Fix&Flip

מצב
הנושא נעול.

Ofrid123

New member
Fix&Flip

Fix&Flip
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
 

aeonf

New member
כמה עולה השיפוץ?

Fix&Flip
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
כמה עולה השיפוץ?
 

zach78

New member
כדאיות שיפוץ

Fix&Flip
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
כדאיות שיפוץ
אופריד,

האם אתה מאמין שמחיר הקניה שלך היה משמעותי מתחת למחיר השוק ?
ו/או עלויות השיפוץ שלך הינם נמוכות בצורה משמעותית מהעלויות שיושתו על צד שלישי ?

אם לא, לכאורה, אין שום סיבה ששיפוץ של 18K יביא לתשואה של 40K.
בנוסף, קח בחשבון שהסוכנת לא באמת בצד שלך. היא רוצה למכור את הבית, ולא משנה באיזה מחיר.

אני לא הייתי עובד עם "קבלן מטעם" בכל מקרה. הקשר בין הקבלן לסוכנת לא יפעל לטובתך. ובכל מקרה, אל תבצע שום שיפוץ לפני שיש לך 3-5 הצעות בכתב ממספר קבלנים. ( וזה נכון לגבי כל פרוייקט קבלני )

אני הייתי מנסה לעשות "חיפוי קוסמטי" ולמכור את הנכס כמה שיותר מהר.
 

Ofrid123

New member
כדאיות שיפוץ

כדאיות שיפוץ
אופריד,

האם אתה מאמין שמחיר הקניה שלך היה משמעותי מתחת למחיר השוק ?
ו/או עלויות השיפוץ שלך הינם נמוכות בצורה משמעותית מהעלויות שיושתו על צד שלישי ?

אם לא, לכאורה, אין שום סיבה ששיפוץ של 18K יביא לתשואה של 40K.
בנוסף, קח בחשבון שהסוכנת לא באמת בצד שלך. היא רוצה למכור את הבית, ולא משנה באיזה מחיר.

אני לא הייתי עובד עם "קבלן מטעם" בכל מקרה. הקשר בין הקבלן לסוכנת לא יפעל לטובתך. ובכל מקרה, אל תבצע שום שיפוץ לפני שיש לך 3-5 הצעות בכתב ממספר קבלנים. ( וזה נכון לגבי כל פרוייקט קבלני )

אני הייתי מנסה לעשות "חיפוי קוסמטי" ולמכור את הנכס כמה שיותר מהר.
כדאיות שיפוץ
מחיר הקניה שלי לא היה נמוך משמעותית ממחיר השוק.
הכוונה היא למכור את הבית ךFHA ולא למשקיע.
ע"פ מכירות אחרונות שנעשו באיזור בחודשים האחרונים בתים עם אותם נתונים יבשים כמו של הנכס שלי נמכרו שנמצאים במצב טוב נמכרו בסביבות ה100K לכן ההערכה הזאת בוצעה.
לגבי הצעות מקבלנים- קיבלתי לפני ההצעה הזו הצעה הזויה על סך 30K מחברת שיפוצים אחרת,לפני שהגעתי לארהב בכלל.
לא קיבלתי הצעות נוספות מקבלנים אחרים.
 

Boston Guy

New member
שאלות בסיסיות

Fix&Flip
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
שאלות בסיסיות
1. הקבלן שהמליצו לך עליו: האם קיבלת עליו רפרנסים מאנשים שאינם הסוכנת שהביאה אותו?
האם יש לך את הפרטים המלאים שלו (שם מלא, שם העסק שלו, מספר רשיון הקבלן שלו מה STATE) - ובדקת אם יש ביקורות של לקוחות עליו \ על העסק שלו ברשת (למשל - באתרים כמו HOMEADVISOR או ANGIES LIST, או ב"משרד העסקים הטובים" - ה BBB)?

2. אתה כותב שקיבלת הצעת מחיר על סך 18K$, אבל אתה לא כותב איך הצעת המחיר נראית (כמה היא מפורטת) ומה תכולת העבודה... אז קשה מאוד להעריך אם ההצעה שקיבלת נמוכה (מדי), גבוהה או סבירה.

אתה גם לא אומר לנו מה ה"פגם המשמעותי" שבו הבחנת, ואם אני זוכר נכון - אתה רואה בית אמריקאי בפעם הראשונה בחיים שלך, אז אין לנו מושג אם יש שם עוד עניינים שלך נראים "קוסמטיים" (או שאתה לא הבחנת בהם בכלל) אבל שאדם מנוסה היה מעריך אחרת.

הצעת מחיר "תקינה" בארה"ב צריכה לכלול תיאור מפורט של העבודה לפי סעיפי ביצוע.
הכל צריך להיות כתוב...
לדוגמא: אם צריך להחליף ריצפה - הצעת המחיר צריכה לפרט "פירוק ריצפה ישנה, פינוי כל פסולת הבניין, נקיון של השטח, הכנת השטח לרצפה חדשה, אספקת X רגל מרובע של רצפה מסוג Y מתוצרת יצרן Z, התקנת מצע לריצפה, התקנת הריצפה, גימור Y רגל לינארי של פאנלים מסוג X, פינוי וסילוק כל חמרי הבנייה וביצוע ניקוי הריצפה אחרי העבודה". אם צריך לשכור DUMPSTER בשביל הפסולת ולשלם על הפינוי שלו - זה צריך להיות בהצעה. אם צריך להוציא רשיונות בנייה מהעירייה ו\או אינספקצייה של פקח בנייה מטעם העירייה - העלות הזו צריכה להיות כלולה בהצעה.
אם העסק לא מפורט - אתה יכול למצוא את עצמך נאלץ לשלם תוספות במהלך העבודה, או להצטרך להביא מישהו אחר ולשלם לו כדי שיסגו את הפינות הללו - ואז ה 18K$ יכולים בקלות להתנפח בעשרות אחוזים.

כדי להבין למה אתה חושב שההשקעה של 18K תעלה את הערך של הבית ב 40K$ - צריך לראות תמונות של ה"לפני", ולהבין במדוייק מה ה 18K$ האלו הולכים לקנות לך. זה אולי יתן לאנשים כאן את היכולת להעריך אם ההערכה שלך מציאותית.
 

Ofrid123

New member
הצעת מחיר

שאלות בסיסיות
1. הקבלן שהמליצו לך עליו: האם קיבלת עליו רפרנסים מאנשים שאינם הסוכנת שהביאה אותו?
האם יש לך את הפרטים המלאים שלו (שם מלא, שם העסק שלו, מספר רשיון הקבלן שלו מה STATE) - ובדקת אם יש ביקורות של לקוחות עליו \ על העסק שלו ברשת (למשל - באתרים כמו HOMEADVISOR או ANGIES LIST, או ב"משרד העסקים הטובים" - ה BBB)?

2. אתה כותב שקיבלת הצעת מחיר על סך 18K$, אבל אתה לא כותב איך הצעת המחיר נראית (כמה היא מפורטת) ומה תכולת העבודה... אז קשה מאוד להעריך אם ההצעה שקיבלת נמוכה (מדי), גבוהה או סבירה.

אתה גם לא אומר לנו מה ה"פגם המשמעותי" שבו הבחנת, ואם אני זוכר נכון - אתה רואה בית אמריקאי בפעם הראשונה בחיים שלך, אז אין לנו מושג אם יש שם עוד עניינים שלך נראים "קוסמטיים" (או שאתה לא הבחנת בהם בכלל) אבל שאדם מנוסה היה מעריך אחרת.

הצעת מחיר "תקינה" בארה"ב צריכה לכלול תיאור מפורט של העבודה לפי סעיפי ביצוע.
הכל צריך להיות כתוב...
לדוגמא: אם צריך להחליף ריצפה - הצעת המחיר צריכה לפרט "פירוק ריצפה ישנה, פינוי כל פסולת הבניין, נקיון של השטח, הכנת השטח לרצפה חדשה, אספקת X רגל מרובע של רצפה מסוג Y מתוצרת יצרן Z, התקנת מצע לריצפה, התקנת הריצפה, גימור Y רגל לינארי של פאנלים מסוג X, פינוי וסילוק כל חמרי הבנייה וביצוע ניקוי הריצפה אחרי העבודה". אם צריך לשכור DUMPSTER בשביל הפסולת ולשלם על הפינוי שלו - זה צריך להיות בהצעה. אם צריך להוציא רשיונות בנייה מהעירייה ו\או אינספקצייה של פקח בנייה מטעם העירייה - העלות הזו צריכה להיות כלולה בהצעה.
אם העסק לא מפורט - אתה יכול למצוא את עצמך נאלץ לשלם תוספות במהלך העבודה, או להצטרך להביא מישהו אחר ולשלם לו כדי שיסגו את הפינות הללו - ואז ה 18K$ יכולים בקלות להתנפח בעשרות אחוזים.

כדי להבין למה אתה חושב שההשקעה של 18K תעלה את הערך של הבית ב 40K$ - צריך לראות תמונות של ה"לפני", ולהבין במדוייק מה ה 18K$ האלו הולכים לקנות לך. זה אולי יתן לאנשים כאן את היכולת להעריך אם ההערכה שלך מציאותית.
הצעת מחיר
1.לגבי השם וכו'- בדקתי ואכן תקין.
לא קיבלתי עליו רפרנסים מאנשים אחרים.
ביקורות על העסק שלו אין בשום אתר שרשמת,העסק מופיע באתר BBB אבל אין שם ביקורות.
הפגם המשמעותי שמקפיץ את המחיר-- ה vinyl siding x בחוץ הבית פגומים ושבורים,חלקם- לא כולם. ולכן יש צורך להחליף אותם וגם לבצע עבודת איטום חדשה מבפנים.
אצרף את ההצעה,ובנוסף גם תמונות של הבית











 

צבי ליך

New member
טוב ציפור אחת ביד...

הצעת מחיר
1.לגבי השם וכו'- בדקתי ואכן תקין.
לא קיבלתי עליו רפרנסים מאנשים אחרים.
ביקורות על העסק שלו אין בשום אתר שרשמת,העסק מופיע באתר BBB אבל אין שם ביקורות.
הפגם המשמעותי שמקפיץ את המחיר-- ה vinyl siding x בחוץ הבית פגומים ושבורים,חלקם- לא כולם. ולכן יש צורך להחליף אותם וגם לבצע עבודת איטום חדשה מבפנים.
אצרף את ההצעה,ובנוסף גם תמונות של הבית
טוב ציפור אחת ביד...
1. זה לא נראה כמו הצעת מחיר מחייבת. יותר כמו הערכת מחיר (לא מחייבת).
2. אם התמונות שהעלית (אני רואה 3 תמונות פעמיים) זה הסיידינג שצריך להחליף, אז 6,000$ זה מחיר גבוה. שים לב שאתה כתבת שצריך להחליף רק חלק מהסיידינג ובקובץ כתוב שמחליפים את כל הסיידינג. מצד שני, אם יש שברים בסיידינג, אז גם יכול להיות שיש בעיה מבנית מאחורה שגרמה לסיידינג להישבר. לא יודע אם בדקת את זה.
3. זה לא 18,000. יותר כמו 19,000 לפני sales tax ובלתי צפויות. אם ניקח גם 10% בלתי צפויות זה 22,000$.
4. מתוך ה-40,000$ בעליית ערך שאתה מצפה לה, המתווכת גם לוקחת את האחוזים שלה. מניח שזה סביב 5%, אז אתה נשאר עם 38,000$. אם יש גם מס על מכירה, גם את זה צריך לקחת בחשבון.
5. בין היתר, אתה מחליף פה אמבטיה- בטוח שלא צריך פרמיט בשביל זה? זה כסף וזמן.
6. תזכור שעסקה שנסגרה לפני חודש, כנראה נחתמה לפני 3 חודשים. הריביות עלו (משפיע מאד על מי שלא קונה במזומן), וגם המחירים יכלו להשתנות.
7. שים לב גם שכשמדובר על קונים שעומדים לגור שם (ולוקחים משכנתא מבנק), יכול לקחת לעסקה הרבה זמן להיסגר (קצב של בנק).
זה לפחות רבעון של מסים וביטוח שאתה תשלם (וזה אם אתה מסיים את השיפוץ ומוצא קונה תוך חודש. אני לא יודע כמה זה ריאלי כשאתה צריך להוציא פרמיט, וכו'). זה עוד איזה 1,000$. זה גם אומר שהעסקה יכולה ליפול בהרבה תרחישים, או שהבנק ידרוש תיקונים נוספים כדי לאשר את ההלוואה.
&nbsp
&nbsp
בסוף זה עניין של סיכון וסיכוי.
במקרה הכי טוב האפשרי אתה תשכיב פה 57,000$ (שאתה יכול לקבל אם תמכור עכשיו), תוסיף עוד $23,000 של הוצאות (שיפוץ כולל מע"מ, ביטוח וארנונה), ותקבל 95,000$ (אחרי תיווך, ולפני מס).
&nbsp
&nbsp
אז אתה משכיב 80,000$ בשביל רווח פוטנציאלי של 15,000$.
זה בכלל לא רע, אבל זה התרחיש האופטימי (רק 10% בלתי צפויות, אין עלויות ועיכובים של פרמיט, משפצים וחותמים עם קונה תוך חודש במחיר מלא, וכו').
יש פה המון סיכון. אתה פותח פה דברים שאי אפשר לדעת מה תמצא מתחתיהם (אינסטלציה, סיידינג), ועוד עם קבלן שלא עבדת איתו אף פעם, ובלי פיקוח.
 

Ofrid123

New member
רווח פוטנציאלי

טוב ציפור אחת ביד...
1. זה לא נראה כמו הצעת מחיר מחייבת. יותר כמו הערכת מחיר (לא מחייבת).
2. אם התמונות שהעלית (אני רואה 3 תמונות פעמיים) זה הסיידינג שצריך להחליף, אז 6,000$ זה מחיר גבוה. שים לב שאתה כתבת שצריך להחליף רק חלק מהסיידינג ובקובץ כתוב שמחליפים את כל הסיידינג. מצד שני, אם יש שברים בסיידינג, אז גם יכול להיות שיש בעיה מבנית מאחורה שגרמה לסיידינג להישבר. לא יודע אם בדקת את זה.
3. זה לא 18,000. יותר כמו 19,000 לפני sales tax ובלתי צפויות. אם ניקח גם 10% בלתי צפויות זה 22,000$.
4. מתוך ה-40,000$ בעליית ערך שאתה מצפה לה, המתווכת גם לוקחת את האחוזים שלה. מניח שזה סביב 5%, אז אתה נשאר עם 38,000$. אם יש גם מס על מכירה, גם את זה צריך לקחת בחשבון.
5. בין היתר, אתה מחליף פה אמבטיה- בטוח שלא צריך פרמיט בשביל זה? זה כסף וזמן.
6. תזכור שעסקה שנסגרה לפני חודש, כנראה נחתמה לפני 3 חודשים. הריביות עלו (משפיע מאד על מי שלא קונה במזומן), וגם המחירים יכלו להשתנות.
7. שים לב גם שכשמדובר על קונים שעומדים לגור שם (ולוקחים משכנתא מבנק), יכול לקחת לעסקה הרבה זמן להיסגר (קצב של בנק).
זה לפחות רבעון של מסים וביטוח שאתה תשלם (וזה אם אתה מסיים את השיפוץ ומוצא קונה תוך חודש. אני לא יודע כמה זה ריאלי כשאתה צריך להוציא פרמיט, וכו'). זה עוד איזה 1,000$. זה גם אומר שהעסקה יכולה ליפול בהרבה תרחישים, או שהבנק ידרוש תיקונים נוספים כדי לאשר את ההלוואה.
&nbsp
&nbsp
בסוף זה עניין של סיכון וסיכוי.
במקרה הכי טוב האפשרי אתה תשכיב פה 57,000$ (שאתה יכול לקבל אם תמכור עכשיו), תוסיף עוד $23,000 של הוצאות (שיפוץ כולל מע"מ, ביטוח וארנונה), ותקבל 95,000$ (אחרי תיווך, ולפני מס).
&nbsp
&nbsp
אז אתה משכיב 80,000$ בשביל רווח פוטנציאלי של 15,000$.
זה בכלל לא רע, אבל זה התרחיש האופטימי (רק 10% בלתי צפויות, אין עלויות ועיכובים של פרמיט, משפצים וחותמים עם קונה תוך חודש במחיר מלא, וכו').
יש פה המון סיכון. אתה פותח פה דברים שאי אפשר לדעת מה תמצא מתחתיהם (אינסטלציה, סיידינג), ועוד עם קבלן שלא עבדת איתו אף פעם, ובלי פיקוח.
רווח פוטנציאלי
אני מסכים עם כל מה שרשמת.
לגבי ההחלפה,צריך להחליף אץץ כל הסיידינג אחרת זה יראה לא טוב כי חלק ישן וחלק חדש.
אני לא מחליף אמבטיה רק את השירותים עצמם וקצת ברזים יותר חדשים.
לגבי פרמיט-איזה פרמטים אני צריך להשיג לפרוייקט מסוג כזה?
ביקשתי מהקבלן לשלוח הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
אני אגיד לך מה עומרד מאחורה החישוב שלי- נכון שיש הרבה דברים שעלולים לסבך קצת את הפרוייקט,אך אם אמכור עכשיו אני גם עלול להפסיד עד שאמכור יחסית את אותו הסכום שאפסיד אם הפרוייקט יסתבך ויקח זמן- אבל וזה מה שאני מדגיש חשוב- במהלך ההליך הזה של הפרוייקט ארוויח "שכר לימוד",ואולי אולי גם כסף.
 

צבי ליך

New member
אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה

רווח פוטנציאלי
אני מסכים עם כל מה שרשמת.
לגבי ההחלפה,צריך להחליף אץץ כל הסיידינג אחרת זה יראה לא טוב כי חלק ישן וחלק חדש.
אני לא מחליף אמבטיה רק את השירותים עצמם וקצת ברזים יותר חדשים.
לגבי פרמיט-איזה פרמטים אני צריך להשיג לפרוייקט מסוג כזה?
ביקשתי מהקבלן לשלוח הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
אני אגיד לך מה עומרד מאחורה החישוב שלי- נכון שיש הרבה דברים שעלולים לסבך קצת את הפרוייקט,אך אם אמכור עכשיו אני גם עלול להפסיד עד שאמכור יחסית את אותו הסכום שאפסיד אם הפרוייקט יסתבך ויקח זמן- אבל וזה מה שאני מדגיש חשוב- במהלך ההליך הזה של הפרוייקט ארוויח "שכר לימוד",ואולי אולי גם כסף.
אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה
מתי צריך פרמיט זה תלוי בעירייה.
אצלי, החלפת אמבטיה זה פרמיט בוודאות. אתה רק מחליף ברזים, וזה לא דורש פרמיט ברוב המקומות.
.
גם החלפה של כל הסיידינג זה פרמיט אצלי. אני לא יודע איך זה בג'קסונוויל.
לגבי הסיידינג- למה הם נשברו? אם אתה יודע שזה בגלל משהו חיצוני, זה דבר אחד. אם זה כי הקירות או הגג זזו קצת, זה יכול לסבך את הפרוייקט מאד (ולא קצת כמו שכתבת).
&nbsp
ושוב- כל דבר שאתה פותח, יכול לחשוף בעיות שדורשות פרמיט, ולסבך את הפרויקט מאד.
&nbsp
לפי מה שכתבת, היום השוק של משקיעים באזור חם. לכן הנחתי שתמכור מהר ב-60,000 לפליפר שכבר שילם שכר לימוד. זה שוק מהיר וזו עסקת מזומן AS-IS מהסוג שאפשר לסגור תוך שבועיים.
השוק של קונים פרטיים עובד אחרת לגמרי. זה יהיה הרבה יותר איטי. אתה תוכל להראות את הבית רק אחרי השיפוץ, ואז תצטרך לחכות לקונה ספציפית שאוהבת את הצבעים שבחרת ואת הריצוף, ואז לחכות שהיא תניע את התהליך בדיקת הנאותות שלה (הרי אין לה אופרציה כמו משקיע או פליפר), ואז לחכות שהבנק יאשר את ההלוואה, בתקווה שהיא לא תיסוג. זה עולם אחר לגמרי מבחינת לו"ז.
&nbsp
כתבת שביקשת מהקבלן הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
לי נראה שהוא תמחר עבודה בעיקר על הסעיפים הכבדים (סיידינג, דלת, וצבע), ובגלל שיתר הדברים הם קטנים הוא שם אותם על הדרך כמעט במחיר עלות.
זו לא הצעה גבוהה אם הוא באמת מחליף את כל הסיידינג (ואני יוצא מנקודת הנחה שאין ברירה בעניין הזה. לפעמים אפשר להחליף את כל הסיידינג בקיר האחורי, ולהשתמש בחומר ממנו כדי להשלים את הקירות האחרים).
תבקש הצעה מחייבת (Binding quote/offer). אני מאמין שהמחיר יעלה.
עוד נקודה שפתאום שמתי לב אליה- אני לא אוהב לשלם יותר מ-60% מראש לקבלן קטן שאני לא עבדתי איתו בחיים. 30% זה יפה מאד בתור התחלה.
&nbsp
כתבת שזה שכר לימוד.
אתה באת ליום היכרות בקמפוס (טסת לנכס), פגשת את המרצים (מתווכת וקבלן), קיבלת את הסילבוס (הערכת המחיר), ועכשיו אתה חושב להירשם ללימודים בהתכתבות.
אני לא חושב ששיפוצים זה תחום שכדאי ללמוד מרחוק.
 

Boston Guy

New member
לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.

הצעת מחיר
1.לגבי השם וכו'- בדקתי ואכן תקין.
לא קיבלתי עליו רפרנסים מאנשים אחרים.
ביקורות על העסק שלו אין בשום אתר שרשמת,העסק מופיע באתר BBB אבל אין שם ביקורות.
הפגם המשמעותי שמקפיץ את המחיר-- ה vinyl siding x בחוץ הבית פגומים ושבורים,חלקם- לא כולם. ולכן יש צורך להחליף אותם וגם לבצע עבודת איטום חדשה מבפנים.
אצרף את ההצעה,ובנוסף גם תמונות של הבית
לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.
"הצעת מחיר" היא מסמך משפטי לכל דבר, שבו כתובים פרטי הזיהוי של שני הצדדים בעיסקה (אתה או ה LLC שלך מצד אחד, והקבלן או החברה הקבלנית מצד שני), ושיש בסוף המסמך חתימה של כל אחד מהצדדים שמהווה התחייבות שלך לשלם - והתחייבות שלו לבצע במחיר שכתוב בהצעה.
ברגע שהכותרת של המסמך היא ESTIMATE - זה אומר שאין בהכרח קשר בין כמה שהפרוייקט יעלה ובין המספר שכתוב על הנייר.

דבר שני: אני קיבלתי רושם לא נכון מההודעה הקודמת שלך שבה היה כתוב ש"יש דבר אחד משמעותי וכל היתר זה קוסמטיקה".
האסטימייט שאתה מציג כאן אומר שה "גורם המשמעותי" מהווה רק שליש מהמחיר של הפרוייקט. כמעט 70% מהמחיר שמעריכים לך הולך על כמה עשרות סעיפים אחרים - חלקם באמת "קוסמטיקה קלה", אבל חלקם עלולים להתגלות כ"תיבת פנדורה" שבה מסתתרות הוצאות נוספות - וגדולות.
ומכיוון שיש כל כך הרבה סעיפים, שבכל אחד מהם בנפרד יש אפשרות לחריגה - החריגות עלולות להצטבר להרבה מאוד כסף.

דוגמא משמעותית אחת: מחליפים את רצפת הלינולאום בחצי ביית, כך נראה.
ומתוך החדרים שמטפלים בהם - שלושה חדרים הם "חדרים רטובים". מי יודע מה מסתתר מתחת לריצפת הויניל הקיימת בחדרים הללו...
אחרי שנות דור של מים שנשפכו באותם חדרים על הריצפה, יש מצב שיש שם עובש, אולי ריקבון בעץ, אולי אפילו טרמיטים שבאו לגור שם. ברגע שקבלן "מגלה" כזה דבר הוא אמור, לפי החוק, לתקן אותו.

יש איזשהוא סעיף תמוה של "תיקון הריקבון בעץ - 600$". לא כתוב על איזה נקודה ספציפית בבית מדובר. אבל לפי מה שאני רואה בתמונות - אני שואל את עצמי מה קורה מתחת לכל אותם מקומות שבהם ה SIDING שבור ורקוב.
יש מצב שהסעיף הזה יתנפח במאות אחוזים אחרי שיפרקו את הסיידינג הקיים.

"חוק אצבע" הוא שבכל שיפוץ שהוא - חריגה של עד 30% מהצעת המחיר (לא ה ESTIMATE אלא ההצעה ממש) זה דבר שאפשר לצפות שיקרה. זה כמעט תמיד קורה...
וזה כשאתה שם, לראות בעיניים שלך מה הקבלנים עשו ולהיות מסוגל להבין (ולאשר או לסרב) לשלם תוספת על דברים שמתגלים במהלך העבודה.
כשאתה לא שם, הקבלן יכול (אם הוא רוצה) "להמציא" עיזים על ימין ועל שמאל - ואין לך ממש איך לבדוק אותו.

במקרה שלך - ה"שיפוץ של 19,000" יכול בקלות לעלות כפול ממה שהציעו לך.
אני לא מתמצא במחירי השיפוצים בפלורידה - לי ההצעה שקיבלת נראית LOW BALLED בטירוף, לפרוייקט חד פעמי. (מבחינת הקבלן). יש שם כמה פריטים שמתומחרים בצורה הגיונית, אבל פריטים אחרים מתומחרים כאילו שיד העבודה לא עולה כסף.
 

Ofrid123

New member
הסבר מפורט יותר

לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.
"הצעת מחיר" היא מסמך משפטי לכל דבר, שבו כתובים פרטי הזיהוי של שני הצדדים בעיסקה (אתה או ה LLC שלך מצד אחד, והקבלן או החברה הקבלנית מצד שני), ושיש בסוף המסמך חתימה של כל אחד מהצדדים שמהווה התחייבות שלך לשלם - והתחייבות שלו לבצע במחיר שכתוב בהצעה.
ברגע שהכותרת של המסמך היא ESTIMATE - זה אומר שאין בהכרח קשר בין כמה שהפרוייקט יעלה ובין המספר שכתוב על הנייר.

דבר שני: אני קיבלתי רושם לא נכון מההודעה הקודמת שלך שבה היה כתוב ש"יש דבר אחד משמעותי וכל היתר זה קוסמטיקה".
האסטימייט שאתה מציג כאן אומר שה "גורם המשמעותי" מהווה רק שליש מהמחיר של הפרוייקט. כמעט 70% מהמחיר שמעריכים לך הולך על כמה עשרות סעיפים אחרים - חלקם באמת "קוסמטיקה קלה", אבל חלקם עלולים להתגלות כ"תיבת פנדורה" שבה מסתתרות הוצאות נוספות - וגדולות.
ומכיוון שיש כל כך הרבה סעיפים, שבכל אחד מהם בנפרד יש אפשרות לחריגה - החריגות עלולות להצטבר להרבה מאוד כסף.

דוגמא משמעותית אחת: מחליפים את רצפת הלינולאום בחצי ביית, כך נראה.
ומתוך החדרים שמטפלים בהם - שלושה חדרים הם "חדרים רטובים". מי יודע מה מסתתר מתחת לריצפת הויניל הקיימת בחדרים הללו...
אחרי שנות דור של מים שנשפכו באותם חדרים על הריצפה, יש מצב שיש שם עובש, אולי ריקבון בעץ, אולי אפילו טרמיטים שבאו לגור שם. ברגע שקבלן "מגלה" כזה דבר הוא אמור, לפי החוק, לתקן אותו.

יש איזשהוא סעיף תמוה של "תיקון הריקבון בעץ - 600$". לא כתוב על איזה נקודה ספציפית בבית מדובר. אבל לפי מה שאני רואה בתמונות - אני שואל את עצמי מה קורה מתחת לכל אותם מקומות שבהם ה SIDING שבור ורקוב.
יש מצב שהסעיף הזה יתנפח במאות אחוזים אחרי שיפרקו את הסיידינג הקיים.

"חוק אצבע" הוא שבכל שיפוץ שהוא - חריגה של עד 30% מהצעת המחיר (לא ה ESTIMATE אלא ההצעה ממש) זה דבר שאפשר לצפות שיקרה. זה כמעט תמיד קורה...
וזה כשאתה שם, לראות בעיניים שלך מה הקבלנים עשו ולהיות מסוגל להבין (ולאשר או לסרב) לשלם תוספת על דברים שמתגלים במהלך העבודה.
כשאתה לא שם, הקבלן יכול (אם הוא רוצה) "להמציא" עיזים על ימין ועל שמאל - ואין לך ממש איך לבדוק אותו.

במקרה שלך - ה"שיפוץ של 19,000" יכול בקלות לעלות כפול ממה שהציעו לך.
אני לא מתמצא במחירי השיפוצים בפלורידה - לי ההצעה שקיבלת נראית LOW BALLED בטירוף, לפרוייקט חד פעמי. (מבחינת הקבלן). יש שם כמה פריטים שמתומחרים בצורה הגיונית, אבל פריטים אחרים מתומחרים כאילו שיד העבודה לא עולה כסף.
הסבר מפורט יותר
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
 

zach78

New member
רצפת בטון

הסבר מפורט יותר
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
רצפת בטון

הממ... לא. טכנולוגיות הבניה בארה״ב שונות מאלו שנהוגות בישראל.
אני מכיר די טוב את מה שמקובל בארה״ב, ורצפת בטון אינה נפוצה. ( ואם כן, אז זה ״משהו מיוחד״ ).

לרוב (בפלורידה) חופרים בור גדול, וממלאים אותו ב״חול דחיס״. מעל זה, יוצקים פלטת בטון של 4 אינטש. עכשיו, לפני שמניחים את הריצוף, שמים קורות עץ ומעליהם דיקט. בפלורידה יש מפלס מים גבוה, ולכן יש בעיה עם מרתפים / יסודות.

ומעל כל זה, שמים את מה שאתה קורא ״רצפה״. ( בין אם זו רצפת עץ או בטון עם ציפוי אפוקסי, או ריצוף מקסיקני ).

וזה שאתה לא יכול לראות רטיבות, זה לא אומר שאין. תגגל polybutylene שהיה מאוד נפוץ בפלורידה בתחילת שנות התשעים.
 

naf86

New member
ג'ק קוק

הסבר מפורט יותר
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
ג'ק קוק
היה אחד המרצים שלי לתואר ראשון. אחד הקורסים שלקחתי איתו היה ניהול פרויקטים. חלק מהציון היה לכתוב הצעות מחיר מפורטות.
&nbsp
ג'ק מידי פעם מעביר סדנאות ויעוץ לעסקים שונים. כשמבקשים ממנו להעביר סדנא, הוא שולח קובץ אקסל עם המון גליונות שמפרט בצורה מטורפת כל דבר שההצעה מכסה, וכל דבר שההצעה לא מחכה. כל צעד, כל תרחיש, כל ציוד, כל הוצאה מפורט עד לסנט האחרון בהצעות מחיר שלו. אין אצלו בלת"מים, ואם יש משהו שלא במסגרת הרגילה, יש אי שם סעיף שמפרט מי משלם וכמה.
&nbsp
לפרויקט שלי החלטתי לעשות את השיפוץ בית שעשינו. זה כלל מחירים, לוח זמנים, צעדים, מה מפורט, מה לא וכו'. עבדתי עם הקבלן שלי וניסינו להכניס כמה שיותר פרטים/מחירים וכו'.
&nbsp
בפועל? היינו הרבה מעבר לתקציב ומעבר לזמן. בבניה ושיפוצים, תמיד יש דברים שקשה לחזות מראש. ברוצ'סטר יש מזג אוויר שקשה לחזות כי הוא משתנה תדיר. שבוע של שלג יכול לדחוף פרויקט ולשבש המון משתנים שונים. המפקח היה מאוד נחמד. הוא מידי פעם עבר באזור ונתן טיפים לדברים שצריך לתקן לפני שהוא יבוא לבדיקה הרישמית. אבל יש דברים שהוא ראה שלא מצא חן בעיניו, והיינו חייבים לתקן. בתים יש אלף ואחד פרטים שונים.
יש גם דברים שאי אפשר לחזות מראש. אפשר להעריך, אבל אי אפשר לדעת. כשפותחים ריצפה/קירות, כשמנסים להתקין צנרת/חשמל, פתאום יש דברים שלא מסתדרים וצריך תוכנית אחרת.
&nbsp
קבלנים עושים המון כסף מדברים לא צפויים. דברים כמו רטיבות, עובש, טרמיטים מכניסים המון כסף לקבלנים כי הם צריכים לתקן. מכיוון שזה לא בחוזה המקורי, בעל הבית משלם.
לנו היה מקרה של בית שמתישהו החליטו להוסיף לו חדר. בשלב מסוים רצינו להחליף ריצפה, וכשהורדנו את הריצפה הקיימת גילנו שמי שעשה את העבודה בעבר עשה עבודה מאוד רשלנית עם מסמרים קצרים מידי. עכשיו, הריצפה הזאת הייתה שם הרבה מאוד שנים. אבל רק כשפתחנו גילינו את הבעיה. למזלי התיקון לא עלה הרבה, אבל זה דוגמא למשהו שאי אפשר לצפות כי אי אפשר לראות דרך ריצפה.
&nbsp
אז אתה מביא מישהו להחליף את הSIDING. זה יכול להביא המון דברים לא צפויים. אם הקבלן מוריד את החיפוי הישן, ופתאום מוצא בעיה, אתה תקוע, כי תהיה חייב לתקן. על חשבונך. הקבלן כבר נמצא בשטח, ולא בהכרח עכשיו יתן לך את ההצעת מחיר הכי זולה לתקן את הבעיה.
&nbsp
קח את ההצעת מחיר, תכפיל פי 1.5 ותחשב אם זה עדיין שווה את זה.
&nbsp
 

Boston Guy

New member
חור? בפאנלים למטה??? עובש?

הסבר מפורט יותר
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
חור? בפאנלים למטה??? עובש?
למה יש חור?
זה חור שהיה קיים בכוונה, או חור שנוצר מעצמו?
מאיפה הגיעו לשם המים שיצרו את העובש (או את החור)?
מה קורה לקיר מעל החור או מתחת לחור - במקומות שאתה לא רואה?
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה