המם...
אפרט
חבר שלי רכש נכס בארה"ב .
את העיסקה הוא עשה דרך חבר שלו שגר שם ועושה נדלן...
מנהל מספר עשרות נכסים של משקיעים.
הוא חיבר בינינו ואני ומתנהל מול אותו ישראלי שגר שם.
העסקה היא רכישת דירה שיפוצה והשכרתה עם תשואה של כ 11 % לפני מס.
מספר שאלות :
1. יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????
2. קבלת כספים לאחר העיסקה - הוא טוען שרק הוא יכול לעשות לי העברה לחשבון ואם אני רוצה לשלוט בחשבון אני צריך לעשות אחת משני החלופות (חתימה עם נטוריון בשגרירות או לטוס לשם לחתום בבנק על פתיחת חשבון עצמאי.)
אשמח לתשובות.....
 
המם...
1. יכול להיות. אם קנית חורבה, שיפוץ יכול לעלות אפילו יותר. למה קנית חורבה?
 
יכול גם להיות שהשיפוץ עצמו עולה גרושים, אבל מכיוון שאתה לא מבין כלום בשיפוצים בארה"ב, ולא יכול להעריך לא את מחיר החומרים ולא את העבודה הנדרשת - אז סתם עובדים עלייך בעיניים. גם זה יכול להיות.
 
2. כל אחד יכול לעשות לך העברה לחשבון, למה רק הוא? לא ברור מה העניין פה. כדי לפתוח חשבון בארה"ב אכן צריך להזדהות באופן עצמאי מול הבנק, אבל מה קרה לחשבון הבנק שלך בישראל? שיעביר לשם. בסופו של דבר תדירות העברות ועלותן זה הסכם בינך לבין מנהל הנכס שלך, אין פה שום חוק או הגבלה. כל אחד יכול להעביר כסף לחשבון שלך כמה שהוא רוצה.
 
באופן כללי, יש פה כמה דברים שצריך לשים לב אליהם:
 
אתה קונה נכס שעולה כ80 אלף דולר, ומשקיע עוד כ30 אלף בשיפוץ. השקעת 110 אלף דולר. 11% תשואה זה אומר שהוא יושכר בכ1200 דולר לחודש. זה לא נשמע לי סביר, זאת שכירות די יקרה לנכס בכזה סדר גודל. בדקת את השוק?
 
אתה קונה נכס שמראש אתה יודע שצריך להשקיע בשיפוץ שלו כמות עצומה של כסף - למה אתה קונה כזה נכס? התוכנית שלך היא להחזיק בו ולהשכיר, לא לעשות פליפ, אז למה שלא תקנה נכס שכבר מוכן להשכרה ואפילו יש בו שוכרים? נכון, על פניו זה יהיה יותר יקר. בפועל? ממש ממש לא.
 
אתה אומר שאתה קונה דירה. זה מה שאתה קונה? כי אמריקאים לא גרים בדירות, אמריקאים גרים בבתים פרטיים עם חצר מכל הצדדים וחניה מקורה לרכב אחד לפחות (ברוב המקומות שתי חניות זה מינימום). אם מישהו מציע לך דירה וזה לא במרכז מנהטן או ליד הגולדן גייט פארק בסן פרנסיסקו - משהו לא בסדר.
