RTO השכרה עם אופציית רכישה עתידית של השוכר
Rent to own
זה מה שזה נשמע.
מאפשרים לשוכר לקנות את הבית אחרי שהוא שוכר אותו תקופה, ותשלומי השכירות מורידים לו את המחיר.
דומה לליסינג של רכב בארץ, שאחרי X שנים נותנים לך לקנות את הרכב במחיר מופחת.
 
זה קיים בעיקר באזורים חלשים שבהם לשוכרים יש היסטוריית אשראי גרועה ו/או אין להם הון עצמי. יש הרבה עקיצות בתחום הזה. למשל:
כשהשוכר בא לממש את האופציה שלו לקנות את הנכס הוא מגלה שמי שחתם מטעם בעל הבית בהתחלה, כבר לא בעל הבית (או מעולם לא היה, שיש חובות לעירייה, עבירות בנייה, וכו'.
RTO השכרה עם אופציית רכישה עתידית של השוכר
אכן RTO זוהי השכרה עם אופציית מכירה בתוך זמן נקוב.
ההסבר של צבי מדויק. לרוב, שוכרים יהיו מעוניינים בחוזה כזה מפני שכרגע אין להם יכולת לקנות נכס, ומפני שהם מאמינים שבעתיד תהיה להם היכולת לקנות והם רוצים להבטיח את הנכס במחיר נקוב. סביר להניח שהם מאמינים בעליית מחירי הנכסים באזור.
היתרון בהשכרת RTO הוא שלמשקיע ישנו צפי יציאה מהעסקה ברווח, זאת מפני שאם אופציית המכר מתממשת מחיר המכירה ידוע ויהיה נקוב מעל מחיר הקנייה. בנוסף, היתרון הוא שמקובל בחוזים אלה שהדייר אחראי לעלויות בנכס שבדרך כלל מקובל שבעל הנכס יהיה אחראי, למשל הוצאות תחזוקה שוטפת.
החיסרון בהשכרת RTO, הוא שבהגדרה עובדים עם שוכרים שיש להם צורך בשיפור דירוג האשראי. זה אומר משהו על הפרופיל הסוציו - אקונומי של השוכרים בנכס שלך. לא מן הנמנע שלמרות העבודה וההשקעה לשיפור הקרדיט סקור שלהם, עדין הם לא יפגינו משמעת כלכלית או יכולת כלכלית מספקת כדי להיות מסוגלים לרכוש. במצב כזה, כאשר האופציה אינה מתממשת, יתכן ולא תימשך השכרה במודל RTO. יתכן שתקבל חזרה נכס ובו כלל בעיות התחזוקה שכביכול הדייר היה אחראי עליהם אך בפועל לא ביצע כלום וחי בנכס כמו שהוא, כך שהנזק המצטבר מתגלגל חזרה אליך.
אבחנה: לכן, משקיע נבון אשר קונה את הנכס היום, לא מבסס החלטת רכישה רק על אופציית מכירה בעתיד. כלומר, ליתר דיוק עליך לבדוק היטב שמחיר הנכס שאתה רוכש הוא נכון לעומת מחירי השוק כיום, ולא ליפול להטייה של בדיקת כדאיות רק לפי חשבון תשואה מוגדלת כביכול למספר שנים קצר (הוסבר מעלה מדוע כביכול) או בהסתמך על מחיר האופצייה הנקוב למכירה.
