משהו דומה לזה?
[URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/2401/183107952/%D7%94%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA_%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F_%D7%91%D7%90%D7%A8%D7%94%D7%91[/URL]
שים לב להבהרה שיש להם באתר:
"הבהרה כללית – חברת Better Coast Capital מספקת שרותי יעוץ ולא מוכרת או רוכשת נכסי נדל"ן. אנחנו מייעצים לגבי הזדמנויות בשוק הנדל"ן. התחזיות המתוארות כאן מבוססות על מידע ממקורות צד שלישי הנחשבים לאמינים בזמן כתיבתן אך אין לראות בכך הבטחה להתממשות התחזיות בכל צורה או אופן. שיעורי ריבית משכנתא ועלויות אחרות הוערכו על בסיס מידע גלוי לציבור אבל יכולות להשתנות אם לפני רכישה או במהלך הבעלות על נכס. מרכיבים אשר עלולים להשפיע על תחזיות אלו מלהתממש יכללו שינויים בשוק הנדל"ן בכלל, שינויים בריביות ובתנאי משכנתאות, שכירות יכולה להשתנות מעת לעת או ביקוש לנדל"ן בין אם לשכירות או לבעלות, שיעורי מיסוי על הנכס או בכלל, כן עלויות בניה, שינויים בגין הקבלן הבונה אשר יכול שלא לסיים את הבניה מסיבות שונות, חריגות בניה, או כל פקטור אחר שלא את כולם ניתן לחזות. חברת Better Coast Capital אינה אחראית על שינויים אלו, או אלראית על מימוש תחזיות אלו. חברת Better Coast Capital אינה יועץ פיננסי רשום. כל משקיע אמור להתייעץ עם היועץ הפננסי הרשום שלו אם השקעה מהסוג הזה מתאימה להם"
כלומר- ליועץ הזה אין שום אחריות כלפיך. לדעתי, יועץ כזה הרבה יותר דומה למשווק. צריך מאד להיזהר מכאלה. בסוף התגובה אני אראה לך את זה מספרית.
זה רעיון טוב לטוס לפני השקעה בהיקפים כאלה.
בקנייה על הנייר אתה חייב חייב חייב עורך דין.
כדאי כן לקחת שמאי, או מישהו אובייקטיבי שיידע לתת לך פרמטרים משמעותיים לגבי השוק.
לפעמים מגיע יזם, קונה קרקע, עושה פרצלציה, משווק לישראלים (ע"י יועצים למיניהם) על בסיס תחזית מאד אופטימית, ועושה אקזיט לפני שבנה משהו. כשהתחזית לא מתממשת זו כבר בעיה של המשקיעים שמוצאים את עצמם שבויים של היזם.
חשוב לדעת מה שווי הקרקע שאתה קונה (זה מה שיש לך ביד בקנייה על הנייר).
חשוב לדעת כמה בנייה יש באזור.
חשוב לדעת מה עלויות הבנייה באזור.
באופן כללי, חשוב שתבין איך שינויים בריבית משפיעים בתרחישים שונים (עיכובים בבנייה, חריגה בעלויות הבנייה, מימון מחדש, מכירה).
שים לב לחלק ההנחות בפרוייקט לדוגמא שהבאתי למעלה:
"עליית ערך שנתית 6%
קצב עליית שכ"ד שנתי 4%
קצב עליית הוצאות שנתי 2%
הפרשה לאחזקה וזמן לא מושכר 5% משכ"ד"
קודם כל, למה שהשכירות תעלה יותר מההוצאות? צריך נימוק ממש טוב (נניח תחזית של הפד) כדי להניח מראש שהשכירות והעלויות באזור מסויים יעלו מהר יותר מהאינפלציה בארה"ב.
אם האינפלציה בארה"ב תהיה סביב 2%, הריבית בארה"ב תעלה במהלך אותן 5 שנים (לזה בדיוק הפד מחכה).
אם השכירות וההוצאות יעלו באופן דומה (2%), אז ההכנסה התפעולית תעלה בקצת יותר מ-10%.
מוצגות בדוגמא 2 אופציות למשכנתאות. ניקח אופציית אמצע (סביב 55% אחוז משכנתא).
תשלומי המשכנתא יהיו סביב 50% מהרווח התפעולי שמוצג שם (זה די באמצע בין 2 האופציות). לפי התנאים שהוצגו שם (ריבית 5.5% ולוח סילוקין של 30 שנה) אחרי 5 שנים בערך 7% מהקרן של המשכנתא תוחזר.
אם הריבית תעלה ב-2% על פני אותן 5 שנים, החזר המשכנתא של מי שיקנה ממך את הנכס (בהנחה שהוא ייקח הלוואה בדיוק כמו יתרת הקרן באותו זמן) יגדל ב-14% (הוצאות הריבית יגדלו אפילו יותר, אבל נקל על נמרוד כרגע).
התוצאה- התזרים מהנכס יגדל רק ב-2% בכל התקופה (כשהאינפלציה היא 10%).
העלייה בשיעור ההיוון (לפחות עוד 2%, כמו עליית הריבית) תגרום לירידת ערך משמעותית מאד (כמה? תלוי בשיעור ההיוון. אני לא נכנס לזה כי את הנקודה כבר הבהרתי).
בכל מקרה, הוא לקח בחשבון עליית ערך מצטברת של כ-33%, כשלפי נתוני הדוגמא שלו תהיה דווקא ירידת ערך משמעותית. המינוף גורם למשמעות של זה רק לגדול.
עכשיו, אפשר לתקוף את הניתוח שלי מכל מיני כיוונים.
להוריד קצת מפה ולהעלות קצת משם. השורה התחתונה תישאר זהה.
לדעתי, רוב מי שמבין קצת כלכלה ופיננסים, יגיד לך שההנחות האלה הן בלתי סבירות, ושהן שם מסיבה אחת בלבד. לנפח את שווי הנכס.
מי שלא מבין בדברים האלה עלול להאמין שההנחות האלה סבירות, ולקנות את הנכס במחיר מנופח. הקרקע לא תגיד לו שיש בעיה, וגם לא הקבלן או היזם.
לכן שווה ל"יועצים" לתפוס אותו בפרטי. לכן גם שווה להם לנתק בינו לבין אנשי המקצוע ששומרים עליו.
