התייעצות

מצב
הנושא נעול.

nili1977

New member
התייעצות

התייעצות
שלום לכולם

התייעצות:

אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.

אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!

ט'נקס
נילי
 

aeonf

New member
תשובות

התייעצות
שלום לכולם

התייעצות:

אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.

אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!

ט'נקס
נילי
תשובות
1. אין כזה דבר "שוק הנדל"ן בארה"ב" יש עשרות אלפי שוקי נדל"ן בארה"ב, זו מדינה של 325 מיליון אנשים בגודל של כמעט פי 500 מישראל.
2. בקרנות ריט.
3. בהשקעה ישירה? 5% נטו לפני מס יהיה סביר.
4. ראי ערך 1. בכל מקום ואיזור אני מניח שיש אזורים שיותר מוטים לעליית ערך.
5. אל תקני נדל"ן ישירות בארה"ב אלא אם את ממש יודעת מה שאת עושה או לחלופין את מתכוונת להשקיע הרבה מאד כסף או לחלופי חילופין יש לך כסף מיותר לשרוף.
 

naf86

New member
זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות

התייעצות
שלום לכולם

התייעצות:

אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.

אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!

ט'נקס
נילי
זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות
קודם כל הייתי ממליץ לא להשקיע דרך מתווכים ישראלים. יותר מידי בשוק מסתמכים על משקיעים חדשים שלא לבדוק לעומק את ההשקעה.
&nbsp
דברים כמו אזור, תשואה, עליית ערך משתנים בהתאם לסוג הנכס. יש המון שווקים שונים בארצות הברית.
כמו כן, השקעה לטווח ארוך שונה מהשקעה לטווח קצר. ההתמקדות הן על דברים שונים (עליית ערך מול יציבות).
&nbsp
כן, המחירים עלו. אבל זה עדיין לא אומר שארה''ב לא אטרקטיבית יותר.
 

צבי ליך

New member
לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה

התייעצות
שלום לכולם

התייעצות:

אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.

אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!

ט'נקס
נילי
לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה
הנה מדד של ריטים למגורים (מזהיר מראש- לא מיינתי. לקחתי את המדדים הגדולים הראשונים שקפצו בגוגל):
https://www.marketwatch.com/investing/index/djusrn?countrycode=xx
אפשר לראות שיש ירידה די משמעותית בשנה האחרונה.

אם מסתכלים על מדדי ריטים רחב יותר (שכולל מגוון סוגי נכסים ולא רק למגורים), הירידה עוד יותר משמעותית:
https://us.spindices.com/indices/equity/sp-united-states-reit-us-dollar

המדדים האלה הם דולריים, אז לירידה במדד,את יכולה להוסיף גם ירידה של כ- 5% אחוז בדולר מול השקל, ואין ספק שהשוק לא ברח.

אבל את לא מדמיינת. בנכסים הקטנים כולם באמת מדברים על עליות.
אז מה קרה פה?
איך ולמה יש ירידה כל כך גדולה בערך הנדל"ן שנסחר בבורסה, וברוב השוק הפרטי לא מרגישים אותה?

היה כאן דיון באוקטובר על ריביות. האמת היא שהריביות חסרות הסיכון בארה"ב עלו מאד מאז ספטמבר.
בשבוע שעבר היה רגע שאפשר היה לקבל תשואה של 2.9% על אג"ח של ארה"ב ל-10 שנים. אפילו ל-5 שנים אפשר לקבל יותר מ-2.6%.
זה גורם לכל השקעה אחרת (כולל נדל"ן) להיראות פחות אטרקטיבית, ביחס להשקעה חסרת סיכון.
בין יתר הריביות שעלו כתוצאה מזה, הריביות על משכנתאות עלו בכמעט באחוז שלם. זה אומר שעל כל דולר של הלוואה שלוקחים, ההחזר החודשי עולה ביותר מ-10%.
הבנק מסתכל על זה ואומר "אם ההכנסה (בנכסים להשקעה מדובר על ההכנסה מהנכס, ובקנייה של נכסים למגורים ההכנסה החודשית של הקונה) לא עלתה, אז אסור שההחזר החודשי יעלה. לכן אני אלווה פחות".
אם יש משהו שגורם לירידות בשוק הנדל"ן, זה כשהבנקים מקטינים את המימון.

אז למה בשוק הפרטי לא כל כך שומעים על זה?
עיקר המהלך הוא בחצי שנה האחרונה, והשוק הפרטי מגיב לאט מכל מיני סיבות (מוכרים שממתינים, תנאים למשכנתאות שננעלים כמה חודשים לפני שהעסקה נסגרת, מידע שמגיע לאט, וכו'). כמובן שגם אין לאף אחד אינטרס לומר שיש ירידה.

עכשיו יש 2 אפשרויות:
  1. הריביות יירדו בחזרה (כמו שקרה באמצע 2014). במצב כזה הנדל"ן הפרטי לא ייפגע, והריטים כנראה יעלו בחזרה.
  2. הריביות לא יירדו בחזרה, ובמצב כזה הנדל"ן הפרטי ייפגע.
כל הדבר הזה הוא ניתוח של זווית אחת של "השוק". יש גם עניין של אינפלציה (הרי אם ההכנסה תעלה דרמטית אז הבנק יסכים להלוות יותר), גורמי היצע וביקוש מקומיים, וכו'.
כמובן שבשווקים ספציפיים המצב יכול להשתנות (ואני בטוח שיש פה מספיק הסברים בסגנון "בשוק שלי זה לא יקרה"), אבל זה המצב הכללי.

ולשאלותייך:
כתבת שתמיד היה לכם ברור שתרצו להשקיע את הכספים לא בארץ, אלא בחו"ל.
הכוונה הייתה להתמקד דווקא בנדל"ן?
למה היה לכם ברור (נניח- הכסף עכשיו בחו"ל, אתם חיים בחו"ל)?
 

aeonf

New member
קבל סוד קטן

לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה
הנה מדד של ריטים למגורים (מזהיר מראש- לא מיינתי. לקחתי את המדדים הגדולים הראשונים שקפצו בגוגל):
https://www.marketwatch.com/investing/index/djusrn?countrycode=xx
אפשר לראות שיש ירידה די משמעותית בשנה האחרונה.

אם מסתכלים על מדדי ריטים רחב יותר (שכולל מגוון סוגי נכסים ולא רק למגורים), הירידה עוד יותר משמעותית:
https://us.spindices.com/indices/equity/sp-united-states-reit-us-dollar

המדדים האלה הם דולריים, אז לירידה במדד,את יכולה להוסיף גם ירידה של כ- 5% אחוז בדולר מול השקל, ואין ספק שהשוק לא ברח.

אבל את לא מדמיינת. בנכסים הקטנים כולם באמת מדברים על עליות.
אז מה קרה פה?
איך ולמה יש ירידה כל כך גדולה בערך הנדל"ן שנסחר בבורסה, וברוב השוק הפרטי לא מרגישים אותה?

היה כאן דיון באוקטובר על ריביות. האמת היא שהריביות חסרות הסיכון בארה"ב עלו מאד מאז ספטמבר.
בשבוע שעבר היה רגע שאפשר היה לקבל תשואה של 2.9% על אג"ח של ארה"ב ל-10 שנים. אפילו ל-5 שנים אפשר לקבל יותר מ-2.6%.
זה גורם לכל השקעה אחרת (כולל נדל"ן) להיראות פחות אטרקטיבית, ביחס להשקעה חסרת סיכון.
בין יתר הריביות שעלו כתוצאה מזה, הריביות על משכנתאות עלו בכמעט באחוז שלם. זה אומר שעל כל דולר של הלוואה שלוקחים, ההחזר החודשי עולה ביותר מ-10%.
הבנק מסתכל על זה ואומר "אם ההכנסה (בנכסים להשקעה מדובר על ההכנסה מהנכס, ובקנייה של נכסים למגורים ההכנסה החודשית של הקונה) לא עלתה, אז אסור שההחזר החודשי יעלה. לכן אני אלווה פחות".
אם יש משהו שגורם לירידות בשוק הנדל"ן, זה כשהבנקים מקטינים את המימון.

אז למה בשוק הפרטי לא כל כך שומעים על זה?
עיקר המהלך הוא בחצי שנה האחרונה, והשוק הפרטי מגיב לאט מכל מיני סיבות (מוכרים שממתינים, תנאים למשכנתאות שננעלים כמה חודשים לפני שהעסקה נסגרת, מידע שמגיע לאט, וכו'). כמובן שגם אין לאף אחד אינטרס לומר שיש ירידה.

עכשיו יש 2 אפשרויות:
  1. הריביות יירדו בחזרה (כמו שקרה באמצע 2014). במצב כזה הנדל"ן הפרטי לא ייפגע, והריטים כנראה יעלו בחזרה.
  2. הריביות לא יירדו בחזרה, ובמצב כזה הנדל"ן הפרטי ייפגע.
כל הדבר הזה הוא ניתוח של זווית אחת של "השוק". יש גם עניין של אינפלציה (הרי אם ההכנסה תעלה דרמטית אז הבנק יסכים להלוות יותר), גורמי היצע וביקוש מקומיים, וכו'.
כמובן שבשווקים ספציפיים המצב יכול להשתנות (ואני בטוח שיש פה מספיק הסברים בסגנון "בשוק שלי זה לא יקרה"), אבל זה המצב הכללי.

ולשאלותייך:
כתבת שתמיד היה לכם ברור שתרצו להשקיע את הכספים לא בארץ, אלא בחו"ל.
הכוונה הייתה להתמקד דווקא בנדל"ן?
למה היה לכם ברור (נניח- הכסף עכשיו בחו"ל, אתם חיים בחו"ל)?
קבל סוד קטן
אם יש לך SSN אפשר לקבל בצורה סולידית מאד גם 4.22% ל10 שנים:
http://www.israelbonds.com/Offerings-Rates/Current-Rates.aspx

ואם תחכה שבוע יש מצב טוב שתקבל אפילו יותר.
 

צבי ליך

New member
ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר

קבל סוד קטן
אם יש לך SSN אפשר לקבל בצורה סולידית מאד גם 4.22% ל10 שנים:
http://www.israelbonds.com/Offerings-Rates/Current-Rates.aspx

ואם תחכה שבוע יש מצב טוב שתקבל אפילו יותר.
ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר
זו פרמיה יפה על חוסר נזילות.
אם אג"ח דולרי לעשר שנים, אז זו באמת אופציה.

אבל זה הימור על אינפלציה נמוכה בעשור הקרוב.

אני בצד השני של ההימור הזה.

התייחסתי לאג"חים האלה רק כי הן הבנצ'מרק לתמחור של כל הנכסים האחרים (ובפרט, של המשכנתאות).
 

Better Coast

New member
להלן תשובות לשאלות

התייעצות
שלום לכולם

התייעצות:

אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.

אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!

ט'נקס
נילי
להלן תשובות לשאלות
היי נילי, אני משתדל לענות באופן מסודר על השאלות שלך שהן שאלות טובות לכל מתעניין. אני רוצה לציין שאני מנכל ובעלים של Better Coast שהיא חברת להשקעות נדלן בצפון אמריקה. אני גם משקיע פעיל באופן אישי בנכסים בצפון אמריקה:

1. האם השוק עדיין אטרקטיבי
אנחנו כבר לא ב-2012-2014 כמובן והיום הגעה לתשואות היא יותר קשה מלפני חמש שנים אבל באזורים ספציפיים שיש בהם גידול כלכלי, דמוגרפיה בצמיחה, הגירה חיובית ומחירים זולים יחסית הינם בהחלט יעד טוב להשקעה. חשוב לקחת בחשבון שהשקעות בנדלן הן לטווח הבינוני והארוך 3-4 שנים ויותר.

2. אני תמיד השקעה בנכסים חדשים בוודאי כשעושים את זה מרחוק משום שזה גם מקנה שקט נפשי, גם מקבלים פרימיום על ההשכרה ועלויות האחזקה והכאב ראש שמצטרף אליהם הוא הנמוך ביותר האפשרי. בנוסף אלה גם הנכסים הנזילים ביותר כשתרצו למכור.

3. אחוזי תשואה - צריך מאוד להקפיד על הפרדה בין תשואת מזומן שוטפת לבין עליית ערך. כמעט תמיד רצוי שעליית הערך תהיה המרכיב המשמעותי לאורך זמן. היום בפרוייקטים שלנו תלוי במיקום אנחנו בין 5-7% נטו תשואת מזומן ועם צפי לתשואה שנתית של בין 15-23% כוללת אחרי חמש שנים כולל עלויות מכירה כאשר גם לוקחים משכנתא של 50%. הלקוחות שלנו מקבלים משכנתאות תדיר.

4. אני מאוד כללי אבל ערים ספציפיות ב: טקסס, דרום קרוליינה, גו'רג'יה, פנסילבניה לדעתי יתנו עליית ערך לאורך זמן. חשוב לזכור שהמצב הכלכלי היום בארה"ב הוא טוב ויש עליית משכורות בהרבה אזורים שתומכת בביקוש וגידול.

5. עצה/טיפ נוסף - את מוזמנת ליצור איתי קשר ליעוץ בחינם ל[email protected] ואני גם ממליץ לקרוא בבלוג באתר שלנו ולהוריד את הספרון www.bettercoast.com

מקווה שעזרתי
חג שמח
נמרוד
 

EddieL1

New member
לגבי מה שכתבת

להלן תשובות לשאלות
היי נילי, אני משתדל לענות באופן מסודר על השאלות שלך שהן שאלות טובות לכל מתעניין. אני רוצה לציין שאני מנכל ובעלים של Better Coast שהיא חברת להשקעות נדלן בצפון אמריקה. אני גם משקיע פעיל באופן אישי בנכסים בצפון אמריקה:

1. האם השוק עדיין אטרקטיבי
אנחנו כבר לא ב-2012-2014 כמובן והיום הגעה לתשואות היא יותר קשה מלפני חמש שנים אבל באזורים ספציפיים שיש בהם גידול כלכלי, דמוגרפיה בצמיחה, הגירה חיובית ומחירים זולים יחסית הינם בהחלט יעד טוב להשקעה. חשוב לקחת בחשבון שהשקעות בנדלן הן לטווח הבינוני והארוך 3-4 שנים ויותר.

2. אני תמיד השקעה בנכסים חדשים בוודאי כשעושים את זה מרחוק משום שזה גם מקנה שקט נפשי, גם מקבלים פרימיום על ההשכרה ועלויות האחזקה והכאב ראש שמצטרף אליהם הוא הנמוך ביותר האפשרי. בנוסף אלה גם הנכסים הנזילים ביותר כשתרצו למכור.

3. אחוזי תשואה - צריך מאוד להקפיד על הפרדה בין תשואת מזומן שוטפת לבין עליית ערך. כמעט תמיד רצוי שעליית הערך תהיה המרכיב המשמעותי לאורך זמן. היום בפרוייקטים שלנו תלוי במיקום אנחנו בין 5-7% נטו תשואת מזומן ועם צפי לתשואה שנתית של בין 15-23% כוללת אחרי חמש שנים כולל עלויות מכירה כאשר גם לוקחים משכנתא של 50%. הלקוחות שלנו מקבלים משכנתאות תדיר.

4. אני מאוד כללי אבל ערים ספציפיות ב: טקסס, דרום קרוליינה, גו'רג'יה, פנסילבניה לדעתי יתנו עליית ערך לאורך זמן. חשוב לזכור שהמצב הכלכלי היום בארה"ב הוא טוב ויש עליית משכורות בהרבה אזורים שתומכת בביקוש וגידול.

5. עצה/טיפ נוסף - את מוזמנת ליצור איתי קשר ליעוץ בחינם ל[email protected] ואני גם ממליץ לקרוא בבלוג באתר שלנו ולהוריד את הספרון www.bettercoast.com

מקווה שעזרתי
חג שמח
נמרוד
לגבי מה שכתבת
אולי אני בא מאסכולה שמרנית/רציונלית ביתר אבל על סמך מה אתה קובע "צפי לעליית ערך"? קטונתי אבל נשמע לי כמו משאלת לב. ולפני שאתה שולף את הנתונים על אחוזי תעסוקה והגירה וכו' וכו' וכו' חשוב לזכור שתחזיות כלכליות הן די חסרות ערך וזה דבר מוכח ומבוסס. כמו שאומרים ספקולציה ותו לא.
 
התייעצות - תשובות

התייעצות
שלום לכולם

התייעצות:

אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.

אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!

ט'נקס
נילי
התייעצות - תשובות
הי נילי

ראי תשובות מטה לשאולותיך.

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.

אני אישית התחלתי להשקיע באטלאנטה בשנת 2012. בשנת 2017 סיימתי למכור את הנכסים שלי שם וכיום אני משקיע בנדל"ן מניב להשכרה בעיקר בכיסי אזורים בצפון מזרח אוהיו.

עם זאת, גם היום יש באטלאנטה כמו בשאר מדינות בארה"ב הזדמנות לעשות כסף בשווקי הנדל"ן. חשוב שתדעי באיזה שוק נדל"ן את פועלת ומה כדאי לעשות שם. למשל, באזורים מסוימים באטלאנטה בהם אני כבר לא קונה נדל"ן מניב להשכרה, אני כן בוחן היום אפשרות של השקעה בבנייה חדשה. צריך להבין את השוק וללכת עם מה שמתאים. אם את חושבת על נדל"ן מניב ךהשכרה, אז יש הרבה שווקי נדל"ן מתאימים לזה בארה"ב גם היום.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?

תלוי מה הצרכים והשיקולים שלך בהשקעה. למשל, אם אתם מחפשים ליצור הכנסה תזרימית חודשית ולטווח זמן השקעה של כמה שנים אז נדל"ן מניב להשכרה אופציה שיכולה להתאים לכם. במקרה הזה, להערכתי ההזדמנויות הטובות יותר היום נמצאות יותר בSECONDARY STATES. זו אחת הסיבות שהיום אני משקיע יותר באוהיו. מפני שניתן למצוא יותר עסקאות ויותר בקלות מתחת למחירי השוק, ומפני שהשוק היום לא נמצא עדין ברמות השיא (באטלאנטה זה כבר די הגיע לשם)

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?

תלוי איזו עסקת נדל"ן אתם מבצעים. תשואה בסביבות 8% לנדל"ן מניב השכרה בארה"ב היא ריאלית. אתם צריכים לדעת להכניס את כל ההוצאות לתכנית העסקית אל תסמכו על תכניות עסקיות שמעבירים לכם, צריך שיהיה לכם פורמט שלכם. הנה דוגמא לתכנית עסקית. סעיפי ההוצאות משתנות בהתאם לסוג העסקה, למשל בהתאם לסוג העסקה יתכנו עלויות HOA, או עלויות RENTAL REGISTRATION ולאחר שתבחרו סוג השקעה עליכם לדעת לודא שכל סעיפי ההוצאות נכללו.

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?

עליית ערך הנכס בנדל"ן עם הזמן מתרחשת כתוצאה מ2 גורמים עיקריים:
1- אינפלציה: כלומר לעומת האלטרנטיבה של לא לעשות כלום, את מגינה על הכסף שלך משחיקה על ידי הצמדתו לנכס ריאלי. זה נכון בטווח זמן בינוני ארוך וממוצע של 2-3% בשנה. התובנה היא שעדיף לעשות ולצאת לדרך מאשר לא לעשות כלום (פקדון בנק).
2- השבחה : זה קורה למשל כתוצאה מעלייה חדה בביקוש למגורים באזור או שיפור במאפייני איכות האוכלוסיה המקומית באזור. איני מתיימר לתת לך מענה על אזורים בהם תהיה השבחה. אני רק אגיד לך שהדבר היחיד הודאי לגבי העתיד , הוא שהעתיד אינו ודאי. כל אחד ירצה להגיד לך שודקא באזור ההשקעה שהוא פעיל בו ההזדמנות היא הכי מיטבית. תעשי שיעורי בית, יש הרבה אזורים שקורים בהם דברים טובים. לא צריך לבחור בהכרח את הכי טוב. אם היה הכי טוב, כולם היו עובדים שם והמחירים היו עולים בהתאמה לאזן את הפוטנציאל הזה.

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
1. תאמינו
2. תיערכו ותבדקו היטב
3. תעשו. צאו לדרך. תתחייבו לעצמכם לעשות תוך פרק זמן מסוים ובהתאם לאופציה המיטבית שאיתרתם בתוך פרק הזמן הנתון.

מקוה שזה עוזר לכם!
ניר נדלניר
טלפון: 03-9770799
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה