עסקת FLIP בפלורידה

[polkmoon]

עסקת FLIP בפלורידה

עסקת FLIP בפלורידה
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.

 

[naf86]

מי הביא את הנתונים של השיפוץ?

עסקת FLIP בפלורידה
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.

מי הביא את הנתונים של השיפוץ?
מי הביא את הנתונים של ערך הבית כיום וערך הבית אחרי השיפוץ?
&nbsp
אני הייתי מנסה למצוא הערכות של מישהו שלא מעורב בעיסקה. לבדוק את מצב השוק באזור ולראות מה הנתונים האמיתיים. כי מי שמביא עיסקה רוצה לעצב את הנתונים שיתאימו למשקיע.

 

[polkmoon]

תודה על התשובה

מי הביא את הנתונים של השיפוץ?
מי הביא את הנתונים של ערך הבית כיום וערך הבית אחרי השיפוץ?
&nbsp
אני הייתי מנסה למצוא הערכות של מישהו שלא מעורב בעיסקה. לבדוק את מצב השוק באזור ולראות מה הנתונים האמיתיים. כי מי שמביא עיסקה רוצה לעצב את הנתונים שיתאימו למשקיע.

תודה על התשובה
אני די בקיא בבדיקת נתונים. עברתי על נתוני הבית בכל האתרים המקובלים, נראה בסה"כ טוב. גם ערך הבתים מסביב הוא מתאים להערכה שקיבלתי.
אני מעריך שבתהליך השיפוץ יעשו עלי רווח מהצד, אבל האם חוץ מזה יש סיכונים נוספים?

 

[vinney]

על אילו נתונים עברת באתרים?

תודה על התשובה
אני די בקיא בבדיקת נתונים. עברתי על נתוני הבית בכל האתרים המקובלים, נראה בסה"כ טוב. גם ערך הבתים מסביב הוא מתאים להערכה שקיבלתי.
אני מעריך שבתהליך השיפוץ יעשו עלי רווח מהצד, אבל האם חוץ מזה יש סיכונים נוספים?

על אילו נתונים עברת באתרים?
אם אתה מתכוון לzestimate ודומיהם - הם לא שווים את הפיקסלים שלהם.
&nbsp
בכל אופן, פליפ זאת עסקה מאוד מסוכנת.
&nbsp

תתחיל מזה שגם אם הכל מסתיים בזמן אין לך מושג מה יהיה השוק בעוד שנה. האם אתה מוכן להחזיק בנכס תקופה יותר ארוכה? חודשים/שנים יותר ארוכה? כי יכול להיות מצב שהשוק מתרסק בינתיים ואין לך קונים, ואפילו שוכרים, לנכס. קרו דברים מעולם.
&nbsp

עד כמה אתה מכיר את תהליכי הבניה והשיפוץ בארה״ב? עד כמה אתה מכיר את הקבלן שלך וסומך עליו? ראיתי הרבה אנשים משפצים את בתיהם, אף לא אחד מהם לא סיים את השיפוץ בזמן שתיכננו מראש, רובם גם לא עמדו בתקציב שתיכננו מראש.
&nbsp

מה הקשר של האדם האמין לעסקה? למה הוא רוצה שתכנס אליה? האם הוא רוצה לפזר את הסיכון שלו ומחפש עוד משקיע? או שהוא רוצה שאתה תקח את הסיכון (הבית, אמרת, יהיה על שם הLLC שלך, לא?), בזמן שהוא מרוויח מהעמלות והוצאות נלוות? האם האדם האמין הזה, למשל, מוכר לך את הנכס שלו, או שירותים שלו בתור קבלן?

 

[polkmoon]

הי VINNEY

על אילו נתונים עברת באתרים?
אם אתה מתכוון לzestimate ודומיהם - הם לא שווים את הפיקסלים שלהם.
&nbsp
בכל אופן, פליפ זאת עסקה מאוד מסוכנת.
&nbsp

תתחיל מזה שגם אם הכל מסתיים בזמן אין לך מושג מה יהיה השוק בעוד שנה. האם אתה מוכן להחזיק בנכס תקופה יותר ארוכה? חודשים/שנים יותר ארוכה? כי יכול להיות מצב שהשוק מתרסק בינתיים ואין לך קונים, ואפילו שוכרים, לנכס. קרו דברים מעולם.
&nbsp

עד כמה אתה מכיר את תהליכי הבניה והשיפוץ בארה״ב? עד כמה אתה מכיר את הקבלן שלך וסומך עליו? ראיתי הרבה אנשים משפצים את בתיהם, אף לא אחד מהם לא סיים את השיפוץ בזמן שתיכננו מראש, רובם גם לא עמדו בתקציב שתיכננו מראש.
&nbsp

מה הקשר של האדם האמין לעסקה? למה הוא רוצה שתכנס אליה? האם הוא רוצה לפזר את הסיכון שלו ומחפש עוד משקיע? או שהוא רוצה שאתה תקח את הסיכון (הבית, אמרת, יהיה על שם הLLC שלך, לא?), בזמן שהוא מרוויח מהעמלות והוצאות נלוות? האם האדם האמין הזה, למשל, מוכר לך את הנכס שלו, או שירותים שלו בתור קבלן?

הי VINNEY
נכון אמנם שהנתונים אינם מקודשים באתרים האלו אבל בכ"ז ניתן לקבל תמונה די מדוייקת לגבי מכירות שכבר נעשו ושווי הבתים בסביבה. אשמח אם תאיר את עיניי שאני טועה.
- הסיכון שאני לוקח לגבי קריסה הוא סיכון שאני מודע אליו, לכל אחד את תפיסת העולם שלו בנושא.
- אני לא מכיר את תהליכי הבניה באופן מקצועי אבל במקרה הזה סומך על תכנית העבודה שאקבל. מה גם שאמנם הבית על שמי אבל האדם שאליו אני מתכוון לא יקבל אף דולר עד שהבית לא יימכר וגם זה באחוז מתוך סכום המכירה. מה שהופך אותו לשותף בעסקה.

 

[naf86]

עד כמה תוכנית העבודה יהיה מפורט?

הי VINNEY
נכון אמנם שהנתונים אינם מקודשים באתרים האלו אבל בכ"ז ניתן לקבל תמונה די מדוייקת לגבי מכירות שכבר נעשו ושווי הבתים בסביבה. אשמח אם תאיר את עיניי שאני טועה.
- הסיכון שאני לוקח לגבי קריסה הוא סיכון שאני מודע אליו, לכל אחד את תפיסת העולם שלו בנושא.
- אני לא מכיר את תהליכי הבניה באופן מקצועי אבל במקרה הזה סומך על תכנית העבודה שאקבל. מה גם שאמנם הבית על שמי אבל האדם שאליו אני מתכוון לא יקבל אף דולר עד שהבית לא יימכר וגם זה באחוז מתוך סכום המכירה. מה שהופך אותו לשותף בעסקה.

עד כמה תוכנית העבודה יהיה מפורט?
כלומר, מה יקרה אם יהיה משהו בלתי מתוכנן, האם זה כבר כלול במחיר?
&nbsp
קבלנים עושים המון כסף מבלתי מתוכנן. נגיד ופותחים את הקיר ומגלים שהצנרת בעייתית. בגלל שפתחת את הקיר, אתה תתקן את הצנרת. הקבלן יכול לתת מחירים מנופחים, ולך לא יהיה ברירה, כי לא תפטר את הקבלן ותמצא מישהו אחר. אז תצטרך לשלם את המחיר, והקבלן יודע את זה.
אחרי זה יכול להגיע המפקח ולא להיות שמח עם משהו. אם תרצה לקבל את כל האישורים, תצטרך לתקן דברים שאתה חושב שהם מיותרים, אבל באיזה ספר קודים של העירייה זה חובה.
כל זה כמובן אם לא יהיה קבלן/עובד שיברח באמצע הפרויקט ותצטרך להביא מישהו אחר לתקן את הבלאגן.
&nbsp
תוכנית העבודה צריך לפרט כל מה שכלול, ולפרט מה שלא כלול, וכמה זה יעלה אם זה יצוץ. אחרת קבלנים ימצאו דרך להכניס הוצאות שינפח את החשבון.

 

[vinney]

מה הסיכון שהבן אדם לוקח?

הי VINNEY
נכון אמנם שהנתונים אינם מקודשים באתרים האלו אבל בכ"ז ניתן לקבל תמונה די מדוייקת לגבי מכירות שכבר נעשו ושווי הבתים בסביבה. אשמח אם תאיר את עיניי שאני טועה.
- הסיכון שאני לוקח לגבי קריסה הוא סיכון שאני מודע אליו, לכל אחד את תפיסת העולם שלו בנושא.
- אני לא מכיר את תהליכי הבניה באופן מקצועי אבל במקרה הזה סומך על תכנית העבודה שאקבל. מה גם שאמנם הבית על שמי אבל האדם שאליו אני מתכוון לא יקבל אף דולר עד שהבית לא יימכר וגם זה באחוז מתוך סכום המכירה. מה שהופך אותו לשותף בעסקה.

מה הסיכון שהבן אדם לוקח?
זה נשמע שאתה לוקח את כל הסיכון, והוא - מקסימום לא מרוויח. זה לא נשמע "אמין", בעיניי זה עושק. אתה שם את כל הכסף, והוא זה שמרוויח.

 

[naf86]

אנחנו שיפצנו בית

תודה על התשובה
אני די בקיא בבדיקת נתונים. עברתי על נתוני הבית בכל האתרים המקובלים, נראה בסה"כ טוב. גם ערך הבתים מסביב הוא מתאים להערכה שקיבלתי.
אני מעריך שבתהליך השיפוץ יעשו עלי רווח מהצד, אבל האם חוץ מזה יש סיכונים נוספים?

אנחנו שיפצנו בית
היו המון הוצאות לא צפויות. ברגע שמורידים קירות או מתעסקים עם צנרת/חשמל לפעמים מתגלות בעיות. אז אם מחיר השיפוץ יעלה ב-10% או 20% מעבר לנתונים שיש לך, עד כמה זה משפיע על האטרקטיביות של העיסקה?
&nbsp
מה יקרה אם השיפוץ יקח יותר זמן ממה שאתה מצפה, ועד שזה יסתיים יגמר הקיץ. קשה יותר למכור בתים בחורף.
&nbsp
יש המון סיכונים. בסופו של דבר עושים רווח אם מחיר הקניה + עלות השיפוץ + עלות המכירה נמוך יותר ממחיר המכירה. אם אחד הנתונים האלו משתנים (נגיד עלות השיפוץ עולה או מחיר המכירה יורד), זה יכול לאכול את כל הרווח. זה גם יכול להגיע להפסדים אם ההפרש גדול מידי.

 

[1ניר בבגני]

סיכונים בעסקת FLIP קניה- שיפוץ-מכירה

עסקת FLIP בפלורידה
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.

סיכונים בעסקת FLIP קניה- שיפוץ-מכירה
הי POLKMOON
זו שאלה מצוינת. יש הרבה סיכונים מעבר לנושא אמינות האדם.
תראה דוגמה לניתוח סיכונים של עסקת פליפ. יש קובץ מצורף.
זו רק דוגמה. בניהול סיכונים מקצועי צריך לתפור את זה כל פרויקט לגופו, כלומר יש כאן תהליך בירור של הסיכונים ודרכי התמודוות אפשריים פר פרויקט.

דבר נוסף, למה אתה מתכוןן כשאתה אומר שהבנאדם אמין?

יושרה = אתה מאמין שמה שהאדם אומר לך, הוא מאמין באמת שזה נכון.
אמינות = אתה מתכון לכך שהאדם ביצע בתכל'ס כבר ברצף עקבי פרויקטים שעשו תוצאה מוצלחת של % תשואה שאתה מצפה ובטווח זמן המשוער שציינת.
האם אתה מתכון ליושרה או לאמינות?
אלה שני דברים שונים מהותית. יושרה זה חשוב, אמינות זה הרבה יותר חשוב, כי משקלל גם מסוגלות וניסיון בהשגת תוצאות מוצלחות עקביות. וזה קשור קשר ישיר לשאלה שלך על סיכון בפרויקט פליפ. סיכון זה כל מה שאתה לא יודע. זה דבר סובייקטיבי, זה לא דבר אובייקטיבי רק לעסקת הפליפ.

מה דעתך? מקוה שזה עוזר לך.

 

[aeonf]

חוק מספר 1 אצלי

עסקת FLIP בפלורידה
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.

חוק מספר 1 אצלי
אל תעשה עסקים עם מישהו ששותף לרווחים שלך אבל לא שותף לסיכונים שלך.
שאלה הראשונה שאני שואל היא: OK אז כמה אתה משקיע בעסקה?
אם התשובה היא שהוא לא משקיע אז כל השאר כבר לא מעניין אותי ונפרדים כידידים.
&nbsp

 

[polkmoon]

אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך

חוק מספר 1 אצלי
אל תעשה עסקים עם מישהו ששותף לרווחים שלך אבל לא שותף לסיכונים שלך.
שאלה הראשונה שאני שואל היא: OK אז כמה אתה משקיע בעסקה?
אם התשובה היא שהוא לא משקיע אז כל השאר כבר לא מעניין אותי ונפרדים כידידים.
&nbsp

אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?

 

[aeonf]

לא טענתי שהוא לא אמין

אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?

לא טענתי שהוא לא אמין
אמרתי לך את החוק שלי, אתה יכול לאמצו ויכול שלא, אותי עד היום הוא שירת היטב.
"איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי?"

כמה סיבות עיקריות:
1. כדי להוכיח לך שהוא גם מאמין בעסקה, אם הוא חושב שהיא טובה למה שלא ישקיע בה בעצמו?
2. כדי שיהיה לו SKIN IN THE GAME, בלי זה יש לך בעיית סוכן/OPM קלאסית.
3. כי העסקה טובה ותניב לו תשואה, אתה מדבר על תשואה שנתית של עשרות אחוזים, מי לא היה רוצה תשואה כזו?
4. כדי להראות שיש לו גם יכולות כלכליות, הוא יזם ומגלגל הרבה כסף אבל אין לו כמה עשרות אלפי דולרים להשקיע בהשקעה שהוא מנסה למכור לך? זה סימן בשבילי שזה או אדם עני או אדם שלא מאמין בעצמו, אני אישית לא מעוניין לעשות עסקים בשותפות עם עניים או שאינם מאמינים בעצמם.

 

[vinney]

נותני שירות?

אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?

נותני שירות?
אני לא נותן שום שירות ולא משקיע עם אף ״נותן שירות״.
&nbsp
איזו סיבה יש לו להביא לך השקעה מעולה עם 20% רווח נקי? למה הוא לא לוקח את זה לעצמו ובמקום זה מעדיף להתעסק בהצגת פלוסים ומינוסים? כי עמלה, גם אם לא 20%, זה כסף בטוח בלי שום סיכון. להשקיע עשרות אלפי דולרים ולחכות למשיח - זה סיכון. תשאל את עצמך למה הבנאדם לא מוכן לקחת את הסיכון שהוא מוכר לך. אם יש לך תשובה טובה לזה - אשרייך.

 

[shimona10]

השאלה שלך בעייתית

נותני שירות?
אני לא נותן שום שירות ולא משקיע עם אף ״נותן שירות״.
&nbsp
איזו סיבה יש לו להביא לך השקעה מעולה עם 20% רווח נקי? למה הוא לא לוקח את זה לעצמו ובמקום זה מעדיף להתעסק בהצגת פלוסים ומינוסים? כי עמלה, גם אם לא 20%, זה כסף בטוח בלי שום סיכון. להשקיע עשרות אלפי דולרים ולחכות למשיח - זה סיכון. תשאל את עצמך למה הבנאדם לא מוכן לקחת את הסיכון שהוא מוכר לך. אם יש לך תשובה טובה לזה - אשרייך.

השאלה שלך בעייתית
אתה שואל למה היזם/קבלן/ נותן שירות רוצה להתחלק עם משקיע בתשואה מצויינת של 20%.
למה כל חברה שמבצעת גיוס הון בבורסה או אפילו באופן פרטי עושה זאת?
למה בעלי סטרטאפ עם רעיון גאוני מוכרים את עצמם לחברה גדולה (אקזיט)?

1. להוריד סיכון
2. גיוס הון /מינוף להרחבת פעילות
3. רצון לגזור פרמיה על יתרון יחסי במידע זמינות וגישה לנשוא

כולנו מבינים שהרצון לחלוק את העושר עם אנשים נוספים אינה אחת התשובות. אף אחד לא מגייס משקיעים כדי לעשות להם טובה.
מי שעושה זאת בצורה חכמה ורוצה לעשות זאת לאורך זמן - כדאי לו שישמור על אמינות, מיהמנות ומקצועיות.
חזקה עלינו כמשקיעים לבדוק את כל הבדיקות האפשריות.
וזה בדיוק מה שאנשים מנסים לעשות כאן בפורום. לשאול להתעניין וללמוד מה צריך לבדוק, איך צריך להתנהל.
לפסול

 

[vinney]

אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.

השאלה שלך בעייתית
אתה שואל למה היזם/קבלן/ נותן שירות רוצה להתחלק עם משקיע בתשואה מצויינת של 20%.
למה כל חברה שמבצעת גיוס הון בבורסה או אפילו באופן פרטי עושה זאת?
למה בעלי סטרטאפ עם רעיון גאוני מוכרים את עצמם לחברה גדולה (אקזיט)?

1. להוריד סיכון
2. גיוס הון /מינוף להרחבת פעילות
3. רצון לגזור פרמיה על יתרון יחסי במידע זמינות וגישה לנשוא

כולנו מבינים שהרצון לחלוק את העושר עם אנשים נוספים אינה אחת התשובות. אף אחד לא מגייס משקיעים כדי לעשות להם טובה.
מי שעושה זאת בצורה חכמה ורוצה לעשות זאת לאורך זמן - כדאי לו שישמור על אמינות, מיהמנות ומקצועיות.
חזקה עלינו כמשקיעים לבדוק את כל הבדיקות האפשריות.
וזה בדיוק מה שאנשים מנסים לעשות כאן בפורום. לשאול להתעניין וללמוד מה צריך לבדוק, איך צריך להתנהל.
לפסול

אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.
לא מדובר פה בגיוס הון, הורדת סיכון או שום דבר אחר. מדובר פה על #3 - נסיון להוריד קופון על סמך ידע שיש ל״יזם״ ואין ל״משקיע״. זה בדיוק מה שאני מזהיר מפניו - משקיע שמשקיע בלי שיהיה לו ידע על מה הוא משקיע בו הולך לאבד את כספו. ה״יזם״ במקרה הזה רק ירוויח, לא יפסיד.
&nbsp
כמובן, אם אתה כבר ״מושקע״ בצורה כזאת, לעולם לא תודה שאתה פראייר ושמישהו עבד עלייך, ותנסה לכתוב הודעות המצדיקות את הטיפשות שלך. אבל זה לא צריך למנוע מאיתנו להזהיר אחרים מפני הדבר הזה ולעזור להם להמנע מטעויות שאתה כבר עשית.
&nbsp
או שאתה אחד ה״יזמים״?

 

[shimona10]

עבר זמן אבל לטובת הענין הרגשתי חובה להגיב

אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.
לא מדובר פה בגיוס הון, הורדת סיכון או שום דבר אחר. מדובר פה על #3 - נסיון להוריד קופון על סמך ידע שיש ל״יזם״ ואין ל״משקיע״. זה בדיוק מה שאני מזהיר מפניו - משקיע שמשקיע בלי שיהיה לו ידע על מה הוא משקיע בו הולך לאבד את כספו. ה״יזם״ במקרה הזה רק ירוויח, לא יפסיד.
&nbsp
כמובן, אם אתה כבר ״מושקע״ בצורה כזאת, לעולם לא תודה שאתה פראייר ושמישהו עבד עלייך, ותנסה לכתוב הודעות המצדיקות את הטיפשות שלך. אבל זה לא צריך למנוע מאיתנו להזהיר אחרים מפני הדבר הזה ולעזור להם להמנע מטעויות שאתה כבר עשית.
&nbsp
או שאתה אחד ה״יזמים״?

עבר זמן אבל לטובת הענין הרגשתי חובה להגיב
נחזור לשאלה שלך ולתשובה שלך.
אולי פה לא מדובר בגיוס הון, אני לא יודע, אבל גם אתה לא. שאלת למה שיחלוק את ה- 20% שלו עם מישהו אחר ונתתי לך דוגמא ל- 3 תשובות אפשריות לכך כשאני מכוון לזה שעצם העובדה שנותן שירות (או כל יזם/איש מקצוע אחר) מביא בפניך אפשרות להשקעה לא בהכרח הופך אותו אוטומטית לנוכל ולא פוסל מיידית ובאופן גורף את ההשקעה. להבין את האינסנטיב של הצדדים לעסקה זה בהחלט חשוב אבל אני באמת חושב שאמירות גורפות מכלילות ולא מנומקות אינן תורמות לשיח ותרבות הדיון ומפחיתות באופן משמעותי את הסיכוי שאנשים יפיקו מהפורום המבורך הזה את התועלת הגלומה בו ובחבריו המלומדים.
אבל לך היה נוח לשים אותי על משבצת היזם-נבל או לחילופין משקיע-מטומטם כי חלקתי על הקביעה הגורפת שלך.
המידע, הידע, הנסיון והיכולות שיש לחלק מהחברים כאן בפורום הוא לא יסולא בפז. גם ממך ראיתי לא אחת מענה מקצועי וענייני ואפילו בשירשור הזה ממש
אבל הבעיה היא שמכל מני סיבות שאת חלקן אני מבין ואת חלקן ממש לא, חלק מהמומחים כאן ואתה ביניהם, נוטים לתת תשובות ציניות וסרקסטיות שיותר מהכול מזלזלות בשואל ועשויות לגרום לו להרגיש טיפש ולא מוצלח. אני לא ממש סופר אותך או מה שתחשוב על ההשקעות הטובות או פחות טובות שעשיתי, אז לא מזיז לי שתכתוב שאני פראייר שעבדו עליו וטיפש שכותב הודעות להצדיק זאת. אבל הרבה אנשים כן נפגעים ונמנעים בגלל אופי תגובות כמו שלך מלכתוב ולהעלות כאן עסקאות, הצעות, או בעיות שהם נתקלו בהם, שכן אין הביישן למד ואין הקפדן (והזלזלן) מלמד, וכולנו יוצאים נפסדים.
לסיכום, אני מבקש ומציע לכל המומחים כאן, אלו שבאמת רוצים לתרום מנסיונם וידיעותיהם כדי למנוע מאנשים לבצע טעויות או מהלכים מטופשים, להפחית קצת ממדת הארסיות והזילזול ולקיים כאן דיון מכבד שמזמין דיון ויכוחים ושאלות קשות. שיתוף המידע הוא האמצעי הטוב ביותר לגשר על פערי המידע והידע ביננו לבין "מקצוענים" (ושרלטנים) למיניהם שמוכרים לנו על בסיס אותו פער. זה באמת יכול להציל אנשים מטעויות שעולות לא מעט כסף.
ואם זה מעניין אותך ויני - לא אני לא (אולי רק עדין לא, מי יודע) "יזם". וכן, ודאי, עשיתי הרבה שטויות וטעויות שאני מנסה ללמוד מהם כל הזמן.

 

[GardenHills]

לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%

אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?

לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%

 

[aeonf]

לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%

 

[giladpac]

אמרת ג'קסונויל אמרת הכל

אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?

אמרת ג'קסונויל אמרת הכל
שלום לכולם,
לפי הדברים שאתה מציין, אני כבר יודע בדיוק על מי אתה מדבר.
זה ש"יושב על הברז" ויש לו "שותפים" בישראל והם מפזרים נכסים לכל המשקיעים הישראלים, בד''כ אחרי שהם עושים עליו את הפליפ.
גם לי הציע השותף הישראלי לעשות איתו את הפליפ ואז למכור אותו לישראלי אחר ברווח.
הסיכום איתי היה אפילו שאין עמלה, אלא רק חלוקת רווחים במכירה.
לדבר הזה קוראים "שותף כסף", רק שאין כאן באמת שותפות כי היא באפסייד ולא בדאונסייד, אז הייתי נזהר.
אני לא אומר שמה שהציעו לך לא אמיתי, פשוט הדרך שלי לבדוק כדאיות עסקה היא להיכנס לנעליו של הצד השני ולשאול עד כמה הדיל טוב לי? עד כמה שווה לי להתאמץ והאם יש לי תמריץ גדול? עסקה שטובה רק לצד אחד על הנייר, עלולה להיות טובה דווקא יותר לצד השני, אבל שוב כל עניין לגופו וזה סתם כלל אצבע ולא תורה מסיני.
עוד דבר שיש לקחת בחשבון זה שכבר קיימת נדידה של משווקים החוצה מג'קסונויל. אפשר להשיג שם SMOKING DEALS אבל כשמתרבים פושטי הרגל שם - IT MAKES ME WONDER..
ואגב כל המצגות והסרטונים והאקסלים של ג'קסונויך בארץ, מגיעים מבחור אחד.

אני מאוד בקיא בכל המטריה של פלורידה, אני לא מוכר ולא משווק נכסים (בעברי הייתי). אם תרצה לעשות קצת ניים דרופינג, אני אוכל לתת לך את ה2cent שלי על האנשים הללו, אני מכיר את רובם אם לא את כולם. גם את אלו שלא באור הזרקורים באינטרנט.
מוזמן לשלוח לכאן [email protected]
המון בהצלחה

 

[naf86]

ג'י פי מורגן פעם אמר

עסקת FLIP בפלורידה
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.

ג'י פי מורגן פעם אמר
If you have to ask how much it costs, you can't afford it.
&nbsp
אם אתה צריך לשאול איזה סיכונים יש בעסקת פליפ, ככל הנראה אתה לא מוכן לעסקה כזאת. אתה ראית מספרים, אבל לא הבנת מספיק מה זה כרוך ועד כמה המספרים האלו נראים מעולה על הנייר אבל יכול להיות שונה לגמרי במציאות.
&nbsp
כשעשיתי תואר ראשון, היה לנו קורס בניהול פרויקטים. היינו צריכים להגיש עבודה באקסל עם הרבה נתונים על פרויקט שהיינו צריכים לבחור. אני כמובן בחרתי בית שעמדנו לשפץ. לקח המון שעות עבודה ללקט את כל הנתונים בשביל שיפוץ בית. יש כל כך הרבה נתונים שונים, שצריך לחשוב על כולם כדי לבנות קובץ שנראה נורמלי. הגשתי את הפרויקט, קיבלתי ציון טוב בקורס הזה. אבל כשבפועל הגענו לשיפוץ של הבית התברר לי שגם הקובץ הדי מכובד שהכנתי, לא תאם למציאות כי יש כל כך הרבה דברים שאי אפשר לחזות מראש. לדוגמא, היה לי עובד שנעקץ ע"י דבורה (לא בזמן העבודה) ובילה שבועיים בבית חולים. כשעבדנו על המרפסת בחוץ גילינו שיש טרמיטים שעשו נזק וצריך להחליף את המרפסת. ועוד שלל דברים כיפיים כאלה.
&nbsp
עד כמה הכיסים שלך עמוקים? האם אתה יכול להרשות לעצמך להוציא עוד כמה עשרות אלפי דולרים אם יהיה צורך?
מה יקרה אם הקבלן יפרוש או יעשה בעיות ותצטרך לפטר אותו? עד כמה אתה יכול להגיע, למצוא קבלן אחר שיסיים את העבודה בשבילך?
&nbsp
יש עסקות פליפ מעולות. אבל לרוב זה עניין של מזל, או אנשים שבאמת מבינים מה הם עושים, הם נמצאים בשטח ויכולים להתמודד עם פתרון בעיות.
&nbsp
&nbsp