יש גם את העניין של אובדן הכנסה
ואם זה כ"כ משתלם, למה לא כל אמריקאי קונה נכס כזה?
אתה מדבר על תשואה של 10% בשנה. נניח שאחרי ניכוי ארנונה ועלויות תחזוקה שצבי תיאר, נשארת עם 5-7% תשואה. בהינתן שהריבית בארה"ב סביב 2%, נראה הרבה יותר הגיוני לאמריקאי לאתר נכס בשכונה שהוא מכיר ויודע שהיא ראויה,למצוא חברת אחזקה שתטפל בנכס ולקבל הכנסה גבוהה משמעותית מפיקדון. מה אני מפספס פה?
יש גם את העניין של אובדן הכנסה
נגיד ומוצאים נכס שהמשכנתא/ביטוח זה 600 דולר לחודש. אותו נכס מושכר ב-1,000 דולר לחודש. ה-400 דולר הפרש הולכים למיסים, תיקונים, ביטוח ועוד שלל הוצאות עד שנשאר (אולי קצת רווח).
יש דיירים נחמדים, אבל בסוף החוזה הם מודיעים שהם עוזבים. הם גרו בנכס כמה שנים, ואחרי שנים של מגורים הנכס צריך קצת ריענון. אז אחרי שהם עוזבים, לוקחים כמה שבועות וצובעים, מחליפים שטיחים, קצת תיקונים קטנים. בנתיים מפרסמים את הנכס. לרוע המזל, לא מוצאים דייר מתאים. בנתיים כבר עברו חודשיים והדירה עדיין ריקה. מגיעים דיירים פוטנציאלים מעולים. משפחה איכותית, עם היסטוריה/הכנסה מכובדת. רק שהם אומרים שהם אוטוטו מסיימים את החוזה הנוכחי ויעברו לנכס בחודש הבא. כמובן שלא רוצים לאבד דיירים כאלה, אז מסכימים.
 
אז מה היה לנו? 3 חודשים שהנכס ריק. 3 חודשים שעדיין צריכים לשלם משכנתא של 600 דולר לחודש אבל לא מכניסים את ה-1000 דולר שכר דירה. כמובן שגם משקיעים כמה מאות דולרים בריענון הדירה. בשביל לשרוד תקופה כזאת, צריך להיות מסוגלים לשלוף מהכיס 2-3 אלף דולר.
 
עכשיו נלך למקרה אחר.
אותו נכס מושכר למשפחה עם הכנסה נמוכה. אחרי כמה חודשים טובים של תשלומים רגילים, הם פתאום מפסיקים לשלם. אחרי תקופה שמחכים לצ'ק, שולחים להם תזכורת. התעלמות. שולחים להם עוד מכתב. מנסים להתקשר, לדפוק על הדלת, הם לא מגיבים. אחרי 6 שבועות, מצליחים לתפוס אותם, הם מתחילים לספר על זה שאיבדו את העבודה, שהבן היה חולה, שהרכב התקלקל, אבל עכשיו המצב משתנה והם יתחילו לשלם. עוברים עוד שבועיים ומקבלים צ'ק של 250 דולר. החשבון אמנם כבר הצטבר ל-3 אלף, אבל זה עדיין כסף. מחכים עוד קצת, ולא מגיע עוד צ'קים. מכתבים מעורך דין לא עוזרים, אז מתחילים תהליך של פינוי. נלך קדימה, אחרי 6 חודשים של מאבק, מצליחים לפנות את המשפחה מהבית.
נכנסים לבית, והבית בלאגן. קצת צבע לא ממש יעזור, אלא צריך יותר שיפוץ רציני. צריך עבודות חשמל, צנרת. צריך מקרר חשמל ולהחליף שטיחים/ריצפה. 6 שבועות של עבודות וכמה אלפי דולרים אחרי זה, הנכס מוכן להשכרה. אבל פה זה לא נגמר. כי עכשיו פברואר, יש שלג בכל מקום, אנשים באמצע שנת הלימודים. אף אחד לא מתעניין בנכס. צריך לחכות כמה חודשים לקיץ, לתקופה בה כולם עוברים. אז עכשיו אנחנו בשנה ללא שכר דירה, שיפוץ משמעותי, הוצאות משפטיות.
בשביל זה צריך 10-15 אלף דולר בשביל להמשיך להחזיק בנכס.
10-15 אלף דולר מהכיס, יכול להיות 3-4 שנים של רווחים. כלומר אנחנו לא מדברים על תשואה של 10% או 5%, אלא על הפסדים של כמה שנים. אם אין כיסים מספיק עמוקים, זה יכול להיות גם מצב של איחור בתשלום המשכנתא, ודברים יכולים להתדרדר מהר מאוד משם.
 
עכשיו, אני בן 35. עד לפנסיה יש לי עוד עשרות שנים. אני יכול להתאושש ממכה כזאת. אבל מה אם מדובר על מישהו בשנות ה-60, שהשקיע את כספי הפנסיה שלו בנדל"ן. הוא לא יכול להרשות לעצמו 3-4 שנים של אובדן הכנסה.
 
על הנייר, השקעה בנדל"ן יכולה להיות מדהימה. כשמסתכלים על הנכסים שמשום מה ישראלים פה מתעניינים בהם, הם מציגים אמנם תשואה מרשימה, אבל כל אדם פה עם קצת נסיון רואה בין השורות המון סיכונים.
אז כן, זה יכול להיות תשואה של 5%. אבל זה גם יכול להיות תשואה של מינוס 5%. לנו היה בית שנכנס מים למרתף, הציף את השטיחים והתחיל לעלות על הקירות. זה היה כמה אלפי דולרים טובים של נזק, וקרה לנו תקופה קצרה אחרי שרכשנו את הבית. כלומר אני מתחיל את ההשקעה, שסביר להניח שבשנה הראשונה אני לא אראה סנט. היה יכול להיות שווה לי לשים את הכסף בבנק ולקבל 2% בטוחים, מאשר 0% בדיעבד.
 
עכשיו כמובן אפשר לחזור לשאלה הראשונית בשרשור הזה שנוגע למשבר. כשיש משבר, הנזק יכול להיות עוד יותר משמעותי, עוד יותר כואב. השווי של הבית יכול לצנוח להרבה פחות ממחיר הקנייה, ואם מגיעים למצב בו חייבים למכור את הבית, זה יכול להיות הפסד משמעותי. כמובן שבעת משבר, אין שוק חזק של קונים. אם זה משבר שגורם לחברת ענק להסגר, יכול להיות שבאותו רחוב יש חצי תריסר בתים למכירה במחירי הפסד. במשברים כאלו אני יכול לשער שנראה המון ישראלים, שמתהדרים בתשואה הדו ספרתית שלהם מגלים שיש להם המון מספרים על הנייר, אבל לא הרבה בבנק.
לפעמים אני מסתכל על המשכנתאות/הלוואות שלנו, וזה מפחיד. אחרי הכל, אנחנו משקיעים בנכסים באזורים טובים בעיר. לכן כל עיסקה היא לא כמה עשרות אלפי דולרים, אלא כמה מאות אלפי דולרים. אחרי כמה עיסקאות כאלה, זה מצטבר להרבה כסף שחייבים לבנק. מצד שני, יש לנו תפוסה מלאה בנדל"ן למגורים, וכמעט תפוסה מלאה בנדל"ן המסחרי. כן, נכנס המון כסף כל חודש לבנק, אבל חייבים להיות כל הזמן עם היד על הדופק. להיות מוכנים לתרחישים שונים שיכולים להיות הוצאה של מאות דולרים, או אלפי דולרים. צריך לדעת איך להתמודד עם זמנים של משבר. צריך להיות בקשר עם אנשי מקצוע שיהיו זמינים בעת הצורך. אז נכון, בטווח הרחוק זה יכול להיות מאוד משתלם. אבל עד אז, זה יכול להיות המון עבודה, המון סיכונים, המון עצבים. זה לא משהו שמתאים לכל אחד.
 
