homestead

[npz1977]

homestead

homestead
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?

תודה רבה

 

[צבי ליך]

אתה צריך לבדוק מה השווי שהעירייה הגדירה לנכסים השונים

homestead
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?

תודה רבה

אתה צריך לבדוק מה השווי שהעירייה הגדירה לנכסים השונים
אם השווי לא מחובר למציאות (נניח שלפני חודש קנית את הנכס בחצי מהשווי שהעירייה קבעה לו), תוכל לערער עליו.
אם הוא כן מחובר למציאות (למשל, דומה לכמה ששילמת על הנכס), אז אני לא מכיר פתרון בשבילך

 

[Boston Guy]

כן, ככה זה עובד בארה"ב.

homestead
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?

תודה רבה

כן, ככה זה עובד בארה"ב.
ברוב המדינות בארה"ב, מיסי הרכוש (REAL ESTATE TAX או PROPERTY TAX) נקבעים לפי שיעור מסויים (כך וכך דולארים על כל 1000$ של שווי הבית).

בעל נכס שהנכס שלו אינו משמש למגורים שלו עצמו - יחוייב במלוא שיעור המס.

מי שגר פיזית בנכס שרכש, ומצהיר על כך על ידי DECLERATION OF HOMESTEAD - מקבל (ברוב הרשויות) הנחה משמעותית בשיעור מס הרכוש על הנכס הזה. בעיר שבה אני גר זו הנחה של 50%.

זו עובדת חיים בסיסית בארה"ב, שידועה פחות או יותר לכל בעל נכס נדל"ן למגורים. היא הייתה צריכה להיות חלק מהתחשיבים שלך כשבדקת את העיסקאות שהציעו לך.

 

[naf86]

זה המקבילה אצלנו לSTAR?

כן, ככה זה עובד בארה"ב.
ברוב המדינות בארה"ב, מיסי הרכוש (REAL ESTATE TAX או PROPERTY TAX) נקבעים לפי שיעור מסויים (כך וכך דולארים על כל 1000$ של שווי הבית).

בעל נכס שהנכס שלו אינו משמש למגורים שלו עצמו - יחוייב במלוא שיעור המס.

מי שגר פיזית בנכס שרכש, ומצהיר על כך על ידי DECLERATION OF HOMESTEAD - מקבל (ברוב הרשויות) הנחה משמעותית בשיעור מס הרכוש על הנכס הזה. בעיר שבה אני גר זו הנחה של 50%.

זו עובדת חיים בסיסית בארה"ב, שידועה פחות או יותר לכל בעל נכס נדל"ן למגורים. היא הייתה צריכה להיות חלק מהתחשיבים שלך כשבדקת את העיסקאות שהציעו לך.

זה המקבילה אצלנו לSTAR?
https://en.wikipedia.org/wiki/New_York_State_School_Tax_Relief_Program
&nbsp
כי Homestead exemption משתנה בהתאם לסטייט.

 

[צבי ליך]

זה לגמרי משתנה

זה המקבילה אצלנו לSTAR?
https://en.wikipedia.org/wiki/New_York_State_School_Tax_Relief_Program
&nbsp
כי Homestead exemption משתנה בהתאם לסטייט.

זה לגמרי משתנה
זה עניין פוליטי שיכול להשתנות גם מעיר לעיר.
יש כל מיני דרכים להעביר עלויות מהתושבים (כלומר, מצביעים) אל המשקיעים.
&nbsp
לכן הקטע של להשקיע באיזור בלי להכיר את המצב של העירייה הספציפית הוא בעייתי.
תאר לך שהעירייה מגלה גירעון גדול (מגלים ששכחו להפריש לפנסיה), אבל לתושבים אי אפשר להעלות את המסים יותר מדי. המשקיעים יאכלו אותה חזק מאד כי ייגבו את הכל מהם.
&nbsp
פלורידה באמת לקחו את זה רחוק.
היה פה נכס של אדי גור ורד נגב לפני כמה שבועות (גם פלורידה) שהיה צפוי לשלם בערך פי 4 ממה שרוב השכנים שלו משלמים.

 

[tedkovits]

TAX

homestead
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?

תודה רבה

TAX
יש מספר חברות שמפחיתות את המס עבור משקיעים. ההצלחה כ -20% (20% מסה"כ הנכסים אשר הצליחו להפחית מיסים) שווה לנסות.

 

[vinney]

לא הייתי מנסה אפילו בלי לעשות את בדיקת ההיתכנות של צבי

TAX
יש מספר חברות שמפחיתות את המס עבור משקיעים. ההצלחה כ -20% (20% מסה"כ הנכסים אשר הצליחו להפחית מיסים) שווה לנסות.

לא הייתי מנסה אפילו בלי לעשות את בדיקת ההיתכנות של צבי

 

[zach78]

מיסי בית

homestead
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?

תודה רבה

מיסי בית
בעברי, התגוררתי בפלורידה, ואני מכיר את מערכת המיסוי הנ"ל.
ישנן שני הטבות מיסוי עבור תושבים אשר גרים בבית שבבעלותם:
1. הנחת מס : שווי הבית לצורך מס נמוך בכ 25K/50K בעת חישוב השומה.
https://en.wikipedia.org/wiki/Homestead_exemption_in_Florida
2. עלית שווי הבית : עלית השווי מוגבלת ל 3% בשנה. ללא זה, הcounty appriasor יעלה את שווי הבית בכל שנה וישווה אותו לשווי השוק.
http://www.pcpao.org/SOH.html

שים לב ששווי הבית לצורך מס עשוי להיות הרבה פחות משוויו באמת. אם המצב הפוך, זכותך לבקש הערכת שווי מחודשת. ( ולהביא אסמכתאות לטענותיך )

ואני חושב שאתה מתבלבל בין מיסי עיריה למיסי מחוז. לא ידוע לי על הטבת מס עירונית. ( לפחות לא בערים בהן התגוררתי )

 

[ניר נדלניר]

HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים

homestead
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?

תודה רבה

HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים
מה זה HOMESTAED?
בעצם זו הטבה מבוססת שימוש. מי שמשתמש בנכס לצורך מגורים מקבל את סעיף ההנחה הזה בתשלום המס. מי שלא- לא מקבל. יש גם סעיפי הנחה אחרים רק שתדע וזה תלוי באזור הנכס וסוג הנכס.

הבעיה היא שכמו בהרבה המקרים, האתגר של משקיעים לקבל תשובה נכונה בפורום, הוא שלא תמיד השאלה הנשאלת מלכתחילה היא נכונה \ מדויקת וזה פשוט בגלל חוסר ידע.

השאלה המדויקת:
האם יש אפשרות להוריד את גובה מיסי הנכס המושכר, ואיך?

הנה התשובה:
כן, ישנה אפשרות לבצע ערר לגובה מיסי הנכסים. אבל, דע כי בהליך ערר גם יכולים להעלות לך את גובה מיסי הנכסים. לכן מומלץ לבצע זאת באופן מקצועי.

עכשיו. כדי שלא תחזור שוב בדיעבד ותשאל איך יוצאים מעוד בור מיותר אחרי שכבר נכנסת אליו. כאשר במקום זאת, באפשרותך ממש בקלות בכלל לא להיכנס לבור מלכתחילה, ואסביר לך בנק' 5 למטה איך.

אז הנה הדרך שאני ממליץ לך לברר את הנושא:
1. לאתר עו"ד - עו"ד צריך להיות מישהו שפועל באזור הרלוונטי. הדרך הכי טובה לאיתור היא באמצעות הפנייה מהמלצה של משקיעים שקיבלו מעו"ד שירות והיו מרוצים.
2. לבקש הערכה - כאשר תתן לעו"ד את פרטי הנכס שלך, עליך לבקש ראשית לקבל ממנו הערכה האם ערר רלוונטי למקרה הזה? ומה התוצאה הצפויה? כמו כן, תבקש להבין את עלות השירות שלו. ותשאל לגבי משך זמן התוקף של ההנחה. כל אלה פרמטרים משתנים בהתאם לתהליך באזור הרלוונטי.
3. חישוב כדאיות - אחרי שקיבלת הערכה מקצועית מעו"ד יהיה לך קל לעשות חישוב האם משתלם לך לבצע ערר או לא.
4. ביצוע הערר - יש בעולם הרבה תפיסות פעולה. אני מאמין בגישה של לתת לאנשי מקצוע לעשות את העבודה בה הם מתמחים. הגשה לא נכונה של דו"ח הערר ו/או שגיאות אחרות יכולות לגרום לך לאיבוד ההזדמנות של הערר לתקופה של כמה שנים במידה והגשת ערר לבד והוא לא התקבל. לכן, אני ממליץ לך לבצע את הערר באמצעות עו"ד מתמחה אשר נתן לך קודם לכן הערכת כדאיות חיובית לביצוע הערר.

5. תכנון - דומה מאוד לנקודה 4. היה עדיף לך לדעת את השיקול הזה לפני שקנית את הנכס, ולבצע חישובים בהתאם. לכן, מה לעשות שידע וניסיון שווה כסף, ולכן לפעול לבד לא תמיד באמת יותר זול בסופו של דבר...

הנה זו עוד עובדה מיני רבות שאנחנו רואים שוב ושוב בפורום. במקרה הזה מדובר בשיקול השקעה בסיסי שכל משקיע מקצועי (ואפילו כזה שעשה עסקה בודדת בחייו באזור המדובר) יודע כבר. לכן, כדאי להיעזר במי שכבר יודע.

מי כבר יודע?
תשובה: מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי.
זה יכול להיות נותן שירות מקצועי אבל זה גם יכול להיות משקיע ותיק ומנוסה שפועל באזור ויכול לעזור לך. שוב, יש יתרונות וחסרונות לכל אפשרות.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי לרכישת נדל"ן ישירה בארה"ב בבעלות מלאה.
Nadlanir.co.il

 

[צבי ליך]

בניו ג'רזי, רוב העו"ד מקבלים תשלום על בסיס כמה הם חסכו לך

HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים
מה זה HOMESTAED?
בעצם זו הטבה מבוססת שימוש. מי שמשתמש בנכס לצורך מגורים מקבל את סעיף ההנחה הזה בתשלום המס. מי שלא- לא מקבל. יש גם סעיפי הנחה אחרים רק שתדע וזה תלוי באזור הנכס וסוג הנכס.

הבעיה היא שכמו בהרבה המקרים, האתגר של משקיעים לקבל תשובה נכונה בפורום, הוא שלא תמיד השאלה הנשאלת מלכתחילה היא נכונה \ מדויקת וזה פשוט בגלל חוסר ידע.

השאלה המדויקת:
האם יש אפשרות להוריד את גובה מיסי הנכס המושכר, ואיך?

הנה התשובה:
כן, ישנה אפשרות לבצע ערר לגובה מיסי הנכסים. אבל, דע כי בהליך ערר גם יכולים להעלות לך את גובה מיסי הנכסים. לכן מומלץ לבצע זאת באופן מקצועי.

עכשיו. כדי שלא תחזור שוב בדיעבד ותשאל איך יוצאים מעוד בור מיותר אחרי שכבר נכנסת אליו. כאשר במקום זאת, באפשרותך ממש בקלות בכלל לא להיכנס לבור מלכתחילה, ואסביר לך בנק' 5 למטה איך.

אז הנה הדרך שאני ממליץ לך לברר את הנושא:
1. לאתר עו"ד - עו"ד צריך להיות מישהו שפועל באזור הרלוונטי. הדרך הכי טובה לאיתור היא באמצעות הפנייה מהמלצה של משקיעים שקיבלו מעו"ד שירות והיו מרוצים.
2. לבקש הערכה - כאשר תתן לעו"ד את פרטי הנכס שלך, עליך לבקש ראשית לקבל ממנו הערכה האם ערר רלוונטי למקרה הזה? ומה התוצאה הצפויה? כמו כן, תבקש להבין את עלות השירות שלו. ותשאל לגבי משך זמן התוקף של ההנחה. כל אלה פרמטרים משתנים בהתאם לתהליך באזור הרלוונטי.
3. חישוב כדאיות - אחרי שקיבלת הערכה מקצועית מעו"ד יהיה לך קל לעשות חישוב האם משתלם לך לבצע ערר או לא.
4. ביצוע הערר - יש בעולם הרבה תפיסות פעולה. אני מאמין בגישה של לתת לאנשי מקצוע לעשות את העבודה בה הם מתמחים. הגשה לא נכונה של דו"ח הערר ו/או שגיאות אחרות יכולות לגרום לך לאיבוד ההזדמנות של הערר לתקופה של כמה שנים במידה והגשת ערר לבד והוא לא התקבל. לכן, אני ממליץ לך לבצע את הערר באמצעות עו"ד מתמחה אשר נתן לך קודם לכן הערכת כדאיות חיובית לביצוע הערר.

5. תכנון - דומה מאוד לנקודה 4. היה עדיף לך לדעת את השיקול הזה לפני שקנית את הנכס, ולבצע חישובים בהתאם. לכן, מה לעשות שידע וניסיון שווה כסף, ולכן לפעול לבד לא תמיד באמת יותר זול בסופו של דבר...

הנה זו עוד עובדה מיני רבות שאנחנו רואים שוב ושוב בפורום. במקרה הזה מדובר בשיקול השקעה בסיסי שכל משקיע מקצועי (ואפילו כזה שעשה עסקה בודדת בחייו באזור המדובר) יודע כבר. לכן, כדאי להיעזר במי שכבר יודע.

מי כבר יודע?
תשובה: מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי.
זה יכול להיות נותן שירות מקצועי אבל זה גם יכול להיות משקיע ותיק ומנוסה שפועל באזור ויכול לעזור לך. שוב, יש יתרונות וחסרונות לכל אפשרות.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי לרכישת נדל"ן ישירה בארה"ב בבעלות מלאה.
Nadlanir.co.il

בניו ג'רזי, רוב העו"ד מקבלים תשלום על בסיס כמה הם חסכו לך
ככה שהם עושים את הבדיקה הראשונית, ומנהלים את כל התהליך.

 

[npz1977]

תודה רבה, והסתייגות

HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים
מה זה HOMESTAED?
בעצם זו הטבה מבוססת שימוש. מי שמשתמש בנכס לצורך מגורים מקבל את סעיף ההנחה הזה בתשלום המס. מי שלא- לא מקבל. יש גם סעיפי הנחה אחרים רק שתדע וזה תלוי באזור הנכס וסוג הנכס.

הבעיה היא שכמו בהרבה המקרים, האתגר של משקיעים לקבל תשובה נכונה בפורום, הוא שלא תמיד השאלה הנשאלת מלכתחילה היא נכונה \ מדויקת וזה פשוט בגלל חוסר ידע.

השאלה המדויקת:
האם יש אפשרות להוריד את גובה מיסי הנכס המושכר, ואיך?

הנה התשובה:
כן, ישנה אפשרות לבצע ערר לגובה מיסי הנכסים. אבל, דע כי בהליך ערר גם יכולים להעלות לך את גובה מיסי הנכסים. לכן מומלץ לבצע זאת באופן מקצועי.

עכשיו. כדי שלא תחזור שוב בדיעבד ותשאל איך יוצאים מעוד בור מיותר אחרי שכבר נכנסת אליו. כאשר במקום זאת, באפשרותך ממש בקלות בכלל לא להיכנס לבור מלכתחילה, ואסביר לך בנק' 5 למטה איך.

אז הנה הדרך שאני ממליץ לך לברר את הנושא:
1. לאתר עו"ד - עו"ד צריך להיות מישהו שפועל באזור הרלוונטי. הדרך הכי טובה לאיתור היא באמצעות הפנייה מהמלצה של משקיעים שקיבלו מעו"ד שירות והיו מרוצים.
2. לבקש הערכה - כאשר תתן לעו"ד את פרטי הנכס שלך, עליך לבקש ראשית לקבל ממנו הערכה האם ערר רלוונטי למקרה הזה? ומה התוצאה הצפויה? כמו כן, תבקש להבין את עלות השירות שלו. ותשאל לגבי משך זמן התוקף של ההנחה. כל אלה פרמטרים משתנים בהתאם לתהליך באזור הרלוונטי.
3. חישוב כדאיות - אחרי שקיבלת הערכה מקצועית מעו"ד יהיה לך קל לעשות חישוב האם משתלם לך לבצע ערר או לא.
4. ביצוע הערר - יש בעולם הרבה תפיסות פעולה. אני מאמין בגישה של לתת לאנשי מקצוע לעשות את העבודה בה הם מתמחים. הגשה לא נכונה של דו"ח הערר ו/או שגיאות אחרות יכולות לגרום לך לאיבוד ההזדמנות של הערר לתקופה של כמה שנים במידה והגשת ערר לבד והוא לא התקבל. לכן, אני ממליץ לך לבצע את הערר באמצעות עו"ד מתמחה אשר נתן לך קודם לכן הערכת כדאיות חיובית לביצוע הערר.

5. תכנון - דומה מאוד לנקודה 4. היה עדיף לך לדעת את השיקול הזה לפני שקנית את הנכס, ולבצע חישובים בהתאם. לכן, מה לעשות שידע וניסיון שווה כסף, ולכן לפעול לבד לא תמיד באמת יותר זול בסופו של דבר...

הנה זו עוד עובדה מיני רבות שאנחנו רואים שוב ושוב בפורום. במקרה הזה מדובר בשיקול השקעה בסיסי שכל משקיע מקצועי (ואפילו כזה שעשה עסקה בודדת בחייו באזור המדובר) יודע כבר. לכן, כדאי להיעזר במי שכבר יודע.

מי כבר יודע?
תשובה: מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי.
זה יכול להיות נותן שירות מקצועי אבל זה גם יכול להיות משקיע ותיק ומנוסה שפועל באזור ויכול לעזור לך. שוב, יש יתרונות וחסרונות לכל אפשרות.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי לרכישת נדל"ן ישירה בארה"ב בבעלות מלאה.
Nadlanir.co.il

תודה רבה, והסתייגות
רציתי להודות לך על התשובה המפורטת והמאלפת. ניכר שאתה מצוי בנושא.
ההסתייגות שלי היא מגישה שנשמעה באופן מרומז ומנומס בתגובה שלך, ובאופן טיפה בוטה יותר באחת מן התגובות האחרות.
הנושא נוגע לטעויות של משקיעים מתחילים.
אני חושב שרבים מן המשקיעים כאן, עושים זאת בנוסף על תפקידם ועל עיסוקם העיקרי בחיי היום היום. אני התחלתי ללמוד את הנושא לפני כשנתיים ואני מודה שכנראה שעשיתי טעויות אבל למדתי מהן מהר מאד. יחד עם זאת, זה לא מקור פרנסתי היחיד, לא סיכנתי כאן את עתידי בהימור מסוכן, ואני ממשיך ללמוד מדי יום.
בתחום עיסוקי העיקרי, כבר צברתי מספיק שנות נסיון כדי להזהר מטעויות, ולבסס לעצמי מקור פרנסה עתידי. למדתי גם, ששום דבר בחיים לא עובד כפי הוא מוצג בגליון אקסל וכל תוכנית היא בסיס לשינוי.

לפני כשנתיים, כשהתחלתי להשקיע, אימצתי לעצמי חוק אחד : להמנע באופן גורף מלשתף כל גורם ישראלי / ישראלי לשעבר. נוכחתי לראות שישראלים רבים (אבל ממש לא כולם) העוסקים בתחום, הן בחלק מחברות השיווק בארץ, והן בשאר חלקי השרשרת בארצות הברית, עושים זאת ללא פרגון, בצרות עין, בהסתרת מידע ועל הטווח הרחב שבין חוסר תום לב עד למעשים המתקרבים לנוכלות ולעושק.

אפשר ללמוד את הנושא לבד. אני מכיר אנשים רבים בארץ שעושים בחייהם המקצועיים פעולות מורכבות, מתוחכמות ומסובכות הרבה יותר מהשקעה ורכישת בית בארצות הברית, ועדיין נמנעים מלעשות זאת בעצמם. לאחר השקעה של מספר חודשי לימוד, בחרתי לעצמי את היעד, נסעתי לארה"ב חמש פעמים, הכרתי מתווכת מקומית, קבלן מקומי וחברת ניהול שאיש מהם לא עבד קודם לכן עם ישראלים. עדיין, זה עלה לי פחות ממה שהיו גובים ממני יועצים ומומחים ישראלים בדרך.
אני מאמין שהשקעה היא תהליך פיננסי, אבל לא מדובר אך ורק בעסקת מספרים. יש הרבה אינטואיציה, תקוות והפתעות לטובה או לשלילה בדרך. אף אחד לא יכול לחזות את שיעור התפוסה, את עלויות האחזקה או לחלופין, את עליית הערך ברבות השנים.
אני מאמין בכל אחת מהעסקאות שעשיתי ומאחל לכולם הצלחה. יחד עם זאת, לא מאמין שניתן להבטיח "הצלחה באופן עקבי". אם מישהו היה מבטיח לי הצלחה בכל אפיק השקעה אחר, הייתי מודה לו ונפרד לשלום.

לסיכום, אני ממליץ לכל אחד מאלו השוקלים להכנס לתחום לעשות זאת לאחר לימוד מעמיק ונרחב, לסמוך רק על עצמם, ולא לסכן את עתידם הכלכלי בהשקעה מופרזת אבל גם לא לחשוש מהמהלך.

 

[צבי ליך]

אם כבר פתחת את זה...

תודה רבה, והסתייגות
רציתי להודות לך על התשובה המפורטת והמאלפת. ניכר שאתה מצוי בנושא.
ההסתייגות שלי היא מגישה שנשמעה באופן מרומז ומנומס בתגובה שלך, ובאופן טיפה בוטה יותר באחת מן התגובות האחרות.
הנושא נוגע לטעויות של משקיעים מתחילים.
אני חושב שרבים מן המשקיעים כאן, עושים זאת בנוסף על תפקידם ועל עיסוקם העיקרי בחיי היום היום. אני התחלתי ללמוד את הנושא לפני כשנתיים ואני מודה שכנראה שעשיתי טעויות אבל למדתי מהן מהר מאד. יחד עם זאת, זה לא מקור פרנסתי היחיד, לא סיכנתי כאן את עתידי בהימור מסוכן, ואני ממשיך ללמוד מדי יום.
בתחום עיסוקי העיקרי, כבר צברתי מספיק שנות נסיון כדי להזהר מטעויות, ולבסס לעצמי מקור פרנסה עתידי. למדתי גם, ששום דבר בחיים לא עובד כפי הוא מוצג בגליון אקסל וכל תוכנית היא בסיס לשינוי.

לפני כשנתיים, כשהתחלתי להשקיע, אימצתי לעצמי חוק אחד : להמנע באופן גורף מלשתף כל גורם ישראלי / ישראלי לשעבר. נוכחתי לראות שישראלים רבים (אבל ממש לא כולם) העוסקים בתחום, הן בחלק מחברות השיווק בארץ, והן בשאר חלקי השרשרת בארצות הברית, עושים זאת ללא פרגון, בצרות עין, בהסתרת מידע ועל הטווח הרחב שבין חוסר תום לב עד למעשים המתקרבים לנוכלות ולעושק.

אפשר ללמוד את הנושא לבד. אני מכיר אנשים רבים בארץ שעושים בחייהם המקצועיים פעולות מורכבות, מתוחכמות ומסובכות הרבה יותר מהשקעה ורכישת בית בארצות הברית, ועדיין נמנעים מלעשות זאת בעצמם. לאחר השקעה של מספר חודשי לימוד, בחרתי לעצמי את היעד, נסעתי לארה"ב חמש פעמים, הכרתי מתווכת מקומית, קבלן מקומי וחברת ניהול שאיש מהם לא עבד קודם לכן עם ישראלים. עדיין, זה עלה לי פחות ממה שהיו גובים ממני יועצים ומומחים ישראלים בדרך.
אני מאמין שהשקעה היא תהליך פיננסי, אבל לא מדובר אך ורק בעסקת מספרים. יש הרבה אינטואיציה, תקוות והפתעות לטובה או לשלילה בדרך. אף אחד לא יכול לחזות את שיעור התפוסה, את עלויות האחזקה או לחלופין, את עליית הערך ברבות השנים.
אני מאמין בכל אחת מהעסקאות שעשיתי ומאחל לכולם הצלחה. יחד עם זאת, לא מאמין שניתן להבטיח "הצלחה באופן עקבי". אם מישהו היה מבטיח לי הצלחה בכל אפיק השקעה אחר, הייתי מודה לו ונפרד לשלום.

לסיכום, אני ממליץ לכל אחד מאלו השוקלים להכנס לתחום לעשות זאת לאחר לימוד מעמיק ונרחב, לסמוך רק על עצמם, ולא לסכן את עתידם הכלכלי בהשקעה מופרזת אבל גם לא לחשוש מהמהלך.

אם כבר פתחת את זה...
אני חושב שאתה עושה לעצמך הנחות.
אי הכרת שיטת הארנונה באזור, היא לא טעות שיכולה לקרות לכל משקיע מתחיל.
למקומי זה לא היה קורה. מי שגר באזור מבין שזה אישיו, ויודע כמה מסים נהוג לשלם באזור.
כמעט כל אמריקאי מעל גיל 20 יודע שזה (וגם המצב הפיננסי של העירייה) פרמטר משמעותי בקניית נכס בארה"ב.
&nbsp
הייתי מצפה שכשהברוקרית המקומית שמייצגת אותך הציגה לך נכסים שמוסו כ-homestead, היא הייתה אומרת לך משהו בסגנון "אלה הנתונים כיום, אבל קח בחשבון שאתה תשלם בערך X יותר כי כרגע הנכס ממוסה כ-Homestead".
גם אם מנהלת הנכס או שמאי מקומי היו עוברים על פרטי העסקה הם היו אמורים להציף בפניך את הפער בין המסים שלקחת בחשבון לבין המציאות.
&nbsp
אם התייעצת איתם והם לא הציפו את הנושא, אז אני באופן אישי הייתי סומך עליהם פחות באופן כללי.
&nbsp
אתה יודע מה? אתה עושה רושם של אדם אינטיליגנט.
הייתי מצפה שתוך כדי חיפוש הנכסים, תיתקל בשני נכסים דומים שהמסים עליהם שונים לגמרי, ותברר איך זה יכול להיות.
אני מנחש שאו שהראו לך רק homestead ואז לא נתקלת במצב כזה, או שנתקלת במצב כזה ובחרת ללכת על הנכס עם המסים הנמוכים כי התשואה בו היתה גבוהה יותר.

 

[npz1977]

אני מכבד את עמדתך

אם כבר פתחת את זה...
אני חושב שאתה עושה לעצמך הנחות.
אי הכרת שיטת הארנונה באזור, היא לא טעות שיכולה לקרות לכל משקיע מתחיל.
למקומי זה לא היה קורה. מי שגר באזור מבין שזה אישיו, ויודע כמה מסים נהוג לשלם באזור.
כמעט כל אמריקאי מעל גיל 20 יודע שזה (וגם המצב הפיננסי של העירייה) פרמטר משמעותי בקניית נכס בארה"ב.
&nbsp
הייתי מצפה שכשהברוקרית המקומית שמייצגת אותך הציגה לך נכסים שמוסו כ-homestead, היא הייתה אומרת לך משהו בסגנון "אלה הנתונים כיום, אבל קח בחשבון שאתה תשלם בערך X יותר כי כרגע הנכס ממוסה כ-Homestead".
גם אם מנהלת הנכס או שמאי מקומי היו עוברים על פרטי העסקה הם היו אמורים להציף בפניך את הפער בין המסים שלקחת בחשבון לבין המציאות.
&nbsp
אם התייעצת איתם והם לא הציפו את הנושא, אז אני באופן אישי הייתי סומך עליהם פחות באופן כללי.
&nbsp
אתה יודע מה? אתה עושה רושם של אדם אינטיליגנט.
הייתי מצפה שתוך כדי חיפוש הנכסים, תיתקל בשני נכסים דומים שהמסים עליהם שונים לגמרי, ותברר איך זה יכול להיות.
אני מנחש שאו שהראו לך רק homestead ואז לא נתקלת במצב כזה, או שנתקלת במצב כזה ובחרת ללכת על הנכס עם המסים הנמוכים כי התשואה בו היתה גבוהה יותר.

אני מכבד את עמדתך
תודה רבה על כך ששיתפת את דעתך. את הנכסים שקניתי, לא הראו לי, אני בחרתי אותם לבד לגמרי. אין לי טענות כלפי אף אחד וכל האחריות עלי.
בסמגרת ה"הליכה לקנוסה", אני מודה שטעיתי פעמיים. למעשה הנתון היה בפניי, וגובה המיסים ששילמתי הוא כפי ששולמו קודם לכן. טעיתי בהתסכלות בנתונים.

אין לי ספק לגבי טיעונך כי גובה המיסים הוא עובדה ידועה לכל בר דעת שחי בארה"ב, והיא הנותנת. אני, ורבים מהמשקיעים שכותבים פה, לא חיו בארה"ב לא בעבר וגם לא בעתידם ויש חלקי מידע שחסרים להם.
ומכאן עולה עמדתי שלא צריך להתאבל, אלא להפיק את הלקח, ללמוד לעומק, לצרף עוד קריטריון לבדיקת העסקה הבאה. שיתוף המידע פה הוא מבורך, אבל וודאי שמת לב, שכשאשר אנשים מציגים כאן עסקה לבחינה, יש כאלו שישר עטים עליהם , ובהתנשאות ממש מטילים דופי בכל פרט ופרט.
אולי זה המקום לחשוב על רעיון, אם אנחנו פה בשביל לעזור לעצמנו ולמשיקיעם אחרים, לחבר רשימת תיוג, Checklist , שיעזור למשקיעים חדשים לבחון עסקאות.
ואני שב וטוען, שלטעמי, השקעה היא לאו דווקא "עסקת מספרים" טהורה כפי ששבים ואומרים. יש בה משתנים רבים מכפי שניתן לצפות ויש בה גם אלמנטים פסיכולוגיים רבים, כמו תחושת הבעלות על נכס, וגם העדיפות שבייצור תזרים מזומנים שוטף על פני תשואה "על הנייר" בהשקעה בשוק ההון.
אני רק שב וחושב שכל מיני מומחים מטעם עצמם, כנראה טעו אף הם בעבר, ומי שמבטיח הצלחה, מסתכן.
כל טוב, ושוב תודה

 

[aeonf]

אסביר את הבעיה

אני מכבד את עמדתך
תודה רבה על כך ששיתפת את דעתך. את הנכסים שקניתי, לא הראו לי, אני בחרתי אותם לבד לגמרי. אין לי טענות כלפי אף אחד וכל האחריות עלי.
בסמגרת ה"הליכה לקנוסה", אני מודה שטעיתי פעמיים. למעשה הנתון היה בפניי, וגובה המיסים ששילמתי הוא כפי ששולמו קודם לכן. טעיתי בהתסכלות בנתונים.

אין לי ספק לגבי טיעונך כי גובה המיסים הוא עובדה ידועה לכל בר דעת שחי בארה"ב, והיא הנותנת. אני, ורבים מהמשקיעים שכותבים פה, לא חיו בארה"ב לא בעבר וגם לא בעתידם ויש חלקי מידע שחסרים להם.
ומכאן עולה עמדתי שלא צריך להתאבל, אלא להפיק את הלקח, ללמוד לעומק, לצרף עוד קריטריון לבדיקת העסקה הבאה. שיתוף המידע פה הוא מבורך, אבל וודאי שמת לב, שכשאשר אנשים מציגים כאן עסקה לבחינה, יש כאלו שישר עטים עליהם , ובהתנשאות ממש מטילים דופי בכל פרט ופרט.
אולי זה המקום לחשוב על רעיון, אם אנחנו פה בשביל לעזור לעצמנו ולמשיקיעם אחרים, לחבר רשימת תיוג, Checklist , שיעזור למשקיעים חדשים לבחון עסקאות.
ואני שב וטוען, שלטעמי, השקעה היא לאו דווקא "עסקת מספרים" טהורה כפי ששבים ואומרים. יש בה משתנים רבים מכפי שניתן לצפות ויש בה גם אלמנטים פסיכולוגיים רבים, כמו תחושת הבעלות על נכס, וגם העדיפות שבייצור תזרים מזומנים שוטף על פני תשואה "על הנייר" בהשקעה בשוק ההון.
אני רק שב וחושב שכל מיני מומחים מטעם עצמם, כנראה טעו אף הם בעבר, ומי שמבטיח הצלחה, מסתכן.
כל טוב, ושוב תודה

אסביר את הבעיה
שוק הנדל"ן בארץ באמת שונה מאשר בארה"ב.
פה זה באמת די פשוט, קונה דירה, משכיר אותה, לוקח משכנתא וסוגר עניין, פה ושם משלם על תחזוקה או קופץ לדירה לבדוק את מצבה.
ישראלי שקונה בית ממוצע ב100K לא יודע מה זה SFR שעשוי מעץ ויכול להיות בן 100 שנים.
ישראלי מכיר גג רעפים שמחזיק לנצח ולא יודע מה זה החלפת גג או סוגי גגות שונים והעלויות הכרוכות בכך.
ישראלי לא מכיר את ההון האנושי שקיים ונפוץ בארה"ב (כושים, היספנים, WHITE TRASH וכו').
ישראלי לא מכיר את הכנופיות השונות ואת הטריטוריות שלהם, ואת הגישה שלהם לנשק חם.
ישראלי ממוצע חושב שMETH LABS וMETH HEADS זה משהו שקיים רק בסדרה שוברים שורות.
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה SECTION 8 וחושב שאלו סתם אנשים קשיי יום (קורה באמת לפעמים).
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה לחות תמידית וחום מטורפים כמו שיש בפלורידה או קור של מינוסים דו ספרתיים כמו שיש בצפון ארה"ב.
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה טרמיטים.
ישראלי ממוצע בכלל לא יודע לחשב תשואה, רבאק אפילו רוב המשווקים לא יודעים לחשב אותה.
ישראלי ממוצע לא יודע מה הסטנדרד המקובל בכל מקום בארה"ב והרבה מהדברים שקיימים שם פשוט לא קיימים פה, פה אין רצפות לינוליאום (נדיר מאד), אין פה חלונות PVC, אין SIDINGS מעץ או PVC, אין רצפות עץ.
ישראלי לא יודע שפעמים רבות צריך היתרים מהרשויות גם בשביל שיפוץ פנים (פה לא!)

לדעתי זו טעות גדולה לישראלי להשקיע כך בארה"ב אא"כ הוא באמת יכול לבנות אופרציה גדולה, לחבור למשקיע מקומי או לרכוש נכס יקר ואיכותי בלוקיישן טוב. אני אומר זאת בתור אמריקאי שמתגורר בארץ שבדק את הנושא לעומקו בכמה חודשים ואף הייתי במו"מ לרכישת מספר נכסים.

 

[צבי ליך]

אני מאלה שישר עטים

אני מכבד את עמדתך
תודה רבה על כך ששיתפת את דעתך. את הנכסים שקניתי, לא הראו לי, אני בחרתי אותם לבד לגמרי. אין לי טענות כלפי אף אחד וכל האחריות עלי.
בסמגרת ה"הליכה לקנוסה", אני מודה שטעיתי פעמיים. למעשה הנתון היה בפניי, וגובה המיסים ששילמתי הוא כפי ששולמו קודם לכן. טעיתי בהתסכלות בנתונים.

אין לי ספק לגבי טיעונך כי גובה המיסים הוא עובדה ידועה לכל בר דעת שחי בארה"ב, והיא הנותנת. אני, ורבים מהמשקיעים שכותבים פה, לא חיו בארה"ב לא בעבר וגם לא בעתידם ויש חלקי מידע שחסרים להם.
ומכאן עולה עמדתי שלא צריך להתאבל, אלא להפיק את הלקח, ללמוד לעומק, לצרף עוד קריטריון לבדיקת העסקה הבאה. שיתוף המידע פה הוא מבורך, אבל וודאי שמת לב, שכשאשר אנשים מציגים כאן עסקה לבחינה, יש כאלו שישר עטים עליהם , ובהתנשאות ממש מטילים דופי בכל פרט ופרט.
אולי זה המקום לחשוב על רעיון, אם אנחנו פה בשביל לעזור לעצמנו ולמשיקיעם אחרים, לחבר רשימת תיוג, Checklist , שיעזור למשקיעים חדשים לבחון עסקאות.
ואני שב וטוען, שלטעמי, השקעה היא לאו דווקא "עסקת מספרים" טהורה כפי ששבים ואומרים. יש בה משתנים רבים מכפי שניתן לצפות ויש בה גם אלמנטים פסיכולוגיים רבים, כמו תחושת הבעלות על נכס, וגם העדיפות שבייצור תזרים מזומנים שוטף על פני תשואה "על הנייר" בהשקעה בשוק ההון.
אני רק שב וחושב שכל מיני מומחים מטעם עצמם, כנראה טעו אף הם בעבר, ומי שמבטיח הצלחה, מסתכן.
כל טוב, ושוב תודה

אני מאלה שישר עטים
גילוי נאות- אני התחלתי ברצף מרשים מאד של טעויות. לא הכרתי את השוק כמו שצריך, הייתי שאנן, וקיבלתי בראש.

אני חושב שאם תסתכל יותר לעומק אתה תראה שלא כל העסקאות שמעלים כאן נקטלות.
בדרך כלל הקטילות הן ענייניות.

אני לא חושב שצריך להתאבל על עסקאות, אבל בהרבה מקרים במקום שהלקח יהיה להוסיף קריטריון, הלקח צריך להיות שהאפיק הזה לא מתאים למשקיע הספציפי.

לגבי הרשימה, אתה יכול להוסיף אייטם מאד כללי של מצב מוניציפאלי (כי פעם זה מסים, פעם זה rent control, פעם זה בעיות בבתי הספר, פעם זה בעיות במערכת המים, פעם זה המשטרה, פעם זה code enforcement). אין דרך לכלול בה את כל הנושאים שיכולים להשפיע על שווי ההשקעה שלך שכל מקומי מכיר.
ואם כל המקומיים יודעים יותר ממך, זה מציב אותך בעמדת נחיתות. אין בעיה לשלם סוג של שכר לימוד ככה, אם מודעים לזה שמשלמים שכר לימוד, ואם יש סיבה לחשוב שזה באמת ישתלם יום אחד.

יש ספרים כמו Real Estate Investment for Dummies שלדעתי גם נותנים צ'ק ליסטים, אבל בסוף זה עניין של היכרות עם עיר/שכונה/בלוק.

זה ציטוט של השותף של וורן באפט:

“You need a different checklist and different mental models for different companies. I can never make it easy by saying, ‘Here are three things.’ You have to derive it yourself to ingrain it in your head for the rest of your
life.” – Charlie Munger