נכס מניב למכירה בדרום פלורידה

[צבי ליך]

שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב

מה בעצם אתה שואל?
צבי,
אני לא מבין מה אתה שואל?
&nbsp
אני מאמין שאפשר לקבל את השכירות הזאת.
לא מבין מה אתה אומר על המיסים?
באיזור זה של פלורידה, מיסי ארנונה, מתעדכנים על פי מחירי הקנייה. אני כבר לקחתי בחשבון את המיסי ארנונה הגבוהים יותר שיתעדכנו לאחר המכירה.
אני חושב שזה מעשה אחראי לחשב תשואה על סמך, מיסי הארנונה הגבוהים יותר. אני מציג תשואה נמוכה יותר, בגלל מיסי ארנונה שיתעדכנו בעתיד.
&nbsp
בזמן שאתה פה מחפש סיבות למה לא לקנות את הנכס, כבר קבלתנו 2 הצעות לקנייה.
&nbsp
אז ככל הנראה העסקה אכן טובה.
&nbsp
&nbsp

שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב

 

[Eddie Gur REMAX FL]

מה זה משנה מי המוכר?

שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב

מה זה משנה מי המוכר?
למה אתה מניח שאם המוכר הוא ישראלי, אז בהכרח הוא בא לדפוק מישהו?

 

[צבי ליך]

אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?

מה זה משנה מי המוכר?
למה אתה מניח שאם המוכר הוא ישראלי, אז בהכרח הוא בא לדפוק מישהו?

אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?
אתה מציג את עצמך פה כמעט כסוכן דואלי.
&nbsp
כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס בהמשך, וחשובה לך מערכת היחסים עם הקונה.
&nbsp
אם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור. אפילו אם המישהו הזה יעזוב חודש אחר כך), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך.
&nbsp
אז שאלתי- האם יש לך מערכת יחסים איתו מעבר לעסקה הזו.
&nbsp
לא הנחתי שהוא דורש את המחירים הכי גבוהים באזור הזה כי הוא ישראלי, אלא כי זה כבר נכס שני שלו שעולה לפה במחירים הכי גבוהים באזור.

 

[aeonf]

כל עסקה טובה במחיר הנכון

מה בעצם אתה שואל?
צבי,
אני לא מבין מה אתה שואל?
&nbsp
אני מאמין שאפשר לקבל את השכירות הזאת.
לא מבין מה אתה אומר על המיסים?
באיזור זה של פלורידה, מיסי ארנונה, מתעדכנים על פי מחירי הקנייה. אני כבר לקחתי בחשבון את המיסי ארנונה הגבוהים יותר שיתעדכנו לאחר המכירה.
אני חושב שזה מעשה אחראי לחשב תשואה על סמך, מיסי הארנונה הגבוהים יותר. אני מציג תשואה נמוכה יותר, בגלל מיסי ארנונה שיתעדכנו בעתיד.
&nbsp
בזמן שאתה פה מחפש סיבות למה לא לקנות את הנכס, כבר קבלתנו 2 הצעות לקנייה.
&nbsp
אז ככל הנראה העסקה אכן טובה.
&nbsp
&nbsp

כל עסקה טובה במחיר הנכון
אין מישהו שאומר שהבית הזה לא שווה דולר, פשוט אומרים שהמחיר המבוקש מופרז, זה הכל.
אני מנחש שגם ההצעות שקיבלתם משקפות את זה, באיזה מחירים היו ההצעות שקיבלתם?

 

[Eddie Gur REMAX FL]

מענה

הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם
ארבעה חדרי שינה ב 1300 רגל מרובע... שטח שאני יותר משייך לדירות 3 חדרי שינה קטנות. או דירות 2 חדרי שינה מרווחות.
בית "נורמלי" של 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב יותר באזור ה 2000 רגל מרובע.

והבית יושב צמוד ל"חצאית" של exit מהאוטוסטרדה הכי עמוסה בארה"ב - מה שאומר שיש רעש של תנועת רכב 24 שעות ביממה.

לפי מה שמראות הרשומות, המוכר הוא ישראלי לשעבר שקנה את הנכס לפני חדשיים בחצי ממה שהוא מבקש עכשיו. הנכס מן הסתם היה במצב רע, והשקיעו בו 20-30 אלף בשיפוצים. העניין הוא שאני לא הייתי נוגע בנכס בלי בדיקה של מהנדס בנייה מומחה - כי נראה בתמונות כאילו מישהו הוריד בתוך הנכס קירות תומכים מתישהוא בעבר (לא בהכרח הקונה האחרון - מן הסתם לפני שנים) - ולך תדע אם עשו את זה חוקית או לא חוקית.

אני מסכים עם נאף שמדובר כאן באבי אבות הפליפים.
אני לא יודע מה הסיכוי להוציא 2200$ כדמי שכירות - (אני לא הייתי משלם 2200$ על בית בגודל הזה ובמקום הזה). מה שברור הוא שה"חישוב" של אדי לגבי התשואה הוא משונה, בלשון המעטה.
הוא מחשב תשואה בעיברית - כלומר מכוון את המסמך לישראלים. אנשים שאינם מקומיים ושלא יהיו באזור לטפל בנכס ובלוגיסטיקות שלו. אבל אדי לא מכניס לחישוב דמי ניהול... שברור שהקונה הישראלי יצטרך לשלם.
הוא לא מכניס לחישוב פקטור של "זמן בן דיירים" כשהנכס לא מושכר...
וגם עם כל ה"כיווץ" הזה - המחיר ה"מרופד" של הנכס לא מאפשר לו להציג תשואה דו ספרתית שהייתה מביאה אליו בריצה את הפראייר הישראלי המצוי.

מענה
אהיה כנה איתך. אני גם ישראלי ואני מכיר את התרבות הישראלית ש"כולם מנסים לדפוק אותי". לכן, אני לרוב ממעיט להציג את הנכסים שאני מוכר פה לישראלים.
&nbsp
אני מבין, חובת ההוכחה עלי, אבל אנשים כאן מאמינים שהם יודעים הכל הכי טוב ומומחים לאיזור דרום פלורידה, גם אם גרים בארץ או בצפון ארה"ב.
הם יודעים כמה עלה הפליפ, הם מהנדסי בנייה, רק על סמך תמונות וכו'
&nbsp
הסיבה שהקובץ הוא בעברית, הוא כי שמתי אותו פה, יש לי קובץ זהה באנגלית. הנכס מפורסם בשוק ב- MLS ובעיקר פונה למשקיע או הקונה האמרקיאי המקומי, שמכיר את השוק ויודע מה המחירים.
הראתי בקבצים שצרפתי שיש מכירות תומכות למחיר הזה.
&nbsp
נכסים מניבים באיזור כרגע 7-8%, מי שמחפש תשואה דו ספרתית פה, לא מכיר את המציאות.
&nbsp
אני יודע שיש פה הרבה אנשים שרק מחפשים לנגח וזה בסדר, אני לא פונה אליהם, אלא למשקיעים רצינים, שאם ירצו יותר מידע.... הוכחות אשמח לספק.
&nbsp
אני בונה על יחסי עבודה מתמשכים, לא מחפש לדפוק אף אחד.
&nbsp
הנכס הקודם שפרסמתי, גם קיבל המון ביקורות אבל נמכר די בקלות במחיר המבוקש והקונה כבר נהנה מתשואה גבוהה יחסית לשוק.
&nbsp
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
&nbsp
&nbsp

 

[Eddie Gur REMAX FL]

זו היתה הצעה אדיבה

הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה
אם מישהו בונה על זה שהמוכר או המתווך יכניסו דייר טוב, או על זה שאם יש דייר טוב זה אומר הרבה על מצב הנכס וההיתרים, אז הוא לא מבין את הביזנס.
אלה דברים שהקונה צריך לדעת לעשות ולבדוק בעצמו.
&nbsp
גם השכירות שדייר ספציפי משלם לא אומרת כלום על השכירות הריאלית שאפשר לצפות לה.
&nbsp
יש רק סיבה אחת לתת לאנשים שלא באמת אכפת להם מה יקרה לנכס שלך בעוד כמה ימים, להחליט איזה דייר ייכנס.
אם הבנק שנותן משכנתא דורש שהנכס יהיה מאוכלס.
&nbsp
נכס מאוכלס שווה יותר רק אם הדייר נמצא שם הרבה זמן, וגם אז צריך לבדוק כל דייר לגופו.
&nbsp
עוד דבר- בניתוח עסקאות להשוואה צריך גם לבדוק את אופן המימון. מי שמביא 100% מהכסף מהבית, לא אמור לשלם כמו מי שמביא 90% ההלוואה נון ריקורס מהבנק.
&nbsp
גם אם השכירות שאדי כתב כאן נכונה (לא בדקתי, אבל אני נוטה להאמין לנאף), התזרים בפועל שישראלי יראה מההשקעה הזו, כנראה יהיה נמוך בהרבה מ-8.5%
&nbsp
בכל נכס יש הוצאות תחזוקה, ניהול, תקופות שהנכס ריק, וכו'

זו היתה הצעה אדיבה
לא חייבים לבקש מהמוכר לאכלס דייר.
אכלוס דייר ע"י מתווך יגרור עמלת תיווך של חודש אחד.

אם המוכר מאכלס את הדייר, הוא ישלם על זה ועל כך יש חסכון לקונה.
אם אני גם אהיה מנהל הנכס, ברור לכם, שלי אין אינטרנס להכניס דייר ביעיתי, כי אני זה שאצטרך להתמודד איתו.

וכמובן, אני מעודד כל אחד לעשות את הבדיקה העצמאית שלו ולא לסמוך על מה שאני כותב בלי בדיקה.


בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur