משבר הנדל"ן הבא - חשש מנפילת שוק הנדל"ן בארה"ב
משבר הנדל"ן הבא בפתח? מה דעתכם?
הי,
בתור "משתתף פסיבי" בפורום ללא הבנה ממשית בשוק הנדלן בארהב, מצאתי את הפורום הזה כמקור מידע מעניין ומועיל. אז קודם כל - מפרגן על שיתוף המידע.
לענייננו, מעוניין להעלות 2 תהיות שאינן קשורות אחת לשניה:
1. חברי הפורום מעלים הסתייגויות רבות מהשקעה בנדלן בחו"ל, אבל באופן מפתיע כמעט ולא עולה החשש מנפילה בשוק הנדלן בארהב.
מעבר לכך שהמחירים כיום בשיא, הפד מעלה את הריבית באופן עקבי ו"מבטיח" שיהיו עוד העלאות, מה שמעלה את החשש לתיקון רציני בבורסה וגם בשוק הנדל"ן. מה דעתכם?
2. רוב העסקאות בארה"ב שאני רואה מתמקדות בבתי עץ בשכונות פרברים. מבחינתי, זה קצת כמו להשקיע בקראווילה בעוטף עזה (למעט המצב הביטחוני), ולך תדע כמה חודשים בשנה הנכס שלך יעמוד ריק.
שאלת תם - למה לא מתמקדים בדירות בבנייני מגורים בשולי ערים כמו שיקגו, יוסטון וכו'? המחירים שם גבוהים אבל לא פסיכים והתשואה משכ"ד נשמע יציב יותר וגם הסיכוי שערך הבית יעלה בהדרגה עם השנים נשמע סביר יותר.
משבר הנדל"ן הבא - חשש מנפילת שוק הנדל"ן בארה"ב
שלום,
תודה על השאלה הטובה.
הנה מספר אבחנות חשובות בהקשר לחשש שהשכרת על נפילת שוק הנדל"ן בארה"ב ובכלל משבר נדל"ן.
1- המחירים היום בשיא. זה לא מדויק. תלוי אילו שווקים. ממליץ לך עקרונית לחקור עוד על הבדלים ברמות המחיר ביחס לרמת השיא בהשוואה של PRIMARY STATES לעומת SECONDARY STATES
2- מחזוריות. ברמת מאקרו הוכח סטטיסטית הסטורית כי שווקי הנדל"ן בארה"ב רובם פועלים ציקלית. יש כאן הפשטה גבוהה. אני ממקד את הדיון בהשקעות בפרברי ערים אמריקאיות טיפוסיות. לא בשווקי נדל"ן יוקרה או סביבות מורכבות אחרות. לענייננו, האבחנה של מחזוריות מביאה לכך שזה ענייין של זמן עד המחזור הבא. זה יקרה. השאלה מתי ובאיזה עוצמה. ברוב המקרים מחזור נדל"ן לא בהכרח מתבטא במשבר נדל"ן כפי שראינו ב2008, לכך היו סיבות מסוימות.
3- דרכי התמודדות. כדאי לקחת בחשבון את מחיר הנדל"ן כסחורה ביחס למחירי שיא מחזורים קודמים. אבל מעבר לקנייה מושכלת, עיקר ניהול הסיכון טמון בניהול. כלומר להיערך עם רזרבה מתאימה, ולקחת בחשבון הקצאות בלאי לתקופה ארוכה ותחלופת דיירים, ורמת מינוף כוללת. אלה דברים אשר מאפשרים לך להמשיך ולהחזיק את הנדל"ן בביצועים אשר בטווח הארוך יתאמו את הציפיות שלך.
4- חשבון כולל. מחזור מגיע אחת ל 12-16 שנה בממוצע. בהינתן שממשיכים להחזיק את הנדל"ן מושכר בתקופה זו אזי האבחנה החשובה היא שמירב הזמן אנחנו בתקופה שטוב להיות בה משקיע נדל"ן. לכן, המחזיקים בדעה זו גורסים כי הזמן הכי טוב להחזיק בנדל"ן הוא כל הזמן.
5- כדור הבדולח שלי!. מה יקרה בעתיד? הדבר הודאי היחיד לגבי העתיד הוא שאינו ודאי. לכן בהגדרה ניתן רק להעריך. אך אם ניתן להעריך- אז ניתן להיערך! זו הגישה שלי. *גישת השקעה לטווח ארוך בניהול סיכונים*. שיתפתי מעלה מספר עקרונות מנחים ושיקולים בתפיסה זו.
6- סקופ. לא דיברנו על רמת המיקרו שם נכנסים שיקולים חשובים בהשקעה ברמת הסביבה.
מחשבות ? תוספות? השגות?
אשמח לשמוע את דעתכם המשקיעים התותחים המנוסים בקבוצה!
" - זה כאילו הוא אומר שאין שום דבר בפרברים שמושך אותו, לא למגורים ולא להשקעות. אני לא מסכים עם זה.