82,000$.
ההכנסה (שוב - לא ברור עם ברוטו או נטו) היא 6,500$ לשנה.
כלומר - ההכנסה היא 7.9% לשנה ברוטו - לפני מס.
אבל רגע - מה עם ההוצאות?
אני מעריך שמהכסף הזה גם גובים ממנו את הארנונה - הרי הוא בעל הנכס, אז המיסים הם עליו. חברת הניהול "שוכרת ממנו" את הנכס - והשוכר בארה"ב לא משלם את הארנונה. הארנונה הממוצעת על נכס "מניב" בעיירה ההיא היא יותר מ 1,000$ לשנה. (אם העירייה שמה על הבית שווי של המחיר שבו הוא קנה אותו - זה מתקרב ל 2,000$...). ההערכה שלי היא שברישומי העירייה השווי של הבית הוא בערך חצי ממה שהקונה שילם, ולפי זה אני לוקח את סכום הארנונה הנמוך יותר.
הופ - ההכנסה ברוטו ירדה למתחת ל 6.7%.

אם חברת הניהול גם גובה ממנו דמי ניהול, או עלות של תיקונים (שוב - הם שוכרים ממנו את הנכס, לא לוקחים בעלות על הנכס. התחזוקה עדיין עליו) - התשואה לפני מס היא מן הסתם מתחת ל 5%.

עכשיו עולות השאלות שעליהן אין לנו תשובה: נניח שבשנה הבאה, כשיסתיימו 5 השנים הללו, הוא יחליט למכור את הבית. כמה הבית באמת שווה? האם הוא יצליח לקבל עליו את הסכום שהוא שילם? האם הוא יצליח למכור אותו ברווח?
לפי מפת הנדל"ן שיש כרגע למכירה בעיירה ביולי 2018 - אני קצת בספק. מבט זריז בהסטוריית המכירות השנה ובהצע כרגע מוצא כמה בתים שאנשים קנו בזול בשנת 2013 ו 2014 והוציאו לשוק בזמן האחרון - ואני לא רואה אף אחד שהצליח למכור במחיר כמו זה ששילם אותו משקיע מראשון לציון. מישהו מכר ב 62K$, אחרים משכו את הבית חזרה מהשוק... יש שם כאלה שמנסים לדרוש על בתים שהם קנו ב 40,000$ אז יותר מ 100,000$ - והבתים האלו עומדים בשוק בלי מתעניינים.

עד כאן - זה מה שאפשר ללמוד מסקירה קצרה באתרי האינטרנט הרלוונטיים.
תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!
 
תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן

תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן
שלום רענן,

תשואה מהשכרה היא תוצאה.
כמה דגשים לגבי נושא זה בהקשר לשאלה שלך:
1. תשואה שוטפת- זה לא נכון באופן כללי לבחון האם ההשקעה היא שפויה בתלות תשואה מהשכרה. ראה למטה מה דרך טובה יותר.
2. קריטריוןן אחד בסיסי לבדיקת השקעה שפויה שאני רוצה להדגיש עבורך כאן הוא לבדוק מה סך עלות ההשקעה בנכס לאחר השיפוץ ולהשוות אל מול שווי נכסים משופצים דומים בסביבה.
3. הבטחות תשואה- גם בהנחה שההבטחה תתקיים. מה יקרה לאחר תום תקופת הבטחת התשואה? כמה מקרן ההשקעה אתה עלול להפסיד במכירת הנכס? התשובה בנקודה 2, היא הבסיס להעריך זאת.
לסיכום. לקנות טוב ביחס למחיר השוק. לא לצאת לשופינג לקנות תשואה.

יש לך שאלות נוספות?
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה