רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון

[ניק על זמני]

רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון

רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון
מתכננים להישאר לפחות שנתיים. אם נביא את רוב החסכונות נצליח לקנות בית סביר.
אבל זה הגיוני מה שקורה עם השוק הזה?
כמה זה עוד יכול להמשיך?
מפחיד אותי לקנות עם כאלה עליות מטורפות

 

[Boston Guy]

אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?

רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון
מתכננים להישאר לפחות שנתיים. אם נביא את רוב החסכונות נצליח לקנות בית סביר.
אבל זה הגיוני מה שקורה עם השוק הזה?
כמה זה עוד יכול להמשיך?
מפחיד אותי לקנות עם כאלה עליות מטורפות

אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?

 

[ניק על זמני]

כן, שוכרים קצת יותר משנה

אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?

כן, שוכרים קצת יותר משנה

 

[Boston Guy]

ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?

כן, שוכרים קצת יותר משנה

ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?
אתה מן הסתם יודע מה אתם יכולים להרשות לעצמכם בשוק הנדל"ן המקומי.
מה, להערכתך, הפרופיל של הבית שנמצא במעטפת היכולת הכלכלית שלכם?
אתה מחפש נכס בשכונות טובות? בינוניות? רעות?
אתה מחפש נכס בעיירות \ שכונות עם מערכת חינוך טובה? גרועה?
חד משפחתי צמוד קרקע? דירה בבית משותף?
מה אתה מעריך שיהיה גיל הנכס?

מה ההערכה שלך לגבי גובה "מס הרכוש" (RE TAX) שאתה תשלם בשנה על הנכס שאתה מתכנן לרכוש?
מה התקציב שאתה מעריך שתצטרך לצורך שיפוצים לפני כניסה לגור בו?
כמה אתה מתכנן כ"רזרבה לתיקונים ותחזוקה" בשנתיים הראשונות למגורים בנכס \ בחמש השנים הראשונות?

 

[ניק על זמני]

פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי"

ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?
אתה מן הסתם יודע מה אתם יכולים להרשות לעצמכם בשוק הנדל"ן המקומי.
מה, להערכתך, הפרופיל של הבית שנמצא במעטפת היכולת הכלכלית שלכם?
אתה מחפש נכס בשכונות טובות? בינוניות? רעות?
אתה מחפש נכס בעיירות \ שכונות עם מערכת חינוך טובה? גרועה?
חד משפחתי צמוד קרקע? דירה בבית משותף?
מה אתה מעריך שיהיה גיל הנכס?

מה ההערכה שלך לגבי גובה "מס הרכוש" (RE TAX) שאתה תשלם בשנה על הנכס שאתה מתכנן לרכוש?
מה התקציב שאתה מעריך שתצטרך לצורך שיפוצים לפני כניסה לגור בו?
כמה אתה מתכנן כ"רזרבה לתיקונים ותחזוקה" בשנתיים הראשונות למגורים בנכס \ בחמש השנים הראשונות?

פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי"
לפחות למשפחה ממוצעת שמגיעה לכאן לרילוקיישן:
בית ספר טוב+, שכונה טובה/בינונית, עדיף חד משפחתי צמוד קרקע אבל אין לי בעיה עם דירה כל עוד היא מרווחת.
גיל הנכסים כאן, נדמה לי, הוא לפחות 50.
מס רכוש לפחות 12K לשנה.
הכוונה לא לשפץ בשנה הראשונה, אלא אם הנכס במצב לא טוב והשיפוץ מגולם במחיר. מבחינתי להחליף וילונות יספיק, אשתי כנראה תרצה קצת יותר...
לגבי רזרבה לתיקונים אני באמת לא יודע. מעולם לא היו לנו תיקונים גדולים, לא בישראל ולא כאן.

תראה, אתה שואל שאלות טובות לגבי עלויות הכניסה וההחזקה של הדירה.
נראה שלא תהיה בעיה להחזיק את הדירה כולל שיפוץ גדול אחרי שנה וכד'.
אבל חסרה לי דרך לבדוק מה מידת החוסן של הנדלן כאן. אני לא יודע איך לוודא שאני לא נכנס בשיא העליות לפני "תיקון" ומה מידת הסיכון.
סוכני הנדלן מספרים לי שגם במשברי הנדלן הגדולים של ארה"ב ב- 20 שנה האחרונות, האזור הזה נפגע הרבה פחות והשתקם מהר מאד.
אבל הם סוכני נדלן, אני לא יודע איך לבדוק אותם.

אגב, מכירים את הצריף השרוף?

אם המיקום משויך לבתי ספר טובים, נראה שהמחיר ריאלי. אם היה לי את הידע והסבלנות הייתי בודק ברצינות קניה ושיפוץ שלו
[URL]https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3736182,00.html[/URL]

 

[vinney]

השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים

פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי"
לפחות למשפחה ממוצעת שמגיעה לכאן לרילוקיישן:
בית ספר טוב+, שכונה טובה/בינונית, עדיף חד משפחתי צמוד קרקע אבל אין לי בעיה עם דירה כל עוד היא מרווחת.
גיל הנכסים כאן, נדמה לי, הוא לפחות 50.
מס רכוש לפחות 12K לשנה.
הכוונה לא לשפץ בשנה הראשונה, אלא אם הנכס במצב לא טוב והשיפוץ מגולם במחיר. מבחינתי להחליף וילונות יספיק, אשתי כנראה תרצה קצת יותר...
לגבי רזרבה לתיקונים אני באמת לא יודע. מעולם לא היו לנו תיקונים גדולים, לא בישראל ולא כאן.

תראה, אתה שואל שאלות טובות לגבי עלויות הכניסה וההחזקה של הדירה.
נראה שלא תהיה בעיה להחזיק את הדירה כולל שיפוץ גדול אחרי שנה וכד'.
אבל חסרה לי דרך לבדוק מה מידת החוסן של הנדלן כאן. אני לא יודע איך לוודא שאני לא נכנס בשיא העליות לפני "תיקון" ומה מידת הסיכון.
סוכני הנדלן מספרים לי שגם במשברי הנדלן הגדולים של ארה"ב ב- 20 שנה האחרונות, האזור הזה נפגע הרבה פחות והשתקם מהר מאד.
אבל הם סוכני נדלן, אני לא יודע איך לבדוק אותם.

אגב, מכירים את הצריף השרוף?

אם המיקום משויך לבתי ספר טובים, נראה שהמחיר ריאלי. אם היה לי את הידע והסבלנות הייתי בודק ברצינות קניה ושיפוץ שלו
[URL]https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3736182,00.html[/URL]

השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים
זאת שכונה בסדר, אבל סן חוזה באופן כללי היא לא בעלת אזורי בתי ספר הטובים יותר באזור, וwillow glen אומנם שכונה מהיותר טובות בסן חוזה, אבל לא משמעותית יוצאת דופן מהבחינה הזאת. זאת שכונה מאוד פופולרית בקרב ״אנשי מקצוע צעירים״ מה שנקרא - כל מיני עובדי גוגל/פייסבוק (במיוחד שגוגל הולכים לבנות במרחק הליכה משם קמפוס ענק), והמחירים בהתאם. המחיר בו נמכר ה״צריף השרוף״ זה בעצם מחיר של הקרקע בלבד, לצריף עצמו אין שום ערך. לבנות בית חדש שם יעלה עוד איזה 400 אלף לפחות. אני מעריך שאחרי שהקונה ינקה ויבנה מחדש את הנכס הוא יימכר בלפחות 2 מליון.

 

[tedkovits]

מוציא נכס למכירה מחר

אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?

מוציא נכס למכירה מחר
בית מקסים בתוך COMMUNITY מעולה, TOUNHOUSE עם 5 מפלסים + GARAGE הבית שתי חדרי שינה + 2.5 BATHS
1550SQF.
GALLERIA DRIVE, SAN JOSE CA

 

[vinney]

זאת שכונה מאוד נחמדה

מוציא נכס למכירה מחר
בית מקסים בתוך COMMUNITY מעולה, TOUNHOUSE עם 5 מפלסים + GARAGE הבית שתי חדרי שינה + 2.5 BATHS
1550SQF.
GALLERIA DRIVE, SAN JOSE CA

זאת שכונה מאוד נחמדה
אבל המחיר מטורף לגמרי, מה שדי מאפיין את העמק בשנים האחרונות.
&nbsp
&nbsp
זה הנכס הזה, נכון?
&nbsp
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/440-Galleria-Dr-95134/unit-2/home/592277

 

[tedkovits]

GALLERIA

זאת שכונה מאוד נחמדה
אבל המחיר מטורף לגמרי, מה שדי מאפיין את העמק בשנים האחרונות.
&nbsp
&nbsp
זה הנכס הזה, נכון?
&nbsp
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/440-Galleria-Dr-95134/unit-2/home/592277

GALLERIA
לידו, APPT 7

 

[vinney]

תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?

רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון
מתכננים להישאר לפחות שנתיים. אם נביא את רוב החסכונות נצליח לקנות בית סביר.
אבל זה הגיוני מה שקורה עם השוק הזה?
כמה זה עוד יכול להמשיך?
מפחיד אותי לקנות עם כאלה עליות מטורפות

תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?
כמה מליוני דולרים יש לך בחסכון? אני לא בטוח שאתה יודע למה אתה נכנס

&nbsp
יש לי נסיון עם קניית בית בעמק הסיליקון, אם תרצה אוכל לתת לך כמה טיפים.

 

[ניק על זמני]

לא, לא לגמרי מחסכונות...

תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?
כמה מליוני דולרים יש לך בחסכון? אני לא בטוח שאתה יודע למה אתה נכנס

&nbsp
יש לי נסיון עם קניית בית בעמק הסיליקון, אם תרצה אוכל לתת לך כמה טיפים.

לא, לא לגמרי מחסכונות...
מה שכבר יש ומה שיגיע אחרי שנמכור את הבית בישראל יספיק לדאון פיימנט+
הכוונה לגור בבית לפחות שנתיים, ועד שיגיע הגרין קארד.
לאחר מכן אם לא נרצה להישאר באזור, למכור או להשכיר.
חשבתי לקחת משכנתא עם החזר חודשי בערך בגובה שכירות צפויה.

אני מבין שיש עוד הרבה הוצאות, ועדיין לא מבינים הכל.
אני כן מבין שהדירה בישראל היא לא השקעה טובה.
כמו גם שהשוק הזה כאן נראה בעליה מטורפת עוד לפני שהגענו.

הייתי מעדיף את שוק ההון, אבל אשתי נחרצת ורוצה קירות.
חשבתי אולי לקנות כמה דירות בכל מקום אחר בארה"ב, אבל אין לנו סבלנות להתעסק עם זה + עדיין נצטרך לשלם שכירות כאן + לא תהיה הטבת המס ששאלתי לגביה קודם.

אבל השאלה היא אם השוק הזה רציונלי וכמה עוד זה יכול לעלות?
הבית ישמש כחסכון הראשי, והחשש כמובן הוא מפני ירידה שתמחוק לנו הרבה מאד ממנו.

 

[vinney]

ומי יתן לך הלוואה?

לא, לא לגמרי מחסכונות...
מה שכבר יש ומה שיגיע אחרי שנמכור את הבית בישראל יספיק לדאון פיימנט+
הכוונה לגור בבית לפחות שנתיים, ועד שיגיע הגרין קארד.
לאחר מכן אם לא נרצה להישאר באזור, למכור או להשכיר.
חשבתי לקחת משכנתא עם החזר חודשי בערך בגובה שכירות צפויה.

אני מבין שיש עוד הרבה הוצאות, ועדיין לא מבינים הכל.
אני כן מבין שהדירה בישראל היא לא השקעה טובה.
כמו גם שהשוק הזה כאן נראה בעליה מטורפת עוד לפני שהגענו.

הייתי מעדיף את שוק ההון, אבל אשתי נחרצת ורוצה קירות.
חשבתי אולי לקנות כמה דירות בכל מקום אחר בארה"ב, אבל אין לנו סבלנות להתעסק עם זה + עדיין נצטרך לשלם שכירות כאן + לא תהיה הטבת המס ששאלתי לגביה קודם.

אבל השאלה היא אם השוק הזה רציונלי וכמה עוד זה יכול לעלות?
הבית ישמש כחסכון הראשי, והחשש כמובן הוא מפני ירידה שתמחוק לנו הרבה מאד ממנו.

ומי יתן לך הלוואה?
בלי גרין קארד, בלי היסטורית אשראי בארה״ב, בלי שום הכנסה מובטחת... מי יתן לך הלוואה?
&nbsp
אף אחד לא יודע כמה השוק הזה עוד יכול להעלות, אבל הוא אכן עלה וממשיך לעלות בצורה מטורפת. הרבה קונים רוצים הצעות מזומן בלי תלות בבנק/משכנתא, ואתה מתחרה בהרבה קונים עם כרית מזומנים ובטחון תעסוקתי הרבה יותר טובים משלך.

 

[ניק על זמני]

נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?

ומי יתן לך הלוואה?
בלי גרין קארד, בלי היסטורית אשראי בארה״ב, בלי שום הכנסה מובטחת... מי יתן לך הלוואה?
&nbsp
אף אחד לא יודע כמה השוק הזה עוד יכול להעלות, אבל הוא אכן עלה וממשיך לעלות בצורה מטורפת. הרבה קונים רוצים הצעות מזומן בלי תלות בבנק/משכנתא, ואתה מתחרה בהרבה קונים עם כרית מזומנים ובטחון תעסוקתי הרבה יותר טובים משלך.

נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?
האם הסיכון נראה גבוה מדי?

 

[vinney]

תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור

נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?
האם הסיכון נראה גבוה מדי?

תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור
זה נקרא under-water: אתה חייב יותר ממה שהבית שווה. במצב כזה אתה לא יכול למכור את הבית כי הבנק לא ירשה לך (אלא אם תעשה short sale שזה למעשה וויתור של הבנק על חלק מהחוב שלך, ומבחינת היסטורית אשראי מתקרב לפשיטת רגל מבחינת ההשפעה).
&nbsp
האם תוכל להמשיך להחזיק את הבית ולשלם משכנתא עד יעבור הזעם?
&nbsp
מצבים נוספים: תרצה לחזור לארץ ולא תצליח למכור, מה תעשה? תאבד את העבודה ותצטרך לעבור למקום אחר או להשאר מובטל תקופה - תוכל להחזיק את הבית?
&nbsp
שיקול נוסף זה אם יש לך ילדים - בית באזור ״טוב״ (מבחינת בתי ספר) יכול לעלות מליון דולר (לא מגזים!) יותר מבית באזור פחות ״טוב״ באותה האיכות. האם תרצה להתפשר על איכות ההשכלה של הילדים ולקנות את הבית שאתה יכול להרשות לעצמך?
&nbsp
אם אתה קונה בית לעצמך - זאת לא השקעה, ואתה צריך לחשוב על זה אחרת. זה לא עוד איזה פליפ שאתה מנסה לעשות כמו שכולנו פה בפורום עושים מדי פעם, לא. השיקולים שלך צריכים להיות שונים לחלוטין, ולקנות בית בשביל לגור בו שנתיים בלבד זה לא נראה לי רעיון טוב בהכרח אפילו עם צפי לעליית הערך יתממש.

 

[ניק על זמני]

כן, אלה החששות

תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור
זה נקרא under-water: אתה חייב יותר ממה שהבית שווה. במצב כזה אתה לא יכול למכור את הבית כי הבנק לא ירשה לך (אלא אם תעשה short sale שזה למעשה וויתור של הבנק על חלק מהחוב שלך, ומבחינת היסטורית אשראי מתקרב לפשיטת רגל מבחינת ההשפעה).
&nbsp
האם תוכל להמשיך להחזיק את הבית ולשלם משכנתא עד יעבור הזעם?
&nbsp
מצבים נוספים: תרצה לחזור לארץ ולא תצליח למכור, מה תעשה? תאבד את העבודה ותצטרך לעבור למקום אחר או להשאר מובטל תקופה - תוכל להחזיק את הבית?
&nbsp
שיקול נוסף זה אם יש לך ילדים - בית באזור ״טוב״ (מבחינת בתי ספר) יכול לעלות מליון דולר (לא מגזים!) יותר מבית באזור פחות ״טוב״ באותה האיכות. האם תרצה להתפשר על איכות ההשכלה של הילדים ולקנות את הבית שאתה יכול להרשות לעצמך?
&nbsp
אם אתה קונה בית לעצמך - זאת לא השקעה, ואתה צריך לחשוב על זה אחרת. זה לא עוד איזה פליפ שאתה מנסה לעשות כמו שכולנו פה בפורום עושים מדי פעם, לא. השיקולים שלך צריכים להיות שונים לחלוטין, ולקנות בית בשביל לגור בו שנתיים בלבד זה לא נראה לי רעיון טוב בהכרח אפילו עם צפי לעליית הערך יתממש.

כן, אלה החששות
under-water = מצב בו ערך הבית ירד ביותר אחוזים מדמי הקדימה ששולמו, וחוב המשכנתא גדול מערך הבית?
זו באמת קטסטרופה, אבל כל עוד אנחנו עובדים כאן נוכל להחזיק את הבית, גם אם אשתי תאבד את העבודה.
אם אני אאבד את העבודה, יהיו לנו 30 יום לצאת מארה"ב

. במצב כזה כנראה נמכור את הבית מיד, בכל מחיר שנקבל.
אם נעבור למקום אחר אחרי שנקבל את הגרין קארד, או נחזור לישראל, לא נוכל להחזיק אותו ללא שוכרים.

יש ילדים, חייבים בית באזור שמשוייך לבתי ספר טובים.
הפשרה לא תהיה בבתי ספר אלא במרחק מהעבודות. כלומר, לא במרכז עמק הסיליקון אלא טרי-וואלי, איסט ביי, קמפבל, אלמדן,...

אני מבין את ההפרדה, וזו באמת לא השקעה "טהורה". אבל בפועל לשם ילך חלק ניכר מהחסכונות שלנו, ואי אפשר לנתק את זה.
בישראל קנינו דירה על הנייר, לפני שהיו אפילו אישורי בניה, כדי לקבל איזושהי תשואה. אז כאן לא נוכל לקנות בית חדש, אבל אני רוצה לוודא שלא ניפול.

איך אני יכול לבדוק סיכונים ויציבות של השוק?

 

[vinney]

אתה לא יכול

אף אחד לא יכול.

כן, אלה החששות
under-water = מצב בו ערך הבית ירד ביותר אחוזים מדמי הקדימה ששולמו, וחוב המשכנתא גדול מערך הבית?
זו באמת קטסטרופה, אבל כל עוד אנחנו עובדים כאן נוכל להחזיק את הבית, גם אם אשתי תאבד את העבודה.
אם אני אאבד את העבודה, יהיו לנו 30 יום לצאת מארה"ב

. במצב כזה כנראה נמכור את הבית מיד, בכל מחיר שנקבל.
אם נעבור למקום אחר אחרי שנקבל את הגרין קארד, או נחזור לישראל, לא נוכל להחזיק אותו ללא שוכרים.

יש ילדים, חייבים בית באזור שמשוייך לבתי ספר טובים.
הפשרה לא תהיה בבתי ספר אלא במרחק מהעבודות. כלומר, לא במרכז עמק הסיליקון אלא טרי-וואלי, איסט ביי, קמפבל, אלמדן,...

אני מבין את ההפרדה, וזו באמת לא השקעה "טהורה". אבל בפועל לשם ילך חלק ניכר מהחסכונות שלנו, ואי אפשר לנתק את זה.
בישראל קנינו דירה על הנייר, לפני שהיו אפילו אישורי בניה, כדי לקבל איזושהי תשואה. אז כאן לא נוכל לקנות בית חדש, אבל אני רוצה לוודא שלא ניפול.

איך אני יכול לבדוק סיכונים ויציבות של השוק?

אתה לא יכול

אף אחד לא יכול.
שמע, אם הייתי יודע מתי הבועה תתפוצץ - הייתי מליארדר כבר מזמן. יש הרבה סיכונים וגם הרבה דברים לא צפויים שיכולים להשפיע. אני אתן לך רשימה חלקית של דברים שאני חושב שעלולים להשפיע לרעה ואין ממש דרך לצפות מראש:
&nbsp

רעידות אדמה - האזור מועד לפורענות מהבחינה הזאת, רק השבוע הייתה רעידת אדמה של 3.9. אומנם בתים פרטיים כנראה שלא הכי ייזוקו, אבל האזור כולו יכול להנזק מאוד. רעידת אדמה של 9 נקודות תחסל חלקים נרחבים מסן פרנסיסקו, סן חוזה וכל מה שבינהם. השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא מתי.
&nbsp

בעיות גיאופוליטיות - קליפורניה נמצאת במלחמה של ממש מול ממשל טראמפ. אם אחרי הבחירות בנובמבר טראמפ יוצא מחוזק, ובמיוחד אם ייבחר לכהונה שניה - המצב רק יחמיר. זה אומר שיבואו שינויי חקיקה בתחום ההגירה (כולל הויזות H1/L1 שכנראה קיבלת, ותהיה מאוד תלוי בהן), שינויי חקיקה בתחום רגולציות על תעשיות ההייטק (כבר עכשיו השמרנים לא מסתירים שהם סימנו את פייסבוק וגוגל כמטרה), ושינויים אחרים שנועדו לפגוע במיוחד בקליפורניה (כמו למשל חוק המס החדש שעבר לא מזמן ונכנס השנה לתוקף - נראה את ההשפעות שלו בשנים הקרובות).
&nbsp
הדברים האלה יכולים להשפיע מאוד. חוק המס, למשל, מתוכנן לפגוע בדיוק בשוק הנדלן הקליפורני.
&nbsp

ביטול prop 13 שיכול לזעזע את השוק לחלוטין. מדברים על זה כבר שנים וכל מערכת בחירות יש הצעה בנושא, מתישהו אנשים יקלטו איזו שטות הם עשו בשנות ה70 ויבטלו את החוק הזה. כנראה שלא בשנים הממש קרובות, אבל לא אתפלא אם תוך עשור או שניים.
&nbsp

משבר כלכלי עולמי. כל אפצ׳י הכי קטן ישפיע על כלכלת העמק, בין אם זה משבר הנדלן, בועת הייטק או משבר בתעשיות אחרות שיגרור אחריו את כל תעשיות הIT. ב2008 מחירי הנדל״ן ירדו פה ב25% בערך, תלוי באזור וסוג הנכס.
&nbsp

דברים ספציפיים שקשורים אלייך - אם חלילה אתה מאבד פרנסה, חולה, יש בעיות משפחתיות וצריך להתקפל מיד וכו׳ וכד׳ - אף אחד לא רוצה לתכנן לזה, אבל אלה דברים שקורים.
&nbsp
אני אישית בעל נכסים בעמק, ואינטרס האישי שלי הוא שהמצב ימשיך כפי שהוא והמחירים והשכירויות ימשיכו לעלות. אבל אם זה יקרה לאורך זמן - הדרך היחידה למממן את זה היא דרך אינפלציה ופיחות ערך הדולר, מה שאומר שנומינלית תקבל יותר דולרים כשמתכור, אבל בפועל בשקלים לא הרווחת כלום.