שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי

[n47]

שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי

שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי
שאלה הקשורה למיסוי למי שבמקרה מכיר:
המקרה:
אני גר בבית אותו קניתי (primary) כ-5 שנים
בשנה השישית - מעבר למדינה אחרת לזמן קצוב והשכרת את הבית
בשנה השביעית מוכר את הבית.
בין קנית הבית למחיר המכירה עלה הערך נניח ב 200K$
איך יחושב המס על עלית הערך? על כל העליה או על חלק ממנה?

תודה!

 

[vinney]

אתה כנראה מדבר על Sec. 121 exemption

שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי
שאלה הקשורה למיסוי למי שבמקרה מכיר:
המקרה:
אני גר בבית אותו קניתי (primary) כ-5 שנים
בשנה השישית - מעבר למדינה אחרת לזמן קצוב והשכרת את הבית
בשנה השביעית מוכר את הבית.
בין קנית הבית למחיר המכירה עלה הערך נניח ב 200K$
איך יחושב המס על עלית הערך? על כל העליה או על חלק ממנה?

תודה!

אתה כנראה מדבר על Sec. 121 exemption
כתבנו על זה פה כמה פעמים. מהסיפור שלך נשמע שאתה יכול להשתמש בזה, רק קח בחשבון שהפחת מתקופת השכירות עדיין ימוסה ב25%.

 

[n47]

אז אפשרי. וכן את זה לגבי הפחת אני מבין

אתה כנראה מדבר על Sec. 121 exemption
כתבנו על זה פה כמה פעמים. מהסיפור שלך נשמע שאתה יכול להשתמש בזה, רק קח בחשבון שהפחת מתקופת השכירות עדיין ימוסה ב25%.

אז אפשרי. וכן את זה לגבי הפחת אני מבין
לגבי החוק 121 - השנתיים בבית לפיכך אינן בהכרך האחרונות מתוך החמש.

 

[Boston Guy]

אתה עושה cash out או קונה בכסף נדל"ן אחר?

שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי
שאלה הקשורה למיסוי למי שבמקרה מכיר:
המקרה:
אני גר בבית אותו קניתי (primary) כ-5 שנים
בשנה השישית - מעבר למדינה אחרת לזמן קצוב והשכרת את הבית
בשנה השביעית מוכר את הבית.
בין קנית הבית למחיר המכירה עלה הערך נניח ב 200K$
איך יחושב המס על עלית הערך? על כל העליה או על חלק ממנה?

תודה!

אתה עושה cash out או קונה בכסף נדל"ן אחר?
ועוד שאלות:
למיטב זכרוני אתה נישום אמריקאי בעל ssn המדווח דיווח מס אישי שנתי.
עד כאן האם נכון?
הנכס רשום על שימך כרכוש אישי או נמצא בבעלות LLC, או בבעלות טראסט?
הנכס יהיה מושכר יותר מ 365 יום? בשנת מס אחת או פרוש על שתי שנות מס?

 

[n47]

תשובות

אתה עושה cash out או קונה בכסף נדל"ן אחר?
ועוד שאלות:
למיטב זכרוני אתה נישום אמריקאי בעל ssn המדווח דיווח מס אישי שנתי.
עד כאן האם נכון?
הנכס רשום על שימך כרכוש אישי או נמצא בבעלות LLC, או בבעלות טראסט?
הנכס יהיה מושכר יותר מ 365 יום? בשנת מס אחת או פרוש על שתי שנות מס?

תשובות
נישום אמריקאי, בבעלות פרטית, לגבי מה אחרי- לא יודע. רוצה להשאיר אולי אופציה לחזור. מה שבטוח עם עלית המחירים כאן היום לא הייתי יכול לקנות את מה שקניתי כולה לפני 5 שנים. וגם אם לא אחזור לכאן, העלית מחירים הזו היא שמעלה בי את המחשבה לדחות את המכירה ככל שניתן. בשנים האחרונות עלית הערך כל שנה מממנת עוד חתיכת זמן בפנסיה.. או קנית נדלן מניב אחר.

 

[Boston Guy]

יכול להיות שלא הבנתי נכון

תשובות
נישום אמריקאי, בבעלות פרטית, לגבי מה אחרי- לא יודע. רוצה להשאיר אולי אופציה לחזור. מה שבטוח עם עלית המחירים כאן היום לא הייתי יכול לקנות את מה שקניתי כולה לפני 5 שנים. וגם אם לא אחזור לכאן, העלית מחירים הזו היא שמעלה בי את המחשבה לדחות את המכירה ככל שניתן. בשנים האחרונות עלית הערך כל שנה מממנת עוד חתיכת זמן בפנסיה.. או קנית נדלן מניב אחר.

יכול להיות שלא הבנתי נכון
כשאתה כותב "בעל הנכס נוסע למדינה אחרת" - אתה מתכוון למדינה בתוך ארה"ב או מחוץ לארה"ב?
כי פתאום אני קולט שכנראה אתה מתכוון לכך שבעל הנכס חי 5 שנים בארה"ב בנכס שהוא קנה, ואז חוזר לישראל... וממשיך להשכיר את הנכס לתקופה מסויימת.

אם מה שכתבתי הוא המצב, אז אחת השאלות שעולות היא "האם הסטטוס של בעל הנכס כנישום אמריקאי הוא ניצחי או שהוא יפוג אחרי שהוא לא יחייה בארה"ב זמן מסויים" - כלומר האם בעל הנכס הוא אזרח ארה"ב או שהוא בעל ויזת עבודה \ גרין קארד שיפוג מן הסתם אם בעל הנכס לא יחייה זמן ארוך בארה"ב.
הסיבה שהשאלה הזו עולה היא EXIT TAX והסיכוי שהוא יחול כאן.

 

[n47]

תשובה - סטטוס בעל הנכס

יכול להיות שלא הבנתי נכון
כשאתה כותב "בעל הנכס נוסע למדינה אחרת" - אתה מתכוון למדינה בתוך ארה"ב או מחוץ לארה"ב?
כי פתאום אני קולט שכנראה אתה מתכוון לכך שבעל הנכס חי 5 שנים בארה"ב בנכס שהוא קנה, ואז חוזר לישראל... וממשיך להשכיר את הנכס לתקופה מסויימת.

אם מה שכתבתי הוא המצב, אז אחת השאלות שעולות היא "האם הסטטוס של בעל הנכס כנישום אמריקאי הוא ניצחי או שהוא יפוג אחרי שהוא לא יחייה בארה"ב זמן מסויים" - כלומר האם בעל הנכס הוא אזרח ארה"ב או שהוא בעל ויזת עבודה \ גרין קארד שיפוג מן הסתם אם בעל הנכס לא יחייה זמן ארוך בארה"ב.
הסיבה שהשאלה הזו עולה היא EXIT TAX והסיכוי שהוא יחול כאן.

תשובה - סטטוס בעל הנכס
בעל הנכס (אני) - אזרח אמריקאי. (מתנצל על התגובה המאוחרת...) תודה

 

[Asher Touriel CPA]

פוטנציאל לפטור ממס למעט רכיב הפחת

שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי
שאלה הקשורה למיסוי למי שבמקרה מכיר:
המקרה:
אני גר בבית אותו קניתי (primary) כ-5 שנים
בשנה השישית - מעבר למדינה אחרת לזמן קצוב והשכרת את הבית
בשנה השביעית מוכר את הבית.
בין קנית הבית למחיר המכירה עלה הערך נניח ב 200K$
איך יחושב המס על עלית הערך? על כל העליה או על חלק ממנה?

תודה!

פוטנציאל לפטור ממס למעט רכיב הפחת
נראה במקרה שלך שמתקיים בעלות + מגורים שנתיים מתוך חמש שנים שקדמו ליום המכירה, ולכן נראה שיש אפשרות לקחת פטור ממס פדרלי (טעון בדיקה ב state) לגבי רווח הון ממכירת הנכס וזאת עד לתקרה של 500000 דולר רווח הון (עבור זוג נשוי המגיש ביחד שתנאי הבעלות +מגורים התקיימו ביחד)
חישוב הרווח -על כל עליית הרווח וודאי.....אבל יש פטור פוטנציאלי. הפטור לא יחול על מרכיב פחת depreciation שתבעת או (יכלת לתבוע ולא תבעת) עליו יחושב רווח הון חייב במס בשיעור 25 אחוזים (sec 1250)
&nbsp
(יש גם קטץ קטן לענין חישוב הפחת -הבסיס לחישוב הפחת הוא עלות קניה בתוספת שיפוצים או שווי שוק ביום ההמרה של הנכס להשכרה)
&nbsp
בהצלחה
&nbsp
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA