לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62986,298 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'מכירה של בית '
מכירה של בית
27/06/2018 | 16:14
23
181
שלום רב, יש לי שאלה לחברח הפורום המנוסים. ברשותי מספר בתים בפלורידה. אני מנסה כרגע למכור את אחד הבתים. הבית עבר שיפוץ שכולל החלפת גג (מהביטוח) מזגן ועד. הבית פורסם למכירה ולהשכרה ביחד. כניראה שזאת היתה הטעות. כרגע, לאחר חודש שהבית לא נמכר הורדתי אותו מ הMLS. הבנתי שכניראה זאת טעות לפרסם למכירה והשכרה ביחד. השאלה שלי - האם כדאי לנסות להשכיר אותו שוב, ולמכור עם דייר או לפרסם רק למכירה? הבית נמצא באזור שרובו דיירים, בעלי בתים (Cocoa Beach). תודה רבה
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'מכירת נדל"ן בארה"ב'
מכירת נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
27/06/2018 | 17:22
158
שלום מגידו,
האם רכשת ושיפצת את הנכס במטרה למכור למשקיע כנכס שיושכר או לחלופין למכור לאמריקאי מקומי שיכנס לגור בנכס בבעלותו?
זה יענה לך על השאלה האם כדאי לשקול להכניס שוכר.
 
שנית, האם התייעצת עם ברוקר מקומי שמוכר נכסים במיקום זה?
להבין תמחיר נכון ומשך זמן שנכסים עומדים בשוק בממוצע. לא בהכרח נכסים באזור זה נמכרים בתוך חודש, וגם אם אכן ישנה בעיה, אני סבור שהיא כנראה נעוצה בתמחיר הנכס או שהנכס לא במצב מתאים לקהל היעד שאליו כיוונת את המכירה.

 
 
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'יש לך סוכן?'
יש לך סוכן?
28/06/2018 | 07:32
2
107
מה הסוכן אומר? הייתה התעניינות? אנשים שפנו ולא הגישו הצעה - שאלת אותם מה לא מצא חן בעיניהם?
 
אם אף אחד לא פנה - אולי צריך לפרסם קצת? יום פתוח, מודעות בקרייגסליסט ואתרי נדל״ן, וכד׳?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'המשך'
המשך
28/06/2018 | 09:16
1
95
תודה על התשובות. אכן, יש לי סוכנת מקומית. אני לא בפלורידה. היא היתה בטוחה שהבית ימכר במהרה. יכול להיות שהמחיר שלה היה גבוה. יכול להיות שהטעות היתה לפרסם את הבית למכירה ולהשכרה באותו זמן. כרגע הורדנו אותו ממכירה ב MLS ופירסמנו רק להשכרה. אחרי שיושכר ננסה לפרסם למכירה עם דייר למשקיע. 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'מי יקנה?'
מי יקנה?
29/06/2018 | 11:24
90
מנסיוני הדל (באמת...) אתה צריך להעריך מי יהיה הקונה בסוף הדרך משקיע או בעל הנכס. אם אחוזי התשואה מהשכרה יהיו הגיוניים יש מקום לנסות את התהליך כפי שציינת מתוך הערכה שמשקיע יהיה הרוכשאולם אם "המספרים לא עובדים" עבור משקיעים- אין טעם להשכיר כדי למכור מושכר. בהצלחה!
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...'
חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...
29/06/2018 | 18:57
18
87
כדי להבין מה הבעיה צריך לדעת מה קרה במשך החודש הזה.
היו מתעניינים שיצרו קשר עם הסוכן?
כמה אנשים באו לראות את הבית?
מישהו נתן איזושהיא הצעה - לא חשוב כמה נמוכה היא הייתה?
 
אם תגיד שלא היו שום מתעניינים, אף אחד לא התקשר ואף אחד לא בא לראות -  זה מסמן בעיה מסוג אחד.
אם באו הרבה אנשים לראות אבל אף אחד לא נתן הצעות - זה מסמן בעיה מסוג אחר.
ויש מנעד שלם של בעיות בין לבין.
 
אתה יודע מה הייתה הפעילות בשוק המקומי שם במשך החודש שבו הבית שלך היה בשוק?  היו מכירות? היו מכירות של נכסים דומים?
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'המשך'
המשך
29/06/2018 | 21:48
17
70
תודה לכולם על התשובות. אכן, היתה התעניינות. לא ניתנו הצעות. הבית בן 4 חדרים. 1100sq.ניקנה לפני שנה. עבר שיפוץ גדול. הוחלף מזגן, מטבח ומקלחת שופצו. הוחלף גג ששולם ע"י חברת הביטוח. היה מושכר במשך שנה. כנראה המחיר ששווק היה גבוה מידי. הבית מעולה גם למגורים וגם להשקעה. תשואה של בערך 8% לקונה. אני כרגע מכניס דייר. אחרי זה ננסה למכור למשקיע.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?'
ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?
29/06/2018 | 22:49
16
69
כשאתה כותב "מקלחת" - אתה מכוון שבבית יש רק חדר אמבטיה אחד?
 
הגודל של בית "ממוצע" בעל 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב סביב 2,000 רגל מרובע.  וברוב המקרים בבית כזה יהיו לפחות 2 חדרי אמבטיה מלאים או יותר.
 
בכמה מכרו לך את ה"פנינה" הזו, שהייתה צריכה שיפוץ כל כך מסיבי?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'המשך'
המשך
30/06/2018 | 11:12
15
62
היי בוסטון. האזור הזה מאופיין בבתים בגודל כזה ומספר חדרים דומה. אזור של צווארון כחול, רובם בעלי בתים. אזור Cocoa Beach.
"הפנינה" הזאת נקנתה מהבנק. עלה 68k. הושכר במשך שנה ב 900$. במשך השנה הוחלף הגג שניפגע בהוריקן. הביטוח שילם את הרוב. הבית שופץ עכשיו בעלות של 10kשכלל מזגן חדש. פורסם למכירה ב 130k, ולהשכרה במקביל. זאת כנראה הטעות. כרגע מכניס דייר ב 1000$.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'תפסת מרובה לא תפסת....'
תפסת מרובה לא תפסת....
30/06/2018 | 17:26
14
76
זה עלה 68K, השקעת בו 10K. כלומר עלה לך בערך 80 אלף(אם נוסיף חלק מהגג ועוד הוצאות). אתה מנסה למכור ב-130 אלף.
 
מישהו שיסתכל על הנתונים יראה כמה השקעת בבית. הוא יתהה אם זה שווה קפיצה כל כך משמעותית במחיר (כמעט פי 2). כנראה שהגיעו למסקנה שזה לא שווה את זה.
 
שכ"ד של 1,000 דולר על בית שעולה 130 אלף לא אטרקטיבי במיוחד. לנו יש בתים באזור ה-900-1000 דולר שכירות והם עלו לנו 70-100 אלף דולר. בית בעלות של 130 אלף, הייתי מצפה לשכירות של 1200-1500 לחודש.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'זה נשמע כמו mobile home'
זה נשמע כמו mobile home
30/06/2018 | 17:58
5
60
אני מכיר טיפה את האזור של מלבורן וקוקו ביץ' בפלורידה- עבדתי פעם עם מפעל שהיה ממוקם שם ודיברתי הרבה באזור.
זה לא מדוייק להגיד ש"בית של 4BR עם אמבטיה אחת"  הגודל 1100 רגל מרובע זה "נפוץ" שם. זה אולי מה מה שמוצאים שם בטריילר פארק'ס ובשכונות העוני.

בנוסף, האזור חטף בצורה רצינית בהוריקאן אירמה ב 2017, וחלקים ממנו הוצפו. זה חידד אצל המקומיים את ההבנה שבגלל שהם יושבים פחות או יותר על אי שהוא בגובה 3 מטר מעל פני הים - יש מצב שעם הגלובל וורמינג ועליית מפלס הים בעוד 25 שנה כל האזור יהיה מתחת לפני המים... מה שלא עושה פלאים לערך הנדל"ן שם.   לפני שנה המחוז קלט שמפות ה flood zones של  FEMA לא לוקחות בחשבון את עליית מפלס פני הים, וכרגע יש דיונים לגבי מפות חדשות שבהן חצי מהנדל"ן של קוקו ביץ' נמצא ב flood plane.

השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'איזה כיף להשקיע באזור'
איזה כיף להשקיע באזור
30/06/2018 | 18:24
4
65
בלי הוריקנים, רעידות אדמה, טורנדו, הרי געש, הצפות. אצלנו הטבע רק מכה עם קור ושלג, ובתים יכולים להתמודד איתם בלי בעיה.
 
לנו יש בית שהוא 1,097 רגל מרובע. אבל הוא מוגדר כ-2 חדרים, שירותים אחד. בית קטן וחמוד שעלה לנו בזמנו 69 אלף (ועוד כמה אלפים בודדים ושעות עבודה בשיפוצים) ומושכר ב-900 דולר לחודש.
 
אז הבית שיש לו הוא בערך באותו גודל ומושכר בערך באותו מחיר. אז הייתי מצפה לטווח מחיר דומה כדי שיהיה שווה (או לפחות באזור של ה-70-100 אלף). 130 אלף? לא מסתדר לי מבחינת מספרים.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'איפה?'
איפה?
30/06/2018 | 21:43
1
49
באיזה איזור הנכס שאתה מדבר עליו?
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אני ברוצ'סטר'
אני ברוצ'סטר
30/06/2018 | 21:48
56
אבל יש המון אזורים בארה"ב בו אין הרבה טבע שיכול להרוס בית
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.'
אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.
30/06/2018 | 21:47
1
46
הבית שלך הוא בית "קונוונציונאלי" - כי גודל של 1100 רגל מרובע ל 2BR זה הגיוני וסביר. ובבית של 2BR עם אמבטיה אחת זה גם הגיוני וסביר.
 
הבית של פותח השירשור, לעומת זאת, מצליח לדחוס עוד 2 חדרי שינה שלמים לתוך אותו שטח.
הניחוש שלי - זו טריטוריה של SECTION 8. מחיר השכירות הוא בת'כלס גובה הוואוצ'ר שמקבלים מ SECTION 8,  גודל החדרים הוא מן הסתם המינימום שהאינספקטור של משרד השיכון מוכן לספור בתור חדר שינה (משהו כמו 70 רגל מרובע - גודל של ארון קיר בבית נורמלי) - ולא אתפלא אם באיזהשהוא זמן בעבר חלק מהחדרים באמת היו ארונות WALK IN שבעל בית קודם הסב לחדרי שינה.
 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'בהחלט 1100 רגל מרובע = 2 חדרים'
בהחלט 1100 רגל מרובע = 2 חדרים
30/06/2018 | 22:17
37
יותר מידי נתונים לא מסתדרים בסיפור הזה.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הנה פתרון לדוגמא'
הנה פתרון לדוגמא
30/06/2018 | 23:29
7
66
מתוך ה-1,000$ אצלך העירייה לוקחת בערך 250$.
מתוך ה-1,000$ בפלורידה, העירייה לוקחת פחות מ-100$.
אז אתה בעצם משווה שכירות של 750$ ל-900$.
 
יש עוד מלא משתנים, ובגלל זה כל הגישה הזו להערכת שווי לא תופסת. כל שוק והמשתנים שלו.
 
אל תבין אותי לא נכון. אני קורא את מה שבוסטון כותב לגבי FEMA, וזה באמת מפחיד (אני מכיר את הנושא קצת מאזורים בניו ג'רזי שנפגעו על ידי סנדי. זאת מכה מכה).
 
אני מבין את הרצון לפרטיות, אבל כששואלים שאלה כזו, נראה לי שמתבקש לצרף קישור למודעה. ככה נדע קצת יותר על מה אנחנו מדברים, ועל הדרך השואל ירוויח עוד קצת צפיות במודעה.
 
אבל זו רק דעתי
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'הבית עלה לנו 70 אלף דולר'
הבית עלה לנו 70 אלף דולר
01/07/2018 | 00:01
6
70
שכירות 900, מיסים 200. כלומר 700 אחרי מיסים.
הבית שלו מכניס 1,000. מיסים 100(באמת כל כך זול??), כלומר 900 אחרי מיסים.
 
אם במקרה שלי זה 1% חודשי (700 מתוך 70 אלף), אז שלו צריך להיות כ-90 אלף. הוא מבקש 130 אלף ומתפלא שאין הצעות.
 
בהחלט, יש המון משתנים. אבל השקעה של 130 אלף על 1,000 דולר שכירות לא נשמע משתלמת במיוחד.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה '
אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה
01/07/2018 | 01:20
5
48
באמת כל כך זול. הארנונה החציונית בפלורידה היא סביב 1,700$ (סביב אחוז אחד מהשווי, לעומת סדר גודל של 3% אצלנו), וכמו שכתבו כאן, הנכס הספציפי הזה הוא כנראה מתחת לחציון.
 
גם אני מופתע לפעמים מהמסים שמשלמים במדינות אחרות.
 
תזכור גם שהשכירות לא תמיד נכנסת לבנק, אבל את המסים תמיד משלמים. במקרה שלך זה עלה לך 70,000$, אבל אולי קנית במחיר טוב, ואולי השוק גם עלה מאז.
 
בכל מקרה, זו לא הנקודה. אני לא אתפלא אם אתה צודק והמחיר שלו גבוה מדי.
אני מבין שאתה מתייחס לזה רק כאיזשהו קירוב להערכת שווי. מה שאני מנסה לומר זה שאם התחשבות בפרמטר אחד מזיזה את התוצאה ב-20%, אז השיטה הזו לא מספיק טובה אפילו כקירוב.
 
זה מין מצב כזה שאין בו מספיק מידע כדי להגיד משהו שתופס.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'יש המון פרמטרים שונים'
יש המון פרמטרים שונים
01/07/2018 | 01:53
4
39
אבל בסופו של דבר, אנחנו בעסק של עשיית כסף. השכירות שנכנסת חייבת לכסות את המיסים/משכנתא ושאר הוצאות.
יש המון חישובים שונים. אבל כנראה משקיעים הסתכלו על הבית, ראו את המחיר והגיעו למסקנה שזה לא מכניס מספיק כסף. אז יש 3 אופציות. או שהמחיר גבוה מידי, או שהשכירות נמוכה מידי, או שזה לא נכס טוב להשקעה.
 
אבל צריך לזכור שהוא קנה את הנכס ב-68 אלף והוא מנסה למכור ב-130. זאת קפיצה רצינית. יכול להיות שהוא קנה מאוד בזול וזה באמת שווה 130. יכול להיות שהמחיר גבוה מידי ולכן זה לא נמכר. צריך לראות כמה בתים דומים באזור נמכרו כדי להעריך שווי.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'המשך שאלה ותשובות'
המשך שאלה ותשובות
01/07/2018 | 12:10
3
41
שלום לכולם ותודה לכל מי שעונה/משתף מניסיונו. כמה נתונים לגבי הבית והאזור הזה. דבר ראשון לא היו שום הצפות בהוריקן שנה שעברה באזור BREVARD COUNTY. היו בהרבה אזורים בפלורידה הצפות קשות, כולל ב גקסון וייל. פחות במרכז פלורידה. האזור מקבל הגנה מסויימת מרצועת החוף של cape canaveral.
היו הרבה נפגעי רוח, וכמו שציינתי הגג הוחלף מההוריקן. לגבי זה שהאזור יהיה מתחת למים, אז נכון. כל פלורידה תיהיה בעתיד מתחת למים. וכל סן פרנסיסקו תתפרק מרעידת אדמה של שבר סן אנדראס! מתי? השד יודע. זה לא מונע מהמחירים שם לעלות לשמיים. לגבי הבית. זה לא אזור של SECTION 8. הבית יכול להימכר ב 100K תוך יום. המחיר שביקשתי כניראה גבוה. כרגע נכנס דייר ב 1050 דולר. לבית שעלה 80K (אחרי שיפוץ) זה לא רע לדעתי הצנועה... ננסה למכור אותו עם דייר במחיר יותר סביר . אזור 110K. 
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'נכון, אי אפשר לדעת אם יהיה אסון טבע'
נכון, אי אפשר לדעת אם יהיה אסון טבע
01/07/2018 | 17:33
2
32
אבל יש אזורים יותר מועדים לפורענות. צריך לקחת את זה בחשבון כשקונים נכס להשקעה.
 
אז הבית יכול להמכר ב-100 אלף בקלות. 110 אלף זה מחיר סביר. זה רק מראה כמה 130 אלף היה מוגזם ולכן לא נמכר.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'זה תמיד נכון'
זה תמיד נכון
<< ההודעה הנוכחית
01/07/2018 | 17:51
1
35
בחלקים גדולים בארה"ב יש סיכויים אלו ואחרים לאסונות טבע. ניו יורק וניו גרסי ניפגעו מסידני, בקליפורניה יש שריפות ורעידות אדמה כל שנה, במייד ווסט יש סופות טורנדו ובפלורידה, טקסס וכו.. יש הוריקהנים. זאת המציאות שם. צריך לדעת שזה קיים ולעשות ביטוחים בהתאם. אני הרבה יותר דואג ממשבר כלכלי שיגיע. הוא יגיע לפני שפלורידה תישקע והמפרץ וגשר הזהב בסן פרנסיסקו יקרוס. אם היינו מפחדים, לא הינו עושים כלום. בור שצריך לעשות ניהול סיכונים בהתאם.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>
לצפיה ב-'ארה"ב זה מקום גדול'
ארה"ב זה מקום גדול
01/07/2018 | 18:20
47
קודם כל, זה היה הוריקן סנדי לא סידני. רק אזור העיר ניו יורק ולונג איילנג מושפעים מההוריקנים. יש את כל צפון/מערב ניו יורק שפחות מושפע מהוריקנים.
 
מקומות כמו טקסס/קליפורניה/פלורידה הם גדולים וכל אזור יש לו את הסיכויים שלו לאסונות טבע. זה מאוד תלוי במיקום הגיאוגרפי.
 
משבר כלכלי אפשר גם להיערך בהתאם. אפשר לשער איזה איזורים/אוכלוסיות יושפעו יותר מאסון כלכלי. יש אזורים יותר רגישים והמחירים שם משתנים הרבה, יש אזורים יותר יציבים וגם בעת משבר אין הרבה שינויים משמעותיים.
השקעות נדל"ן בארה"ב >>

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

הודעות אחרונות

17:27 | 22.07.18 Zalkind
14:42 | 22.07.18 tom77772
11:18 | 18.07.18 אורחים בפורום
17:11 | 11.07.18 אורחים בפורום
08:15 | 09.07.18 אורחים בפורום
19:12 | 08.07.18 polkmoon
11:37 | 07.07.18 אורחים בפורום
16:44 | 04.07.18 אורחים בפורום
09:46 | 04.07.18 אורחים בפורום
10:36 | 03.07.18 אורחים בפורום
18:58 | 30.06.18 יוסף1232
16:14 | 27.06.18 megido1
02:14 | 19.06.18 troyas

חם בפורומים של תפוז

משתפים בחוויות מהחופש וזוכים בפרס מהנה
משתפים בחוויות מהחופש...
משתפים בחוויה אישית ועוצמתית מהחופש הגדול וזוכים...
משתפים בחוויות מהחופש וזוכים בפרס מהנה
משתפים בחוויות מהחופש...
משתפים בחוויה אישית ועוצמתית מהחופש הגדול וזוכים...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ