דמי תיווך מקובלים

[amikad10]

Boston Guy, צבי, סימונה והשאר

מסכים לגבי השורה התחתונה
מצד שני, אם משווקים מעלים לפה דברים הזויים, ולא נתקוף אותם, זה גם לא טוב.
&nbsp
שוב- אני לא מתנגד למתווכים. שמאי, מהנדס, ועורך דין זה גם סוג של מתווך. אני לגמרי בעד.
&nbsp
מטרת הפיקוח והרישוי היא לא להוריד את המחיר (יש שיאמרו שזה משיג בדיוק את ההיפך. הרגולציה מונעת ממתחרים להיכנס. הזכרת את הבנקים) אלא לשמור על האיכות.
הפיקוח והרישוי מאפשרים סנקציות והוצאה מהמגרש של שחקנים רעים. לפעמים הם גם מאפשרים תביעה כנגד חברת ביטוח.
&nbsp
לגבי המזון- אם תרצה לקנות כל שבוע ישירות מהחקלאים והיצרנים השונים, עלויות העסקה (כולל הזמן שלי ושל החקלאי) יהיו פי כמה מאשר קנייה אצל הקמעונאי. זה לא המצב ברכישה של נכס ב-100,000$. ברכישה מורכבת ויקרה כזו שווה לך להתעמק יותר (כפי שעשית. אני מניח שאתה לא עושה סקר שוק כל כך מקיף לפני קנייה בסופר).
שוב, אני לגמרי בעד לקחת מתווכים לעסקה כזו. רק שיעבדו בצד שלך ובנפרד אחד מהשני, ולא שירכז וינהל אותם גורם שהאינטרסים שלו עלולים להיות הפוכים לשלך. אלה טעויות שאנחנו רואים כמעט בכל פרשיה שמתפוצצת (ענבל אור, גלובאל פאראגון, TGI, קרן קלע, ועוד).
&nbsp
חלק גדול מהמשווקים של נדל"ן אמריקאי בארץ לא פונים למשקיע המתוחכם (להגשמה יש אלפי משקיעים. לא במקרה אתה לא בתוכם), והרבה מהם מצליחים לגייס. כשרף הכניסה הוא בין חמישים למאה אלף דולר, אין סיבה להניח שהמשקיעים מתוחכמים.
&nbsp
בשנים האחרונות נתקלתי בהרבה מאד משקיעים לא מתוחכמים. חלק גדול מהם לא עברו בכלל על מסמכי העסקה, ולא הכירו פרטים מהותיים בנוגע לעסקה שהם השקיעו בה חלק גדול מאד מהכסף שלהם.
&nbsp
במקרה הזה השואל החליט לטוס וכל הכבוד לו. אני עדיין חושב שהוא צריך שמאי ועורך דין מקומיים מטעמו שיעברו על התכנית העסקית ומסמכים העסקה ויתנו חוות דעת מקצועית.

Boston Guy, צבי, סימונה והשאר
לסיכום הזמני של הדיון עד כה אני רוצה להודות לכל המגיבים, מודה מקרב לב לכולכם על התגובות החכמות, המחכימות והמועילות שקיבלתי פה תוך זמן קצר ביותר. אין ספק שאקח לתשומת לבי חלק נכבד מהעצות הטובות שכתבתם ואני רוצה להודות לכל אחד ואחד מכם. אמשיך לעקוב אחרי תגובות שלכם בפורום הנכבד ואמשיך ללמוד, אין ספק. אדווח גם כשאחזור מביקור בארה"ב ואם זה מעניין אשתף את הפורום במסקנותיי.
תודה.

 

[Boston Guy]

דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".

בוסטון וצבי - אתם עושים עבודת קודש
בוסטון - אני לחלוטין מסכים איתך במעט שאני מבין שהשוק היום לא דומה ל- 2011 והגיאות לא יכולה להמשיך בקצב הזה. מאידך, אני משוכנע שלמשבר הבא שיבוא (והוא יבוא בוודאות, ההתמכרות לאשראי צרכני בעולם המערבי היא מטורפת ומסוכנת) יש קצת יותר זמן ממה שאתה צופה והוא יגיע מכיוונים פחות טריוויאלים.
אני רק אומר שאי אפשר לפסול את התחום על הסף וכפועל יוצא גם את השימוש במתווכים. וזה למרות שלאנשים מקצועיים ובעלי יכולות גבוהות יותר המתווכים האלה יקרים ומיותרים ובד"כ וחמור מכל בניגוד עניינים.
צבי - הניסיון שלי הוא באמת דל - כלום ושום דבר באופן יחסי. ניסיתי להביא את עצמי כדוגמא הפוכה למישהו חסר ניסיון שהשקיע לבד באופן כמעט מרושל ואם הצלחתי (ממש בקטנה) זה למרות הטעויות ובעזרת השם. (אני למשל כן קניתי נכס בג'רסי ב- 60K)
רוב אנשי המקצוע שציינת לא באמת מפוקחים. הפיקוח על הבנקים לא מביא (אפילו להיפך) לירידת מרווחי התיווך באשראי. הפיקוח על הביטוח לא ממש מונע מסוכנים למכור לך ביטוח רפואי שהוא כפל על הביטוח הממלכתי או להעביר אותך שלא לצורך לקופת גמל אחרת רק כי העמלה שלו בה גבוהה יותר(הם משתפרים אבל עד היום מכרו הרבה זבל בתחום). ואלו שני הענפים היותר מפוקחים מתוך הרשימה. (ולשם האנקדוטה- ההוצאה שלי על מזון היא כ- 1.5-2K$ בחודש תעשה לבד את החישוב שכמה הולך לקימעונאי)
אנחנו משתמשים בתיווך לגשר על פערי מידע, זמן, מקצועיות ומשאבים נוספים.
מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם". שיבדוק טוב טוב לאן הוא נכנס ויגדר את הסיכונים שלו ויבחן את ההתקשרויות שלו עם בעלי מקצוע ובפרט מתווכים.
השורה התחתונה היא שאין לי שלושה מתווכים טובים ואפילו לא אחד שאני ממליץ עליו אבל הייתי מעדיף דיון שבו אנשים יחשפו כאן הצעות שקיבלו מכאלה מתווכים (בניגוד לדיבור בצד "בפרטי") והמקצוענים כאן ינתחו אותן ויתקפו את נקודות החולשה שבהן וכנל את המציעים/מתווכים עצמם ולא שנפסול באופן קטגורי את השימוש במתווכים האלה.
&nbsp

דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".
אתה כותב: "מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם" ".
הביטוי "חזקה עליו" בא מלשון חז"ל, ומשמעותו "ניתן לסמוך עליו שהוא כזה".

אבל כאן בפורום אנחנו רואים שוב, ושוב, ושוב - שזה לא המצב. להפך - המצב רחוק מזה.

לעניינינו: פותח השירשור הזה כתב באחת מהודעותיו שהוא מתעניין בהשקעה בפרבר של עיר במידווסט שמעולם לא היה בה, הוא לא מכיר אותה ולא יודע עליה בת'כלס כלום.
ולא, הוא לא מדבר על לקנות איזושהיא חורבה ב 60,000$.
הוא מדבר על השקעה גדולה פי 10 מזה.
הוא כתב שהוא חושב לרכוש 3 בתים שכל אחד מהם יעלה כ 200,000$ - כלומר מתכנן להשקיע סכום של כ 600,000$ - יותר מ 2 מליון ש"ח.
ומה שקצת שבר אותי - בתשובה למטח של עובדות ונתונים שצבי כתב, הוא הגיב "קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו".

 

[aeonf]

עלית על נקודה חשובה

דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".
אתה כותב: "מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם" ".
הביטוי "חזקה עליו" בא מלשון חז"ל, ומשמעותו "ניתן לסמוך עליו שהוא כזה".

אבל כאן בפורום אנחנו רואים שוב, ושוב, ושוב - שזה לא המצב. להפך - המצב רחוק מזה.

לעניינינו: פותח השירשור הזה כתב באחת מהודעותיו שהוא מתעניין בהשקעה בפרבר של עיר במידווסט שמעולם לא היה בה, הוא לא מכיר אותה ולא יודע עליה בת'כלס כלום.
ולא, הוא לא מדבר על לקנות איזושהיא חורבה ב 60,000$.
הוא מדבר על השקעה גדולה פי 10 מזה.
הוא כתב שהוא חושב לרכוש 3 בתים שכל אחד מהם יעלה כ 200,000$ - כלומר מתכנן להשקיע סכום של כ 600,000$ - יותר מ 2 מליון ש"ח.
ומה שקצת שבר אותי - בתשובה למטח של עובדות ונתונים שצבי כתב, הוא הגיב "קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו".

עלית על נקודה חשובה
ניכר שאתה כנראה למדת מימון בצורה זו או אחרת, כמעט כל המשקיעים כלל אינם יודעים כיצד לחשב תשואה ועוד יותר גרוע: דיברתי עם הרבה משווקים ישראלים וגם הם אינם יודעים לחשב אותה (או שמטעים בכוונה).
&nbsp

 

[צבי ליך]

אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"

דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".
אתה כותב: "מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם" ".
הביטוי "חזקה עליו" בא מלשון חז"ל, ומשמעותו "ניתן לסמוך עליו שהוא כזה".

אבל כאן בפורום אנחנו רואים שוב, ושוב, ושוב - שזה לא המצב. להפך - המצב רחוק מזה.

לעניינינו: פותח השירשור הזה כתב באחת מהודעותיו שהוא מתעניין בהשקעה בפרבר של עיר במידווסט שמעולם לא היה בה, הוא לא מכיר אותה ולא יודע עליה בת'כלס כלום.
ולא, הוא לא מדבר על לקנות איזושהיא חורבה ב 60,000$.
הוא מדבר על השקעה גדולה פי 10 מזה.
הוא כתב שהוא חושב לרכוש 3 בתים שכל אחד מהם יעלה כ 200,000$ - כלומר מתכנן להשקיע סכום של כ 600,000$ - יותר מ 2 מליון ש"ח.
ומה שקצת שבר אותי - בתשובה למטח של עובדות ונתונים שצבי כתב, הוא הגיב "קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו".

אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"
לא להיכנס להשפעות של משתני מאקרו (ריבית ואינפלציה) על עסקת בנייה ממונפת כי אתה "מסתכל במאקרו", זה בעייתי מאד.
יכול להיות שההשקעה שלו שונה, אבל די ברור שיש מאפיינים דומים.
אני חושב שמי שלא רוצה להיכנס לחישובים, או שייקח מקצוען אובייקטיבי שיעשה את החישובים בשבילו, או שלא ינהל לעצמו את ההשקעות (בטח ובטח שלא יילך להשקעות לא מפוקחות).
&nbsp
aenof- קשה להאמין שמי שכתב את התכנית העסקית שניתחתי, לא ידע מה הוא עושה. בהרבה מקרים משתמשים באנשי מכירות שבאמת לא מבינים (לפעמים הם אפילו משקיעים בעצמם), רק כדי שאם וכאשר העסק יתמוטט, אך אחד לא יוכל להאשים את מי שעמד בקודקוד שהוא זה שהטעה.
הוא הרי כתב שאלה רק הנחות ולא הבטיח כלום.
מה זו אשמתו אם המשקיע לא קרא, או איזה איש מכירות נסחף?

 

[aeonf]

אווו תתפלא

אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"
לא להיכנס להשפעות של משתני מאקרו (ריבית ואינפלציה) על עסקת בנייה ממונפת כי אתה "מסתכל במאקרו", זה בעייתי מאד.
יכול להיות שההשקעה שלו שונה, אבל די ברור שיש מאפיינים דומים.
אני חושב שמי שלא רוצה להיכנס לחישובים, או שייקח מקצוען אובייקטיבי שיעשה את החישובים בשבילו, או שלא ינהל לעצמו את ההשקעות (בטח ובטח שלא יילך להשקעות לא מפוקחות).
&nbsp
aenof- קשה להאמין שמי שכתב את התכנית העסקית שניתחתי, לא ידע מה הוא עושה. בהרבה מקרים משתמשים באנשי מכירות שבאמת לא מבינים (לפעמים הם אפילו משקיעים בעצמם), רק כדי שאם וכאשר העסק יתמוטט, אך אחד לא יוכל להאשים את מי שעמד בקודקוד שהוא זה שהטעה.
הוא הרי כתב שאלה רק הנחות ולא הבטיח כלום.
מה זו אשמתו אם המשקיע לא קרא, או איזה איש מכירות נסחף?

אווו תתפלא
כמעט (כל?) המשווקים שדיברתי איתם מחשבים תזרים (אופטימי מאד)=תשואה, אז או שהם מטומטמים, או שהם משחקים אותה מטומטמים.
אגב לכולם הצעתי הצעה דומה: אני מוכן להשקיע יחד עם המשווק, כלומר שישים גם הוא כסףף עד היום אין מישהו שהרים את הכפפה...

 

[amikad10]

קטונתי...

דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".
אתה כותב: "מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם" ".
הביטוי "חזקה עליו" בא מלשון חז"ל, ומשמעותו "ניתן לסמוך עליו שהוא כזה".

אבל כאן בפורום אנחנו רואים שוב, ושוב, ושוב - שזה לא המצב. להפך - המצב רחוק מזה.

לעניינינו: פותח השירשור הזה כתב באחת מהודעותיו שהוא מתעניין בהשקעה בפרבר של עיר במידווסט שמעולם לא היה בה, הוא לא מכיר אותה ולא יודע עליה בת'כלס כלום.
ולא, הוא לא מדבר על לקנות איזושהיא חורבה ב 60,000$.
הוא מדבר על השקעה גדולה פי 10 מזה.
הוא כתב שהוא חושב לרכוש 3 בתים שכל אחד מהם יעלה כ 200,000$ - כלומר מתכנן להשקיע סכום של כ 600,000$ - יותר מ 2 מליון ש"ח.
ומה שקצת שבר אותי - בתשובה למטח של עובדות ונתונים שצבי כתב, הוא הגיב "קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו".

קטונתי...
Boston Guy יקר.
היום פתחתי שוב את השרשור וראיתי עוד תגובות ואני מתרכז דווקא בתגובה שלך.
כתבתי במלא הכנות בתגובה לפוסט של צבי שהיו בו הרבה נתונים שהצליחו לסחרר אותי וכתבתי שאני מסתכל במאקרו, נכון. ניתחתי את העסקה המוצעת שלי בצורה יסודית, ולא ע"י חישוב תשואה כפי שעושים רוב האנשים, והיות ושני נכסים מתוך השלושה ממונפים בחמישים אחוז ובהנחה שאשכיר אותם במחיר מכסימאלי וגם מינימלי( הפרש של 200 דולר) ובנוסף חישוב של השכרה של 10,11,או 12 חודשים בשנה וקיבלתי תוצאות ברורות לפחות בתאוריה. דבר אחד שהפריע לי הוא גובה העמלה שמקזז סכום נכבד מהתשואה, והשני שהגעתי אליו לאחר קריאת התגובות של האנשים בפורום והוא עוד יותר חשוב, לראות את הנכס פיזית, לקחת עו"ד מקומי ולבדוק טוב טוב את העיסקה, ועל כך אני מודה גם לך על העצות החכמות ועוד דברים. מקנא קצת ביידע העצום שלך את התחום.