מכירה של בית

מצב
הנושא נעול.

megido1

New member
מכירה של בית

מכירה של בית
שלום רב, יש לי שאלה לחברח הפורום המנוסים. ברשותי מספר בתים בפלורידה. אני מנסה כרגע למכור את אחד הבתים. הבית עבר שיפוץ שכולל החלפת גג (מהביטוח) מזגן ועד. הבית פורסם למכירה ולהשכרה ביחד. כניראה שזאת היתה הטעות. כרגע, לאחר חודש שהבית לא נמכר הורדתי אותו מ הMLS. הבנתי שכניראה זאת טעות לפרסם למכירה והשכרה ביחד. השאלה שלי - האם כדאי לנסות להשכיר אותו שוב, ולמכור עם דייר או לפרסם רק למכירה? הבית נמצא באזור שרובו דיירים, בעלי בתים (Cocoa Beach). תודה רבה
 
מכירת נדל"ן בארה"ב

מכירה של בית
שלום רב, יש לי שאלה לחברח הפורום המנוסים. ברשותי מספר בתים בפלורידה. אני מנסה כרגע למכור את אחד הבתים. הבית עבר שיפוץ שכולל החלפת גג (מהביטוח) מזגן ועד. הבית פורסם למכירה ולהשכרה ביחד. כניראה שזאת היתה הטעות. כרגע, לאחר חודש שהבית לא נמכר הורדתי אותו מ הMLS. הבנתי שכניראה זאת טעות לפרסם למכירה והשכרה ביחד. השאלה שלי - האם כדאי לנסות להשכיר אותו שוב, ולמכור עם דייר או לפרסם רק למכירה? הבית נמצא באזור שרובו דיירים, בעלי בתים (Cocoa Beach). תודה רבה
מכירת נדל"ן בארה"ב
שלום מגידו,
האם רכשת ושיפצת את הנכס במטרה למכור למשקיע כנכס שיושכר או לחלופין למכור לאמריקאי מקומי שיכנס לגור בנכס בבעלותו?
זה יענה לך על השאלה האם כדאי לשקול להכניס שוכר.

שנית, האם התייעצת עם ברוקר מקומי שמוכר נכסים במיקום זה?
להבין תמחיר נכון ומשך זמן שנכסים עומדים בשוק בממוצע. לא בהכרח נכסים באזור זה נמכרים בתוך חודש, וגם אם אכן ישנה בעיה, אני סבור שהיא כנראה נעוצה בתמחיר הנכס או שהנכס לא במצב מתאים לקהל היעד שאליו כיוונת את המכירה.
 

vinney

Well-known member
יש לך סוכן?

מכירה של בית
שלום רב, יש לי שאלה לחברח הפורום המנוסים. ברשותי מספר בתים בפלורידה. אני מנסה כרגע למכור את אחד הבתים. הבית עבר שיפוץ שכולל החלפת גג (מהביטוח) מזגן ועד. הבית פורסם למכירה ולהשכרה ביחד. כניראה שזאת היתה הטעות. כרגע, לאחר חודש שהבית לא נמכר הורדתי אותו מ הMLS. הבנתי שכניראה זאת טעות לפרסם למכירה והשכרה ביחד. השאלה שלי - האם כדאי לנסות להשכיר אותו שוב, ולמכור עם דייר או לפרסם רק למכירה? הבית נמצא באזור שרובו דיירים, בעלי בתים (Cocoa Beach). תודה רבה
יש לך סוכן?
מה הסוכן אומר? הייתה התעניינות? אנשים שפנו ולא הגישו הצעה - שאלת אותם מה לא מצא חן בעיניהם?
&nbsp
אם אף אחד לא פנה - אולי צריך לפרסם קצת? יום פתוח, מודעות בקרייגסליסט ואתרי נדל״ן, וכד׳?
 

megido1

New member
המשך

יש לך סוכן?
מה הסוכן אומר? הייתה התעניינות? אנשים שפנו ולא הגישו הצעה - שאלת אותם מה לא מצא חן בעיניהם?
&nbsp
אם אף אחד לא פנה - אולי צריך לפרסם קצת? יום פתוח, מודעות בקרייגסליסט ואתרי נדל״ן, וכד׳?
המשך
תודה על התשובות. אכן, יש לי סוכנת מקומית. אני לא בפלורידה. היא היתה בטוחה שהבית ימכר במהרה. יכול להיות שהמחיר שלה היה גבוה. יכול להיות שהטעות היתה לפרסם את הבית למכירה ולהשכרה באותו זמן. כרגע הורדנו אותו ממכירה ב MLS ופירסמנו רק להשכרה. אחרי שיושכר ננסה לפרסם למכירה עם דייר למשקיע.
 

the fire dragon

New member
מי יקנה?

המשך
תודה על התשובות. אכן, יש לי סוכנת מקומית. אני לא בפלורידה. היא היתה בטוחה שהבית ימכר במהרה. יכול להיות שהמחיר שלה היה גבוה. יכול להיות שהטעות היתה לפרסם את הבית למכירה ולהשכרה באותו זמן. כרגע הורדנו אותו ממכירה ב MLS ופירסמנו רק להשכרה. אחרי שיושכר ננסה לפרסם למכירה עם דייר למשקיע.
מי יקנה?
מנסיוני הדל (באמת...) אתה צריך להעריך מי יהיה הקונה בסוף הדרך משקיע או בעל הנכס. אם אחוזי התשואה מהשכרה יהיו הגיוניים יש מקום לנסות את התהליך כפי שציינת מתוך הערכה שמשקיע יהיה הרוכשאולם אם "המספרים לא עובדים" עבור משקיעים- אין טעם להשכיר כדי למכור מושכר. בהצלחה!
 

Boston Guy

New member
חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...

מכירה של בית
שלום רב, יש לי שאלה לחברח הפורום המנוסים. ברשותי מספר בתים בפלורידה. אני מנסה כרגע למכור את אחד הבתים. הבית עבר שיפוץ שכולל החלפת גג (מהביטוח) מזגן ועד. הבית פורסם למכירה ולהשכרה ביחד. כניראה שזאת היתה הטעות. כרגע, לאחר חודש שהבית לא נמכר הורדתי אותו מ הMLS. הבנתי שכניראה זאת טעות לפרסם למכירה והשכרה ביחד. השאלה שלי - האם כדאי לנסות להשכיר אותו שוב, ולמכור עם דייר או לפרסם רק למכירה? הבית נמצא באזור שרובו דיירים, בעלי בתים (Cocoa Beach). תודה רבה
חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...
כדי להבין מה הבעיה צריך לדעת מה קרה במשך החודש הזה.
היו מתעניינים שיצרו קשר עם הסוכן?
כמה אנשים באו לראות את הבית?
מישהו נתן איזושהיא הצעה - לא חשוב כמה נמוכה היא הייתה?

אם תגיד שלא היו שום מתעניינים, אף אחד לא התקשר ואף אחד לא בא לראות - זה מסמן בעיה מסוג אחד.
אם באו הרבה אנשים לראות אבל אף אחד לא נתן הצעות - זה מסמן בעיה מסוג אחר.
ויש מנעד שלם של בעיות בין לבין.

אתה יודע מה הייתה הפעילות בשוק המקומי שם במשך החודש שבו הבית שלך היה בשוק? היו מכירות? היו מכירות של נכסים דומים?
 

megido1

New member
המשך

חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...
כדי להבין מה הבעיה צריך לדעת מה קרה במשך החודש הזה.
היו מתעניינים שיצרו קשר עם הסוכן?
כמה אנשים באו לראות את הבית?
מישהו נתן איזושהיא הצעה - לא חשוב כמה נמוכה היא הייתה?

אם תגיד שלא היו שום מתעניינים, אף אחד לא התקשר ואף אחד לא בא לראות - זה מסמן בעיה מסוג אחד.
אם באו הרבה אנשים לראות אבל אף אחד לא נתן הצעות - זה מסמן בעיה מסוג אחר.
ויש מנעד שלם של בעיות בין לבין.

אתה יודע מה הייתה הפעילות בשוק המקומי שם במשך החודש שבו הבית שלך היה בשוק? היו מכירות? היו מכירות של נכסים דומים?
המשך
תודה לכולם על התשובות. אכן, היתה התעניינות. לא ניתנו הצעות. הבית בן 4 חדרים. 1100sq.ניקנה לפני שנה. עבר שיפוץ גדול. הוחלף מזגן, מטבח ומקלחת שופצו. הוחלף גג ששולם ע"י חברת הביטוח. היה מושכר במשך שנה. כנראה המחיר ששווק היה גבוה מידי. הבית מעולה גם למגורים וגם להשקעה. תשואה של בערך 8% לקונה. אני כרגע מכניס דייר. אחרי זה ננסה למכור למשקיע.
 

Boston Guy

New member
ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?

המשך
תודה לכולם על התשובות. אכן, היתה התעניינות. לא ניתנו הצעות. הבית בן 4 חדרים. 1100sq.ניקנה לפני שנה. עבר שיפוץ גדול. הוחלף מזגן, מטבח ומקלחת שופצו. הוחלף גג ששולם ע"י חברת הביטוח. היה מושכר במשך שנה. כנראה המחיר ששווק היה גבוה מידי. הבית מעולה גם למגורים וגם להשקעה. תשואה של בערך 8% לקונה. אני כרגע מכניס דייר. אחרי זה ננסה למכור למשקיע.
ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?
כשאתה כותב "מקלחת" - אתה מכוון שבבית יש רק חדר אמבטיה אחד?

הגודל של בית "ממוצע" בעל 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב סביב 2,000 רגל מרובע. וברוב המקרים בבית כזה יהיו לפחות 2 חדרי אמבטיה מלאים או יותר.

בכמה מכרו לך את ה"פנינה" הזו, שהייתה צריכה שיפוץ כל כך מסיבי?
 

megido1

New member
המשך

ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?
כשאתה כותב "מקלחת" - אתה מכוון שבבית יש רק חדר אמבטיה אחד?

הגודל של בית "ממוצע" בעל 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב סביב 2,000 רגל מרובע. וברוב המקרים בבית כזה יהיו לפחות 2 חדרי אמבטיה מלאים או יותר.

בכמה מכרו לך את ה"פנינה" הזו, שהייתה צריכה שיפוץ כל כך מסיבי?
המשך
היי בוסטון. האזור הזה מאופיין בבתים בגודל כזה ומספר חדרים דומה. אזור של צווארון כחול, רובם בעלי בתים. אזור Cocoa Beach.
"הפנינה" הזאת נקנתה מהבנק. עלה 68k. הושכר במשך שנה ב 900$. במשך השנה הוחלף הגג שניפגע בהוריקן. הביטוח שילם את הרוב. הבית שופץ עכשיו בעלות של 10kשכלל מזגן חדש. פורסם למכירה ב 130k, ולהשכרה במקביל. זאת כנראה הטעות. כרגע מכניס דייר ב 1000$.
 

naf86

New member
תפסת מרובה לא תפסת....

המשך
היי בוסטון. האזור הזה מאופיין בבתים בגודל כזה ומספר חדרים דומה. אזור של צווארון כחול, רובם בעלי בתים. אזור Cocoa Beach.
"הפנינה" הזאת נקנתה מהבנק. עלה 68k. הושכר במשך שנה ב 900$. במשך השנה הוחלף הגג שניפגע בהוריקן. הביטוח שילם את הרוב. הבית שופץ עכשיו בעלות של 10kשכלל מזגן חדש. פורסם למכירה ב 130k, ולהשכרה במקביל. זאת כנראה הטעות. כרגע מכניס דייר ב 1000$.
תפסת מרובה לא תפסת....
זה עלה 68K, השקעת בו 10K. כלומר עלה לך בערך 80 אלף(אם נוסיף חלק מהגג ועוד הוצאות). אתה מנסה למכור ב-130 אלף.
&nbsp
מישהו שיסתכל על הנתונים יראה כמה השקעת בבית. הוא יתהה אם זה שווה קפיצה כל כך משמעותית במחיר (כמעט פי 2). כנראה שהגיעו למסקנה שזה לא שווה את זה.
&nbsp
שכ"ד של 1,000 דולר על בית שעולה 130 אלף לא אטרקטיבי במיוחד. לנו יש בתים באזור ה-900-1000 דולר שכירות והם עלו לנו 70-100 אלף דולר. בית בעלות של 130 אלף, הייתי מצפה לשכירות של 1200-1500 לחודש.
 

Boston Guy

New member
זה נשמע כמו mobile home

תפסת מרובה לא תפסת....
זה עלה 68K, השקעת בו 10K. כלומר עלה לך בערך 80 אלף(אם נוסיף חלק מהגג ועוד הוצאות). אתה מנסה למכור ב-130 אלף.
&nbsp
מישהו שיסתכל על הנתונים יראה כמה השקעת בבית. הוא יתהה אם זה שווה קפיצה כל כך משמעותית במחיר (כמעט פי 2). כנראה שהגיעו למסקנה שזה לא שווה את זה.
&nbsp
שכ"ד של 1,000 דולר על בית שעולה 130 אלף לא אטרקטיבי במיוחד. לנו יש בתים באזור ה-900-1000 דולר שכירות והם עלו לנו 70-100 אלף דולר. בית בעלות של 130 אלף, הייתי מצפה לשכירות של 1200-1500 לחודש.
זה נשמע כמו mobile home
אני מכיר טיפה את האזור של מלבורן וקוקו ביץ' בפלורידה- עבדתי פעם עם מפעל שהיה ממוקם שם ודיברתי הרבה באזור.
זה לא מדוייק להגיד ש"בית של 4BR עם אמבטיה אחת" הגודל 1100 רגל מרובע זה "נפוץ" שם. זה אולי מה מה שמוצאים שם בטריילר פארק'ס ובשכונות העוני.

בנוסף, האזור חטף בצורה רצינית בהוריקאן אירמה ב 2017, וחלקים ממנו הוצפו. זה חידד אצל המקומיים את ההבנה שבגלל שהם יושבים פחות או יותר על אי שהוא בגובה 3 מטר מעל פני הים - יש מצב שעם הגלובל וורמינג ועליית מפלס הים בעוד 25 שנה כל האזור יהיה מתחת לפני המים... מה שלא עושה פלאים לערך הנדל"ן שם. לפני שנה המחוז קלט שמפות ה flood zones של FEMA לא לוקחות בחשבון את עליית מפלס פני הים, וכרגע יש דיונים לגבי מפות חדשות שבהן חצי מהנדל"ן של קוקו ביץ' נמצא ב flood plane.
 

naf86

New member
איזה כיף להשקיע באזור

זה נשמע כמו mobile home
אני מכיר טיפה את האזור של מלבורן וקוקו ביץ' בפלורידה- עבדתי פעם עם מפעל שהיה ממוקם שם ודיברתי הרבה באזור.
זה לא מדוייק להגיד ש"בית של 4BR עם אמבטיה אחת" הגודל 1100 רגל מרובע זה "נפוץ" שם. זה אולי מה מה שמוצאים שם בטריילר פארק'ס ובשכונות העוני.

בנוסף, האזור חטף בצורה רצינית בהוריקאן אירמה ב 2017, וחלקים ממנו הוצפו. זה חידד אצל המקומיים את ההבנה שבגלל שהם יושבים פחות או יותר על אי שהוא בגובה 3 מטר מעל פני הים - יש מצב שעם הגלובל וורמינג ועליית מפלס הים בעוד 25 שנה כל האזור יהיה מתחת לפני המים... מה שלא עושה פלאים לערך הנדל"ן שם. לפני שנה המחוז קלט שמפות ה flood zones של FEMA לא לוקחות בחשבון את עליית מפלס פני הים, וכרגע יש דיונים לגבי מפות חדשות שבהן חצי מהנדל"ן של קוקו ביץ' נמצא ב flood plane.
איזה כיף להשקיע באזור
בלי הוריקנים, רעידות אדמה, טורנדו, הרי געש, הצפות. אצלנו הטבע רק מכה עם קור ושלג, ובתים יכולים להתמודד איתם בלי בעיה.
&nbsp
לנו יש בית שהוא 1,097 רגל מרובע. אבל הוא מוגדר כ-2 חדרים, שירותים אחד. בית קטן וחמוד שעלה לנו בזמנו 69 אלף (ועוד כמה אלפים בודדים ושעות עבודה בשיפוצים) ומושכר ב-900 דולר לחודש.
&nbsp
אז הבית שיש לו הוא בערך באותו גודל ומושכר בערך באותו מחיר. אז הייתי מצפה לטווח מחיר דומה כדי שיהיה שווה (או לפחות באזור של ה-70-100 אלף). 130 אלף? לא מסתדר לי מבחינת מספרים.
 

almogas11

New member
איפה?

איזה כיף להשקיע באזור
בלי הוריקנים, רעידות אדמה, טורנדו, הרי געש, הצפות. אצלנו הטבע רק מכה עם קור ושלג, ובתים יכולים להתמודד איתם בלי בעיה.
&nbsp
לנו יש בית שהוא 1,097 רגל מרובע. אבל הוא מוגדר כ-2 חדרים, שירותים אחד. בית קטן וחמוד שעלה לנו בזמנו 69 אלף (ועוד כמה אלפים בודדים ושעות עבודה בשיפוצים) ומושכר ב-900 דולר לחודש.
&nbsp
אז הבית שיש לו הוא בערך באותו גודל ומושכר בערך באותו מחיר. אז הייתי מצפה לטווח מחיר דומה כדי שיהיה שווה (או לפחות באזור של ה-70-100 אלף). 130 אלף? לא מסתדר לי מבחינת מספרים.
איפה?
באיזה איזור הנכס שאתה מדבר עליו?
 

Boston Guy

New member
אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.

איזה כיף להשקיע באזור
בלי הוריקנים, רעידות אדמה, טורנדו, הרי געש, הצפות. אצלנו הטבע רק מכה עם קור ושלג, ובתים יכולים להתמודד איתם בלי בעיה.
&nbsp
לנו יש בית שהוא 1,097 רגל מרובע. אבל הוא מוגדר כ-2 חדרים, שירותים אחד. בית קטן וחמוד שעלה לנו בזמנו 69 אלף (ועוד כמה אלפים בודדים ושעות עבודה בשיפוצים) ומושכר ב-900 דולר לחודש.
&nbsp
אז הבית שיש לו הוא בערך באותו גודל ומושכר בערך באותו מחיר. אז הייתי מצפה לטווח מחיר דומה כדי שיהיה שווה (או לפחות באזור של ה-70-100 אלף). 130 אלף? לא מסתדר לי מבחינת מספרים.
אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.
הבית שלך הוא בית "קונוונציונאלי" - כי גודל של 1100 רגל מרובע ל 2BR זה הגיוני וסביר. ובבית של 2BR עם אמבטיה אחת זה גם הגיוני וסביר.

הבית של פותח השירשור, לעומת זאת, מצליח לדחוס עוד 2 חדרי שינה שלמים לתוך אותו שטח.
הניחוש שלי - זו טריטוריה של SECTION 8. מחיר השכירות הוא בת'כלס גובה הוואוצ'ר שמקבלים מ SECTION 8, גודל החדרים הוא מן הסתם המינימום שהאינספקטור של משרד השיכון מוכן לספור בתור חדר שינה (משהו כמו 70 רגל מרובע - גודל של ארון קיר בבית נורמלי) - ולא אתפלא אם באיזהשהוא זמן בעבר חלק מהחדרים באמת היו ארונות WALK IN שבעל בית קודם הסב לחדרי שינה.
 

naf86

New member
בהחלט 1100 רגל מרובע = 2 חדרים

אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.
הבית שלך הוא בית "קונוונציונאלי" - כי גודל של 1100 רגל מרובע ל 2BR זה הגיוני וסביר. ובבית של 2BR עם אמבטיה אחת זה גם הגיוני וסביר.

הבית של פותח השירשור, לעומת זאת, מצליח לדחוס עוד 2 חדרי שינה שלמים לתוך אותו שטח.
הניחוש שלי - זו טריטוריה של SECTION 8. מחיר השכירות הוא בת'כלס גובה הוואוצ'ר שמקבלים מ SECTION 8, גודל החדרים הוא מן הסתם המינימום שהאינספקטור של משרד השיכון מוכן לספור בתור חדר שינה (משהו כמו 70 רגל מרובע - גודל של ארון קיר בבית נורמלי) - ולא אתפלא אם באיזהשהוא זמן בעבר חלק מהחדרים באמת היו ארונות WALK IN שבעל בית קודם הסב לחדרי שינה.
בהחלט 1100 רגל מרובע = 2 חדרים
יותר מידי נתונים לא מסתדרים בסיפור הזה.
 

צבי ליך

New member
הנה פתרון לדוגמא

תפסת מרובה לא תפסת....
זה עלה 68K, השקעת בו 10K. כלומר עלה לך בערך 80 אלף(אם נוסיף חלק מהגג ועוד הוצאות). אתה מנסה למכור ב-130 אלף.
&nbsp
מישהו שיסתכל על הנתונים יראה כמה השקעת בבית. הוא יתהה אם זה שווה קפיצה כל כך משמעותית במחיר (כמעט פי 2). כנראה שהגיעו למסקנה שזה לא שווה את זה.
&nbsp
שכ"ד של 1,000 דולר על בית שעולה 130 אלף לא אטרקטיבי במיוחד. לנו יש בתים באזור ה-900-1000 דולר שכירות והם עלו לנו 70-100 אלף דולר. בית בעלות של 130 אלף, הייתי מצפה לשכירות של 1200-1500 לחודש.
הנה פתרון לדוגמא
מתוך ה-1,000$ אצלך העירייה לוקחת בערך 250$.
מתוך ה-1,000$ בפלורידה, העירייה לוקחת פחות מ-100$.
אז אתה בעצם משווה שכירות של 750$ ל-900$.
&nbsp
יש עוד מלא משתנים, ובגלל זה כל הגישה הזו להערכת שווי לא תופסת. כל שוק והמשתנים שלו.
&nbsp
אל תבין אותי לא נכון. אני קורא את מה שבוסטון כותב לגבי FEMA, וזה באמת מפחיד (אני מכיר את הנושא קצת מאזורים בניו ג'רזי שנפגעו על ידי סנדי. זאת מכה מכה).
&nbsp
אני מבין את הרצון לפרטיות, אבל כששואלים שאלה כזו, נראה לי שמתבקש לצרף קישור למודעה. ככה נדע קצת יותר על מה אנחנו מדברים, ועל הדרך השואל ירוויח עוד קצת צפיות במודעה.
&nbsp
אבל זו רק דעתי
 

naf86

New member
הבית עלה לנו 70 אלף דולר

הנה פתרון לדוגמא
מתוך ה-1,000$ אצלך העירייה לוקחת בערך 250$.
מתוך ה-1,000$ בפלורידה, העירייה לוקחת פחות מ-100$.
אז אתה בעצם משווה שכירות של 750$ ל-900$.
&nbsp
יש עוד מלא משתנים, ובגלל זה כל הגישה הזו להערכת שווי לא תופסת. כל שוק והמשתנים שלו.
&nbsp
אל תבין אותי לא נכון. אני קורא את מה שבוסטון כותב לגבי FEMA, וזה באמת מפחיד (אני מכיר את הנושא קצת מאזורים בניו ג'רזי שנפגעו על ידי סנדי. זאת מכה מכה).
&nbsp
אני מבין את הרצון לפרטיות, אבל כששואלים שאלה כזו, נראה לי שמתבקש לצרף קישור למודעה. ככה נדע קצת יותר על מה אנחנו מדברים, ועל הדרך השואל ירוויח עוד קצת צפיות במודעה.
&nbsp
אבל זו רק דעתי
הבית עלה לנו 70 אלף דולר
שכירות 900, מיסים 200. כלומר 700 אחרי מיסים.
הבית שלו מכניס 1,000. מיסים 100(באמת כל כך זול??), כלומר 900 אחרי מיסים.
&nbsp
אם במקרה שלי זה 1% חודשי (700 מתוך 70 אלף), אז שלו צריך להיות כ-90 אלף. הוא מבקש 130 אלף ומתפלא שאין הצעות.
&nbsp
בהחלט, יש המון משתנים. אבל השקעה של 130 אלף על 1,000 דולר שכירות לא נשמע משתלמת במיוחד.
 

צבי ליך

New member
אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה

הבית עלה לנו 70 אלף דולר
שכירות 900, מיסים 200. כלומר 700 אחרי מיסים.
הבית שלו מכניס 1,000. מיסים 100(באמת כל כך זול??), כלומר 900 אחרי מיסים.
&nbsp
אם במקרה שלי זה 1% חודשי (700 מתוך 70 אלף), אז שלו צריך להיות כ-90 אלף. הוא מבקש 130 אלף ומתפלא שאין הצעות.
&nbsp
בהחלט, יש המון משתנים. אבל השקעה של 130 אלף על 1,000 דולר שכירות לא נשמע משתלמת במיוחד.
אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה
באמת כל כך זול. הארנונה החציונית בפלורידה היא סביב 1,700$ (סביב אחוז אחד מהשווי, לעומת סדר גודל של 3% אצלנו), וכמו שכתבו כאן, הנכס הספציפי הזה הוא כנראה מתחת לחציון.
&nbsp
גם אני מופתע לפעמים מהמסים שמשלמים במדינות אחרות.
&nbsp
תזכור גם שהשכירות לא תמיד נכנסת לבנק, אבל את המסים תמיד משלמים. במקרה שלך זה עלה לך 70,000$, אבל אולי קנית במחיר טוב, ואולי השוק גם עלה מאז.
&nbsp
בכל מקרה, זו לא הנקודה. אני לא אתפלא אם אתה צודק והמחיר שלו גבוה מדי.
אני מבין שאתה מתייחס לזה רק כאיזשהו קירוב להערכת שווי. מה שאני מנסה לומר זה שאם התחשבות בפרמטר אחד מזיזה את התוצאה ב-20%, אז השיטה הזו לא מספיק טובה אפילו כקירוב.
&nbsp
זה מין מצב כזה שאין בו מספיק מידע כדי להגיד משהו שתופס.
 

naf86

New member
יש המון פרמטרים שונים

אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה
באמת כל כך זול. הארנונה החציונית בפלורידה היא סביב 1,700$ (סביב אחוז אחד מהשווי, לעומת סדר גודל של 3% אצלנו), וכמו שכתבו כאן, הנכס הספציפי הזה הוא כנראה מתחת לחציון.
&nbsp
גם אני מופתע לפעמים מהמסים שמשלמים במדינות אחרות.
&nbsp
תזכור גם שהשכירות לא תמיד נכנסת לבנק, אבל את המסים תמיד משלמים. במקרה שלך זה עלה לך 70,000$, אבל אולי קנית במחיר טוב, ואולי השוק גם עלה מאז.
&nbsp
בכל מקרה, זו לא הנקודה. אני לא אתפלא אם אתה צודק והמחיר שלו גבוה מדי.
אני מבין שאתה מתייחס לזה רק כאיזשהו קירוב להערכת שווי. מה שאני מנסה לומר זה שאם התחשבות בפרמטר אחד מזיזה את התוצאה ב-20%, אז השיטה הזו לא מספיק טובה אפילו כקירוב.
&nbsp
זה מין מצב כזה שאין בו מספיק מידע כדי להגיד משהו שתופס.
יש המון פרמטרים שונים
אבל בסופו של דבר, אנחנו בעסק של עשיית כסף. השכירות שנכנסת חייבת לכסות את המיסים/משכנתא ושאר הוצאות.
יש המון חישובים שונים. אבל כנראה משקיעים הסתכלו על הבית, ראו את המחיר והגיעו למסקנה שזה לא מכניס מספיק כסף. אז יש 3 אופציות. או שהמחיר גבוה מידי, או שהשכירות נמוכה מידי, או שזה לא נכס טוב להשקעה.
&nbsp
אבל צריך לזכור שהוא קנה את הנכס ב-68 אלף והוא מנסה למכור ב-130. זאת קפיצה רצינית. יכול להיות שהוא קנה מאוד בזול וזה באמת שווה 130. יכול להיות שהמחיר גבוה מידי ולכן זה לא נמכר. צריך לראות כמה בתים דומים באזור נמכרו כדי להעריך שווי.
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה